成都市物业管理服务采购合同公告（成都市新都区人民政府新都街道办事处2024）
一、合同编号： N5101142023000210-2
二、合同名称： 红星嘉苑二期物业管理服务
三、项目编号： 51011424210200008986[2024]01475
四、项目名称： 成都市新都区人民政府新都街道办事处红星嘉苑二期物业管理服务
五、合同主体
采购人（甲方）： 成都市新都区人民政府新都街道办事处
地 址： 新都区育英路838号
联系方式：028-62340963
供应商（乙方）：四川联安保安服务有限公司
地 址：四川省成都市新都区三河街道厚诚路8号西部海峡商贸城1栋2单元8层822-830号
联系方式：15308081902
六、合同主要信息
主要标的名称：物业管理服务
规格型号（或服务要求）：详见合同
主要标的数量：1.0000项
主要标的单价：420000.910000元
合同金额： 42.000091万元
履约期限、地点等简要信息：新都区育英路838号
采购方式： 公开招标
七、合同签订日期： 2024-08-31
八、合同公告日期： 2024-10-22
九、其他补充事宜：
附件：
红星嘉苑二期物业服务合同.pdf
红星嘉苑二期物业服务合同.pdf
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红星嘉苑二期物业服务合同甲方：成都市新都区人民政府新都街道办事处乙方：四川联安保安服务有限公司二〇二四年八月物业服务合同合同编号：采购人（甲方）：成都市新都区人民政府新都街道办事处供应商（乙方）：四川联安保安服务有限公司依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国政府采购法》与项目行业有关的法律法规，以及成都市新都区人民政府新都街道办事处红星嘉苑二期物业管理服务采购项目（招标编号：N5101142023000210）的《招标文件》，乙方的《投标文件》及《中标通知书》，甲、乙双方同意签订本合同。详细技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本项目的《招标文件》、《投标文件》、《中标通知书》等均为本合同的组成部分。第一条项目基本情况为创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活环境，成都市新都区人民政府新都街道办事处拟采用公开招标方式，确定一名合法供应商提供红星嘉苑二期物业管理服务。红星嘉苑二期位于新都区新都街道红星路，为高层住宅小区。规划建筑总面积42281.92m，住宅面积38692.78m，共5栋（其中2栋社区配套用房），住宅房屋总套数410套，地下停车位498个。第二条合同期限本项目服务期限叁年，自2023年9月1日起至2026年8月31日止，合同一年一签。本合同期限为一年，自2024年9月1日起至2025年8月31日止。合同期满，乙方经考核合格的，甲、乙双方进行下一轮合同续签。第三条服务内容和服务质量要求：（一）服务内容1.物业管理区域内共用部位及共用设施设备运行和维修养护管理【包含监控的维护保养；消防的维护保养；电梯的维护保养及年检（包含每部电梯2000元以下维修费用）】，对小区围栏、天然气表箱、文体设施等金属类硬件每半年刷一次防锈漆；2.物业管理区域内装饰装修管理；3.物业管理区域内公共秩序维护管理；4.物业管理区域内环境卫生维护管理；5.物业管理区域内绿化养护管理；6.物业管理区域内社区文化建设管理；7.物业维修和管理的应急措施：（1）本项目范围突然断水、断电的应急措施；（2）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；（3）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；（4）消防应急措施；（5）治安应急措施；（6）突发公共卫生事件应急措施；8.化粪池清掏消毒；9.变压器强检、避雷设施的检测和维护；10.共用部位及共用设施能耗费的支付；11.其他按相关文件及物业管理条例，属于物业管理服务范围的其他工作。（二）服务质量要求1.综合服务要求1.1客户服务场所要求（1）有客户服务中心，配备必要的办公设施、设备。（2）公示物业服务企业营业执照、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目标准、报修电话、三级投诉电话等物业服务及收费信息。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准。（3）客户服务中心工作时间至少8小时值班，其它时间物业管理区域内有值班人员。（4）公示有24小时服务电话。1.2人员要求（1）实行项目经理责任制。（2）综合维修岗位人员具有特种设备操作证。（3）从业人员统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，主动、热情。（4）项目物业服务中心配备有客户服务。1.3制度（1）有便民服务指南内容的业主手册、业主台账。（2）有双方签订规范的物业服务合同，合同权利义务关系明确。（3）有公共部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度；有突发公共事件应急预案；有培训、考核制度;有物业服务工作记录。1.4档案（1）有物业服务档案管理制度，有消防等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料。（2）项目档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便。（3）有档案资料柜、档案管理人员。（4）应用物业服务电子软件管理信息、基础资料、维修养护资料。1.5标识（1）重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其它标识。（2）有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识。（3）房屋栋号、房号及公共配套设施、设备标识清晰、明显。1.6客户服务（1）每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况。（2）对重要物业服务事项应在主要出入口、各单元门内以书面形式告知。（3）对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。（4）对水、电等报修按双方约定时间到达现场处置，有报修、维修记录。（5）业主或使用人提出的意见、建议以及投诉在2个工作日内回复；投诉回访率不低于80%，并作好记录。（6）每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于75%。（7）有宠物管理制度与措施，设置宠物管理标识、有小区犬只花名册。（8）公共卫生间能正常使用，卫生间内的残疾人无障碍设施使用良好，无侵占、损坏现象。1.7专项委托服务管理（1）接受委托，提供邮件代收，水电气、网络开通办理手续及费用代缴服务。（2）重要节日进行节日氛围营造。（3）签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务。(4）专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求，操作人员应持有相应的职业资格证书。（5）专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。（6）对专项委托服务有监督及评价机制，有监督评价记录2.共用部位及共用设施设备运行和维修养护管理要求（包含且不限于以下内容）2.1综合管理（1）有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。（2）共用设施设备运行中属于急修范围内，应在20分钟内组织到场维修。（3）每年第4季度制订出下一年度维修养护计划。（4）特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。（5）雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。（6）设备机房每月清洁1次，保持整洁有序，室内无杂物；设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板;配备有符合规定的消防器材及专用工具，完好有效。设施设备标识标牌齐全。张贴或悬挂相关制度、证书。记录齐全、完整。（7）对小区围栏、天然气表箱、文体设施等金属类硬件每半年刷一次防锈漆。（8）运行、检查、维修养护记录应每月归档。（9）共用部位及共用设施能耗费。2.2共用部位（1）建筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每半月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。（2）附属构筑物1）每半月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半月检查1次雨、污水管井等。3）每半月巡查1次大门、围墙、围栏等。4）每半月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1次防雷装置。2.3共用设施设备（1）供水系统：每半年应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合要求。每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。（2）排水系统：有防汛预案，每年至少组织1次演练。提供防汛物资（沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发电机、抽水泵）。排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。污水泵：每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。（3）楼内照明：楼内照明：每日巡视1次，一般故障1日内修复；其他复杂故障3日内修复。楼外照明：每周巡视3次，一般故障1日内修复；其他复杂故障5日内修复。每半月调整1次时间控制器。应急照明：每日巡视1次，发现故障，30分钟内到达现场组织维修。低压柜：每日巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全。低压配电箱和线路：每月检查2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。控制柜：每半月检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。发电机：每半月试运行1次，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周巡视1次充电机和蓄电池。配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。电缆进出线和开关标识准确。变电站高低压电缆沟无积水。每年组织对高低压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护。根据采购人时间要求，服务期内对内部核算电能表进行1次检验，路灯、楼道灯完好率应不低于85%。（4）安全防范系统：①物防：外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。设置非机动车集中停放点，有序停放，并安装监控设备。应安装单元防盗安全门。物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。落实专人对各类物防设施每半月开展1次全面检查，及时排除安全隐患，设置非机动车停放区域。②技防：报警控制管理主机：每日检查1次，保障设备运行正常。红外对射探测器:每周做运行状态测试1次，保障设备运行正常。图像采集设备：每周检查1次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常。摄像头：每月检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校。楼宇对讲设备：每月检查1次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常。门禁管理设备：每月检查1次，保障设备运行正常。技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。③消防：检查消防设施设备完好，可随时启用;保持消防通道畅通。在出入口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。有消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。有灭火和应急疏散预案，有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练。对以下消防设施，应每日进行检查：火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设24小时值班，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。与有资质的消防维保单位签订消防维保合同。有消防安全管理制度，每年对员工进行至少2次消防安全培训。每年对业主至少有2次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。（5）电梯：电梯每年进行1次定期检验。电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。有以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度。电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除。与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。每年至少对电梯安全管理人员进行1次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每年演练1次。发生电梯困人时应及时采取措施，物业服务人员应按与维保单位双方约定时间到达现场。（6）水景及游乐设施：启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1次防漏电设施。有安全警示标识。每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。3.装饰装修管理要求：（1）有装饰装修管理服务制度。（2）有装饰装修管理档案。（3）与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。（4）装饰装修期每日巡查1次现场、发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及属地村（社区）。（5）委托清运装修垃圾的、应在指定地点临时堆放，在一周内清运，自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。4.公共秩序维护管理要求：（1）对重点区域、重点部位每2小时巡查1次，有巡查记录。（2）有外来人员管理制度，对来人来访进行询问登记，并在方案中提供管理制度。（3）对机动车实行刷卡进出管理，非机动车发牌进出，车辆停放有序。（4）有大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理，并在方案中提供管理制度。（5）安防控制室设专人24小时值守。（6）每年开展1次专项治安应急预案演练。（7）每年开展1次突发公共安全卫生事件应急预案演练。（8）每半年组织物管人员和保安人员开展1次安全防范教育培训。（9）有租户管理制度，租户信息完善，配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作。登记薄册齐全，有出租房屋公示栏。5.环境卫生维护管理要求：（1）生活垃圾的收集、清运有垃圾收集容器。每周至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/3日）。蝇、蚊孳生季节每5日喷洒1次杀虫药。垃圾收集容器内的垃圾不超过其容量的2/3，周边无散落垃圾。生活垃圾应清运至指定的垃圾中转站，清运频次不低于3次/日。垃圾中转站保持密闭和外围整洁。垃圾清运车外观整洁。（2）物业共用部分清洁公共场所每日清扫2次，楼道、楼梯每日清扫1次，无明显垃圾和杂物堆积、乱张贴、乱涂画，并在方案中提供楼道堵塞清理方案。每周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。楼外道路及设施：每日清扫1次、巡视保洁2次，楼外道路无积水、无明显垃圾；每月清洁1次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨篷、门头等。水景：根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有完善的消杀灭害服务方案和管理制度。配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标识；定期进行消杀灭害，有相关记录。6.绿化养护管理要求：(1）有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。（2）根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。（3）根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。（4）乔木每年冬季修剪1次；灌木每年生长季节和冬季修剪1次；绿篱每年至少修剪4次；草坪夏季每月至少修剪2次，全年至少修剪12次。（5）每年全面除草3次，重点绿地增加除草次数。绿化作业产生的垃圾应在作业完成后2小时内清理干净。草坪无明显裸土。7.社区文化建设管理要求：（1）有管务公开栏及其它宣传栏，内容每季度更新1次。（2）每年至少开展2次精神文明宣传教育工作，内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等知识。（3）每年按物业服务合同约定组织社区文化活动，活动充分兼顾老、中、青、幼多层次业主需求。（4）有关爱空巢老人、残障人士等公益活动，小区有义工组织。（5）社区文化有活动计划、有记录、有总结，相关资料齐全。8.其它服务要求（1）协助采购人完成戒毒、防邪工作，包括但不限于：开展禁毒宣传活动，普及毒品预防和艾滋病防治等相关知识，宣传禁毒戒毒政策法规，增强社区居民特别是辖区青少年禁毒意识，提高其自觉抵制毒品的能力，倡导禁毒社会工作理念，以及采购人交办的其他戒赌工作，努力营造包容、友善的社区氛围。（2）协助采购人做好小区违建治理工作。做到源头治理，早发现、早处置、早报告。（3）采购人交办的其他事项及上级单位安排事项，中标供应商也应积极响应，按照相关要求，组织人员保质保量完成。第四条服服务费用和支付方式（一）本项目服务费用：1、红星嘉苑二期物业公共服务费为￥420,000.91元/年（大写：肆拾贰万元玖角壹分），每月物业公共服务费为35000.08元（大写：叁万伍仟元零捌分）。2、本项目物业公共服务费采用包干制收费模式，盈亏均由乙方承担。3、包干制物业公共服务费不含下列费用：保修期内的维保费用和保修期满后共用设施设备的大修、中修及整体更换（2000元以上）。（二）物业公共服务费用支付方式：本项目物业公共服务费采用季度结算方式支付，按照《新都街道农民集中居住区物业服务管理的考核办法》，根据甲方对乙方作出的考评结算。第五条履约验收1、验收办法：中标人与采购人参照《财政部关于进一步加强政府采购需求和履约验收管理的指导意见》（财库【2016]205号）的要求以及新都街道办事处《新都街道农民集中居住区物业服务管理的考核办法》进行验收。2、验收标准：一是按国家有关规定、招标文件的服务要求、中标人的投标文件及承诺以及合同约定标准进行验收。二是根据《新都街道农民集中居住区物业服务管理的考核办法》对供应商的服务质量进行验收考核，对物业服务企业考核最终月考核在1年内连续2个月扣分均在15分以上或1年内累计3个月扣分均在15分以上，街办可终止执行合同。第六条知识产权乙方应保证所提供的服务或其任何一部分均不会侵犯任何第三方的专利权、商标权或著作权。.第七条无产权瑕疵条款乙方保证所提供的服务的所有权完全属于乙方且无任何抵押、查封等产权瑕疵。如有产权瑕疵的，视为乙方违约。乙方应负担由此而产生的一切损失。第八条甲方的权利和义务1、甲方有权对合同规定范围内乙方的服务行为进行监督和检查，拥有监管权。有权定期核对乙方提供服务所配备的人员数量。对甲方认为不合理的部分有权下达整改通知书，并要求乙方限期整改。2、甲方有权依据双方签订的考评办法对乙方提供的服务进行定期考评。当考评结果未达到标准时，有权依据考评办法约定的数额扣除服务费。3、负责检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。4、根据本合同规定，按时向乙方支付应付服务费用。5、国家法律、法规所规定由甲方承担的其它责任。第九条乙方的权利和义务1、对本合同规定的委托服务范围内的项目享有管理权及服务义务。2、根据本合同的规定向甲方收取相关服务费用，并有权在本项目管理范围内管理及合理使用3、及时向甲方通告本项目服务范围内有关服务的重大事项，及时配合处理投诉。4、接受项目行业管理部门的指导，接受甲方的监督，5、国家法律、法规所规定由乙方承担的其它责任。第十条违约责任1、甲乙双方必须遵守本合同并执行合同中的各项规定，保证本合同的正常履行。2、如因乙方工作人员在履行职务过程中的的疏忽、失职、过错等故意或者过失原因给甲方造成损失或侵害,包括但不限于甲方本身的财产损失、由此而导致的甲方对任何第三方的法律责任等，乙方对此均应承担全部的赔偿责任。第十一条不可抗力事件处理1、在合同有效期内，任何一方因不可抗力事件导致不能履行合同，则合同履行期可延长，其延长期与不可抗力影响期相同。2、不可抗力事件发生后，应立即通知对方，并寄送有关权威机构出具的证明。3、不可抗力事件延续30天以上，双方应通过友好协商，确定是否继续履行合同。第十二条解决合同纠纷的方式1、在执行本合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，协商不成的，有权向合同履行地人民法院起诉。2、仲裁裁决应为最终决定，并对双方具有约束力。3、除另有裁决外，仲裁费应由败诉方负担。4、在仲裁期间，除正在进行仲裁部分外，合同其他部分继续执行。第十三条合同生效及其他1、合同经双方法定代表人或授权委托代理人签字并加盖单位公章后生效。2、本合同一式四份，自双方签章之日起起效。甲方贰份，乙方壹份，政府采购代理机构壹份，具有同等法律效力。出第十四条附件1、项目招标文件2、项目修改澄清文件3、项目投标文件4、中标通知书5、其他(盖章）乙方：(盖章）甲方：法定代表火（授权代表）法定代表人（授权代表）告地址：地址：开户银行：开户银行：账号：账号：电话：电话：传真传真签约日期：024年8月31日签约日期：204年8月31日
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「采购合同公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含采购合同公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。成都市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
