北京市物业管理采购合同公告（北京市第二中级人民法院2023）
北京市第二中级人民法院办公楼物业管理服务政府采购合同
一、合同编号： 11000022210200026981-XM001-001
二、合同名称： 北京市第二中级人民法院办公楼物业管理服务政府采购合同
三、项目编号： 11000022210200026981-XM001
四、项目名称： 北京市第二中级人民法院办公楼物业管理服务
五、合同主体
采购人（甲方）： 北京市第二中级人民法院（本级）
地 址： 北京市丰台区方庄路10 号
联系方式： 87553817
供应商（乙方）： 北京首开方庄物业服务有限公司
地 址：详见合同附件
联系方式：详见合同附件
六、合同主要信息
主要标的名称： 北京市第二中级人民法院办公楼物业管理服务
规格型号（或服务要求）：详见合同附件
主要标的数量：详见合同附件
主要标的单价：详见合同附件
合同金额： 820.1269560 万元
履约期限、地点等简要信息：详见合同附件
采购方式： 公开招标
七、合同签订日期： 2023-01-10
八、合同公告日期： 2023-02-03
九、其他补充事宜：
本合同对应的中标成交公告：
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2023年物业服务合同.docx2023年物业服务合同.docx
委托方合同编号：23JF001受托方合同编号：SKWY-FZ2023WY(3)-1北京市第二中级人民法院办公楼物业服务合同北京首开方庄物业服务有限公司二○二三年物业服务合同委托方：北京市第二中级人民法院(以下简称甲方)受托方：北京首开方庄物业服务有限公司(以下简称乙方)为加强北京市第二中级人民法院办公楼的物业服务，保障房屋建筑及楼内公用设备、公共设施的正常使用，为使用人提供干净、方便、安全、和谐的工作环境，达到使物业保值增值的目的。依据中华人民共和国《合同法》和建设部、北京市政府有关物业管理服务法律法规的规定，双方在协商一致的基础上，订立本合同，具体事项如下：一、服务范围1、甲方将方庄路10号北京市第二中级人民法院办公楼和配套用房(建筑面积57258.77平方米)，委托乙方实施物业服务工作。2、乙方依照本合同约定的服务范围、服务内容、服务标准、服务目标实施统一管理服务。3、在物业服务期间，需要新增服务项目时，须双方协商达成共识。4、因甲方施工改造产生的物业服务事宜，双方另行协商。二、服务内容高压供电系统给排水系统暖通空调系统房屋内设施日常维修电梯系统消防系统会议服务入室服务外事接待服务法庭服务法官俱乐部服务保洁服务办公室开水供应浴室服务环境绿化工作地下车库管理档案管理院内地面清洁洗衣理发服务办公家具搬运服务物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险三、服务标准1、按照ISO9001(2000版)质量管理体系文件制订作业指导书并严格执行；2、服务指标承诺（附件1）；3、各项服务工作标准（附件2）。四、服务期限壹年，自2023年1月1日起至2023年12月31日止。五、服务费用1、物业服务费总计人民币(含税)8,201,269.56元，大写：捌佰贰拾万零壹仟贰佰陆拾玖元伍角陆分。2、增值税率为6%。3、费用支付前3个工作日，乙方向甲方开具有效、等额的增值税专用发票及北京市政采物业定点服务结算明细单，甲方按本合同第八条乙方信息支付乙方物业服务费。4、服务费用构成明细表(见附件3)；5、物业服务费报价以外服务费用由甲方承担。6、支付方式为2023年1月至4月费用2733756.52元于2023年4月31日前一次性支付，自2023年5月份至12月份费用按月支付，每月支付683439.13元。六、双方权利义务(一)甲方的权利义务1、有权对乙方的管理服务工作实施监督、检查、批评。2、发现乙方工作人员责任心不强、玩忽职守、未履行职责时，有权要求乙方调换人员或提出处理意见，有权了解审核乙方物业服务费用的收支情况。3、有权审查乙方制定的各项管理制度及工作标准。4、为乙方开展物业服务工作提供必要的工作条件。5、为乙方提供房屋建筑图纸、资料及公用设备、设施的资料。6、配合乙方共同维护各项管理制度的执行实施。7、如遇紧急事件甲方有权要求乙方提供特殊服务，并承担相应费用。(二)乙方的权利义务1、根据本合同约定的管理范围、管理内容、管理标准，结合办公楼的实际情况，制定有关管理服务制度和工作标准。2、乙方应设总值班室负责日常管理及处理紧急事务。3、每半年向甲方公布物业服务费用收支情况。4、自觉接受甲方的监督、检查、定期征求使用人的意见。5、自觉接受北京市行业主管部门的指导、监督，并搞好与供水、供电、供暖、消防、环保等专业部门的协作关系。6、有权劝阻、制止他人损害或妨碍物业正常工作的行为，对造成损失应及时上报主管部门协调处理。7、发现使用人违反法律、法规和规定的行为，有权按规定进行制止并及时上报甲方主管部门。8、有权聘用专业公司对本楼部分专项业务实施专业化维修保养。七、违约责任1、乙方实施物业管理中，由于乙方工作人员失职、违反操作规程，给甲方物业造成损失或使用人造成财产及人身伤害时，由乙方承担相关责任。2、乙方提出房屋建筑及公共设备、设施正常检修，甲方不予批准由此造成的损失，由甲方负全部责任。3、因物业管理不善或服务不到位，甲方有权做出物业服务费用总额的1‰-3%的经济处罚。八、财务信息1．甲方财务信息单位名称/联系电话：北京市第二中级人民法院/010-87552133单位地址：北京市丰台区方庄路10号统一社会信用代码：111100000000295835开户银行/银行账号：建行城建支行营业部/110010085000580502052．乙方财务信息公司名称/联系电话：北京方庄物业管理有限责任公司/010-67653638经营地址：北京市丰台区方庄住宅区芳群园二区12号楼统一社会信用代码：9111010610218172XD开户银行/银行账号：工商银行方庄支行/0200053809024585312九、其他事项1、保修期内，如楼宇设备出现故障不能正常使用，保修单位不能及时维修，为保证楼宇正常使用，需维修发生费用时，双方协商议定后解决。2、如甲方同意本合同期满后继续委托乙方管理，须逾期前一个月向乙方提出书面或口头意见，并重新订立物业服务合同。3、本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(狂风、暴雨、地震等)而造成物业损失时，双方互不追究责任，并按有关法律、法规做出善后处理工作。4、本合同附件与本合同具有同等法律效力。5、本合同经甲、乙双方负责人或授权代表签字并加盖单位印章之日起生效。6、本合同一式柒份，甲方持肆份、乙持叁份。甲方：北京市第二中级人民法院乙方：北京首开方庄物业服务有限公司（盖章）（盖章）法定代表人：(签字)法定代表人：(签字)委托代理人：(签字)经办人：(签字)签署日期：2023年月日签署日期：2023年月日附件一服务指标承诺高压供电系统1.电气工作安全制度（1）电气线路及设备是否停电，均应视为有电设备，即使明知该线路及设备已停电，亦应认为随时有恢复送电的可能；（2）倒闸操作应填写倒闸操作票、倒闸操作人员应根据操作命令填写倒闸操作票。操作命令应清楚明确，操作人员应将命令内容与值班员核对无误后，方可操作。事故处理可根据值班命令操作，可不填写操作票。事后要补填操作票，以便进行分析处理。倒闸操作下令前，应按操作与模拟图核对相符。操作前后都应检查核对现场设备名称，编号，开关断合位置。操作时应先断开低压侧，再断开高压侧，先拉开负荷开关再拉隔离开关，送电时操作顺序相反。操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，必须向值班员或领导报告，弄清楚后再操作。倒闸操作应有两人进行，一人操作，一人监护，应带绝缘手套。如发生严重危机人身安全情况时，可不等待命令即进行拉开电源开关，但事后应立即报告上级领导。使用钳形电流表时，应注意安全距离，防止短路。必要应将邻近导线用绝缘板隔离。变电值班人员必须熟悉电气设备，并由考试合格人员担任。断开（运行）设备电源，在断开的开关上，挂“禁止合闸，有人工作”的标志牌。工作前要验电，根据需要挂地线或采取隔离措施。停电操作需要经上级领导的审批许可，停电前必须先详细核对电缆名称标示牌是否与停电许可的内容相符，安全措施正确可靠后方可开始工作。2、建立安全教育、培训制度所有从业人员都是经过严格的电气专业培训，熟知供电系统、设备，并取得相关专业资格证书后上岗，并且会定期的对在岗人员进行相关专业在职培训。3、高、低压配电室的管理维护方案（1）配电室24小时值守。每天巡视检查系统设备运行情况，记录运行数据。（2）每年定期停电检测、摇测母线绝缘电阻，清扫变压器、配电柜，清扫瓷绝缘表面污垢，检查有无裂缝、破损及痕迹；检查导电部分连接点的连接是否紧密，清除铜铝接点腐蚀层后涂导电膏；检查设备外壳（指不带电的外壳）和支架的接地线；测量变压器绕组支流电阻，绕组绝缘电阻；断路器辅助回路遥测绝缘电阻值。（3）每年清扫一次、紧固直流屏、电池组，做年度电池活化试验。检测电池放电终止电压。（4）定期进行交流耐压试验。4.各层竖井（1）每天巡视检查配电竖井内控制柜开关、接触器工作是否正常。（2）每季度维护保养二次。检查、维护、保养和清扫配电柜、应急配电箱，紧固各个连接点，检查封闭母线和空气开关，并进行绝缘摇测。5.办公照明（1）每日巡视检查2次。根据报修和巡视发现问题及时更换光源、维护灯具。（2）清除配电箱内灰尘，紧固各压接螺栓，检查有无过热及虚接现象6.庭院照明（1）每天巡视检查。及时更换光源、维修灯具。（2）每月1次（雷雨、大风后进行特殊检查）。检查、维护、保养室外设备、光源和电气线路，检查各系统工作是否正常。7.应急照明（1）每天巡视检查。巡视各层应急照明电源控制箱工作是否正常。（2）每季度维护保养1次。检查、维护、清扫配电柜、应急配电箱。紧固各个连接点、检查小母线和空气开关工况是否正常。8.发电机组（1）每天巡视检查。检查预热系统、蓄电瓶、应急照明、冷却液，做好室内卫生清洁工作。（2）每月启动运行1次。空载运行时间不少于15分钟，检查机械和电气设备运行情况是否正常，检查维护电气控制系统。巡查流程图：了解自身责任范围内的设备按规定时间、次数对设备巡查开始巡查设备表面及机内清洁情况端子紧固情况是否存在隐患是否有异味、异声及过热填写当值运行日志清洁设备紧固接口端子查明原因维修或上报查明原因维修或上报确认设备正常后完成巡检配电室运行职责1、严格遵守各项目管理处及设备管理部的各项规章制度。2、努力学习专业技术，熟练掌握管辖区域的供电方式、状态、线路走向及所管辖设备、设施的原理、技术性能及实际操作。3、认真做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。4、坚守岗位，定时巡查电气设备，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。5、负责与开闭所的业务联系，并做好登记。6、事故发生时，高压运行工应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。7、事故未排除不得交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。8、请假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排合适的替班人。9、按规定的时间做好配电室室内外清洁工作。10、完成上级交办的其他工作。工作票制度在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，填用工作票的工作为：高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者。高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。票签发或命令发布人（工作领导人）所负安全责任：工作的必须性和安全性；工作票上所填安全措施是否正确完备；工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好；工作负责人（监护人）所负安全责任；正确安全地组织工作；工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。操作票制度一张操作票只能填写一个操作任务。操作票要填写设备的双重名称即设备的名称和设备的编号。操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。高压运行工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实际操作。倒闸操作或者是某些重大的操作必须由两人执行，一人监护，一人操作。操作过程中如发现疑问，应立即停止操作并向电气主管询问清楚以后再进行操作。不得擅自更改操作票，不得随意解除闭锁装置。进行各种操作，均应做好相应的防范措施，雷电时，禁止倒闸操作。下列各项工作可以不用操作票，但均应记入操作记录簿内：事故或者紧急情况的处理。拉合开关的单一操作。操作票应按编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已经操作的注明“已操作”字样。工作间断、转移和终结制度工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。在未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员已经离开工作地点的确认，通知工作负责人，在得到工作负责人可以送电的答复后，并拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行：全体工作人员撤离工作地点；收回工作票，拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏；工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可开工。工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。并与值班员共同检查设备状态，有无遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方告终结。只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，严禁自行停送电。已结束的工作票，应按ISO9000标准保存。保证安全的技术措施在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施：一、停电。二、验电。三、装设接地线。四、悬挂标示牌和装设遮栏。上述措施由高压运行工执行。对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在场。序号项目巡检内容定期保养内容与要求质量标准1电力变压器检查分接开关档位，枪杆瓷套管、变压器外壳接地检查变压器温度、通风检查，三相电压表、变压器有无异声检查接线端子各元件、指示灯全面检查，1次/月；接触器、继电器、指示灯和按钮等元件全面检查，1次/月；检查主接线、二次接线、接电线，1次/月；接地测试，1次/年；电试，1次/年冷却风机保养加油，1次/半年；机械结构加油，连接点清洁、紧固，1次/半年耐压达标，无尘，机械结构活络，触电接触良好，指示灯亮。分接开关档位是否与电源相符。外壳接地装置是否可靠。变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。三相电压表读数是否平衡，应在380V~400V之内，变压器声响是否正常。各接线端子紧固是否良好。2高压开关柜检查隔离开关、负荷开关和熔断器检查操作机构检查电线连接、接地线高低压配电柜、变压器内部检查、除尘清扫，1次/半年隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固。操作机构动作灵活、正确，瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。隔离开关，负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。接地线连接应紧密、牢固、防腐处理应均匀，无遗漏。3低压配电柜检查闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器等检查接触器、继电器、指示灯和按钮检查主接线、二次接线、接地线检查操作部分高低压配电柜、变压器内部检查、除尘清扫，1次/半年开关柜内设备应齐全、完整、固定，盘面油漆应完好。二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。接地线连接应紧密牢固。操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关、和熔断器完好。接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。4电源柜控制柜检查电源柜，控制柜检查双电源切换箱；检查控制箱手动和自动操作；检查柜内元件（接触器、继电器、指示灯和按钮等）电源柜、控制柜检查、除尘清扫，1次/月；自动、手动功能检查，1次/月；双电源切换箱功能检查，1次/月；标识检查，指示灯检查，1次/月；接头紧固、接地测试，1次/年开关柜内设备应齐全、完整、固定，盘面油漆应完好。二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐、标志清晰齐全。接地线连接应紧密牢固。操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。5楼层配电箱检查灯具、开关、插座和照明配电箱，检查安全指示灯、消防应急灯，检查层面配电间照明电源检查、除尘清扫，1次/月；元器件清洁、检查，1次/月；标识检查，指示灯检查，1次/月；接头紧固、接地测试，1次/年。灯具、开关、插座和照明配电箱等安装牢固。；开关有效，单项三级插座接地可靠。照明线路绝缘良好，接线头不外露。6避雷装置接地电阻及避雷带接地体、接地线头紧固，1次/年（外检）；接地测试，1次/年（外检）。检查接地电阻值是否符合要求接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。7机房环境保持机房、配电柜环境清洁；检查机房工具及消防器材机房、设备全面清扫，1次/月。无机尘、给水、油渍。无乱堆杂物和易爆、易燃物品。机房工具及消防器。（二）给排水系统序号项目巡检内容定期检查保养与要求质量标准1给水泵检查水泵运行检查阀门、避震接头、压力表、止回阀检查控制元件检查接地装置、防护罩每月检查、清洁一次，检查其运行情况、流量、扬程等主机参数。每季进行大保养一次，保养范围；全面检查、轴承清洁加油、泵体润滑油更换、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺栓及避震器磨损度各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求。管道上的各阀门、避震接头压力表、止回阀等齐全有效，无渗漏，阀门启闭灵活。各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象，机械轴封无漏水，盘根轴封滴水不成线。2水箱管道及附件检查进出口阀门检查溢水管，排污阀检查水箱盖检查管道、水箱外观各水位控制器、信号传感器每月进行一次全面检查，确保各设备正常运行。生活水箱每年清洗一次，并进行水质化验。每年进行一次压力表校验。管道中所有的减压阀门、压力表、过滤器等附件每年保养一次，保养范围：捉漏、加油。外围、外露管道每年整理、油漆一次。水质良好，符合卫生防疫要求。各浮球阀自动启闭灵活、可靠。各进出法门启闭活络有效、无渗漏。溢水管畅通，箱底排污阀畅通良好。减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效。压力表读数准确。3给排水处理检查过滤器、控制阀、压力表、指示器检查正、反流程检查消毒装置每周执行一次反流程清污。每月一次检查控制阀、压力表、指示器，清洗过滤器。每月一次检查消毒装置，必要时及时更换。各水过滤器运行正常，经处理水质符合卫生防疫标准。过滤器控制阀完好，切换正常，压力表有效。消毒装置齐全有效。4各层设备检查卫生洁具检查给、排水管路检查热水供应设施每月一次全面检查各层烧水间、给排水管道。每月一次检查坐便器低水箱零件。每月一次试用卫生间洁具功能，检查延时冲洗阀。盥洗室各冷、热水龙头齐全有效，无渗漏。坐便器水位箱各零件齐全，能自动控制水位，无渗漏。各延时冲洗阀完好，可调，无渗漏。所配置的各附件齐全。5排水系统检查排水管、检查口、排水横管检查污水泵及控制检查集水井、明沟每月一次检查污水泵，检查其工作情况是否正常。每年一次污水泵大保养，保养范围：全面检查、轴承清洁加油、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺丝等。每半年一次检查室外排水井，若有堵塞及时清除垃圾、杂物等。各排水管道畅通，无渗漏、堵塞。各检查口标记清楚，操作方便。各给排水横管无倒返水，排水畅通。所配置的各附件齐全。6机房环境保持机房、配电柜环境清洁检查机房工具及消防器材机房、设备全面清扫，1次/月。机房、设备清洁、无积尘、水锈、油渍、无乱堆杂物和易爆、易燃物品。消防设施及各工具完好有效。水泵房运行规程1.值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。2.检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常；正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。3.生活水泵每周至少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试机一次（运行时间不得低于2分钟）。4.应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。5.巡检（1）每天至少对泵房运行状况巡检2次，如实填写《水泵房运行记录表》。（2）观察蓄水池（箱）液位显示器是否正常。（3）检查控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正确，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。（4）污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有无堵塞。6.二次供水管理（参照北京市卫生监督所二次供水管理办法制订）（1）有二次供水水箱基本档案（包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。（2）有二次供水卫生许可证（按期审核，并悬挂在显著位置）。（3）二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。（4）二次供水设施完备，有卫生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保证水质安全和防止二次污染的措施，水质符合卫生要求，有清洗、消毒记录及水质检验报告。（5）二次供水设施设备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅，暴雨天气道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（7）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。（8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。给排水系统管理制度1、给排水系统的管理制度建立正常的用水、给水制度保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。给水系统管路及设备要经常进行维护与定期检修。水是宝贵财富，应节约用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。2、排水系统管理制度定期检查排污管道的工作状态，并进行维修，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。排污系统出现故障，立即抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。严防给水系统和排水系统混流。3、水泵房及水池、消防系统、总机电设备由专人监控，定期保养、维修、清洁，并认真做好记录。4、定期对水泵、电机、起动设备及浮进水阀、水位装置进行检查、保养、发现故障及时排除。5、定人定岗对设备进行巡查，注意设备运转声响，以便能及时发现问题，防止事故的发生。6、定期对管线进行巡查，出现渗水、漏水现象要及时处理。7、对各排水口及沉沙井，化粪池要定期派人清理，防止堵塞。8、对使用期到了或陈旧设备应及时更换，防止重大事故的发生。（三）暖通空调系统1.日常维护保养系统及设备日常维护的基本要求可概括为：“整齐”、“清洁”、“润滑”、“安全”和“完好”。（1）整齐“整齐”体现了管理水平和工作效率；大楼内所有设备和机房都必须保持整洁、整齐，工具、附件等也要整齐放置；设备的零部件及安全防护装置要齐全；设备的各种标牌要完善、干净，各类线路、管道要安装整齐、规范。（2）清洁设备的清洁是为设备的正常运行创造一个良好的形象，也减少设备的磨损；因此，必须保持机房内设备周围的场地清洁，不起灰，无积油，无积水，无杂物。设备外表清洁，无锈斑，各部位滑动面无油污;各部位不漏油，不漏水，不漏气，不漏电。（3）润滑保持设备的油标醒目，保持油箱、油池的清洁，无杂质；油壶、油孔、油杯、油嘴齐全，油路畅通；每台需要润滑的设备都应制定润滑检查制度，按质、按量、按时加油或换油。（4）安全遵守设备的操作规程和安全技术规程，防止人身和设备事故；电气线路接地要可靠，绝缘性良好；限位开关、档块均灵敏可靠；信号仪表要指示正确，表面干净、清晰；各类易燃物品有专人管理；登高梯等辅助工具要安全可靠。（5）完好完好主要指系统及设备的运行状况能否满足要求，有无振动和异常现象，各类仪表读数是否正常等。设备的完好是设备正确使用、精心维护的结果，也是设备管理的目标之一。2.计划保养计划保养工作相对日常维保要复杂得多，工作量也较大。由于系统保养需停机时间，因此，工程部必须制定合理、完整的保养计划，在短暂的换季期间对系统及设备实施保养工作；当然，可根据工程部自身情况，将部分维保工作外包，由专业公司完成(两台冷冻机组)。①水系统的清洗保养空调冷冻水、冷却水的化学水处理是最常见的保养方法，有效的水处理能很好地解决系统中腐蚀、结垢及菌类藻类的滋生问题，对保证系统运行效率和使用寿命十分重要。工程部需根据水质及系统的运行情况，配制药剂和投加量，满足冷冻水、冷却水的水质标准要求。冷却水系统用清水冲洗系统，开泵运行,如循环冷却水系统浊度较高时，则进行排水置换；目的是为了清除系统中的杂质和悬浮物。杀菌灭藻、清洗预膜。通过冷却塔投药，运行48小时；此阶段禁止排水，连续运行；目的是清除系统中的菌藻，净化金属表面，让预膜在金属表面形成一层保护膜，以达到防止腐蚀的目的。投加缓蚀阻垢剂。通过冷却塔一次性投加。投加杀菌灭藻剂。通过冷却塔投加，一般二至三周投加一次。加杀菌灭藻剂时，先清理冷却塔塔池,大量排污后,再加入杀菌灭藻剂，6～8小时不排污。冷冻水系统清水冲洗。系统充满水后，开泵运行,如冷冻水浊度较高时，则进行排水置换。目的是清除系统中的杂质和悬浮物。投加清洗预膜剂。通过膨胀水箱投加，运行48小时；此阶段禁止排水。目的是净化金属表面，让预膜在金属表面形成一层保护膜，以达到防止腐蚀的目的。投加缓蚀剂。通过膨胀水箱投加；药剂一次投入系统,运行24小时后分析药剂浓度。每隔二至三周分析系统中药剂浓度,根据需要确定补加药剂的量。水管系统的维护保养每两个月详细检查一次管道系统中的自动排气阀的动作情况，对动作不灵的要修理或更换。每三个月拆开、清洁一次水泵吸入口处的水过滤器。每半年检查一次水管保温层或保护层，脱落或破损的要及时补好。每半年对阀门加注一次润滑油，同时对不经常动作的阀门要手动几个来回，防止锈死。每年检查一次电磁阀和电动压差调节阀。每年清洁一次膨胀水箱，并对箱体及钢架结构基座进行一次除锈刷漆。每年检查一次水管系统的支承构件，损坏的要修复，松动的要紧固，锈蚀的要除锈刷漆。风机盘管的清洗（通常情况下，每半年清洗一次）下风机盘管。清洗风机扇叶。视电机运转情况，决定是否加注润滑油。盘管翅片清洗：取下盘管，用喷壶把清洗剂喷洒在翅片上，用水枪冲洗翅片。取下回风过滤网，用水清洗。清洁风机盘管托盘；疏通排水管。检查电磁阀开关的动作情况，不正常或控制失灵要及时修理或更换。冷却塔停机后的清洗、保养检查冷却塔主水管、分水管、喷头有无缺陷，及时进行维修、固定；彻底清布水管及喷头内部的污物，以保证水管畅通。彻底冲洗冷却塔水盘及出水过滤网罩，避免水垢污物积存堵塞管道。清洗完毕应打开泄水阀门，放尽水盘内积水，以免冻坏。检查水盘、塔脚是否漏水，如有漏点，及时补胶。清洗冷却塔所有换热材料（填料），彻底清除水垢污物，保证换热材的洁净。检查电机及传动系统是否完好；测试电机的绝缘情况。检查塔体外观及部件是否完好无损，必要时进行修补、重新紧固各部位螺栓、除锈刷漆。水泵的维护保养日常检查轴承的润滑油位情况，缺油时要及时添加；注意紧固松动的地脚螺栓和连接螺栓的螺母；每天检查轴封（盘根）是否漏水，随时进行调整，如有损坏，应及时更换。每年进行一次解体清洗，发现有损坏的零部件要予以更换。视情况一至三年对泵体刷一次油漆。风管系统的维修保养每季度检查各种风阀的灵活性、稳固性和开启的准确性，并进行必要的润滑和堵漏。每季度对送回风口进行一次清洁和紧固，带过滤网的风口要两周清洁一次过滤阀。每半年检查一次风管保温层或保护层，脱落或破损的补好，开胶的重新粘好。每年检查一次风管系统的支承构件，损坏的要修复，松动的要紧固，锈蚀的要除锈刷漆。风管与风柜间的软接头两个月检查一次，有损坏要及时修补。序号项目巡检内容定期检查保养与要求质量标准1主机检查制冷温度控制检查压缩、风机运转检查各监测仪表、油位、制冷剂充注量检查电气控制、检查接地保护、防护罩栏检查管道、保温每年开机前检查：制冷剂液位和温度；启动器运行。空调水系统运行（包括冷冻水泵、水流开关、冷却水泵、阀门等）；微电脑控制中心的设定位；测试运行控制和安全控制功能；启动冷水机组，检查整个系统的运行状况，记录运行参数；分析运行记录，处理机组问题。每年进行一次停机后检查和保养：检查压缩机—电机组件。执行各项操作，检查电机启动器；检查控制面板；检查冷凝器、蒸发器，更换密封垫；系统泄漏检查修理，补充制冷剂，记录式液镜、检查制冷剂循环平衡状态；整修保温层。运行季节检查每月一次：检查冷水机组，调整安全装置；检查制冷剂液位和油位；检查润滑系统的运行；检查回油系统；检查电机和启动器运行；运行参数分析，确认机组运行正确。制冷量符合出厂要求，温度控制正确。运转平衡。无冲击、碰撞声。油位正常。无漏油。制冷剂充注量符合出厂要求、平衡、管路无泄漏，且干燥、清洁。联轴器无松动，密封无泄漏、润滑油清澈，油位正常。电气控制部分可靠，程序运行正常、控制箱内无尘。管道保温良好。排污管干净，加热器温度正常，过滤器无堵塞。各运行参数达到出厂标准。2循环泵及管道检查水泵运行。检查阀门、避震接头、压力表，止回阀。检查电器控制箱。各元件检查接地装置，防护罩检查管道、保温检查循环泵（流量、扬程等主要参数），每月一次。水泵、电机和管道每年一次大保养；全面检查、轴承清洁加油、泵体润滑油更换，必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺丝以及避震器对循环管道及各阀门、压力表、温度表、保温层。其他附件全面的检查、维修、保养、捉漏。循环泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。管道上的阀门、避震接头、压力表，止回阀齐全且有效，无泄漏，阀门起阔灵活。水泵运行平稳，无震动，润滑良好。水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。管道设备等无锈蚀。管道保温完整，无滴水。压力表、温度表显示正确。3水系统补水箱检查水系统、自动放气阀；检查膨胀水箱、补充水箱控制；检查保温、支架每月一次检查循环水，水质分析、测试。对膨胀水箱，每年进行一次保养，清除杂物、锈斑，涂刷油沸等防护层。对空调循环水系统的集水器、分水器。每年进行一次保养，确保这些设备无积水、无堵塞，水流分配均匀、合理。对板式热交换器，每年进行一次保养维修、清除其灰尘，整理翅片。定期做好循环水水质分析、测试，做到1次/月测试，投药。水系统无泄露。自动放气阀齐全、有效。膨胀水箱控制正常。保温良好，支架无锈蚀。4空调风机风机盘管新风机检查各风机运行、滤网、各风机换速开关、温度控制检查各交风量机调速控制检查吸、排风口、积水排放保温每月一次检查空调风机、新风机；运行电流，滤网、积水盘清洗。每年2月一次检查风机盘管，运行电滤网、积水盘清洗。每年一次各类风机保养、加油，接地线路检查，绝缘电阻测试。风机盘管运行正常，无异常声。风机盘管滤网定期清洗，滤网完好调速开关齐全有效、温度控制正常。给水盘清洁，给水排放畅通。电气控制正确有效，接地保护良好。5冷却塔冷却塔填料风扇及电机每日巡视检查冷却效果良好,无飘水现象风扇转动噪音正常（四）房屋内设施日常维修（一）根据项目的年限、不同功能要求，提出房屋建筑各部位的定期维护和日常养护计划、方案和所达到的目标。（二）房屋日常养护维修工作计划和实施1.墙面（内墙）内墙面每月进行一次巡视检查，涂料墙面应干净无污染污渍。当局部墙面有明显磕碰、划伤、污染，面积超过0.5平方米时立即通知中和事务中心进行粉刷修复，大面积粉刷3年一次。连接缝处无裂痕开缝，内墙面瓷砖粘贴牢固，无起鼓脱落。2.外墙干挂石材无破损，挂件紧固无松动，接缝连接严实无渗漏，外墙连接外开窗处接缝严实、无渗漏，每月进行一次巡视检查，发现问题视情况及时通知综合事务中心修复。3.楼面楼面防水层无漏水现象，隔热层无破损，避雷网无脱焊连接良好，屋面无积水处，雨水地漏排水通畅无堵塞，根据季节情况进行检查雨季（4至8）月份每半月检查一次，其他时间每月检查一次，发现问题通知综合事务中心及时解决。4.天花及室内中吊顶局部天花出现破损，变形或因设备漏水引起的水泡浸泡进行更换，边角脱落时及时修复，小面积污染或不明显污染时及时修复，施工修复时间夜间进行注意成品保护，每月一次巡视检查。吊顶无明显下垂接缝无开裂，边角无脱落、顶板无明显水迹，如有漏水导致顶板污染等，发现后及时处理更换粉刷，每周一次巡视检查。5.门、窗各类门牌标示清晰无脱落，粘贴牢固，开启关闭时无异常声响，闭门器使用灵活无漏油现象，门锁开启、关闭使用灵活，无异常松动螺丝紧固，窗户开启角度符合设计要求，开启灵活，把手齐全固定牢靠，无漏风、漏水情况，每周一次巡视检查，随报随修。6.扶手、栏杆扶手与地面连接牢固，栏杆、扶手连接处无毛刺等，各类五金配件齐全无缺损，每周一次巡视检查，随报随修。服务内容服务标准备注时限按报修要求, 从报修到目的地不超过10分钟。服务态度热情,谦虚规范及使用文明用语。提供维修材料应向甲方/客户提供合格的维修材料,使用旧料,其性能必须达到使用标准。维修服务时间一般水电维修不超过1小时。如超过上述时间, 应向甲方/客户说明原因服务对象满意率应及时率100%以上,维修质量返修率不高于1%。洗手盆堵塞及漏水上水阀、龙头,下水口,溢水口,下水软管应按原标准修复。卫生间顶内管道漏水应找准管道, 尽量少破坏顶板, 打洞时不应使用大锤,维修完毕应恢复原样, 清理现场。修理座桶水箱材质相同, 经反复使用不漏水，使用正常。疏通马桶使之畅通，污物排除快捷。地漏堵塞异物清除，使之畅通，下水快捷。水龙头漏水应达到紧固密封不滴不漏。房间没电以恢复房间正常用电为标准,维修完毕应尽量保持原样。特殊原因，无法换线的可以接临时线供电或接明线。灯不亮应达到原来照明标准,提供材料,需进行验证。根据本次招标要求，结合我公司多年工程管理的经验，及国家政府部门相关规定、公司ISO9001国际质量体系的有关要求和管理规章制度，制定房屋及设备设施维修养护计划，制定日常工作内容、工作标准、各岗位工作职责、考核办法等相关管理制度，并保证严格执行。房屋日常养护维修保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和修复小损坏等维护管理工作。配合甲方方每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达到100%。爱护办公楼内的设施，未经甲方批准，不能进行办公楼结构、设施等的改动。及时完成各项零星维修任务，合格率达100%，一般维修任务不超过24小时。房屋维修服务标准及使用管理房屋维修服务标准★房屋设备的维修按照甲方的计划和要求，做出预算和施工方案，经甲方批准后实施。★认真履行各项操作规程，保证施工安全，施工完毕后，接受甲方方的检验。★保证各种设备的正常运行，保证需年检的设备顺利通过年检。★本着急事急办的原则，出现紧急情况时，积极采取措施并告知甲方方实事求是地审核结算。房屋使用管理★爱护楼内设施，未经产权人批准，不得对大楼有关结构、设施等进行任何改动。★每年按规定进行一次房屋安全普查并上报综合事务中心。★按急修、零修率要求，及时完成维修任务，合格率100％。★按甲方方要求对办公室标志牌及时进行更换设置。楼地面日常养护1．水泥地面——面层平整，不空鼓，无裂缝、起砂现象。2．地砖地面——表面平整，缝口一致，靠墙处勾缝适当留宽，无空鼓、裂缝和脱落。3．花岗岩、大理石板地面——表面平整、不空鼓、裂缝，无因防潮出现浸湿色差。4．木地板——接缝平整，缝口一致，收边留足伸缩余量不小于10MM，与门槛接口处压条必须平整，不起翘。5．踢脚线——上口平直、无高差、无开裂，表面平整。墙面日常养护1．玻璃幕墙——预埋件焊接牢固，铝合金及五金配件不得松动，玻璃无破裂，结构密封胶无老化过期使用，无开胶、断条现象。2．幕墙窗——开启灵活，不扭曲松动，五金件牢固可靠。3．外墙干挂花岗石墙面——无断裂、脱落，表面平整，四周边镶缝耐候胶无断条老化，上部与主体立面连接处八字缝要深入立面15－20MM。4．办公室、客房壁纸或布墙面——表面平整，接缝均匀、平直，无起皮、裂纹。5．釉面砖墙面——表面平整、缝隙均匀、无空鼓、裂纹现象。6．内墙石材——表面平整，无开裂，不脱落。7．外墙涂料——表面平整、无空鼓、起皮和裂纹。顶棚日常养护1．粘贴吸声板顶棚——面层平整，粘贴牢靠，不鼓包，接缝均匀，无脱皮、开裂现象。2．矿棉吸音板吊顶——面层平整，边角无明显裂缝，中部无拱起高度。3．纸面石膏板吊顶——面层平整，龙骨与吊顶安装牢固，表面涂料不起皮、颜色均匀。4．铝合金板吊顶——龙骨与吊顶安装牢固，无变形，接缝一致，易拆卸检修。门窗日常养护1．大厅门——门框牢固，门扇不得下垂，五金配件齐全，密封胶不老化、断条、开裂。2．防火门——安装朝向正确，门扇不变形，五金零件牢固齐全，无油漆脱落，闭门器润滑良好，开闭灵活，速度适中，按要求处于常闭状态。3．夹板型木门——框牢固，扇无下垂、弯曲、翘扭，缝隙不超过要求。4．玻璃门——窗框安装牢固，窗扇无下垂、变形，开启灵活，封闭严密，五金牢固，密封胶不老化、不开裂，无渗水。楼顶、屋面日常养护1．上人屋面——不得渗漏，表面平整，无裂缝，无积水。2．不上人屋面——无渗漏，表面平整，保护层完好、无裂缝，外刷银粉或色剂无褪色现象。3．卷材防水——表面平整无渗漏，不空鼓、皱折，无积水。楼梯日常养护1．不锈钢栏杆——安装牢固、焊接密实，无开焊、开裂、松动。2．踏步——表面平整，无破损、开裂、防滑条完整。3．楼梯扶手——牢固、平滑，无裂纹，外刷漆颜色均匀，纹理清晰。电梯系统的运行维护保养方案1、曳引机的保养（1）减速箱①箱体内的油量应保持在油针成油镜的标定范围，油的规格应符合要求。②润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次。③应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油。④应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显事动时，应采取措施减少轴承的轴向游隙。⑤应使轴承的温升高于60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查原因。⑥当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应孝虑更换轴承。⑦当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是异签中心距或换掉蜗轮蜡杆。（2）制动器①应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑。对磁铁，必要时可加石墨粉润滑。②制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整。③制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧。④当发现制动瓦磨损导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。（3）曳引轮①应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑。②对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应垂车绳槽，但姬修车后切口下面的轮轴厚度不应小于曳引绳直径。（4）曳引电动机及速度反馈装置①应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘。②对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁。③当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承。④应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，交口降至允许值以下（主机线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。2、曳引绳和绳头组合的保养（1）应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）。（2）曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油。（3）应经常注意曳引绳有否机械损伤，是否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳。（4）应保持曳引绳表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净。（5）在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事。（6）应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当向于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉，如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注蝇头。3、限速器与安全钳的保养（1）应保证限速器转动灵活，对速度变化反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗。（2）应使限速器张紧装置转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次。（3）应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。4、导轨和导靴的保养（1）对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油厘件添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁。（2）滑动导靴靶对工作面磨损过大，会影响电梯的运行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换。（3）应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整。（4）应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱围、过分磨损时，应更换。（5）在年检中，应详细检查导轨连接板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧。（6）当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。5、轿门、厅门和自动门锁的保养（1）当门滚轮的磨损导致门扇下坠及垫斜时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整撞轮位置，保证合适间隙。（2）应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳或联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动关节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与转门动作不一致时，应对机构进行检查调整。（3）应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须做润滑保养的门锁，应定期加润滑油。（4）应保证门锁开关工作可靠，应注意触头的工作状况，防止出现虚接，佩接及粘迹现象。6、自动门机的保养（1）应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即做检查调整。（2）对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力。（3）自动门机各转动部分，应保持良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。7、缓冲器的保养（1）对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆。（2）对于油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同）。（3）油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油漆。（4）每年以轿箱检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。8、重量补偿装置的保养（1）当发现补偿键在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断。（2）对予补偿绳，其设予底坑的张紧装置应转动导活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查，添加润滑油。9、导向轮及反绳轮的保养（1）应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器上的积尘，保持清洁。（2）应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象。（3）应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布），并将屑末擦净。（4）更换控制屏内熔断时，应保证熔断丝的额定电流与回路电源额定电流相一致。对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的2.5～3倍。10、三相桥式硒整流器的保养（1）为保护整流堆不发生超负荷缎路，应注意选用正确的熔断丝。（2）整流堆工作一定时期后，会产生老化，当输出功率有所降低时，可提高变压器次触电压而得到补偿。（3）整流堆长期在放不用，也会产生老化，使本身功率损耗增大，当存放超过3个月以上再投入使用前，应先进行“成影试验”，一般可按如下步骤进行：①先加50%额定电压，历时15分钟；②再加75%额定电压，历时15分钟；③最后加至100%额定电压。11、选层器的保养（1）经常检查转动钢带，如发现断齿或有裂痕时，应及时修复或更换。（2）保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油，减速器及各传动部位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油。（3）经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力并适当调整，当过度磨损时，应予更换。（4）保持触头的清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平。（5）注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松弛时，应予张紧。12、安全保护开关的保养（1）每月应对各安全保护开关进行一次检查，试去表面尘垢，核实触头接触的可靠性、触头的压力及压缩裕度，清除触头表面的积尘，烧蚀处应锉平，严重对应更换。（2）极限开关应灵敏可靠，每次进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电器。13、机房和井道的保养（1）机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门。（2）应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节。（3）机房内不准放置易燃，易爆及腐蚀性物品，同时保证机房中灭火设备的可靠性。（4）底坑保持干燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并做干燥处理。序号项目巡检内容定期检查保养内容与要求检查标准1机房检查主机运行、控制柜、速器每月一次曳引机、制动器及开关；每月检查清扫一次，每季一次曳引绳，绳头组合，限速器钢丝绳每两年效验一次，每季一次导向轮、对重轮，对重导轮每年一次导轮，轿顶轮主机运行正常，速度平稳可靠、工作正常、无尘土、减速和润滑良好，制动器完好、可靠2轿厢厅门检查按钮、照明、通风机、检查手动、自动操作、应急对讲、检查轿门开闭、轿厢平层、检查指示灯，到站钟检查召唤按钮每两周一次层门锁，锁紧装置、手动开锁装置；每两周一次警铃，对讲机，电话；每月一次开门机；每月一次轿门上下坎，滑轮，门刀，轿门链、每月一次轿顶卫生、每月一次指层灯，每月一次层门滑轮，滑块，强迫关门装置，层门上坎、每月一次按钮，各控制开关、每年一次消防开关内部按钮齐全完好，信号登记有效；照明完好，通风机运转平稳，无异常声手动、自动操作运行正常应急对讲完好可靠；超载报警正确可靠；轿门开闭平稳，时间适中；轿厢长、短行程的平层精度符合要求3安全系统检查厅门及轿门安全连锁开关检查警铃，对讲机，电话每月一次限速器断绳开关及涨紧装置；每月一次限速器；每月一次安全触板，光电保护及其他门保护；每季一次各限位开关，限度开关，极限开关；每季一次补偿链、绳、补偿轮及悬挂装置，开关；每季一次测速装置；每季一次安全窗开关，安全钳开头，轿顶照明及检修箱；每季一次感应器已经到信息装置；每季一次安全钳，超载装置安全钳齐全，性能灵活可靠；限速开关可靠，动作灵敏；各安全开关齐全、性能可靠、有效；各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠有效；检修及运行状态正常4导轨导靴检查电梯运行时是否有异想每年一次导轨及紧固件；每年一次对中缓冲距连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳；导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全；各导轨表面无重大锈蚀5电源系统检查双电源切换，控制箱检查照明电源、检查接地保护每月一次主电源、照明电源及应急电源；每月一次控制屏及选层器；每月一次接触器及继电器；每季一次紧急供电，消防功能实验；每寄一次检修灯每年一次接线盒及线槽线管每季一次随行电缆每台梯专用一支控制箱，电气规范符合要求应急备用电源能自动切换、动力电与照明电，控制电与信号电不得混用、发电机运行平稳，无异常声、轿顶、井道照明良好、电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线、接地保护符合要求6底坑检查底坑照明及卫生情况每月一次底坑卫生；每月一次底坑安全开关，照明开关及灯每月一次缓冲器油质油量及开关无积水、渗透、线路受潮照明、插座齐全良好；急停检修开关有效；缓冲器正常、符合规定要求7机房设施环境检查手动松闸扳手、手动轮、保持机房、配电柜环境、清洁、检查机房工具及消防器材每周一次全面清扫、检查手动松闸扳手、手动轮齐全机房空调完好，运行正常机房、设备清洁，无积尘、水渍、油渍，无乱堆杂物和易燃易爆物品；消防设施及各工具完好有效消防及报警系统维护保养方案1.目的为了确保消防设备设施安全运行使用，特制定此规定。2.适用范围适用于消防栓和灭火器、气体灭火等消防设备的运行、维护工作。3.职责（1）建立安全防火巡查、检查制度消除火灾隐患。（2）建立安全疏散设施管理制度，确保安全通道畅通、指示牌明确、应急灯等设备运行正常。（3）建立消防控制中心管理制度，实施四班三运转（24小时）值班制。（4）建立消防、器材维护管理制度。加强对消防设备的日常维护并建立维修档案。（5）建立火灾隐患整改制度，及时消除火灾隐患。（6）建立用火、用电安全管理制度，杜绝任何安全隐患。（7）建立灭火和应急疏散预案演练制度，做到精心部署、分工明确。（8）建立燃气和电气设备的检查管理制度。做到定期巡检、安全安装使用。4.工作要求（1）消防中心值班人员负责消防栓和灭火器24小时运行巡检监控。（2）如有设备故障，消防监控中心值班人员及时通知工程部进行维修处（3）消防中控人员负责监督做好消防栓和灭火器的日常维护保养（4）每班对设备设施进行一次巡检。（5）每季度定期对消防系统进行模拟检测，确保消防设备设施处于正常状态（6）消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态（如手动）／自动等），应由工程部书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保管理所消防安全。5.中控室防火安全制度（1）认真学习《中华人民共和国消防法》和《北京市消防条例》相关的消防业务知识。（2）大楼消防中控值班室内严禁吸烟,值班室内严禁动用明火，不准存放携带易燃、易爆物品。（3）值班人员应持证上岗,遵守值班室操作规程，熟知国家消防法律法规,并认真学习消防法规。（4）熟练掌握消防值班室内消防主机使用方法，经常检查维护.对消防器材进行定期检查,并填写检查记录。（5）不准以任何理由堵塞、占用紧急疏散通道，锁死紧急疏散门。（6）要经常检查各种不利因素,要把事故消灭在萌芽状态,确保安全。（7）熟知大楼报警、灭火、疏散程序和疏散通道。发现火情时，要沉着、冷静、及时扑救,并上报上级领导,事后查明火灾原因,并写出事故报告,并存档备案,以备查找。6.消防栓系统组成：消防泵、稳压泵（或稳压罐）、消防栓箱、消火栓阀门、接口水枪、水带、消防栓报警按钮、消防栓系统控制柜。（1）系统完成的主要功能消火栓系统管道中充满有压力的水，如系统有微量泄漏，可以靠稳压泵或稳压罐来保持系统的水和压力。当火灾时。首先打开消火栓箱，按要求接好接口、水带将水枪对准火源，打开消火栓阀门，水枪立即有水喷出，按下消火栓按钮时，通过消火栓启动消防泵向管道中供水。（2）系统容易出现的问题、产生的原因、简单的处理方法打开消火栓阀门无水。原因；可能管道中有泄漏点，使管道无水；且压力表损坏，稳压系统不起作用。处理方法：检查泄漏点。压力表，修复或安上稳压装置，保证消火栓有水。按下手动按钮，不能联动启动消防泵。原因；手动按钮接线松动；按钮本身损坏，联动控制柜本身故障。消防泵启动柜故障或连接松动，消防柜本身故障。处理方法：检查各设备接线、设备本身器件，检查泵本身电气、机构部分有无故障并进行排除。7、消防系统突发情况应急处理在接到消防设施故障的报警后，应在5分钟内到达现场；当场有条件解决的应立即解决；当场没有条件解决的，应在8小时内解决；需要由维保单位或者厂家解决的，应在48小时内处理、解决，恢复正常状态。1、维保单位填写维修记录单，并交设施管理科存档。设备故障排除或维修完毕后，维保单位派相关人员8小时内不间断巡视，发现问题立即处理。2、应急预案及响应措施供水、供电故障若水源供应无法保证、进水管道检修或消防水池清洗时，维保单位应派人员加强巡视，发现问题，立即利用灭火器进行处理；3、消防泵故障或维修阶段，维保单位应派人员加强巡视，发现问题，立即利用灭火器进行处理。消防泵故障时，维保单位应立即派专业人员进行故障排除。4、若发生停电情况时，维保单位应检查消防泵、中控室火灾报警控制器、气体灭火控制盘等设备的主、备电切换情况，保证消防设施的正常运行；若停电连续超过8小时，应组织人员对停电区域进行24小时不间断巡查，使院区处于受控状态。5、自动喷水灭火系统管道、阀门维修前，需勘察现场情况，充分分析检修过程中可能发生的问题，准备好水桶、抹布等材料及时处理可能发生的漏水。6、闭式喷头或湿式报警阀误动作时，检查喷淋泵是否动作并立即关闭，同时关闭对应的管路系统控制阀门，打开排水阀门进行排水。损坏的喷头及时采用同型号的备件更换。7、喷淋阀误动作时，立即关闭喷淋阀上出水侧的信号蝶阀，检查喷淋泵是否动作并立即关闭，同时将压力开关复位，打开排水阀进行排水。8、若管网有积水或喷头有漏滴水现象时，临时采用塑料袋等将漏滴水区域包裹，待非生产时段对管网进行排查，清空余水。管道、阀门漏水时，立即关闭对应的管路系统控制阀门，排空管道内的水，并及时组织人员进行抢修。若为阀门损坏，立即更换。9、阀门发生故障时，关闭对应的主控制阀门，放空水后进行检查；若为阀门损坏，立即更换。在故障排除维修阶段，在维修区域根据情况设置灭火补救措施（如：设置一定数量的灭火器），加强人员的巡检，并与中控室保持通讯联系。10、消火栓系统管道、阀门维修前，需勘察现场情况，充分分析检修过程中可能发生的问题，准备好水桶、抹布等材料及时处理可能发生的漏水。11、消火栓发生故障（如：漏水）或根据工艺要求需要移位时，关闭该区域支管上对应的控制阀门，并使暂停使用的消火栓数量不大于5套；维修前先放空关闭区域管道内的水，再进行维修，维修完成后，开启关闭的阀门，检查系统是否正常工作，清理现场。12、管道或阀门漏水时，立即关闭对应的管路系统控制阀门，排空管道内的水，并组织人员抢修排除故障；若为阀门损坏，立即更换。13、在故障排除维修阶段，在维修区域根据情况设置灭火补救措施（如：设置一定数量的灭火器），加强人员的巡检。气体灭火系统若气体发生误喷或钢瓶发生泄露现象，立即通知现场人员撤离，并派遣专业人员现场处理。8、消防应急演练为加强和促进局应急管理工作，全面贯彻“安全第一，预防为主，防消结合”的消防工作方针，根据《中华人民共和国消防法》、《高层建筑消防管理规定》、《消防安全工作管理办法》等有关法律法规文件的规定，在突发事故发生时，能够快速作出反应，正确、迅速、有序地应对和处置局本部办公大楼重特大火灾事故，预防和减少火灾的危害，贯彻落实消防安全责任，提高公司全体员工的消防安全意识和自防自救能力，保障企业和员工的人身、财产安全。经研究决定，于年月日开展办公大楼消防应急演练。演练方案如下：一、演练项目演练场景及灾情假设：假设在上班时间，办公大楼会议室发生火灾，大火迅速蔓延，浓烟滚滚，严重威胁人员生命及造成巨大财产损失（办公大楼会议室点燃白色烟雾弹）。二、演练目的（一）检验应急预案中事故应急处理流程和处理措施的合理性，掌握事故应急处理要领，提高员工在办公大楼发生火灾事故的处置能力。（二）从实战角度出发，提高基地办公大楼在发生火灾事故时的反应速度，确保在事故发生后，能够快速作出反应，立即启动相应的应急预案，迅速有秩序的组织开展灭火自救和疏散人员，减少财产损失和伤亡事故。（三）通过各部门人员的相互配合参与，充分做好事故预想，使各部门人员的应急知识得到提升，熟悉和了解应急组织机构和应急工作流程，强化共同协作，提高处置能力。三、演练原则（一）确保安全。演练工作以模拟和实际操作相结合的形式进行，以不影响正常生产、工作秩序，保证安全为原则。为简化演练程序，保证演练过程顺畅，演练时事故处理的时间和顺序与实际略有不同，同时省略了与省、市相关单位的汇报环节。（二）统一指挥。消防应急演练由演练组织指挥机构实行统一指挥。（三）分工负责。按照统一协调、各负其责的原则进行事故应急处理。四、演练组织指挥机构为确保消防应急演练工作顺利进行，特设立演练组织指挥机构，构成如下：（一）演练领导小组组长：副组长:成员：下设演练指挥部总指挥：副总指挥：成员：演练指挥部的主要任务是：负责总体指挥应急行动，根据事态发展进行决策，下达各类应急响应指令。演练指挥部设消防应急办公室：主任：主要成员：消防应急办公室设以下五个应急救援小组，分为灭火组、通讯组、疏散引导组、安全救护警戒组、宣传报道组，并由专人担任各组的组长、副组长。其组成及分工如下：灭火组：由物业管理处相关专业人员、全体保安人员及发生火灾事故的部门负责人和义务消防员组成，主要任务是负责在应急状态下3分钟之内迅速赶往失火地点，听从指挥人员的统一指挥，及时切断危险源，就近利用消防水源和灭火器材实施扑救火灾，防止火势蔓延。在初起火灾未能扑灭、火势得不到控制的情况下，消防应急救援人员应立即组织疏散，并第一时间告知通讯组向“119”报火警和向上级部门领导报告，等待消防部门应急救援。组长：组员：通讯组：由消防监控值班室（设在3号楼一层消防控制室）保安、水电维修工及发生火灾事故的部门负责人组成，在发生火险或火灾时，及时向消防应急办报告火情，并向“119”报警，报警内容包括：火灾发生的地址、部位、起火时间、燃烧的特征、火势大小、有无被困人员、有无重要物品、失火周围有何重要建筑，报警人姓名和联系电话。打完电话后，立即到大门口等待、指引消防车的到来。组长：组员：3、疏散引导组：由物业管理处、保安人员和志愿消防员组成。先疏散被火势围困的人员，其次再进行受火势围困物资的疏散，疏散时，要注意疏散人员自身的安全，疏散后的物资要放在不影响消防车通道和利于火灾扑救的安全地点，疏散物资的放置点要留有1至2名人员看守，防止疏散后有物资形成新的火点。组长：组员：4、安全救护警戒组：由办公大楼九楼会议室、物业管理处工程部、保安人员组成。火灾发生时负责安全警戒，禁止无关人员和车辆进入危险区域，并在安全区域内进行治安巡逻。准备好抢救器械、药品、救护车等，一旦有人受伤紧急实施抢救。如有人受伤或中毒，应根据伤势情况处理，必要时拨打“120”救护车对受伤人员进行现场紧急救治。组长：组员：5、宣传报道组：由行政综合部相关人员组成。主要任务是遇有火灾发生时和对本次演习进行全程记录、拍摄及宣传报道工作。组长：组员：（三）演练评估组组长：成员：演练评估组的主要职责是：在全面分析演练记录及相关资料的基础上，对比参演人员表现与演练目标要求，对演练活动及其组织过程作出客观评价，并负责编写演练评估报告。五、参演单位：附件1：火灾发生时应急逃生的方法附件2：常用消防灭火器材的使用方法附件1：火灾发生时应急逃生的方法可用折叠毛巾、口罩蒙鼻，用水浇身，匍匐前进。因为烟气较空气轻而飘于上部，贴近地面逃离是避免烟气吸入的最佳方法。缓降逃生，滑绳自救。千万不要盲目跳楼，可利用疏散楼梯、阳台、落水管等逃生自救。也可用身边的绳索、床单、窗帘、衣服自制简易救生绳，并用水打湿，紧拴在窗框、铁栏杆等固定物上，用毛巾、布条等保护手心、顺绳滑下，或下到未着火的楼层脱离险境。当受到火势威胁时，要当机立断披上浸湿的衣物、被褥等向安全出口方向冲出去，千万不要盲目地跟从人流相互拥挤、乱冲乱撞。撤离时，要注意朝明亮处或外面空旷地方跑。当火势不大时，要尽量往楼层下面跑，若通道被烟火封阻，则应背向烟火方向离开，逃到天台、阳台处。遇火灾不可乘坐电梯，要向安全出口方向逃生。大火袭来，假如用手摸到房门已感发烫，此时开门，火焰和浓烟将扑来，这时，可采取关紧门窗，用湿毛巾、湿布塞堵门缝，或用水浸湿棉被，蒙上门窗，防止烟火渗入，等待救援人员到来。若所有逃生线路被大火封锁，要立即退回室内，用打手电筒、挥舞衣物、呼叫等方式向外发送求救信号，引起救援人员的注意。逃生时留心疏散通道、安全出口及楼梯方位指示等，当大火燃起、浓烟密布时，可以较易摸清道路，尽快逃离现场。楼内失火可向着火层以下疏散，逃生时不要乘普通电梯。如果房内有防毒面罩，逃生时一定要将其戴在头上。附件2：常用消防灭火器材的使用方法干粉灭火器干粉灭火器是利用二氧化碳气体或氢气气体作动力，将简内的干粉喷出灭火的。干粉是一种干燥的、易于流动的微细固体粉末，由能灭火的基料和防潮剂、流动促进剂、结块防止剂等添加剂组成。主要用于扑救石油、有机溶剂等易燃液体、可燃气体和电气设备的初起火灾。干粉灭火器按移动方式分为手提式、背负式和推车式三种。使用外装式手提灭火器时，一只手握住喷嘴，另一只手向上提起提环，干粉即可喷出。使用推车式灭火器时，将其后部向着火源（在室外应置于上风方向），先取下喷枪，展开出粉管（切记不可有拧折现象），再提起进气压杆，使二氧化碳进入贮罐，当表压升至0.7兆帕～1兆帕时，放下进气压杆停止进气。这时打开开关，喷出干粉，由近至远扑火。如扑救油类火灾时，不要使干粉气流直接冲击油渍，以免溅起油面使火势蔓延。使用背负式灭火器时，应站在距火焰边缘5米～6米处，右手紧握干粉枪握把，左手扳动转换开关到“3”号位置（喷射顺序为3、2、1），打开保险机，将喷枪对准火源，扣扳机，干粉即可喷出。如喷完一瓶干粉末能将火扑灭，可将转换开关拨到2号或1号的位置，连续喷射，直到射完为止。二氧化碳灭火器二氧化碳灭火器是充装液态二氧化碳，利用气化的二氧化碳气体能够降低燃烧区温度，隔绝空气并降低空气中氧含量来进行灭火的。主要用于扑救贵重设备、档案资料、仪器仪表、600伏以下的电气设备及油类初起火灾，不能扑救钾、钠等轻金属火灾。二氧化碳灭火器主要由钢瓶、启闭阀、虹吸管和喷嘴等组成。常用的又分为MT型手轮式和MTZ型鸭嘴式两种。使用手轮式灭火器时，应手提提把，翘起喷嘴，打开启闭阀即可。使用鸭嘴式灭火器时，用右手拔出鸭嘴式开关的保险销，握住喷嘴根部，左手将上鸭嘴往下压，二氧化碳即可以从喷嘴喷出。5．使用二氧化碳灭火器时，一定要注意安全措施。因为空气中二氧化碳含量达到8.5％时，会使人血压升高、呼吸困难；当含量达到20％时，人就会呼吸衰弱，严重者可窒息死亡。所以，在狭窄的空间使用后应迅速撤离或带呼吸器。其次，要注意勿逆风使用。因为二氧化碳灭火器喷射距离较短，逆风使用可使灭火剂很快被吹散而妨碍灭火。此外，二氧化碳喷出后迅速排出气体并从周围空气中吸取大量热，因此，使用中要防止冻伤。序号项目巡检内容定期检查保养内容与要求检查标准1消防报警检查消火栓泵运转与报警联动检查喷淋泵运转与报警联动检查报警装置每年二次消防供电检查、保养：检查消防专用电源配电情况；交流备用电源的切换装置检查；箱（柜）灰尘清扫；消防直流配电池组蓄电池组充放电放电试验；交、直流电源功能检查。每月一次接地性能检查、测试。每月一次火灾报警控制器功能、性能检查、保养；通过火灾报警探测控制器上的手动检查装置，检查火灾报警控制器的各项功能是否正常，包括：火警、各类故障监控功能、消音功能和打印功能等是否正常；观察各电压表、电流表的指示值，是否符合消防设备的规定值；检查所有指示灯、显示器、开关、按钮是否损坏及是否接触不良情况；火灾报警控制器清扫尘埃。每季一次火灾报警系统检查、保养；对系统中安装的火灾探测器、模块、按钮等外观件，对有污染和不洁痕迹的进行擦洗；检查火灾报警探测器的声光，显示等报警是否正常，报警区域、探测点号与建筑部位的对应是否准确一致；拧下任何一个火灾探测器，火灾报警控制区有故障显示，对同时进行实验的火警探测器应有优先报警功能。消火栓泵运转应与报警联动。喷淋泵运转应与报警联动。报警装置应可靠、正常，杜绝误报。警铃、警笛等装置，声响正常；闪光器频率、亮度符合要求。2消防联动功能检查联动控制柜（盘）面板检查按钮、开关检查开关位置与指示等状态每月一次联动控制柜（盘）电压、电流测量。每季一次自检功能检查。每季一次系统网络中的端子箱，接口检查。每年一次联动控制柜（盘）手动、自动操作检查（对动作后无不良后果的控制功能进行时效模拟试验）。每年一次系统联动检查。对于经常误报警的设施或场所技术分析。联动控制柜（盘）面板检查按钮、开关、指示信号、标志等是否良好。自检功能检查，应符合设备的技术要求。联动控制柜（盘）个继电器等接点良好，动作可靠。系统网络中的端子箱，接口无孔洞、无潮湿、扫除尘埃，接线标志清晰和无脱落。系统误报警分析：属于设备上的原因调换设备的有关部件，属于探测器的，测试调整灵敏度；属于环境干扰的。如现场湿度过大，粉尘等影响火灾探测其正常工作的，则设法排除干扰存在。3消防广播检查设备外观是否良好每年一次与背景音乐的系统，强制切换功能检查。广播声响效果检查。每月一次消防通讯检查：通讯主机电源；各分路电话通讯质量检查；消防电话配备、存放情况；火警通讯紧急切换功能。具有N±1分层广播功能。广播声响效果应符合原设计规范。对讲通话语音清楚。火警通讯紧急切换功能畅通良好。4机房环境保持机房、配电柜环境清洁；检查机房工具及消防器材机房设备全面清扫，1次/天无积尘、积水、油渍。无乱堆杂物和易爆、易燃物品。机房工具及消防器材完备。（七）会议服务根据物业服务项目情况，安排会议服务等内容，以满足采购方服务的要求.一、服务内容及要求1、宾客礼仪迎送；2、摆放会议用品；3、会议环境布置及茶水服务；4、领导办公室入室清洁服务5、其它委托事项。二、岗位职责及制度会议服务人员岗位职责1.热爱本职工作，忠于职守，微笑服务；尊重领导，全心全意为领导服务。2.按时上下班，如有特殊情况必须请假。3.根据会务要求提前做好各项准备工作。4.会前30-50分钟检查会务区内设备、设施是否正常运行、服务物品摆放是否符合要求、茶具用具是否清洁无瑕疵及卫生状况。5.做好会后会务室的打扫、整理及水杯等用品的洗涮、消毒。6.走路轻快且靠右边行，不准大声喧哗、说笑唱歌，见了上级主动打招呼，靠边礼让。7.领导办公室入室清洁工作8.及时完成领班布置的其他工作。接待岗位职责前台接待员主要功能是营造良好气氛与进入公司的客人迅速建立良好的互助、互信之关系。前台接待区是客人进入公司首先要接触的地方，所以第一印象往往会影响客人直接判断公司的服务品质与专业程度，所以前台接待是第一个与客人营造气氛的最好媒介。于是开门、亲切的问候与解答、微笑、礼貌用语及赞美、送水等一系列简单的动作，如果能用心地做好，会产生意想不到的融洽气氛。1、服装、仪容：A.制服干净、整洁、无皱折、无污渍。B.员工牌应佩戴端正。C.头发梳理整齐。D.口腔无异味。E.保持笑容、神采奕奕。2、前台礼仪：A．随时随地保持微笑。B．熟悉对待来宾的标准服务用语与对话技巧。C．在任何情况下都不得与来宾争吵。D．在来宾有误解时应先认错，再婉言解释说明原委。E．对来宾之抱怨，应诚恳地接受，虚心倾听并加以改进。F．不得有欺骗来宾之言行。G．捡到来宾遗失财物应即交领导，并说明捡到之时间、地点，以利来宾之公告招领。H．对待来宾应有耐心，讲话口气应保持温和、亲切。I．与来宾相处，应保持适当距离，切勿虚言妄行，任意承诺或举止太过随便。3、态度方面：A．不得在前台内无精打采、无表情或冷漠。B．不得随意骚扰来宾，或表露轻视之意的举动。C．不得有不耐烦或赶来宾的举动。D．不可打量或偷窥来宾。E．不可冷漠对待来宾。F.工作时间内，不得随意离开工作岗位。G．不得打私人电话。4、电话礼仪与应注意事项A.来电请教对方姓名，并且告诉对方你自己的姓名，并在对话中开始称呼对方的称谓。如此来电者便会有一种受尊重的感觉。B.接听电话应口气亲切，富有活力。用句与言词需文雅，音量适中。服务员值班制度1、对工作认真负责，坚守岗位，不得擅离职守。2、接听电话要及时，做到铃响不超过三遍。3、接听电话要礼貌客气，声音柔美，注意使用文明用语。4、认真准确做好电话记录，不得错记、漏记。5、对于急需办理的事务，接电话后要立即做出安排，落实到人，不得延误。6、对于不清楚的电话询问时，不可以自答“不知道”，应承诺对方待问明情况后予以答复（留对方联系电话）。7、对需要领班、主管解决的问题，应在做好记录后及时报告相关人。8、接到非工作时间召开的会务通知时，应分别告知管理员、音响控制员、保洁员，提前对相关部位进行清理、调试，确保会务正常召开。9、不得使用值班电话接、打私人电话。10、搞好值班室室内环境卫生。三、会服、接待服务内容及标准1、日常服务业务内容操作管理项目工 作 要 求值班室服务及接待准确接听电话，协调各部门解决处理，并分类登记、汇总处理结果。填报工作日记，解答服务单位的提问，并做好相关记录，做好公共钥匙的保管并按规定发放，同时做好文字交接记录。来客来访登记。会务服务及接待一、负责对各类会务的会前准备、会中服务、会后清理1、根据会务类别及时调整家具布局，并按采购人要求做好会务用品的码放；2、提供会务期间的常规服务；3、对来访嘉宾，进行引路；4、定期对家具打蜡养护；5、随时清理会务室内杂物、保持清洁整齐，负责会务所用的会标、鲜花、纸杯、茶叶等消耗品；6、每月统计会务次数及与会人员人数报招标方。二、负责指定办公室常规保洁1、饮水机、电话、电脑每周消毒一次；2、定期更换床单；3、每日清洁室内卫生；4、定期对办公家具打蜡养护；5、邮件、信函、报纸、杂志的代收、分发服务6、衣物送洗工作。2、服务工作细则及标准工作细则标准礼节礼貌1.仪表仪容。2.对领导的称呼用语。精神面貌：表情明朗、面带微笑、亲切和谐、端庄稳重。容貌：面容清洁、头发洗理整洁、常修剪指甲、上班时间不戴首饰、不涂指甲油。称呼：打招呼时要主动，面带微笑，对不认识的领导统称“领导好”或“您好”，对认识的领导打招呼为：姓氏+职称+您好。体态、姿态1.行走：迎接宾客要行在前，送别宾客要走在后，不在宾客中间穿行。2.站立：要端正。3.坐姿：当宾客来到时，要注意立即站起打招呼或让座，在活动现场、居室不要坐着。行走：步子要轻要稳，同行不抢道。不允许摇头晃脑，扒肩搂腰。站立：不能将双手插在腰间，背在身后或抱在胸前。双手要自然下垂，两腿要站直，不能将腿叉开或一腿向外伸出，更不能身体东倒西歪的靠在一旁。坐姿：就坐要坐直、坐正。不能跷二郎腿。领导或宾客让座，也应该婉言谢绝。服务用语1.言谈举止：是对服务人员在服务中重点一。2.服务用语：在工作中的文明用语要记牢。言谈举止：言谈要有章有循。举止要端庄，动作要文明。服务用语：“您”字不离口，随见随问“好”， 打扰或失误要及时“道歉”。“谢谢”要常用，送客时要主动，“再见，一路平安，欢迎下次您再来”要真诚的对宾客说。日常会务服务内容及标准（一）区域工作细则标准会议室所需设备用品1.暖瓶、杯子、托盘、香巾盘。2.茶杯、茶垫、茶叶。3.毛巾、香巾纸、香夹子。4.自动消毒柜。5.烟灰缸、垃圾筐。6.鲜花、植物、花架。7.墨水、纸、笔。8.台裙、台布、会标、音响设备、指示牌。可根据所管会务所的设备需求标准来配置用品。每一样东西都要保持干净，完整。旧的用品要及时更换用品要摆放到位。会务前的准备1.接收会务通知：2.统计会务要求3.联系相关部门4.会前准备5.会前半小时准备工作6.站立迎客认真做会务通知记录，及时统计会务要求及配置，根据要求的时间、人数及其他服务内容向有关部门发出通知单，指定人员服务范围。积极的与相关部门做要配合。会前半小时要准备好开水、茶叶，并将茶叶放置杯中，随时补充会务室所需添加的服务用品。一切就绪后要站在指定地点，有礼貌的迎接客人。会务服务程序1.布置会所2.迎接、引领3.会务进行中的服务（允许参加的会务）4.客人用茶水5.客人用水果按会场的性质布置会场。对来的宾客要主动打招呼，引领到开会场所。会务中间要统一行动，动作要快捷、麻利，以免干扰会务的正常进行。保证客人杯中随时有水，果盘排放整齐，清洗干净。会务服务内容及标准（二）区域工作细则标准会后的清洁程序及物品的清理1、会务结束后，首先打开通风器，马上进行清洁，整理好工作车、吸尘器及其他清洁用具。检查有无遗留物品及设备、服务用品的完好，及时记录。清理桌面上垃圾物，更换烟缸、茶杯，撤下一切不需要的用品。整理桌椅，用湿布按顺时针的方向进行擦拭。将会务室的茶杯、烟缸送到工作消毒间。洗尘、拉窗帘、环视会务室是否有不妥之处。检查所有电源开关、关灯、关门，并做好记录。达到干净、无尘、光亮、无杂物、无印迹、无蚊蝇无异味。消毒要彻底，检查会务室要彻底，（八）入室服务入室清洁服务标准保洁区域作业项目及内容保洁周期保洁标准及要求办公室日常保洁1、办公室门、窗台擦试及地毯吸尘。2、废弃物的倾倒。3、办公家具、书柜掸尘、擦拭。4、烟缸、茶杯清洗（消毒）擦拭。5、沙发吸尘。每天一次清洁、桌面擦拭、地毯吸尘等无污渍、干净、光亮洁净、无尘定期保洁玻璃的擦拭；天花板灯具、进出风口的掸尘擦拭；办公家具清洁；地毯清洗。每月一次每季一次每周一次每月一次干净、光亮、无物迹入室服务规范清扫程序备：作业前，先将清洁工作车准备好。装备一定数量的客房用品：消毒干净的床单、被罩、枕套、毛巾、浴巾、茶具、水具、茶叶、信封、火柴、牙刷、香皂、卫生纸等等。再准备好清洁工具：吸尘器、清洁桶、清洁剂、消毒剂、刷子、百洁布、掸子、各种专用抹布、胶皮手套等。进：按前述注意事项敲门、进入房间。查：进入房间后先打开房门，拉开窗帘，开空调或开窗通风，查看房内有无异常现象。如有异常现象应立即报告主管上级。掸：掸除墙壁、百叶窗、灯罩等不宜擦拭的设备上的灰尘。倒：清倒烟灰缸及垃圾。清倒烟灰缸时，要检查烟头是否完全熄灭。清倒后要按规定或换新的，或洗净擦干后，放回原处。清倒垃圾桶前，先将房内各处的垃圾集中于桶内，然后再把垃圾袋取出，装入垃圾车内。取倒垃圾时，应注意里内有无危险品，并及时处理。撤：撤掉已使用过的茶具、水具与床单、枕套。撤床单、枕套时应检查枕下有无客人的手表、项链等物品，床单内是否卷进内衣等物品。车下的床单、枕套应直接放入工作车的布袋内，不可放在地毯上，更不可放在客人的行李物品上。铺：铺床前先洗手消毒，取干净床单、枕套。然后按照铺床的程序和操作要领做床（不详述）。擦：使用专用抹布擦拭。从大门开始由左至右依次擦拭房间内的各种家具、设备及墙壁饰物等。每擦拭一件家具设备同时，检查其有无损坏等。如有损坏，按规定记录填单上报。摆：将已移动的沙发、茶几、椅子、等家具及桌面、台面上的设施，按规定的位置摆放整齐。补：洗手消毒后按宾馆规定的品种和数量，将茶具服务用品、文具用品等补齐，并摆放好。消毒后的水具，要套好已消毒的杯套，店标向外摆放。吸：按照先里后外，先边角、窗下、桌下、椅下，后大面的顺序，进行吸尘作业。发现局部脏污应及时处理。洒：按规定喷洒杀虫药剂、空气清新剂。关：关好空调、窗、拉好窗帘，环视房间，确认清扫完毕，质量合格，然后关等退出，锁好房门，填写清扫报告单。日常保洁项目面吸尘及局部脏污处理。门窗墙壁及室内家具、电器设备的擦试。铺床。卫生间清洗、消毒。更换补齐客房及卫生间内应配备的物品。检查各种设施的状况，发现损坏等问题记录上报。外事接待服务迎宾服务见到宾客来临，主动地与客人打招呼，笑脸相迎，热情地、一视同仁地接待，不可有不耐烦的表示和勉强的态度为表达对每一位宾客的诚意，要尽量不厌其烦地对同行的宾客都致问候语。问候时精力要集中，要注视宾客，不要左顾右盼。送客人登乘电梯时，迎宾员应先待立一旁，以手挡电梯门边框，以免夹挤客人，并礼让客人先行入梯，在电梯内，应尽量靠边侧站立。到达所需楼层时，应示意请客人先步出电梯，不要抢先或与客人并肩挤出。在引领客人时，应走在客人斜前方边侧2-3步左右处，将中间位置让给客人。会议服务外事活动中，如需悬挂中外国旗时，要保持其高度要相等，其面积要大致相似，以示彼此相互平等。一般是将外国国旗悬挂在右侧，而将我国国旗悬挂在左侧。咖啡服务：咖啡的饮用分为清咖啡和奶咖啡两种。宾客用咖啡时，应问清客人的饮用方法及需要多少糖。服务时，将客人所需的物品摆放于托盘中，用左手托盘，站于客人右边，先将一套咖啡杯具（包括咖啡杯、咖啡杯垫、咖啡勺）放于客人面前。若客人饮用的是清咖啡，则用咖啡壶给客人倒8成满的咖啡，再用方糖夹给客人放糖，用咖啡勺搅拌，请客人享用；若客人饮用奶咖啡，则用咖啡壶倒6成满的咖啡，再用奶盅倒入2成鲜牛奶，再放糖，用咖啡勺搅拌，请客人享用。若杯内咖啡少于1/3杯，可给客人再续倒咖啡。茶水服务：服务时，应使用茶壶倒茶，用双手或用右手斟倒。单手倒茶时，右手拿壶把、左手轻按壶盖，倒茶不要倒满，七八成即可，倒完后放茶壶时不要把茶壶嘴对对着宾客。为宾客斟完茶后，须往壶内重新注满开水，再放回到桌上，并置于茶杯右侧。为宾客斟茶时，不得将茶杯从桌上拿起，不得用手触摸杯口。同一桌的宾客用的茶杯必须大小一致，配套使用。礼仪礼貌遇客问好，服务员遇到客人时应主动避让和打招呼问好。服务员不得先伸手和客人握手，除非客人先伸手。服务员站立时应抬头挺胸，以精神饱满、微笑的面容与客人接触。服务员在楼道内沿墙边地带行走，如遇客人迎面而来应放慢行走速度，在距离客人二三米时，自动停止行走，站立一边向客人微笑问好。在服务时注意所行路线上的设备、器材有无损坏，地上有无纸屑、杂物和积水，及时清理。会议服务时，服务员动作要轻，尽量避免干扰客人。及时为客人补充茶水，更换烟灰缸，一般情况下有两个烟头就应更换。与客人交谈或服务结束后，应先退两步再转身离开。保持会场外安静，服务员不要在楼层大声喧哗，搬运物品要轻拿轻放，不得聚在一起议论。客人离会后，服务员应主动告别并送客人至电梯口处，交由电梯员为客人按电梯。服务规范提前30分钟到岗，上淡妆，工作服整洁干净，佩戴胸卡，姿态端正、文雅。接待来宾要热情，大方，面带微笑，保持站姿，不许坐着接待来宾。回答来宾问题要彬彬有礼，落落大方，声音大小适中，口齿清楚，语调柔和。对一时解答不了的问题，要有耐心要先向宾客致歉，请稍候经查询后再做回答，不能不懂装懂，答非所问，更不能自作主张。接听电话要用“您好、不客气、对不起、谢谢、再见”等礼貌用语。办公时间不得打私人电话，严禁聊天，吃东西。对客人的过分无理要求，不要发生冲突，要婉言谢绝，要用“恐怕不行吧、可能不会吧、很抱歉”等文明用语。服务动作要轻，在来宾面前不做伸腰、打哈欠等不雅动作，时刻保持文明优雅的仪表仪容。服务中要主动迎客，并问候您好，在过道，电梯与客人相遇要主动打招呼，送别客人时要态度真诚友好说：“欢迎再来”。法庭服务根据开庭需要，安排法庭服务人员为院方提供各种开庭服务及法庭引导工作。共设置57个法庭，由民事法庭、刑事法庭、互联网法庭组成。服务需求：法庭开庭的预订；开庭前法牌的准备工作；根据开庭要求摆放所需法牌；法庭的消毒及清洁；特殊开庭的准备工作；法庭的其他工作；服务标准：根据开庭任务单对预订的法庭进行准备工作根据对法牌的需求及时对法牌进行更换刑庭开庭前需根据不同的要求对被告人的被告椅数量及时调整；当庭审结束后第一时间对法庭进行消毒及清扫工作；当有特殊庭审工作时根据要求进行布置，布置的同时注意保密工作，尤其庭审事宜严禁外传。法庭内卫生清洁：程序内容准备准备好清洁工具，包括水桶、抹布、清洁剂、垃圾袋、吸尘器、地拖、扫把等；进人每组2—3人，组长持钥匙开门，同时进入，门不要关。室内若有人，应先打招呼，得到允许后再作业；检查进入室内后，先查看有无异常现象、有无客户遗忘的贵重物品、有无已损坏的物品。如发现异常，应先向主管上级报告后再作业；清倒清倒字纸篓、集中垃圾袋时，应注意里边有无危险物品，并及时处理；擦抹从门口开始，由左至右或由右至左，依次擦拭室内家具和墙壁等。毛巾应按规定折叠、翻面。擦拭每一件家具时，应由高到低，先里后外。抹墙壁时，重点擦拭墙壁饰物、电灯开关插座盒、空调风口、踏脚板、门窗、窗台等。大幅墙面、天花等的清洁为定期进行，也可穿插在日常保洁中进行(如每天抹一间或一面)；整理台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后，应按客户习惯的固定位置放好。如发现局部脏污仍需及时处理；更换更换垃圾袋；吸尘按照先里后外，先边角、桌下，后大面的顺序进行吸尘作业。椅子等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理；关闭清洁结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格，然后关灯、锁门；记录认真记录每日作业情况，主要包括保洁员人数姓名、清洁房间号码、进出时间、作业时客户状态(无人、工作、返回等)、家具设备有无损坏等。（十一）法官俱乐部服务法官俱乐部主要使用功能为法官休息、来客接待的活动区域，法官俱乐部配备饮水间、读书区、休息区、电脑上网区几个活动区域，会议服务人员根据法官俱乐部开放规定，每日提前进行服务准备。（1）根据法官俱乐部开放时间，提前30分钟由会服人员打开区内空调进行换气。（2）提前30分钟进行卫生情况检查，检查区内各项物品是否干净整洁、摆放到位、检查电脑电源是否正常，检查备勤间物品是否齐全，使用物品清洁状况是否良好。（3）会服人员为法官俱乐部休息人员提供茶水、饮料服务。（4）针对来访等候的客人，提供引位服务，询问客人是否需要饮品后，向客人简单介绍俱乐部功能。（5）闭馆及恢复。根据俱乐部开放要求，闭馆后所有客人离开，会服人员对客用品进行清洁消毒、清理俱乐部卫生，检查各项物品恢复拜访，检查电器使用后断电情况，统计客用品消耗情况，做好使用记录和库存补充。各项设备设施、卫生情况检查完毕后填写关闭记录，确认所有俱乐部正常关闭后锁门离开（十二）日常保洁服务日常保洁流程及作业要点擦拭扶手——收垃圾、擦拭地面及垃圾桶——擦拭二米以下墙面——绿植擦拭——墙角去尘——擦拭指示牌、消火栓、灭火器、报警器、开关等——擦拭玻璃、窗台、窗框——擦拭电器、家具等。地面★每天早晨和下午分两次重点清理地面，平时随时清理；用扫把清理，用长柄刷沾洗洁精清除地面污迹，后用拖把拖地，每天循环拖抹、推尘、吸尘。★每天对通道地面拖抹、推尘、吸尘一次。★经常对有污迹的地面用长柄手刷沾去污粉进行彻底清刷。★大理石地面每月抛光一次；每月用长柄刷彻底刷洗一次。★随时用拖把拖门口台阶，出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次。墙面★墙面清抹每周一次，清洗每月一次。★把毛巾浸入放有洗洁精的水盆，拿起拧干后沿着墙壁从上往下来回擦抹；将另一条毛巾用清水洗后拧干，彻底清抹一次墙面，直到干净为止。★每月用拧干的湿毛巾抹净墙根部分踢脚线。★用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢、脏迹。★清理大理石墙面时，不能使用任何酸性溶剂。公共区域的装饰品、灯具、开关及公共设施★用干毛巾和不锈钢油清抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、电梯门、轿厢等；用湿毛巾拧干后，擦抹大堂内窗框、防火门、消防栓柜、内墙面等设施。★每周用洗洁精清刷玻璃门一次。★每月擦抹灯具、风口、烟感、消防指示灯一次。★取下灯罩后，用湿抹布擦抹灯罩内污迹和虫子，在用干抹布擦干水分；清洁灯管时，应先关闭电源，打开盖板，取下灯管，用抹布擦净灯管及盖板，然后重新装好。注意事项★灭火器、消火栓用湿毛巾擦后再用干毛巾擦干。★门用湿毛巾擦拭后再用干毛巾清洁。★烟缸内外用湿毛巾擦拭后再用干毛巾擦干。★花盆、托盘保持干净。★下雨时为甲方准备装伞袋。★雨雪天气时应在厅准备擦鞋垫、防滑垫并摆防滑标识。检查内容、标准及频次检查内容检查标准保洁频次地面无污迹、无水迹、无垃圾、无脚印、石材有光泽、地毯无卷边开裂大堂每天两次重点清洁；每天上午对各楼层通道拖抹、吸尘、推尘一次。地脚线无灰尘、无污迹每日一次墙面无灰尘、无污迹、无蛛网每周清抹一次，每月清洗一次天花吊顶无积尘、无污迹、无蛛网每周一次门无灰土、无污迹、把手无污垢，开启正常，房号无缺号、无损坏、光亮洁净每日一次开关无灰尘、无污迹巡视标识无灰尘、无污迹、无缺字、洁净光亮巡视风口无灰尘、无污迹、表面干净巡视和计划保洁窗台、窗帘无灰尘、无污迹、无水迹巡视和计划保洁玻璃无灰尘、无污迹、无胶迹、无手印、干净光亮每日一次或计划保洁庭院绿植无枯枝烂叶，无杂物、无烟头、植物美观、叶面无灰尘、盛器干净巡视垃圾桶无异味、无污迹、无水迹、桶身外观干净、烟缸内烟头不得超过3个，垃圾桶内垃圾不得超过1/2巡视桌椅、茶几无尘土、无异物、无污迹、无损坏、摆放整齐巡视沙发无污迹、无划痕、无损坏、皮沙发经打蜡处理、摆放整齐巡视书（展览）柜柜门内外及顶部无尘土、无污迹、隔板无尘土巡视电视及放映设备外观无尘土、屏幕干净、无污迹、电线插销无尘土巡视电话外观干净、无污迹、无水迹、摆放位置端正、电话线从上至下绕电话周围每日一次饮水机水桶内水量充足、外观无尘土、电线插销无尘土巡视灯饰无尘土、无污迹、无破损每日一次或计划保洁配电箱外部无尘土、无污迹每日一次防火门无尘土、无破损每日一次紧急出口等无尘土、无污迹每周一次报警器无尘土、无污迹、无水迹每日一次灭火器消火栓无尘土、无污迹、无水迹每日一次或计划保洁卫生间的保洁日常保洁流程摆放工作牌——检查、清理小便池、恭桶内异物——检查、清理垃圾——向小便池、共同内喷洒洁厕剂——清洗墩布池、水箱——检查、擦拭金属件及窗台、镜面、面台、水龙头及烘手器——清理门、门把手及隔板——清扫、擦拭地面——收工作牌。计划保洁流程摆放工作牌——向下水口倒水——向小便池、恭桶内喷洒洁厕剂——处理垃圾及恭桶内的异物，检查手纸量——擦拭金属件——清洗小便池、恭桶、墩布池、水箱——清理门、门把手及隔板——擦拭水龙头、面台、镜面、面盆及烘手器——检查洗手液、手纸数量——清洁地面——填好记录、收工作牌。作业要点每天上、下午上班前分两次重点清理，并不断巡视、保持清洁。每两小时保洁一次，主要是清理纸篓垃圾、地面垃圾及积水和水迹等;每周抹排风口一次，消毒大洗一次；每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次，杀虫一次。洗大小便池，并用夹子夹出小便器内烟头等杂物；用厕所刷沾洁厕精擦洗大小便器，然后用清水冲净。用湿毛巾拧干擦镜面、门窗玻璃，然后再用干毛巾擦净；用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆、大理石台面、墙面、门窗。用湿布拖净地面，然后再用干拖把拖干。喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放樟脑丸，或直接用杀菌清洁剂彻底地对卫生间进行清洁。定期通风消毒，保持室内清新无异味。保持地面、墙面瓷砖光洁无污垢、水垢、水迹、龙头出水顺畅。注意节约用水，发现跑漏水现象及时报修。检查内容、标准及频次检查内容检查标准保洁频次日常保洁地面无污迹、无水迹、无垃圾、无脚印、石材光亮度好随时巡视保洁玻璃无尘土、无污迹、无胶迹、无手印、干净光亮每日两次开关无尘土、无污迹随时巡视保洁台面无污迹、无皂液随时巡视保洁面盆无污迹、无皂液随时巡视保洁皂液盒盒内皂液充足、盒外无污迹、无水迹随时巡视保洁手纸盒盒内手纸充足、盒外无污迹、无水迹随时巡视保洁烘手器无皂液、无水迹、无污迹随时巡视保洁小便池无尘土、无尿碱、无烟头、无堵塞、无异味随时巡视保洁恭桶无污迹、无水垢、内外壁清洁、无异味、无异物随时巡视保洁垃圾桶无污迹、外侧干净、位置摆放整齐、垃圾不得超过2/3随时巡视保洁隔板无尘土、无污迹、无水迹每日两次水龙头及弯头无污迹、无水迹、无水垢、洁净光亮随时巡视保洁水箱无尘土、无污迹、外表清洁光亮随时巡视保洁茶叶桶无锈迹、无茶垢随时巡视保洁墩布池无污迹、无水垢、无毛发随时巡视保洁空气清新、无异味巡视管道、线管无积尘、无污迹每日两次计划保洁通风口无尘土、无污迹每周两次灯饰无尘土、无污迹、无水迹、无破损每周两次天花板无尘土、无污迹、无蜘蛛网每周两次注意事项★用喷壶将药剂均匀喷在小便池和恭桶内★用恭桶刷去除小便池恭桶内污渍异物★用蓝毛巾擦拭窗台、隔板、门等★用蓝毛巾去除地面水迹★不可忘取“正在作业”工作牌★垃圾桶内垃圾不可超2/3★不可用新百洁布擦拭金属件灯具清洁清洁措施双人作业，准备梯子、螺丝刀、抺布、胶桶等工具。关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。先用湿抺布擦抺灯罩内外污迹和虫子，再用干抺布抺干水分。将抺干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下格栅，取下灯管，然后用抺布分别擦抺灯管和灯具及盖板，重新装好。清洁保养标准清洁后灯具无灰尘，灯具内无蚊虫。灯盖、灯罩明亮无锈迹。开关表面及周边无污保持清洁。安全注意事项在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤。清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电。人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人。用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要有力过大，防止损坏灯罩。垃圾分类收集与处理根据北京市垃圾分类处理的规定，本项目设立专职垃圾分类人员，对楼内每日产生的垃圾进行分类处理，项目设立垃圾分类点，针对不可回收来及、可回收垃圾、有毒有害垃圾（厨余垃圾由食堂负责专人处理及清运）进行分类，垃圾分类点设立垃圾分类信息宣传专栏，针对不同垃圾的清运，按照规定进行信息公示：收集清运：每天至少倾倒楼内垃圾筒两次，集中收集的垃圾转运至地下垃圾集中点，由专人进行二次分拣；分拣垃圾按照垃圾分类要求，分别进行装桶，可回收垃圾摆放整齐，由专业再生资源公司清运。不可回收垃圾装桶后由垃圾清运公司定时清运。分拣过程中对有毒有害垃圾进行装桶，并根据发生总量通知专业公司进行清运并做好记录。收集纸屑类垃圾，一般使用专用布袋的垃圾清运车，收集前要确认是否还有未熄灭的烟头，以防火灾。收集清运时，垃圾不能装得太满以防外溢。清运时，要选择适宜的时间和通道，垂直运输要使用人货两用客梯，禁止使用客梯。垃圾集中地（房）管理：垃圾集中地（房）及清运容器（车）每天要进行清扫、刷洗，定时喷洒除臭剂、杀虫剂、消毒剂。在垃圾集中地（房）周围不可有散落垃圾及污水，保持环境卫生。垃圾房管理人员要将可回收与不可回收分类、有毒有害的分类摆放。垃圾收集后及时进行处理做到日产日清，如因特出情况存放要进行彻底的消毒工作。垃圾集中地（房）消毒：垃圾筒的消毒每日一次，使用84消毒液稀释后浸泡及喷洒。垃圾集中地（房）进行0.2％～0.5％过氧乙酸喷洒（60分钟）或1000～2000／L含氯消毒剂喷洒（60-120分钟）。垃圾集中地（房）是苍蝇最集中的地方同时也是传染病传播主要途径每天使用10％～15％灭蝇剂喷洒。垃圾集中地（房）的垃圾清理完毕后，用清水进行冲刷再用过氧乙酸消毒一次。地毯清洁措施地毯吸尘用吸尘器，将地毯上的碎纸屑及灰尘吸干净。如果地毯上有大片纸屑、大头针、曲别针等要随手拾起来放入垃圾袋，不要用吸尘器吸大头针、曲别针，以免损坏吸尘器。污渍的处理方法在污迹处铺上毛巾，放上喷壶、手刷、纸巾。先分清污渍的种类，有纸巾吸附污渍。处理水性污渍：用毛巾从外到内一点点的擦拭，擦拭不能快；也可将药液喷在污渍上，再用纸巾一点点的擦。不要喷洒过多，如喷洒过多会使污渍面积增大，把毛巾叠成两折，铺在污渍上面，用刷子在毛巾上轻轻的压，反复要将毛巾换成新面处理污渍，要把污水吸干净，污渍处理后喷上清水，同上处理方法一样，最后用刷子把地毯梳理一下，面积稍大一些。油渍的处理：先用纸巾将油渍吸净，经地毯清洗机喷洒在油渍处，用刷子由外向内刷拭，使药液充分将各种物质溶解掉。用刷子梳理地毯，注意梳理时每次作业面积要大一些以利于地毯的保养，地毯未干时不要踩踏，设专人看守或铺上白单子保护。地毯的清洗按照地摊的使用状况进行定期清洗、吸尘。对一些较脏的地面列出重点清洗对象，不同程度的进行各种保养工作。每周对地毯进行吸尘或清洗（依具体情况而定）。确定地毯“五无”即：无油渍、无口香糖、无纸屑、无大头针或曲别针、无灰尘。发现不能及时处理量的问题做好记录，每周六或计划保洁时进行清理。如发现有损坏烧伤的部位，，如实记录并上报有关领导。清洗地毯的顺序是由里向外，先吸后洗，单次作业面积不超过2平米。石材地面清洁措施大理石、花岗岩是办公楼地面、墙面常用的材质，其色泽亮丽、豪华气派，但其为碳酸钙结构不耐酸碱，所以地面保养尤为重要。打蜡保养：用专业机器和工具配合硬地面清洁剂清洗地面，在彻底清洁地面后，进行两次以上拖干作业，使地面完全干燥后，再在干净的地面上涂3-5遍免抛专业蜡剂，这样可以避免大理石表面微细孔洞、缝隙受到灰尘的污染和污渍的渗透。晶化保养：大理石、花岗岩在使用一定时期后，尽管日常实施打蜡作业，但还会出现划痕、晦暗及凹凸不平等现象，因此最好采用晶化处理作业进行修复，达到消除划痕、提高硬度和亮度的目的。铝合金防护处理在现代建筑结构中，铝合金材料用的比较多，铝合金材质的表面处理清洗，是目前清洁行业的难题。铝合金材料对酸、碱、有机溶剂的抗腐蚀能力很差，一接触即变色，建筑污垢、水泥、砂浆等建筑遗留物更增加了清洗处理难度。用铝合金表面保护剂清洗；用抹布擦拭，并视污渍程度，随时检查是否擦干净；待干燥后用棉丝和抹布将粉末擦拭干净；用“AFFINAAL”大面积均匀涂布；待干透后用软抹布轻擦一遍。化粪池清掏（1）作业要点★相关作业人员必须具有资质并经过培训，作业前严格安全交底。★打开化粪池的盖板，检测有限空间安全性，先处理池内的杂物结块层。★启动清掏工具，进行清掏工作。★盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。（2）清洁标准化粪池的污水不能溢出地面，不能有异味。（3）注意事项进入化粪池时，要避免弄脏工作现场和过往行人的衣物。因进行清掏工作时噪音较大，要避免工作时间进行作业。进行清掏时打开盖子后要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。进行化粪池清掏时，要待池内沼气充分散发后才能作业，且周围不能有明火。严格执行有限空间相关作业流程和安全规定。消杀管理消杀应注意事项计划消杀前一天应告知甲方（如宣传栏中提示），在进行消杀活动时要做好消杀工作标识。绿化植物的消杀坚持“预防为主，综合防治”的原则。进行预防消杀时，抗菌类与杀虫类药品搭配使用。消杀喷药时应注意甲方的物品（如车辆、衣物、玻璃等）。大面积集中喷药消杀时应用安全警戒带圈出安全区域后再进行消杀作业。环境消杀A．蚊蝇的消杀蚊蝇活动期的消杀至少每月1次。雨后或蚊蝇繁殖高发期应适当增加频次。蚊蝇消杀的重点为污水井、雨水井、化粪井、垃圾房（桶、箱）墙角、盆花、绿篱、花槽、花池以及阴暗潮湿的地方等。灭蚊蝇需采用高效低毒的药品，并应按说明书的比例调配进行喷杀，也可用罐装药品直接喷杀。常用消杀药剂要轮换或有选择的混合使用。对雨水井、污水井、化粪池等处的蚊蝇进行消杀时，应注意只需将井盖移开一条缝将喷头插入后进行喷杀，喷杀工作结束后须及时将井盖复位盖实。灭蚊、蝇宜在白天进行，灭蚊药液一般喷洒在阴凉潮湿的角落、绿篱花丛、天台及地下室阴暗积水处。下水井内定时投放球形芽孢等生物制剂，消灭蚊幼。苍蝇较多时，可在外围公共部位放置灭蝇纸，提高灭蝇效果。B．老鼠消杀老鼠每季度消杀2次。一般将灭鼠药物投放在各阴暗的角落及洞口附近，以外围花丛、楼宇角落、墙边为主，并且根据鼠迹及老鼠常出没地段情况进行调整。投放灭鼠药应在夜间20：00时之后进行，一般采用敌鼠钠盐、新天地、大猫等慢性鼠药。尽可能不使用急性药品。放药的地点放药时应作相应的警示标示，并记录在《消杀（毒）工作记录表》上。收药时要按照记录地点收取，并检查药物被食及收集死鼠数量情况，用垃圾袋将死鼠装好送到垃圾清运站。对发现有鼠粪、鼠洞、鼠咬痕的地点要进行重点消杀，并对鼠洞进行堵塞处理。应采用鼠夹等物理防治方法与药物防治相结合，综合灭鼠。C．蟑螂的消杀一般对蟑螂的消杀每月两次。部门应配置蟑螂的药品提供给顾客，引导顾客自行安排对户内的蟑螂进行消杀，并于公共区域的消杀结合同步进行，以保证消杀效果。消杀蟑螂的药物重点放置在垃圾箱（桶、房）附近。收药时检查记录药物被食情况。每月用烟雾机对污水井、雨水井进行一次消杀，作业时做好标识，消杀后仔细检查井盖是否盖牢，并与控制中心及安全班对接烟感报警事项，同时应通知甲方密封下水管口。消毒杀菌主要目的是：消除在大厦内的病原体，降低空气传播和间接接触传播。擦拭消毒：主要是将办公室、公共区域的电梯、门及门把手、电话、浴室等多人使用部位全面消毒、灭菌，以消除间接接触传播途径；喷洒消毒：主要是使用喷雾机将消毒液在建筑物立面、地面、空间形成雾状空间对病原体、***面形成立体消杀。作业项目使用药品功 效卫生间垃圾存放地过氧乙酸针对各种病毒、细菌均有较强的杀灭作用楼道、办公间84消毒液主要针对地面、墙面、空气等项目消毒，其特点是：消除地面、墙面、空气中的病原体（4）虫控服务方案根据项目实际情况制定如下方案：使用主要药物：（详见下表）药品名称产地消杀对象使用方法海利湖南蟑螂、蚊蝇喷洒白蚁清上海蟑螂、蚊蝇、蚂蚁喷洒溴敌隆灭鼠毒饵北京老鼠撒放奋斗呐上海蟑螂、蚊蝇喷洒灭蟑毒饵北京蟑螂粘放灭蚁毒饵北京各种蚂蚁撒放灭蝇灵广东蝇类摆放粘鼠板山东鼠类摆放粘蟑板北京蟑螂摆放注：所使用药品全部为北京疾控中心指定产品消杀部位：全楼从上到下公共区域及货场，包括所有准许进入的楼道办公室、库房、各种管理间、开水间、卫生间、电梯间、步行梯道、车库、泵房、保安宿舍、热力站、中控室、污水站、冷冻室和空调机房、垃圾集中地。控制方法：3月主要控制环境（院内老鼠、室内蟑螂），包括楼体外围、绿地堵老鼠洞。4-6月主要控制老鼠、蟑螂、蚊、蝇、蚂蚁，并控制虫卵。7-9月主要控制老鼠、蟑螂、蚊、蝇、蚂蚁。10-12主要控制老鼠、蟑螂、蚊、蝇、蚂蚁。具体作业计划：具体消杀进度、时间、消杀对象待合同签定后与甲方进一步商定。灭蟑；每季一次（食品区为每月）全方位防治，用药以涂抹原药和粘放小袋，灭蟑毒饵为主，喷放为辅。灭鼠；每季度全方位防治一次。用药以盒装灭鼠药摆放为主。对确有鼠害的地方，同时摆放粘鼠板。灭蚊蝇：以喷药为主，并撒放灭蝇灵。监控措施：每次作业完成后，每两周查看虫控效果、局部补药。操作规范标准：见规定作业周期：每季度全方位防治一次，每次消杀结束后每两周对大厦虫鼠监测一次，如有虫鼠密度超过标准，免费对重点部位或有虫、鼠的超标部位及时进行补杀。具体施药时间由大厦物业部安排。附：北京市灭鼠、蚊、蝇、蟑螂标准一、灭鼠标准1、15平方米标准房间布放20×20厘米滑石粉块两块，一夜后阳性粉块不超过3%；有鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹的房间不超过2%；重点单位防鼠设施不合格处不超过5%。2、不同类型的外环境累计2000米，鼠迹不超过5处。二、灭蚊标准1、居民住宅，单位内外环境各种有水容器和积水中，蚊幼及蛹的阳性率不超过3%。2、用500ml收集勺采集城区内大中型水体中的蚊幼或蛹阳率不超过3%，阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只。3、特殊场所白天人诱蚊30分钟，平均每人次诱惑成蚊不超过1只。三、灭蝇标准1、重点单位有蝇房间不超过1%，其他单位不超过3%，平均每阳性房间不超过3只；重点单位防蝇设施不合格房间不超过5%；加工、销售、直接入口食品场所不得有蝇。2、蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3%。四、灭蟑螂标准1、室内有蟑螂成虫若虫阳性房间不超过3%，平均每间房大蠊不超过5只，小蠊不超过10只。2、有活蟑螂卵鞘房间不超过2%，平均每间房不超过4只。3、有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%。（十三）办公室开水供应准备工具：毛巾、消毒剂、拖布、水桶、暖壶、手推车；工作流程：将消毒液按配比配比完成后进入开水房，对开水器及地面进行消杀；将装满暖壶的水车推入开水房开始打水，此时需时时刻刻盯住温度计显示的温度，水温必须显示为100℃才可以；打水期间如设备出现故障，要第一时间向工程部保修；每车水打完后推车水房，临时存放于过道中，此时需注意水车与墙面之间保持30厘米的安全距离，确保不损坏墙面；打水完成后，及时将开水房内的积水处理干净，保持地面干净整洁；运输过程中，进入电梯时需要双人配合，以免因电梯缝隙对暖瓶保温造成损坏；每日下午17时进入各楼层开始收集暖壶；收集暖壶的同时需将暖壶内的剩余水统一收集至废水回收桶内，用于第二日洗抹布及拖布使用；收集暖壶的同时检查暖壶保温效果有无问题，如有问题及时更新，其他部件有无损坏，及时维修；将收集好的暖壶放置于推水车内，集中存放于开水房位置，有利于第二日工作的开展；（十四）浴室服务1、公用浴室的清洁作业规程：清扫地面垃圾，清倒茶筐、桶和垃圾桶，换新垃圾袋后放回原位，并将茶筐用“84”消毒液清洁干净；用湿抹布和洗涤灵擦洗面盆，大理石台面；擦隔板、墙面、花盆、暖气罩、门窗、设备等；先将湿抹布拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干抹布擦净；冲洗龙头并擦干，电镀件打亮；补充卷纸、洗手液；用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干；报修、维修要及时发现问题及时上报。标准：门窗、隔板无尘、无污、无杂物；玻璃光亮无水迹；地面墙角无尘、无污、无杂物、无蛛网、无水迹；面盆、龙头弯管无尘、无污、无杂物；电镀、镜面明亮，无水迹；设备（烘手器、开关、暖气罩、手纸架、洗手液盒、门锁）无尘、无污；目视墙壁干净；地面无烟头、污迹、积水、纸屑，空气清新、无异味；墩布池干净，墩布码放标准，无杂物；清洁工具、物品码放整齐，不囤积。4、注意事项：禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面；用洁厕剂时，应戴胶皮手套防止损伤皮肤；下水如有堵塞现象，及时上报，请工程组疏通。玻璃隔断的清洁：作业规程：先用刀片刮掉玻璃上之污迹；按玻璃清洁剂与清水1：5的比例兑好玻璃清洁溶液；用浸有玻璃清洁溶液的上水器，用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹；污迹较重的地方重点抹；用玻璃刮子刮去玻璃表面上的水分；一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把刮子作横向移动；用无绒抹布抹去玻璃框上的水珠；标准：玻璃面上无污迹、水迹；浴室管理规定为加强浴室管理，规范沐浴行为，维护沐浴秩序，特制订本规定。浴室开放时间为工作日：周一至周五本浴室为内部浴室，严禁带外单位人员进入；凡患有皮肤病及传染病疾病者禁止入内；注意节约用水，防止“跑”、“冒”、“滴”、“漏”，禁止在浴室内洗涤衣物；浴室内禁止吸烟，维护好浴室的清洁卫生，不乱扔杂物；禁止私自拆卸花洒，禁止在无花洒的洗浴位置沐浴；浴室更衣柜内、顶上及设备间禁止存放个人物品；请勿在饮酒后和身体不适的情况下入浴；爱护浴室内的各种设备设施及配套用具，如系非正常损坏责任人照价赔偿；请不要带走浴室内的任何公共物品，公共洗浴用品用完后放回原处，方便自己，方便他人；浴室服务人员加强浴室管理，坚守岗位，严格按照规定时间开放及关闭浴室，及时劝阻不文明行为，对于不听劝阻者，将情况及时向甲方反馈；请沐浴人员保管好自己的贵重物品；（十五）环境绿化工作绿化管理的重点绿化管理的重点体现在项目整体景观形象的维护和植物本身生命的维持，这与影响园林植物生长的几大自然环境要素息息相关。影响植物生长的几大自然环境要素A、光照根据植物对光照强度的要求将植物分为三大类：阳性植物。这类植物喜光向阳性极强，而且最好在全光照环境中生长，大部分观花、观果花卉属于阳性植物，如紫薇、月季、大红花、夹竹桃、柑桔等；在观叶类的花卉中也有一部分阳性植物，如苏铁、棕榈、橡皮树等；还有水生花卉中的睡莲、仙人掌类与多肉质植物均属阳性植物。阴性植物。这类植物需光较少，喜光向阳性较弱，且喜一定的荫蔽，如兰科植物、蕨类植物、天南星科植物以及秋海棠、常春藤等。中性植物。这类植物喜光向阳性较强，稍能碉荫，对光照强度的适应范围较宽，但在全阴或过强光照条件下都长得不好。这类植物多原产于热带和亚热带地区，如杜鹃、山茶、棕竹、红背桂等。B、温度温度是植物养护的重要环境条件，在植物生活的温度范围内，各种温度值对植物的作用效果是不同的，其中有最适点、最低点和最高点，称为温度三基点。为避免高、低温对植物的危害，需注意淋水和抗寒。C、湿度根据植物对水分的要求，大体上可分以下几种生态类型：水生植物。它们必须在水中生长，如荷花、睡莲、石菖蒲等。湿生植物。它们能生长在水分经常饱和的土壤上或空气温度高的环境下，有较大的抗涝能力，如蕨类植物、海芋、鸭跖草等。在养护中应掌握宁湿勿干的浇水原则。中生植物。它们适宜在土壤湿润而又排水良好的条件下生长，过干和过湿的环境对其生长都不利。如桂花、白玉兰、苏铁、夹竹桃等，养护时可保持60%土壤含水量，并可向空中喷雾或加大周围地面的湿度。D、土壤营养植物要维持正常的生理活动，除需要水分以外，还需要营养元素。维持植物正常生活的营养元素可分为三类：一类是植物由水中得到的元素——氢和氧；一类是由大气中获得的元素——碳；一类是从土壤中获得的元素——氮和灰分元素。氮素不是矿质元素，它天然存在于土壤中的数量不多，不能满足栽榈植物生长需要，必须通过施肥来大量补充。构成植物灰分的无机类如磷、钾、钙、镁、硫等，植物需磷和钾的量大，必须加以补充。绿化的设计、选择、配置光照作为对植物生长影响的重要因素，主要是植物种植设计时的主要考虑对象，而日常绿化管理中，对植物影响较大的则是温度、湿度及土壤营养等，从维持植物生命的角度，绿化管理的重点可概括为：浇水、施肥等，在整体景观形象的维持方面，管理重点体现在绿化的设计和营造既要考虑植物的生长特性，又要兼顾植株的艺术形状与周围环境、建筑物结构的协调，与特定环境人文内涵的和谐。设计要求——绿化设计的原则是“适用、经济、美观”有机的结合起来，的园林绿化，要根据项目的特点，设置精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物进行绿化设计，使其形成优美清新的环境。对绿化的设计要求，要做到遮荫、降温、减少噪声、防尘、增加湿度、防火等，重点美化部分应放在项目出入口等引人注目的地方。项目绿化的设计要注意与周围建筑风格的搭配，还要注意周围的大环境要求，根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置。植物的整形修剪是提高赏观效果的有效手段。其基本方法主要有疏枝、短截、剥芽三种。植物选择——园林绿化中有植物、建筑、小品、山石、水体、道路的项目，但植物是其主体，适宜的植物可以充分发挥绿化的功效，美化环境，改善居住条件。所以在植物的选择上必须根据其原有的环境特性做好选用工作。配置方式——园林绿化布置可采用规则式和自然式两种格式。规则式造型则可通过修剪、捆扎，造成各种不同的形状，表达不同的内涵。自然式造型主在体现植物自然生长的美姿。接近房屋建筑物的采用规则式，远离房屋的采用自然式。二者结合起来则形成混合园林。绿化植物配置，不仅要取得绿的效果，还要给人以美的享受，所以必须考虑植物的外形、赏色等方面的特性，仔细选择，合理配置。园林植物养护应注意突发性、不确定性的外力破坏因素病虫害防治植物病害、虫害种类多，危害大，应以防治为主，针对性灭治为辅，同时，要注意避免对环境造成污染。走病虫害的可持续控制之路，拟采取以下的方法：植物栽、补植时，加强检疫，严防危险性害虫侵入。科学种植、养护和管理，营造不利于害虫生长的生态环境。病虫害的预测预报。根据实际情况（调查和经验等）确定项目内的主要害虫和病害，进行重点防治。推广生物防治，通过生物链控制害虫。如保护和利用害虫的天敌（益鸟、灰喜鹊等等）来消灭害虫。依据害虫习性，利用简单器械及物理因素对害虫加以捕杀。如灯光诱杀、潜所诱杀、黄板诱杀、阻隔上树、人工捕杀等。合理使用农药，解决突发或大面积严重发生的害虫问题。根据害虫生长规律准确选择施药时间，科学、合理地使用化学药剂，尽可能地减少农药的使用次数和用量，减轻对城市环境的污染，减少对害虫天敌的杀伤，防止对人畜造成毒害；严格控制农药品种，注意选用高效、低毒或无毒、污染轻、选择性强的化学农药；合理地轮用、混用农药，可以减少用药次数，减少环境污染；准确选择农药剂型和施药方法，改进农药使用技术，尽量采用根部施药、涂茎、浇灌、树干注射等方法，避免树上喷洒，推广使用颗粒剂、微胶囊剂等不易飘散、缓慢释放的农药剂型；对重点发生病虫害的片区进行针对性治理，避免全面施药，减轻对环境污染。除杂草绿地杂草分为禾本科杂草和阔叶杂草，主要杂草有脉耳草、龙爪茅、马唐、草决明、含羞草、日照飘拂草等。杂草发生范围广，防除不及时，不仅影响美观，而且威胁到草坪的正常生长，可对草坪杂草进行如下综合治理：选择适宜于本地生长的优良草坪品种。加强草坪管理，提高草坪草的抗逆性。如定期修剪、及时淋水、施肥等。生物防治。利用杂草天敌，如动物、昆虫、病原微生物等，将杂草种群密度控制在标准范围以内。化学防除。人工拔除。小面积少量草坪杂草可用人工拔除。绿化养护工作注意事项绿化植物的修剪造型、中耕松土、除草、施肥、灌水、病虫害防治、垫土、滚压、冬季防冻等工作；对所有绿化区域的清洁卫生工作；对斑秃裸露进行恢复整改工作；根据社区情况设计整体和细部绿化造型方案，要求常绿常新；针对不同时令和季节的绿化进行美化措施；重大节日或活动的绿化进行美化措施绿化养护管理工作计划绿化养护管理全年工作计划月份（节气）养护措施1月份（小寒、大寒）1、进行冬季修剪：除常绿树和一些不宜冬剪的树木，在休眠期进行一次整形修剪。2、检查巡视防寒设施的完好程度，发现破损立即修复。3、在树木根部集不含杂质的雪。4、防治病虫：剪除树上病虫枝叶集中销毁。5、检修机械。2月份（立春、雨水）1、继续进行树木冬剪。2、树木根部堆雪。3、检查巡视防寒设施情况。4、防治病虫害（刮树皮，挖虫蛹，虫茧）。5、进行春季绿化的准备工作。3月份（惊蛰、春分）1、春季植树，做到随挖、随栽、随养护。2、进行春灌，补充土壤水分。3、进行春施基肥。4、撤除防寒物（根据树木抗寒程度分批进行）。5、防治病虫害。4月份（清明、谷雨）1、春季植树，发芽前完成植树工程任务。2、对园林树木，特别是春花植物进行灌水、施肥。3、修剪冬季及早春易干梢的树木。4、防治病虫害。5月份（立夏、小满）1、灌水：树木抽枝长叶，需大量水份。2、对春花植物，进行花后修剪，更新。新植树木抹芽和除蘖。3、进行中耕除草及追肥。4、防治病虫害。5、修剪绿篱、草坪6月份（芒种、夏至）1、灌水，施肥。2、雨季即将来临，疏剪树冠，修剪与架空线有矛盾的树枝。3、中耕除草。4、防治病虫害。5、做好雨季排涝的准备工作。6、修剪绿篱、草坪。7、8月份（小暑、大暑、立秋、处暑）1、排水防涝。2、中耕除草、追肥。3、移栽常绿树木，最好入伏后降过一场透雨后进行。4、抽稀树冠，达到防风目的。5、及时扶正吹倒吹斜的树木。6、防治病虫害。7、修剪绿篱、草坪。9月份（白露、秋分）1、中耕除草。2、防治病虫害。3、修剪绿篱，草坪。10月份（寒露、霜降）1、栽植耐寒力较强的乡土树种。2、防治病虫害。3、本月下旬开始灌冻水。11月份（立冬、小雪）1、秋季植树。2、继续灌冻水，上冻前灌完。3、对不耐寒的树种做好防寒工作。4、给树木深翻，施基肥。12月份（大雪、冬至）1、冬季树木整形修剪。2、加强机具维修和养护。3、进行全年工作总结。绿化工作标准及检查方法工作内容序号项目检查方法标准修剪1乔木目视检查无枯枝，无防碍车辆、行人现象，主侧枝分布均匀2成型灌木目视检查成型，整齐，新长枝不超过30厘米3绿篱目视抽检绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30厘米4草坪目视抽检路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整施肥1 乔木、灌木目视检查采用穴施或沟施，施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面2草坪抽检播施和喷施，不伤花草3花卉目视检查保证基施，追施化肥，少量多次，不伤花草防病虫害1所有目视检查无明显枯枝、死杈浇灌1 花卉、苗圃目视检查泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗2 树木、草坪目视抽查冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米，无旱死、旱枯现象日常维护1 种耕、除杂草目视抽查无明显杂草，草地纯度在90％以上，树木地下土层不结板，透气良好2补栽补种抽检无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米，裸露面积在总面积的0.5％以下，缺株在0.5％以下3 防风、 排涝、巡视看管目视检查暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上积水，树木无倒斜，断枝枯叶在半天内处理绿植租摆服务古人云：宁可食无肉，不可居无竹。由此可见绿色盆栽植物在工作、生活中起到不可缺少的作用。巧妙的利用观赏花木来布置，是一种优雅诚恳的礼仪。艺术性的园林花卉，能够引人入胜，焕发精神，增加工作效率，提升建筑形象。结合项目规划总体布局，室内绿化观赏植物摆放着眼于创造绿色空间，起到美中激典雅，景中见神思的作用。植物摆置的范围根据客户的需求，提供贵宾会议室、报告厅等区域的插花服务或临时性大型会议、庆祝等活动的所需的盆花、插花等。领导办公室内的个性摆花。管理模式“个性化设计”。根据不同的空间特点、场合、个人爱好等因素进行摆置设计，选择相应的品种、最适宜的植株进行定点布置。作业要求植物摆置美观、舒适，摆设的花卉植物处于观赏期，各种花木尽现自身特性，枝繁叶茂，匀称美观。植物摆置原则根据不同的空间特点或客户需求进行摆置设计，选择最佳的品种、最适宜的植株进行定点布置。对于外事接待，了解、尊重不同国家、民族的习俗，并选择与之相适应的植物品种进行摆置。根据重大节日和大型活动及时调整室内外摆置绿化植物，展示最佳绿化效果。采取日常例行植物摆置与节日庆典植物摆置相结合，有效节约成本。摆放植物利于净化环境，对人体健康无不良影响。充分考虑植物的寓意以及体现季节变化和节日喜庆特点。最大程度减少对办公秩序和环境的影响，为物业使用人提供最大便利。室内植物摆置准则重点装饰与边角装饰。重点装饰就是将植物摆放于较为显眼处，边角装饰是将植物摆放在转角、角隅等部位。结合空间装饰、家具陈设等因素布置绿化。中式风格的办公室，应选择中小型盆景具有中国传统意韵的植物：叶片大、显气派的大型观叶植物，与现代西式家具比较和谐；笔直或叶片坚硬的植物宜放在具有现代感的办公室。沿窗、中厅围栏布置。以花槽或小型盆栽的植物靠窗，中厅布置绿色植物，能使植物接受更多的日照，并形成室内绿色景观。不同的背景设置不同色泽或形态的植物。素面及柔和的色彩是绿色观叶植物或色彩明艳的观赏花卉植物的最佳衬托背景，叶片斑谰的植物及淡色花团的观赏花卉宜放置于深色的背景前；小叶型的植物宜放置于素面的墙壁前，大叶型植物适合花纹背景。掌握幸运区域方位。每个单独的空间从入口处到全部深度1/3内的区域，就是民间的最佳区域，称为幸运区。幸运区是客人踏进此空间的首要印象位置，可将中意的花木摆设在幸运区内。室外植物摆置准则与建筑风格和周边绿化相适应。与项目使用功能相适应。室内植物摆置方案办公区观赏花木的设置要与区域内工作人员的职业、性别、年龄、性格和爱好相呼应，也要考虑时令或喜庆的需要，结合民俗和时代气息等综合考虑，要达到愉悦心情，陶冶情操，烘托气氛的效果。同时，还应根据时令，暑夏炎热，选用冷色花，使人感到凉爽；严冬低温，挑选一些暖色花卉，使人感到温馨和暖意。大型展会植物摆置的重点是背景，宜选用叶片革质面富有光泽，常年翠绿，个性强，树态优美的高大观叶植物。美化主展台背后时，每次只适宜摆放一种，成排摆放，中间略高，两边略低，突显雄伟壮观。会议主席台上的装饰，采用西式半圆形插花。小型展会的重点是突出会议主题，以及能寄寓古朴清新、典雅大方、呈祥兆瑞，醇芳常驻的中小型观叶、观花和观果的植物。会议室多摆放能净化烟雾的植物。接待区是促进人际沟通与情感的重点区域，宜摆放绿色系植物。绿色系植物可以带来心灵的安定感和平和感，同时具有优越的改善空气质量的功能。楼层通道是人们活动频繁的区域，宜在转角、墙壁面易污损的地方、门窗外正对路的屋角等摆置生长较旺盛的绿色植物。光线较弱、不常走动或使用的区位，增加该区亮度，摆置耐阴、叶面革质光亮的绿色植物或观叶植物有助于改善滞气。室外植物摆置方案项目入口处于视线焦点，布置要明亮、整洁。宜采用高大的盆栽、树桩盆景，树桩盆景周围采用应时鲜花盆栽进行图案式布置，花朵要大，暖色系或颜色鲜亮，依循四季变化更新花卉以表现出季节感。大型活动、外事接待、节日庆典等情况，采用各色鲜花在楼外广场和平台进行摆置，烘托庄严、隆重的气氛。室内植物摆置的配器套盆。选用稳重、外型圆润、对称的套盆，与摆设位置周边的色彩、质感和风格谐调融合，或具有反衬效果或画龙点睛的作用。几架、基座。包括红木几架、根雕底座、藤制品等，须与室内装潢相协调。饰件，符合吉祥、富贵、长寿、平安、喜庆、吉利主题，采用紫色、红色、桃红色、粉红色、黄色、金色、银色等吉祥色系；装饰物尺寸大小，应视盆栽或花束的大小来作搭配。室内外摆置植物日常养护管理根据植物生长习性、摆置环境等因素进行科学养护。清洗：清除植物体表面灰尘，促进植株呼吸，增强光合作用。上蜡：增加叶面平滑植物的光泽度，不可处理幼叶，不可用力挤压叶片。修剪：适时进行修剪或疏剪，随时剪除枯叶、病枝、密枝保持植株良好的形态。室内外植物摆置特别事项办公室摆置植物的日常养护与更换时间安排与办公室的清洁工作一同进行，会议室等室内公共区域和室外花木的更换工作安排于闭馆后进行。预防性消杀作业于苗木出圃前进行并滞留一周，避免药物对工作人员的影响。摆置植物发生病虫害，即时予以更换。植物摆置工作严格遵守项目的规定和要求，对未经授权的部门或区域严禁擅自作业，需要时由指定人员陪同。在摆置植物时要垫上与盆底形状相同的木板或塑料片，避免地板或地毯受到损伤。（十六）地下车库管理组织指挥项目经理负责日常工作安排；日常工作保安主管与甲方保卫部门主管领导协调实施；紧急情况下，由甲方保卫部门主管领导保安班队长，按照突发事件处置预案进行协调处理；其他相关工作在项目部的协调下配合解决。各岗位值勤方案办公楼出入岗指挥疏导出入车辆进入停车场，维护门口的正常秩序。对出入单位的人员车辆，所携物品进行查检，符合出入手续放行。发现可疑人、可疑情况以及群体上访事件，及时用对讲机向班队长汇报。对乘座次“安全、警备、023、328”特殊牌照的领导直接放行。对甲方临时通知及带领的人员进行登记。发现可疑人、可疑情况及群访事件时，应及时用对讲机向班队长汇报。对出入办公楼人员所携带物品进行检查，易燃、易爆物品严禁带入大楼。对于带出物品必须符合出入手续方能放行。门卫岗认真听取来访者意图，积极主动同有关部门电话联系，经有关部门同意后，填写会客登记单，并按规定收放进门证。甲方办公室通知前来开会人员，按规定直接发放进门证。其他来访人员在甲方职工陪同下直接领取进门证。甲方临时通知的事情及时传达到有关岗人员，确保办事人员正常出入。遇有紧急事件，及时向项目经理汇报。车库岗指挥车辆按顺序停放；内部车辆指挥停入地下停车场；对于甲方通知临时来访车辆，协助安排好停车位置，并做好登记协助指挥疏导车辆及制止无证人员从车场进入办公楼。引导乘坐“警备、安全、023、328”特殊车牌的领导直接进入办公楼。检查无人车辆有无未锁车、车窗未关闭等情况，及时联系甲方人员。情况处置在日常工作中坚持以双规为依据、以守则为准绳，严格履行职责，按照规定要求处置突发情况，查找处理隐患，保障办公楼安全。值勤中遇有客人来访时，值班人员应让其认真填写来访客人登记表后进入办公区域。对外运物品人员要严格检查出门条，对大件物品应视情况开箱检验，核对无误，证物相符方可放行，对不符合手续的要立即通知保卫处主管人员处理，不得擅自处理，防止与员工发生尖锐的直接冲突。巡逻时要认真检查门窗等要求的检查内容，发现损坏应清楚记录并通知项目部安排维护修理。值勤中，如遇有客户或员工给值班人员钱、物时，要婉言谢绝，同时讲明公司纪律要求，请其理解。发生火警的处置一旦发生火警，必须沉着冷静，按照预案执行，维护现场秩序，防止不法分子趁火打劫。个别人不执行规定的处置，纠正违规时首先要态度和蔼，以理服人；对不听劝阻的要问明姓名、部门后请示队长处理，尽量避免冲突；如果是来访客人故意捣乱，应立即请示队长或行政部坚决予以制止，情节严重的应报公安机关处理。精神病人闯入值勤区域的处置，首先要劝阻和制止，将其带出执勤区域，以免影响目标单位的正常工作秩序。若病人有危害内部安全的行为，应立即请示队长、带班长组织人员将其带离，切不可打人、骂人。特别规定做好保密工作，不得将办公人员的机密以任何方式泄露给他人。坚决执行员工凭证进入的规定，严格控制外来人员私自进入办公区域。非甲方正式员工不得随意将任何人带入值勤区域。值班队员必须监守岗位，不得做与工作无关的事。班队长、组长必须保持跟班作业，认真负责及时处理各种情况。不得利用工作之便乱动、乱用、乱拿客户物品。不得擅自处理重大涉外问题。值勤过程中，严禁接、打私人电话和任何收费电话。保持良好的精神风貌，时刻保持良好的精神状态，注意言谈举止，树立良好的外事形象。通讯联络有线电话为主，各领班员与队员之间，队员与队员之间以对讲机联络为主。夜间或特殊情况下可用手势、击掌、口哨、手电筒光亮为联系方法。紧急电话：单位联系人联系电话急救120火警119匪警110停车场管理工作目标：保证道路通畅、车辆停放整齐和安全有序,为甲方提供满意的办公环境。工作方案管理员负责院内地面停车场及地下车库的车辆进出停放管理。保洁员负责停车场、地下车库卫生清扫。公司负责人和项目主管每日进行巡视检查一次车辆管理工作。项目经理每月检查一次车辆管理工作。分公司副经理每季度检查一次车辆管理工作。工作内容、质量标准：工作内容车辆进出交通疏导保管跟踪巡查事故处理作业频度24小时查看车证随时／天引导车辆按指定路线行使24小时提醒司机锁好门窗。1遍／小时事故发生后立即报有关部门质量标准凭证放行车辆进出，标志齐全。礼貌服务，仪表整洁。上下班高峰期，车流通畅无阻塞。停放整齐车辆无丢失车辆无违章停车、无鸣笛、无剐、擦、碰保护现场，制止纠纷，疏导交通，及时报案。车辆进库（1）管理员凭证件指引车辆进入停车库，按指定路线行使，并对号入座。（2）对管辖范围内的车辆提醒司机锁好车门、窗、后箱盖，并将车内的贵重物品随身带走。（3）会议车辆要提前预留车位。（4）停车位已满应作好解释工作。保管巡视（1）每小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油，未关好车门、窗，未上锁等现象及时处理并通知车主。不能通知车主的，报告甲方保卫处，共同先把门、窗关好，再做临时处理，作好记录。（2）发现无关人员或可疑人员在车场内闲逛时，应保持警惕，监视其行为，必要时，应劝其离开。（3）禁止司机（车主）在车库内洗车、检修和教练车辆，经劝阻不听者立即向甲方服务中心报告。车辆出场（1）车辆出库时，凭证件出库。（2）若发现有问题时，应立即扣留车辆，并及时通知地面值班人员，积极作好应付准备，以防不法分子盗车行凶，如有特殊情况及时报保卫部门。办公楼前地上停车场管理（1）管理员凭证件进入院内停车场，按指定路线行使并停放。（2）提醒司机锁好车门、窗、后箱盖，并将车内的贵重物品随身带走。（3）若院内停车场没有停车位，应作好解释说服工作，保持道路通畅。（4）每小时检查车辆的车况，发现漏水、漏油，未关好车门、窗，未上锁等现象及时处理并通知车主。通知不到车主的报告甲方保卫处，作好记录。停车场发生问题的处理（1）车辆进场，管理员要查验车辆，如带伤进场，立即向车主说明，避免发生纠纷。（2）若在停车场内发生问题，管理员应立即及时把问题向物业管理人员反映，并联系双方，物业管理人员通知车主到现场，做好协调工作，尽量使双方满意。（3）把问题和处理结果向上级主管报告。9.自行车管理规定（1）管理员引导进入办公楼内的自行车按指定的位置存放。（2）管理员负责自行车的停放管理工作，提醒停车人员自觉将车停放在指定位置和锁好车锁。（3）管理员每日定时检查车辆停放情况，并负责将车摆放整齐。（4）保洁员负责清扫自行车停放地点的卫生。人员及培训人员现场服务的管理员具有一定个人素质，并五官端正，身体健康，无违法违纪记录，需通过有关部门严格政审和体检，方可被培训录取，有健全的人事档案管理制度，管理员的个人基本情况及驻勤情况通过微机进行管理，同时，建立管理员的文字档案，要求所有管理员证件齐全，并由公司统一管理，保证人员素质。入职培训新入职的管理员需要进行为期一个月的正规培训，培训内容包括安全保卫专业知识、消防知识、军体训练，外语、普通话、礼仪礼节的培训，以及各种法律法规的学习。培训后管理员做到熟知基本的法律知识及安保相关的政策、规定；有一定的语言和文字表达能力；具备较强的与岗位职责相应的观察、发现、处理问题的能力；能熟练使用消防设备、通讯器材、技术防范设施设备和相关防卫器械；掌握防卫和擒敌技能。日常学习训练学习训练内容：各项法律法规常识政策、技能训练和思想教育。学习训练时间：每周一次。学习训练标准：熟知与工作相关的法律法规常识和条例；尊纪守法，模范执法，严明保安纪律；掌握防卫和擒敌技能。（十七）档案管理档案的建立与管理物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分，科学规范的档案管理可以为专业的物业管理服务提供有力的支持。针对二中院的实际情况，我们按照ISO9001体系规定的程序收集档案资料，按照科学高效的方法检索使用。档案的建立与分类专门设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存档案资料。将收集到的资料进行细分，分类标准严格按照ISO9001的管理体系标准，以及国家有关规定执行，做到条理清晰，分类合理，便于查阅。按照资料载体的类型采用恰当的安全的保存方式。所有资料档案实行“双档”（电脑档案、文本档案）管理。档案管理运作流程重要资料接收必须制定负责人验收，完成交接手续后立卷归档。日常管理文件（通知、通报等）按照文件管理程序法方及接受，并立卷归档。档案资料管理要求所有档案资料统一管理明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。采用多种形式的文档储存方式（电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等），并采用相应的储存、保管方法。对原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须经审批。项目经理负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。客服助理每季度对档案资料管理情况进行检查。要求全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案管理制度》。档案资料的分类类别资料内容基础类工程技术资料红线图、总平面图工程设计变更通知及技术核算单竣工图 a单体建筑、结构、设备竣工图 b附属工程及地下管网竣工图房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、空调竣工验收证明书供水、供电、电梯、空调等设备的检验合格证书，供水、供电、电梯、空调等设备技术资料其他技术资料接管验收资料接管验收手续接管验收建筑物及其设备设施确认凭证（交接清单）管理合同资料物业管理委托合同管理目标方案争创物业管理各类优秀称号计划和规划总体或年度的物业管理实施方案、计划公众制度资料公众制度员工管理资料员工基本情况数据库员工业绩考核及奖罚记录员工培训计划和培训考核记录员工劳动合同及岗位协议人事档案及专业技术档案行政文件资料项目部值班及检查记录政府部门及主管领导部门文件外部公函规章制度、通知、通报等行政文件接待来访参观记录服务反馈资料服务质量回访记录表意见调查、统计记录投诉及回访处理记录房屋管理及维修养护标识、导示资料VI设计稿及标识清单引路方向平面图房屋安全管理房屋安全检查记录避雷系统检验记录及相关证书资料年度房屋安全检查报表公用设备管理综合类设备安全运行规程各设备运行岗位责任制度定期巡回检查记录维护保养记录运行记录设备维修档案设备机房管理规定相关岗位技术人员资质证书供电系统送电停电通知记录重大停电事故处理报告设备改造记录及设备台帐运行月报表电梯系统电梯准用证年检合格证电梯操作及保养人员资质证书电梯应急处理记录及台帐给排水系统用水节水计划排水设施检查记录限水停水通知及相关记录应急处理相关记录运行月报表空调采暖系统空调运行记录及月报表空调故障处理方案及记录空调保养记录采暖设备检查记录零维修资料零维修服务台帐零维修回访记录环境卫生管理环卫设施资料环卫设备、工具统计表环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料清洁卫生检查记录国家环保标准，排烟、排污、噪音处理污染事件记录消杀及垃圾清运记录化粪池清掏记录外墙清洗记录地毯、大理石、木地板保养记录其他服务特色服务或约定的服务记录（十八）院内地面清洁日常保洁流程庭院地面垃圾清扫——清理绿化带、花坛内垃圾——收垃圾、擦拭垃圾桶。计划保洁流程庭院地面冲洗——标识、饰物清洗——灯具擦拭——清洗护围栏杆——门前三包，清扫路面，垃圾入袋。作业要点每天6：30和13：30两次对室外地面进行清扫，清除地面果皮、纸屑、泥沙和烟头等杂物;每天8：00-11：00，15：00-17：00每隔半小时巡回清扫保洁一次。每发现污水、污渍、口痰、、须在半小时内冲刷、清理干净；如地面粘有香口胶，要用铲刀消除。果皮箱、垃圾桶每天上、下各清倒一次，并用长柄刷子粘水洗刷一次。保洁标准检查内容检查标准保洁频次路面、台阶无杂物、无积水、无纸屑、无烟头随时巡视清洁标识无尘土、无污迹、无乱贴（画）表面洁净明亮随时巡视清洁台面（阶）无尘土、无污迹、无垃圾随时巡视清洁绿地无明显垃圾、无烟头、纸屑及废弃物随时巡视清洁花坛花坛内无枯枝烂叶、无明显垃圾、花坛外表洁净无污迹随时巡视清洁垃圾桶无污迹、无水迹、无异味、垃圾不得超过2/3，垃圾及时清运，定期消毒随时巡视清洁护围、栏杆无积尘、无污迹、无乱贴挂现象每日两次排水沟无明显泥沙、污垢、无烟头、纸屑、杂物每月一次（十九）洗衣、理发服务洗衣服务：（一）洗衣房的管理与洗涤范围：1、洗衣房聘请专业人员进行操作，并对洗衣工作流程进行监督。洗涤范围：检察制服（春、夏、秋、冬服装及领带）、法警制服（春、夏、秋、冬警服、领带）、院值班室床上用品等。（二）洗涤方式及时间：1、收取方式：洗衣房采取个人自送自取的收票方式。2、洗衣房收取衣物时间安排：每周一至周五（三）洗衣房工作人员岗位职责：1、要树立以人为本的服务理念，主动热情，礼貌待人，努力做好本职工作，不断提高服务质量。2、洗衣房工作人员要严格遵守我院管理规定，不得擅自带外单位人员进入我院，不得将私人衣服带入洗衣房洗涤。3、洗衣房工作人员熟练掌握机器设备的工作原理和操作规程。严格按照洗涤程序和工作流程进行操作，严禁设备超负荷运行。4、对收取衣物要做到认真清点，准确无误，登记清楚，帐目相符。5、洗衣房应保持干净、整洁，严格执行防菌消毒措施，如遇有污染的衣物，应单独处理。6、洗衣房工作人员在洗涤期间应厉行节约，科学合理的配制洗涤药剂。7、洗衣房工作人员要定期请专业人员对洗衣设备进行维护保养（每三个月注浇一次润滑油，每半年检修保养一次，每年对洗衣设备进行大修保养）。8、工作人员应提高安全意识，洗烫机位前后不得存放与洗烫无关杂物。下班后关闭所有电源、阀门、门窗等。注意防火、防盗。洗衣房质量标准：（一）、范围本标准规定了洗涤、熨烫、皮货洗染以及特殊衣物的专业护理、保养等岗位工作或服务应达到的质量标准。（二）、质量要求洗涤：1．湿洗（包括手洗、机洗、清洗及专业护理洗涤）（1）、种类不同、面料不同的衣物经洗涤后，各部位做到洗净，无损伤（不发毛、不发白、无掰丝、强度无损伤等）、不串色、不搭色。（2）、去除污渍后不留痕迹（事前与干警约定的特殊情况除外）。（3）、漂洗后的衣物清爽、整洁、柔软，白色衣物不发黄。（4）去渍后的衣服的质料不损害，织物纹路不破坏颜色不脱，自然光泽、天然光泽不损害的前提下将污渍去除。2．干洗：除达到湿洗的质量要求外，还应做到：（1）、衣物不变色、不褪色、不变形、无异味、不发污。（2）、钮扣、衬里及衣物其他附件以及饰物等不受损伤或变形。3．皮革、裘皮衣物清洗、干洗保养的标准（1）、清洗后的皮衣整洁、清爽、无异味、无损伤变形。（2）、手感柔软、丰满、滑爽、有弹性。（3）、颜色纯正亮丽、光泽自然、无色花、色绺，色差在国家规定的范围之内。（4）、整件皮衣挺括无皱，涂饰抗拉抻、弯曲强度好，耐干、湿擦，高档皮衣还需具备一定的防水性能。熨烫：1．衬衣熨烫（1）、衣领平整挺括，翻领处盖着拼缝，整个衣领范围烫成圆形，后领烫实，领尖烫成弧形。（2）、两肩平服，无折皱。（3）、袖口烫成圆形，不起皱折，袖口、钮扣部位不留印痕。（4）、衣袖沿腋下接缝处，将衣袖烫平整。（5）、前襟贴边整齐挺直，钮扣部位不留印痕。（6）、前、后幅挺括平整。（7）、男衬衣袖子要烫出袖线，女衬衣的袖子无论长袖或是短袖，都要烫成圆筒形。（8）、男衬衣左、右腰缝、背裥要烫平整，女衬衣左、右腰要烫得圆活。2．裤类质量标准（1）、裤子表面平整，烫迹线分明、无袋印。（2）、前挺缝与前褶裥自然相连，烫迹线自然垂直挺括。（3）、裤腰平整无曲折，裤袢端正。（4）、小裤线与袋口等长，并基本平行，要压死，小裤线的长度与兜口平行。（5）、后袋口平直、合拢、无抽缩。（6）、袋布平整。（7）、衬里平整，无折痕。（8）、里裆平整。（9）、门襟平挺，无抽缩，无曲折。（10）、裤缝全部对正，搭档裤子误差小于0.5㎝。（11）、裤子平挺，裤角平齐。3．西服熨烫（1）、衣物内外平整，领部翻转后应盖住领线，并自然定型，驳头左右两边翻转处不能压死，双排扣要全部折死（胖人的衣物要压死）。（2）、左右肩部自然成型，垫肩熨平，与袖子的拼缝没有曲折状。（3）、袖子烫得圆服，袖口贴边平服，钮扣边褶平直整齐，袖后缝自袖口起10㎝起缝烫直。（4）、口袋盖烫挺，口袋面不留盖印、不翘、不露里。（5）、衣物里衬也应保持平整，不留皱折。（6）、里子光平，背臃压死、归位。（7）、底摆平直无折、无扭曲。（8）、男式西服整体外表自然平服不留折皱，袖子圆括，袖子后缝要熨烫得齐直自然；女式西服熨烫时前胸部不能熨平，要在胸下垫小棉枕头，在正面熨烫，让其自然显型。4．旗袍的标准（1）、旗袍为合体服装，胸、腰、臀三部位要平服。（2）、衣领坚挺，领口圆顺。（3）、衣袖呈圆筒型。（4）、衣面贴边整齐，正直平服，自然下垂，侧缝圆顺。（5）、装饰无扭曲、倒伏、变形。5．裙子的标准（1）、注意裙腰自然平服。（2）、下裙身平顺。（3）、褶裥对称，自然、平实，裙身不留印痕。（4）、裙后开衩处不留印痕。（5）、全裙无极光。6．羊绒及其它绒面织物的标准（1）、衣物绒毛顺畅自然。（2）、衣物里衬保持平整，无皱折。（3）、衣物整体外表自然平服，不留任何皱折。（4）、无倒绒、纠毛、极光现象。7．针织物服装的标准（1）、直边应平直、领圈等弧线圆顺。（2）、原有组织结构不变形。8．其它特殊面料、特殊组织结构服装标准（1）、无掰丝、极光、起泡、收缩。（2）、原组织结构不得改变。接待：1．言、谈、举、止及仪容仪表（1）、身穿工装，保持工装整洁、挺括、规范佩戴胸卡。（2）、女接待员淡妆上岗，化妆大方得体；（3）、工作人员不准留怪发、染发，头发梳理整齐，切忌头发乱蓬蓬或披头散发。（4）、工作人员应讲究个人卫生、不染指甲、不留长指甲，且保持指甲清洁。（5）、工作时间不吃葱、蒜等有刺激性气味的食品，不得带着酒气上岗，不准吃零食。（6）、不准穿拖鞋、雨鞋、凉鞋上岗。夏天不光脚穿鞋。（7）、工作时间不得手插兜和勾肩搭背。（8）、要站姿微笑迎宾，并向干警问好“您好！欢迎光临！”语调平和、热情、发自肺腑。（9）、站立端正、伸缩自如，表现出自身“亲合力”。（10）、耐心听取顾客的意见和建议，面带笑容，展现物业公司的员工形象。（11）、尊重顾客：“做干警想做的事，说干警想听的话，想顾客之所想”。（12）、和干警沟通时要站在干警的立场上讲话，不讲粗俗，不礼貌语言。（13）、会利用语言艺术及专业知识跟干警做有效沟通。（14）、会有效避免跟干警之间的争议性话题。（15）、懂得沟通的方法及范围。（16）、心态积极向上，处事乐观、冷静。（17）、善于问话和注意倾听，并能抓住有效信息。（18）、懂得面料的洗涤方法及干洗的操作流程，并能熟练向干警讲解。（19）、了解污渍的特性，并能明确告知洗涤后的效果。理发服务：美容美发室服务流程（1）岗前准备工作1）上岗前应先自我检查，做到仪容仪表端庄整洁；2）将各种用具准备齐全，保证各钟设备完好有效，室内整洁干净；3）精神饱满地做好迎客准备。（2）迎客1）面带笑容，主动问候客人；2）如客人需要脱衣摘帽，服务员要主动为客人服务，并将客人的衣帽挂在衣架上。（3）服务1）美容师应先清洗双手，并用酒精棉球消毒；2）替客人围好围巾，并准备好各种用具；3）客人离开时要主动提醒客人不要忘记随身物品，并帮助客人穿戴好衣帽。（4）送别客人1）送客人至门口并礼貌地向客人道别；2）及时清扫场地并整理物品；做好再次迎客的准备。（二十）办公家具搬运服务为满足甲方办公需求，提供院内办公室间，办公家具搬运服务。1、家具拆装、搬运服务流程：当项目部接到甲方相关部门发来的办公室调整通知单后，由项目负责人签字确认。（2）由项目负责人派工至维修班。（3）维修班接到派工单后及时联系甲方单位需要搬家部门，并确认搬家物品及拆装要求。（4）维修班安排人员到达现场，完成家具的拆除，并将拆除后的家具、物品进行清点与甲方人员一同将送达新办公室。（5）通知保洁人员清扫拆除家具的办公室。（6）维修人员在新办公室安装已拆除的办公家具，并将安装好的家具按甲方要求摆放到位。（7）通知保洁人员到新办公室清扫卫生。（8）通知物业办公室搬家完毕，并填写搬运派工单。（9）办公室对服务满意度进行回访。（10）回复甲方相应部门。2、服务要求：为满足甲方的服务要求，提高服务质量，将搬家服务内容及要求汇总如下：（1）根据甲方需求，提出搬家时间、地点、物品等；（2）根据时间协助打包事宜，桌椅拆除准备工作，将柜内贵重物品由本人进行打包；（3）搬运过程中，做好物品的保护，以免在搬运过程中造成损坏；（4）到达指定位置后，由需求方指定摆放位置，将桌椅组装好，调试正常后，根据要求进行摆放；（5）将所有物品摆放整齐后将所产生的垃圾同时全部打包带走；（6）如在搬运过程中发生损坏、破损情况要第一时间向本人及甲方第一时间进行汇报，根据实际情况进行处理；（二十一）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险物业公司明确自己的维修责任范围后，应切实履行相应职责。1、对于自行维修养护的共用部位和设备设施需要定期检查排查消除隐患，2、加强设备运行管理、重点部位设置警示标识标牌，同步做好巡查和维修记录台账；3、对于外包的专业设施如电梯等，要监督外包单位履行其职责并做好相应评估记录。4、公众责任险、物业管理责任保险，可以对物业公司在物业服务过程中的突发事故损失进行赔偿，在一定程度转移了部分突发事故给物业公司带来的不确定风险。我公司将根据甲方要求按标准投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，为甲方同时也为物业公司提供一份更多的财险保障。附件3、费用测算表：序号服务或货物名称服务项目描述或货物型号规格数 量单位单 价总 价1服务人员费物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费12月66328.09 795937.082公共设施维护费物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用12月327592.32 3931107.843清洁服务费物业管理区域清洁卫生费12月182267.21 2187206.524绿化养护费物业管理区域绿化养护费12月24938.33 299259.965办公费办公费用12月2516.67 30200.046公众责任保险物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费12月2426.04 29112.487酬金按6%计提12月36364.12 436369.448税金增值税6%计提12月41006.35 492076.20总价8201269.56管理人员工资及相关费用表人员工资及相关费用表序号项目人数月薪月薪合计社会保险（年）合计（年）养老失业医疗工伤住房生育16%1.5%10%0.6%12.0%0.8%1项目经理19,500.00 9,500.00 18,240.00 1,710.00 11,400.00 684.00 13,680.00 912.00 160,626.00 2办公室文员15,000.00 5,000.00 9,600.00 900.00 6,000.00 360.00 7,200.00 480.00 84,540.00 3会服员65,000.00 30,000.00 57,600.00 5,400.00 36,000.00 2,160.00 43,200.00 2,880.00 507,240.00 小计8员工福利及其他人员加班费5 法定节假日会服人员5人涉及值班 37,931.08 服装费8 平均每人每年服装费350元×2套 5,600.00 人员费用合计 8795,937.08 人员工资及相关费用表人员工资及相关费用表序号项目人数月薪月薪合计年薪社会保险（年）合计（年）养老失业医疗工伤生育16%1.5%10%0.6%0.8%1工程主管15,000.00 5,000.00 60,000.00 9,600.00 900.00 6,000.00 360.00 480.00 77,340.00 2中控室值守124,200.00 50,400.00 604,800.00 96,768.00 9,072.00 60,480.00 3,628.80 4,838.40 779,587.20 3高压配电值守123,900.00 46,800.00 561,600.00 89,856.00 8,424.00 56,160.00 3,369.60 4,492.80 723,902.40 4空调、热力站运行值守144,200.00 58,800.00 705,600.00 112,896.00 10,584.00 70,560.00 4,233.60 5,644.80 909,518.40 5综合维修工64,200.00 25,200.00 302,400.00 48,384.00 4,536.00 30,240.00 1,814.40 2,419.20 389,793.60 6立体车库值守44,200.00 16,800.00 201,600.00 32,256.00 3,024.00 20,160.00 1,209.60 1,612.80 259,862.40 6电梯维修24,200.00 8,400.00 100,800.00 16,128.00 1,512.00 10,080.00 604.80 806.40 129,931.20 洗衣工35,280.00 15,840.00 190,080.00 30,412.80 2,851.20 19,008.00 1,140.48 1,520.64 245,013.12 理发师25,300.00 10,600.00 127,200.00 20,352.00 1,908.00 12,720.00 763.20 1,017.60 163,960.80 小计567员工福利及其他节日加班费12人法定节假日24小时值守人员涉及中控、高压、空调，电梯值守×三班212,998.72 8劳动保护费56平均每人每年月劳动保护费300元，包含绝缘鞋、手套、护目镜等劳动保护用品16,800.00 10服装费56平均每人每年服装费200元×2套22,400.00 人员费用合计 563,931,107.84 人员工资及相关费用表人员工资及相关费用表序号项目人数月薪月薪合计年薪合计（年）1环境客服主管15000.00 5000.00 60000.00 60000.00 2保洁领班14000.00 4000.00 48000.00 48000.00 3保洁员303200.00 96000.00 1152000.00 1152000.00 4垃圾清运及院内环境22900.00 5800.00 69600.00 69600.00 人员费用合计 341329600.00 保洁服装费34平均每人每年服装费200元×2套13600.00 保洁工具费保洁人员日常使用工具费每人每月30元12240.00 保洁材料费保洁日常清洁材料、环境卫生清洁药剂211200.00 卫生纸费按现采购手纸标准配备192000.00 楼内消杀灭蟑每季度每平米0.26元，每年四次58566.52 垃圾清运费丰台区铁营环卫所测算收费40000.00 外管线清掏每年两次定期清掏10000.00 化粪池清掏每季度清掏一次，每周巡视20000.00 石材保养全年300000.00 小计857606.52 保洁费合计2187206.52 人员工资及相关费用表项目数量单价（元）年费用合计室外绿化环境养护796320159259.96 室内绿植养护600002120000.00 节日绿化装饰4500020000.00 合计299259.96 办公费用表序号项目月/元合计（年/元）备注1交通补贴400.00 4800.00 交通补贴（项目经理、主管）2办公用品费450.00 5400.00 纸张、等办公用具、巡视检查表格、档案存储3制度标示制作费20000.04 制作、更新设备标识，客服中心标识。合计 30,200.04 人员表岗位数量管理人员及会议8设备人员56保洁人员34服务人员合计98人
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理涉及「采购合同公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含采购合同公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。北京市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
