物业管理服务采购合同公告（淄博高新技术产业开发区行政审批服务局2023）
物业管理服务采购项目合同公示
物业管理服务采购项目合同公示
详细信息
淄博高新技术产业开发区行政审批服务局物业管理服务采购项目采购合同公示
一、合同编号：SDGP370391000202301000165A_001
二、合同名称：物业管理服务采购项目
三、采购项目编码：SDGP370391000202301000165
四、采购项目名称：物业管理服务采购项目
五、合同主体
采购人：淄博高新技术产业开发区行政审批服务局
地 址：
联系方式：0533-2326196
供应商（乙方）：淄博万佳物业服务股份有限公司
地 址：山东省淄博市张店区心环东路金街1号创业大厦6层
联系方式：13953379713
六、合同主要信息
主要标的名称 规格型号（或服务要求） 主要标的数量 主要标的单价 合同金额（万元）
物业管理服务 物业 1 88 88
履约期限、地点等简要信息：
采购方式：超市采购
七、合同签订日期：2023-04-21
八、合同公告日期：2023-12-21
九、其他补充事宜：
附件：
物业管理服务采购项目合同 (1).pdf
物业管理服务采购项目合同+(1).pdf
山东省政府采购合同（服务类）项目名称:物业管理服务采购项目合同编号:SDGP370391000202301000165A_001计划编号:37039100011800120230002采购人:淄博高新技术产业开发区行政审批服务局供应商：淄博万佳物业服务股份有限公司采购代理机构:淄博市政府采购中心签订时间：二〇二三年四月二十一日采购人（全称）：淄博高新技术产业开发区行政审批服务局供应商（全称）：淄博万佳物业服务股份有限公司根据《中华人民共和国民法典》及其他有关法律法规，双方经过友好协商，本着诚实守信、互惠互利的原则，就物业管理服务采购项目项目服务事宜签订本合同条款，共同达成如下协议：一、物业管理服务范围物业管理服务工作的区域范围：行政审批服务局所涉及范围（服务场所座落位置淄博高新区创业火炬广场F座1-5楼，B座2-4楼，建筑面积12360平方米）及60个车位的管理。二、合同总价及服务年限本合同总价为捌拾捌万元整/年（￥880000.00元）。其中，商业物业费：单价5.70元/月/平方米（含电梯费、自来水费），共计845424.00元；60个车位管理费：共计34576.00元；总服务期限：1年，服务期限为2023年04月21日-2024年04月20日。三、物业管理服务内容1.物业公司每天安排至少3名保安以及不少于8人的保洁队伍，分别负责大厅的安保和保洁工作，如遇特殊情况，甲方提前通知乙方，经双方协商一致后，根据甲方需求临时增加人员。2.根据各楼层实际及甲方需求，乙方需提供一定数量的绿植并负责养护。3.清洁工作内容工作区域范围内建筑物内部公共部分包括：大堂、走廊、楼梯等所有地面、所有门窗、天台及下水口疏通（厕所下水道、雨水渠道、室内地漏、地面、沟渠、窨井等），墙壁、公告栏、灯具、栏杆、渠道表面、卫生间及摆设物体等的清洁、保洁、除湿工作。工作区域范围内各建筑内部的会议室、多功能室（党员活动室）、卫生间、减压室、摆设物等的室内清洁、保洁、除湿工作。4.垃圾分类、收集、记录及其他办公区域生活垃圾的分类、收集、存放、记录、垃圾放置地的清洁、消毒以及除四害工作；垃圾桶的消毒消杀及除四害；卫生间的消毒消杀及除四害；5.秩序维护工作内容行政审批服务局公共秩序的管理：物业区域内24小时全天候公共秩序的管理，包括门禁巡查、突发事件应急处置等；交通秩序维护:物业区域及所属区域各类车辆进出引导与车辆正常停放秩序管理；消防火管理：消防设施巡查管理、防火灭火；消防电梯困人营救；其他临时性工作。6.保养工作内容门、窗保养；排水管、排水沟道保养；围墙保养；安全标志等保养；消防设备的日常性保养；电梯设备的日常性保养；水电设备的日常性保养；门锁保养；空调新风系统及供暖设施维护和保养。7.负责对工作范围内地上停车位及地下停车位的秩序维护及保洁工作。8.公共区域的耗材更换（包含耗材的购买），室内耗材的更换（耗材甲方购买）。9.房屋维修与管理指导业主或物业使用人正确使用房屋，指导其遵守房屋安全使用的相关规范。建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。巡查中发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的，属于合同约定由物业服务费用支出的项目应在24小时内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向房屋产权人提出书面申请，根据房屋产权人的决定，组织维修。10.共用设备设施维修与管理：负责写字楼区域内公共照明、供配电系统、电梯、给排水、供热设施、空调、消防设施及楼宇智能化等共用设备设施的维护管理。四、服务要求：环境保洁（1）公共区域清洁工作要求及质量标准基本要求：行政审批服务局所辖建筑物内部的公共地面（走廊、大堂等）：利用地面清洁机等设备对该区域地面进行系统清洗，要求首层每周清洗一次，其余各层每半月清洗一次。（大理石地面和柜面每季度保养一次）公共区域地面以上的门、窗、墙、消防栓、公告栏、栏杆、各类标识物等配套设施随时清洁保持干净。公用桌、椅、凳、柜台面每天清抹不少于三次，灯具清抹每月不少于二次。公共区域的垃圾箱（桶）每天18:00前清理不少于二次，每天清洗垃圾桶不少于一次，保持垃圾桶外观清洁。地面有污水、痰液等明显的污渍时需即时清洗。质量标准：地面保持干净、整洁，雨天时保持干爽。地面杂物及时清理。地面有水、污渍时及时清洗并按消毒规范进行消毒处理。垃圾箱内垃圾及时清倒，周围无异味。各种渠道保持畅通、沙井盖及渠口的烟头、杂物及时清理。地面及附设物无明显青苔、杂草或树叶等。各类标识、墙壁有不当广告、张贴物时要及时清理并不留明显污痕。清扫、清洗地面及公共附设物时不过分扬尘、无过分噪声。（2）建筑物内部物体清洁要求及质量标准基本要求：地面、走廊、楼梯、每天不少于二次，其余时间巡回保洁。各类门、玻璃、标识每天清洁不少于二次。窗户每周清洁二次，随时保持干净明亮。各类台、椅、凳每天清抹不少于三次。洗手盆清理每天不少于二次。绿植的浇水、修剪、施肥等养护工作以及更换。绿植盆体、托盘应保持清洁，无水渍、污物。节日前后的标语挂放、回收等工作。接到下水道、厕所的堵塞报告，要在1小时内疏通好。质量标准地面：保持干净，垃圾、水迹停留时间短，无明显垃圾、污垢、青苔。墙壁：3米以下手摸无明显灰尘，无明显污迹、青苔，不当张贴及时清理。大厅及走廊：地面保持干净，垃圾、水迹停留时间短，无明显垃圾、污垢、青苔，杂物及时清理。楼梯：保持干净，垃圾、水迹停留时间短，无明显垃圾、污垢、青苔。栏杆：保持干净、光亮，无水迹。天花：眼望无蛛网、无尘迹。门窗：保持干净，光亮，手摸无明显尘迹。台、椅、柜：保持洁净，台、柜无明显垃圾，按规范消毒。垃圾箱：满即清倒，表面干净无明显污渍，按规范消毒。洗手盆、拖布池：无明显污垢、不堵塞，按规范消毒。标识：保持干净，无不当张贴物。各种下水渠：保持畅通，沙井盖及渠口的烟头、杂物及时清理。绿化物：保持清洁无明显灰尘，不损坏绿化物，盆栽内无垃圾，绿植出现枯萎死亡的要及时更换。各类物体按规范进行消毒。（3）秩序维护服务人员要求秩序维护人员接受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗。上岗时佩带统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。出入管理主出入口实行24小时值班制度。对进出写字楼人员进行进出管理，非办公人员进入、非办公时间进入应进行登记。对于来访人员用语文明规范，必要时引导至电梯厅或指定区域。对进出写字楼物品进行进出管理，大件物品搬出应实行查验放行制度，并形成记录；发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报主管部门。根据实际情况规定车辆行驶路线，对进出写字楼的车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅。监控监控室内实行专人24小时值班制度。监控设施齐全，保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。确保监控室内电话畅通，接听及时。监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排相关人员及时赶到现场进行前期处理。监控记录保持完整，保存时间不少于30天。巡查应根据写字楼内实际情况，制定相对固定的巡查路线。白天巡查次数不少于2次，夜间巡查次数不少于2次，对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡查1次。巡查宜使用巡更设备，保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡查。巡查过程和监控室实行联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场。巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，并对紧急情况采取必要的处理措施。重点部位巡查应保持记录。车辆停放管理车库内应设监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速及指示标志。指定车辆的停放区域，公开收费标准，实行专人管理，保证车辆停放有序。非机动车应定点集中存放，整齐有序。（4）房屋维修与管理合同签订当月制定房屋合同期的月度维护保养计划，经业主或物业使用人同意后，组织实施。对业主或物业使用人违反规划私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为进行劝阻，劝阻不成向有关部门报告。应对写字楼内及周边各项标识进行有效管理，主要包括：各主出入口的平面示意图；主要道路、停车场、泊车导向等标识；办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识；各楼层指示、引导标识；公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施引导和位置标识；公共场所的安全设备设施、消防设备设施标识；共用设备设施的安全警示标识；临时性服务标识；其他标识。（5）共用设备设施维修与管理公共照明公共照明灯按时开启，满足物业服务区域内使用要求。应定期巡视院落、道路、大堂、电梯厅、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。供变电系统工作要求制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。从业人员操作时严格执行DL408的规定，并熟练掌握触电紧急救护法。总配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室应定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室定期巡查；配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁；配备符合要求的灭火器材。应明确变电系统的限电、停电审批权限，按规定要求通知业主或物业使用人；遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。应按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，定期启动及维护备用发电机（组），确保随时可应急启用；定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，每月1次对蓄电池组进行充放电试验，使其处于有效待命状态；至少每半年1次对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；每半年进行1次高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告。发生重大人身、设备安全事故应及时向供电主管部门汇报，并记录。技术要求高低压供电系统高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确。高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常。变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。变（配）电系统联络自切正常。应急供电系统发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常。自动转换开关状态显示完好。油料储存应符合安全要求。电梯电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，并取得《安全检验合格证》后投入使用，此后每月进行1次定期检验，并张贴新的合格证。应由取得相应资质的专业维修保养单位对电梯进行定期保养和维修，并按照所签定的设备维保合同对其提供的服务进行监督。电梯日常运行平稳舒适，动作准确可靠，直梯轿厢内外按钮、轿厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件保持完好。建立应急事件处理机制，培训本单位工程技术人员解决一般的电梯故障，发生重大故障时应对维修保养单位到达现场的时间做出要求。空调系统对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。定期检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。定期安排对新风量、排风量的测定。确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。确保能量计费系统处于完好状态。保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。应委托取得资质的专业机构定期对空调系统进行清洗保养，清洗内容和频次符合相关规定。给排水设施每日对各类水泵、阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，风机正常，各种管道阀门完好。确保仪表显示正确，系统无明显异味和噪声。每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆，定期对轴承进行润滑，定期对污水处理系统全面维护保养。每半年1次对二次供水箱、蓄水池进行清洗消毒，并取得卫生部门出具的水质检验报告，确保生活饮用水质达到GB5749的要求；生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB17051执行。定期对电机、水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。进行规范加压操作，确保用户末端的水压及流量满足使用要求。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口应安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保护。定期对室内集水坑、隔油池、室外化粪池进行清理。楼宇自动化系统服务器、UPS、传感器、直接数字控制器等工作正常、通讯正常、线路整齐、整洁。末端设备接线正确、线路无损、安装牢固。定期对计算机系统数据进行备份。每年对传感器、执行器等仪器仪表相关设备进行校对。建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，配备符合要求的灭火器材。电子巡更及防盗报警系统工作站工作正常、整洁。巡更器具工作正常。巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。各类防盗探测器安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。防盗报警控制器线路无损、工作正常、整洁。监控系统摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁。视频记录设备工作正常、整洁。监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。车库管理系统工作站、服务器、收费站工作正常、整洁；取票站、栅栏机安装牢固、工作正常。区域及车库车位计数显示器工作正常、整洁、数据准确。图像识别系统工作正常，摄像机功能工作正常。系统检查、检修保养定期进行，保证系统运行正常。（6）消防安全管理制定消防安全管理制度，建立消防责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材和消防设施。消防巡查人员、自动消防系统操作人员、专职消防队及志愿消防队消防员应接受消防职业技能培训，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书，持证上岗。定期组织防火巡查、防火检查，巡查、检查时填写记录，并由检查人及其主管人员签字；巡查、检查时应及时纠正违法违章行为，拒不改正的，物业服务企业应上报公安机关消防机构或当地公安派出所。消防控制室实行24小时值班制度，每班不少于两人。物业服务企业应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行1次消防演习。应开展经常性的消防安全宣传和培训。应组织有关人员每年至少进行1次消防教育培训，使其具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。根据情况确定消防安全重点部位，并设置明显的警示标志，配备符合要求的灭火器材，由专人每日巡查；对易燃易爆品设专人专区管理，填写检查记录。物业服务企业应建立消防档案，统一保管、备查。五、甲方的责任和权利6.1监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议；6.2依据本协议向乙方交纳物业管理费用；6.3对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和物业使用守则等造成在法律范围内的损失、损害承担民事责任；6.4按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；六、乙方的责任和权利7.1对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；7.2根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和物业使用守则并书面告知甲方（使用人）；7.3建立健全本物业的物业管理档案资料；7.4制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为；7.5依据本协议向甲方收取物业管理服务费用；7.6编制物业管理服务及财务年度计划；7.7提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立房屋装饰装修管理协议；7.8不得擅自占用本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；7.9向甲方提供房屋专有部位、专有设施设备维修养护等有偿服务；七、付款方式合同签订后支付合同价款的10%作为预付款，服务每满三个月，支付一次物业费，支付条件为：乙方无违法、违约行为，甲方对乙方的工作满意。首次支付按照去除预付款后剩余部分支付，收到发票后支付款项。物业服务管理费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险等；（2）物业共用部位及共用设施设备的日常运行、维护费用，公共区域日常用水；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。八、违约责任9.1乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；9.2甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；9.3乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；9.4为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。9.5在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。九、争议解决本合同在履行过程中发生争议，甲乙双方协商解决；协商不成，甲乙双方均可向项目所在地人民法院提起诉讼。十、合同生效及合同份数本合同经甲乙双方签字盖章后生效。合同执行期内，双方均不得随意变更或解除合同。如有未尽事宜，须经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。本合同一式陆份，甲方执贰份，乙方执贰份，政府采购监督管理办公室备案贰份。甲方：(盖章），乙方：(盖章）单位名称：淄博高新技术产业开发区行单位名称：淄博万佳物业服务股份有限公司政审批服务局法定代表人：（盖章或签字）法定代表人：（盖章或签字）委托代理人：（签字），委托代理人：（签字）住所：，住所：山东省淄博市张店区马尚街道办事处心环东路金街1号创业大厦14层电话：，电话：传真：，传真：签订日期：2023年4月21日，签订日期：2023年4月21日山东省政府采购合同（服务类）项目名称:物业管理服务采购项目合同编号:SDGP370391000202301000165A_001计划编号:37039100011800120230002采购人:淄博高新技术产业开发区行政审批服务局供应商：淄博万佳物业服务股份有限公司采购代理机构:淄博市政府采购中心签订时间：二〇二三年四月二十一日采购人（全称）：淄博高新技术产业开发区行政审批服务局供应商（全称）：淄博万佳物业服务股份有限公司根据《中华人民共和国民法典》及其他有关法律法规，双方经过友好协商，本着诚实守信、互惠互利的原则，就物业管理服务采购项目项目服务事宜签订本合同条款，共同达成如下协议：一、物业管理服务范围物业管理服务工作的区域范围：行政审批服务局所涉及范围（服务场所座落位置淄博高新区创业火炬广场F座1-5楼，B座2-4楼，建筑面积12360平方米）及60个车位的管理。二、合同总价及服务年限本合同总价为捌拾捌万元整/年（￥880000.00元）。其中，商业物业费：单价5.70元/月/平方米（含电梯费、自来水费），共计845424.00元；60个车位管理费：共计34576.00元；总服务期限：1年，服务期限为2023年04月21日-2024年04月20日。三、物业管理服务内容1.物业公司每天安排至少3名保安以及不少于8人的保洁队伍，分别负责大厅的安保和保洁工作，如遇特殊情况，甲方提前通知乙方，经双方协商一致后，根据甲方需求临时增加人员。2.根据各楼层实际及甲方需求，乙方需提供一定数量的绿植并负责养护。3.清洁工作内容工作区域范围内建筑物内部公共部分包括：大堂、走廊、楼梯等所有地面、所有门窗、天台及下水口疏通（厕所下水道、雨水渠道、室内地漏、地面、沟渠、窨井等），墙壁、公告栏、灯具、栏杆、渠道表面、卫生间及摆设物体等的清洁、保洁、除湿工作。工作区域范围内各建筑内部的会议室、多功能室（党员活动室）、卫生间、减压室、摆设物等的室内清洁、保洁、除湿工作。4.垃圾分类、收集、记录及其他办公区域生活垃圾的分类、收集、存放、记录、垃圾放置地的清洁、消毒以及除四害工作；垃圾桶的消毒消杀及除四害；卫生间的消毒消杀及除四害；5.秩序维护工作内容行政审批服务局公共秩序的管理：物业区域内24小时全天候公共秩序的管理，包括门禁巡查、突发事件应急处置等；交通秩序维护:物业区域及所属区域各类车辆进出引导与车辆正常停放秩序管理；消防火管理：消防设施巡查管理、防火灭火；消防电梯困人营救；其他临时性工作。6.保养工作内容门、窗保养；排水管、排水沟道保养；围墙保养；安全标志等保养；消防设备的日常性保养；电梯设备的日常性保养；水电设备的日常性保养；门锁保养；空调新风系统及供暖设施维护和保养。7.负责对工作范围内地上停车位及地下停车位的秩序维护及保洁工作。8.公共区域的耗材更换（包含耗材的购买），室内耗材的更换（耗材甲方购买）。9.房屋维修与管理指导业主或物业使用人正确使用房屋，指导其遵守房屋安全使用的相关规范。建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。巡查中发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的，属于合同约定由物业服务费用支出的项目应在24小时内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向房屋产权人提出书面申请，根据房屋产权人的决定，组织维修。10.共用设备设施维修与管理：负责写字楼区域内公共照明、供配电系统、电梯、给排水、供热设施、空调、消防设施及楼宇智能化等共用设备设施的维护管理。四、服务要求：环境保洁（1）公共区域清洁工作要求及质量标准基本要求：行政审批服务局所辖建筑物内部的公共地面（走廊、大堂等）：利用地面清洁机等设备对该区域地面进行系统清洗，要求首层每周清洗一次，其余各层每半月清洗一次。（大理石地面和柜面每季度保养一次）公共区域地面以上的门、窗、墙、消防栓、公告栏、栏杆、各类标识物等配套设施随时清洁保持干净。公用桌、椅、凳、柜台面每天清抹不少于三次，灯具清抹每月不少于二次。公共区域的垃圾箱（桶）每天18:00前清理不少于二次，每天清洗垃圾桶不少于一次，保持垃圾桶外观清洁。地面有污水、痰液等明显的污渍时需即时清洗。质量标准：地面保持干净、整洁，雨天时保持干爽。地面杂物及时清理。地面有水、污渍时及时清洗并按消毒规范进行消毒处理。垃圾箱内垃圾及时清倒，周围无异味。各种渠道保持畅通、沙井盖及渠口的烟头、杂物及时清理。地面及附设物无明显青苔、杂草或树叶等。各类标识、墙壁有不当广告、张贴物时要及时清理并不留明显污痕。清扫、清洗地面及公共附设物时不过分扬尘、无过分噪声。（2）建筑物内部物体清洁要求及质量标准基本要求：地面、走廊、楼梯、每天不少于二次，其余时间巡回保洁。各类门、玻璃、标识每天清洁不少于二次。窗户每周清洁二次，随时保持干净明亮。各类台、椅、凳每天清抹不少于三次。洗手盆清理每天不少于二次。绿植的浇水、修剪、施肥等养护工作以及更换。绿植盆体、托盘应保持清洁，无水渍、污物。节日前后的标语挂放、回收等工作。接到下水道、厕所的堵塞报告，要在1小时内疏通好。质量标准地面：保持干净，垃圾、水迹停留时间短，无明显垃圾、污垢、青苔。墙壁：3米以下手摸无明显灰尘，无明显污迹、青苔，不当张贴及时清理。大厅及走廊：地面保持干净，垃圾、水迹停留时间短，无明显垃圾、污垢、青苔，杂物及时清理。楼梯：保持干净，垃圾、水迹停留时间短，无明显垃圾、污垢、青苔。栏杆：保持干净、光亮，无水迹。天花：眼望无蛛网、无尘迹。门窗：保持干净，光亮，手摸无明显尘迹。台、椅、柜：保持洁净，台、柜无明显垃圾，按规范消毒。垃圾箱：满即清倒，表面干净无明显污渍，按规范消毒。洗手盆、拖布池：无明显污垢、不堵塞，按规范消毒。标识：保持干净，无不当张贴物。各种下水渠：保持畅通，沙井盖及渠口的烟头、杂物及时清理。绿化物：保持清洁无明显灰尘，不损坏绿化物，盆栽内无垃圾，绿植出现枯萎死亡的要及时更换。各类物体按规范进行消毒。（3）秩序维护服务人员要求秩序维护人员接受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗。上岗时佩带统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。出入管理主出入口实行24小时值班制度。对进出写字楼人员进行进出管理，非办公人员进入、非办公时间进入应进行登记。对于来访人员用语文明规范，必要时引导至电梯厅或指定区域。对进出写字楼物品进行进出管理，大件物品搬出应实行查验放行制度，并形成记录；发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报主管部门。根据实际情况规定车辆行驶路线，对进出写字楼的车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅。监控监控室内实行专人24小时值班制度。监控设施齐全，保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。确保监控室内电话畅通，接听及时。监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排相关人员及时赶到现场进行前期处理。监控记录保持完整，保存时间不少于30天。巡查应根据写字楼内实际情况，制定相对固定的巡查路线。白天巡查次数不少于2次，夜间巡查次数不少于2次，对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡查1次。巡查宜使用巡更设备，保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡查。巡查过程和监控室实行联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场。巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，并对紧急情况采取必要的处理措施。重点部位巡查应保持记录。车辆停放管理车库内应设监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速及指示标志。指定车辆的停放区域，公开收费标准，实行专人管理，保证车辆停放有序。非机动车应定点集中存放，整齐有序。（4）房屋维修与管理合同签订当月制定房屋合同期的月度维护保养计划，经业主或物业使用人同意后，组织实施。对业主或物业使用人违反规划私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为进行劝阻，劝阻不成向有关部门报告。应对写字楼内及周边各项标识进行有效管理，主要包括：各主出入口的平面示意图；主要道路、停车场、泊车导向等标识；办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识；各楼层指示、引导标识；公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施引导和位置标识；公共场所的安全设备设施、消防设备设施标识；共用设备设施的安全警示标识；临时性服务标识；其他标识。（5）共用设备设施维修与管理公共照明公共照明灯按时开启，满足物业服务区域内使用要求。应定期巡视院落、道路、大堂、电梯厅、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。供变电系统工作要求制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。从业人员操作时严格执行DL408的规定，并熟练掌握触电紧急救护法。总配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室应定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室定期巡查；配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁；配备符合要求的灭火器材。应明确变电系统的限电、停电审批权限，按规定要求通知业主或物业使用人；遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。应按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，定期启动及维护备用发电机（组），确保随时可应急启用；定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，每月1次对蓄电池组进行充放电试验，使其处于有效待命状态；至少每半年1次对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；每半年进行1次高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告。发生重大人身、设备安全事故应及时向供电主管部门汇报，并记录。技术要求高低压供电系统高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确。高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常。变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。变（配）电系统联络自切正常。应急供电系统发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常。自动转换开关状态显示完好。油料储存应符合安全要求。电梯电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，并取得《安全检验合格证》后投入使用，此后每月进行1次定期检验，并张贴新的合格证。应由取得相应资质的专业维修保养单位对电梯进行定期保养和维修，并按照所签定的设备维保合同对其提供的服务进行监督。电梯日常运行平稳舒适，动作准确可靠，直梯轿厢内外按钮、轿厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件保持完好。建立应急事件处理机制，培训本单位工程技术人员解决一般的电梯故障，发生重大故障时应对维修保养单位到达现场的时间做出要求。空调系统对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。定期检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。定期安排对新风量、排风量的测定。确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。确保能量计费系统处于完好状态。保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。应委托取得资质的专业机构定期对空调系统进行清洗保养，清洗内容和频次符合相关规定。给排水设施每日对各类水泵、阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，风机正常，各种管道阀门完好。确保仪表显示正确，系统无明显异味和噪声。每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆，定期对轴承进行润滑，定期对污水处理系统全面维护保养。每半年1次对二次供水箱、蓄水池进行清洗消毒，并取得卫生部门出具的水质检验报告，确保生活饮用水质达到GB5749的要求；生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB17051执行。定期对电机、水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。进行规范加压操作，确保用户末端的水压及流量满足使用要求。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口应安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保护。定期对室内集水坑、隔油池、室外化粪池进行清理。楼宇自动化系统服务器、UPS、传感器、直接数字控制器等工作正常、通讯正常、线路整齐、整洁。末端设备接线正确、线路无损、安装牢固。定期对计算机系统数据进行备份。每年对传感器、执行器等仪器仪表相关设备进行校对。建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，配备符合要求的灭火器材。电子巡更及防盗报警系统工作站工作正常、整洁。巡更器具工作正常。巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。各类防盗探测器安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。防盗报警控制器线路无损、工作正常、整洁。监控系统摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁。视频记录设备工作正常、整洁。监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。车库管理系统工作站、服务器、收费站工作正常、整洁；取票站、栅栏机安装牢固、工作正常。区域及车库车位计数显示器工作正常、整洁、数据准确。图像识别系统工作正常，摄像机功能工作正常。系统检查、检修保养定期进行，保证系统运行正常。（6）消防安全管理制定消防安全管理制度，建立消防责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材和消防设施。消防巡查人员、自动消防系统操作人员、专职消防队及志愿消防队消防员应接受消防职业技能培训，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书，持证上岗。定期组织防火巡查、防火检查，巡查、检查时填写记录，并由检查人及其主管人员签字；巡查、检查时应及时纠正违法违章行为，拒不改正的，物业服务企业应上报公安机关消防机构或当地公安派出所。消防控制室实行24小时值班制度，每班不少于两人。物业服务企业应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行1次消防演习。应开展经常性的消防安全宣传和培训。应组织有关人员每年至少进行1次消防教育培训，使其具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。根据情况确定消防安全重点部位，并设置明显的警示标志，配备符合要求的灭火器材，由专人每日巡查；对易燃易爆品设专人专区管理，填写检查记录。物业服务企业应建立消防档案，统一保管、备查。五、甲方的责任和权利6.1监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议；6.2依据本协议向乙方交纳物业管理费用；6.3对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和物业使用守则等造成在法律范围内的损失、损害承担民事责任；6.4按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；六、乙方的责任和权利7.1对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；7.2根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和物业使用守则并书面告知甲方（使用人）；7.3建立健全本物业的物业管理档案资料；7.4制止违反本物业的物业管理制度和物业使用守则的行为；7.5依据本协议向甲方收取物业管理服务费用；7.6编制物业管理服务及财务年度计划；7.7提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立房屋装饰装修管理协议；7.8不得擅自占用本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；7.9向甲方提供房屋专有部位、专有设施设备维修养护等有偿服务；七、付款方式合同签订后支付合同价款的10%作为预付款，服务每满三个月，支付一次物业费，支付条件为：乙方无违法、违约行为，甲方对乙方的工作满意。首次支付按照去除预付款后剩余部分支付，收到发票后支付款项。物业服务管理费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险等；（2）物业共用部位及共用设施设备的日常运行、维护费用，公共区域日常用水；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。八、违约责任9.1乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；9.2甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；9.3乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；9.4为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。9.5在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。九、争议解决本合同在履行过程中发生争议，甲乙双方协商解决；协商不成，甲乙双方均可向项目所在地人民法院提起诉讼。十、合同生效及合同份数本合同经甲乙双方签字盖章后生效。合同执行期内，双方均不得随意变更或解除合同。如有未尽事宜，须经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。本合同一式陆份，甲方执贰份，乙方执贰份，政府采购监督管理办公室备案贰份。甲方：(盖章），乙方：(盖章）单位名称：淄博高新技术产业开发区行单位名称：淄博万佳物业服务股份有限公司政审批服务局法定代表人：（盖章或签字）法定代表人：（盖章或签字）委托代理人：（签字），委托代理人：（签字）住所：，住所：山东省淄博市张店区马尚街道办事处心环东路金街1号创业大厦14层电话：，电话：传真：，传真：签订日期：2023年4月21日，签订日期：2023年4月21日
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「采购合同公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含采购合同公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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