北京物业服务 房屋日常养护维修采购合同公告（深圳北京大学香港科技大学医学中心2024）
【延续合同】物业服务合同合同公示
合同公告
一、合同编号：HT_SZDL2022341453
二、合同名称：【延续合同】物业服务合同
三、项目编号（ 或招标编号、政府采购计划编号、采购计划备案文号等），如有：SZDL2022341453
四、项目名称：物业服务合同
五、合同主体
采购人（甲方）：深圳北京大学香港科技大学医学中心
地址：福田区莲花路1120号
联系方式：15219503103
供应商（乙方）：深圳市特发服务股份有限公司
地址：福田区特发文创广场5楼
联系方式：13714054556
六、合同主要信息
主要标的名称：物业服务
规格型号（或服务要求）：提供保安保洁护工等物业服务
主要标的数量：1
主要标的单价：1447105.91
合同金额：1447105.91
履约期限、地点等简要信息：2024年1月30日~2025年1月29日，地点福田区莲花路1120号
采购方式：公开招标
七、合同签订日期：2024-01-29
八、合同公告日期：2024-03-14
九、其他补充事宜：无
2024特发服务管理合同.pdf
2023年特发物业管理合同.pdf
物业管理服务合同合同编号：医学中心服合2024[2]号甲方：深圳北京大学香港科技大学医学中心乙方：深圳市特发服务股份有限公司根据深圳市政府采购中心对物业管理项目（项目编号：SZDL2022341453）的招标结果，深圳市特发服务股份有限公司为中标方。经深圳北京大学香港科技大学医学中心（以下简称甲方）和深圳市特发服务股份有限公司（以下简称乙方）协商，甲方继续委托乙方承担后勤管理服务项目，根据招标文件和中标的结果及《医学中心后勤管理与服务监督暂行办法》，达成以下合同条款：第一条物业基本情况项目名称：深圳北京大学香港科技大学医学中心物业管理项目；坐落位置：深圳市福田区莲花路1120号北京大学深圳医院东北角；建筑面积：11558.1平方米，高9层，院内绿化面积1800平方米；物业类型：高层综合楼。第二条委托管理事项一、非建筑本体日常养护维修；二、室外场地、道路养护维修；三、给排水设备运行维护管理；四、供配电、供气设备运行维护管理；五、电梯运行维护；六、中央空调维修维护；七、消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）管理治安保卫服务；八、环境卫生及绿化养护管理。第三条合同期限自合同签订之日起1年，自2024年1月30日起至2025年1月29日止。第四条甲方的权利和义务甲方对乙方管理实施监督检查。有权要求乙方对违反服务承诺的事项进行限期整改；有权要求乙方采纳甲方提出的合理要求；有权对乙方不称职的人员提出撤换的建议。定期对乙方管理及服务全面进行一次考核评定，对乙方因管理不善，造成经济损失或管理失误，有权追究乙方相应的责任；对乙方因管理不善而造成重大经济损失或重大管理失误，有权追究乙方相应责任并终止合同。审核乙方管理服务用工基数，机电、保安、清洁等服务人员的人数要不少于招标文件要求人数，如实际人数不足，甲方有权进行经济处罚。二、甲方有权要求乙方按双方约定的工作标准提供后勤管理服务报告等信息。三、甲方有权对乙方违反法律法规、政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失。四、当甲方认定乙方人员不按合同履行其职责（必要时以政府有关部门鉴定结论为准），或与第三人串通给甲方造成经济损失的，甲方有权要求更换人员，直到终止合同并要求乙方承担相应的赔偿责任。五、甲方在合同期内免费向乙方提供必要的办公用房、工具仓库。六、甲方承担电梯的年检费用。七、甲方承担实验室废弃物无害化处理的相关费用。八、甲方承担公共水电及发电机燃油费用（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类设备等各类的用电）。九、甲方承担建筑物非本体结构维修所需材料的费用，但该损耗是由乙方原因造成的除外。十、甲方应当履行本合同约定的义务，如有违反则应当承担违约责任，赔偿给乙方造成的损失。十一、甲方应支持乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和服务活动。甲方不得干涉乙方日常的管理工作。十二、对乙方在后勤管理服务质量过程的存在问题及缺陷，甲方有义务向乙方反馈，并提出建议。对于甲方的反馈，乙方必须采取有效措施进行改进，否则因乙方延迟改进或不改进给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。十三、协助乙方做好后勤管理服务工作和宣传教育，文化活动。十四、乙方按合同完成工作，甲方必须按时签署付款凭证。十五、法规政策规定由甲方承担的其他责任。第五条乙方的权利和义务一、根据有关法律法规政策及本合同规定，听取甲方意见，制定后勤管理服务各项管理办法、规章制度、工作标准，乙方员工必须按相关规范操作并保证安全生产。二、乙方负责制订房屋以及设施设备日常维修费用计划，由甲方批准后实施，维修材料由甲方承担。三、严格按合同规定的收费标准向甲方收费，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。未经甲方书面同意，乙方不得在医学中心范围内向任何人收取任何费用。四、乙方在管理期限内须规范甲方的物业管理服务，使中心的物业管理服务处于良好状态，为甲方的工作人员创造一个良好的工作环境。五、按双方约定，乙方以自己的名义聘用员工包括行政人员，为甲方提供服务工作。并负责员工的工资、社保、劳保、工伤、福利、培训、装备等费用，为避免混，乙方员工的工作服应标识乙方公司名称或Logo，乙方办公用房应标示乙方公司名称。乙方应遵守劳动法律法规，避免劳动纠纷。因乙方和其员工纠纷，造成甲方损失的，经甲乙双方确认后，由乙方负责赔偿甲方相应损失。甲方根据工作实际提出上述岗位需求，乙方按照甲方提出的需求，派遣有关人员到位。六、乙方对本合同约定的物业管理服务负全部法律责任，未经甲方同意，不得将项目分包或转包给任何单位和个人，否则，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿相应损失。七、接受甲方主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方的监督。每月定期向甲方提交后勤管理服务工作报告，并提交年度工作计划和总结报告。八、对医学中心的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需改、扩建配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，同时应加强乙方员工职业道德和法制教育，做好保密工作。九、及时向甲方提交各类重大和突发事件处理的报告。十、因乙方管理原因（不可抗力因素除外）而导致甲方的物业设备及其他直接损失时，乙方应做出相应赔偿。十一、本合同终止时，乙方必须从合同终止日起十天内向甲方移交原委托管理的全部物业、管理用房及其各类管理档案等资料。第六条管理目标乙方根据甲乙双方协商对甲方的服务项目做出以下服务承诺：一、物业管理执行《全国物业管理示范大楼》标准，保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻良好工作状态，营造一个健康舒适的工作环境。客户满意率W90%；三、员工岗前培训合格率100%；四、投诉处理及时率100%；五、档案建立与完好率W98%。第七条管理服务费用及支付方式、合同总价合同总价为人民币1,447，105.91元（大写：人民币壹佰肆拾肆万柒仟壹佰零伍元玖角壹分），含一切税费。本合同总价包括乙方所提供的所有服务和技术费用，为固定不变价格，且不随通货膨胀的影响而波动。合同总价包括乙方履行本合同义务所发生的一切费用和支出。如发生不可抗力（如相关政策发生变化），合同总价可经双方友好协商予以解决。、支付方式甲乙双方签订合同后，管理服务费付款方式：每月20日前进行上月管理服务费结算，凭乙方增值税发票，由甲方签署付款凭证，办理付款手续，每次需支付人民币120,592.16元（大写：人民币壹拾贰万零伍佰玖拾贰元壹角陆分）。由于乙方未能按期提供发票导致甲方未能及时付款的，甲方无需承担违约责任。甲方逾期付款的，每逾期一日应按照逾期付款金额的万分之五承担违约金，逾期超过30日的，乙方有权随时单方终止本合同并追究甲方的违约责任，由此导致的损失由甲方承担。账户名称：深圳市特发服务股份有限公司开户行：兴业银行深圳八卦岭支行银行账号：337050100100464412纳税人识别号：914403001922285356第八条奖惩措施甲方按照《医学中心后勤管理与服务质量考评细则（总和）》对乙方服务质量进行考核，并参照《医学中心后勤管理与服务质量考评细则（总和）》的规定进行相关的奖惩。乙方应保质保量完成《医学中心后勤管理与服务质量考评细则（总和）》中的各项服务内容。由于乙方工作人员工作失职或违反相关规定，管理不善等原因所造成事故或损失需由乙方承担全部责任。第九条违约责任一、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。二、如因乙方原因，造成不能完成规定管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。三、因甲方原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准），甲方有权终止合同。四、甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应承担全部责任。第十条合同终止及延续双方应本着诚实信用的原则履行本合同约定，合同规定的管理期满，本合同自然终止。第十一条其它事项、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充。进行修订更改或补充时，应书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，不一致的，以补充协议为准。二、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。三、合同执行期间，如上述服务项目因深圳市市场价格明显波动，甲乙双方应及时协商调整服务费。如遇国家或当地政府政策变化（调整社保、工资福利标准），甲乙双方应执行新政策，及时调整服务费用。四、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请政府主管部门调解，调解不成的，提请甲方所在地人民法院诉讼解决五、本合同壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。六、本合同自签订之日起生效。第十二条保密要求、由甲方收集的、开发的、整理的、复制的、研究的和准备的与本合同项下工作有关的所有资料在提供给乙方时，均被视为保密的，乙方不得泄漏除甲方或其指定的代表之外的任何人、企业或公司，不管本合同因何种原因终止，本条款一直约束乙方。二、乙方在履行合同过程中所获得或接触到的任何内部数据资料，未经甲方同意，不得向第三方透露。三、乙方实施项目的一切程序都应符合国家安全、保密的有关规定和标准本合同的附件是本合同不可分割的部分，与本合同具有相同的法律效力，乙方须严格遵守，未经甲方同意，该三份文件不得修改。附件：《报价详细清单》；《医学中心后勤管理与服务质量考评细则（总和）》；三、《服务实施方案》。乙方（签章）：深圳市特发服务股甲方（签章）深圳北京大学香港科技大学医学中心份有限公司法定代表人（签字）：万宝杰法定代表人签字）3个学经办人（签字）：经办人（签字）：日期：20214.1.2日期：2024.1.2附件一：项目报价详细清单项目名称：物业管理项目项目编号：SZDL2022341453投标报价：人民币元序号服务内容简介数量单价（单位：元/年）1人工成本支出员工工资、法定节假日加班费、周末加班费、社保费、住房公积金、年假费用服装费、高温补贴、工费经费、培训费11，231,200.002行政办公费用含交通、通讯费、耗材费、办公费、水电费、住宿费等127,000,004物资装备费用各部门设备、工具、物料、耗材141,985,005管理费管理费5%165,009.256法定税费法定税费6%181,911.66投标总金额（合计）投标总金额（合计）（大写）壹佰肆拾肆万柒仟壹佰零伍元玖角壹分（小写）1，447,105.91（大写）壹佰肆拾肆万柒仟壹佰零伍元玖角壹分（小写）1，447,105.91（大写）壹佰肆拾肆万柒仟壹佰零伍元玖角壹分（小写）1，447,105.91注：本表格式仅供参考，如不能满足需要，投标人可自行制表或增加内容。投标人投标报价视为已包含本项目中标代理服务费的报价。附件二：医学中心后勤管理与服务质量考评细则目录医学中心后勤管理与服务监督管理暂行办法..2医学中心后勤管理与服务监管细则（总则）5医学中心后勤管理与服务质量考评细则...6基础管理..6综合服务管理设施管理.（1）机电设备管理（2）公共区域和设施管理（3）服务满意度医疗辅助管理12医疗垃圾处理器血清洁管理安全保卫管理.12（1）治安管理2）消防管理环境卫生管理12（1）清洁保洁管理（2）外围保洁（3）除“四害”消杀（4）绿化、美化满意度调查表（工作人员）..15医学中心后勤管理与服务监督暂行办法第一条为加强对医学中心后勤管理及服务工作的监督管理，规范后勤管理和服务行为维护后勤管理和服务秩序，提高后勤管理及服务质量。根据医学中心对后勤服务公司后勤管理服务委托合同，以及国家和深圳市有关法规，结合医学中心实际，本着公平、公正、公开、诚信的原则，制订本办法。第二条本办法所称后勤服务指在医学中心范围内为医学中心提供的社会化后勤服务。主要指后勤服务公司，按照委托合同规定的管理内容为医学中心提供的服务；本办法所称后勤管理指受医学中心授权或代表医学中心行政后勤工作管理和督导的部门（人）所履行的合法权力和义务及相关工作。第三条承担医学中心任何后勤管理和服务的部门（个人及企业）均有共同维护和遵守本办法的义务。第四条为维护医学中心与后勤服务部门（企业及个人）合法权益，实现医学中心后勤管理和服务的目标，医学中心综合部部长为后勤服务及监督管理的主管领导；后勤服务监管委员会，依照本办法对后勤管理相关工作部门以及后勤服务企业的相关过程实施指导、协调、监督、考评。第五条后勤管理及服务的结果取决于各方、各环节的工作效率和质量。因此，除相关服务企业外，医学中心相关部门关于后勤事务的及时决策、责任范围内供给保障的及时落实、相关费用（管理费用、房屋本体维修基金及公用设施专用基金等）及时给付，同为本办法监管的范围内容，是有效贯彻本办法不可缺少的前提条件。第六条本办法对各方的执行和评价主要依据本办法所附《医学中心后勤管理与服务监管细则》进行；并须共同遵守有效合同及国家和深圳市相关法规；本办法包括《医学中心后勤管理与服务监管细则》与合同或相关法规发生冲突时，以合同及法规为准。第七条医学中心要求服务企业提供合同以外的合法服务时，服务企业应在条件允许时提供服务并满足客户需要，被服务方均应在接受服务后和条件允许下付给适当费用。当服务方接受给付费用后，服务质量纳入监管范围。第八条医学中心后勤监管委员会或其授权部门，每季度至少一次组织相关部门，依照本办法和所附细则对医学中心的后勤管理工作和后勤服务工作进行检查、评价，并对责任方实施奖励或处罚。第九条因医学中心后勤管理部门工作退延或领导指挥失误等原因导致后勤服务工作质量不符合《医学中心后勤管理与服务监管细则》标准的，对后勤服务企业不扣分；因非后勤服务企业权力管辖的第三方原因或不可抗力原因导致后勤服务工作质量不符合标准的，不予扣分。第十条服务方被公正有效评价后，总分低于850分（不含850分）的,应受到100元/分的经济处罚，总分850分～950分的不予奖惩；总分950分以上的（不含950分），应给予后勤服务企业100元/分的奖励。对后勤服务企业实施的罚金，从应付服务企业的管理费中扣除，服务企业应将接受的经济奖惩的60%,直接落实到具体服务执行部门，以起到激励、处罚、教育、改善，提升质量的目的。第十一条无论评价总分是否在奖惩范围或己实施了奖惩，后勤管理工作或后勤服务工作不符合标准的责任方，均应在监管委员会或其授权部门发出的书面整改意见书规定的合理期限内，实施和完成纠正与整改工作。第十二条对于后勤管理或服务的部门或企业，在医学中心所承担的工作或服务，获得区、市及以上级别的各种优良称号或表彰的，医学中心将分别给予一定的奖励。第十三条医学中心方面享有组织其它方制订和贯彻执行本办法包括《医学中心后勤管理与服务监管细则》的权力，其它各方在贯彻执行本办法的过程中，可以不断提出修订意见和质询，以使本办法更为客观、公平、有效、合理。第十四条本办法解释权属于医学中心后勤监管委员会。第十五条《医学中心后勤管理与服务监管细则》》《后勤服务反馈表》是本办法的有效组成部分，并具同等效力。第十六条本办法自公布之日起执行。（七）行政服务员管理会议服务、打字服务、办公室行政服务（八）邮件、报纸的收发管理（九）实验室器血清洁管理三、项目管理要求（一）物业管理执行《全国物业管理示范大楼》标准，保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，营造一个健康舒适的工作环境，物业管理的标准要求如下：序号项目服务标准1房屋日常养护维修确保房屋、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。2室外场地、道路养护维修确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。3护管理保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标给排水设准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维备运行维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。4行维护管理对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到供配电、供安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房气设备运管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，管及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施。5维护建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安电梯运行全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好：严格执行国家有关电梯管户理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；轿厢、6井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。6消防系统含火灾自动报警消防系统）加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好系统、水消无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现防系，并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散统、防排烟示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。系统、气体定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。环境卫生管理建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内墙面、停车场、道路等所有公共区域和会议室等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。零修合格率100%=8绿化管理绿地无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死权及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。9治安管理确保安全和正常工作环境：环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。10保安监控系统运行维护定期对系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零修合格率100%。11室外路灯系统维护管理加强日常检查巡视，确保灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。12物业档案资料管理必须保证采购方交给物业档案资料的完整性、完好性。13精神文明建设协助管理本物业内文体娱乐活动。（二）具体执行要求细则1、综合管理（1）物业管理企业制订争创省级优秀安全文明小区规划和具体实施方案，并经医学中心监管委员会同意。每年有节能工作计划、措施。（2）对医学中心后勤管理建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；必须按医学中心要求配足各岗位工作人员，不能空岗；员工调岗、离职必须书面通知所属科室负责人。(3）物业管理企业的专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨。（4）物业管理企业应用计算机等现代化管理手段，提高管理效率。（5）房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。（6）建立医学中心机电设备、节能、房屋及其配套设施等档案，保证查阅方便。（7）建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100%、返修率不高于2%并有回访记录，投诉回访率100%，维修等服务回访率不低于60%，管理处回访工作必须自业主投诉或报修之日起三天之内进行回访。（8）服务管理处及所辖部门的管理制度健全、组织机构完善，所有员工能严格遵守劳动纪律，根据专业要求统一着装、礼貌服务、严格岗位职责，按时上下班，不准擅离职守，工作场所不得大声喧哗，工作时间不准吃东西，不准收听广播、收看电视。定期进行体格检查，确保员工身体健康，形象良好。管理处服务人员的配备符合规定标准。（9）对医学中心监管人员在日常监管工作中开出的项目整改单，要严格按照规定的时间进行整改，并将整改情况上报监管委员会。（10）安全管理：有无安全保障制度；有无安全生产责任制；有无安全生产目标；有无安全生产措施；有无安全检查制度；有无安全管理三级教育制度；有无坚持事故处理“三不放过”原则；有无制定安全管理应急预案。（11）日常管理：管理处各项基本制度是否健全；办公室基本制度是否建立；管理处是否坚持例会制度；管理人员是否定时/不定时到现场巡查；管理程序是否执行三个体系的相关规定和各种流程标准。（12）员工培训：有无建立培训计划和培训制度：有无进行素质培训和公司理念培训；有无进行技术培训和定期进行考核、检查；有无进行提高员工自身防护意识和职业道德修养培训。（13）财务工作：加强财务管理基础工作、会计核算准确、规范；次月15日前向监管委员会报告当月的收支情况及监管委员会所需的管理报表。2．行政文员管理：优质会议服务，打字服务，办公室行政服务3.机电设备管理（1）综合要求①机电部员工应按规定技术要求聘用，各工种和岗位严格按科教楼标准定人定位，并要根据科教楼发展需要，及时增加专业技术人员。②制定设备安全运行操作规程和管理方案，实施岗位责任制，建立并执行维修档案管理制度。现场实行文明生产管理。对医学中心设备设施运行提出有效的节能措施。③严密组织对机电设备的运行状态巡查，记录齐全。对设备维护、保养做到有计划、有措施，确保设备性能完好，运行正常。④对各楼层的各种报修及时维修,确保工作正常。建立健全维修制度和程序，对各种报修及时准确的修复。机电人员严格遵守操作规程，各值班岗位严格遵守值班规定，遵守劳动纪律。现场符合安全生产和文明行为要求。保持设备及机房环境整洁，无杂物、无鼠虫害发生，机房环境符合设备要求。有应急处理机电故障和临时停送电工作方案、应急措施，确保医学中心无故障停电。确保全年无管理责任事故发生。①经常组织员工进行培训，提高技术水平；根据工作业务量变化配置人员。定期向医学中心上报机电设备的运行状况和参数。⑧设施、设备确保维修质量。不能解决的故障要立即向上级部门汇报，严禁隐满不报。对低压配电柜、控制柜、干式变压器、配电房、电梯系统、给排水系统、中控室等处的管理必须有各自的工作制度、工作职责、工作程序、流程图、节能措施、应急方案。9班组人员搭配，要按高、中、低技术等级合理搭配，不同的技术工种有不同技术人员，各种专业人员都必须有国家颁发的上岗证，坚决杜绝无证上岗。2）供电系统①保证正常供电，对停电有明确的审批权限并按规定时间通知到位。②制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。③备用应急发电机可随时启用。（3）弱电系统①按规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。②监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。（4）电梯系统①电梯准运证、年检合格证、维修保养合同完备。按规定办理年检。②电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。③轿厢、井道、机房保持清洁。④电梯由专业队伍维修保养，各项检修应有记录，并在规定时间内进行检修、保养、维修，保养人员持证上岗。5运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。排除险情及时有效，应有排除险情的应急处理措施。（5）给排水系统①共同建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安全合理的用水和节水计划。②制定事故应急处理方案。限水、停水按规定时间通知各科室。③设备、阀门管理正常，无跑冒滴漏。④按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒：二次供水卫生许可证水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。5水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。7遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。4.房屋维修管理（1）楼宇管理①医学中心各楼层、科室的房号标识明显。②监督外委单位安装施工、装修、装饰等应符合国家建筑安全、电气安全等的有关法规和规范要求，无擅自用电、用水现象。③房屋外观完好、整洁；外墙建材贴面无脱落；玻璃幕墙清洁明亮：涂料无脱落，墙面无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。④空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀?房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线现象以及无擅自用水电和违反消防安全的现象发生。经常检修确保科教楼房屋外观完好，房内外无墙面破损、裂缝、装饰面脱落。房屋顶棚干净无垃圾无破损，雨天渗漏要及时处理。8楼梯间、梯面、扶手干净无破损。屋面避雷设施、水箱水池性能完好。2）公共区域和设施管理①医学中心周边道路通畅，路面平坦，保持干净，发现地面损坏及时更换地砖、维修。②周边井盖完好无缺。③根据医学中心的要求，制定不同季节、天气、不同地点的照明灯管理规定和照明计划，节约用电。④楼道、大堂、介绍栏、模形框等处公共照明完好。射灯无损坏，照明正常。各标识牌清晰无损坏。雨水管道无堵塞，水流畅通无阻，无破损，无雨水外溢。①电缆沟盖板无损坏，沟内无积水，供电正常，经常维护，杜绝线路故障。5.医疗辅助管理（1）医疗垃圾处理①根据国家和地方的卫生及环境保护法规要求，制定并执行医疗废物分类收集技术规范，医疗废物分类收集、运送、暂存、移交的工作流程，医疗废物处置的检查控制标准等，配合医学中心完成清洁消毒工作，保障医疗安全。②根据医学中心的相关规定对医疗废物进行处置，符合医学中心管理要求。③医疗废物的分类收集、运送、转存、移交要严格遵守国家法律法规进行登记。④设立专人收集，专车运送。加强员工对医疗废物管理操作和防护知识的培训。做好个人卫生及防护措施，每年进行一次体检，进行免疫接种。①收集医疗废物时一旦撒漏要立即采取紧急处理措施，保护环境。（2）器血洗涤①严格按操作规程洗涤器血。保证按时完成清洗工作，不发生待洗物品堆积的现象②清洗全部容器均应符合要求，不得由于清洗不彻底而影响实验进行。③将全部清洗、干燥、灭菌后的物品放入指定位置，不得随意摆放。④清洗过程中需注意安全问题，按照规章制度操作。出现问题及时与实验室技术员沟通，并向上级报告（3）高压灭菌①常规物品121°C，25分钟。（灭菌前需经过灭菌使用技术培训，能够按照规章制度及操作规范使用仪器）。②灭菌后液体物品放置于指定试剂架上；固体物品放置于烘箱内烘干，烘干后放置于指定地点。（3）所有灭菌后物品上的灭菌指示条清楚显色，固体物品干燥无水汽。（4）动物实验中心护工要求①接收及整理灭菌物品：衣服、笼具和相关物品②豚鼠饲养区动物的饲养，定期的更换笼具及清洁卫生③屏障区大、小鼠的饲养及定期的更换笼具④负责对屏障环境定期清洁消毒领导安排的其他相关工作6.治安管理（1）结合医学中心特点制订安全防范措施及各项管理制度、规定、突发事件的应急措施、方案，并不断完善。确保医学中心无重大治安刑事案件发生，保持良好的工作秩序。做好火灾防患工作，落实无烟管理到位。（2）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度：保安人员熟悉科教楼的环境，按规定着装和佩戴装备，文明值勤，训练有素，机动灵活，言语规范。认真履行职责，不能与医学中心职工及外来人员发生冲突。（3）做好重大活动、会议、接待的保卫工作，建立各级安全警戒方案确保安全稳定，并能圆满完成医学中心交代的其它任务。（4）定期组织安全教育，整改各类隐患，保护医学中心财产安全和人身安全7.消防管理1）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。年度有消防培训计划、演练方案，有落实措施，并建立健全消防档案。（2）对医学中心的消防系统、器材，严格按规定进行检查，如实填写工作记录，耗材消耗情况清楚，工作制度、规定、程序健全、有各种险情应急方案，确保系统状态良好。消防控制中心24小时值班，消防系统技术状态符合安全要求。设施设备齐全，完好无损，可随时启用。（3）管理人员必须持证上岗，掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。消防主管人员能正确果断处理各种火险、火灾以及协调指挥、救护调度。(4)有突发火灾的应急方案，有消防疏散示意图，确保照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。（5）严格执行消防工作管理制度，积极巡查，及时正确处理出现的问题。确保安全生产无事故、无火灾。8环境清洁绿化管理（1）清洁保洁管理①环卫设施齐全，设有垃圾箱、果皮箱、清洁清扫工具，垃圾中转站。②清洁卫生各责任范围明确到人，清洁区内清洁保洁达到服务标准。清洁员着装统一、工作仔细、形象良好，并积极主动学习新的保洁知识，提高保洁、清洁技术。清洁工人数应按标书要求配备充足。③大厅、走廊、楼梯干净明亮，无纸屑、果皮、污渍，垃圾筒内的垃圾不能超过三分之二上面无烟头及垃圾。④办公室、会议室、接待室、值班室室内保持干净、清爽，无积尘及其他杂物。桌椅摆放整齐，花木长势良好，地毯无损坏。洗手间，无异味无积水污渍，坐厕隔板消毒千净，纸巾常备，镜子镜面无污渍、手印。清洁室、处置室地面整洁、干净，垃圾清倒及时，无异味散发；清洁室要分清各类工具的摆放区域及具体位置，并有明显的标识；水池无垃圾无积水，无乱摆、乱挂现象，并根据科室要求，做好职责范围内的其它工作。①屋内墙面无垃圾附着物。垃圾桶冲洗干净，摆放整齐。地面洁净不积水，每天至少清洗二次，确保无异味。（2）外围保洁①路面无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头纸屑平均不超过2处，无1cm以上的石子。②标识牌、公共设施目视无明显灰尘。平台、转换层及裙楼平台无积水、杂物，管线无污迹，雨篷目视无垃圾、无青苔、无积水、无污迹，明沟通畅。③宣传栏、无污迹，无乱张贴现象。④外墙（幕墙2米以下）面目视无污迹每年清洗2次，玻璃面无灰尘，铁栏上无铁锈。垃圾池和垃圾箱按规定及时清运，无积水，清运后及时冲洗，场地没臭味。污水、雨水井和沙井排水畅通，无外溢，沙井内无烟头杂物，盖上无污垢。（3）除“四害”消杀至少每周对医学中心环境进行一次全面消杀工作，并做好记录，确保“四害”密度控制在国家规定的标准范围内。(4)绿化、美化①草坪在检查时间段无烟头、纸屑、杂物，无黄土暴露。清除杂草。花木修剪及时，②乔灌木无枯枝败叶，叶上无积尘。无虫害，每月至少剪一次。③花卉，无枯枝、黄叶、断枝。盆内无杂物、杂草。无干旱虫害。品种及时更换。④绿地无破坏、践踏、占用现象。未经医学中心同意不擅自移植花木，改变整体布局。绿地无明显石块等杂物。绿化工熟悉医学中心绿化整体的布局，熟悉花草树木的品种及其特征，懂得盆景与环境的搭配以及植物的修剪等知识和养护技能。⑧花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损。保持室内外盆栽、鲜花长势良好，根据不同季节及时进行更换。节约浇灌用水。?积极配合医学中心做好大型活动的美化布置准备工作，根据医学中心临时要求做好供应保障。⑧草坪、路牙、井口、水沟、散水坡、坡边整齐、目视平整。9施肥（播施或喷施）不伤花草：空施或沟施后，覆盖平整，肥料不露出土面。?泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗，冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水透土深度合理：树木3CM，草地2CM，无旱死、旱枯现象。（5）动物实验中心护工、保洁管理①护工：1）接收及整理灭菌物品：衣服、笼具和相关物品：2）豚鼠饲养区动物的饲养，定期的更换笼具及清洁卫生；3）屏障区大、小鼠的饲养及定期的更换笼具：4）负责对屏障环境定期清洁消毒：5）领导安排的其他相关工作。②保洁：1）手术器械清洗和消毒：2）隔离服和中心内实验拖鞋的洗涤，整理及管理；3）大小鼠及兔笼具（含笼盖）清洗：4）笼具垫料更换及添加：5）实验动物中心从七楼到楼顶的楼梯、楼顶天台及实验动物中心办公室保洁：6）每天清洁大小鼠，兔所产生实验垃圾及运送：7）领导安排的其他相关工作。（三）管理服务人员1.管理服务人员定编27人2.人员岗位职责及配置安排序号岗位数量（人）具体配置1行政管理人员2管理处主任：1人；行政文员：1人2治安消防7主管：1人，治安员：2人；消防监控：4人3机电人员5机电主管：1人；机电员工：4人（包含：强、弱、空等工种）4环境美化人员8保洁主管：1人；清洁工：6人；洗地打蜡+绿化个；（包含洗地打蜡员工）5护工人员5动物实验室护工:3人；洗器血护工（六、七楼实验室）；1人；收医疗垃圾/被服胡工：1人四、物业管理有关说明1、房屋以及设施设备日常维修费用报计划由采购方批准后实施，维修材料由采购方承担，中标物业管理公司提供维修服务。关于日常维修的界定如下：日常维修指零修或养护工程：指及时修复小损小坏，以保持原来建筑完损等级或设备/施正常运行状态为目的的日常养护，其工程量虽小，但关系到使用便利，服务性强，必须及时解决的小的故障的维修业务。包括但不限于以下内容：分类项目维修内容门窗即时维修办公家私即时维修建筑维护护栏修补内墙修补人防设施即时维修地面铺设拆装即时拆装小型物件（如画、挂钩、窗帘、隔帘等）电气照明即时维修电气排气扇即时维修电气电话即时维修高压配电表面清洁、绝缘检测供配电变压器表面清洁、绝缘检测供配电低压配电系统触头、母线、开关表面清洁、绝缘检测、开关内部联动试验供配电应急发电机冷却水、机油量、润滑油供配电电缆维护表面清洁、绝缘检测供给水系统管道阀门即时维修供给水系统疏通定时疏通通气管路正负压系统即时维修，保证正负压系统正常日常维修不另行支付人工费。2、管理用房（含仓库及维修场所）采购单位根据实际情况提供管理用房，不提供员工宿舍。3、管理费标准由投标物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算4、公共水电费及发电机燃油费公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的水电）。5、监管中标人在合同执行期间，须接受市行采购单位主管部门和采购单位的监管。心物业管理服务合同合同编号：医学中心服合[202312号甲方：深圳北京大学香港科技大学医学中心乙方：深圳市特发服务股份有限公司根据深圳市政府采购中心对物业管理项目（项目编号：SZDL2022341453）的招标结果，深圳市特发服务股份有限公司为中标方。经深圳北京大学香港科技大学医学中心（以下简称甲方）和深圳市特发服务股份有限公司（以下简称乙方）协商，甲方委托乙方承担后勤管理服务项目，根据招标文件和中标的结果及《医学中心后勤管理与服务监督暂行办法》，达成以下合同条款：第一条物业基本情况项目名称：深圳北京大学香港科技大学医学中心物业管理项目：坐落位置：深圳市福田区莲花路1120号北京大学深圳医院东北角；建筑面积：11558.1平方米，高9层，院内绿化面积1800平方米；物业类型：高层综合楼。第二条委托管理事项、非建筑本体日常养护维修；二、室外场地、道路养护维修；三、给排水设备运行维护管理；四、供配电、供气设备运行维护管理；五、电梯运行维护；六、中央空调维修维护；七、消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）管理治安保卫服务；八、环境卫生及绿化养护管理。第三条合同期限自合同签订之日起1年，自2023年1月30日起至2024年1月29日止。合同期满经双方协商同意可以续签，但合同履行期限最长不得超过二十四个月。如甲方对履约情况不满意，甲方不再续约。第四条甲方的权利和义务甲方对乙方管理实施监督检查。有权要求乙方对违反服务承诺的事项进行限期整改；有权要求乙方采纳甲方提出的合理要求；有权对乙方不称职的人员提出撤换的建议。定期对乙方管理及服务全面进行一次考核评定，对乙方因管理不善，造成经济损失或管理失误，有权追究乙方相应的责任；对乙方因管理不善而造成重大经济损失或重大管理失误，有权追究乙方相应责任并终止合同。审核乙方管理服务用工基数，机电、保安、清洁等服务人员的人数要不少于招标文件要求人数，如实际人数不足，甲方有权进行经济处罚。二、甲方有权要求乙方按双方约定的工作标准提供后勤管理服务报告等信息。三、甲方有权对乙方违反法律法规、政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失。四、当甲方认定乙方人员不按合同履行其职责（必要时以政府有关部门鉴定结论为准），或与第三人串通给甲方造成经济损失的，甲方有权要求更换人员，直到终止合同并要求乙方承担相应的赔偿责任。五、甲方在合同期内免费向乙方提供必要的办公用房、工具仓库。六、甲方承担电梯的年检费用。七、甲方承担实验室废弃物无害化处理的相关费用。八、甲方承担公共水电及发电机燃油费用（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类设备等各类的用电）。九、甲方承担建筑物非本体结构维修所需材料的费用，但该损耗是由乙方原因造成的除外。十、甲方应当履行本合同约定的义务，如有违反则应当承担违约责任，赔偿给乙方造成的损失。十一、甲方应支持乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和服务活动。甲方不得干涉乙方日常的管理工作。十二、对乙方在后勤管理服务质量过程的存在问题及缺陷，甲方有义务向乙方反馈，并提出建议。对于甲方的反馈，乙方必须采取有效措施进行改进，否则因乙方延迟改进或不改进给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。十三、协助乙方做好后勤管理服务工作和宣传教育、文化活动。十四、乙方按合同完成工作，甲方必须按时签署付款凭证。十五、法规政策规定由甲方承担的其它责任。第五条乙方的权利和义务一、根据有关法律、法规政策及本合同规定，听取甲方意见，制定后勤管理服务各项管理办法、规章制度、工作标准，乙方员工必须按相关规范操作并保证安全生产。、乙方负责制订房屋以及设施设备日常维修费用计划，由甲方批准后实施，维修材料由甲方承担。三、严格按合同规定的收费标准向甲方收费，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。未经甲方书面同意，乙方不得在医学中心范围内向任何人收取任何费用。四、乙方在管理期限内须规范甲方的物业管理服务，使中心的物业管理服务处于良好状态，为甲方的工作人员创造一个良好的工作环境。五、按双方约定，乙方以自己的名义聘用员工包括行政人员，为甲方提供服务工作。并负责员工的工资、社保、劳保、工伤、福利、培训、装备等费用，为避免混淆，乙方员工的工作服应标识乙方公司名称或Logo，乙方办公用房应标示乙方公司名称。乙方应遵守劳动法律法规，避免劳动纠纷。因乙方和其员工纠纷，造成甲方损失的，经甲乙双方确认后，由乙方负责赔偿甲方相应损失。甲方根据工作实际提出上述岗位需求，乙方按照甲方提出的需求，派遣有关人员到位。六、乙方对本合同约定的物业管理服务负全部法律责任，未经甲方同意，不得将项目分包或转包给任何单位和个人，否则，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿相应损失。七、接受甲方主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方的监督。每月定期向甲方提交后勤管理服务工作报告，并提交年度工作计划和总结报告。八、对医学中心的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需改、扩建配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，同时应加强乙方员工职业道德和法制教育，做好保密工作。九、及时向甲方提交各类重大和突发事件处理的报告。十、因乙方管理原因（不可抗力因素除外）而导致甲方的物业设备及其他直接损失时，乙方应做出相应赔偿。十一、本合同终止时，乙方必须从合同终止日起十天内向甲方移交原委托管理的全部物业、管理用房及其各类管理档案等资料。第六条管理目标乙方根据甲乙双方协商对甲方的服务项目做出以下服务承诺：、物业管理执行《全国物业管理示范大楼》标准，保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻牌良好工作状态，营造一个健康舒适的工作环境。客户满意率≥90%；三、员工岗前培训合格率100%；四、投诉处理及时率100%；五、档案建立与完好率W98%。第七条管理服务费用及支付方式、合同总价合同总价为人民币1,447,105.91元（大写：人民币壹佰肆拾肆万柒仟壹佰零伍元玖角壹分），含一切税费。本合同总价包括乙方所提供的所有服务和技术费用，为固定不变价格，且不随通货膨胀的影响而波动。合同总价包括乙方履行本合同义务所发生的一切费用和支出。如发生不可抗力（如相关政策发生变化），合同总价可经双方友好协商予以解决。、支付方式甲乙双方签订合同后，管理服务费付款方式：每月20日前进行上月管理服务费结算，凭乙方增值税发票，由甲方签署付款凭证，办理付款手续，每次需支付人民币120，592.16元（大写：人民币壹拾贰万零伍佰玖拾贰元壹角陆分）。由于乙方未能按期提供发票导致甲方未能及时付款的，甲方无需承担违约责任。甲方逾期付款的，每逾期一日应按照逾期付款金额的万分之五承担违约金，逾期超过30日的，乙方有权随时单方终止本合同并追究甲方的违约责任，由此导致的损失由甲方承担。账户名称：深圳市特发服务股份有限公司开户行：中国银行深圳福华支行银行账号：774464171011纳税人识别号：914403001922285356第八条奖惩措施甲方按照《医学中心后勤管理与服务质量考评细则（总和）》对乙方服务质量进行考核，并参照《医学中心后勤管理与服务质量考评细则（总和）》的规定进行相关的奖惩。乙方应保质保量完成《医学中心后勤管理与服务质量考评细则（总和）》中的各项服务内容。由于乙方工作人员工作失职或违反相关规定，管理不善等原因所造成事故或损失需由乙方承担全部责任。第九条违约责任、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。、如因乙方原因，造成不能完成规定管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。三、因甲方原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准），甲方有权终止合同。四、甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应承担全部责任。第十条合同终止及延续双方应本着诚实信用的原则履行本合同约定，合同规定的管理期满，本合同自然终止。第十一条其它事项双方可对本合同的条款进行修订更改或补充。进行修订更改或补充时，应书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，不一致的，以补充协议为准。、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。三、合同执行期间，如上述服务项目因深圳市市场价格明显波动，甲乙双方应及时协商调整服务费。如遇国家或当地政府政策变化（调整社保、工资福利标准），甲乙双方应执行新政策，及时调整服务费用。四、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请政府主管部门调解，调解不成的，提请甲方所在地人民法院诉讼解决。五、本合同壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。六、本合同自签订之日起生效第十二条保密要求、由甲方收集的、开发的、整理的、复制的、研究的和准备的与本合同项下工作有关的所有资料在提供给乙方时，均被视为保密的，乙方不得泄漏除甲方或其指定的代表之外的任何人、企业或公司，不管本合同因何种原因终止，本条款一直约束乙方。、乙方在履行合同过程中所获得或接触到的任何内部数据资料，未经甲方同意，不得向第三方透露。三、乙方实施项目的一切程序都应符合国家安全、保密的有关规定和标准。本合同的附件是本合同不可分割的部分，与本合同具有相同的法律效力，乙方须严格遵守，未经甲方同意，该三份文件不得修改。附件：一、《报价详细清单》；《医学中心后勤管理与服务质量考评细则（总和）》；三、《服务实施方案》。本页无正文，为合同签署页。甲方（签章）：深圳北京大学香港科技大学乙乙方（签章）：深圳市特发服务股份有限公司医学中心陈宝杰法定代表人（签字）法定代表人（签字）：日期：2023年1月20日日期：2023年1月20日附件一：项目报价详细清单项目名称：物业管理项目项目编号：SZDL2022341453投标报价：人民币元序号服务内容简介数量单价（单位：元/年）1人工成本支出员工工资、法定节假日加班费、周末加班费社保费、住房公积金、年假费用、服装费、高温补贴、工费经费、培训费等11,231,200.002行政办公费用含交通、通讯费、耗材费、办公费、水电费住宿费等127,000.004物资装备费用各部门设备、工具、物料、耗材141,985,005管理费管理费5%165,009.256法定税费法定税费6%181,911.66投标总金额（合计）投标总金额（合计）（大写）壹佰肆拾肆万柴仟壹佰零伍元玖角壹分（小写）1,447,105.91（大写）壹佰肆拾肆万柴仟壹佰零伍元玖角壹分（小写）1,447,105.91（大写）壹佰肆拾肆万柴仟壹佰零伍元玖角壹分（小写）1,447,105.91注：本表格式仅供参考，如不能满足需要，投标人可自行制表或增加内容。投标人投标报价视为已包含本项目中标代理服务费的报价。附件二医学中心后勤管理与服务质量考评细则目录医学中心后勤管理与服务监督管理暂行办法：2医学中心后勤管理与服务监管细则（总则）5医学中心后勤管理与服务质量考评细则.6基础管理。6综合服务管理设施管理。（1）机电设备管理（2）公共区域和设施管理（3）服务满意度医疗辅助管理12医疗垃圾处理器血清洁管理安全保卫管理.12（1）治安管理（2）消防管理环境卫生管理12（1）清洁保洁管理（2）外围保洁（3）除“四害”消杀（4）绿化、美化满意度调查表（工作人员）.15医学中心后勤管理与服务监督暂行办法第一条为加强对医学中心后勤管理及服务工作的监督管理，规范后勤管理和服务行为维护后勤管理和服务秩序，提高后勤管理及服务质量。根据医学中心对后勤服务公司后勤管理服务委托合同，以及国家和深圳市有关法规，结合医学中心实际，本着公平公正、公开、诚信的原则，制订本办法。第二条本办法所称后勤服务指在医学中心范围内为医学中心提供的社会化后勤服务。主要指后勤服务公司，按照委托合同规定的管理内容为医学中心提供的服务；本办法所称后勤管理指受医学中心授权或代表医学中心行政后勤工作管理和督导的部门（人）所履行的合法权力和义务及相关工作。第三条承担医学中心任何后勤管理和服务的部门（个人及企业）均有共同维护和遵守本办法的义务。第四条为维护医学中心与后勤服务部门（企业及个人）合法权益,实现医学中心后勤管理和服务的目标，医学中心综合部部长为后勤服务及监督管理的主管领导；后勤服务监管委员会，依照本办法对后勤管理相关工作部门以及后勤服务企业的相关过程实施指导、协调、监督、考评。第五条后勤管理及服务的结果取决于各方、各环节的工作效率和质量。因此，除相关服务企业外，医学中心相关部门关于后勤事务的及时决策、责任范围内供给保障的及时落实、相关费用（管理费用、房屋本体维修基金及公用设施专用基金等）及时给付，同为本办法监管的范围内容，是有效贯彻本办法不可缺少的前提条件。第六条本办法对各方的执行和评价主要依据本办法所附《医学中心后勤管理与服务监管细则》进行；并须共同遵守有效合同及国家和深圳市相关法规；本办法包括《医学中心后勤管理与服务监管细则》与合同或相关法规发生冲突时，以合同及法规为准。第七条医学中心要求服务企业提供合同以外的合法服务时，服务企业应在条件允许时提供服务并满足客户需要，被服务方均应在接受服务后和条件允许下付给适当费用。当服务方接受给付费用后，服务质量纳入监管范围。（七）行政服务员管理会议服务、打字服务、办公室行政服务（八）邮件、报纸的收发管理（九）实验室器血清洁管理三、项目管理要求（一）物业管理执行《全国物业管理示范大楼》标准，保证管理范围内各项建筑和配套设施时刻处于良好的工作状态，营造一个健康舒适的工作环境，物业管理的标准要求如下：序号项目服务标准1房屋日常养护维修确保房屋、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。2室外场地、道路养护维修确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。3给排水设备运行维护管理保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。4理对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到供配电、供安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房气设备运管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，行维护管及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施。5建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好：严格执行国家有关电梯管理电梯运行规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维维护修保养；轿厢、6井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。6消防系统含火灾自动报警防系消防系统）加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好系统、水消无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现，并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散统、防排烟示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。系统、气体定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。环境卫生管理建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内墙面、停车场、道路等所有公共区域和会议室等保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。零修合格率100%=8绿化管理绿地无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死权及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。9治安管理确保安全和正常工作环境：环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通，车辆停放有序。10保安监控系统运行维护定期对系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小内），零修合格率100%。11室外路灯系统维护管理加强日常检查巡视，确保灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。12物业档案资料管理必须保证采购方交给物业档案资料的完整性、完好性。13精神文明建设协助管理本物业内文体娱乐活动（二）具体执行要求细则1、综合管理（1）物业管理企业制订争创省级优秀安全文明小区规划和具体实施方案，并经医学中心监管委员会同意。每年有节能工作计划、措施。（2）对医学中心后勤管理建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；必须按医学中心要求配足各岗位工作人员，不能空岗；员工调岗、离职必须书面通知所属科室负责人（3）物业管理企业的专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨。（4）物业管理企业应用计算机等现代化管理手段，提高管理效率。（5）房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。（6）建立医学中心机电设备、节能、房屋及其配套设施等档案，保证查阅方便。（7）建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100%、返修率不高于2%并有回访记录，投诉回访率100%，维修等服务回访率不低于60%，管理处回访工作必须自业主投诉或报修之日起三天之内进行回访。（8）服务管理处及所辖部门的管理制度健全、组织机构完善，所有员工能严格遵守劳动纪律，根据专业要求统一着装、礼貌服务、严格岗位职责，按时上下班，不准擅离职守，工作场所不得大声喧哗，工作时间不准吃东西，不准收听广播、收看电视。定期进行体格检查，确保员工身体健康，形象良好。管理处服务人员的配备符合规定标准。（9）对医学中心监管人员在日常监管工作中开出的项目整改单要严格按照规定的时间进行整改，并将整改情况上报监管委员会。（10）安全管理：有无安全保障制度；有无安全生产责任制；有无安全生产目标；有无安全生产措施；有无安全检查制度：有无安全管理三级教育制度；有无坚持事故处理“三不放过”原则；有无制定安全管理应急预案。（11）日常管理：管理处各项基本制度是否健全；办公室基本制度是否建立；管理处是否坚持例会制度；管理人员是否定时/不定时到现场巡查；管理程序是否执行三个体系的相关规定和各种流程标准。（12）员工培训：有无建立培训计划和培训制度：有无进行素质培训和公司理念培训；有无进行技术培训和定期进行考核、检查；有无进行提高员工自身防护意识和职业道德修养培训。（13）财务工作：加强财务管理基础工作、会计核算准确、规范；次月15日前向监管委员会报告当月的收支情况及监管委员会所需的管理报表。2．行政文员管理优质会议服务，打字服务，办公室行政服务3.机电设备管理26（1）综合要求①机电部员工应按规定技术要求聘用，各工种和岗位严格按科教楼标准定人定位，并要根据科教楼发展需要，及时增加专业技术人员。②制定设备安全运行操作规程和管理方案，实施岗位责任制，建立并执行维修档案管理制度。现场实行文明生产管理。对医学中心设备设施运行提出有效的节能措施。③严密组织对机电设备的运行状态巡查，记录齐全。对设备维护、保养做到有计划、有措施，确保设备性能完好，运行正常。④对各楼层的各种报修及时维修，确保工作正常。建立健全维修制度和程序，对各种报修及时准确的修复。机电人员严格遵守操作规程，各值班岗位严格遵守值班规定，遵守劳动纪律。现场符合安全生产和文明行为要求。保持设备及机房环境整洁，无杂物、无鼠虫害发生，机房环境符合设备要求。有应急处理机电故障和临时停送电工作方案、应急措施，确保医学中心无故障停电。确保全年无管理责任事故发生。①经常组织员工进行培训，提高技术水平；根据工作业务量变化配置人员。定期向医学中心上报机电设备的运行状况和参数。⑧设施、设备确保维修质量。不能解决的故障要立即向上级部门汇报，严禁隐满不报。对低压配电柜、控制柜、干式变压器、配电房、电梯系统、给排水系统、中控室等处的管理必须有各自的工作制度、工作职责、工作程序、流程图、节能措施、应急方案。9班组人员搭配，要按高、中、低技术等级合理搭配，不同的技术工种有不同技术人员，各种专业人员都必须有国家颁发的上岗证，坚决杜绝无证上岗。（2）供电系统①保证正常供电，对停电有明确的审批权限并按规定时间通知到位。②制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。③备用应急发电机可随时启用。（3）弱电系统①按规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。②监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。(4）电梯系统①电梯准运证、年检合格证、维修保养合同完备。按规定办理年检。②电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。③轿厢、井道、机房保持清洁。④电梯由专业队伍维修保养，各项检修应有记录，并在规定时间内进行检修、保养、维修，保养人员持证上岗。5运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。排除险情及时有效，应有排除险情的应急处理措施。27（5）给排水系统①共同建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安全合理的用水和节水计划。②制定事故应急处理方案。限水、停水按规定时间通知各科室。③设备、阀门管理正常，无跑冒滴漏。④按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒：二次供水卫生许可证水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。①遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。4.房屋维修管理（1）楼宇管理①医学中心各楼层、科室的房号标识明显。②监督外委单位安装施工、装修、装饰等应符合国家建筑安全、电气安全等的有关法规和规范要求，无擅自用电、用水现象。③房屋外观完好、整洁；外墙建材贴面无脱落；玻璃幕墙清洁明亮：涂料无脱落，墙面无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。④空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。5房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线现象以及无擅自用水电和违反消防安全的现象发生。经常检修确保科教楼房屋外观完好，房内外无墙面破损、裂缝、装饰面脱落。房屋顶棚干净无垃圾无破损，雨天渗漏要及时处理。⑧楼梯间、梯面、扶手干净无破损。屋面避雷设施、水箱水池性能完好。（2）公共区域和设施管理①医学中心周边道路通畅，路面平坦，保持干净，发现地面损坏及时更换地砖、维修。②周边井盖完好无缺。③根据医学中心的要求，制定不同季节、天气、不同地点的照明灯管理规定和照明计划，节约用电。④楼道、大堂、介绍栏、模形框等处公共照明完好。射灯无损坏，照明正常。各标识牌清晰无损坏。6雨水管道无堵塞，水流畅通无阻，无破损，无雨水外溢。①电缆沟盖板无损坏，沟内无积水，供电正常，经常维护，杜绝线路故障。5.医疗辅助管理（1）医疗垃圾处理①根据国家和地方的卫生及环境保护法规要求，制定并执行医疗废物分类收集技术规范，医疗废物分类收集、运送、暂存、移交的工作流程，医疗废物处置的检查控制标准等，配合28医学中心完成清洁消毒工作，保障医疗安全。②根据医学中心的相关规定对医疗废物进行处置，符合医学中心管理要求。③医疗废物的分类收集、运送、转存、移交要严格遵守国家法律法规进行登记。④设立专人收集，专车运送。加强员工对医疗废物管理操作和防护知识的培训。做好个人卫生及防护措施，每年进行一次体检，进行免疫接种。①收集医疗废物时一旦撒漏要立即采取紧急处理措施，保护环境。（2）器血洗涤①严格按操作规程洗涤器血。保证按时完成清洗工作，不发生待洗物品堆积的现象。②清洗全部容器均应符合要求，不得由于清洗不彻底而影响实验进行。③将全部清洗、干燥、灭菌后的物品放入指定位置，不得随意摆放。④清洗过程中需注意安全问题，按照规章制度操作。出现问题及时与实验室技术员沟通，并向上级报告（3）高压灭菌①常规物品121°C，25分钟。（灭菌前需经过灭菌使用技术培训，能够按照规章制度及操作规范使用仪器）。②灭菌后液体物品放置于指定试剂架上；固体物品放置于烘箱内烘干，烘干后放置于指定地点。（3）所有灭菌后物品上的灭菌指示条清楚显色，固体物品干燥无水汽。(4）动物实验中心护工要求①接收及整理灭菌物品：衣服、笼具和相关物品②豚鼠饲养区动物的饲养，定期的更换笼具及清洁卫生③屏障区大、小鼠的饲养及定期的更换笼具④负责对屏障环境定期清洁消毒领导安排的其他相关工作6.治安管理（1）结合医学中心特点制订安全防范措施及各项管理制度、规定、突发事件的应急措施、方案，并不断完善。确保医学中心无重大治安刑事案件发生，保持良好的工作秩序。做好火灾防患工作，落实无烟管理到位。（2）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度：保安人员熟悉科教楼的环境，按规定着装和佩带装备，文明值勤，训练有素，机动灵活，言语规范。认真履行职责，不能与医学中心职工及外来人员发生冲突。（3）做好重大活动、会议、接待的保卫工作，建立各级安全警戒方案确保安全稳定，并能圆满完成医学中心交代的其它任务。（4）定期组织安全教育，整改各类隐患，保护医学中心财产安全和人身安全7.消防管理（1）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。年度有消防培训计29划、演练方案，有落实措施，并建立健全消防档案。（2）对医学中心的消防系统、器材，严格按规定进行检查，如实填写工作记录，耗材消耗情况清楚，工作制度、规定、程序健全、有各种险情应急方案，确保系统状态良好。消防控制中心24小时值班，消防系统技术状态符合安全要求。设施设备齐全，完好无损，可随时启用。（3）管理人员必须持证上岗，掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。消防主管人员能正确果断处理各种火险、火灾以及协调指挥、救护调度。(4）有突发火灾的应急方案，有消防疏散示意图，确保照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。（5）严格执行消防工作管理制度，积极巡查，及时正确处理出现的问题。确保安全生产无事故、无火灾。8.环境清洁绿化管理（1）清洁保洁管理①环卫设施齐全，设有垃圾箱、果皮箱、清洁清扫工具，垃圾中转站。②清洁卫生各责任范围明确到人，清洁区内清洁保洁达到服务标准。清洁员着装统一、工作仔细、形象良好，并积极主动学习新的保洁知识，提高保洁、清洁技术。清洁工人数应按标书要求配备充足。③大厅、走廊、楼梯干净明亮，无纸屑、果皮、污渍，垃圾筒内的垃圾不能超过三分之二，上面无烟头及垃圾。④办公室、会议室、接待室、值班室室内保持干净、清爽，无积尘及其他杂物。桌椅摆放整齐，花木长势良好，地毯无损坏。洗手间，无异味无积水污渍，坐厕隔板消毒干净，纸巾常备，镜子镜面无污渍、手印。清洁室、处置室地面整洁、干净，垃圾清倒及时，无异味散发；清洁室要分清各类工具的摆放区域及具体位置，并有明显的标识：水池无垃圾无积水，无乱摆、乱挂现象，并根据科室要求，做好职责范围内的其它工作。①屋内墙面无垃圾附着物。垃圾桶冲洗干净，摆放整齐。地面洁净不积水，每天至少清洗二次，确保无异味。（2）外围保洁①路面无明显泥沙、污垢，每100平方米内烟头纸屑平均不超过2处，无lcm以上的石子。②标识牌、公共设施目视无明显灰尘。平台、转换层及裙楼平台无积水、杂物，管线无污迹，雨篷目视无垃圾、无青苔、无积水、无污迹，明沟通畅。③宣传栏、无污迹，无乱张贴现象。④外墙（幕墙2米以下）面目视无污迹每年清洗2次，玻璃面无灰尘，铁栏上无铁锈。5垃圾池和垃圾箱按规定及时清运，无积水，清运后及时冲洗，场地没臭味污水、雨水井和沙井排水畅通，无外溢，沙井内无烟头杂物，盖上无污垢。30（3）除“四害”消杀至少每周对医学中心环境进行一次全面消杀工作，并做好记录,确保“四害”密度控制在国家规定的标准范围内。(4)绿化、美化①草坪在检查时间段无烟头、纸屑、杂物，无黄土暴露。清除杂草。花木修剪及时，②乔灌木无枯枝败叶，叶上无积尘。无虫害，每月至少剪一次。③花卉，无枯枝、黄叶、断枝。盆内无杂物、杂草。无干旱虫害。品种及时更换。④绿地无破坏、践踏、占用现象。未经医学中心同意不擅自移植花木，改变整体布局。绿地无明显石块等杂物。绿化工熟悉医学中心绿化整体的布局，熟悉花草树木的品种及其特征，懂得盆景与环境的搭配以及植物的修剪等知识和养护技能。⑧花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损。保持室内外盆栽、鲜花长势良好，根据不同季节及时进行更换。节约浇灌用水。?积极配合医学中心做好大型活动的美化布置准备工作，根据医学中心临时要求做好供应保障。⑧草坪、路牙、井口、水沟、散水坡、坡边整齐、目视平整。9施肥（播施或喷施）不伤花草：空施或沟施后，覆盖平整，肥料不露出土面。?泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗，冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水透土深度合理：树木3CM，草地2CM，无旱死、旱枯现象。（5）动物实验中心护工、保洁管理①护工:1）接收及整理灭菌物品：衣服、笼具和相关物品：2）豚鼠饲养区动物的饲养，定期的更换笼具及清洁卫生：3）屏障区大、小鼠的饲养及定期的更换笼具：4）负责对屏障环境定期清洁消毒：5）领导安排的其他相关工作。②保洁：1）手术器械清洗和消毒：2）隔离服和中心内实验拖鞋的洗涤，整理及管理；3）大小鼠及兔笼具（含笼盖）清洗；4）笼具垫料更换及添加：5）实验动物中心从七楼到楼顶的楼梯、楼顶天台及实验动物中心办公室保洁：6）每天清洁大小鼠，兔所产生实验垃圾及运送；7）领导安排的其他相关工作。（三）管理服务人员1.管理服务人员定编27人2.人员岗位职责及配置安排31序号岗位数量（人）具体配置1行政管理人员2管理处主任：1人；行政文员：1人2治安消防7主管：1人，治安员：2人；消防监控：4人3机电人员5机电主管：1人；机电员工：4人（包含：强、弱、空等工种）4环境美化人员8保洁主管：1人；清洁工：6人；洗地打蜡+绿化1个；（包含洗地打蜡员工）5护工人员5动物实验室护工：3人；洗器血护工（六、七楼实验室）；1人；收医疗垃圾/被服胡工：1人四、物业管理有关说明1、房屋以及设施设备日常维修费用报计划由采购方批准后实施维修材料由采购方承担，中标物业管理公司提供维修服务。关于日常维修的界定如下：日常维修指零修或养护工程：指及时修复小损小坏，以保持原来建筑完损等级或设备/施正常运行状态为目的的日常养护，其工程量虽小，但关系到使用便利，服务性强，必须及时解决的小的故障的维修业务。包括但不限于以下内容：32分类项目维修内容门窗即时维修办公家私即时维修建筑维护护栏修补内墙修补人防设施即时维修地面铺设拆装即时拆装小型物件（如画、挂勾、窗帘、隔帘等）电气照明即时维修电气排气扇即时维修电气电话即时维修高压配电表面清洁、绝缘检测供配电变压器表面清洁、绝缘检测供配电低压配电系统触头、母线、开关表面清洁、绝缘检测、开关内部联动试验供配电应急发电机冷却水、机油量、润滑油供配电电缆维护表面清洁、绝缘检测供给水系统管道阀门即时维修供给水系统疏通定时疏通通气管路正负压系统即时维修，保证正负压系统正常门日常维修不另行支付人工费。2、管理用房（含仓库及维修场所）采购单位根据实际情况提供管理用房，不提供员工宿舍。3、管理费标准由投标物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算。4、公共水电费及发电机燃油费公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的属电）。5、监管中标人在合同执行期间，须接受市行采购单位主管部门和采购单位的监管。33
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业服务 房屋日常养护维修涉及「采购合同公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含采购合同公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。北京项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
