物业管理与服务 物业管理服务采购合同公告（临沂大学2024）
临沂大学临沂大学2024年校本部学生第二生活区物业管理与服务预采购项目采购合同公示
一、合同编号：SDGP370000000202301031507A_001
二、合同名称：临沂大学2024年校本部学生第二生活区物业管理与服务预采购项目
三、采购项目编码：SDGP370000000202301031507
四、采购项目名称：临沂大学2024年校本部学生第二生活区物业管理与服务预采购项目
五、合同主体
采购人：临沂大学
地 址：山东省临沂市双岭路中段
联系方式：13869901829
供应商（乙方）：山东宏泰物业发展有限公司
地 址：山东省济南市高新区舜华路1000号齐鲁软件园创业广场3号楼二层A206房间
联系方式：13361057737
六、合同主要信息
主要标的名称 规格型号（或服务要求） 主要标的数量 主要标的单价 合同金额（万元）
物业管理服务 无 1 363.819723 363.819723
履约期限、地点等简要信息：
采购方式：公开招标
七、合同签订日期：2023-12-31
八、合同公告日期：2024-04-19
九、其他补充事宜：
点击查看公告内容：
临沂大学2024年校本部学生第二生活区物业管理与服务预采购项目合同.pdf
山东省政府采购合同（服务类）项目名称:临沂大学2024年校本部学生第二生活区物业管理与服务预采购项目合同编号:SDGP370000000202301031507A_001计划编号:37000000014005620230217采购人:临沂大学供应商：山东宏泰物业发展有限公司采购代理机构:山东省政府采购中心签订时间：二〇二三年一十二月三十一日甲方（全称）：临沂大学乙方（全称）：山东宏泰物业发展有限公司根据《中华人民共和国民法典》及其他有关法律法规，双方经过友好协商，本着诚实守信、互惠互利的原则，就临沂大学校本部学生第一、二生活区物业管理与服务预采购项目（SDGP370000000202202010041）服务事宜签订本合同条款，共同达成如下协议：一、项目概况1.项目名称：临沂大学校本部学生第一、二生活区物业管理与服务预采购项目。2.服务内容和范围：学生第二生活区22栋公寓及留学生公寓楼（A6、A7楼），总建筑面积约19.9万平方米。服务内容为学生公寓值班管理、安保、消防、维修、保洁、资产管理等。二、服务入场时间、地点及服务期1、服务入场时间：2024年1月1日正式入场服务。2、服务地点：临沂大学校本部。3、合同服务期限三年：2023年1月1日—2025年12月31日；模式为“1+1+1”模式，服务合同一年一签，每年合同签订前须经甲方考核合格后双方可续签合同，考核不合格者，终止下期合同签订。本合同期限自2024年1月1日至2024年12月31日。三、服务标准符合国家及相关行业质量标准，达到验收要求。四、签约合同价与合同价格形式1.签约合同价为：人民币（大写）叁佰陆拾叁万捌仟壹佰玖拾柒元贰角叁分(¥3638197.23元/年)；2.合同价格形式：人民币完税价格。五、项目负责人项目负责单位：临沂大学项目负责人：朱作衬联系电话：13573932405乙方负责人：王恒涛联系电话：13370533136六、资金来源预算内资金：0元；财政专户资金：¥3638197.23元/年；自筹资金：0元。七、付款方式及履约保证金（1）付款方式：按两个月向成交投标人支付服务费，经甲方考核合格后一次性无息支付上两个月服务费，每两个月支付额=成交总价/6-考核扣除，考核不合格的事项应按照合同中的考核标准相应扣除。（2）履约保证金：履约保证金金额：合同总价的5%履约保证金提交形式：银行本票、银行汇票、电汇(含网银转账)、保函。提交履约保证金的时间：乙方成交后，签订合同前。履约保证金缴纳信息：户名：临沂大学账号：218243959980银行：中国银行临沂兰山支行行号（银行联行号）：104473000078社会信用代码（税号）：12370000495184322F八、合同文件构成本协议书与下列文件一起构成合同文件：（1）成交通知书；（2）报价函及其附录；（3）合同条款；（4）服务标准和要求；（5）图纸（如果有）；（6）服务费用报价表；（7）其他合同文件（含中标方在评审过程中有关澄清、说明、补正及承诺文件）。在合同订立及履行过程中形成的与合同有关的文件均构成合同文件组成部分。上述各项合同文件包括合同当事人就该项合同文件所作出的补充和修改，属于同一类内容的文件，应以最新签署的为准。专用合同条款及其附件须经合同当事人签字或盖章。九、承诺1.甲方承诺按照法律规定履行项目审批手续、筹集项目资金并按照合同约定的期限和方式支付合同价款。2.乙方承诺按照法律规定及合同约定开展服务工作，确保服务质量和效率，不进行转包及违法分包，并在服务期内承担相应的责任。3.甲方和乙方通过招投标形式签订合同的，双方理解并承诺不再就同一项目另行签订与合同实质性内容相背离的协议。十、签订时间本合同于2023年12月31日签订。十一、签订地点本合同在临沂大学签订。十二、补充协议和其他1、本合同条款内容与法律法规及上级部门规定冲突者，执行相关法律法规及其规定。2、合同未尽事宜，合同当事人另行签订补充协议，补充协议是合同的组成部分。十三、违约责任1、甲方未按时向乙方结算支付相关费用，乙方有权停止服务。如乙方没有按照合同约定的内容进行本项目的工作，或者服务质量没有达到甲方要求，甲方有权终止合同。由此给甲方造成的全部损失由乙方承担责任并进行赔偿。2、乙方向甲方开具的发票必须是合法票据，否则，一切经济和法律责任由乙方承担。3、如因一方违约，双方未能就赔偿损失达成协议，引起诉讼或仲裁时，违约方除应赔偿对方经济损失外，还应承担对方因诉讼或仲裁所支付的律师代理费等相关费用。4、其它应承担的违约责任，以《中华人民共和国民法典》和其它有关法律、法规规定为准，无相关规定的，双方协商解决十四、合同生效本合同自甲乙双方签字盖章后生效。十五、合同份数本合同一式陆份，甲方执叁份，乙方执壹份，代理机构壹份，省财政厅壹份，均具有同等法律效力。甲方：临沂大学(盖章)，乙方：山东宏泰物业发展有限公司(盖章)法定代表人或授权代表：法定代表人或授权代表：（签字或签章），（签字或签章）住所：山东省济南市高新区舜华路1000号住所：山东省临沂市双岭路中段齐鲁软件园创业广场3号楼二层A206房间号联系人：李治坤，联系人：王恒涛电话：0539-7258758，电话：13370533136开户银行：中国工商银行股份有限公司济开户银行：中国银行临沂兰山支行南工业南路支行账号：218243959980，账号：1602131609201020771合同条款第一条合同内容1.1甲方委托乙方实施提供本项服务工作，乙方承诺提供并完成此项服务工作。1.2服务阶段：3年，自2023年1月1日至2025年12月31日。本合同期限自2024年1月1日至2024年12月31日。1.3服务内容：学生第二生活区22栋公寓及留学生公寓楼（A6、A7楼），总建筑面积约19.9万平方米。服务内容为学生公寓值班管理、安保、消防、维修、保洁、资产管理等。具体包括：详见乙方响应文件1.4服务的进度安排：乙方须完全满足甲方的服务进度安排。1.5服务的机构、职责与人员配备安排1.5.1服务机构。乙方按照服务内容和目标要求成立服务机构如下：详见乙方响应文件。1.5.2职责。服务机构在项目经理领导下，按照职能要求和目标任务确定工作职责，于项目启动后三日内建立健全各项规章制度。1.5.3人员。乙方根据部门职能和甲方需要配备有关专业人员。1.6服务自合同生效之日起至服务工作完成之日止，乙方提供服务的同时，应及时向甲方报告服务工作推进情况和进展。第二条双方的责任和义务2.1甲方应向乙方提供与项目有关的资料、图纸、信息等（若需要），并给予乙方开展工作提供力所能及的协助，在适当时候指定一名代表与乙方联系。2.2甲方应为乙方就项目服务推进提供正当工作便利，费用由乙方负担。2.3除了合同第一条所列的技术人员外，乙方还应提供足够数量的称职的技术人员来履行本合同规定的义务。乙方应对其所雇的履行合同的技术人员负完全责任并使甲方免受其技术人员因执行合同任务所引起的一切损害。2.4乙方应根据服务的内容和进度安排，按时提交技术报告及有关资料。2.5乙方为甲方的技术人员前往乙方驻地和考察提供必要的设施和交通便利。2.6乙方对因执行其提供的服务而给甲方工作人员造成的人身损害和财产损失承担责任并予以赔偿。乙方仅对本合同项下的工作负责。2.7乙方对本合同的任何付出和所有责任都限定在乙方因付出专业服务而收到的合同总价之内。第三条服务报酬3.1计取依据：/。3.2本合同总价包括乙方所提供的所有服务和技术费用，为固定不变价格，且不随通货膨胀的影响而波动。合同总价包括乙方因履行本合同义务所发生的一切费用和支出和以各种方式寄送技术资料到甲方所发生的费用。如发生本合同规定的不可抗力，合同总价可经双方友好协商予以调整。如甲方所要求的服务超出了本合同附件一规定的范围，双方应协商修改本合同总价，任何修改均需双方书面签署，并构成本合同不可分割的部分。3.3服务价款支付：按两个月向成交投标人支付服务费，经甲方考核合格后一次性无息支付上两个月服务费，每两个月支付额=成交总价/6-考核扣除，考核不合格的事项应按照合同中的考核标准相应扣除。3.4对乙方提供的服务，甲方将以上述方式或比例予以付款。甲方向乙方支付服务报酬时，乙方按照财务制度提供发票。第四条保密4.1由甲方收集的、开发的、整理的、复制的、研究的和准备的与本合同项下工作有关的所有资料在提供给乙方时，均被视为保密的，不得泄漏给除甲方或其指定的代表之外的任何人、企业或公司，不管本合同因何种原因终止，本条款一直约束乙方。4.2合同有效期内，双方采取适当措施对相关资料或信息予以严格保密，未经一方的书面同意，另一方不得泄露给任何第三方。4.3一方和其技术人员在履行合同过程中所获得或接触到的任何保密信息，另一方有义务予以保密，未经其书面同意，任何一方不得使用或泄露从他方获得的上述保密信息。第五条税费5.1国家根据税法对双方征收的与执行本合同或与本合同有关的一切税费均由双方各自方负担。第六条保证6.1乙方保证其经验和能力能以令人满意的方式富有效率且迅速地开展服务，其合同项下的服务由胜任的技术人员依据双方接受的标准完成。6.2如果乙方在其控制的范围内在任何时候、以任何原因向甲方提供本合同附件一中的工作范围内的服务不能令人满意，甲方可将不满意之处通知乙方，并给乙方三天的期限改正或弥补，直到乙方能按照本合同规定提供令甲方满意的服务为止。第七条服务成果的归属7.1所有提交给甲方的技术报告及相关的资料的最后文本，包括为履行技术服务范围所编制的图纸、计划和证明资料等，都属于甲方的财产，乙方在提交给甲方之前应将上述资料进行整理归类和编制索引。（若需要）7.2乙方可保存上述资料的复印件，包括甲方提供的资料，但未经甲方的书面同意，乙方不得将上述资料用于与本服务项目之外的任何项目。第八条转让8.1未经另一方事先书面同意，无论是甲方或是乙方均不得将其合同权利或义务转让或转包给他人。第九条不可抗力9.1任何一方由于战争及严重的火灾、台风、地震、水灾和其它不能预见、不可避免和不能克服的事件而影响其履行合同所规定的义务的，受事故影响的一方将发生的不可抗力事故的情况及时通知另一方。9.2受影响的一方对因不可抗力而不能履行或延迟履行合同义务不承担责任。受影响的一方应在不可抗力事故消除后尽快通知另一方。9.3双方在不可抗力事故停止后或影响消除后立即继续履行合同义务，合同有效期和/或有关履行合同的预定的期限相应延长。第十条仲裁10.1因本合同履行引起的或与本合同有关的任何争议，可提交甲方所在地仲裁委员会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。10.2除非另有规定，仲裁不得影响合同双方继续履行合同所规定的义务。第十一条语言和标准11.1除本合同及附件外，甲方和乙方之间的所有往来函件，乙方给甲方的资料、文件和技术咨询报告、图纸等均采用中文。第十二条合同的生效及其它12.1本合同自双方签字盖章之日起生效。12.2所有对本合同的修订、补充、删减、或变更等均以书面完成并经双方授权代表签字后生效。生效的修订、补充、删减、或变更构成本合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等法律效力。12.3双方之间的联系应以书面形式进行。12.4补充条款：/。12.5本合同条款内容与法律法规及上级部门规定冲突者，执行相关法律法规及其规定。12.6合同服务期限：2023年1月1日—2025年12月31日；模式为“1+1+1”模式，经甲方考核合格后，双方可续签合同，考核不合格者，终止下期合同签订。本合同期限自2024年1月1日至2024年12月31日。合同附件：，附件1：服务分项报价表附件2：服务承诺及优惠措施附件3：学生公寓服务内容及要求附件4：临沂大学学生公寓物业服务考核办法附件5：留学生公寓委托物业管理的有关内容及服务要求附件1：服务分项报价表编号服务名称数量单位单价（单位：元）合计（单位：元）1人工费1年3012036.243012036.242保洁费1年51924.0051924.003楼管装备及设备1年24673.3324673.334工具费1年90511.5090511.505办公费1年145876.67145876.676管理费1年83125.5483125.547税金1年230049.94230049.94总价总价总价总价3638197.233638197.23附件2：服务承诺及优惠措施（一）售后服务承诺若我司有幸续标临沂大学校本部学生第二生活区物业管理与服务预采购项目，承诺严格按照按ISO9001：2000质量管理体系运作，执行国家一级行业物业管理标准，为学院师生提供高质量高标准的服务。创优秀物业管理园区。每学期一次师生满意率调查，满意率达到90%以上。我司保证忠实地执行双方所签订的合同和招标文件中的服务要求，并承担合同规定的责任和义务，调集公司优质资源，积极配合监管部门做好各项物业管理工作，保质保量的完成本项目约定的物业管理目标，树立临沂大学管理形象。我公司承诺：若我司有幸继续中标，会严格按照招标文件和甲方要求配备项目服务人员，为学生提供安全舒适的生活环境。各岗位工作人员精神面貌良好，身体健康，无传染性疾病，符合国家规定的物业从业人员相关要求。平均年龄不超过55周岁，最高年龄不超过65周岁，50岁以下员工人数不少于30%。项目负责人和主管要具有专科及以上学历，有较强的事业心和责任感，熟悉业务，管理经验丰富，且需甲方同意方可上岗；项目负责人具有学生公寓物业管理3年以上管理经验，常驻学校，不兼任其它物业项目，主管具有2年以上学生公寓物业管理经验；消防专员持有消防职业资格证书，了解学生公寓发生火灾的危险性，具备基本的火灾预防知识和消防安全检查知识及相关能力；公寓其他服务人员热爱公寓管理工作，有为学生服务的思想，具有一定的文化素质。本项目物业服务员工保持稳定，在每学期开学一周前，将用工名单报甲方备案，如有人员变动，在2日内备案。（二）服务标准承诺1、值班管理服务标准承诺质量保证措施a.学生公寓实行24小时值班制度，封闭式管理，做好值班记录，夜间必须有值班主管负责对所有公寓进行巡视督查，公寓内无刑事案件、盗窃等安全责任事故发生。b.楼管要严格执行学生公寓管理规定，严格按照学生公寓作息时间开、关门；热情接待学生和来访者；严格登记学生晚归、违纪情况，并及时报送甲方；清楚公寓学生的住宿情况，居住本楼学生的辨识率达100%。c.钥匙管理规范，借用、归还登记手续完备，不外借；不得允许学生在宿舍内从事经商活动。未经甲方批准，成交乙方不得在生活区内从事推销商品或其它经营活动。d.楼管要每天对楼内及楼周围进行至少6次全面安全巡查（夜间巡查不少于2次），检查公共区域和学生宿舍安全措施落实情况，发现隐患及时整改，并做好记录，重大问题立即报告甲方。e.负责门禁通道系统、楼内及外围监控系统的运行维护工作，确保正常运行。熟练操作门禁通道系统，管理好门禁电脑，严禁使用门禁电脑上网、聊天、看电影。f.楼管要严格执行门禁刷卡制度，门禁刷卡率达到100%，认真做好大件出入物品询问、登记备案工作；严格执行外来会客制度，禁止非因公异性进入学生公寓，因公异性须持甲方证明并登记后方可进公寓。公寓内不得留宿外人。g.制定公寓值班管理制度，杜绝公寓内物品失盗所造成的损失.h.发现刑事、治安等突发事件时，要做好应急处理，及时报告甲方并保按照每月常规考核和绩效考核结果，计算学校应支付物业服务费，并按照合同约定定期拨付物业服务费，因物业服务不合格扣除的物业服务费不再拨付。（四）公寓物业服务常规考核1.学院评价（占25%）。按照学院每月的综合评价得分，统计得出平均分作为评价分，满分为100分。学院每指出一项不合格项目，扣评价总分5分。2.学生代表评价（占25%）。每月随机选取一定数量学生代表对物业公司服务进行评价，保证随机抽样样本的公证性，有广泛的代表性和人数，统计得出平均分作为评价分，满分为100分。因学生对物业公司服务不满意，学生向有关部门投诉并经过核实确为物业公司责任的，每条投诉扣评价总分5分。3.常规检查及专项检查（占25%）。满分100分，实行扣分制。按照学工处每周组织的物业服务常规检查，每项不合格项目扣检查分5分，常规检查复查仍未及时整改或整改不合格项目，每项扣检查分10分。学校专项检查组检查学生公寓时，口头或电话通知督办的不合格项目，每条扣检查分5分，下发纸质督办单或通知单的，每条扣检查分10分。4.网上报修专项评价（占25%）。满分100分，按照学校公寓网上报修系统统计结果，以当月内维修满意度的百分比计分。当月维修项目平均维修用时小于24小时的，不扣分；维修平均用时大于24小时小于36小时的，扣网上报修专项评价分5分；维修平均用时大于36小时小于48小时的，扣网上报修专项评价分10分；维修平均用时大于48小时的，扣网上报修专项评价分20分。学生对维修项目评价为不满意，经调查落实确为物业公司责任的，每项扣网上报修专项评价分10分。5.根据上述各项考核结果及其所占比例，计算得出常规考核成绩。（五）公寓物业服务绩效考核学工处监管物业公司履行合同情况，从服务态度、服务内容、服务质量等方面对值班管理、消防管理、卫生保洁、维修维护、资产管理、人员配备等项目进行巡查，对存在的问题发放工作通知单、工作督办单要求整改，对存在的严重问题直接发放扣除绩效管理费通知单。1.在下列条款中，每有一项达不到要求的，视情节严重程度，从该月绩效服务费中扣除200-300元。（1）内部管理制度健全，工作记录完整，岗位职责和工作制度上墙；（2）严格落实24小时值班制度，严格学生进出管理，严禁外来人员擅自进入学生公寓,按规定履行各种登记手续。严格执行学生公寓作息时间，按时开、关楼门；（3）学生公寓内公共标志、消防安全标志、安全标志醒目完整，,消防设施设备齐全，保持紧急疏散通道畅通，应急灯、逃生疏散标识维护正常，人为损坏的及时修复，自然损耗的及时报告；（4）落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，严格落实巡视、检查制度；（5）学生公寓楼内外环境整洁，公共区域洁净，定期使用消毒液对全部宿舍内、外进行药物消毒，并建立消毒记录档案；（6）每学年免费为每个宿舍配备塑料笤帚1把、扒斗1个、拖把1把，学年内有自然损坏的，实行免费以旧换新制度，并按时发放；（7）确保公共卫生间全部开放，洁净卫生无异味，下水道畅通，地漏盖完整；（8）按照公寓网上报修系统，及时处理学生报修，维修材料符合规范要求，返修率不高于5%；零星维修当日解决，其它维修约时解决；对学生人为损坏维修或赔偿的项目，应当及时给予维修，并在网上报修系统录入收费信息；（9）做好公寓通道系统和视频监控系统管理工作，确保设备正常运行，发生故障第一时间报修；（10）严格执行学校资产管理制度，建立更新资产台账，确保资产完好性。做好资产清点、交接、登记工作；（11）员工聘用、调配手续完备，及时备案；（12）工作人员工作时间统一着装、佩带工作牌，不串岗、不脱岗，有完整的值班和交接班记录；不吸烟、不饮酒；不在学生公寓内违章用电；（13）物业公司不得私自占用房间和学校公共设备、设施；（14）按照学校要求办理学生入住和退宿手续，学生入住时与其核对宿舍内资产，退宿时规范办理资产交接手续；严格办理学生住宿与调宿手续；（15）按时完成学校布置的其工作性质范围内的其他临时性工作；（16）其他违反物业服务合同的一般问题。2.在下列条款中，每有一项达不到要求的，视情节严重程度，从该月绩效服务费中扣除500-800元。（17）有打架斗殴等突发事件时，未能及时向学校报告，未能有效处理和控制的。（18）违规收费，或私自在学生公寓区内从事经营活动；（19）学校专项工作组检查以口头或电话通知方式督办的；（20）存在同一问题整改后仍不到位现象；3.在下列条款中，每有一项达不到要求的，视情节严重程度，从该月绩效服务费中扣除1000-2000元。（21）出现火灾等安全隐患时工作人员处置不当，不能熟练掌握消防器材的使用方法；（22）发生明确认定的外盗案件；（除扣除绩效服务费外，明确认定的外盗案件需全额赔偿，其他偷盗案件根据责任大小，双方当事人协商解决。）（23）因非本楼入住人员进入学生公寓处置不当，造成学生被殴打致伤；或发生工作人员打骂学生等恶劣情节；（24）学校专项工作组检查下发纸质督办单或通知单的；（25）同一问题整改两次不到位；4.有下列情况之一的，学校将扣发物业公司该月全部绩效服务费，物业公司还应承担相关责任，并赔偿损失。（26）物业公司严重影响学校形象和声誉的行为；（27）因工作处置不当造成人身伤害或火灾事故的。5.物业公司没有按照人员定额配备要求配齐管理服务人员，影响服务质量的，按该岗位人员月工资的2倍从该月绩效服务费中扣除。本办法解释权归临沂大学学生工作处。附件5：留学生公寓委托物业管理的有关内容及服务要求（一）委托物业管理的有关内容1.公寓内的安全保卫、公寓楼值班及其它相关工作事项。2.公寓内公共区域及楼周边规定区域的保洁及其他相关工作事项。3.公寓内房屋、门窗、家具、水电、电器等所有设施、设备的管理与维修工作。4.公寓内水电使用与节能教育、管理。5.公寓内的消防安全管理以及消防器材的使用管理与维护。6.每学期每个房间配备拖把1把，每学年每个房间配备扫帚、簸箕1套。7.公寓内房间钥匙的管理，新生入住房间更换锁芯、配制钥匙（每人配钥匙1把）、门锁维修、楼周围自行车与电动车辆停放的管理；8.公寓楼内太阳能热水主分支管道定期疏通水垢。9.入住人员在公寓内日常行为的教育、管理及服务工作，每周普查1次学生宿舍用电安全，并公布结果。10.公寓人文环境建设工作、特色服务工作。11.其他属于物业管理服务范畴内的工作。（二）委托物业管理服务具体事项中标人应认真履行管理职责，按照现代学生公寓管理要求，实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的管理模式，管理规范、服务优质，为住宿学生提供安全、整洁、文明、高雅的学习、生活环境；采购人委托中标人管理的内容（包括但不限于）如下：1.人员要求（1）中标人要按不少于招标文件定额配备人数的要求来配备工作人员，各岗位工作人员身体健康，无传染性疾病，男性不超过55周岁，女性不超过50周岁。物业公司负责人要具有专科及以上学历，持有物业管理上岗证书，具有同类项目3年以上管理经验且需采购人同意；楼管要具有专科及以上学历，具有与外国人进行日常交流的英语能力，并需采购人面试合格，工资原则上不低于4000元/月，另外需交“五险”，除完成基本岗位职责外还需承担公寓内水费、电费管理职责；维修工、消防安全管理员要持有执业资格上岗证书；保洁员要具有初中以上学历。中标人要在每学期开学一周前，将用工名单报学校内主管部门备案，如有人员变动，要在2日内备案。（2）中标人要依法规范用工，签订劳动用工合同，自主发放和缴纳聘任人员的工资福利待遇、劳动保险等。中标人要独立承担法律责任，以及所属人员的人身安全、财物安全、医疗事故等民事、劳动责任和计划生育管理工作。（3）中标人要加强从业人员的教育管理，自觉遵守临沂大学相关管理规定，严禁从业人员监守自盗，杜绝外盗现象发生，严禁与入住人员发生冲突。不得使用品行不端、有违法犯罪前科的人员。（4）中标人要定期对员工进行相应的岗位培训和考核，建立人员工作规范、质量管理目标、考核评估制度和奖惩办法。（5）中标人所有人员要保持24小时手机畅通，其中负责人离开学校1天以上，要提前1天告知学校内主管部门，突发重大事件必须及时报告学校内主管部门，对采购人布置的工作任务完成情况要及时反馈。（6）中标人员工工作时间要统一着装，佩戴工作牌，不串岗，不脱岗，不做与工作无关的事情，有完整的值班、交接班记录；中标人员工要熟知岗位职责，熟悉外教、国际学生公寓管理规定，清楚公寓的住宿情况，居住本楼入住人员的辨识率达100%；未经采购人允许，中标人员工不得在生活区内从事推销商品或其它经营活动。（7）人员定额配置表（至少11人）楼号楼管保洁员保安维修工及消防安全管理员备注A6楼1131楼管可以用英语与国外人员无障碍交流(需由国际教育交流学院和国际交流合作处面试合格）A7楼1131楼管可以用英语与国外人员无障碍交流(需由国际教育交流学院和国际交流合作处面试合格）根据学校事业发展和学生需求采购人可变更房源用途和床位数。2.建筑物管理中标人负责定期做好建筑物的检查、维修保养工作，防止并及时制止未经许可的各种施工及安装等各种对建筑物侵蚀、损害现象的发生，并将情况及时报告采购人，使建筑物各部分处于完好状态，清理外教、国际学生公寓内及楼体周围未经许可及不规范的张贴物、悬挂物。3.设施、设备管理（1）中标人要正确使用、操作各种设施设备，包括该物业电气系统、消防系统、供暖系统、给排水系统等（维保期内，中标人配合采购人与施工单位联系保养事宜），落实设备每日巡视、点检和保养工作，使各项设备处于良好的运行状态。（2）制定保养维修计划，建立设备维修档案，确保设备管理连续性。协助采购人搞好该物业的竣工验收及接管工作，清点物品数量，检查施工质量。对工程保修期内存在的工程质量问题，以备忘录形式列示，确保维护入住人员合法权益。4.维修管理（1）中标人负责公寓内以下设备、设施的维修（含配件和人工），包括家具、门窗、卫生间隔断、窗帘、阳台晾衣架、水电（上下水管道、落水管、排污管、水龙头、水阀、洗手盆/池、蹲便器、灯具、开关、插座、照明等）；空调、热水器、电冰箱、洗衣机、微波炉、电磁炉的维修由中标人负责联络相关售后服务部门进行养护和维修；防盗窗、防盗网等设施设备的养护、运行管理和维修工作；负责公寓内地砖、墙砖破损、起鼓等维修，以及小面积污损墙面修补等。公寓内智能控电模块、电表、房屋渗漏、整楼墙面粉刷、阳台护栏由采购人承担。有疑问的项目，可由甲乙双方组成的认定小组认定。（2）中标人要严格执行国家、行业和地方对特殊工种的安全操作规定，保证设施设备的维护、正常运行，水电工每日巡查1次以上，每月定期保养。（3）中标人要开通24小时服务热线，要有接报修、维修和回访记录；零星维修当日解决，其它维修约时解决，不超过48小时。维修及时率、维修完好率达95%以上。（4）中标人维修人员必须熟悉公寓的图纸、水电管走向，明确开关位置；保持屋顶落水管及污水管的畅通；天气寒冷时应对各类管道采取有效的抗寒防冻措施。（5）中标人负责公寓楼顶栏杆、阳台栏杆、走廊栏杆和楼梯扶手等五金构件的保养工作，建立设施设备台账，编制维护保养计划，做好维护保养记录；负责宿舍阳台护栏检查，如需维修及时告知采购人，由采购人进行维修和维护。（6）中标人维修使用的材料应使用与原建筑或设施相同或相近规格、型号、品牌的材料（维修材料品牌由采购人确认，维修材料费用由中标人承担），且修复恢复至原状。（7）中标人负责公寓楼内太阳能主分管道的保养维修工作，定期清理管道内的水垢，维修和清理楼内房间内的热水管道堵塞，保证热水供应稳定。（8）因入住人员及其他单位、个人原因故意损坏设施设备的，中标人要将当事人报采购人备案，并可以根据损失情况向责任方收取材料费或维修费，并修复恢复至原状。收费办法需报采购人审定并在该公寓楼公示，除此以外，中标人对入住人员及其他单位、个人不得有任何形式的收费项目。（9）设施设备在质保期内的，由原乙方承担其质保责任，中标人负责组织与协调。（10）中标人违反本合同的约定，该维修项目累积不修、拒绝或拖延履行维修义务的，采购人可以自行或委托第三方维修，维修费用及造成的其他损失由中标人承担，并从物业服务费中直接支付。5.资产管理（1）中标人要协助采购人做好该物业内资产清点、交接、登记工作，负责物业内所有资产的日常保管维护、追查损坏责任等管理工作。（2）中标人要严格按照采购人资产管理制度来操作管理。建立更新资产台账，确保资产完好性，完好率达100%，且处于良好使用状态。每月做好资产清点记录，按采购人要求编制、递交资产管理报表。（3）中标人要做好入住人员离校退宿手续办理工作，并及时做好离宿人员宿舍资产的核查和清赔工作。（4）受托期限，由于中标人管理不善等原因造成采购人资产缺损的，中标人须及时向采购人汇报，赔偿采购人因此遭受的损失并承担相关责任。（5）中标人不得转让或转租公寓房产、家具等资产。（6）合同期满后，由采购人资产主管部门对所使用的采购人固定资产进行评估，如有损失，中标人要据实赔偿。6.国际学生公寓管理（1）中标人要按照教育部、省教育厅等有关规定及采购人的要求，结合临沂大学公寓的特点，制定本物业国际学生公寓管理制度，维护采购人和物业使用人的权益。（2）中标人要做好公寓的管理和服务工作，开通24小时服务电话，公寓全年面向符合入住条件人员开放，按采购人要求安排假期住宿。（3）中标人工作人员不准携带家属、子女及外人进出公寓或在值班室留宿。7.治安管理（1）中标人要负责公寓的安全管理工作，实行24小时值班，夜间必须有值班管理员负责对公寓进行巡视督查，公寓内无刑事案件、盗窃等安全责任事故发生。（2）中标人要加强门卫管理，楼管值班地点要安排在进出通道醒目位置，外来人员进入公寓须登记，并在门厅会客厅内进行会客；公寓内不得留宿外人；外来商家工作人员凭国际教育交流学院出具的出入证和个人有效证件办理出入登记手续，并监督其在规定时间内入楼工作；高峰期间立岗管理，防止闲杂人员混入；公寓值班记录完整。（3）中标人要严格按照国际教育交流学院的要求，登记入住人员晚归、违纪情况，并及时报送国际教育交流学院；热情接待入住人员和来访者，不得与入住人员发生争吵。（4）钥匙管理规范，借用、归还登记手续完备，不外借；本楼入住人员借用必须押有效证件，详细登记，并按规定时间索还。（5）中标人要做到专职保安人员熟悉楼内安全防范基本情况，24小时对公寓内外进行安全巡视，检查公寓公共区域和公寓安全措施落实情况，维护生活区内公共秩序，不得允许入住人员在宿舍内从事经商活动。发现安全隐患及时排除，不能消除的要及时上报。（6）中标人要认真做好大件出入物品严格询问、登记备案工作，确保公寓内资产和入住人员个人财务的安全。（7）因中标人管理不到位发生治安刑事案件造成入住人员人身伤害或财产损失，由中标人承担赔偿责任。因撬门、撬锁、管理不善等原因，导致公寓内物品失盗所造成的损失，中标人要全额赔偿。（8）中标人要制定突发事件应急预案，发现刑事、治安等突发事件时，要做好应急处理，及时报告学校保卫处、国际教育交流学院并保护好现场，协助采购人和***门开展对案件的调查。8.消防管理（1）中标人要全面做好公寓的消防安全管理工作，无火灾等安全事故发生。公寓内及公寓公共区域达到国家消防标准，贯彻预防为主方针，健全各项防火规章制度，按照消防管理规定要求，落实消防安全管理责任制，每天对楼内及楼周围进行至少6次消防安全巡查，发现隐患及时整改，并做好记录，重大问题马上报告采购人。（2）中标人要落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡视、检查制度，要配备专职消防安全管理人员，要按照《高等学校消防安全管理规定》建立消防档案。专职消防安全管理人员每月至少进行2次全面的安全检查，检查疏散通道和安全出口畅通、疏散指示标志清晰、应急照明完好、消防器材齐全情况，发现问题应及时报告采购人整改，并跟踪整改结果。发现灭火器压力不足或达到换粉时限，及时报告采购人换粉，做好检查、维修保养记录。（3）中标人物业在岗人员熟练掌握消防设施、器材使用方法，包括灭火器、楼内消火栓等；熟悉楼内消防通道分布，随时确保消防安全通道畅通，发生火灾迅速组织人员疏散；熟知楼内电源开关位置、重点消防安全部位。（4）中标人要经常进行安全检查，发现不安全行为及安全隐患要立即制止并整改，暂时整改不了的，要向采购人汇报并采取有效措施。（5）中标人要做好楼内动火作业监管工作。进行电焊、气割等动火作业，须有学校保卫处开具的施工审批单，管理人员并做好现场看护工作，没有审批单的或不具备安全条件的一律禁止施工作业。施工完毕后须监管动火人员彻底清理现场，确认无任何火种后方可离开。（6）根据公寓楼特点制定消防应急预案，定期对物业工作人员进行消防安全知识与技能培训教育，做到具备“四个能力”。发生火灾后，会报警、会使用各种消防器材、会扑灭初期火灾。每学期进行一次人员疏散与灭火演练。（7）每栋公寓值班室要配备手电筒、扩音器等常规的消防应急疏散设备，同时配备相应的防暴工具（如防暴叉、橡胶棍等）每周检查1次并做好检查记录，确保正常使用。（8）每周上报安全周报表。开展形式多样的安全提示，加强入住人员的防范意识，对明显存在的安全隐患应主动干预，并积极上报采购人；确保公寓及相关设备、设施的安全。如发生火灾等事件造成损失的，由中标人承担赔偿责任。9.安全卫生管理按照采购人要求，做好宿舍安全、卫生检查工作，每天巡查宿舍2次，对违禁电器做好收缴、保管、领取等工作。每月20日将一个月晚归统计、进出公寓次数、违章电器统计等汇总，并报采购人。10.门禁管理中标人公寓管理人员熟练操作门禁管理系统，确保门禁管理系统正常运行，门禁刷卡率达到100%；门禁系统及LED屏出现故障要及时报修。11.清洁管理（1）中标人负责公寓内公共区域及楼周边规定区域的保洁工作（公寓内包含：公共厨房、公共洗衣间、储物间、走廊及大厅内饰物、楼梯、楼道玻璃等公共区域以及公共设施卫生；公寓房间内坐便器每学期用盐酸清洁一次。楼周边包括：散水范围内的区域保洁、所有外墙定期清洁、门前三包）。做到公寓门厅内外及楼梯、走廊地面、墙面清洁，无痰迹、污迹、蜘蛛网、积灰，门窗干净；公共厨房、公共洗衣间内干净无异味、无积水，地漏盖齐全，无痰迹、污迹，墙面、暖气片无蜘蛛网、积灰，门窗干净，洁具定置到位，内部设施（包括洗衣机、电冰箱、微波炉、电磁炉、电视、抽油烟机、炊具等）清洁卫生、摆放整齐；公寓区域污水、雨水管道畅通；公寓内外环境整洁，自行车摆放整齐，不挤占消防通道，地面无烟头、纸屑等杂物。（2）中标人要做好新人员入住、退宿人员离校、住宿人员搬迁、宿舍家具调整时的室内清洁卫生、检查维修等管理服务工作。（3）中标人要按照相关要求做好流行性疾病的防治和监控工作，定期（半个月一次）使用消毒液对全部宿舍内、外进行药物消毒，并建立消毒记录档案。12.节能管理中标人要建立用水、用电管理制度，做好节水、节电、环保等方面的宣传教育工作，严禁出现长明灯、长流水现象；定期对相关能耗设施进行检查、维护和保养，符合国家能耗标准，无跑、冒、滴、漏想象。13.服务工作中标人要为采购人、入住人员提供各类服务。包括问询、报刊订阅、引导、秩序维护以及搬运、辅助等劳务性工作，并做好物业内临时性、突发性的服务。14.资料、物品管理中标人要认真做好建筑和设备有关资料、物品的管理工作，包括接收的竣工图纸及资料、设备操作运行资料、设备钥匙、专用工具、设备遥控、房间钥匙等。全部完整地保存好各项工作资料，在一个合同周期结束时移交采购人。15.报修工作中标人负责及时报修由采购人承担的公寓楼体渗漏维修、墙壁整楼粉刷项目，配合采购人做好相关维修方案编制工作。16.文化育人（1）投入必要的专项经费开展丰富多彩的宿舍文化活动，提升服务品质，打造宿舍文化育人的新阵地。（2）配合采购人指导、支持公寓自律委员会的工作，共同开展各类文化活动，创建文化氛围深厚的育人环境，为入住人员搭建成长、成才、成功的平台和阵地，创建具有区域特色的宿舍品牌文化项目。17.其它管理工作（1）中标人要无条件在规定时间内按时保质做好采购人下达的任何临时任务。（2）中标人配合采购人办理人员入住、调整与退宿等手续，公布各类信息；中标人不得私自占有公寓房源，不得擅自调配外教、国际学生宿舍和宿舍床位，发现外教、国际学生私自调换要及时上报国际教育交流学院。（3）中标人要开展个性化的便民生活服务（配备打气筒、针线包、雨伞等便民服务工具，设立留言板、天气预报信息栏等），满足入住人员的需求。（4）每学期开学（以新生报到日为准）两周前，要完成公寓的全面保洁、维修、更换新锁及钥匙配备（每人1把）等工作（更换新锁费用由中标人承担）。（5）中标人负责每学年免费为各宿舍配备塑料笤帚1把、扒斗1个，每学期免费为各宿舍配备拖把1把（因自然损坏者，实行免费以旧换新制度），并于入住人员到校前发放到位。（6）中标人学生公寓安保人员、专职消防员的业务工作须接受学校保卫处的指导。（7）中标人要协助加强楼外安全检查巡查。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理与服务 物业管理服务涉及「采购合同公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含采购合同公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
