福州市物业服务 物业管理服务采购合同公告（福州市土地发展中心2024）
一、合同编号：[350101]FZJYZX[GK]2023045
二、合同名称：房地产综合大楼物业服务
三、项目编号：[350101]FZJYZX[GK]2023045
四、项目名称：房地产综合大楼物业服务
五、合同主体
采购人(甲方)：福州市土地发展中心
地址：鼓楼区西二环福屿路200号
联系方式：13950208561
供应商(乙方)：福建顾晟保安集团有限责任公司
地址：福州市台江区盛世茶亭商业综合楼7层
联系方式：13705997557
六、合同主要信息
主要标的：
序号
名称
数量(单位)
单价(元)
总价(元)
规格型号/服务要求
1
物业管理服务
1(项)
￥491,863.72
￥491,863.72
房地产综合大楼中与福州市土地发展中心相关的物业管理服务，含水电、安保、环卫、绿化、消杀等，其余详见采购文件。
合同金额： 491,863.72元，大写(人民币)：肆拾玖万壹仟捌佰陆拾叁元柒角贰分
履约期限：2024年01月10日至2026年01月10日
履约地点：福建省福州市鼓楼区洪山镇福屿路200号
采购方式：公开招标
七、合同签订日期
2024年01月22日
八、合同公告日期
2024年01月29日
九、其他补充事宜
无
合同附件：
合同文件.pdf
福州市土地发展中心
2024年01月29日
合同编号：[350101]FZJYZX[GK]2023045福建省政府采购合同（服务类）编制说明1.《》《》签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例、《中华人民共和国民法典》等法律法规及其他有关规定。2.签订合同时，采购人与中标(成交)人应结合采购文件规定填列相应内容。采购文件已有约定的，双方均不得对约定进行变更或调整；采购文件未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。；3.政府有关主管部门对若干合同有规范文本的，可使用相应合同文本。4.本合同范本仅供参考，采购人应当根据采购项目的实际需求对合同条款进行修改、补充。甲方：福州市土地发展中心住所地：鼓楼区西二环福屿路200号联系人：陈春香联系电话：13950208561传真：电子邮箱：fztdzx@126.com乙方：福建顾晟保安集团有限责任公司住所地：福州市台江区盛世茶亭商业综合楼7层联系人：黄利联系电话：13705997557传真：电子邮箱：2332981812@qq.com根据项目编号为[350101]FZJYZX[GK]2023045的房地产综合大楼物业服务项目（以下简称：“本项目”）的采购结果，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方签署本合同，具体内容如下：一、合同组成部分1.1本合同条款及附件；1.2采购文件及其附件、补充文件；1.3乙方的响应文件及其附件、补充文件；1.4其他文件或材料：无二、合同标的总金额(元):¥491,863.72-第1页-品目编码C21040000品目名称物业管理服务采购标的物业管理服务服务时间（单位）2年服务范围房地产综合大楼中与福州市土地发展中心相关的物业管理服务，含水电、安保、环卫、绿化、消杀等，涉及面积4640.87平方米。具体详见招标文件要求。服务要求按招标文件要求执行，具体详见招标文件要求。服务标准按招标文件要求执行，具体详见招标文件要求。合计金额人民币（大写）：肆拾玖万壹仟捌佰陆拾叁元柒角贰分（¥491,863.72）三、价格形式及合同价款3.1价格形式☐固定单价合同。完成约定服务事项的含税合同单价为：人民币（大写）元（元）。☐固定总价合同。完成约定服务事项的含税服务费用为：人民币（大写）元（元）。☐✓其他方式。在完成约定服务事项的情况下按月支付相应费用。3.2合同价款包含范围（1）本项目采用费用包干方式，乙方自行负责包含但不限于物业员工的一切工资、奖金、管理费、福利费用、员工五险(含养老、医保、失业、工伤、生育险等)、加班费、意外保险费、税金；服务期间投入的设备折旧维修和更新的费用、工具费、制服费、修理费、有关项目检测费；生活垃圾外运及处置费、清洁消耗品费用；绿化服务中涉及的绿植摆株、肥料；员工住宿(员工如需安排住宿的)等物业服务期间相关的所有费用。乙方对本项目的管理，实行自主经营，自负盈亏，甲方不再承担由甲方负责的相关费用以外的其他任何开支(有明文确定额外支付的费用除外)。（2）由甲方负责的相关费用包括：a、消防监控设备专项维保费；b、电梯年检维保费；c、空调维保费；d、发电机柴油费；e、灭火器到期更换费；f、绿化(室内)新置更换费；g、其余耗材费用(卫生间洗手液、香皂费用)。（3）需由甲方承担费用的情况，必须由乙方向大楼各使用单位指派人员提出维修申请并附预算，大楼各使用单位指派人员负责核实维修部位和审核维修费用，同意维修后方可实施。（4）由乙方负责的相关费用包括：a、绿化清洁费用(包括垃圾清理费、草皮维护、清洁水池、下水道的疏通、大厅、电梯间地板保护、保洁小工具等)；b、高压电房耐压测试费(包括电变压器调试费和避雷器检测费)；c、发电机维保费；d、隔油池清掏费(如有)；-第2页-e、绿化保洁；f、公共区域的灯光照明器具的更换费；g、公共区域的卫生间卫生器具的更换费；h、其他应由物业负担的房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用；i、水电费由物业公司催收(每月25号之前到账)；j、大楼电话调整跳线、转号服务；k、保证所有屋面水口畅通。（5）综合楼日常“四害消杀”费用由各甲方承担，物业应协调各甲方费用收取，督促四害工作事项落实。3.3其他需说明的事项：无四、合同标的及服务范围、地点和时间4.1项目名称：房地产综合大楼物业服务4.2服务范围：本综合大楼建筑面积44672.75平方米，其中地上一层以上建筑面积40652.63平方米，地下一层车位、设备用房建筑面积4020.12平方米。大楼围墙内另有约2000平方米的绿化带和5500平方米的楼外广场、道路、景观、车位、自行车棚等的公共物业服务。本次物业服务的合同范围为37952.47平方米。与甲方相关的范围为：房地产综合大楼中与福州市土地发展中心相关的物业管理服务，含水电、安保、环卫、绿化、消杀等，涉及面积4640.87平方米。具体详见招标文件要求。4.3服务地点：福建省福州市鼓楼区福屿路200号房地产综合大楼4.4服务完成时间：2026年1月五、服务内容、质量标准和要求5.1服务工作量的计量方式：服务工作量的计量方式：乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照政府采购合同、招标文件、投标文件等相关文件，对乙方的物业管理服务质量及满意度进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各服务单位分别按比例按月支付合同金额的4.167%。合同所属期最后一个月，各服务单位分别按比例按月支付合同金额的4.159%。5.2服务内容：(一）物业服务内容1、办公大楼构造及配套设施设备情况(1)大楼地面由18层的主楼及4层的裙楼组成，地下1层为车库及设备用房；(2)大楼配有地面停车位39个，地下停车位104个，及面积约为350平方米的双层自行车停车棚，均不收取停车服务费等其他费用；(3)大楼物业用房设在大楼一层，面积约138平方米；(4)大楼主楼配有3部电梯，1部专用电梯，裙楼配有1部货梯，4部自动扶梯；(5)大楼裙楼配有2台400A中央空调；-第3页-(6)大楼配有供电系统，变配电房设在地下层。共2台双回路10000V的高压开关，2台1250KVA、2台800KVA变压器及相应的高低压配电柜，另外还有1台800KW备用的柴油发电机组；(7)大楼配有供水系统，高压水泵2台，供喷淋、喷雾、消防、生活之用，泵房设在大楼地下层；(8)大楼的消控中心设在主楼一层，各层及户外均配有监控系统；(9)大楼弱电系统包含计算机网络系统，及电讯、有线电视系统，室内、外监控系统等，各楼层均设有强、弱电间。（二）公共物业服务要求1、物业管理服务人员配置要求所投入的物业管理各类服务人员均为全日制用工，专业培训合格率100%，且最低配置和主要职责不得低于下表的岗位数和工作时限要求。所投入的人员未经甲方同意，均不得随意更换且不允许兼职、兼岗。投标人须按岗位工作时限要求，在不违反国家有关劳动法律法规的情况下，足额配备相应岗位人员，并于投标文件中列出所有拟派本项目各岗位工作的人员人数表,须与投标报价文件中的分项报价表人数一致。岗位安排表岗位位置人员配置及工作职责工作时间大院大门1、白天(8:00-12:00,14:00-18:00)须确保2名安保人员同时在岗值班，其余时段须安排1名安保人员在岗值班。用工年龄应符合法律及行业规定，负责大门周边的车辆及人员疏导，确保有序出入。2、晚上10点以后关闭大门。3、安保人员须外表端正、身体健康，谈吐清楚。24小时主楼裙楼大门1、主楼跟裙楼大门各安排1名安保人员在岗值班，用工年龄应符合法律及行业规定，负责维护主楼、裙楼大门出入秩序、进行人员盘查登记。2、安保人员须外表端正、身体健康，谈吐清楚。24小时自行车棚须安排1名安保人员在岗值班，负责自行车、电动车的停放引导和维持秩序，用工年龄应符合法律及行业规定，身体健康。24小时地下车库须安排1名安保人员在岗值班，负责车辆进出地下车库的引导和维持秩序、看管工作，用工年龄应符合法律及行业规定，身体健康。24小时流动巡查岗须安排1名安保人员在岗值班，进行大楼范围公共区域内的安保巡查工作。24小时卫生保洁服务及院内户外绿化养护岗位位置人员配置及工作职责裙楼1层、2层、3层每层1名保洁人员(共3名)，用工年龄应符合法律及行业规定，负责及时清理公共区域(包括大厅、门厅、楼道、楼梯、楼道、电梯间、设备间、地下停车场等)卫生，在各自的保洁区域内进行巡视，如发现有不清洁的地方随时处理，做到没有明显污迹、无卫生死角、无纸屑。主楼1-18层、地下室及院内绿化带、广场、道路等公共区域应设定≥10人(含保洁人员及绿化工)，用工年龄应符合法律及行业规定，保洁人员及绿化工保证所有公共区域的卫生清洁与院内户外绿化养护工作。技术保障服务岗位位置人员配置及工作职责工作时间变配电系统设备的日常管护值班白天(8:00-12:00,14:00-18:00)须确保2名电工同时在岗值班，其余时段须安排1名电工在岗值班，用工年龄应符合法律及行业规定，负责变配电系统设备管护、检查、值班等。24小时生活和消防给水系统设备的日常管护值班白天(8:00-12:00,14:00-18:00)须确保2名电工同时在岗值班，其余时段须安排1名电工在岗值班，负责生活和消防给水系统设备的管护、检查、值班等。24小时中央空调、电梯系统日常管护白天(8:00-12:00,14:00-18:00)须确保2名电工同时在岗值班，其余时段须安排1名电工在岗值班，负责中央空调、电梯设备的日常管理、维护、保养、维修通知等。24小时安防消防监控室的日常监管值班须安排2名消防安全员在岗值班，负责大楼安防消防监控室的安全和消防监控监管，用工年龄应符合法律及行业规定，派驻人员需熟悉安防消防知识。24小时组织保障服务岗位位置人员配置及工作职责物业主任坐班制，1名物业主任，负责整个物业管理服务工作的统筹、协调、人员调配、检查、值班等。环境主管坐班制，1名环境主管，负责整个物业保洁、绿化工作的统筹、协调、人员调配、检查、值班等。客服人员2名客服人员，用工年龄应符合法律及行业规定，身体健康，负责物业的接待、答疑、电话值班、会务服务等。保安队长1名保安队长、1名保安副队长，负责协调、调度保安执勤人员做好各项安全管理工作。工程主管1名工程主管、1名工程副主管，负责技术保障服务工作的统筹、协调、人员调配、检查、值班等。2、各类物业管理的基本要求：【综合服务】(1)设立物业管理机构，对本项目实行综合管理。(2)各岗位责任制明确，有完善的各类管理人员考核制度，物业管理人员的培训应有计划、有考核、有记录、有成效。(3)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。(4)制定有完善的物业管理服务制度，质量管理、档案管理等制度健全。(5)公示10小时服务电话和24小时值班电话，甲方有事可直接与值班人员或负责人联系，第一时间处理甲方投诉，投诉在24小时内予以答复处理。(6)每月至少征询1次甲方对物业管理服务的意见，接受甲方监督，物业管理方要让甲方和物业使用人满意率达到≥95％，对不满意的情况进行分析并及时整改。(7)主动配合、积极完成甲方交办的会议服务等临时工作;完成甲方交办的文件取送服务。(8)根据工作需要，提供消防应急安保等服务(9)甲方报急修的10分钟内到达现场处理(预约除外)，有完整的报修、维修记录，并有回访制度。【房屋管理及维修养护】(1)每季度对房屋结构进行全面检查，发现异常情况及时报告甲方并做好记录。(2)每年1次编制房屋及共用部位、共用设施设备日常管理和维修养护计划。(3)每周巡查2次防火门、消防栓及消防器材等，有损坏现象的3天内恢复正常，巡查、维修和保养记录齐全。(4)对楼梯通道以及其他共用部位的公共门窗、玻璃、配套设施进行日常巡视，有损坏现象的3天内恢复正常(台风天气期间应加强巡查)，巡查、维修和保养记录齐全。(5)对外墙面砖、涂料等装饰材料进行日常巡视，发现脱落或有脱落危险的、及时报告甲方，并根据甲方要求安排维修。保持房屋外观完好、整洁。【设备运行、保养和维修】(1)给排水系统设备，进行维护保养。(2)供电系统的运行与维护及故障排除，每月一次维护保养。(3)消防系统安防电子监控设备维护保养。(4)公共照明(包括应急照明)维护，修复损坏的灯座、灯泡、开关等。(5)配合维保单位做好空调的运行与维护及故障排除。(6)新风系统维保:检查新风机组运行是否正常，检查新风机组电气线路和电气设备。(7)配合维保单位做好电梯系统的运行与维护及故障排除。(8)其他维修，包括门窗、锁具、开关、插座、线路、管路、水龙头、阀门、水箱、照明等检查维修。-第6页-(9)制定设备故障应急处理预案及停水、停电处理预案。(10)建立设备档案和设备维修、保养及年检记录。【公共秩序维护】(1)大门设专人24小时值勤，门岗值守有详细交接班记录和外来人员、车辆登记、大件物品进出和异常情况处置记录。(2)礼貌询问外来人员，劝阻无关外来人员、车辆进入管理区域。(3)对本大楼白天每半天至少巡查1次，晚上至少巡查1次，做好巡查记录。(4)接到甲方指示，快速到达现场，协助处置有关事项。(5)制定火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及甲方，同时协助采取相应措施。(6)做好消防检查工作，建立消防防范组织以及消防设备设施的管理。(7)协助导办做好办事群众引导工作，维护窗口工作秩序并及时处置突发情况。【公共区域清洁卫生保洁服务】(1)大楼内部公共部位保洁，包括大厅、门厅、楼道、楼梯、楼道、电梯间、设备间、地下停车场等。(2)卫生间保洁，包括添加樟脑丸，更换垃圾袋。(3)大楼外公共场所、停车位、绿地等保洁。(4)沟染和雨污水管硫通。(5)垃圾收集和清运，做好垃圾分类(含整理垃圾分类内页资料等)。(6)环境消杀(四害)。【绿化养护】(1)浇水:根据季节和土情况视情对草坪、树木进行淋水。(2)施肥:根据需要进行施肥。(3)修剪、除杂草、修剪树木。(4)喷药:根据需要进行喷药，消除病虫害。【车辆交通】(1)车辆进出管理，非本大楼甲方无特殊情况禁止入内。(2)地下停车位按位停放，无车位禁止入内。3、物业管理企业设施配备要求配有齐全的管理设施办公设施装备，有完善的资金来源计划和物资装备计划，有计算机与智能化管理必备的物资装备，以便开展各项服务工作。具体物资装备如下(如有不足乙方自行补足)，甲方只提供乙方消控室及物业用房作为办公地点。(1)办公设备：电脑≥2台、打印机≥1台、电话机≥4部、办公桌椅（按实际需求提供）、沙发椅及茶几（按实际需求提供）、文件柜≥2个、饮水机≥1台等；(2)维修设备：管道疏通机冲击钻≥1个、电钻≥1个、电焊机≥1个、铝合金人字梯≥2副等；-第7页-(3)保洁器具：垃圾清运车≥1辆、垃圾桶（按实际需求提供）、抛光机≥1台、烘干机≥1台等；(4)急救用具：防毒面具、软绳梯、急救包等（按实际需求提供）；(5)保安用品：对讲机、疏散照明灯等（按实际需求提供）；(6)其余所涉及提供物业服务所需的必要工具（按实际需求提供）。4、物业服务标准乙方应制定创优目标与计划，做到“维修合格、服务优质、管理有效”的优质服务。达到如下标准：【房屋及其配套设施的管理要求】(1)保证建筑物外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻。(2)保证辖区内无乱张贴悬挂等。(3)房屋及公用设施保持完好，公共区域(包括大厅、门厅、楼道、楼梯、楼道、电梯间、设备间、地下停车场等)无随意堆放杂物和占用现象。(4)房屋及设备设施维修、养护合格完好率达100%，并坚持房屋修缮制度，保持对甲方提出的房屋小修、急修及时率≥98%，维修质量达100%合格。(5)保持道路平坦通畅，停车场及其他公共场所等完好无损。(6)保证路灯、通道照明等公共照明设施完好，使用正常完好率达100%。(7)房屋及公用设施、设备的档案或保持资料完好、存放有序，查阅方便。(8)大楼内的公共区域照明由甲方负责。(9)接到急修通知6分钟到达现场，及时维修。【清洁卫生与绿化养护管理要求公共环境卫生】包括：电梯、走廊通道、楼梯、扶手、大堂、各楼一层外墙玻璃门(窗)、广场、院内道路、地下车库、地面停车场、公共洗手间、会议中心各会议室、干部值班室，垃圾(含大件垃圾)的收集、清运，定期消毒、水池清洗等。具体如下：(1)垃圾桶：每日清洗1次并套上垃圾袋,摆放指定位置，桶外壁干净无垃圾粘着物。(2)楼道地面：地面每日清拖1次，办公楼一楼大厅每日清拖2次，每隔3小时巡扫1次；做到地面目视无烟头、废纸、果皮等垃圾,无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净,无污迹污印,无积水,条线清晰。(3)公共墙面：内墙面每周清洁1次；做到天棚、墙角每周除尘,除蜘蛛网。墙面光亮无污染、印迹；凹凸处无明显灰尘,无蜘蛛网；墙面目视光亮、整洁。(4)卫生间：每天清拖2次，每隔1小时巡扫1次，更换垃圾篓的垃圾袋；用清洁剂清洗。做到干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网、便具无积垢、不锈钢表面光洁明亮、室内挂置卫生球。定时更换卫生纸、樟脑球、洗手液等消耗品。(5)玻璃门窗：每日用清洁毛巾擦拭,每周用清洁剂彻底清洗1次。做到玻璃明亮，目视无尘窗台明亮无尘；墙面目视光亮、整洁。(6)玻璃外墙：每年清洗2次，做到墙面光亮、整洁。(7)楼梯扶手：每日用清洁毛巾擦拭1次，做到无尘、无明显污染。-第8页-(8)楼梯梯级：每天清拖1次,每月冲洗1次。做到目视干净无垃圾,无杂物,无明显污迹。(9)工作牌、标：每周清洗擦拭1次，做到目视无明显积尘，无破损。(10)绿地：每周清扫1次，做到草坪目视干净，无杂物，无枯枝烂叶和废纸屑等。(11)道路、广场：每日清扫2次，每隔2小时巡扫1次，做到目视干净无垃圾,无杂物,无明显污迹,无积水，路边无杂草。(12)一楼外墙玻璃门(窗)每月彻底擦拭1次，做到目视整洁，无乱张贴,无乱涂画和破损。(13)每个月定期对地下车库进行清洗。(14)窨井每个月清掏1次，做到无堵塞、溢出现象。(15)生活水池每半年清洗1次，并由卫生防疫部门检测水样合格。(16)电梯保洁要求：电梯轿厢每天拖扫1次，全天保洁。电梯轿厢的常用地毯必须每天更换，每月进行一次全面清洗；其他非常用地毯每周定时吸尘，每季度一次全面清洗。(17)大楼外的绿化、植被、花卉、树木修剪、养护(含各幢楼楼顶的绿化)；定期清除绿地杂草、杂物；预防花草、树木病虫害。巡查大树，发现大树枯枝、杂枝等及时向甲方提出修剪建议，由甲方负责联系园林部门修剪。(18)卫生保洁和绿化养护费用(包括保洁工具、外墙清洁、消毒剂、清洁剂、清洁水池、下水道的疏通、和隔油池的清理、大厅、电梯间地板保护、樟脑丸、分类垃圾袋等)由乙方负责。所有公共区域(道路、广场、大堂、楼道、卫生间等)的整体清洁应在上下午上班前半小时完成，上班时间进行维护保洁。临时需要专业保洁设备(如：大型吸尘器、洗地机等)乙方应及时从公司调配，不再另行计费。【设备的日常管理和维护要求】(1)配备与设备相适应各类专业工程技术人员，维修和运行人员持证上岗。(2)建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，及时排除故障。大院电房、消防控制中心实行24小时值班制度。(3)负责配电设备、维护、保养和巡视检查记录并建档保存，设备房、配电房保持整洁、通风、无冒、滴、漏和鼠害现象。配电房设备要保证≥99%完好率，一旦出现故障要立即维修，确保24小时供电。(4)电梯、中央空调各种安全检查、年检等手续齐全，一旦出现故障及时提出维修、保养。(5)建立用水、供水管理制度，积极协助甲方做好节能减排工作，安排合理的用水和节水计划，并负责用户水表的抄表及造册。(6)建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好。(7)每年定期清洗二次供水、蓄水池，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染。(8)负责设备巡查和年检(如电梯、高低压配电、中央空调、发电机组、水泵及消防系统等)，电梯维保、空调维保费用由甲方负责。(9)大楼及外部，设备设施维修单价≤200元的维修材料、配件等物品(不含照明灯具)由乙方负责。【档案、资料管理：做好物业档案和资料管理】档案和资料包括：投诉和意见档案、人事综合管理档案、固定资产记录档案、会议记录档案、安全管理记录档案、设备运-第9页-行记录档案、保洁卫生管理档案、绿化养护管理档案、宿舍楼管理档案、整改记录档案、满意度调查记录档案。5、综合管理详细要求(1)大楼及共用设施管理要求完善标志标识：在楼宇主出入口设有楼宇总平面示意图，各主要通道设有指引路标；建立、完善主要出入口、各大楼内外、地下室、各机房、设施设备等各类指示牌、标识牌的设置。各楼层及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。各类标识牌维护完善，无标志破损现象。加强日常监管：确保无私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象；制止在外墙及公共空间乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂的行为。房屋装饰装修符合规定，无私改乱拆管线、破坏房屋结构安全或损害公共利益的现象。实施巡查制度：每日至少巡查2次各层门户、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并做好巡查记录，发现问题及时维修养护，空置房每天巡视1次，做好巡查记录。发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知甲方，并采取必要的紧急处理措施。(2)大楼建筑日常养护要求外观形象维护：对综合办公楼房屋建筑共用部位的维修、养护，使房屋外观(包括屋面、天台)完好、整洁，无妨碍市容和观瞻；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；玻璃幕墙面，清洁明亮、无破损；涂料墙面，无脱落、无污渍。建筑设施完好：房屋及共用设施保持完好，路灯、通道照明、景观灯、LED夜景灯等公共照明设施完好；门窗、灯具、开关等功能良好；楼宇外玻璃幕墙每一年清洗一次；墙体整洁，无乱张贴；楼内上涂料的墙面定期粉刷(如有)；每月对楼宇主体及管道、沟渠进行检查，发现问题及时修复；保持道路平坦通畅，停车场及其他公共场所、建筑小品、雕塑字画等完好无损；公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象；建立维修保养记录，房屋及设施的维护、保养合格完好率达到≥95%。(3)大楼修缮管理要求及时修补破损：物业公司要确定楼宇容易发生问题的重点部位，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时修补房屋建筑公共部位的漏水和破损，确保共用部位的地面、楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等及各类管道无破损。遵循维修程序：发现问题，属小修范围（单月维修材料费用成本≤1000元的，由乙方承担其相关费用），及时组织修复；属大、中修范围（单月维修材料费用成本≥1000元的部分由甲方支付，所涉及的维修材料均由甲方提供，维修工时费用由乙方承担），及时编制维修计划向大楼各使用单位报告，并建立完整的维修记录和保养记录备查，及时组织维修。节约使用资金：合理安排年度修缮费用，配合大楼各使用单位方做好修缮方案和工程预决算，节约使用资金。(4)物业设施设备管理的原则要求健全管理制度：通过制定各项符合楼宇设备运行要求的值班、交接班制度以及设备操作人员的岗位责任制，推行“设备定号、管理定人”的管理原则。细化各项管理制度(包括给排水系统运行维护管理、配电运行维护管理、电梯运行维修管理、中消控室运行维护管理、中央空调运行维护管理等)，建立共用设施设备档案(设备台帐)、技术资料档案，各设备的帐、卡、物一致。制定详细的设备三级维修保养制度。采用日常保养、定期维护与大中修(改造)计划相结合的维修保养体制，配备所需机械设备修理人员，严格执行操作规程和维修保养内容要求，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发-第10页-定期进行服务考核，并根据验收或考核结果支付服务费用。具体如下：一、验收内容1、采用现场检查、临时抽查、随机采访、问卷征询、定点征求意见等方式监督检查；2、物业公司提供的服务，都将记录在案(如《物业人员排班表》、《物业工作报告》等)，以作为考核的依据；3、甲方每月对物业服务质量进行考评。二、验收标准甲方每月对物业服务质量进行考评，考核分数与罚款标准如下：1、得分≥75评为合格，全额拨付单月物业服务费；70≤得分≤74评为基本合格，按照每低一分扣发单月物业服务费5000元的标准扣除；得分≤69分的评为不合格，责令其整改到位后，扣发当月物业服务费的50%；2、由于乙方管理不到位给甲方造成损失，乙方应承担损失费用的100%；3、连续2次或累计4次被评为不合格的终止合同，并不退还履约保证金。三、考核内容及标准1、为保证本项目的服务质量，乙方应加强对项目经营的管理和支持，若乙方在履行合同期间发生违约行为，甲方将按照采购文件、合同等要求进行违约处罚。2、甲方有权利定期或者不定期对乙方进行考核。序号考核项目考核内容及要求计分方法备注2.抽查人员是否在岗；客服电话是否能接通。抽查时人员不在岗，一次减3分；如客服电话无法接通时间超过10分钟，发现一次扣3分。一基础管理1.是否按投标文件内容配齐人员。按招标文件“人员配置须知”处罚，每次抽查发现少一人扣3分。一基础管理3.物业管理人员、机械设备修理人员是否持证上岗，员工统一着装，工作规范，作风严谨。无持证上岗，无统一着装，工作不规范，作风不严谨等，每发现一处扣2分。二保洁所有保洁区域的保洁工作符合各区域标准要求。每发现一处不符合卫生标准或被通报一次扣3分。三绿化养护定期施肥、浇水、除草、并及时的修枝整形。每发现一处不符合绿化标准或植物树木枯萎、坏死扣2分。四零星维修建立并落实维修服务承诺制：零修急修及时率100%，返修率不高于3%，紧急事项应在10分钟内到达，并及时汇报情况。维修及不及时或返修率过高，每违反一项扣2分。五设备维护电梯、手扶梯、中央空调等确保电梯、空调等设备运行平稳，如发现有异常应及时处理或通知维保公司进行维护，不作为一次扣2分；未按时完成维保或年检手续的一次扣3分。六消防设施消防设施是否齐全、完好、有效消防设备、器材和消防安全标志要配置到位，状态良好，发现破损应及时维修更换，不合格的每处扣2分，并立即整改。七监控设施大楼监控系统要保持正常运行，并按规定期限保存监控记录，发现问题及时上报监控未正常运行或监控内容未保存每发现一次扣2分。八车辆管理车辆出入必须记录，禁止非本大楼车辆停放、过夜每发现一次非本大楼车辆不经业主允许进入停放地面车位一次扣1分，停放地下产权车位一次扣2分，抽查车辆出入记录如无登记每次扣1分。九投诉情况受到入驻中心工作人员或办事群众投诉一经查实，视情每次扣1-3分。3、履约验收其他事项（1）.必须制定完善的车辆出入登记记录，禁止外来车辆停放、过夜。若发现违反规定按每次100元由单月支付款项中扣除。（2）.如发现车辆随意停放在非停车区域，物业应及时制止并纠正，若不作为按每次100元由单月支付款项中扣除。（3）.物业主任必须每周在岗工作：周一、周五或节假日前一天必须在岗，周二、周三、周四上午必须在岗，无正当理由不在岗，则每次罚款100元/每半天，款项由单月物业费扣除。其他特殊情况需书面申请并经业主批准方可执行。物业主管更换必须提前一个月告知业主，经业主同意后方可更换且新物业主管应与原主管同等标准。（4）.服务期间，物业其他管理人员必须按规定在岗执勤，未经甲方同意不得缺席。若发现违反规定的按每次100元由单月支付款项中扣除。（5）.严禁值班人员在上班期间脱岗、睡岗、误岗、喝酒上岗。若发现违反规定的按每次300元由单月支付款项中扣除。（6）.物业所有设备维保到期前一个月负责与维保单位协调各大楼业主签订合同并跟踪签订到位(如：电梯、消防系统、中央空调系统等设备维保)。-第21页-（7）.设施设备管理与维护及小额修缮，负责公共设施设备的管理与维护，负责小额维修项目〔包括但不仅限于以下内容：大楼设施的水电管线、消防、空调、电梯、路面的铺砖修缮、日光灯等〕，单月维修材料费用成本在1000元以内由乙方承担其相关费用；单月维修材料费用成本超出1000元的部分由甲方支付，所涉及的维修材料均由甲方提供，维修工时费用由物业方承当。乙方建立完整的维修记录和保养记录备查。（8）.物业应提供包括但不仅限于搬运、拉线、修缮等事项的临时服务，按一人一小时35元收取。七、甲方的权利与义务7.1甲方委派陈春香为联系人，联系方式0591-87114995，负责与乙方联系。如甲方联系人发生变更，甲方应书面告知乙方。7.2甲方应为乙方开展服务工作提供必要的工作条件，以及对内对外沟通和配合协助。7.3甲方应于2024年01月31日之前提供服务所需的全部资料，并对所提供材料真实性、完整性、合法性负责。7.4甲方应对委托服务事项提出明确、合理的要求，并对乙方开展服务过程中需采购人确认事项及时予以确认。甲方根据乙方服务成果提出的建议、方案所做出的决定而导致的损失，非乙方及其委派人员的过错造成由甲方自行承担。7.5甲方应按本合同约定及时足额支付服务费用及相关费用。7.6其他其他八、乙方的权利与义务8.1乙方委派黄利为联系人，联系方式13705997557，负责与甲方联系。如乙方联系人发生变更，乙方应书面告知甲方8.2乙方应国家法律法规和甲方规章制度及招标文件等要求开展物业管理服务服务；8.3乙方及其所委派服务人员应按标准或协议约定方式出具服务成果，并对其真实性和合法性负法律责任；8.4乙方对执行业务过程中知悉的国家秘密或甲方的商业秘密保密。除非国家法律法规及行业规范另有规定,或经甲方同意,乙方不得将其知悉的商业秘密和甲方提供的资料对外泄露。8.5乙方对服务业务应当单独建档，保存完整的工作记录，并对服务过程使用和暂存甲方的文件、材料和财物应当妥善保管。8.6服务工作结束后,乙方将根据情况对甲方服务相关的管理制度及其他事项等提出改进意见。8.7乙方完全遵守《中华人民共和国劳动合同法》有关规定和《中华人民共和国妇女权益保障法》中关于“劳动和社会保障权益”的有关要求。8.8其他无九、资金支付方式、时间和条件期次支付金额（元）计划支付日期收款人支付说明期次支付金额（元）计划支付日期收款人支付说明120,495.962024-02-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。220,495.962024-03-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。320,495.962024-04-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。420,495.962024-05-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。520,495.962024-06-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。620,495.962024-06-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。期次支付金额（元）计划支付日期收款人支付说明720,495.962024-07-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。820,495.962024-08-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。920,495.962024-09-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。1020,495.962024-10-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。1120,495.962024-11-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。1220,495.962024-12-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。期次支付金额（元）计划支付日期收款人支付说明1320,495.962025-01-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。1420,495.962025-02-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。1520,495.962025-03-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。1620,495.962025-04-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。1720,495.962025-05-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。1820,495.962025-06-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。期次支付金额（元）计划支付日期收款人支付说明1920,495.962025-07-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。2020,495.962025-08-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。2120,495.962025-09-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。2220,495.962025-10-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。2320,495.962025-11-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.167%。2420,456.642025-12-25福建顾晟保安集团有限责任公司乙方提供当月物业管理服务后，甲方按照相关文件，对乙方进行考核，得分≥75评为合格，正常支付当月物业管理服务费用，达到付款条件起30日内，各单位分别支付合同金额的4.159%。十、履约保证金-第26页-10.1乙方向甲方缴纳人民币49,186.37元作为本合同的履约保证金。10.2履约保证金缴纳形式：保函（保险）10.3履约保证金退还情况说明：十一、合同期限2024年1月11日至2026年1月11日十二、保密条款12.1对于在采购和合同履行过程中所获悉的属于保密的内容，甲、乙双方均负有保密义务。12.2其他按相关法律法规及招标文件内容执行。十三、违约责任13.1甲方违约责任（1）甲方无正当理由拒绝乙方提供合格服务的，甲方应向乙方偿付所拒收合同总价/的违约金（2）甲方无故逾期验收和办理合同款项支付手续的,甲方应按逾期付款总额每日/向乙方支付违约金。（3）其他违约情形按招标文件要求执行13.2乙方违约责任（1）乙方逾期履行服务的，乙方应按逾期交付总额每日/向甲方支付违约金，由甲方从待付货款中扣除。乙方无正当理由逾期超过约定日期/仍不能交付的，视为“乙方不按合同约定履约”；（2）乙方所履行的服务不符合合同规定及《采购文件》规定标准的，甲方有权拒绝，乙方愿意整改但逾期履行的，按乙方逾期履行处理。乙方拒绝整改的，视为“乙方不按合同约定履约”（3）乙方不按合同约定履约的，甲方可以解除采购合同，并对乙方已缴纳的履约保证金作“不予退还”处理。同时，乙方须按以下约定向甲方支付违约金：/（4）其他违约情形①因乙方原因造成采购合同无法按时签订，视为乙方违约，乙方应当按照中标金额的20%向甲方支付违约金。若该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需另行支付相应的赔偿。②本项目不允许乙方以任何名义和理由进行转包，如有发现，视为乙方违约，乙方应当按照中标金额的20%向甲方支付违约金。③在签定采购合同之后，乙方要求解除合同的，视为乙方违约，乙方应当按照中标金额的20%向甲方支付违约金，若该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需另行支付相应的赔偿。④乙方需严格按照采购文件、投标文件及合同要求，主动履职：乙方所履行的服务不符合合同规定、招标文件及投标文件规定标准的，甲方有权拒绝，乙方须于10天内整改完成，逾期整改的，按乙方逾期履行处理。乙方拒绝整改的，视为乙方违约。乙方未能履行合同和采购文件、投标文件规定的其他任何义务和承诺的，视为乙方违约。因乙方违约导致本合同提前解-第27页-除或合同终止的，乙方应向甲方支付中标金额10%的违约金，同时在甲方下一次招标完成之前，未经甲方许可乙方不得单方面停止物业管理服务，且在此期间一个月内产生的所有物业管理费用均由乙方承担。乙方违约构成犯罪的，由相关机关依法处理，对甲方造成损失的，乙方还需另行支付相应的赔偿。⑤本项目服务范围内，乙方拒绝履行合同约定义务的，甲方有权另请第三方提供服务，因此产生的费用甲方均有权从应支付给乙方的服务费中直接扣除。⑥乙方应承担的违约金、赔偿金等款项，以及甲方为主张违约责任条款约定的所有款项所发生的一切费用（包括但不限于律师费、差旅费、公告费、评估费、鉴定费、保全费、保全保险费、邮寄费及诉讼费、执行费等费用），甲方均有权从应支付给乙方的服务费中直接扣减;若违约金、赔偿金等款项不足以弥补甲方实际损失的，则甲方有权继续向乙方追偿。⑦乙方对其所有人员在合同履行期间的一切行为负责，期间发生的一切安全事件、人身伤亡、身体疾病、财物损失、劳动纠纷等因此发生的人身损害赔偿、医疗费用、经济补偿等所有费用以及涉及的一切责任均由乙方自行承担，与甲方无关。因乙方原因给甲方或第三方造成人身或财产损害的，由乙方依法承担赔偿责任。⑧若因乙方原因导致甲方与第三方发生法律纠纷（包括但不限于知识产权纠纷、人身权纠纷等）的，由此产生的法律责任及赔偿责任均由乙方承担，与甲方无关；若甲方先行偿付或承担连带赔偿责任的，有权向乙方追偿，乙方对此不持异议。乙方还应当承担甲方为主张前述款项所发生的一切费用（包括但不限于律师费、差旅费、公告费、评估费、鉴定费、保全费、保全保险费、邮寄费及诉讼费、执行费等费用）。⑨在明确违约责任后，违约方应在15日内支付相应的违约金和赔偿金。十四、不可抗力事件处理本条款中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并提供相关证明材料。基于上述情况，遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同的，根据实际情况可部分或全部免于承担违约责任。十五、解决争议的方法15.1甲、乙双方协商解决。15.2若协商解决不成，双方明确按以下第2种方式解决：1、提交仲裁委员会仲裁，具体如下：2、向人民法院提起诉讼。十六、合同其他条款本合同未写明事项均按招标文件要求及应标材料内容执行。十七、其他约定17.1合同文件与本合同具有同等法律效力。17.2合同生效：合同经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖单位公章后生效；通过福建省政府采购网上公开信息系统采用电子形式签订合同的，签订之日以系统记载的双方使用各自CA证书在合同上加盖单位公章或合同章的日期中的最晚时间为准。17.3本合同未尽事宜，遵照《中华人民共和国民法典》有关条文执行。-第28页-17.4本合同正本一式6份，具有同等法律效力，甲方、乙方各执3份；副本0份，无17.5本合同已用于政府采购合同融资，为本项目提供合同融资的金融机构为：/，甲乙双方应当按照融资合同的约定进行资金使用及款项支付。中标（成交）供应商应于采购合同签订之日起无内，向发放政采贷的金融机构提交政府采购中标（成交）通知书和政府采购合同，贷款金额以政府采购合同金额为限。17.6其他无十八、合同附件无甲方（采购人）：福州市土地发展中心（盖章）乙方（中标或成交人）：福建顾晟保安集团有限责任公司(盖章）法定（授权）代表人：陈磊，法定（授权）代表人：黄利纳税人识别号：12350100488096527B，纳税人识别号：91350103MA350REG04开户银行：海峡银行福州台江支行，开户银行：招商银行福州晋安支行账号：100017053990010003，账号：591908765110888签订地点：福建省福州市鼓楼区洪山镇福屿路200号签订日期：2024年01月22日-第29页-
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业服务 物业管理服务涉及「采购合同公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含采购合同公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。福州市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
