上海物业管理服务采购合同公告（上海油画雕塑院2025）
一、合同编号：11N42501036X20252
二、合同名称：关于物业管理服务的框架协议合同
三、项目编号：2521201000000189251
四、项目名称：上海油画雕塑院框架协议项目
五、合同主体
采购人（甲方）：上海油画雕塑院
地址：金珠路111号
联系方式：15821226221
供应商（乙方）：上海延吉物业管理有限公司
法定代表人：周强(男)
地址：上海上海市杨浦区杨浦区松花江路345号
联系方式：13501668187
六、合同主体信息
1.主要标的信息：
标项一
主要标的名称：上海延吉物业管理有限公司办公楼物业
数量：1.00
单价（元）：0.00
规格型号（或服务要求）：-
标项二
主要标的名称：【服务项】管理人员
数量：12.00
单价（元）：7300.00
规格型号（或服务要求）：
标项三
主要标的名称：【服务项】45 岁及以上
数量：24.00
单价（元）：6500.00
规格型号（或服务要求）：
标项四
主要标的名称：【服务项】不足45 岁
数量：12.00
单价（元）：7600.00
规格型号（或服务要求）：
标项五
主要标的名称：【服务项】45 岁及以上
数量：12.00
单价（元）：7000.00
规格型号（或服务要求）：
标项六
主要标的名称：【服务项】45 岁及以上
数量：12.00
单价（元）：6000.00
规格型号（或服务要求）：
标项七
主要标的名称：【服务项】项目经理
数量：12.00
单价（元）：11166.00
规格型号（或服务要求）：
标项八
主要标的名称：【服务项】不足45 岁
数量：24.00
单价（元）：6200.00
规格型号（或服务要求）：
标项九
主要标的名称：【服务项】45 岁及以上
数量：36.00
单价（元）：6000.00
规格型号（或服务要求）：
2.合同金额（元）：
989592.00
3.履约期限、地点等简要信息：
4.采购方式：框架协议
七、合同签订日期：2025年02月27日
八、合同公告日期：2025年02月27日
九、其他补充事宜：
附件信息：
关于物业管理服务的框架协议合同(11N42501036X20252).pdf
上海市政府采购物业管理服务合同合同编号：11N42501036X20252合同项目名称：关于物业管理服务的框架协议合同合同双方：甲方（委托人）：上海油画雕塑院地址：金珠路111号邮政编码：电话：15821226221传真：联系人：方明乙方（受托人）：上海延吉物业管理有限公司地址：上海上海市杨浦区杨浦区松花江路345号邮政编码：电话：13501668187传真：联系人：万斌开户银行：农行上海市营口支行帐号：03354200801052246根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国政府采购法》《物业管理条例》《公共机构节能条例》《上海市生活垃圾管理条例》及其他有关法律法规之规定，本合同当事人遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，在本项目经过政府采购的基础上，经协商一致，同意按下述条款和条件签署本合同：一、定义本合同中的下列词语应按以下内容进行解释：1.1“合同”系指采购人和中标（成交）供应商签订的载明双方当事人所达成的协议，并包括所有的附件、附录和构成合同的其他文件。1.2“合同金额”系指（1）根据合同约定，成交供应商在完全履行合同项下全部义务后，采购人应支付给成交供应商的服务对价。（2）根据成交供应商按照合同实际完成的服务工作量，以其响应文件中的单价为基准计算的，采购人应当支付的服务对价。1.3“物业管理服务”系指中标（成交）供应商根据合同约定应向采购人履行对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。1.4“甲方”系指与中标（成交）供应商签署合同的采购人。1.5“乙方”系指根据合同约定提供物业管理服务的中标（成交）供应商；两个以上的自然人、法人或者其他组织组成一个联合体，以一个供应商的身份共同参加政府采购的，联合体各方均应为乙方或者与乙方相同地位的合同当事人，并就合同约定的事项对甲方承担连带责任。二、合同主要要素2.1项目服务内容及范围序号采购编号货物名称规格描述数量单价(元)合计(元)10025-00006118上海延吉物业管理有限公司办公楼物业-1(件)0.000.002-【服务项】管理人员-12(人*月)7300.0087600.003-【服务项】45岁及以上-24(人*月)6500.00156000.004-【服务项】不足45岁-12(人*月)7600.0091200.005-【服务项】45岁及以上-12(人*月)7000.0084000.006-【服务项】45岁及以上-12(人*月)6000.0072000.007-【服务项】项目经理-12(人*月)11166.00133992.009-【服务项】45岁及以上-36(人*月)6000.00216000.00总价（元）989592.00其中国库资金支付（元）989592.00自筹资金支付（元）0.008-【服务项】不足45岁-24(人*月)6200.00148800.002.1.1物业管理服务内容：乙方根据本合同的规定向甲方提供：具体服务内容和要求详见项目征集文件和乙方的响应文件。除上述约定的物业管理服务内容外，甲方因机关正常运营需要，需委托乙方提供其它服务（合同文件服务范围以外的服务，如通讯、理发、送水、洗衣、自行车免费租赁、物品搬移等服务，以及甲乙双方协商约定的突击性、临时性服务等）的，视为延伸服务，延伸服务的内容、标准和服务费用由双方另行约定。2.1.2服务范围：乙方所接受的物业管理服务范围是物业建筑产权标注区域，及其配套设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。具体详见合同附件。物业竣工图纸及物业构成明细应作为合同附件，物业构成明细以甲乙双方实际验收交接清单为准。2.2合同金额：人民币989592元整（￥玖拾捌万玖仟伍佰玖拾贰元整）。2.3服务期限：2025.1.1-2025.12.312.4服务地点：上海市长宁区金珠路111号2.5履约保证金：见下文2.6其它：1/19一、物业管理服务要求（一）、设备设施管理服务11、服务需求识别院区及建筑物内设备的运行、养护、维修和管理，建立维修档案和原始资料。(1)(1)房屋日常维修养护：（200元以下的维修无需和业主确认，先抢救后结账。）1）办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。2）大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。服务标准：确保办公楼（区）房屋完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。零星维修时间不超过24小时，合格率应为100%。对房屋日常维修、养护记录完整。(2)(2)公共设备维护、保养：（200元以下的维修无需和业主确认，先抢救后结账。）公共设备维护、保养的范围：电梯机房、电梯、泵房、配电房。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。1给排水、供水系统：（l）、建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划；（2）、节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生；（3）、保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况；（4）、保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染（水箱清洗及其费用包含在内）；（5）、定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转；（6）、保证排水系统的正常运转，防止阻塞；（7）、停水预先通知业主及用户，以便做好安排。服务标准：每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。及时发现并解决故障，维修合格率100％；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。做好节约用水工作。2电梯系统：（1）、根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。（2）、电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和定期检查、维护、保养。（3）、健全电梯设备档案及修理记录；做（安排）好电梯安全年检工作（年检费用包含在内）。（4）、保持电梯轿厢（包括厢内）、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。（5）、保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和修理。（6）、密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达到100％。3、机电、照明及自动化系统管理：（1）、对办公楼(区)供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。（2）、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。（3）、供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。（4）、保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。（5）、停电限电事先出通知、以免用户措手不及。（6）、对临时施工工程有用电管理措施。（7）、发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。（8）、负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。（9）、确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员需持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好办公楼(区)灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99％、弱电设备完好率达到98％。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。设备类总体运行标准详见《全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则》《》(3)(3)环境卫生与保洁管理（保洁人员清洁易耗品包含在内）：1、请专业清洁人员组建公共卫生清洁班，每天打扫公共部分做到杂物、废弃物立即清理。2、楼（区域）内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。3、区域垃圾实行分类收集（有机垃圾、无机垃圾、有害垃圾），从而达到更高层次的环保效果。4、及时清扫大区域地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。2/195、对公共道路上之汽车道闸、垃圾筒等定期清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。6、对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。7．定期对设施、设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。8、将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。9．对人员出人频繁之地，进行不间断的走动保洁。10、清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。11、擦净、抹净各楼层内会议室、接待室、图书馆、休息室、餐厅等内的桌、椅台面、文件柜等家具。12．定期清扫各楼天台、设备机房等部门。13、清洗及保洁各楼层的洗手间、更换卫生纸、洗手液。抹净各类洁具等工作。14、定时收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。15、定期、定点、定计划使用专业消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。16、按时清运、处理垃圾、定时高压冲洗收集站内外墙壁及地面、定期进行灭虫、消毒。17、保持大楼原有的建筑风貌，每年做一次外墙的清洗工作，使物业持久如新。18、办公室的保洁。服务标准：建立办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准要求如下：外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。绿化带内无杂物，花台表面干净无污渍，。大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。电梯及电梯厅、电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2／3，内胆应定期清洁、消毒。消防栓、消防箱，公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。设备机房、管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。(4)(4)垃圾清运、处理：1、垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督促装修队伍装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合上海市有关法律、法规规定。2、垃圾清运、处理的范围分为：(1)办公楼之日常办公垃圾(2)办公楼之日常生活垃圾(3)餐厅等之日常垃圾(4)建筑垃圾（雕塑创作产生的垃圾）(5)公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾3、垃圾清运、处理工作分为：(1)每天定时清运、处理2次。(2)将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督四周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。(5)(5)污水管理：l、区域内生活污水经污水管道集中排放处理。2、为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫一次。(明沟每周一次，暗沟每月一次)。其他排水管道每月检查2次，如有堵塞应随时处理、疏通、及时采样及分析，保持构筑物进出流、水位正常。判断正常运作采取有力措施。服务标准：每日一次对排水系统进行检查巡视，定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每年清理1次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管并彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无杂物、不堵塞。无瘀积、无蚊蝇繁殖。(6)(6)卫生管理：1、灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂。2、科学有效地进行卫生消毒。服务标准：灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到全国爱国卫生运动委员会及上海市爱国卫生运动委员会规定的标准；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使3/19用国家禁用药品。(7)(7)公共关系管理：1、主动联系本办公楼（区域）水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立良好关系和应急协调机制。2、主动联系本办公楼（区域）公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。。3、制作材质好、外观美的名牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与办公区域整体设计相呼应。服务标准：对外与各相关部门建立良好联系，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足业主需求，提高服务管理水准。(8)(8)档案管理：l、建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。2．健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。3、建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。4、所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。服务标准：所有有关办公区域管理档案资料，必须保证完整、完好，撤离时全部移交办公区域方。22、服务过程控制（11）房屋主体及共用部位的日常维护11）建筑、装饰维修管理负责门、窗、五金、铝板面、栏杆、不锈钢玻璃栏杆维修保养，保持门、窗等完好；负责对门拉手、推手、拉杆、门框、门扇、锁具的完好情况定期巡检；负责门、锁维修，应急开门、开锁工作。负责墙面、地面涂料维修保养工作；负责家具及区域内的设备等漆面维修保养工作；零星工程的涂料、油漆工作。负责墙面地面维修保养工作；负责按年度工作计划对地面进行巡检；负责物业管理自用设备（切割机、砂轮机、台钻等）的维修保养。与其他岗位联合负责铝、铁、铜、不锈钢等金属材质设施、家具焊接工作；金属器件的加工制作，如金属铁架等；配合其他工种做好设备设施维修保养工作。负责木质建筑设施、家具巡检、维修保养工作；负责木质器件的加工制作；配合其他工种做好设备设施维修保养工作；完成其他各项交办任务。22）房屋主体及公用部位日常维修养护要求及标准序号项目巡检对象养护维修要求质量标准1房屋承重及抗震结构部位1）每周对屋架、柱、梁、沉降缝、装饰区域的墙与顶棚巡查一次，发现问题，及时处理、维修。2）每周对室外钢结构件进行一次目测检查，发现问题，及时处理、维修。1）每年对房屋基础进行一次巡查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。2）及时了解各办公使用区域内有无白蚁情况。3）由于使用不当造成结构局部受损较轻，由物业部按房屋修缮规定实施维修。如局部受损较重，应请专家会诊后，提出方案，委托专业公司实施。4）每年对室外钢结构件进行一次敲铲、除锈、油漆。1）屋架、柱、梁、檀条等在巡查时对损坏变形严重的需加固、补强或拆换，以确保钩件的承载力。2）基础不均匀沉降，影响上部结构，倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地进行加固。3）安全、正常使用、功能完善。4）建筑物白蚁防治标准，房屋修缮标准。5）有关工程施工技术规范。6）除锈处需显出金属光泽，油漆：底漆、面漆各二道。2外墙每周对大理石、玻璃、铝板、台阶、雨蓬巡查一次。1）对台阶，雨蓬每月检查、每季养护一次。2）外墙大理石、玻璃、铝板每年检查养护一次。1）墙体、台阶、雨蓬无裂缝、不开裂、不松动、不剥落。2）无鼓、无脱、无渗水、整洁统一，功能完善。3）房屋修缮标准。4）有关工程施工技术标准。3屋顶每天对隔热层、防水层破损造成屋面渗漏、避雷带脱焊、间断、屋面积水检查一遍，发现问题及时维修。1）屋顶外墙、外墙面每月检查一次，每半年养护一次。2）对隔热层每季度进行一次检查，确保完好无损伤，屋面无渗漏。3）每半年检查一次伸缩缝，在台汛季节来临之前必须检查一次。4）要求对屋面泄水沟每月进行一次检查、清扫，确保泄水畅通。在台汛季节，每周进行一次检查清扫。5）按房屋修缮标准，屋面防水、隔热层每10一15年全面翻新一次。1）无积水、无渗漏。2）隔热层完好无损。3）避雷带无间断。4）房屋修缮标准。4楼内设施1）每周对地面、墙面、天花板，门窗，梁柱，楼梯踏步、扶手目测检查一次，发现问题及时解决。2）卫生间五金件每天检查一次。1）对地面、踢脚线、踏步每季检查一次。2）对墙面、天花板、门窗、扶手每月检查一次。3）龙头浮球阀每月检查一次，台盆下水每季检查一次。4）每半年对卫生间所有设施检查一次。1）门窗应开关灵活，不松动，不漏风；木装修应牢固、平整、美观，接逢严密。2）地坪应平整、牢固安全、无倒泛水。橡塑、木质地面，拼逢严密。不闪动，没腐朽；水泥地面下起沙、不空鼓、不开裂。3）油漆粉刷要求不起壳、不脱落、无锈迹、色泽均匀，尽量与原色一致。对铁、木构件应进行周期性的油漆保养。4）五金件应安装牢固、位置合适，使用方便。5道路由物业部专业维修工按项目每天检查一遍，随坏随修。1）每年对局部损坏严重、修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。2）路面翻新面积应控制在1‰／年，其他控制在5‰／年。1）平整、无坑洼、无积水、无缺损，完好率达95%。2）路面修缮质量标准。3）人行道铺设修缮标准。6沟渠池井由物业部专业维修工按作业规程每周检查一遍，发现问题及时维修。1）每半年对井壁脱落修理一次。2）每年对井盖编号刷漆一次。3）每年汛期前对井内堆积物清理一次。1）井盖无缺损，完好率达100%。2）流水畅通，井内无积物，井壁无脱落。3）井盖上标志清晰。7停车场由物业部专业维修工按相关维修规程每天检查一遍，随坏随修。每年对局部阶石损坏多次修补地方进行更新一次。1）平整、无积水、无缺损、完好率达99%以上。2）路面修缮质量标准。（22）给排水系统运行维护11）运行管理管道工负责本院给排水设备巡检（包括给水系统巡检、污水处理系统巡检、雨水泵排水系统巡检、卫生间设备设施等）；负责给排水设备的运行与维保；负责完成接报的给排水系统日常维修项目；负责给排水机房清洁卫生工作，保持机房整洁无尘。水箱及用水设施每半年进行清洗一次，给排水运行工应对专业供方服务过程及结果进行监管和验证（水箱清洗人员是否持健康证，清洗方法、用品是否适宜，清洗工作质量验证等）。22）维修管理负责项目管理范围及其外围给排水设备维修保养，使给排水设备保持良好运行状态，维修保养工作内容包括阀门、机械格栅、潜水泵、污水泵、循环泵、集水井、消毒池、卫生间设备设施等。负责给排水改造项目现场监理、竣工验收、资料收集整理等技术管理工作；负责对给排水部份测量装置进行校验；负责给排水机房清洁卫生工作，保持机房整洁无尘。33）给排水系统日常维修养护要求及质量标准序号项目巡检对象养护维修要求质量标准1供水泵1）检查水泵运行。2）检查阀门、避震接头、压力表、止回阀。3）检查控制箱元器件。4）检查接地装置、防护罩.1）每月检查、清洁一次，检查其运行情况、流量、扬程等主要参数，电机绝缘测试，电流检测。2）每季进行润滑加油、捉漏保养。3）每年作大保养一次，保养范围：全面检查、轴承清洁加油、泵体润滑油更换、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺丝以及避震器磨损度。4）每月一次检查保养绿化给水设备及露天设备井之阀门井、水表井。1）运行主安参数(流量、扬程、电流等）符合要求。2）管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活。3）运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象，机械轴封无漏水，滴水不成线。4）电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常。5）水泵、电机等接地装置、防护罩安全、无缺损，电机绝缘大于0.5MΩ，接地电阻小于4Ω。6）绿化给水设备工作正常，设备井、阀门井、水表井无积水、漏水。2水箱管道及附件1）检查进出阀门。2）检查溢水管，排污阀。3）检查水箱盖。4）检查管道、水箱外观。1）各水位控制器、信号传感器等每月进行一次全面检查，确保各设备正常运行。2）水箱每年清洗二次，并进行水质化验。3）每年一次压力表校验。4）管道中所有的减压阀门、压力表等附件每年保养一次，保养范围：捉漏、加油。5）外围、外露管道每年整理、油漆一次。6）过滤器每季清洗一次。1）水质良好，符合卫生防疫要求。2）各浮球阀自动启闭灵活、可靠。3）溢水管畅通，箱底排污阀良好，阀门启闭活络有效，无渗漏。4）减压阀畅通完好，减压阀阀门压力表、旁通阀齐全有效，无堵塞。5）各管道设备等无锈蚀，无渗漏。6）压力表读数准确。3给水处理1）检查过滤器、控制阀、压力表、指示器。2）检查正、反流程。3）检查消毒装置，必要时更换。1）每周一次执行反流程清污。2）每月一次检查控制阀、压力表、指示器，清洗过滤器。3）每月一次软化水装置检查，加药并水质化验。1）水过滤器运行正常，经处理水质符合卫生防疫标准。软化水质达标。2）过滤器控制阀完好，切换正常，压力表有效。3）消毒装置有效。4层面设备1）检查卫生洁具。2）检查给、排水管道。3）检查热水供应设施。1）每月一次全向检查层面、给排水管道。2）每月一次检查坐便器。3）每月一次试用卫生间洁具功能，检查延时冲洗阀。4）每月一次烧水炉清毒装置，必要时更换。1）盥洗室各冷、热水龙头齐全有效，无渗漏。2）坐便器水位箱零件齐全，能自动控制水位。3）各延时冲洗阀完好，可调，无渗漏。4）所配置的各附件齐全。5排水系统1）检查排水管道、检查口、排水横管。2）检查排水泵、潜水泵及控制。3）检查集水井、明沟。1）每月一次检查污泥泵、排水泵，检查其工作情况是否正常，测量绝缘电阻、接地功能与运行电流。2）每年汛期来临之前污泥泵、排水泵大保养，保养范围：全面检查、轴承清洁加油、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺丝等。屋顶平台，室外雨污水排放及检查清扫。3）每半年一次检查室外排水井，若有堵塞，及时清除垃圾、杂物等。1）各排水管道畅通，无渗漏，堵塞。2）各检查口标记清楚操作方便。3）各排水横管无倒返水，排水畅通。4）排水泵运行与控制正常有效。5）电机绝缘不大于0.5MΩ，接地电阻小于4Ω。（33）垂直电梯运行管理方案11）运行管理电梯的运行管理由物业部强电工负责进行兼管，平时电梯处于自动运行状态。电梯由中标方委托有资质的专业单位进行保养，物业部负责监督电梯维护保养质量，保障其安全运行。监督标准如下：管理处制定《电梯日常运行操作规范》、《电梯运行应急保障措施》等制度，规范对本院电梯的运行管理。物业部安排每日在办公前巡视检查电梯的运行情况，和检查电梯的各标识是否完好。当发现电梯发生故障，及时和电梯维保专业供方取得联系，并在现场采取相应的防范措施。电梯机房的清洁由外包单位负责按照保养计划予以实施，物业部进行监督工作，电梯桥厢内部的保洁工作由保洁部每天适时进行保洁。22）维修管理电梯维修保养可委托具有专业资质的供方进行。电梯维修工应协助专业供方做好电梯维修保养工作，负责对电梯维保专业供方进行监管（电梯维保专业人员资质、维保是否按维保年度的工作计划进行、工作质量等）。物业部按照行业规定负责对电梯上岗人员资格进行核实和登记备案。33）垂直电梯日常维修养护要求及实施标准序号项目巡检对象养护维修要求质量标准1曳引机1）检查主机运行、冷却风机。2）检查减速和润滑油位、制动器。1）每月一次曳引机，开关。2）每季一次曳引绳，绳头组合，限速器钢丝绳。3）每季一次导向轮，对重轮，对重导轮。4）每年一次导轮，轿顶轮。1）主机运行度平稳可靠。2）冷却风机正常、右钓、无异常声。3）减速和润滑良好，油位正常油质清澈。4）制动器完好、可靠。2轿厢厅门1）检查按钮、照明、通风机。2）检查手动、自动操作、应急对讲。3）检查轿门开闭、轿厢平层。4）检查指示灯，到站钟。5）检查召唤按钮。1）每二周一次层门锁，锁紧装置，手动开锁装置。2）每二周一次警铃对讲机。3）每月一次开门机。4）每月一次轿门上下坎，滑轮，门刀，轿门链。5）每月一次轿顶卫生。6）每月一次指层灯。7）每月一次层门滑轮，滑块，强迫关门装置，层门上下坎。8）每月一次调节控制开关。9）每年一次消防开关。1）内部按钮齐全完好，信号登记有效。2）照明完好，通风机运转平稳，无异常声。3）手动、自动操作运行正常。4）应急对讲完好可靠音质清晰。5）超载报警正确可录。6）轿门开闭平稳。7）轿厢长、短行程的平层精度符合要求。3导轨导靴检查导轨表面润滑情况。1）每年一次导轨及紧固件。2）每年一次对重缓冲距。1）连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。2）运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。3）导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。4）各导轨表面无锈蚀。4安全系统1）检查厅门及轿门安全连锁开关。2）检查警铃，对讲机，电话。1）每月一次限速器断绳开关及涨紧装置。2）每月一次限速器。3）每月一次安全触板，光电保护及其它门保护，每季一次补偿链、绳、补偿轮及开关。4）每季一次各限位开关，换速开关，极限开关。5）每季一次测速装置。6）每季一次安全窗开关，安全钳开头，轿顶照明。7）每季一次感应器。8）每季一次安全钳。1）安全钳齐全，安装位置正确，性能灵活可靠。2）限速开关可靠，动作灵敏。3）各安全开关齐全、性能可靠、有效。4）各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。5）急停开关完好，性能可靠有效。6）检修及运行状态正常。5底坑检查照明、积水。1）每月一次地坑卫生。2）每月一次地坑安全开关，照明开关及灯。3）每月一次缓冲器油质油量及开关。1）无积水、渗漏、线路受潮。2）照明、插座齐全完好。3）急停检修开关有效。4）缓冲器正常、符合规定要求。（44）消防系统运行和维护11）运行管理消防系统运行巡检由物业负责，设备设施保养由本院直接委托专业单位，物业承担配合对设备设施保养的配合与监督工作，其工作标准如下：2）2设备维护系统日常维修养护要求及质量标准序号项目巡检对象养护维修方案与要求质量标准1消火栓泵及增压泵1）检查阀门、避震接头、压力表、旁通阀。2）检查运行情况.3）检查电气控制和各元件。4）检查接地装置、防护罩。5）检查管道、设备观外。1）每月一次检查、保养消防水泵、恒压泵、加压泵机械部分，工作压力。油嘴、润滑部位加注润滑油。2）每月一次绝缘性能测试，接地保护测试，运行电流测试。3）每月一次控制柜(箱）内清扫，检查面板标志符合要求、指示信号、按钮、开关、仪表计盘等保持良好。4）每月一次消防泵、恒压泵、加压机泵启动试验：检查消防泵启动、出水、流量、压力是否正常；手动、自动启、停水泵功能(模拟检查），主备泵切换功能。(模拟检查）。检查运转信号、反馈信号正确无误；恒压装置上、下限设定值检查、调整。5）每半年一次检查、保养报警阀及附件设施：清除报警阀、过滤器的杂质；进口、出口压力表计、压力开关。信号阀等保持良好；延时器、水力警铃等，保持性能良好，动作可靠、灵敏；开启报警阀旁的放水试验阀、检查报警阀开启性能和密封性能及系统供水能力。6）每半年校验一次压力表。7）每年一次系统功能联动试验。1）消火泵、增压泵运转平稳，流量、扬程等主要参数符合出厂要求。2）管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门自闭灵活。3）消火泵运行平稳，无震动，润滑良好、无咬泵现象。4）电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。电机绝缘值大于0.5MΩ，接地电阻小于4Ω。5）水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。6）管道设备等无锈蚀、无渗漏。2喷淋泵喷头管道1）检查管道附件、各阀门。2）检查运行情况。3）检查电气控制和器件。4）检查接地装置、防护罩。5）检查喷头规格、安装。6）检查喷头。7）检查管道水压。1）每季一次检查、巡视：外观检查接口、附件完整、无渗漏、闷盖齐全；安全阀、放水阀检查、清除水锈；阀门加注润滑油、保持阀杆灵活自如；检查防腐并刷油漆。2）每月一次管道阀门外观检查、保养。3）每半年一次喷淋按钮动作检查指示信号检查：模拟启泵功能；出水口动，静态压力测试。5）每年管网系统和管路附件检查、保养，末端试验装置试验，明管部分防锈刷漆。1）喷淋条(流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。2）管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。3）喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。4）电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。5）电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损，电机绝缘值大于0.5MΩ，接地电阻小于4Ω。6）管道内水压恒定。3消防接合器、消火栓管网1）检查各层消火栓箱及附件。2）检查启动报警按钮。3）检查顶层消火栓出水压力。4）检查消防接合器。5）检查户外立式消火栓。6）检查消防进水环网，阀门。1）每季一次检查、保养消防水泵接合器：外观检查接口、附件完整、无渗漏、闷盖齐全；安全阀、放水阀检查、清除水锈；阀门加注润滑油、保持阀杆灵活自如；检查防腐并刷油漆。2）每月一次室内消火栓箱外观检查、保养。3）每半年一次消火栓按钮动作检查指示信号检查：模拟启泵功能；屋面消防栓检查，出水口动，静态压力测试。4）每季一次室外消火栓检查、保养；外观检查防锈刷漆；开启大小闷盖、放掉锈水清除杂质。5）每年管网系统和管路附件检查、保养，末端试验装置试验，明管部分防锈刷漆。1）消防接合器齐全、有效，无泄漏。安全阀、放水阀无水锈；阀门润滑油、阀杆灵活自如。2）各层消火栓箱及附件油漆、玻璃、标志、应完整；箱内设备齐全、水枪、水带完好无损；自救卷盘、水带盘转动自如。消火栓口无锈蚀、无滴漏、接口垫圈完整无老化、阀杆加润滑剂，开启自如。3）各层消火栓出水压力符合要求。4）启动报警按钮完好、性能可靠。5）户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。4消防送风以及排烟设备1）检查各防火阀。2）检查各送风口。3）检查运行情况。4）检查接地保护、防护罩。1）每半年一次风机维护：清除风机内灰尘、污垢、杂质；加注润滑油；防锈刷油漆。2）每月一次启动检查：检查风机电流；检查轴承箱振动情况，皮带松紧程度；检查工作接地、安全接地、测试接地电阻。3）每年一次排烟阀维护、检查。4）每年一次正压排烟风机性能参数测试。1）各防火阀门自动、手动开闭灵活有效，机械开启、关闭、手柄复位灵活性；阀片到位。2）各送风口完好、无堵塞、积灰。3）送、排风机参数符合出厂要求。4）送、排风机运转平稳。5）各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠。6）风机设备接地保护、防护罩安全、有效。（55）弱电系统运行和维护11）值班管理发现院用电系统出现异常情况，应立即派人至现场巡视，直至排除故障；负责机房日常清洁维护；由专业供方进行维护，应协助并监督供方服务过程及结果，并加强原理学习；负责工程设备运行重要信息的传递；负责物业部急钥匙管理。22）运行与维修管理维修弱电工负责楼宇设备管理自动化系统运行和维修管理；负责安全防范系统（包括闭路电视监控系统、防盗报警系统、电子巡更系统）运行和维修；负责无线对讲系统运行与维修管理；负责数字程控交换通讯系统运行与维护管理；负责有线电视系统运行与维修管理；管理系统由专业供方进行维护的，维修弱电工还应协助并监督供方服务质量（弱电维保专业人员资质、维保工作质量等）。（66）业主施工管理方案业主施工管理由物业部负责，物业部经理主要协调。管理处需对管辖区域内的任何施工行为实施严格的管理，施工管理由物业部的建筑管理工和强电工等岗位负责监管。11）施工前的管理《进场施工许可证》的办理。《动火许可证》的办理。施工过程中的管理施工区域一般要有施工标识牌，标识可包含施工内容、期限、施工负责人。施工区域用护栏分隔，并做好对建筑和设施的保护措施。现场巡查，如遇违反规定的操作、损坏建筑和设施的情况，应予以制止，并提出整改意见。对施工单位施工进度、质量、安全，进行全程跟踪。施工现场的治安、保卫、消防、财产安全管理工作。环境卫生管理及建筑垃圾管理。22）施工后管理对施工质量进行验收，检查施工单位在施工完成后是否做到工完、料净、场地清。新建项目和改造项目竣工验收后，相关图纸和资料的收集。（77）日常监管11）能源使用的监管物业部每天安排人员对公共区域的能源使用情况进行巡检，巡检的项目包括用电、用水、空调等内容。利用设备对能源使用的情况进行监测，并做好相应的记录。22）排污的监管结合内部有食堂餐饮的特点，这些项目需要进行废油排污、废水排污等。与保洁部相互配合，按照国家对办公场所排污的有关规定，对排污质量指标进行适时检测，发现异常及时向有关部门汇报予以妥善解决。（88）空调系统设备运行维护方案1)1)负责对主机运行状况进行管理负责本院空调供应的对外联系工作，负责对各区域温度测量和空调设备、设施进行巡检，责按年、月度维修保养计划对空调主机进行日常维护保养，负责协助专业供方对空调设备的维修保养工作，负责对维保专业供方的服务过程和结果进行监管和验证，负责完成空调系统的小型维修，负责对所管辖机房的日常清洁。空调系统运行巡检由物业部负责，设备设施保养由本院直接委托专业单位承本院承担配合对设备设施保养的配合与监督工作，其工作标准如下：2)2)保养监督A）一年二次的设备换季检查和开机前保养停机期间，每年二次进行下列各项检查，以便能正确评价设备的状态，为下一个供冷季节的运行作好准备：检查压缩机-电机组件的下列各项，完成预防性保养的各项任务：检查压缩机润滑油系统的下列各项：9/19更换润滑油、油过滤器和干燥过滤器；检查加热器和恒温器；检查所有其它的油系统部件，包括油冷却器、油过滤器和电磁阀等；B）执行下列各项操作，检查电机启动柜；执行诊断检查程序；清洁接触器或建议更换；检查连接机构；检查所有接线端，并拧紧；空载运行启动器（或在启动前）；检查状态指示灯。C）检查控制面板，确定下列各项：行诊断检查程序；检查安全停机运行状态；对机组电气联锁装置进行空动作试验；检查所有接线端，并拧紧；检查显示数据的精度和设定值。D）检查冷凝器、蒸发器的下列各项：检查水流量；检查水流开关的控制情况；根据运行记录参数分析热交换效果，建议水质处理；E）检查系统的下列各项：进行泄漏检查，找出泄漏处并进行修理；按要求补充制冷剂；记录视液镜的状态；检查制冷循环，确认处于正常平衡状态；F）运行前检查下列各项：检查制冷剂液位和油位；检查油槽、油加热器和油温；与操作人员一起温习操作步骤，查看机组历史记录；检查启动器的运行；配合检查水系统的运行情况（包括冷冻水泵、水流开关、冷却水泵、冷却塔、阀门等）；检查调整微电脑控制中心的设定值；启动冷水机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数；根据运行纪录，分析处理机组问题；提供检修保养报告。33）运行期间检查A）机组运行期间，定期（6～9每月）进行下列各项检查，确保机组在整个供冷季节都运行高效，可靠：B）检查冷水机组，调整安全控制装置；C）检查控制装置的运行；D）检查油位和制冷剂液位；E）检查润滑系统；F）检查回油系统；G）检查电机和启动器的运行；H）检查回油引射器管；I）检查马达安装紧固件；J）记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修；K）记录和报告要求的备件（二）、保洁服务管理服务11、服务标准清洁区域清洁内容清洁要求院区停车场、道路无落叶、纸屑、杂物、积水、污渍水池无漂浮物、杂物10/19建筑物外立面无污渍卫生间地面无纸屑、无积水、无异味墙面无尘、无污渍吊顶清洁面台无水渍，无洗手液滴整冠镜无水印、无尘恭位无污痕纸篓无积满美术馆展厅公共通道电梯间楼梯间地面干净、无纸屑杂物光亮，无灰尘；清洁频率：1次/日。墙面干净、无污痕吊顶清洁灯具清洁、无污印烟灰盅无积存呼梯键盘无尘、无污渍楼层标识无污渍水牌无污渍办公区雕塑大厅地面无纸屑、杂物墙面干净、无污痕桌面茶几干净、无污痕垃圾桶垃圾及时清理会议室地毯鲜艳、无污痕会议桌面光亮、无尘皮椅清洁、无水痕抹渍布椅干净整洁无污渍硬地面无灰尘、污渍及水渍；清洁频率1次/每日。墙壁及天花、灯具无灰尘、蛛网；清洁频率1次/周。烟灰缸不超过10个烟蒂；清洁频率：2次/日。门、窗台及玻璃无水渍及灰尘、手印；清洁频率：1次/日。不锈钢光亮，无手印；清洁频率：1次/日。绿摆鲜艳，无灰尘；清洁频率：1次/日。电器外观无灰尘；清洁频率：1次/日。风口无灰尘，无蛛网，清洁频率：1次/月。保洁需完成其他院要求之区域的保洁工作22、服务过程控制（11）清洁、保洁作业管理根据保洁区域分责任范围，落实责任人；根据各保洁环节的不同和综合办公楼的物业特点，以定时或定期、集中作业方式和日常巡视保洁作业的方式，制定保洁作业方案；安排日常保洁工作，实行全天候保洁。保洁员根据主管的安排，按照《保洁作业规程》和《保洁服务细则及要求》实施清洁、保洁。（22）做好保洁工作的监督、检查保洁员在工作过程中，根据《保洁作业规程》进行自查。保洁领班根据《保洁作业规程》和《保洁服务细则及要求》对保洁工作进行日检，发现保洁工作质量问题，及时督促保洁员予以纠正，并做好检查记录。保洁领班根据《保洁作业规程》、《保洁服务细则及要求》以及《保洁员岗位职责》，对保洁员进行周检，做好记录，并定期组织保洁员对保洁工作中存在的问题进行研究、总结。管理处根据相关标准的要求，每日对保洁工作进行监督检查，发现问题及时通知环境部主管，并督促、跟踪整改。（33）保洁作业规范项目要求作业步骤、方法室外的清洁1、地面无杂物、无积沙、无积水、无明显污渍。2、路灯、招牌、广告栏无积尘、无水锈、无污渍。3、明暗沟、污水井内无杂物、无积沙堵塞；4、无卫生死角，无乱堆乱放。每日早上7:00—9:00对地面、垃圾清运场地彻底清扫一次，随即除去地面积水。2、每隔一小时巡回清扫一次地面，做到人过地净。3、用铲刀、刀片清除地面的顽固污渍、香口胶等杂物；对警语牌、指示牌、广告栏每3天清洁一次。4、每星期消杀打药一次。5、每半月清理一次明沟、暗沟、污水井、水漏等，彻底清除泥沙、杂物。室内的清洁1、地面无灰尘、无杂物、无强粘物、无污染面、无积水。2、墙面无灰尘、无乱张贴。3、门、窗、玻璃、信箱无积尘、无污染。4、天面无灰尘、无蜘蛛网。每日上午、下午上班时，先将地面杂物、泥沙彻底扫净，无蜘蛛网、灰尘扫净。2、用铲刀或刀片除去室内地面扫不掉的香口胶或其它强粘物。3、用地板刷及相应清洗剂特殊清洗个别有特殊污染的室内地面。4、用拖布清洁水全面拖擦室内地面一次。5、用抹布清洁水每日擦试一遍室内的公共设备、门、玻璃、信箱。6、每星期用清洁水擦帕擦净墙面、灯具、电器、广告栏等。楼层的清洁垃圾日产日清。公共通道、梯道、天台无杂物、无灰尘、无污染、无积水等等。公共墙面、门、窗、玻璃、扶手、消防栓、顶棚等无灰尘、无污渍、无蜘蛛网。每天早上7:00--9:00将所负责范围内的楼层公用通道、梯道、天台、地面清扫一遍，并将楼层的垃圾收至地面周转站，洗净垃圾桶，套上垃圾袋，放回原处。每天用清洁水拖帕擦净有污迹的室内地面及垃圾桶存放地面，并拖抹和擦抹一次通道和楼梯扶手。每月用毛巾清洁水擦抹二次消防门、门顶、消防栓、公共窗台和玻璃、指示灯箱、开关盒、信箱、电表箱等。每半月用清洁毛巾擦抹一次墙壁和所有灯炮、灯具，用扫帚清扫天花、雨棚一次。专用区域1、地面无杂物、灰尘、无污染。办公台面无污渍、办公用品摆放整齐。3、饮用水具、水杯洁净、光亮。先将台面文件、快报、杂物收拾规范，先把台面擦抹干净，将垃圾收至地面周转站。2、清洁饮用水具水杯、烟灰缸等。3、每天用清洁水拖布对地面拖擦一次。4、每星期彻底擦试一次门、窗、窗台及玻璃。展厅区域1、地面无杂物、灰尘、无污染。2、观众座椅面无污渍、摆放整齐。3、主席台地面无杂物、灰尘、无污染Ø先将地面收拾规范，再把墙面擦抹干净，将垃圾收至地面周转站。2、清洁观众座椅、主席台等。3、每天用清洁水拖布对地面拖擦一次。4、每星期彻底擦试一次观众座椅、门、窗、窗台及玻璃。卫生间的清洁（1）地面无杂物、灰尘、无污染。（2）大、小便器、洗水盒无污垢、无水锈、无堵塞。（3）墙面、天顶门窗、玻璃、镜面无灰尘、无污染、无蜘蛛网。（4）卫生间内无气蚊虫，保持空气清新。1、先将地面清扫干净，再用水龙头放水冲洗一次。2、用球形便刷适量洁厕灵将大便器、尿槽刷洗干净，有顽固污垢的用适量漂白水刷洗干净。3、清洁洗手盒，有水锈的地方用去锈水清洗干净。4、每星期将卫生间的过道墙面、门、窗彻底清洁一次。5、每月消毒杀菌1次，打药、消杀1次。6、每小时巡查一次垃圾周转站的清洁1、垃圾日产日清无积存。2、垃圾房墙面无污染、无灰尘。3、地面、水沟、水漏无杂物、无堵塞、蚊虫、无积水和污水点。1、配合清运公司彻底清除每日垃圾。2、将掉在地面的垃圾装回垃圾池。3、每日清倒及清运垃圾，结束将地面、瓷砖墙面、水沟、水漏用水冲洗干净，并扫净地面积水。4、每星期消杀一次。（44）作业频次11）楼内公共区域项目工作内容标准频率循环日周月季地面清扫、收集垃圾、水力冲洗无垃圾/烟头/杂物/泥沙清扫——冲洗2次—指定办公室及会议室清扫、收集垃圾无污迹—保洁吸尘一次大清洁一次—展厅清扫、收集垃圾无污迹—保洁吸尘一次大清洁一次——墙面清扫无灰尘—保洁—大清洁一次—各类管道除尘无积灰———清洁一次—各类消防设施除尘无灰尘/手印，光亮—清抹一次———门框除尘无积灰—清抹一次———底楼玻璃窗除尘，清洁无灰尘、无手印，光亮—保洁—大清洁一次—地坪除尘、抛光无水印/脚印推尘抛光一次———男/女盥洗室擦拭、清洁地面无水迹/脚印/异味/积垢每1小时一次————废物箱清除垃圾，外表抹净无垃圾满溢、无拖挂保洁倾倒不少于2次清洗2次——道路清扫无灰尘保洁清洁数次———墙柱除尘无积灰、污渍—清抹（2米以下）—清抹（2米以下）—垃圾箱无积灰——清抹数次——22）卫生间区域项目工作内容标准频率循环日周月季卫生洁具清洁、擦拭保持清洁、无水迹、无头发、无异味、无积垢。—大清洁一次冲洗二次—墙面四角清扫、擦拭保持干燥、无蛛网、地面无脚印、无杂物。推尘——抛光一次—镜子（如有）清洁、擦拭保持明净、无灰尘、无污迹、无水迹。每2小时一次————金属器具清洁、擦拭保持光亮、无浮灰水迹无锈斑。每2小时一次————卫生用具清洁、擦拭保证齐全、无破损。每小时一次—清洗一次——环境喷洒保持洗手间内空气清新。—常规保养一次———33）其它公共设施项目工作内容标准频率循环日周月季洗碗区清洁保持清洁、整齐每小时1次——大清洁一次—楼面垃圾箱清洁放置整齐，套上垃圾袋，保持四周整洁。无异味。—每天一次———墙面及走道设施、门框、通风口灯管清扫，除尘保持干净、无积灰。保洁————楼梯台阶清扫、擦拭保持清洁，做到无污物，无垃圾，扶杆保持光亮、无积灰。保洁常规保养1次———电梯梯门清洁、除尘保持光洁、明亮，电梯轿厢及四壁地面干净、整洁。保洁————((三))、公共绿地和室内绿化管理1、服务需求13/19（1）人员组织，派专人负责留意公共绿地和室内绿化的生长情况，发现问题及时与专业的绿化管理单位联系。做好每月专业的绿化管理单位维护登记工作，台帐整理。随时留意拾除草坪、花丛内纸屑、果皮等杂物。人员由保洁组兼，不设脱出专岗。（2）服务内容：观察花草树木生长正常，叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。室内花、苗木、盆栽及室内摆花等应按时擦拭，保证其鲜亮、造型美观、无枯枝败叶。2、监督质量标准(1)庭院绿化养护标准项目服务要求总要求一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率100%。绿地设施及硬质景观保持常年完好。植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛。修剪年普修8遍以上，草屑即时清，切边整理3次以上，草坪常年保持平整、边缘清晰，草高度不应超过9cm。树冠完整美观，分枝点合适，枝条粗壮，无枯枝死杈；主侧枝分布匀称、数量适宜、修剪科学合理；内膛不乱，通风透光。树、乔木类要求树冠圆整、树势均匀，45度剪口靠节光滑。针叶树应保持明显顶端优势。花灌木开花及时，株形丰满，花后修剪及时合理、无残花。绿篱修剪要保持观赏面枝叶丰满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观。草坪修剪不能超过5㎝、平整无杂草、无缠绕、无空秃，及时切边，草坪边缘线清晰。灌溉常年保持有效供水，草地充分生长，用覆沙保持调整，保持地形平整，排水流畅。中耕除草、松土年中耕除草、疏松表土10次以上，土壤疏松通透，无杂草。施肥按植物品种、生长、土壤状况，适时、适量施肥。年普施基肥不少于1遍，花灌木追复合肥2遍，充分满足植物生长需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒头状。土壤理化性状：PH值6.0-7.5，Ec值(mS.㎝ˉ)0.5-1.5。病虫害防治预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标。植物、草皮无病斑、无成虫。植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、虫囊、休眠虫体及越冬虫蛹。扶正、加固按规范做好综合防护措施，及时扶正加固。其它绿草如茵，绿期在250以上，斑秃黄萎<5%。无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）。无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头。无积水，无干旱。(2)室内盆花租赁服务标准区域所有指定位置的绿化养护要求：制定详细的绿化养护实施方案；对绿化、苗木、盆花的养护应由专业养护工进行，保证绿化、苗木、盆花的正常生长。绿化养护和绿化租赁监管，保洁部建立和完善绿化养护管理技术档案，方便总结、分析和改进工作。建立完整的绿化养护技术档案，内容包括绿地内花草树木的编号、来源、树种（含名称、别名、学名、科属、产地、习性、用途等内容）、规格、栽种年月、生长势、日常养护措施、管护成效和自然条件、单项技术资料、统计报表、调查情况、总结报告等。及时收集、积累、整理、分析和总结经验，分类整理，装订成册，编好目录，分类归档。监督出租部门每周对盆景绿化进行养护，浇水、除尘，修剪杂叶；每年不少于四次对绿化进行集中更换；每周一次对绿化进行列保，及时更换生长不良的盆景及按照业主喜好更换绿化品种。3、绿化养护工作计划序号季节养护工作内容12月开始修剪草坪，同时搂去枯草，疏根松土，并撒草坪复合肥，随后草坪和连续浇灌返青水。23月草坪及模纹喷洒3—5度的石硫合剂或波尔多液杀菌、杀虫卵。早春对花灌木进行梳理，大树疏枝修剪。树木灌水的同时施有机肥，促进树木发芽。34月4月初清除绿地杂草，清除大叶黄杨模纹里的枯枝、黄叶，结合草坪生长情况做一次修剪。4月中旬，陆续在原栽花地段栽草花，迎接“五一节”。4月下旬，拆除防寒设施，草坪追肥，平均5天浇一次透水。45月5月上旬—中旬，连续3次喷洒杀菌剂“甲基托布津”或“百菌清”，600—800倍防治褐斑病、枯萎病。随后喷洒杀菌剂“敌敌畏”或“1605”，1200—1500倍，防治黄杨卷叶螟。修剪及浇水等工作同步进行。5月下旬，主要清除大树的萌蘖枝、枯死枝，同时防治大树的蛀干害虫。56月由于高温少雨，是草坪粘虫以及大树美国白蛾多发期，用药物及人工方法集中消灭害虫。对区域内的模纹进行整形修剪。加大施肥频率，同时加强浇水及修剪工作。67-8月进入高温、多雨季节，病虫害频繁发生，要加强药物喷洒次数。在管理方面，首先必须修剪及时，草坪高度不得超过8公分。其次，浇水要避开中午，在早晚进行。尽量不施肥，加强草坪疏根松土工作。8月中下旬，连续3—5次喷洒600倍“粉锈宁”，防止锈病的大面积发生。79月草坪进入旺盛生长期，应多施磷肥、钾肥，少施氮肥。同时加大浇水量及浇水频率，促进草坪生长健壮，以利越冬。逐步更换枯败草花，迎接“十一”国庆节。810月加强对草坪浇水、施肥，延长绿期。对模纹、大树普遍施一次有机肥。根据气温情况，大树灌防冻水，随后封坑。911-12月11月上旬准备材料，对应防寒苗木，打防风障，同时原有大树加固支架。注意防火工作。备土，备肥。10其它全年对绿地进行保洁，及时清除绿地、模纹内的石块、枯枝落叶等杂物。二、对服务内容的补充1、乙方提供合同有效期内所有物业员工四季基本工作服。2、若遇第三方举办大型活动，需临时增加服务人员，甲方可提前三天通知乙方，费用结算由双方另行协商一致后执行。3、甲方根据《上海油画雕塑院物业考评分表》（详见下文）对乙方进行考核，甲方有权根据考核结果扣除乙方当前物业服务费中相应的费用。双方也可根据实际情况对表单样张进行修正。4、乙方负责处理院内的生活垃圾、餐厨垃圾、以及每季度6吨（2车）建筑垃圾，建筑垃圾超出部分的处理费用在发生前乙方应告知甲方，经甲方书面确认后由甲方承担（费用根据环卫部门所定标准支付）。三、对费用支付的补充履约保证金：乙方应将履约保证金（约合同总金额的8‰），共计人民币79000元（人民币柒万玖仟元整），汇入甲方账户，按照考核结果结算后返还。乙方因该项目应向甲方支付的违约金、损失赔偿费用等，可在履约保证金中直接扣除。合同约定服务期满后，如无其他问题，甲方将履约保证金于期满后1个月内无息返还乙方。四、因履行原合同及本补充协议而产生的争议，双方应友好协商解决。协商不成的，提交甲方所在地法院诉讼解决。五、其他约定其他未尽事宜，双方可另行协商。三、合同文件的组成和解释顺序如下3.1本合同执行中双方共同签署的补充与修正文件及双方确认的明确双方权利、义务的会谈纪要；3.2本合同书；3.3.本项目中标或成交通知书；3.4乙方的本项目响应文件；3.5本项目征集文件或征集文件中的采购需求；3.6其他合同文件（需列明）。上述文件互相补充和解释，如有不明确或不一致之处，按照上述文件次序在先者为准。同一层次合同文件有矛盾的，以时间较后的为准。四、管理服务的质量标准、权利瑕疵担保、检查与考核4.1管理服务的质量标准4.1.1乙方应在本合同履行期限内，按合同约定的质量标准和要求为甲方提供物业管理服务，对本物业的管理服务达到甲方在征集文件中提出的、乙方在响应文件中承诺的以及在管理服务方案中具体表明的质量标准，并接受甲方监督及检查、考核。4.1.2征集文件规定的规范及要求明确的，乙方所提供的服务标准及质量要求应当符合征集文件规定的规范及要求，且应不低于国家强制性标准。4.1.3征集文件规定的规范及要求不明确的，乙方的服务标准及质量要求应按照最新的国家、地方标准或行业标准或企业标准确定，均有标准的以高者（严格者）为准。没有国家、地方标准、行业标准或企业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准确定。4.1.4乙方所提供的物业管理服务还应符合上海市之有关规定。4.1.5乙方应建立和完善履行合同的内部质量保证体系，并依照甲方要求提供其相关内部规章制度，便于甲方的监督检查。4.1.6乙方应保证履行合同的人员数量和素质、软件和硬件设备的配置等符合其在响应文件中所作的响应及承诺，并应接受甲方的监督检查。4.2权利瑕疵担保4.2.1乙方保证对其提供的服务享有合法的权利，甲方接受乙方服务不会因此而侵犯任何人的合法权益。4.2.2乙方保证其提供服务没有侵犯任何第三人的物权、知识产权和商业秘密等权利。4.2.3如所提供服务构成上述侵权的，则由乙方承担全部责任。4.3检查与考核4.3.1甲方有权在其认为必要时，对乙方是否能够按照合同约定提供物业管理服务进行履约检查，以确保乙方所提供的物业管理服务能够依约满足甲方之项目需求，但不得因履约检查妨碍乙方的正常工作，乙方应予积极配合。4.3.2乙方按照合同文件中的约定，定期向甲方提交服务报告，甲方按照合同文件中的相关约定进行定期考核，甲方将根据考核结果决定是否支付费用及续签合同。4.3.3合同履行期间，甲方有权将履行过程中出现的问题反馈给乙方，双方当事人应以书面形式约定需要完善和改进的内容。4.3.4合同期满或者履行完毕后，甲方有权（包括依法邀请国家认可的质量检测机构参加）按照合同约定的标准，组织对乙方履约情况的考核。五、物业管理服务费的支付5.1合同金额15/19本合同项目物业管理服务费用金额见本合同主要要素，除按合同文件规定的暂列金额部分按实际发生情况进行结算外，与达到本合同文件规定要求与标准完成本物业服务项目有关的所有费用应包含在合同金额中，委托人不再另行支付任何费用。5.2付款方式：（一）付款程序在乙方完成物业管理服务各项工作，经甲方考核符合要求并确认无误后，由甲方组织向乙方支付。所有支付由甲方收到发票后，向乙方支付。如乙方的物业管理服务工作未达到所承诺的服务标准和要求，必须经整改达标后，方可支付当期的物业管理服务费用。如经两次整改仍不合格，甲方有权终止物业管理服务合同并不再支付任何费用。（二）支付时间甲方每季度根据《上海油画雕塑院物业服务考核评分表》（见下文）对乙方进行考核，根据考核结果支付物业管理费。乙方应按甲方要求开具合法有效的发票，甲方收到发票后10个工作日内向乙方付款。考核内容考核项目分值内容要求基本要求（2020分）岗位出勤5严格按照合同规定的岗位要求，按时足额上岗，不得缺岗劳动纪律10遵守劳动纪律，不迟到早退；在岗期间不得擅自离岗脱岗；不得在岗上随意集聚、谈笑聊天、接听私人电话、玩游戏1、迟到早退，每出现一例扣1分；2、在岗期间，未上报领班，有离岗脱岗现象，每出现一例扣1分；3、在岗上谈笑或集聚聊天，接听私人电话，玩游戏，有损院形象的行为，每出现一例扣1分。仪表仪容5着装统一规范、整洁，鞋统一色系；头发梳理得体，女员工长发束起，男员工头发后面不过衣领，两侧不过耳；女员工面部淡妆，男员工不蓄胡须；指甲长短合适、清洁，不涂有色指甲油；不戴式样夸张、色彩鲜艳饰物；标准服务站姿、坐姿1、上岗未按规定标准着装，每出现一例扣1分；2、头发梳理夸张，长发束起，男员工留长发，每出现一例扣1分；3、浓妆或彩妆、蓄留胡须、留长甲、涂有色指甲油、戴夸张饰物等，每出现一例扣1分；4、未按标准服务站姿、坐姿服务，且出现不雅行为的举动，每出现一例扣1分。工程、服务（3030分）岗位技能101.工程人员熟悉本岗位职责、操作规程工程人员对本岗位职责、设备操作规程生疏，违规处扣1分2.知晓本岗位安全管理基本内容对本岗位安全管理基本内容概念模糊，违规处扣1分3.参与并通过本岗位的培训工作无岗位培训或不参加岗位培训，违规处扣2分4.知晓本岗位设备系统重要部件位置不熟悉本岗位设备系统重要部件位置，违规处扣1分5.了解接报修流程对接报修流程模糊，违规处扣1分6.了解现场设备设施的维保情况对现有设备的维保情况不了解跟踪，违规处扣1分7.了解现场设备设施的运行情况对已有设备运行情况不熟悉，违规处扣1分计划及管理51.设备维修及时率设备接报修且不及时维修，违规处扣1分，第一次书面警告整改，第二次发生扣罚200元人民币2.设备维修返修率设备维修原因导致反复维修，违规处扣1分，扣罚200元人民币3.监管维保厂方工作质量对维保厂方跟进不及时，违规处扣1分4.应急预案处理办法无应急预案或对应急预案模糊，违规处扣1分，扣罚300元人民币日常工作51.完成院公共区域、行政楼日常消防巡检无消防巡检记录或缺失巡检等问题，扣除2分，第一次书面警告整改，第二次发生扣罚500元人民币2.院内施工，工程人员实时现场监管、用电安全监管现场无人监管或用电不安全，扣1分3.建立完整的维保、维修档案维保、维修资料缺失，扣除1分，扣罚200元人民币4.值班人员需实时检查现场设备值班人员违反设备操作规程，违反安全纪律，扣除3分，扣罚500元人民币用车管理51、根据院出车申请单指派驾驶员完成日常出车工作1、驾驶员未按照出车申请单规划时间完成出车任务，扣1分2、驾驶员未遵守国家法律法规，引起交通事故，损坏院公务用车，扣3分16/192、完成院公务用车日常加油、清洁、维保、年检1、院公务用车清洁程度严重不达标的，扣1分，扣罚人民币200元2、未完成维保工作，造成车辆在使用过程中损坏的，扣2分，扣罚人民币200元3、未配合办公室完成年检工作，扣5分，扣罚人民币500元。变配电系统5配电柜外表完好，系统运行正常；操作机构功能齐全、指示灯、表计等显示正常有效；断路器操作可靠、自切功能正常有效；变压器运行正常；模拟显示屏及直流电源操作柜运行正常；各类高压用具齐全、有效；各类操作票及规章制度齐全1.工作日志记录不齐、记录不完整，每项扣1分，第一次书面警告整改，第二次发生扣罚200元人民币2.未持证上岗的每次扣1分，扣罚人民币500元。会务服务（55分）会务服务5在会前、会中及会后提供相应的物品准备、茶水服务及收尾工作，协助完成会场保洁和设备调试等。1、服务人员未及时提供服务的扣1分2、与会人员投诉一次扣1分，扣罚200元人民币环境保洁（2525分）地面清洁（办公区、展区、室外），包括地毯清洁、清洗10无污迹、无积灰、无脚印、无积水、无垃圾卫生间（地面、墙面、天花、隔断及门锁、座便器及水箱、小便斗、盥洗台及水嘴、镜子等）无污迹、无积水、无垃圾、无积灰、无异味、无阻塞、镜子和洁具光亮区域大清洁（玻璃门、电梯轿厢、扶手、天花板等）无污迹、无积灰、无手印、干净、明亮、无蛛网垃圾分类收集、垃圾清运（生活垃圾、建筑垃圾）5负责垃圾的收集、分类和垃圾房的管理1、确保垃圾分类。保持垃圾房环境整洁、垃圾箱等设备完整完好。发现以上任何一项不符扣1分室内绿化5对室内租摆、养护工作进行监管、检查和考核。确保工作人员仪表、行为规范。1、因监管不当，造成相应后果或观众、院职工投诉一次扣2分室外绿化5对室外绿化养护工作进行监管、检查和考核，确保工作人员仪表、行为规范。1、因监管不当，造成相应后果或观众、院职工投诉一次扣2分行政综合（2020分）日常工作5建立健全各项管理规章制度，建立计划管理机制；会议的组织与实施等。1、完成规章制度的制订，并对制度的实施进行监管，管理制度不健全每例扣2分2、各类指令、信息及时传达，每延误一次扣1分。3、按时提交工作计划、总结、排班表等各类表单、数据，每延误一次扣1分。档案管理5所有相关档案资料的管理1、文件归档及时，资料堆积扣1分，资料损失、丢失扣2分；2、档案齐全，分类、编号统一、完整、规范。少一项扣1分；报修受理5有完善的报修受理流程1、报修信息传达不及时，扣1分；2、报修记录不及时、不清楚，扣1分。突发事件应急处置管理5制订各类突发事件的处理预案，并实施演练；服从馆方的统一调度，协助管理方及其他部门实施应急服务。1、配合办公室进行突发事件处置，处置不及时的每次扣2分；扣罚200元人民币2、按计划进行突发事件演练，组织实施不及时每次扣2分。合计：100100备注上海油画雕塑院上海延吉物业管理有限公司考核人：确认人：5.3税费与合同有关的一切税费，均已包含在上述合同金额中。六、履约保证金6.1在签署本合同之前，乙方应向甲方提交一笔合同第2.5条规定的履约保证金。履约保证金可以采用支票、汇票、本票或者甲方认可的银行出具的履约保函，前述相应票据及保函的期限应覆盖自出具之日起至完成服务且验收合格之日止的期间，如未覆盖需重新按合同规定提交。乙方提交履约保证金所需的有关费用均由其自行负担。6.2如乙方未能履行本合同规定的任何义务，则甲方有权从履约保证金中得到补偿。履约保证金不足弥补甲方损失的，乙方仍需承担赔偿责任。6.3履约保证金（全额或扣减后剩余金额部分）在按本合同规定验收合格后15日内退还乙方。上述履约保证金的“退还”是指：履约保证金采用支票、汇票、本票形式出具的，票据已兑付（或贴现或背书转让）的，退还方式为甲方将相应金额的钱款以银行转账方式无息退还至乙方账户，未兑付（或贴现或背书转让）的则将相应票据原件退还乙方；采用银行保函形式出具的，则甲方在前述期间内退还乙方提交的银行保函原件。6.4除合同规定情形外，如果因甲方自身原因未能按照前述规定期间向乙方退还相应履约保证金，甲方应以应退还履约保证金数额按人民银行同期存款基准利率按日向乙方承担利息损失，直至上述履约保证金退还乙方。七、双方权利义务7.1甲方的权利义务7.1.1审定乙方编制的物业管理服务方案、年度管理服务计划、年度维修计划和有关费用预算等，监督乙方管理服务工作的实施。甲方有权按照合同约定和法律规定的标准规范，对乙方实施的物业管理服务提出修改和变更建议。7.1.2负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，便于乙方开展工作。17/197.1.3制定、审议、修改物业管理区域共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。审核涉及本物业公共部位固定资产配置、绿化和设备改造等事项，并根据批准的方案委托乙方实施。7.1.4对物业管理服务质量进行监督检查和考核，对不符合质量标准的管理服务要求乙方整改落实。7.1.5为乙方的管理服务提供合同文件规定的工作条件，包括办公用房、设备工具库房（包含合同文件规定应由甲方提供的相关工具、物料）、员工更衣及休息场所等，以及甲方掌握的物业管理服务所必需的图、档、卡、册等资料。7.1.6对乙方的节能工作进行指导，下达有关物业年度节能指标，督促乙方加大节能管理力度，提高用能设施设备的能源利用效率。7.1.7根据有关部门的要求，指导、协调乙方妥善处理与物业管理服务相关的控烟、爱国卫生、垃圾分类处理等工作。7.1.8定期召开协调会议，与乙方沟通协调物业管理服务相关事宜，组织实施第三方物业管理服务满意度测评，配合乙方提升本物业的服务质量。7.1.9加强对机关工作人员的安全教育，并遵守有关安全规定。7.2乙方的权利义务7.2.1在承接物业时，对物业工程技术档案资料、共用部位、设施设备等进行查验,并做好书面确认工作；对所有图、档、卡、册等资料应做好管理和建档工作。7.2.2在本物业管理服务区域设立专门机构负责物业的日常管理工作，并按要求委派符合岗位资格要求的人员履行本合同。7.2.3根据法律法规的规定及本物业的实际情况开展物业管理服务，编制物业管理服务方案、年度管理服务计划、年度维修养护计划和合同文件规定应由甲方承担的相关费用预算，报送甲方审定。7.2.4保证从事本物业管理服务项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质，做好从业人员有关政治素养方面的审核。如需调整主要管理人员及技术骨干应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应在接到甲方变更在岗人员要求后及时作出调整。7.2.5非经甲方书面许可，不得改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用途；不得占用、挖掘物业管理区域内道路和场地；确因工作需要，乙方应事前以书面形式向甲方提出申请并经同意后，方可实施，施工不得影响机关工作秩序。7.2.6对有违反或影响本合同执行，包括影响机关正常办公秩序的行为，乙方应及时整改，对相关责任人员应按甲方要求及时撤换。7.2.7协助甲方做好物业管理区域内各项节能、环保、垃圾分类等管理工作，对物业管理服务人员进行节能、环保、垃圾分类等管理专业培训，加大节能管理力度，完成甲方下达的物业公共部位年度节能指标。7.2.8乙方应协助甲方做好本物业管理区域的安全生产和事故防范工作，对从事本物业的从业人员应进行安全操作培训；遵守有关环境保护和职业健康管理职责要求。根据甲方要求，采取详细的事故防范措施，制定应急预案，并组织演练，避免发生安全事故。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，及时向甲方报告，保护好现场、协助做好处置工作。7.2.9按要求组织成立服务质量监督检查部门，定期对物业管理服务质量进行内部监督检查，及时向甲方通报本物业管理服务区域有关物业管理服务的重大事项，稳步提升物业管理服务质量。7.2.10根据征集文件要求及响应文件的承诺投保相关保险。7.2.11乙方应在年底前向甲方提交物业管理服务年度总结报告；合同期限届满前，乙方应向甲方提交物业管理服务总结报告；合同期限届满且不再续签新合同时，乙方应向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料，并填写移交清单，由双方签收；全部手续完成后签署物业移交确认书。八、守法及保密、廉洁条款8.1遵守法律8.1.1甲乙双方在履行合同期间需遵守国家和本市有关法律法规和行业规范标准要求，对法律法规文件规定的物业管理服务单位需要获得的许可证、执照、证件、批件等，乙方需依法取得，并且在合同期间保证前述许可、证照的有效性，及相应的资质等级不降低。8.1.2乙方应按时向所雇用人员发放工资，并按照规定缴纳社会保险及办理有关保险（如雇主责任险、公众责任险等），依法缴纳相应税费。8.2保密责任8.2.1甲乙双方在履行本合同过程中，所提供、接触、知悉的对方相关仍处于不为公众所知悉或尚未主动对外公开的信息（包括但不限于有关人员、技术、经营、管理等方面的各类信息），均为本条款项下双方所应恪守保密义务所针对的对象，即使该等信息未能在本保密条款的约定中穷尽。8.2.2甲乙双方在合同中专辟本保密条款及签订保密协议作为合同附件，视为双方已就相关需保密信息采取了必要、适当的保密措施。在履行本合同的过程中，除须配合司法调查的情形外，在未征得对方书面同意之前，甲乙双方均负有保密义务，不得向第三方泄露、披露、透露或促使第三方获得前述应当保密的信息。8.2.3违反保密义务的，视为严重的根本违约行为，除应按合同约定承担有关违约责任外，还应当承担由此导致的行政乃至刑事法律责任，并应承担损失赔偿责任。8.2.4保密的内容包括但不限于书面、电子数据等承载保密信息的各种形式。8.2.5前述保密义务条款为独立条款，不因本协议的解除、终止而失效。8.3廉政责任8.3.1甲乙双方在物业项目招投标和履约过程中应严格遵守相关廉政建设法律法规和工作纪律要求，严格履行合同义务。双方签订的廉政协议作为合同附件。8.3.2乙方应当守法诚信，保证服务能力及服务质量，不得与甲方恶意串通操纵政府采购活动。8.3.3甲方不得接受乙方组织的宴请、旅游、娱乐，不得收受礼品、现金、有价证券等，乙方亦不得向甲方提供或报销前述费用以及其他应当由个人承担的费用。若甲方工作人员要求乙方给予其任何形式的不正当利益，或发现甲方工作人员违反前述原则的行为，乙方应当及时向甲方举报的，并提供相关证据给甲方，甲方经查实后作出处理，并为乙方保密。8.3.4乙方承诺并且确认，违背本条款的廉洁及诚信义务，将被视为严重的根本违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任，并对造成的损失承担赔偿责任。九、物业管理用房甲方根据相关要求向乙方提供的物业管理用房建筑面积为平方米，位于。物业管理用房属业主所有，供乙方在本合同期限内使用，但不得改变其用途。十、违约责任10.1乙方按合同约定的质量标准履行物业管理服务职责而甲方逾期支付物业管理服务费用的，应当按照未付服务费用的千分之一（1‰）按日计收延迟付款滞纳金，直至足额支付服务费用时止。但延迟付款滞纳金的最高限额不超过合同价的百分之五（5%）。一旦达到延迟付款滞纳金的最高限额，乙方有权提前终止合同，并有权就由此造成损失向甲方主张赔偿或补偿。10.2乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方在双方协定期限内达到甲方或第三方评估机构认定的管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用；乙方延迟履行超过30日的，甲方有权解除本合同。10.3乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，乙方应按实赔偿，并向甲方支付违约金，违约金最高为合同金额的5%；因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权解除合同并根据情况向乙方追回已付合同款项及追索最高为合同金额5%的违约金。10.4因乙方原因导致重大火灾、失窃等事件或其他违反法律、法规和规章规定的行为的，甲方有权解除合同，并要求乙方按合同10.3条承担违约金并赔偿相关损失。10.5合同履约过程中，未经甲方同意，乙方自行对响应时及合同中承诺的主要管理人员安排情况进行变动的、就合同项下的全部或部分义务进行转让或未按合同约定分包的、擅自中止合同履行的、履约过程侵害了包括甲方在内任何人合法权益及其他不适当履行本合同的违约情形，将按照合同10.4条的违约责任处理，情况严重者（如：未按甲方要求限期改正的），甲方有权终止合同。十一、不可抗力11.1如果合同各方因不可抗力而导致合同实施延误或不能履行合同义务的话，不应该承担误期赔偿或不能履行合同义务的责任。11.2本条所述的“不可抗力”系指那些双方不可预见、不可避免、不可克服的事件，但不包括双方的违约或疏忽。这些事件包括但不限于：战争、严重火灾、洪水、台风、地震、国家政策的重大变化（如突发应急事件，政府采取应急措施的），以及其它双方商定的其他事件（如黑客攻击、系统崩溃、互联网灾难等）。11.3在不可抗力事件发生后，当事方应尽快以书面形式将不可抗力的情况和原因通知对方，并在15日内将有关当局出具的不可抗力证明文件发送给另一方确认。合同各方应尽实际可能继续履行合同义务，并积极寻求采取合理的方案履行不受不可抗力影响的其他事项。合同各方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。11.4当不可抗力情形终止或消除后，受影响的一方应尽快以电话或传真通知对方，并以EMS证实；18/1911.5受不可抗力影响方应尽一切努力减少因不可抗力而产生的损失，否则应对扩大的损失承担责任；11.6如不可抗力延续超过45日以上（含本数）时，双方应通过友好协商解决本合同的执行问题，并应尽快达成协议。十二、合同终止、中止、变更12.1合同终止12.1.1违约终止合同12.1.1.1在甲方针对乙方违约行为而采取的任何补救措施不受影响的情况下，甲方可在下列情况下向乙方发出书面通知书，提出终止部分或全部合同：（1）如果乙方未能在合同规定的限期或甲方同意延长的限期内提供服务。（2）如果乙方的行为构成根本违约。（3）如果乙方未能履行合同规定的其它任何义务。12.1.1.2如果甲方根据上述的规定，终止了全部或部分合同，甲方可以依其认为适当的条件和方法另行购买与为提供服务类似的服务，乙方应对甲方另行购买类似服务所超出的那部分费用负责。但是，乙方应继续执行合同中未终止的部分。12.1.1.3如果乙方在履行合同过程中有不正当竞争行为，甲方有权解除合同，并按《中华人民共和国反不正当竞争法》之规定向有关部门举报，追究其法律责任。12.1.2破产终止合同如果乙方破产、进入解散或清算程序，或丧失清偿能力（包括但不限于被有关部门列入执行黑名单、失信被执行人名录等情形），视为乙方已无法履行本合同项下义务，甲方可在任何时候以书面形式通知乙方终止合同而不给乙方赔偿与补偿。该终止合同将不损害或影响甲方已经采取或将要采取的任何向乙方追究违约责任及追讨损失的行动或补救措施的权利。12.1.3不可抗力终止合同如因发生不可抗力事件导致合同无法履行的，或延迟履行会给一方或双方造成严重利益损害的，双方可协商终止本合同履行，双方互不承担违约及赔偿责任，但仍应就已履行部分进行费用结算。12.2合同中止12.2.1除合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的情形外，双方当事人不得擅自中止合同。12.2.2若发生不可抗力事件，但合同仍有继续履行可能的，双方当事人可协商中止履行本合同全部或部分内容。12.3合同的补充、变更12.3.1甲方需追加与合同标的相同服务的，在不改变合同其他条款的前提下，可以与乙方协商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不得超过本合同采购金额的百分之十。12.3.2除合同规定情形外，双方不得擅自变更合同。合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的，双方应当变更。有过错的一方应当承担赔偿责任，双方都有过错的，各自承担相应的责任。十三、合同转让和分包13.1乙方应完全、适当履行本合同项下义务，乙方不得转让或部分转让其应履行的合同义务。13.2若根据征集文件规定可以采用分包方式履行本合同项下非主要部分合同义务的，乙方在其响应文件中明确说明分包并载明分包承担主体的，可进行分包，除了前述情形外，乙方一律不得进行对外分包。13.3乙方应书面通知甲方本合同项下所授予的所有分包合同。乙方与分包单位签订分包合同前，应将副本送甲方认可。分包合同签订后，应将副本留存甲方处备案。若分包合同与本合同发生抵触，则以本合同为准。13.4乙方所选定的分包单位，必须具有相应的专业资质。乙方所签订的分包合同的服务标准不得低于本合同的服务标准，并对分包单位的服务行为向甲方承担连带责任。分包单位不得将分包项目再次转包。13.5分包合同不能解除乙方在本合同中应承担的任何义务和责任。乙方应对分包项目派驻相应监督管理人员，保证合同的履行。分包单位的任何违约或疏忽，均视为乙方的违约或疏忽。十四、争议解决方式14.1双方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解；也可（请在选择项中打“√”）□提请上海仲裁委员会仲裁。□向甲方所在地法院提起诉讼。14.2在仲裁或诉讼期间，除正在进行仲裁或诉讼的部分外，本合同的其它部分应继续执行。败诉一方应当承担包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用等。14.3本合同中双方的地址、传真等联系方式为各自文书、信息送达地址。以专人传送的，受送达人签收即构成送达；以邮件或快递形式送达的，对方签收、拒签、退回之日视为送达；如以传真形式送达，则以传真信息发送确认之日视为送达。前述地址同时也作为双方争议发生时的各自法律文书送达地址（包括原审、二审、再审、执行及仲裁等），变更须提前书面通知对方，原送达地址在收到变更通知之前仍为有效送达地址。十五、其他15.1本合同于双方在上海市政府采购云平台通过数字证书签订采购合同或纸质合同经双方签字、盖章，并且甲方收到乙方提供的履约保证金（如有）后生效。15.2本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，并通过上海市政府采购云平台报上海市财政局备案。15.3本合同附件与合同具有同等效力。签约各方：甲方：上海油画雕塑院乙方：上海延吉物业管理有限公司（盖章）（盖章）法定代表人或其授权委托人（签章）：法定代表人或其授权委托人（签章）：方明周强签约时间：19/19
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「采购合同公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含采购合同公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。上海项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
