物业管理服务招标变更公告（中国特种设备检测研究院2025）
中国特种设备检测研究院顺义院区2025-2027年物业管理服务采购项目更正公告
一、项目基本情况
1．项目编号：GC-FGX251289X
2．项目名称：中国特种设备检测研究院顺义院区2025-2027年物业管理服务采购项目
3．首次公告日期：2025年11月4日
二、更正信息
1. 更正事项： 采购公告
2. 更正内容： 采购文件第四部分评标方法和评标标准客观分中项目经理的评分标准说明内容有更正，主观分中“服务方案及相关制度措施-针对本项目的重点工作方案”的分值有调整，请重新下载采购文件。
3. 更正日期： 2025年11月6日
三、获取变更文件
1．时间：5个工作日
2．地点：中央政府采购网（http://www.zycg.gov.cn）
3．方式：在线下载
4．售价：免费
四、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日，公告期限届满后获取变更文件的，获取时间以公告期限届满之日为准。
五、凡对本次公告内容提出询问，请按以下方式联系
1．采购人信息
名 称：中国特种设备检测研究院
地 址：北京市北京市朝阳区北京市朝阳区和平街西苑2号
联系方式：010-59068079
2．采购执行机构信息
名 称：中央国家机关政府采购中心
地 址：北京市西城区西直门内大街西章胡同9号院 邮政编码：100035
联系方式：详见http://www.zycg.gov.cn/home/contactus
3．项目联系方式
文件联系人及电话： 姜文涛 010-83084975 王云飞 010-55603585
六、附件
1.中国特种设备检测研究院顺义院区2025-2027年物业管理服务采购项目变更文件
中央国家机关政府采购中心
2025年11月6日
附件下载：
中国特种设备检测研究院顺义院区2025-2027年物业管理服务采购项目变更文件.pdf
招标文件项目编号：GC-FGX251289X项目名称：中国特种设备检测研究院顺义院区2025-2027年物业管理服务采购项目中央国家机关政府采购中心2025年11月，目录第一部分投标邀请第二部分投标人须知前附表第三部分投标人须知第四部分评标方法和评标标准第五部分采购需求第六部分中标合同第七部分投标文件格式第八部分附件第2页第一部分投标邀请中央国家机关政府采购中心（以下简称国采中心）就下述采购项目进行公开招标，邀请合格投标人投标，本项目招投标活动通过国采中心单独项目电子采购系统（国e采）实施。一、项目编号：GC-FGX251289X二、项目名称：中国特种设备检测研究院顺义院区2025-2027年物业管理服务采购项目三、招标内容（一）本次招标范围包括：物业管理服务。。（二）履约时间：2025-11-25至2027-11-24（具体服务起止日期可随合同签订时间相应顺延）（三）履约地点：顺义区顺兴路1号（四）预算金额：人民币1080万元。（五）最高限价：540万元/年，两年共1080万元。四、投标人应具备的特殊要求：*具有本项目实施能力且在中华人民共和国境内合法注册的具有独立法人资格的物业服务企业。五、招标文件领取时间及方法自公告发布之日起5个工作日，登录中央政府采购网（www.zycg.gov.cn）在“单独委托项目”栏目或通过投标工具，免费下载招标文件。投标工具下载地址：中央政府采购网首页--下载中心--供应商专区--投标工具（新）。六、投标文件的提交方式及注意事项本项目采用电子采购系统（国e采）进行网上投标，请符合投标条件的投标人安装投标工具（新），编制完成后加密上传投标文件。除上述方式之外，不接受投标人以纸质文件或其他任何方式提交的投标文件。七、接受投标时间、投标截止时间及开标时间接受投标时间为本公告发布之日起至2025-11-2509:00:00投标截止及开标时间为2025-11-2509:00:00投标截止后将拒绝接受投标文件上传，在规定时间内上传的投标文件不符合相关规定要求的也将被拒收。八、开标方式本项目通过网上开标大厅进行开标，投标人可以在开标前登录电子采购系统（国e采）点击开标大厅，参加开标过程并确认唱标结果，投标人未参加开标的视同认同唱标结果。开标室电话：第1页010-55604414。九、本项目其余相关信息均在“中国政府采购网”、“中央政府采购网”等媒体上发布。采购人：中国特种设备检测研究院采购人地址：北京市朝阳区和平街西苑2号联系人：苑贵敬联系电话：010-59068079采购人邮箱：cseicwb@163.com国采中心地址：北京市西城区西直门内大街西章胡同9号院邮政编码：100035项目联系人：姜文涛电话：010-83084975项目负责人：王云飞电话：010-55603585电子邮件：经办人电子邮件十、投标注意事项（一）本项目采用电子采购系统（国e采）进行招投标，请在投标前详细阅读中央政府采购网首页“通知公告”栏目的《关于新版单独委托项目电子采购系统上线试运行的通知》及相关附件。（二）供应商进行投标须提前办理数字证书和电子签章，办理方式和注意事项详见中央政府采购网首页“注册指南”专栏。已办理数字证书请确保证书还在有效期内，如已过期或即将过期，须联系CA服务机构进行证书更新。（三）供应商可在中央政府采购网（www.zycg.gov.cn）采购公告栏查看并登录下载招标文件，或通过投标工具免费下载招标文件，本项目无须报名。（四）供应商在投标过程中涉及系统平台操作的技术问题，可致电国采中心技术支持热线咨询，电话：010-55603940。供应商应当充分熟悉国e采系统相关操作手册和系统要求，应当知晓因未严格按操作手册要求和系统提示进行操作可能会出现不确定的异常情况和一定风险。（五）为使更多供应商能参加投标，本项目招标文件公告期限届满后仍允许下载招标文件参加投标，但为提高采购效率，在公告期限届满之后下载招标文件的，对招标文件的质疑期限从公告期限届满之日起计算；在公告期限届满之前下载招标文件的，对招标文件的质疑期限从下载之日起计算。第2页第二部分投标人须知前附表序号内容说明与要求1采购人名称中国特种设备检测研究院2项目预算本项目预算为人民币1080万元*投标人应有明确报价，超过预算或者无报价的，投标无效。3最高限价本项目最高限价为540万元/年，两年共1080万元*投标人应有明确报价，超过最高限价或者无报价的，投标无效。4投标人应具备的特殊要求*具有本项目实施能力且在中华人民共和国境内合法注册的具有独立法人资格的物业服务企业。5投标产品的资质要求/6是否允许代理商投标7核心产品/8不同投标人提供同一品牌产品，或者在非单一产品采购项目中提供的核心产品品牌相同时的处理规则采用最低评标价法的采购项目，以其中通过资格审查、符合性审查且报价最低的参加评标,报价相同的采取随机抽取方式确定，其他投标无效；使用综合评分法的采购项目，提供相同品牌产品且通过资格审查、符合性审查的不同投标人参加同一合同项下投标的，按一家投标人计算，评审后得分最高的同品牌投标人获得中标人推荐资格，评审得分相同的，采取随机抽取方式确定，其他同品牌投标人不作为中标候选人。9是否允许进口产品投标10开标一览表*投标人在提交投标文件时，应按照投标工具的流程和提示编制并上传开标一览表。11是否允许联合体投标12投标人资格审查材料*投标人在提交投标文件时，应按照投标工具的流程和提示编制并上传资格审查材料；资格审查材料包括：投标人资格审查一览表、联合体投标协议书（如本表第11条已要求且投标人是联合体的提交）。13投标人应提交的商务文件1.*投标函扫描件（须加盖公章）；2.*法定代表人授权委托书扫描件（投标人代表非法定代表人时提供，须加盖公章）；3.*按照本表“投标人应具备的特殊要求”上传有关材料扫描件；4.商务条款偏离表；5.进口产品清单及进口产品生产厂家授权书扫描件（若本表第9条已要求，且投标人所投产品为进口产品）；6.《中小企业声明函》（符合条件的提供，详见招标文件格式，中标中小企业将在中标公告中予以标注）；7.《残疾人福利性单位声明函》（符合条件的提供，详见招标文件格式，中标残序号内容说明与要求13投标人应提交的商务文件疾人福利性单位将在中标公告中予以标注）；8.《联合体投标协议书》或《分包意向书》；9.与评审相关的其他商务资料。14投标人应提交的技术文件（一）技术文件1.*投标分项报价表；2.企业管理体系证书扫描件（详见文件第四部分）；3.拟配备的物业服务团队表（1）*服务团队人员数量不能少于62人（含项目经理/保安项目应为保安队长）,投标人服务团队数量少于该底限将导致投标无效；（2）根据本项目要求，相应人员须提供学历等证书扫描件及工作履历（详见文件第四部分），服务团队须提供人员素质结构表（包括但不限于学历、证书情况、年龄等。素质结构表以承诺的方式填写，并依此表打分，无需提供具体人员姓名及相关证件。中标后签订合同时，应提供具体人员名单及证件，若不履约，中标人须承担相应责任)；（3）根据本项目要求，相应人员须提供其与投标人存在缴纳社保关系的有效证明扫描件（详见文件第四部分）；（4）项目经理/保安项目应为保安队长只能在一个项目中任职，名单中标后随中标公告一起公示，并保证在本项目合同期内未在其他项目中担任项目经理。如在其他项目中担任项目经理，投标人将按服务需求承诺函中的承诺，接受违约处罚；4.项目服务团队人员招收、招聘来源情况及人员稳定性保障措施；5.*服务需求承诺函；6.主要投标标的情况表；7.项目经理情况表；8.投标人自行编写的认为与评审相关的其他技术资料15投标文件提交方式*本项目采用电子采购系统（国e采）进行网上投标，请符合投标条件的投标人安装投标工具（新）（下载地址：中央政府采购网首页--下载中心--软件下载），编制并加密上传投标文件。除上述方式之外，不接受投标人以纸质文件以及其他任何方式提交的投标文件。*如果系统读取的投标人（响应人）所用计算机的内置网卡MAC地址和其他投标人（响应人）相同，其投标将被拒绝。16供应商CA办理CA办理有关事项详见中央政府采购网首页“注册指南”专栏相关通知。17除落实《政府采购促进中小企业发展管理办法》外，是否允许投标人将项目非主体、非关键性工作交由他人完成是：18投标有效期*120日历天（投标有效期从提交投标文件的截止之日起算。有效期短于该规定期限的投标无效）。19是否提交投标保证否序号内容说明与要求19金否20是否提交履约保证金是，本项目需在中标后收取履约保证金，履约保证金数额为本项目中标合同金额的10%（不超过10%）21是否允许履约担保与融资担保是22中小微企业有关政策1.*本项目专门面向中小微企业采购，投标/响应人须提供《中小企业声明函》。2.本项目标的所属行业为物业管理注：①根据工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号），按照本次采购标的所属行业的划型标准，符合条件的中小企业应按照采购文件格式要求提供《中小企业声明函》。②提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业证明文件（扫描件）的，视同为小型和微型企业。③符合享受政府采购支持政策的残疾人福利性单位条件且提供《残疾人福利性单位声明函》的，视同为小型和微型企业。④依据财库〔2020〕46号文件享受扶持政策获得政府采购合同的，小微企业不得将合同分包给大中型企业，中型企业不得将合同分包给大型企业。23节能环保有关政策/24信用记录查询*资格审查时，通过“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)、中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)等渠道查询投标人信用记录，经查询列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单，截至本项目开标前三年内因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚的，其投标无效。较大数额罚款认定为200万元以上的罚款，法律、行政法规以及国务院有关部门明确规定相关领域‘较大数额罚款’标准高于200万元的，从其规定。25是否组织现场考察（标前答疑会）是，现场考察（标前答疑会）的时间：2025-11-1210:00:00地点：顺义区顺兴路1号；联系人:齐志成；联系电话：18610931883；10:00集合，过时视为自动放弃26采购资金的支付方式、时间、条件支付方式：转帐汇款；支付时间：每季度支付一次，下一季度第一个月的15日内支付上一季度物业服务费；支付条件：每季度进行综合满意率调查，根据满意率调查结果进行支付。如中标（成交）单位为中小企业,资金支付等事项按照国务院保障中小企业款项支付相关规定执行。27其他必要内容1.各潜在投标人登录中央政府采购网后，下载本项目招标文件，即可按要求参与投标，无须额外登记备案。本项目中如涉及网络关键设备或网络安全专用产品的，应严格执行**********、工业和信息化部、***、财政部和国家认证认可监督管理委员会2023序号内容说明与要求27其他必要内容年第1号《关于调整网络安全专用产品安全管理有关事项的公告》及**********、工业和信息化部、***和国家认证认可监督管理委员会2023年第2号《关于调整的公告》等相关文件要求，所投标（响应）设备或产品至少符合以下条件之一：一是已由具备资格的机构安全认证合格或安全检测符合要求；二是已获得《计算机信息系统安全专用产品销售许可证》，且在有效期内。采购人、中标(成交)人双方签订合同及验收环节，应包含上述网络安全要求的条款。注：①上表中加*项目若有缺失或无效，投标将被拒绝或投标无效且不允许在开标后补正；②要求提供扫描件的，照片、图片等电子文件与扫描件效力相等；③上表中未加“*”且无法律法规明确规定的不得作为投标被拒绝或投标无效条款；④上表提及的全部投标材料中未明确须加盖公章、电子签章等要求的，投标人无须再盖章或电子签章。⑤投标人须知前附表内容如与招标文件其他部分不一致，以投标人须知前附表为准。第6页第三部分投标人须知一、总则1.基本要求1.1本招标文件适用于第五部分中所述货物、服务的招标投标。1.2投标人若存在任何理解上无法确定之处，均应当按照招标文件所规定的澄清等程序提出，否则，可能导致的任何不利后果均应当由投标人自行承担。2.定义2.1“采购人”指本项目的具体采购单位，名称详见投标人须知前附表第1条。2.2“投标人”指符合本招标文件规定并参加投标的供应商。2.3“潜在投标人”指符合本招标文件规定的供应商。2.4本招标文件规定按日计算期间的，开始当天不计入，从次日开始计算。期限的最后一日是国家法定节假日的，顺延到节假日后的次日为期限的最后一日。3.合格投标人的条件3.1具有本项目实施能力，符合、承认并承诺履行本招标文件各项规定的国内供应商均可参加投标。3.2投标人应符合《中华人民共和国政府采购法》规定的条件：（1）具有独立承担民事责任的能力；（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（5）参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；（6）法律、行政法规规定的其他条件。3.3单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的政府采购活动。3.4为本项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参加本项目的其他采购活动。3.5本次招标是否允许两个（含）以上投标人组成一个联合体以一个投标人身份共同投标，详见投标人须知前附表第11条。如果允许联合体投标，联合体各方应符合下列要求：（1）以联合体形式参加投标的，联合体各方均应当符合政府采购法第二十二条第一款规定第7页的条件，并按照投标人须知前附表要求提交相关文件。采购人根据采购项目的特殊要求规定投标人特定条件的，联合体各方中至少应当有一方符合采购人规定的特定条件。（2）联合体中有同类资质的供应商按照联合体分工承担相同工作的，应当按照资质等级较低的供应商确定资质等级。（3）以联合体形式参加政府采购活动的，联合体各方不得再单独参加或者与其他供应商另外组成联合体参加同一合同项下的政府采购活动。若该等情形被发现，其单独的投标和与此有关的联合体的投标均将被拒绝。（4）联合体必须确定其中一方为投标的全权代表参加投标活动，并承担投标及履约活动中的全部责任与义务，且联合体各方无论是否实际参加、发生的情形怎样，一旦该联合体实际开始投标，联合体各方均应当就本次采购相关或引起的所有事项、义务、责任、损失等承担连带责任。（5）联合体中标后，合同应由各成员的合法授权代表签字并加盖各成员公章，以便对联合体成员作为整体和他们各自作为独立体均具有法律约束力，但若该等签字或公章不齐全或缺乏，该联合体的全权代表方的签署或类似的意思表示具有代表该联合体的签署或意思表示的法律效力，并且据此各成员为履行合同应向国采中心与采购人承担连带责任。3.6投标人应按照招标公告规定的方式获取招标文件。4.进口产品规定4.1如采购涉及进口产品，应当遵守《财政部关于印发的通知》（财库〔2007〕119号）、财政部办公厅《关于政府采购进口产品管理有关问题的通知》（财办库〔2008〕248号）的相关规定。5.分包5.1本项目是否允许投标人将项目的非主体、非关键性工作交由他人完成详见投标人须知前附表第17条。投标人根据采购项目的实际情况,拟在中标后将中标项目的非主体、非关键性工作交由他人完成的，应当在投标文件中载明。不符合招标文件中有关分包规定的，其投标将被拒绝。6.投标费用6.1投标人应承担所有与准备和参加投标有关的费用，国采中心和采购人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。6.2本次招标无中标服务费，请投标人在测算投标报价时充分考虑这一因素。7.通知与本项目有关的通知，国采中心将在本次招标公告刊登的媒体上以公告形式发出。第8页二、招标文件8.招标文件包括下述内容第一部分投标邀请第二部分投标人须知前附表第三部分投标人须知第四部分评标方法和评标标准第五部分采购需求第六部分中标合同第七部分投标文件格式第八部分附件9.投标前招标文件的澄清和修改9.1已获得招标文件的潜在投标人，可要求对招标文件进行必要的澄清或修改，按第一部分投标邀请中的联系方式以书面形式送达国采中心。9.2按照责权利相一致原则，招标文件的主要商务、技术和服务要求的提出方负责解释投标人提出的相关澄清、修改要求，并应当酌情作出澄清或修改的决定。9.3国采中心对澄清、修改要求的处理：国采中心可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，应当顺延提交投标文件的截止时间。9.4国采中心主动进行的澄清、修改：国采中心可主动对招标文件中的相关事项，用补充文件的方式进行澄清和修改。9.5国采中心澄清、修改、其它答复的效力：国采中心根据潜在投标人的澄清、修改或进行其它答复的要求，一旦对招标文件作出了澄清、修改或进行其它答复，即刻发生效力，国采中心有关的补充文件，应当作为招标文件的组成部分，对潜在投标人均具有约束力。同时，国采中心和投标人的权利及义务将受到新的截止期的约束。9.6采购人将视情况确定是否有必要召开标前答疑会或现场考察，具体见投标人须知前附表第25条。三、投标文件10.投标文件的语言和计量单位10.1投标人提交的投标文件（包括技术文件和资料、图纸中的说明）以及投标人与采购人或国采中心就有关投标的所有来往函电均应使用中文简体字。第9页10.2原版为外文的证书类文件，以及由外国人作出的本人签名、外国公司的名称或外国印章等可以是外文，但应当附有由具有翻译资质的机构翻译的或者其他翻译准确的中文译本，由翻译机构盖章或者翻译人员签名。必要时评标委员会可以要求投标人提供附有公证书的中文翻译文件或者与原版文件签章相一致的中文翻译文件。原版为外文的证书类、证明类文件，与投标人名称或其他实际情况不符的，投标人应当提供相关证明文件。10.3投标文件应当使用国家法定计量单位。11.投标文件内容要求11.1投标文件分为商务文件和技术文件商务文件指投标人提交的证明其有资格参加投标的文件。技术文件指投标人提交的能够证明投标人提供的货物、服务符合招标文件规定，和中标后有能力履行合同的文件。投标人应提交投标人须知前附表第13、第14条要求的商务文件、技术文件，其中加*项目若有缺失或无效，将导致投标被拒绝且不允许在开标后补正，具体填写要求详见招标文件第七部分。11.2投标文件编写（1）投标人根据招标文件编制的投标文件须对招标文件中的全部内容做出准确、完整的响应。如果投标文件填报的内容资料不详，或没有提供招标文件中所要求的全部资料及数据，将被视为投标文件完整性有缺陷；由于编排混乱导致投标文件被误读或查找不到，由投标人承担责任。投标人修改招标文件商务、技术需求后进行应答的，该投标无效。（2）除可填报内容外，对投标函等内容的任何实质性修改将被视为非实质性响应投标，该投标将被拒绝。（3）投标文件应按照招标文件的格式逐项填写，无相应内容可填的项应填写“无”、“未测试”、“没有相应指标”等明确的回答文字。投标文件未按规定提交或留有空项，将被视为投标文件完整性有缺陷。（4）投标人必须保证投标文件所提供的全部资料真实可靠，并接受评标委员会进一步审查其中任何资料原件的要求。11.3履约担保本项目如需中标后收取履约保证金，履约保证金数额参见投标人须知前附表第20条要求，投标人可以以支票、汇票、本票、金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式提交（格式详见招标文件第七部分）。11.4投标报价第10页（1）所有投标报价均以人民币元为计算单位。只要投报了一个确定数额的总价，无论分项价格是否全部填报了相应的金额或免费字样，报价应被视为已经包含了但并不限于各项购买货物、服务等的费用和所需缴纳的所有税、费等。在其他情况下，由于分项报价填报不完整、不清楚或存在其他任何失误，所导致的任何不利后果均应当由投标人自行承担。（2）投标人投报多包的，应对每包分别报价并分别填报开标一览表。（3）投标人应按第七部分表格（投标分项报价表/货物数量、价格表）要求的内容填写相关报价及其他事项。开标一览表中价格填报处不应有空白，如无费用可填报“/”。（4）投标人对投标报价若有说明应在开标一览表显著处注明，只有开标时唱出的报价和优惠才会在评标时予以考虑。（5）投标的报价优惠应对应开标一览表、投标货物数量价格表/投标分项报价表等提供相应的明细清单。除报价优惠外，任何超出招标文件要求而额外赠送的货物、免费培训等其他形式的优惠，在评标时将不具有竞争优势。（6）对于有配件、耗材、选件和特殊工具的货物，还应填报投标货物配件、耗材、选件表和备件及特殊工具清单，注明品牌、型号、产地、功能、单价、批量折扣等内容。对于有特殊需求的服务内容，如招标文件未提供相关格式的，应由投标人自行设计。投标人按照上述要求分类报价，其目的是便于评标，但在任何情况下并不限制采购人或国采中心以其他条款签订合同的权利。（7）最低报价不能作为中标的保证。（8）投标文件报价出现前后不一致的，按照下列规定修正：1）投标文件中开标一览表内容与投标文件中相应内容不一致的，以开标一览表为准；2）大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；3）单价金额小数点或者百分比有明显错位的，以开标一览表的总价为准，并修改单价；4）总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准。5）同时出现两种以上不一致的，按照前款规定的顺序修正。修正后的报价经投标人确认后产生约束力，投标人不确认的，其投标无效。12.投标有效期12.1本项目投标的最低有效期要求详见投标人须知前附表第18条。投标截止时间后，投标人在投标有效期内不得撤销投标文件。12.2在特殊情况下，采购人或国采中心可与投标人协商延长投标有效期。这种要求和答复都应第11页以书面形式进行。同意延长有效期的投标人除按照采购人或国采中心要求修改投标文件有效期外，不得修改投标文件的其他内容。13.投标文件的签署及其他规定13.1组成投标文件的各项文件均应遵守本条规定。13.2投标文件签署要求如下：（1）投标人在“投标函”、“法定代表人授权委托书”上应当按格式要求加盖与投标人名称全称相一致的公章，并签署法定代表人或投标人代表的全名或加盖名章；（2）如为联合体投标，联合体各方均应加盖公章并签署联合体全权代表方法定代表人或其委托的投标人代表的全名或加盖名章；13.3因投标文件字迹潦草或表达不清所引起的不利后果由投标人承担。13.4投标人须注意：为合理节约政府采购评审成本，提倡诚实信用的投标行为，特别要求投标人应本着诚信精神，在本次投标文件的偏离表和其它偏离文件中（若本次招标文件中没有提供偏离表或其它偏离文件样本，投标人亦应当自制偏离表并在总目录及分目录上清楚表明所在页数），均以审慎的态度明确、清楚地披露各项偏离。若投标人对某一事项是否存在或是否属于偏离不能确定，亦必须在偏离表中清楚地表明该偏离事项，并可以注明不能确定的字样。四、投标文件的提交14.投标文件的提交方式14.1投标人应按本款下述规定以及投标人须知前附表第15条规定的方式提交投标文件。14.2投标人须登陆中央政府采购网首页“下载中心”，下载国采中心电子采购系统（国e采）的投标工具，制作并上传电子投标文件，文件上传成功后，将获得投标系统回执。15.投标截止时间15.1投标人须按照招标文件规定的投标时间上传。国采中心电子采购系统（国e采）在投标截止时间自动关闭投标通道。投标人未完成电子投标文件上传的，投标将被拒绝。16.投标文件补充、修改和撤回16.1投标人在投标截止时间前，可以对所提交的投标文件进行补充、修改或者撤回。16.2投标人在投标截止时间前需要对投标文件进行补充、修改的，应当使用投标文件制作工具重新制作并上传。16.3在投标截止时间之后，投标人不得撤回投标。第12页五、开标、评标17.开标17.1国采中心按招标文件规定的时间、地点组织开标。17.2投标人不足3家，不进入解密程序。17.3进入解密程序后，由国采中心对所有完成投递的电子投标文件进行解密。所有投标人电子投标文件解密完成后，将进行电子唱标。17.4部分投标人投标文件未解密或解密失败的，程序可以继续进行。若解密成功的投标人不足3家，不进入后续程序。17.5超过项目预算（分包预算）或最高限价的投标将被拒绝，公布的项目预算详见投标人须知前附表第2条，最高限价详见投标人须知前附表第3条。18.资格审查开标结束后，采购人或国采中心依法按照招标文件规定，对照投标文件资格审查材料对投标人的资格进行审查。合格投标人不足3家的，不进入评标程序。19.评标委员会19.1国采中心根据有关法律法规和本招标文件的规定，结合本招标项目专业要求组建评标委员会，并履行相关职责。评标委员会由采购人代表和评审专家组成，成员人数应当为5人以上单数，其中评审专家不得少于成员总数的三分之二。采购数额在1000万元以上、技术复杂、社会影响较大的项目，评标委员会成员人数应当为7人（含）以上单数。19.2评标委员会成员与参加采购活动的供应商存在下列利害关系之一的，不能参加评标：（1）参加采购活动前3年内与供应商存在劳动关系；（2）参加采购活动前3年内担任供应商的董事、监事；（3）参加采购活动前3年内是供应商的控股股东或者实际控制人；（4）与供应商的法定代表人或者负责人有夫妻、直系血亲、三代以内旁系血亲或者近姻亲关系；（5）与供应商有其他可能影响政府采购活动公平、公正进行的关系。19.3采购单位工作人员只能以采购人代表的身份参与评标，国采中心工作人员不得参加评标。19.4评标委员会负责具体评标事务，并独立履行下列职责：（1）审查、评价投标文件是否符合招标文件的商务、技术等实质性要求；（2）要求投标人对投标文件有关事项作出澄清或者说明；（3）对投标文件进行比较和评价；（4）确定中标候选人名单，以及根据采购人委托直接确定中标人；第13页（5）向采购人、国采中心或者有关部门报告评标中发现的违法行为。20.初步评审20.1在详细评标之前，评标委员会应当对符合资格的投标人的投标文件进行符合性审查，以确定其是否满足招标文件的实质性要求，符合性审查合格投标人不足3家的，不进入详细评审环节。20.2符合性审查中，投标文件报价出现前后不一致的，除招标文件另有规定外，按照前述11.4（8）规定修正。20.3招标文件内容违反国家有关强制性规定或者招标文件存在歧义、重大缺陷导致评审工作无法进行时，评标委员会应当停止评审并向国采中心书面说明情况。20.4评标委员会对投标文件的判定，只依据投标文件内容本身，不依据任何外来证明。21.详细评审21.1评标委员会只对实质上响应招标文件的投标文件进行详细评审；评审应严格按照招标文件的要求和条件进行，评标委员会不得擅自改动、细化招标文件及评分细则；具体评审原则、方法和中标条件详见第四部分评标方法和评标标准。21.2货物项目的价格分值占总分值的比重不得低于30%。服务项目的价格分值占总分值的比重不得低于10%。执行国家统一定价标准和采用固定价格采购的项目，其价格不列为评审因素。21.3价格分应当采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×100评标总得分＝F1×A1＋F2×A2＋……＋Fn×AnF1、F2……Fn分别为各项评审因素的得分；A1、A2、……An分别为各项评审因素所占的权重(A1＋A2＋……＋An＝1)。评标过程中，不得去掉报价中的最高报价和最低报价。因落实政府采购政策进行价格调整的，以调整后的价格计算评标基准价和投标报价。根据《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》（国发〔2022〕12号）、《财政部、工业和信息化部关于印发的通知》（财库〔2020〕46号）和财政部《关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知》（财库〔2022〕19号）等相关规定，对于非专门面向中小企业的项目，对小型和微型企业产品的价格给予10-20%的扣除，用扣除后的价格参与评审，具体扣除的比例详见投标人须知前附表第22条。21.4采用综合评分法的，评标结果按评审后得分由高到低顺序排列。得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列。得分且投标报价相同的并列。投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为排名第一的中标候选人。第14页22.投标人有下列情形之一的,评标委员会认定为投标人串通投标，其投标无效，书面报告财政部门：（1）不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制；（2）不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜；（3）不同投标人的投标文件载明的项目管理成员或者联系人员为同一人；（4）不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；23.在招投标和评标期间，投标人企图影响采购人、国采中心或评标委员会评审公正性的任何活动，将导致投标无效，并由其承担相应的法律责任。24.投标的澄清24.1对于投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会应当以书面形式要求投标人作出必要的澄清、说明或者补正。24.2投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，并加盖公章，或者由法定代表人或其授权的代表签字。投标人的澄清、说明或者补正不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。25.评标过程要求25.1评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。25.2评标委员会成员应当在评审报告上签字，对自己的评审意见承担法律责任。对需要共同认定的事项存在争议的，应当按照少数服从多数的原则作出结论。持不同意见的评标委员会成员应当在评标报告上签署不同意见及理由，否则视为同意评标报告。26.重新评审26.1评审结果汇总完成后，采购人、采购代理机构和评审委员会均不得修改评审结果，但分值汇总计算错误、分项评分超出评分标准范围、客观分评分不一致、经评审委员会一致认定评分畸高、畸低的情形除外。评标报告签署前，经复核发现存在以上情形之一的，评标委员会应当当场修改评标结果，并在评标报告中记载;评标报告签署后，采购人或者采购代理机构发现存在以上情形之一的，应当组织原评标委员会进行重新评审，重新评审改变评标结果的，书面报告本级财政部门。26.227.确定中标供应商27.1国采中心应当在评标结束后2个工作日内将评标报告送采购人。第15页27.2采购人应当自收到评标报告之日起５个工作日内，在评标报告确定的中标候选人名单中按顺序确定中标人。中标候选人并列的，采取随机抽取的方式确定。27.3采购人在收到评标报告5个工作日内未按评标报告推荐的中标候选人顺序确定中标人，又不能说明合法理由的，视同按评标报告推荐的顺序确定排名第一的中标候选人为中标人。28.采购项目废标28.1在开标、评标过程中，有下列情形之一的，应对采购项目予以废标：（1）投标人不足3家；（2）解密成功的投标人不足3家；（3）通过资格审查的投标人不足3家；（4）符合专业条件的供应商或者对招标文件作实质响应的供应商数量不足，导致进入实质性评审、打分阶段的供应商不足3家的；（5）出现影响采购公正的违法、违规行为的；因上述第（4）（5）款原因导致采购项目废标后，评标委员会应作出书面报告。28.2废标后，国采中心应当将废标结果通知所有投标人。六、中标和合同29.中标通知29.1中标供应商确定后，采购人或国采中心应于2个工作日内，在刊登本次招标公告的媒体上发布中标公告，提供中标通知书下载链接，但该中标结果的有效性不依赖于未中标的投标人是否已经收到该通知。29.2中标结果公告内容应当包括采购人及国采中心的名称、地址、联系方式，项目名称和项目编号，中标人名称、地址和中标金额，主要中标标的的名称、规格型号、数量、单价、服务要求，中标公告期限以及评审专家名单。29.3中标通知书对采购人和中标供应商具有同等法律效力。中标通知书发出以后，采购人改变中标结果或者中标供应商放弃中标，应当承担相应的法律责任，出现争议的，报财政部门处理。29.4中标通知书是合同的组成部分。30.签订合同30.1采购人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、投标文件确定的事项与中标人签订中标合同。30.2中标合同应按照招标文件、投标文件及评标过程中的有关澄清、说明或者补正文件的内容签订。采购人与中标供应商不得背离合同实质性内容签订其他协议或发表声明。第16页30.3采购人如需追加与合同标的相同的货物、服务，在不改变合同其他条款的前提下，中标供应商可与采购人协商签订补充合同，但所有补充合同的总采购金额不得超过原合同金额的10%。30.4投标人中标及签订合同后，不得转包。七、询问、质疑、投诉31.询问投标人或潜在投标人对政府采购活动有疑问的，可以按照《中央国家机关政府采购中心供应商质疑答复实施细则》向采购人或国采中心提出询问。采购人或者国采中心应当在3个工作日内对供应商依法提出的询问作出答复。32.质疑32.1投标人或潜在投标人认为招标文件、招标过程、中标结果使自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起7个工作日内，通过电子采购系统（国e采）提出质疑，国采中心依据委托书中的委托事项，判定由国采中心或采购人进行受理答复。投标人或潜在投标人应知其权益受到损害之日，是指：(1)对招标文件提出质疑的，在公告期限届满之后下载招标文件的，对招标文件的质疑期限从公告期限届满之日起计算；在公告期限届满之前下载招标文件的，对招标文件的质疑期限从下载之日起计算；(2)对招标过程提出质疑的，为各招标程序环节结束之日；(3)对中标结果提出质疑的，为中标结果公告期限届满之日。投标人或潜在投标人针对同一采购程序环节的质疑须一次性提出，对一个项目的不同包提出质疑的，应当将各包质疑事项集中在一份质疑函中提出。32.2提出质疑的投标人或潜在投标人应当是参与所质疑项目采购活动的供应商，潜在投标人已依法获取其可质疑的招标文件的，可以对该文件提出质疑。32.3投标人或潜在投标人提出质疑应当提交质疑函和必要的证明材料。质疑函应当包括下列内容：(1)投标人或潜在投标人的姓名或者名称、地址、邮编、联系人及电话；(2)质疑项目的名称、编号；(3)具体、明确的质疑事项和与质疑事项相关的请求；(4)事实依据；(5)必要的法律依据；(6)提出质疑的日期。第17页投标人或潜在投标人为自然人的，应当由本人签字；投标人或潜在投标人为法人或者其他组织的，应当由法定代表人、主要负责人，或者其授权代表签字或者盖名章，并加盖公章。投标人或潜在投标人提交的质疑函不符合以上要求的，国采中心或采购人应当一次性告知供应商需更正或补充的内容。投标人或潜在投标人未在质疑期限内提交更正、补充材料或重新提交的材料仍不符合要求的，国采中心或采购人不予受理，并告知理由。32.4质疑处理流程和供应商质疑电子模块操作手册可浏览中央政府采购网“质疑信息”（http://www.zycg.gov.cn/freecms/site/zygjjgzfcgzx/zyzl/index.html）。质疑受理电话和技术支持电话详见中央政府采购网“联系我们”。32.5国采中心或采购人应当在收到质疑函后7个工作日内作出答复，并通过电子采购系统通知质疑供应商和其他相关当事人。32.6投标人或潜在投标人以质疑函形式提交，但无具体、明确质疑事项，实质内容为询问的，国采中心或采购人可视为书面询问受理并及时告知供应商，后续事宜按照询问答复流程办理。33.投诉质疑供应商对采购人、国采中心的答复不满意，或者采购人、国采中心未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内依法向相关财政部门提起投诉。八、保密和披露34.投标人自获取招标文件之日起，须履行本招标项目下保密义务，不得将因本次招标获得的信息向第三人外传。35.采购人或国采中心有权将投标人提供的所有资料向有关政府部门或评审委员会披露。36.在采购人或国采中心认为适当时、国家机关有关部门调查、考核、审计时以及其他符合法律规定的情形下，采购人或国采中心无须事先征求投标人同意即可披露关于采购过程、合同文本、签署情况的资料、投标人的名称及地址、投标文件的有关信息以及补充条款等，但应当在合理的必要范围内。对任何已经公布过的内容或与之内容相同的资料，以及投标人已经泄露或公开的，无须再承担保密责任。第18页第四部分评标方法和评标标准一、评标方法本次评标采用综合评分法。评标委员会成员根据招标文件规定进行独立评审，对需要共同认定的客观分存在争议的，应当按照少数服从多数的原则作出结论。持不同意见的评标委员会成员应当在评标报告上签署不同意见及理由，否则视为同意评标报告。评标过程中，不得去掉报价中的最高报价和最低报价。因落实政府采购政策进行价格调整的，以调整后的价格计算评标基准价和投标报价。本次评标总分100分，如无明确要求或特殊说明，最小打分单位均为0.5分，每一投标人的最终得分为所有评审委员会成员给其评分的算术平均值。二、评分标准初步评审标准评审标准备注是否满足投标函彩色扫描件法定代表人授权委托书彩色扫描件按照“投标人应具备的特殊要求”规定提交的相关证明材料扫描件投标分项报价表服务团队人员数量不能少于62人（含项目经理）。投标人服务团队数量少于各底限要求将导致投标无效服务需求承诺函项目预算/最高限价招标文件规定的可拒绝投标的其他未实质性响应招标文件要求的，而被判定为投标无效的情况的,如中小企业、节能环保等政策响应情况详细评审标准类别评审因素评分标准说明分值范围价格分投标/响应价格招标：满足招标文件需求的最低投标报价为评标基准价，其价格为满分。其他合格投标人的价格分统一按照下列公式计算：投标报价得分＝（评标基准价/投标报价）×15%×100。15.0（0.0-15.0）客观分（商务、技术及服务部分）管理体系认证有效的质量管理体系（ISO9001或GB/T19001）、环境管理体系（ISO14001或GB/T24001）、职业健康安全管理体系（ISO45001或GB/T45001）认证证书扫描件，每有一项得2分，最高6分。6.0（0.0-6.0）现场考察参加现场考察得3分，未参加0分。（依据采购人提供的统一组织的现场考察签到表）3.0（0.0-3.0）项目经理一、拟派项目经理：（12分）1.45周岁（含）以下，得3分；2.具有本科及以上学历，12.0（0.0-12.0）第20页得5分；3.具有5年及以上物业项目经理经验得2分；4.具有中级及以上职称，得2分。注：需提供投标人为本项目的项目经理缴纳开标前12个月内至少连续1个月社保的证明材料，否则该项不得分。综合物业服务团队主要管理人员二、主要管理人员得分：（27分）1.会务兼客服主管（5分）（1）年龄40周岁(含)以下，得2分；（2）具有5年及以上相同岗位项目管理经验得1分；（3）具有高中及以上学历得2分。2.消防主管（9分）（1）年龄45周岁(含)以下，得2分；（2）具有3年及以上相同岗位项目管理经验，得2分；持有消防设施操作员证得1分；（3）具有高中及以上学历得1分；（4）退出消防员或退役消防兵得3分。3.保洁兼绿化主管（5分）（1）年龄50周岁(含)以下，得2分；（2）具有高中及以上学历，得1分；具有3年及以上相同岗位项目管理经验得2分。4.工程主管（8分）（1）50周岁（含）以下，得2分；（2）具有5年及以上相同岗位项目管理经验得3分；（2）具有大专及以上学历得1分；（3）具有27.0（0.0-27.0）第21页高压电工作业证及制冷与空调作业证，持任一证得1分，持两证得2分。注：所有主管人员需提供自开标之日前12个月内至少连续1个月的社保缴纳记录，否则该项不得分。综合物业服务团队重点服务人员三、重点服务人员得分：（21分）1、会议服务人员：（5分）（1）年龄全部在35周岁（含）以下，身高女性1.60米及以上，男性1.70米及以上，且全部具有高中及以上学历得3分；（2）全部具有1年及以上相同岗位工作经验得1分；（3）至少一人具有主持、讲解相关经验得1分。2、工程维修人员（10分）（1）配电室人员全部持高压电工作业证得1分；（2）空调机房人员全部持制冷与空调作业证得1分；（3）电气维护人员全部具有相应的低压电工作业证得1分；（4）水暖工全部具有暖通或管道工证书得1分；（5）弱电维修人员全部具有楼宇智能化资质证书得2分；（6）至少一人持音响调音员职业资格证书得1分；（7）至少一人具有特种设备安全管理A证，得1分；（8）至少一人持焊工操作证得1分；（9）至少一人持21.0（0.0-21.0）第22页有限空间作业证得1分。3、中控室值班员：（6分）（1）年龄全部在45周岁（含）以下，全部具有2年及以上相同岗位工作经验且至少4人具有中级消防设施操作员证书得4分；（2）每多持一个中级消防设施操作员证得0.5分，最多得2分。注：服务团队人员依据人员素质结构表打分，无须提供其它证明材料。综合物业服务团队四、提交人员招收、招聘来源情况及人员稳定性保障措施，依据有效期内的有关协议或合作证明，稳定2分，否则0分。2.0（0.0-2.0）主观分（技术及服务部分）服务方案及相关制度措施-针对本项目的服务特点、难点分析及相应措施1.针对本项目的服务特点、难点分析及相应措施（以采购文件服务需求为标准判定）（5分）：（由采购人代表提出，评委会共同认定）服务特点、难点定位准确、分析合理、措施得力得5分，较好3分，一般1分，较差或无0分。5.0（0.0-5.0）服务方案及相关制度措施-针对本项目的重点工作方案2.针对本项目的特点制定重点工作方案（包括但不限于以下方案）（7分）：（1）接管和进驻方案科学合理得1分，一般0.5分，较差或无0分；（2）重点区域服务方案科学合理得1分，一般0.5分，较差或无0分；7.0（0.0-7.0）第23页（3）实验室定制化物业服务方案科学合理得1分，一般0.5分，较差或无0分；（4）应急预案，科学合理得1分，一般0.5分，较差或无0分。（5）培训方案科学合理得1分，一般0.5分，较差或无0分；（6）节能环保方案科学合理得1分，一般0.5分，较差或无0分。（7）施工管理方案科学合理得1分，一般0.5分，较差或无0分。服务方案及相关制度措施-针对本项目的日常管理制度3.针对本项目的日常管理制度（1分）：科学管用得1分，一般0.5分，较差或无0分。1.0（0.0-1.0）服务方案及相关制度措施-针对本项目的考核及奖惩办法4.针对本项目的考核及奖惩办法（1分）：科学管用得1分，一般0.5分，较差或无0分。1.0（0.0-1.0）第五部分采购需求一、服务范围1物业项目情况概述第24页中国特种设备检测研究院顺义院区位于北京市顺义区顺兴路1号院，总建设用地面积为71660.9m2，绿地面积8602m2，建筑面积为56216.99m2，其中，地上建筑面积45938.92m2，地下建筑面积10278.07m2，包括科研试验楼、室内试验场、热工试验楼、综合服务楼等多栋多层建筑。2术语和定义客户：物业管理服务区域内，接受物业服务的组织或个人物业管理：甲方（产权人或办公楼物业使用人）通过选聘物业服务企业，由甲方和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动物业管理服务：甲方通过选聘物业服务企业，由甲方和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动3物业管理服务主要内容——综合保障物业服务（以下简称综合服务）：发挥服务管理职能，提供相应保障服务，包括但不限于接待报修、信息公示、投诉处理、客户意见的征集和处理、信报收发、标识管理等——房屋及设备设施维护：保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行——环境保洁：按时完成规定的环境保洁服务，提供整洁、卫生、安全、美观的环境——绿化养护：对办公楼物业管理服务范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果——会议服务：会议受理、会前准备、会中服务、会后清理等服务——其他服务：须另外约定的其他服务，涉及设施设备的年检、专业维保，餐饮服务、外墙清洗、地毯清洗、化粪池清掏、石材养护、健身房管理等专业服务（如涉及专业维保或服务外包事项，须经采购人同意允许外包）第25页——突发事件应急管理：对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时告知客户、有关部门，并采取相应措施——绿色物业管理：在保证物业管理和服务质量的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，节约资源和保护环境等相关工作——标准化建设：按政务服务标准化要求协助完成相关工作4本次物业管理服务采购所涉及的办公楼的基本情况包括但不限于楼宇建筑面积、保洁面积、外墙面积、楼宇外围面积、门前三包的界定、楼内房间情况、会议室数量及规模、楼内设施情况、地面材质等中国特种设备检测研究院顺义院区包括科研试验楼、室内试验场、热工试验楼、综合服务楼等多栋多层建筑，其中含各类学术会议室15个，多功能厅1个，倒班宿舍54间，公共卫生间43个，单体建筑情况见下表。编号楼体名称建筑面积建筑高度建筑层数主要功能建筑性质1号楼科研试验楼38523.87m223.95m上五层，地下一层试验用房、行政用房、人防、地下汽车库厂房附属用房（多层公共建筑）2号楼室内试验场2903.47m216.65m上一层试验用房单层厂房3号楼热工试验楼4764.72m223.95m上三层试验用房多层厂房4A号楼综合服务楼10024.93m222.65m上五层实验用房、科研辅助、宿舍厂房附属用房（多层公共建筑）4B号楼综合服务楼15.45m上二层餐厅、多功能厅、实验用房厂房附属用房（多层公共建筑）第26页二、服务要求1综合服务（1）网络平台——宜设立网络平台，对物业管理服务进行动态管理，实时宣传、公示、展示服务等（2）接待服务——应设立物业管理服务中心，设立服务电话，24小时值班——热情接待客户，受理有关咨询、报修、会议安排、求助、建议、问询、质疑、投诉等（3）信息公示——物业服务企业营业执照、物业服务组织架构、服务流程、服务时间、服务咨询和投诉方式——物业管理服务工作情况定期报告或公示——外墙清洗、电梯维保、虫害消杀等影响客户办公的作业计划——社会公共保障部门的通知，如恶劣天气、停电停水等——信息公示应与建筑物标识系统保持协调，表达简洁易懂（4）投诉处理——建立物业管理服务投诉渠道，如投诉电话、网站、微信号、意见箱等，公布投诉处理流程等——对受理的投诉，应核实情况，及时处理并对客户提出的投诉进行答复——属于物业服务责任的，应向客户道歉，及时处理或纠正——不属于物业服务责任的，应耐心做好解释工作并提供必要的帮助——受理、处置投诉应留存记录（5）客户意见征集、处理第27页——建立健全调查制度、调查问卷、回访统计表、原因分析及整改措施记录。回访调查表、调查问卷应为收录用户签名的原始记录——回访：迁入、维修及投诉处理完毕后均应进行回访，并留有回访调查表、回访统计表——综合满意度调查：每年至少一次，向客户采用走访、问卷调查等形式，开展物业管理服务满意度调查，并对调查结果进行分析，持续改进——及时反馈客户动态信息；客户日常反馈的意见应及时处理，并留有记录（6）信报收发——负责办公楼内客户的挂号信件、报纸、包裹等的签收、登记工作——当天的信函、报刊、印刷品应当天分发，并做到准确、及时——分发报纸、杂志应认真核对，保证数量，准确无误,投递差错率不超过1%（7）标识管理——物业管理服务标识应与办公楼建筑标识保持协调——图形符号应符合GB/T1001.1《标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号》要求，消防与安全警示标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求——各类标识的悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改、文字规范（8）档案管理——按甲方要求做好有关档案管理工作，建立设施设备维护检测记录、运行值班日记等物业档案管理内容2房屋本体维护管理（1）通用要求及范围——按照各地的规章要求执行，如北京市为《房屋建筑使用安全检查技术规程》第28页（DB11/T1004），定期对房屋结构、外墙面、屋顶、公共通道、门厅、楼梯、上下水系统、供电设备等部位日常维护、巡检，发现问题及时维修，确保办公楼（区）的各个系统正常使用——在建筑物保修期内应重点检查房屋建筑尚存的质量问题（包括房屋建筑质量、设备设施质量、安装技术等方面），发现问题应立刻上报维修——组织或协助进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，每年一次，保证房屋完好率达到100%。各种标识完好、有效——工作标准：维修及时率95%以上；维修质量合格率95%以上；维修客户满意率95%以上；返修率不高于1%——到达现场时限：一般故障维修人员应在15分钟内到达现场，如：门、窗、锁、灯、电话、卫生间设施、公共区域等；紧急故障维修人员应在10分钟内到达现场，如：跑、冒、滴、漏、空调、照明、电梯等设备停运、室温、噪音、异味问题等——修复时限：零维修服务不需换件的当时完成，一般情况不超过24小时完成，延时修复不超过3个工作日完成；有需要采购等特殊情况的，与客户约定时间，并采取临时措施——维修服务要求：公布报修电话。工作时间受理客户报修，非工作时间由值班人员受理客户报修；维修人员前往维修现场时携带工具箱、维修配件，必要时携带梯子；应做到维修（报修）单填写准确、齐全，及时完成维修任务——维修服务回访：维修完成后24小时内进行维修服务回访，及时了解维修服务的满意度——房屋及共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便（2）土建小修——室内地面、散水小修。小修内容：楼面或地面的块料面层松动的、散水严重损坏影响其功能的，应修补。楼面或地面的块料面层损坏、残缺的，应修复；如磨损过薄影响安全的，应局部拆第29页换；质量要求：维修后应平整、光滑、接槎平顺——室内墙面及顶棚小修。小修内容：内墙、踢脚线及顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补；质量要求：维修后的内墙面及顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，层面与基层结合牢固——检修门窗小修。小修内容：门锁损坏、门窗松动、门窗扇开关不灵活、开焊、小五金缺损的应进行修补、更换；质量要求：维修后的门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，窗纱紧绷，不露纱头——清扫屋面、雨落管等小修。小修内容：每月将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换；质量要求：屋面应清扫干净，雨落管维修后应补齐五金配件——屋面补漏小修。小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围；质量要求：屋面应清扫干净，维修后屋面不再有滴漏现象（3）上下水系统小修——室内给水系统小修、局部换管。小修内容：楼内管道锈蚀脱皮的，应及时清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；质量要求：经修缮的给水系统通畅，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用——卫生设备。小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；质量要求：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用——排水、排污管道等。小修内容：楼房排污管道堵塞、排污不畅通的应疏通，配件残缺应补齐；质量要求：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好第30页（4）供电设备设施小修标准——室内设备。小修内容：闸具、电源插座、开关、灯头、灯泡、灯管等；质量要求：正常使用——配电线路。小修内容：末端线路、支持物，或维修金额在500元以下；质量要求：绝缘良好完整可靠（5）施工管理——经甲方授权，对物业管理区域施工进行管理——组织与客户签订《装修管理协议》，与施工单位签订《安全责任书》——办理“施工人员出入证——建立客户装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料，就客户提交的装修方案，向甲方提出专业性的意见或建议——向临近客户发放装修通知——装修施工期间，对动火施工及临时用电情况进行重点巡视检查，发现违反装修管理要求的行为、现象，及时进行劝阻、制止——监督施工单位及时清运建筑垃圾（6）其他——为保证房屋本体设施正常使用，对超出本维护范围且影响使用的维修项目给予维修响应——根据房屋本体的使用年限和维修情况，每年下半年提出需要下一年度进行的必要中修、大修维修项目计划及预算，提请甲方审定3共用设施设备管理（1）通用要求及范围（机房、制度、节能管理）第31页——机房管理。设备及机房环境整洁，无杂物，有防鼠措施，机房符合设备运行要求；明确设备机房管理、安全责任人；设备、机房及重点部位有完善的安全管理措施，各种标识完整有效；设备机房按规范配备消防器材；设备机房配备必要的应急照明、通讯等设施；设备机房配置温湿度计环境监测设备和保障设备，环境符合要求——节能降耗。对水电气热等能源消耗情况进行统计分析，配合后勤管理部门控制能源费用支出，制定节能降耗措施；后勤管理部门按国家有关规定推广使用绿色节能建材或进行局部节能改造时，应配合做好施工现场的必要支持和安全工作，同时做好后期新材料、新设备设施的使用和维护工作；配合后勤管理部门执行好节能改造运行工作中的各项任务要求；配合后勤管理部门严格执行国家要求的冬夏季室温控制标准；配合甲方定期进行节能降耗宣传；制定物业公司员工节能降耗行为规范（2）供电系统（含避雷设备、公共照明系统、室内设施及配电线路的小修）——运行管理。统筹规划，做到合理、节约用电；供电运行和维修人员实行持证上岗；配电室24小时值班；设备出现故障时，维修人员应在规定时间内到达现场，及时修复；严格执行用电安全规范，确保用电安全；保证避雷设施完好、有效、安全；定期进行低压设备清扫；定期对应急柴油发电机试车进行监管,柴油储存符合规范要求；制度完善，执行有力；有事故应急预案并定期演练；监视和维护运行中的电器设备的各项参数，参数值应在规定的范围内；检查、运行、维护记录清晰准确；配电机房、设备、配电箱柜定期清洁，值班室保持干净整洁；按要求对施工单位用电进行监督、检查和管理；安全用具、维修工具、测量仪表等配备齐全并按规定定期检测——设备维护。监视和维修运行中的电气设备，检查高低压配电指示灯、电压表、电流表指示是否正确，有功、无功仪表是否正常，以保证其正常运行方式。确保管辖范围内的电气设备安全、运行经济；值班人员应按照有关安全操作规程，完成电气设备的倒闸等工作程序；定期有专人对电第32页气用具进行巡视检查；定期巡视配电竖井内电气设备——其他。负责所辖区域的照明系统及电源的安全运行工作；加强日常维护检修，确保办公楼宇的照明灯具、开关、闸盒及电气设备的正常使用；保证夜景照明、法定节假日照明的按时开启及系统的正常运行；定期按时开关庭院灯及特殊区域的照明灯具；定期根据巡视情况及时维护楼内各种照明灯具；节约用电，符合市政府规定的办公楼节电要求（3）电梯系统——取得电梯准用证、年检合格证，轿厢内张贴年检合格证及乘客须知——确保电梯按规定时间运行——安全设施齐全有效，电梯内三方通话设备保持正常工作状态，发现问题及时报告——对通风、照明及其它附属设施进行巡查，发现问题及时报告——轿厢、井道、机房保持清洁——制定事故应急措施和援救预案并演练——在后勤管理部门安全员的指导下定期保养或监督专业保养单位定期保养特种设备并按时年检——按照特种设备管理要求履行电梯使用安全主体责任（4）供冷供暖——运行管理。采用地源、水源热泵或冰蓄冷技术的中央空调系统，应按设备供应商提供的技术要求进行操作，并符合国家相关技术规范。市政或锅炉供暖按照甲方要求配合专业部门（公司）做好日常运行管理。空调机房24小时值班；制冷设备运行实行持证上岗；设备出现故障时，维修人员应在规定时间内到达现场，及时修复——供冷。按合同规定时间运行，室温符合要求；制冷期间定期按房间总数的5%抽检温度并第33页作记录；在运行过程中设备噪音达标，无跑、冒、滴、漏现象；根据天气及时调整制冷温度；设备和机房整洁；标识完整有效，记录清晰、准确——供暖。供暖设备、煤气设备、燃气设备运行正常；管道、阀门运行正常无隐患；根据天气情况，相应调节供暖设备运行工况——日常维修养护。定期对空调机房进行巡视检查；定期清洗、更换过滤网；定期清洗、消毒送风机、风口；系统换季开、停机时按要求进行保养；遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修（5）给排水系统（含上下水管道更换、卫生间设备、排水排污管道等）——管道、设施及相关阀件。管道畅通、无渗漏水现象；定期巡视卫生间、开水房及洗漱间，及时维修并做好记录；各种设施、相关阀件无跑、冒、滴、漏现象，开关灵活；注重季节性预防养护，特别是冬季室外各类水管的防冻保温工作——落水管、沟渠、池、井。落水管、沟渠、池、井等使用功能正常，畅通、无堵塞；室外管井定期巡查，发现问题及时维修，并做好记录；井盖及雨水篦子的管理，确保完好无损；楼内污水池定期巡视并对污水泵进行手动启动检查；定期清掏化粪池、污水池，按照行业要求进行污水检测——二次供水及直饮水设备。定期定时巡查、及时维护，并做好记录；保持水箱间的清洁卫生，确保无二次污染发生录；定期按要求做好直饮水设备机房的保洁和设备巡视工作；有供水应急预案并进行演练；二次供水设备机房钥匙指定专人保管；定期进行水箱清洗和二次水水质检测——电热水器。电热水器保持洁净、光亮、无污迹；保证规定时间内的开水供应；维修及时，无延误；定期除碱、消毒，保证无水垢；严格执行操作规程，按规范启动、关闭；电热水器严格卫生安全用水，电热水箱上锁，钥匙专人保管——其他。标识完好，制度上墙；加强日常巡视检查，保证给排水系统的正常运行；设备出现故障时，维修人员及时修复；节约用水符合市政府规定的办公楼节水要求第34页（6）消防系统——协助甲方对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查——定期进行巡检和维护，定期对烟感、防火卷帘门进行抽检测试——消防控制室值班人员应熟练掌握火警处置程序和要求，按照有关规定检查自动消防设施、联动控制设备运行情况，确保其处于正常工作状态，并做好消防控制室的火警、故障和值班记录——公共区域设备设施安全、整洁、标识清晰有效——如发生火灾报警，应立即赶到现场确认，若有火情应及时并通知相关部门及领导，同时协助甲方立即进行人员疏散、组织灭火，维持现场秩序；切断火灾区域非消防用电，关闭燃气等；保持物业管理服务区域的消防通道、安全出口、消防登高面通畅；接应消防车到达火灾现场——制定火灾发生紧急预案并定期演练（7）楼宇自控系统——定期检查楼宇自控设备运行状态——对楼宇自控设备发出的故障报警处理及时——故障资料及时存盘——对楼宇自控设备发出的故障报警处理及时——定期对模块箱进行巡视清洁——定期对系统进行检测（8）安防监控系统——监控信息按规定时间保存——监控系统应定期检查、维护，确保系统功能运行正常,遇有设备故障及时排除第35页（9）门禁系统——监控中心对门禁远程开启功能及紧急逃生按钮系统进行测试，抽测率达到30%，每年测试一次，并记录设备日常管理维护档案——对刷卡记录信息情况进行核对，确保所有使用门禁卡为有效实名制门禁卡——定期对门禁系统内数据进行备份，备份数据保存期限为1年——保证各门禁现场设备状态正常，功能有效（10）其他——为保证共用设施设备的正常运行，对超出本管理范围且影响设备设施运行的设备设施故障给予维修、抢修响应——根据共用设施设备的使用年限和运行情况，每年下半年提出需要下一年度进行的必要中修、大修维修设备设施清单计划及预算，提请甲方审定4公共秩序管理（1）秩序维护——监控安防。监视监控设施应24小时开通，执行双人值班制度，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应按流程规定及时向有关人员或部门报告，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理；监控的录入资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；保障治安电话、紧急救援电话畅通，接听及时；不得泄露和传播监控录像内容，非经后勤主管部门领导批准和相关查看手续准予，不外借录像资料；按规定填写值班记录（2）消防安全——建立消防设备设施台账，了解掌握消防设备设施使用状态，确保消防通道畅通第36页——配合甲方保卫部门做好消防器材、标识标牌的日常检查与更新工作——定期开展消防培训和演习，签订安全责任书，保证值守人员掌握基本消防技能、熟练掌握防火、灭火知识、消防安全四个能力与消防安全四个知道及消防器材的使用方法，有自防自救能力——值守人员为第一义务消防员，具备应急突发事件处理能力——针对火灾、治安以及公共安全卫生制定各类应急预案，落实到位，及时报告，协助相关部门及人员采取应对措施（3）紧急情况的处置——当发生干扰、破坏甲方单位正常的生产、生活、工作秩序的特殊情况时，秩序维护员应按照应急工作预案，迅速将有关情况报告甲方单位或当地公安机关。协助做好疏导工作，维护正常秩序5环境保洁服务（1）保洁服务——一般要求。卫生设施完备、清洁、无异味，垃圾实施分类管理；明确清洁人员责任范围，实行标准化清洁；垃圾分类，日产日清，定期消毒灭杀；房屋共用部位保持清洁，无擅自占用和堆放杂物；清洁工具分区分类定点摆放，整齐、干净；保洁服务人员岗前培训工作到位，个人卫生保持良好；建立保洁、消杀档案，填写工作记录——垃圾分类。垃圾应分类管理，最大限度地实现垃圾资源利用，减少垃圾处置量；做好垃圾分类宣传，倡导绿色环保理念，实现垃圾分类投放洁；根据实际情况，按照可回收物、有害垃圾、厨余垃圾（湿垃圾）、绿化垃圾、其他垃圾（干垃圾）分别设置垃圾桶，实现分类储存；垃圾收集严格按照分类原则，实现垃圾分类搬运——垃圾中转站管理（根据需要选择）。中转站为办公楼保洁收集垃圾的临时存放处，垃圾应第37页进行分类，做到分类存放，日产日清；中转站应随脏随打扫,做到站内墙面及天花板无积灰、污迹、蛛网，无乱涂乱画，墙面光洁，外墙面整洁，垃圾清场后应认真冲洗；应做好中转站及周围3米内的消杀工作，严格做到每天上午10：00左右消杀一次，下午4：00左右消杀一次，垃圾清运后消杀一次，另视垃圾产量、垃圾成份或天气等具体情况可适当增加消杀次数，尽量减少苍蝇密度；废品不得堆放在中转站外，不得在中转站内外燃烧废品；设立垃圾分类相关设施，做到垃圾减量化、垃圾资源化；及时收管站内工具和设施，对站内设备和设施的完好情况时行登记，故障要及时汇报；把安全生产放在首位，消除一切不安全因素，做到早发现，早预防，确保安全运行；工作结束后，做好室内外环境卫生，切断电源，关闭水龙头，关锁好门窗；做好节能环保和垃圾处理相关知识宣传，努力实现垃圾减量，厨余垃圾无害化处理（2）有害生物防治——防治方案：防治害虫采用预防为主，综合防治的方法。按照合同防治方案及标准进行治理——药物成份：符合国家规范要求，药物安全、环保、无异味——防治人员服务时着装整齐，持证上岗，按照规范操作6绿化养护服务（1）室内绿植养护——租摆植物：盆景质地大方、株形美观、花叶并茂、整体布局合理，根据需要调整租摆方案——租摆鲜花：叶色光泽、果实饱满、整体布局合理，无尘、无过敏质素，花粉、花瓣无毒。——根据招标方现有情况进行布置，满足招标方要求（2）室外绿化养护——草坪：按照各地的规章要求执行，如北京市为《城镇绿地养护管理规范》(DB11/T213-2022)二级标准第38页——灌木、乔木：生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株7会议服务（1）会议室及其用品管理——会议室专人管理——配备必要的茶具、牛奶咖啡具、餐具，严格消毒、烫洗，封存，达到卫生安全标准——配备必要的茶叶、矿泉水等会议消耗品——配备必要的毛巾，毛巾洗净后应放在蒸箱内高温消毒——按甲方要求配置会议桌签、水牌满足会议人数要求（2）会议受理——签订会议预定单，详细记录客户会议需求（3）会议前准备——场地布置：根据组会方要求、场地大小、用途，明确摆放规定，同时须留有足够的应急疏散通道疏散出口——引导服务：按照会议预定单做好水牌并放置在指定位置；引导人员原则上于会议开始前就位。引导手势规范，语言标准（4）会中服务——会议召开期间保证会场内（如组会方许可）及会议室外至少各保留一名服务人员进行服务，随时解决与会人员提出的临时要求——会议结束前，各引导人员迅速抵达岗位，进行疏散。不得影响其他会议正常进行——制定会议服务标准，提供规范服务（5）会后整理第39页——对会议现场进行检查。如发现参会人员遗忘的物品，要立即归还（6）会议安全服务——制定会议、活动突发事件的应急预案——对于25人以上的会议，会前应将会议中心疏散图、各疏散通道位置告知组会方，并提醒组会方顺序退场——发生紧急事件时，立即组织相关责任人处理，按应急方案制定的措施执行，并分析原因，提出整改方案和预防措施8突发事件应急管理（1）重点部位及安全隐患排查——结合甲方实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账——应对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控——随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账,使风险隐患始终处于受控状态（2）应急预案的建立——应急预案类型。预案包括综合预案、专项预案和现场处置方案；根据隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等——应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，每半年至少组织相关岗位进行一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合（3）应急物资的管理——根据专项预案中的应对需要，合理配置必要的应急物资，建立清单或台账，并专人管理——定期对应急物资进行检查，确保能够随时正常使用第40页9其他服务（1）特约服务类别——特约服务包含但不限于：绿植租摆，外墙清洗，地毯清洗，石材养护，倒班宿舍管理，文体活动室管理，参观接待讲解引导等专业服务以及对甲方委托的专业维保服务进行监督管理（2）特约服务要求——制定相应工作标准和工作流程——涉及人身安全的工作或设备的使用，制定相关安全操作规程——对相关岗位进行培训，掌握工作流程及安全操作规程——留存监督检查工作记录。需要事先通知的项目，按约定的日期提前发放通知——按照参观线路做好参观讲解、接待和线路引导10绿色物业管理（1）绿色物业管理的主要管理措施包括但不限于——节能：基于办公楼的能耗组成、能耗设备及运行规律、能耗特点等，进行用能分析，查找存在问题与漏洞，给出针对主要耗能对象制定节能改造方案，报政府主管部门同意后实施。节能改造完成后应对实施效果的功能性、经济性进行评价——节水：利用节水技术和设施，杜绝“跑、冒、滴、漏”——垃圾分类：配合北京的城市管理要求，进行垃圾分类宣传和行为引导，设立生活垃圾分类集中投放点和分类收集容器，对生活垃圾分类收集、分类暂存和分类交运——环境绿化：选用有机肥料和生物治虫技术，营造生态环境——控烟管理：办公楼内严禁吸烟，会议室、值班室等不设烟灰缸，发现吸烟人员及时劝阻——污染防治：实施雨水、污水分流管理，控制设备噪声、作业噪声和粉尘排放，对有毒化学第41页品容器、机油抹布等固体废弃物等进行有效处置等——绿色采购：优先采购政府公布的绿色采购清单物质11标准化建设（1）标准化建设——熟悉并按照北京市政务机关标准化服务要求做好相应的制度与保障服务工作——根据政府部门要求做好相关的标准化服务三、服务制度1物业管理服务制度概述健全的制度是提供优质的物业管理服务的基础。办公楼规章制度也在一定程度上反映办公楼的特点。通过公布机关办公楼相关制度，让物业服务企业熟悉物业服务内容，依规明确工作职责，科学、合理的制定相应的投标文件2物业管理相关制度（机关后勤主管部门提供）（1）管理制度——管理制度包括甲方行政管理制度、质量体系、HSE体系管理制度等，制度内容包括但不限于机关办公人员、外来办事人员进入院区的行为规范、楼内公共设施设备的管理规定、楼宇节能工作要求、安全管理规定等3上墙管理制度（物业公司制作）（1）办公楼上墙管理制度清单——安全管理规定——茶水间管理规定——消防应急预案、突发事件应急处置流程——相关岗位职责第42页——服务人员挂牌服务（如公示服务人员信息、保洁操作进程、监督途径等）——操作规程——值班制度（2）办公楼上墙管理制度要求——工作制度的上墙明示是为了明确职责、规范工作，更好地起到宣传和告知的作用，便于对物业服务企业的规范管理和服务监督，完善各项规章制度的执行与落实，使其明确岗位职责及流程。上墙制度应悬挂在楼内相应位置，要求版面设计统一，具体样式最终应取得甲方确认四、服务组织及人员配备要求1物业服务企业（1）一般要求——应持有效资质证书，根据办公楼的实际情况和合同约定，设置相应的项目管理机构，合理配备管理人员和服务设备设施——应有健全的服务质量管理体系，包括：物业服务管理制度、岗位工作标准、安全操作规程等，并制定具体的落实措施和考核办法，确保服务过程得到有效运行、控制和服务质量的持续改进——应确保可以获得企业内部的各种资源，建立与机关主管部门和其他相关方的服务沟通渠道，以支持服务提供的运行和控制——应有健全的各项财务管理制度，收费、会计核算、税收等财务管理工作应严格执行国家、北京市有关规定，每年报告一次物业服务费用收支情况——应有完善的物业管理服务档案管理制度，档案齐全，专人保管，查阅方便。物业管理服务档案内容至少应包括：物业竣工验收档案、物业服务承接查验档案、用户档案、房屋及其配套设施权属清册、设施设备台帐和管理维修档案和物业服务日常管理档案（2）特定要求第43页——人员管理：应建立人员行为规范（包括统一着装、佩戴标识、仪表仪容整洁等）、职业素质与技能培训机制、从业人员保密制度、人员激励及处罚机制等——信息安全管理：物业服务企业员工上岗前应通过内容包括国家保密法律法规、保密制度、服务过程中的保密知识技能及相关要求、典型案例等的保密培训，签订《保密承诺书》；重点岗位员工须经上报甲方进行政审后方可入职，进入重要办公区域的服务人员应不少于2人并同进同出，禁止摄影、摄像、录音——沟通汇报机制：应与客户建立沟通和信息反馈汇报机制，主动、及时将物业管理工作情况及突发事件报告办公楼后勤主管负责人——风险与应急管理联动机制：应识别办公楼物业管理服务中可能存在的风险，明确物业管理中的主要风险、重大危险源和安全隐患并采取相应的控制措施。应建立突发事件应急救援队伍，制定突发事件应急预案，配备应急物质，建立与甲方、相关的社会救援力量和政府部门的应急联动机制——智能化管理：宜根据办公楼管理需求，引入物业智能化管理和服务系统，提升办公、客服、巡检、安防等管理和服务效率，对机关后勤管理部门开放服务监督窗口，实现对物业服务的实时监管等2物业管理服务人员（1）持证上岗——项目经理、主要管理人员应按照招标文件要求提供相关证书——特种作业人员应取得相应特种作业操作证——专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书——二次供水运行、保养、维修等人员应具有有效的健康检查证明并经卫生法规知识培训合格第44页（2）职业素质——政治素质。热爱祖国、诚实信用；爱岗敬业，恪尽职守；遵纪守法，团结协作；无违法犯罪记录——业务技能。具备基本法律知识，了解有关岗位管理政策、规定，熟悉物业服务区域基本情况；具备较强的语言、文字表达能力和沟通能力；具备与岗位职责相应的观察、发现、处置问题能力；熟练使用相关专用设施设备——身体素质。仪表端庄，具备岗位需要的身高、视力等条件——文化素质。具备岗位所需学历，特殊岗位应具备相应的专业业务知识和技能——年龄条件。依据国家有关行业危险等级划分，秩序维护员等岗位人员年龄应符合国家法律规定的最低或最高年龄要求——安全生产。严格按安全操作规程操作，不得违章作业、违章指挥（3）行为规范——着装。统一着装、干净整洁，并按规定佩带标志，因私外出时应着便服——纪律。姿态端正、工作规范、举止文明、精神饱满、表情自然；语言简洁、文明，主动、热情、耐心、周到并及时、主动提供服务；严格履行岗位职责；不准刁难客户及来访人员；不得脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退；遵守甲方单位内部的规章制度，不准随意打听、记录、传播甲方单位内部的机密；有重要情况妥善处置并及时上报。不准迟报、漏报、瞒报；认真填写值班记录，做好交接班工作；爱护公物，爱护客户财物；自觉维护环境卫生，保持物业服务区域整齐清洁3人员配置标准（1）人员配备依据——人员配备依据主要以北京市有关规定为指导，根据机关办公楼要求的物业管理服务标准、第45页办公楼物业管理经费水平、办公楼物业管理的经验值，共同确定物业管理人员配备数量（2）人员类别与数量（学历、技术职称等要求可根据项目实际情况设定）——项目经理。具有本科及以上学历；；具有中级以上职称；提供自开标之日前12个月内至少连续1个月的社保缴纳记录；具有5年及以上物业项目经理经验；45周岁（含）以下——主管人员。工程主管：50周岁（含）以下；工程主管：提供自开标之日前12个月内至少连续1个月的社保缴纳记录；工程主管：具有5年及以上相同岗位项目管理经验；保洁兼绿化主管：年龄50周岁(含)以下且具有高中及以上学历；保洁兼绿化主管：提供自开标之日前12个月内至少连续1个月的社保缴纳记录；保洁兼绿化主管：具有3年及以上相同岗位项目管理经验；保洁领班：年龄55周岁(含)以下且具有高中及以上学历；保洁领班：提供自开标之日前12个月内至少连续1个月的社保缴纳记录；保洁领班：具有3年及以上相同岗位项目管理经验；消防主管：年龄45周岁(含)以下且具有高中及以上学历；消防主管：提供自开标之日前12个月内至少连续1个月的社保缴纳记录；消防主管：具有3年及以上相同岗位项目管理经验，持有消防设施操作员证；会务兼客服主管：年龄40周岁(含)以下且具有高中及以上学历；会务兼客服主管：提供自开标之日前12个月内至少连续1个月的社保缴纳记录；会务兼客服主管：具有3年及以上相同岗位项目管理经验；会议领班：年龄40周岁(含)以下且具有高中及以上学历；会议领班：提供自开标之日前12个月内至少连续1个月的社保缴纳记录；会议领班：具有3年及以上相同岗位项目管理经验——保洁人员。保洁人员的设置应根据楼宇功能、人流量以及机械化程度为基础计算；女性平均年龄不超过55周岁（含），最高年龄不超过60周岁；男性年龄在60周岁（含）以下——绿化养护人员。绿化养护人员的设置应根据项目具体绿化养护面积、品种、用途等不同情况设置；女性平均年龄不超过55周岁（含），最高年龄不超过60周岁；男性年龄在60周岁（含）以下第46页——工程维修人员。配电室值班：按国家规定应不少于8人（四班三运转，双人双岗）；配电室值班：全部值班人员应具备高压电工证等相关证件；空调机房值班：按国家规定应不少于4人（四班三运转，双人双岗）；空调机房值班：全部值班人员应具备制冷与空调作业证等相关证件；综合维修人员：综合维修人员应按万能工配置；综合维修人员：全部综合维修人员应按具备相关资质（如高、低压电工证、管道工证等）；综合维修人员：从事电梯管理人员应具备特种设备安全管理证书；综合维修人员：从事有限空间作业应具备相关证书——会议服务员。普通会议服务员：人员岗位设置应根据具体开会频次、人数等相关信息制定；普通会议服务员：全部人员应具备高中以上学历；普通会议服务员：年龄全部在35周岁（含）以下，身高女性1.60米及以上，男性1.70米及以上——文员。负责项目日常运行行政档案资料的管理工作及电话接听——中控室值班。按国家规定应不少于8人（四班三运转，双人双岗），年龄全部在45周岁（含）以下，全部具有消防设施操作员证书，全部具有2年及以上相同岗位工作经验——人员基本要求。所有人员具有健康证；凡采购人重大活动期间，中标人须无偿增补活动期间各岗位所需人员，按时保质完成维修、会议服务、保洁等物业服务相关工作（3）人员配置明细序号岗位人数（人）主要工作内容1项目经理负责项目部整体运行管理工作2会务兼客服主管负责客服部全面管理工作3文员负责项目日常运行行政档案资料的管理工作4会议领班负责会议接待管理工作5会议服务员3负责会议接待工作6消防主管负责中控室全面管理工作7中控室值班员24小时岗位，双岗值班8保洁兼绿化主管负责保洁绿化整体管理工作9保洁领班负责各建筑区域的保洁管理工作0保洁员23负责各楼栋及外围保洁和绿化工作。1工程主管负责工程维修全面管理工作2工程维修人员负责院区维修工作负责高压配电室24小时双岗值班工作4负责空调机房24小时单岗值班工作合计62/五、服务保障条件1物业管理服务条件保障概述——物业管理服务条件保障是指物业服务企业在开展物业服务时，办公楼后勤管理部门须提供的必要办公用房、办公设备及其他必备物资的保障——本项目提供物业办公室、库房、工程服务间，不提供餐饮、住宿、办公家具、办公设备及用品。六、服务考核办法1物业管理服务人员考核办法采购人及其主管部门对投标人的工程服务、客户服务、会议服务、保洁服务、绿化服务、物业管理服务人员情况等内容在合同期满前做一次物业综合考核（考核形式如下表所示），考核结果应第48页23456……合计：注：①由投标人根据采购需求自行测算含在投标报价中；②上表中“数量”为整个服务期需要投入的数量。③对于总服务期内需要多次、多量购置的工具设备，须科学评估购置次数和数量，并分摊计入费用；④对于一次购置，长期使用的工具设备，应依照设备折旧标准计提月使用费和合计费用；⑤本表合计费用应等于投标分项报价表中各项与附表2关联的价格加和，如不一致将影响方案的准确性。⑥上表可根据采购需求增、减行，如不涉及可填写“无”。附表3拟投入本项目的耗材明细表序号名称品牌单价（元）总用量单位金额（元/月）金额（元/全服务期）生产企业名称123456……合计：注：①由投标人根据采购需求自行测算含在投标报价中。②对于总服务期内需要多次购置的耗材，须科学评估购置次数和总用量，并计入费用；③本表合计费用应等于投标分项报价表中各项与附表3关联的价格加和，如不一致将影响方案第74页
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「招标变更公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标变更公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086