苏州市直管公房委托管理采购合同公告（苏州市姑苏区住房和建设委员会2025）
一、合同编号：JSZC-320508-SZWH-G2025-0006001
二、合同名称：2025-2026年度姑苏区直管公房委托管理单位彩香片、山塘片直管公房合同
三、项目编号(或招标编号、政府采购计划编号、采购计划备案号
等、如有)：JSZC-320508-SZWH-G2025-0006
四、项目名称：2025-2026年度姑苏区直管公房委托管理单位
五、合同主体
采购人（甲方）：苏州市姑苏区、苏州国家历史文化名城保护区住房和建设委员会（机关）
地址：苏州市姑苏区平川路510号
联系方式：15850160300
供应商（乙方）：苏州市留园房产置业有限责任公司
地址：江苏省苏州市姑苏区后宝元街18号
联系方式：18912631822
六、合同主要信息
主要标的信息：2025-2026年度姑苏区直管公房委托管理单位彩香片、山塘片直管公房
规格型号（或服务要求）：2025-2026年度姑苏区直管公房委托管理单位彩香片、山塘片直管公房
联系方式：18912631822
主要标的数量：1
主要标的单价：8500000.00元
合同金额：0万元
履约期限、地点等简要信息：2年
采购方式：cgfs001
七、合同签订日期：2025-03-31 00:00:00
八、合同公告日期：2025-04-01 10:00:31
九、其他补充事宜：
采购包8.pdf
2025-2026年度姑苏区直管公房委托管理单位服务合同采购编号：JSZC-320508-SZWH-G2025-0006项目名称：2025-2026年度姑苏区直管公房委托管理单位标段号：:采购包8采购单位：苏州市姑苏区住房和建设委员会签订日期：2025年3月1合同文本项目名称：2025-2026年度姑苏区直管公房委托管理单位采购包号：JSZC-320508-SZWH-G2025-0006（采购包8）甲方：苏州市姑苏区住房和建设委员会负责人：姜伟联系方式：0512-68723610地址：苏州市姑苏区平川路510号文书送达地址：苏州市姑苏区平川路510号乙方：苏州市留园房产置业有限责任公司负责人：张顺利联系方式：13806137763地址：江苏省苏州市姑苏区后宝元街18号文书送达地址：江苏省苏州市姑苏区留园路139号根据苏州市姑苏区政府采购招标编号JSZC-320508-SZWH-G2025-0006、招标文件及中标人的投标文件和中标通知书，甲乙双方就此次中标的事宜，签订本合同书。一、项目名称及服务内容、范围1、项目名称：2025-2026年度姑苏区直管公房委托管理单位2、服务内容、范围：详见采购文件二、价格与支付：1、合同暂定金额为人民币捌佰伍拾万元整（￥850万元），优惠率（0.5%）乙方年度综合考核管理费用（租金管理费用+其他费用）×折扣（即：1-优惠率）+奖励金-管理费用扣减。总价应包括而不限于人工费、材料费、施工机械使用费、措施费管理费、风险费以及成交服务费、利润、税金、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等完成本项目的各项应有费用。所报价格在合同实施期间不因市场变化因素而变动。2、支付方式22.1合同签订后一个月内，支付合同额的30%作为预付款。2.2每季度按实际租金收缴情况，支付直管公房委托经营管理的费用分配中租金收缴管理费用部分×折扣（即：1一优惠率）；2.3每年年底按《姑苏区直管公房委托管理工作考核细则》考核结果支付各项费用。2.4在签订合同时，乙方明确表示无需预付款或者主动要求降低预付款比例的，甲方可不适用上述关于预付款的规定。2.5数字人民币支付。乙方账户信息如下：开户银行：交通银行数字钱包ID:00921059025000042.6乙方要求付款时应提供以下资料：A、合格的发票B、根据《姑苏区直管公房委托管理工作考核细则》由双方确认的《季度考核表》、《年度考核表》等材料；三、合同内容：为切实加强直管公房管理，提高直管公房居住房的管理质量和服务水平，提升直管公房非居住房的经营管理效益，更好地服务民生，实现国有资产保值增值，就甲方委托乙方作为管理单位负责直管公房租金缴纳、资产管理、修缮维护等日常管理事项。经甲乙双方经友好协商，在自愿、平等和互利的基础上，达成如下条款：第一条定义除非本协议条款另有约定或上下文另有所指，本协议中有关名词的定义如下：1.1“直管公房”是指资产权属划转至姑苏区住房和建设委员会（包括产权拟由苏州市住房和城乡建设局划转至姑苏区住房和建设委员会的）并由其管理的直管公房居住房及非居住房屋”；1.2“管理单位”是指依照中华人民共和国法律在中国境内依法设立并且有效存续的具有独立法人资格的公司，受姑苏区住房和建设委员会委托，负责直管公房日常管理事务的单位”；1.3“承租人”是指合法租用直管公房的市辖区居民或甲方指定的单位。31.4“租金”指直管公房的居住房租金、非居住房租金、居住房转租增收租金及追回的欠租等。1.5“租金净收入”指租金收入扣除退宗教包经租费用、税金等的余额。第二条委托经营管理范围自甲乙双方签署委托经营管理协议并生效之日起，甲方将其管理的直管公房委托乙方经营管理。第三条委托经营管理期限委托经营管理期限为2025年4月1日至2027年3月31日，除甲乙双方另有约定外，委托经营管理期限届满，委托经营管理协议自然终止。第四条甲方的权利和义务1.贯彻落实直管公房管理的政策和措施，对乙方实施的直管公房经营管理行为进行指导、检查和监督。2.制定《姑苏区直管公房委托管理工作考核细则》（详见附件），由甲方指定的苏州市直属房屋所对乙方的经营管理工作进行年度考核打分。最终考核细则按甲方年度实际重点工作进行调整。第五条乙方的权利和义务乙方在委托经营管理期间应按本协议及直管公房相关文件规定履行管理职责，维护甲方和承租人的合法权益，规范直管公房管理秩序，具体包括：（一）租金管理1.收缴居住房租金和转租增收租金至甲方指定账户，摸清和掌握居住房转租房屋数量，确保完成租金收缴指标，清理和催缴历史欠租。2.收缴非居住房租金至甲方指定账户，调研非居住房市场租金水平，按照集体会办意见核定和收缴非居住房及非居住用途房屋租金，清理和催缴历史欠租。3.办理直管公房租赁诚意（保证）金的收缴和退付手续办理。4.做好直管公房居住房租金减免的调查、初审。5.做好直管公房租金的汇集缴交、票据校领、报表编报等工作。6.提高线上方式收租的比例，推进银行托收（代扣）手续的办理工作。（二）租赁经营管理1.做好直管公房租赁关系的确立、变更、解除等具体租赁业务。42.做好直管公房居住房租赁协议的签订、《租赁证》核发、更换，配合电子《租赁证》的开发、推广工作。3.做好直管公房居住房使用权有偿转让房屋的踏勘和认定。4.做好直管公房非居住房租赁协议的签订。5.推广非居住房“古建筑综合险”、“财产基本险”的投保工作。（三）资产管理1.承办直管公房的资产清查、面积核准、使用权收回、移交房和失管房接管等具体事宜，办理产证和补办土地权证缺失房屋的面积测绘和权属登记申请手续。2.履行直管公房资产看管义务，防止房屋灭失、被侵占、失管和破坏等现象的发生。对于申请式退租、房屋收回等形成的空置房建立空置房屋台账并及时更新，同时做好空置房屋、公共楼道区域的保洁。3.配合房屋征收（搬迁）项目中直管公房的资产调查和产权、租赁数据提供，配合甲方落实被征收（搬迁）直管公房的补偿安置，催讨征收（搬迁）补偿欠款，按规定程序办理直管公房退租、产权注销等手续，配合做好公房置换项目有关工作。（四）修缮管理1.开展直管公房日常巡检和专项安全检查，受理承租人的养护、报修申请。2.实施直管公房日常养护和线上备案工作。3.根据直管公房房屋状况，配合编制直管公房单项修缮、中修、大修等修缮计划，配合拟定工程修缮方案，并在相应建设程序完成后配合推进组织实施，另行签订调查服务合同的除外。4.负责建立修缮房屋的影像资料（前后对比）台账，将房屋外观形态数据资料录入公房管理信息系统。5.负责修缮工程实施过程中各种关系的协调处理。6.对修缮工程实施监督和管理，保障安全文明施工、工程施工质量和施工进度监管。7.负责处置和纠正违法建设、擅自拆改房屋结构等行为，并及时向甲方报告有关情况。8.实施直管公房的解危排险，组织开展防汛防台防火工作，制定应急预案，处理各类突发事件。59.单项工程：包括上下水管、平顶维修、清理化粪池、旧电线改造等，由管理单位向区住建委申请维修方案，经审批同意后施工。10.配合甲方做好涉及直管公房的“城市更新”等专项工作。（五）安全管理1.按照安全生产责任书的要求，扎实做好安全生产的各项工作。如发生塌房、火灾以及修缮工地施工人员受伤等安全事故，按规定扣罚管理费，并视情节追究有关人员的责任。2.严格按照市、区“331”、“四类行业”等专项整治要求，一旦发现“三合一”、群租群居等情况，立即出具整改通知单督促承租人整改，并向街道、公安等部门移交相关资料，积极配合专项整治，消除安全隐患。3.分类推行房屋租赁保险制度。要求非居住直管公房中的古建筑承租人必须投保“古建筑综合险”；鼓励其他建筑的承租人投保“财产基本险”。4.督促管理人员正确使用公房管理信息系统APP开展日常巡检工作，如实记录巡检情况、准确上传巡检结果和现场照片。5.加强对不可移动文物的安全管理，根据《中华人民共和国文物保护法》《苏州国家历史文化名城保护条例》等相关法律法规的规定，按照“谁使用，谁负责”的原则，落实文物管理使用者直接责任。公房管理部门与直管公房属地管理单位签订《直管公房文控保建筑责任书》；承租人承租的直管公房属文保建筑、控保建筑的，直管公房属地管理单位应与承租人签订《直管公房文控保建筑居民责任书》，进一步落实责任书签订工作，压实文物安全管理责任。（六）档案管理1.配合做好房产档案综合管理，保证直管公房变更资料及时入库。2.配合甲方进一步完善直管公房基础数据信息化管理，及时将变更后的产权信息录入公房管理信息系统，对系统中的基础数据实行动态管理。3.严格遵守保密协议，做好房产档案的保密管理工作。防止涉及公房产权人、承租人财产和利益隐私权等有保密要求的任何信息泄露。（七）其他管理1.协助调查并办理涉及直管公房房改售房的相关手续。2.协助调查、处理直管公房的各类历史遗留问题和落实政策遗留问题。3.代为处理涉及直管公房经营管理中的各类诉讼案件。64.调查、处理直管公房经营管理中发生的群众投诉、信访以及直管公房管理、修缮中发生的各类矛盾和纠纷，在有效期限内上报处理结果并答复信访人。5.查证核实承租人擅自转租、群租和破坏性使用房屋等违章违规行为，并按公房管理规定作出相应处置。6.协助申办直管公房的不动产登记权证，并做好相关资料移交区局档案馆的工作。7.加强对直管公房承租人失信行为的监督管理，及时记录处置承租人的违约、违法搭建、破坏房屋结构、恶意信访等失信行为。8.接受区住建委决定的各项检查。9.协助办理上级有关部门交办的各项临时性工作。10.协助做好直管公房有关数据的汇总与统计。11.负责处理片区内各类历史遗留问题。第六条乙方应遵守的管理标准和要求1.认真贯彻与资产管理相关的法律、法规和规章，严格执行公房管理政策，自觉落实甲方提出的工作要求和管理措施，维护日常的直管公房经营管理秩序。2.建立健全工作制度，严格按程序办事，强化公房管理信息系统的使用和管理，规范公房管理行为。设立专职的业务部门，负责委托管理直管公房的有关租赁经营管理、房屋修缮等正常业务管理工作。（1）要进一步完善书面告知制度，凡涉及到公房起租、租金催缴、提租、租赁关系变更和终止、租赁人违章违规行为处置等直管公房管理重大事项的，应当定期和不定期以书面通知形式告知相关人。（2）要强化信息登记制度，涉及房屋报修、违章搭建、破损结构、修缮工程和房屋使用情况的日常巡查情况等信息以及历年列入修缮计划未实施解危的信息应及时登记。（3）要加强重大事项报告制度，有关资产管理、租金管理、租赁管理和修缮管理中的重大事项、疑难问题，必须及时请示汇报。（4）建立日常巡视制度，要落实专门人员按月对所管辖的直管公房进行巡视检查，巡查内容包括房屋使用情况、房屋安全情况、转租群租情况、违章搭建情况、房屋损坏破坏情况等，发现问题要及时记录、报告，并提出处置措施，跟踪处置结果，做好巡查台账。73.应严格按照招标要求，对直管公房实行专业化、规范化和社会化的经营管理，同时按照甲方的要求协助做好相关的行政管理工作。4.树立居住房的服务管理与非居住房的经营管理并重理念，在加强服务与管理的同时，加大租金收缴力度，强化非居住房的经营措施，提升直管公房管理效益。5.不得以任何理由截留、挪用直管公房租金，不得以任何名义擅自转租直管公房赚取差价、不得纵容和参与租赁证私下交易，不得在经营管理和养护修缮工作中乱收费、乱摊派。6.履行直管公房安全管理责任，保障直管公房的使用安全，以“应修尽修、原样原修、适度改善”为原则加强房屋的维修养护，消除安全隐患，保证达到房屋不漏水、水管不堵塞、门窗不脱落、用电安全的正常使用目标，确保不发生塌房伤人事故。对于住户的报修，应当在承诺工作日内上门维修、养护，返修率不得超过10%。加强修缮工程的跟踪管理，协助做好住户撤屋、停租、起租工作，审计报告出台后1个月内必须将修缮工程竣工资料和相关信息导入公房管理信息系统。依规定办理房屋修缮后的交付手续。因不可抗力发生的塌房事故，乙方应立即制定抢修、修复方案，经甲方同意后，由乙方组织实施。其他塌房、火灾等事故产生的修复费用，按相关规定执行。7.按照应急处置预案要求，建立健全防汛防台工作组织网络，保证抢险队伍、应急物资落实到位，处理好各类突发事件。8.加强对直管公房中的古建老宅的保护修缮，按法律规定签订保护责任书；及时制止破坏古建老宅的任何行为，采取措施排除古建老宅的安全隐患，确保古建老宅的正常使用。9.加强房屋租金的收缴力度，严格执行直管公房租金收支两条线管理制度，收取直管公房租金必须使用姑苏区核发的统一票据，不得使用其他票据，租金收入必须按时全额汇缴区住建委租金专用账户。10.对于申请式退租、改厕拔稀、房屋收回等形成的空置房建立空置房屋台账并及时更新，每户每月不低于一次对空置房屋进行开门巡查，以及对空置房屋、公共楼道区域的保洁。11.鼓励收回直管公房使用权。对收回直管公房使用权的承办单位给予一次性奖励。不得擅自处置收回的直管公房使用权，应及时移交甲方上报苏州市直属8房屋所统一处理，一旦查实有擅自处置的行为，除加倍追缴违规所得款外，并将给予相应的处罚。12.应协助甲方健全完善直管公房管理档案，配合完善相关基础资料和信息并输入直管公房管理信息系统，使直管公房管理信息系统应用于日常经营管理中，从而有效提高管理效率。13.乙方不得在经营管理、房屋修缮，养护维修过程中收取住户费用，不得擅自集资修建公房，一旦查实，除加倍追缴违规所得款外，并将给予相应的处罚。14.乙方不得利用直管公房空地搭建违章建筑，不得擅自在公房上加层违建，不得擅自改变房屋结构，如发现上述情况必须立即纠正，并追究相关人员的责任。杜绝住户擅自将公房拆除，造楼房等违章建筑出现，如有要追究乙方的责任，扣罚相应管理费。15.在直管公房管理中发生的涉及使用权、欠租、租赁管理等民事诉讼，诉讼事宜由乙方承办。因乙方失职或管理失当发生的诉讼，其费用由乙方自行承担。第七条直管公房委托经营管理的费用分配甲方应当向乙方支付直管公房的委托管理费用，用于乙方管理成本及聘用管理人员等费用支出。同时，根据年度考核结果，对乙方在直管公房管理中工作及时、办事正确、效率显著的行为，甲方以奖励金的形式追加管理费用；对未完成年度考核目标和工作失责等因素发生的扣分，扣除相应费用。（一）租金收缴管理费用1.每年度，受托方应完成租金收缴率指标为：居住租金94%以上，非居住租金96%以上。受委托管理单位管理受托区域内的直管公房，租金返回比例居住房租金按提租前收取的租金净收入的32%，加上提租后标准收取的与提租前标准收取的差额租金的10%，非居住房租金按租金净收入的28%下拨。（二）其他费用1.租金收缴率达到94%（不含）~97%（含）的，拨付超出94%部分租金的5%；收缴率达到97%（不含）~100%（含）的，拨付超出97%部分租金的10%。协议租金实际收取额达到年初额定的应收协议租金100%以上的，拨付超出部分租金的12%。2.收缴旧欠租金超过年度下达指标的，拨付超过部分旧欠租金的10%。93.收缴转租收益金超过年度下达指标的，拨付超过部分转租收益的20%。4.直管居住房使用权有偿转让收益金的5%。（用于参与直管公房传统居民保护修缮涉及的使用权转让业务）5.直管居住房空置房日常管理，按空置前租金收入的30%拨付。6.办理房改优惠售房手续，每户600元。7.养护费根据每年年底受托管理的直管公房建筑面积，扣减当年和上年修缮房屋的建筑面积、免租使用的建筑面积后确定，按每年2.25元/平方米。8.收回直管公房居住房的，按使用面积计，每平方米拨付300元。9.办理征收（搬迁）退租手续，每户100元。（三）奖励金根据《姑苏区直管公房委托管理工作考核细则》委托管理工作奖励机制的奖励金拨付方式，结合实际年度工作，对中标单位支付奖励金。（四）管理费用扣减根据《姑苏区直管公房委托管理工作考核细则》委托管理工作惩戒机制的管理费用扣减方式，扣减中标单位管理费用。四、违约责任1.甲方违约责任在合同生效后，甲方无故要求解除合同的，应向乙方偿付合同暂定金额1%的违约金，违约金不足以补偿损失的，乙方有权要求甲方补足。2.乙方违约责任2.1乙方不能履行合同从而影响甲方按期实施的，甲方有权解除合同，乙方向甲方偿付合同暂定金额1%的违约金，违约金不足以补偿损失的甲方有权要求乙方补足。2.2如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应赔偿，甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止协议。2.3因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以有关部门的鉴定结论为准）。五、不可抗力1、因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但合同一方延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。102、合同一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。六、合同的解除和转让1、甲方和乙方协商一致，可以解除合同。2、有下列情形之一，合同一方可以解除合同：2.1因不可抗力致使不能实现合同目的，未受不可抗力影响的一方有权解除合同；2.2因合同一方违约导致合同不能履行，另一方有权解除合同2.3有权解除合同的一方，应当在违约事实或不可抗力发生之后三十天内书面通知对方以主张解除合同，合同在书面通知到达对方时解除。3、合同的部分和全部都不得转让。4、中标单位若发生严重安全事故、季度内每月收租率均未达到指标、季度内每月房屋巡查率均未到100%的，甲方有权解除合同。七、合同的生效合同经招标代理机构加盖骑缝章，甲乙双方代表签字并加盖公章（或合同章）后生效。八、争议的解决甲乙双方因合同发生争议，应在招标机构的主持下进行调解，协商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院起诉。九、附则1、本合同文件使用中文书写、解释和说明。2、“下列文件为本合同不可分割部分：①采购文件、中标（成交）通知书；②乙方的响应文件及附件；③乙方在响应过程中所作的其它承诺、声明、书面澄清等；④合同附件、本合同履行过程中产生的纪要、协议。”未经甲方书面盖章同意，甲方人员无权为减免乙方义务或责任或者放弃甲方权益的意思表示。4、乙方履行本合同应严格按照《劳动法》、《劳动合同法》规定签订《劳动合同》聘用管理服务人员，并依法缴纳社保，保障员工的合法权益。11十、未尽事宜1、本合同未尽事宜应按照《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国政府采购法》之规定解释。2、合同在执行过程中出现的未尽事宜，双方在不违背本合同和招标文件的原则下协商解决，协商结果以书面形式盖章记录在案，作为本合同的附件，与本合同具有同等效力，但需提交招标代理机构一份备存。3、合同的份数：本合同一式五份，甲方执二份、乙方执一份、采购代理机构执一份、政府采购备案十份。甲方（公章）：乙方（公章）法定代表天（签章）：法定代表人（签章）：或其授权代理人（签章）：或其授权代理人（签章年3月3日2225年3月31日12附件：姑苏区直管公房委托管理工作考核细则为进一步加强姑苏区属直管公房管理，增强责任意识，切实提高管理质量、服务水平和租赁效益，保障公房的住用安全，实现公房资产的保值增值，确保直管公房管理各项工作任务和职责的落实，充分发挥直管公房管理工作在“保民生、促发展”中的积极作用，姑苏区住房和建设委员会特制订本考核细则。一、委托管理工作综合考核机制（一）考核内容1.强化公房管理的组织实施（19分）（1）严格按照《姑苏区直管公房委托管理单位服务合同》开展直管公房管理业务；制定年度工作计划，经营管理方案，明确整改方案，在管理过程中落实整改措施。（2.5分）（2）严格落实受托管理单位法定代表人负责制，确保受托的管理单位法定代表人亲自参与直管公房具体管理。（2分）（3）严格执行公房管理制度和管理政策，按制度规定和规范程序办理公房管理业务；及时、认真落实委托人交办的具体工作，形成闭合管理。（2分）（4）完善公房管理、房屋修缮和租金票据使用等业务学习制度，强化管理人员的业务知识学习，切实提高管理人员的业务水平，防止发生工作差错。(1.5分)（5）切实落实重大事项请示和报告制度，涉及公房管理的重大事项要书面请示委托人，对委托人布置的工作任务的落实情况等事项，要及时书面报告委托人：全面推行书面告知制度，涉及直管公房起租、欠租催缴等管理行为及发现承租人擅自转租、群租、破坏性使用房屋、搭建违建等违规行为，都要送达书面告知；建立健全台账制度，全面、详细、如实制备以下工作台账：欠租催缴台账；转租动态管理台账；空置房动态管理、利用台账；违规行为书面告知及处置台账；无偿更名及同住人增减管理台账；房屋安全管理工作台账（修缮、专项检查、危房动态管理、违章搭建管理、日常巡查、防汛防台等）；产权注销工作台账；未起租房屋管理台账；接管房屋管理台账；公开招租台账；信访工作台账等。（5分）（6）受理涉及落实私房政策问题的来信来访和调查处理，合理提出处理建13议，落实审批的处理意见。（2分）（7）做好信访工作，建立法定代表人接访制度，妥善处理各类信访、纠纷和投诉；防止因业务程序不规范、推诿扯皮、服务不到位等责任原因引起有效投诉和诉讼;严格遵守保密协议，防止涉及公房产权人、承租人财产和利益隐私权等有保密要求的任何信息人为泄露。（4分）2.推进公房资产规范化管理（16分）（1）加强对受托管理资产的监管，严禁私自处置、使用公房资产，涉及资产的重大事项须及时报告委托人；防止发生公房资产失管、被侵占等现象。（3分）（2）不断优化资产质量、提高租赁效益，稳步提高协议租赁房屋的租金水平；主动推进零星空置房的有效利用；杜绝私下利用公房资产牟利的任何行为。（2分）（3）加强直管公房无偿更名和优惠售房等资格审核工作，严格按规定程序办理无偿更名、优惠售房和同住家庭人员增减等业务手续。（2分）（4）完整、准确制定直管公房征收（搬迁）补偿清册，落实被征收（搬迁）房屋所属宗地土地测绘工作，防止发生补偿事项漏项和补偿面积缺失等现象；及时办理（注销单签发1个月内)被征收（搬迁）房屋的租户退租、产权注销、土地分割等配套手续；完善管理系统中对已拆迁、未注销资产的备注说明；落实委托人交办的公房置换具体工作。（2分）（5）做好接管资产的现场查勘、权属登记、居民起租等配套工作，加强对接管房屋的起租工作力度；系统梳理已接管房屋中尚未纳入正常管理的情况并提出解决思路和工作措施。（1分）（6）加强未起租房屋的起租管理工作力度，与使用直管公房的街道（社区）教育系统、***门等单位全面建立租赁关系，明确责任和义务。（1.5分）（7）落实日常巡检制度，准确动态把握资产的使用、转租及结构安全等情况；对承租人的违规转租、违法搭建、破坏性使用等情况全面、详细录入“公房管理信息系统”。（4.5分）3.提高公房租赁经营效益（31分）（1）积极采取措施，强化直管公房资产的经营和管理，全面完成年度经济14指标。（23分）20_年度直管公房租金收缴指标（单位：万元）受托管理片区居住房租金非居住房租金旧欠回收租金居住房转租增收租金总指标考核分793423注：非居住房租金指标中未包含新增资产的租金收入和其他各种租金损失，待年底视实际情况作相应调整。（2）加大租金收缴力度，标准租金收缴率94%以上，协议租金收缴率96%以上，历欠租金收缴额大于历欠租金总数的15%,非居住房协议签订率98%以上。（2分）（3）推进线上交租和租金托收（代扣）等非现金交租方式，非现金交租比例达80%以上；确保收缴的现金租金7天内存入专用账户，租金报表准确无误；规范使用收租统一票据，加强票据校核和票据开具正确率，做到信息系统数据、纸质票据数据与银行存款金额逐一对应；防止因工作不到位发生无谓的租金退还。（3分）（4）严格执行公开招租工作规定，规范公开招租程序，做好招租方案拟定、周边租金摸底和申请人资格审查等工作。加大非居住房公开招租力度，新增非居住房资产原则上都要以公开招租方式出租，非居住房新增公开招租处所处以上。（3分）4.提升公房租赁管理的工作质量（20分）（1）全面运用“公房管理信息系统”开展直管公房资产管理和租赁管理等工作，严格使用各项审批流处理具体业务，录入数据准确、完整，信息变更及时、可靠，附件上传全面、详细，档案资料扫描齐全、分类准确，失信行为记录不遗漏，备注内容规范、准确。（2.5分）（2）加大推广微信绑定的工作力度，微信绑定率达80%以上；督促管理人员正确使用移动端公房管理信息系统APP开展日常巡检工作，月巡检率达100%；15及时受理承租人的在线报修、投诉和预约办事，做到落实迅速、答复准确。（4分)（3）配合做好直管公房档案资料数据库建设和落实私房政策档案材料数字化加工及数据整合工作，确保公房管理和落实私房政策业务所涉及的档案材料全部扫描纳入系统管理。（1分）（4）做好非居住房屋租赁协议的签订工作，在公开招租会办和集体研究协议租赁房屋租赁事宜之前，提前做好周边房屋租金的价格摸底和承租户失信行为调查工作，把握房屋实际使用情况；租户租赁期间发生拖欠租金的，均按协议约定追缴滞纳金；无继续租赁意向的房屋，按租赁协议约定办理提前终止租赁协议手续。（2.5分）（5）严格落实差别化诚意（保证）金制度，及时按制度规定调整、收缴和退还差别化诚意（保证）金，并负责诚意（保证）金资金和账户的管理；严格落实非居住房投保制度，督促古建筑承租人购买“古建筑综合险”、其他建筑承租人购买“财产基本险”，争取做到“应投尽投”。（3.5分）（6）实现转租动态管理，建立转租房屋的动态管理清册，常态化跟踪监管转租房屋和把握转租情况，加强转租手续办理的催告工作，严格防止群租现象发生。（4分）（7）加强对承租人失信行为的监督管理，及时记录、处置承租人的违反租赁协议、违反管理规定和恶意信访等失信行为，有序纳入直管公房信息系统不良诚信记录，通过在日常管理、公开招租中落实失信惩戒措施加强管理力度。（2.5分）5.加强房屋安全管理（14分）（1）开展房屋安全日常检查和专项检查，及时发现危险房屋、准确摸清安全隐患，根据险情程度及时录入系统“危房库”、“危房预库”；落实防汛防台、抢修解危措施，防止重大塌房、因电线线路失修引发的火灾等责任事故发生。（3分）（2）规范修缮行为，正确把握修缮标准，合理依规制订修缮设计方案，严格做到先报批后施工；切实遵守“原样原修”原则，严格施工过程中的现场监管，杜绝施工中擅自改变房屋结构、房屋面积和复建违法搭建等行为。（2分）16（3）加大撤屋工作力度，审慎实施安全鉴定、诉诸法院等推进撤屋措施；确保发包扎块项目的甩项不超过10%（面积），按时完成修缮计划；及时将未列入修缮计划的新发现应修危房纳入扎块实施修缮；修缮施工进场前的撤屋书面通知等手续完备，修缮竣工后的房屋交付手续齐全、规范。（2分）（4）规范养护行为，提高养护及时性和养护质量，做到养护有效投诉低于管理住户数的1%户次；养护项目线上备案及时、备案率达到100%；做好单项修缮工程的认定和申报工作。（2分)（5）做好修缮前、后房屋各部位影像资料的摄录、保存，做好修缮前屋檐、屋脊及门窗等重点部位尺寸的丈量、记录工作，并保存到“公房管理信息系统”中。(1分）（6）加强对修缮工程的监督、检查和指导，协调施工过程中出现的问题，确保工程质量、施工安全和现场文明；严格工程量变更和工程延期审批手续，严禁擅自变更、事后申报行为的发生；严格修缮资金管理，及时、准确报送预、决算资料，保证修缮项目审计的资金核减率小于7%。（2分）（7）进一步加强对不可移动文物的安全管理，根据《中华人民共和国文物保护法》《苏州国家历史文化名城保护条例》等相关法律法规的规定，按照“谁使用，谁负责”的原则，落实文物管理使用者直接责任。承租人承租的直管公房属文保建筑、控保建筑的，直管公房属地管理单位应与承租人签订《直管公房文控保建筑居民责任书》，确保责任书签订率100%。（2分）（二）综合考核管理费用拨付方式1.受托方应完成租金收缴率指标为：居住租金94%以上，非居住租金96%以上。受委托管理单位管理受托区域内的直管公房，租金返回比例居住房租金按提租前收取的租金净收入的32%，加上提租后标准收取的与提租前标准收取的差额租金的10%，非居住房租金按租金净收入的28%下拨。租金收缴率达到94%（不含）~97%（含）的，拨付超出94%部分租金的5%；收缴率达到97%（不含）~100%（含）的，拨付超出97%部分租金的10%。协议租金实际收取额达到年初额定的应收协议租金100%以上的，拨付超出部分租金的12%。172.直管居住房使用权有偿转让收益金的5%。（用于参与直管公房传统居民保护修缮涉及的使用权转让业务）3.办理房改优惠售房手续，每户600元。4.养护费根据每年年底受托管理的直管公房建筑面积，扣减当年和上年修缮房屋的建筑面积、免租使用的建筑面积后确定，按每年2.25元/平方米。5.收缴旧欠租金超过年度下达指标的，拨付超过部分旧欠租金的10%。6.收缴转租收益金超过年度下达指标的，拨付超过部分转租收益的20%。7.收回直管公房居住房的，按使用面积计，每平方米拨付300元。8办理征收（搬迁）退租手续，每户100元。9.直管居住房空置房日常管理，按空置前租金收入的30%每年拨付.二、委托管理工作奖励机制（一）考核内容1.安全管理（1）加强房屋使用安全管理。根据《姑苏区直管公房安全巡检工作方案》等要求，积极做好直管公房的日常安全巡检工作，及时排除各类安全隐患，确保不发生过失火灾、过失塌房等重大安全事故。（15分）（2）加强修缮工地安全。严格执行安全文明施工相关规定，严格执行文控保建筑施工修缮相关专项管理规定，切实加强修缮施工安全管理，做到安全施工、文明施工。（15分）（3）加强室内外违规处置力度。坚决遏制违建增量，积极处置消化违建存量；对于拆改房屋结构、私自在室内外公用区域内分割搭建等违建情况，要及时处置。（15分）（4）加强信息安全管理。严格遵守保密协议，防止涉及公房产权人、承租人财产和利益隐私权等有保密要求的任何信息人为泄露。2.重点业务（1）进一步提高养护完成率。强化养护工作的报修管理与实施管理，保质保量及时完成养护任务；养护完成率=（实际养护完成数/报修数）*100%。（15分）（2）全面提高公众微信号绑定率。强化“城区直管公房”微信公众号绑定18工作推进力度，确保微信绑定率达80%以上。（15分）（3）全面提高线上收租率。积极推行线上交租和租金托收（代扣）等非现金交租方式，确保非现金交租比例达80%以上。（15分）（4）全力配合征收搬迁工作。按照规定的时间节点，及时完整准确配合完成征收补偿工作任务。（5）积极做好宣传工作。进一步加大宣传力度，扩大直管公房宣传的广度、深度。（6）着力解决历史遗留问题。积极协助调查、处理直管公房的各类历史遗留问题和落实政策遗留问题。（7）妥善处理各类信访、投诉。积极妥善处理各类信访、纠纷和投诉。防止因业务程序不规范、推诿扯皮、服务不到位等自身原因引起有效投诉和诉讼。3.管理单位基础建设（1）进一步加强人才队伍建设。积极推进法制化建设，聘请专业法律顾问；大力引进专业技能人才；采用先进安全巡检设备设施、现代化办公设备，进一步提高企业现代化管理水平。（2）加强管理单位制度建设。积极构建权责明晰、纵向贯通、横向联动、运转高效的管理工作机制。着力推进现代化、精细化管理模式，促进管理思路标准化，管理理念现代化，管理队伍年轻化。（3）开展管理单位满意度测评。不断改进提升服务质量，确保较高的承租方满意度。以年度为单位，由委托方制定满分100分制的调查问卷，依托“城区直管公房”公众微信公众号等方式，开展公平公正的承租方满意度调查。（二）奖励金拨付方式1.奖励金总额由年度直管公房委托管理中标总金额扣减年度综合考核管理总费用（不含年度管理费扣减部分）的差额组成。公式：奖励金总额=中标总金额一年度综合考核管理总费用（不含年度管理费扣减部分）。2.奖励金分配方式。按以下步骤进行操作：（1）等次评定根据年度奖励机制考核分数，得出奖励机制考核结果，由高分到低分排名评19定三个等次：第一等次（共3名）、第二等次（共4名）、第三等次（共1名）。（2）比例分配第一等次共分配奖励金总额的65%；第二等次共分配奖励金总额的30%；第三等次共分配奖励金总额的5%。（3）系数分配结合委托管理工作综合考核表得分，加权平均计算各管理单位奖励金分配最终系数。13.计算公式管理单位奖励金=奖励金总金额*分配比例*分配系数。示例：假设第一等次共3名，分别为A、B、C三家单位，则第一等次A受托管理单位奖励金=奖励金总金额*65%*A受托管理单位综合考核分数/（A受托管理单位综合考核分数+B受托管理单位综合考核分数+C受托管理单位综合考核分数）。三、委托管理工作惩戒机制（一）低分淘汰制1.直管公房委托管理考核实行低分淘汰制。根据年度考核结果分值，考核综合得分低于90分的受托管理单位，解除《姑苏区直管公房委托管理单位服务合同》。2.按照直管公房管理的相关要求，被淘汰的受托管理单位应及时移交所有直管公房档案等相关资料，并签订好直管公房的保密协议。原管理单位租赁使用的直管公房办公用房，全部无条件收回。3.被淘汰的受托管理单位在委托管理期限内产生的诉讼纠纷，区住建委保留对其追诉的权利。（二）一票否决制对以下严重违背直管公房管理原则、违反直管公房管理规定的受托管理单位，实行一票否决制，解除《姑苏区直管公房委托管理单位服务合同》：1.受托管理单位或者工作人员隐瞒、截留或挪用直管公房的租金等各类费用。2.受托管理单位或者工作人员利用职务之便私下收购公房、从事中介活动、20纵容和参与直管公房私下交易等行为。3.受托管理单位或者工作人员在租赁管理和养护修缮等日常工作中，违反法律法规进行乱收费、乱摊派。4.受托管理单位或者工作人员参与、纵容直管公房违法建设、室内搭建、破坏房屋结构等，谋取非法利益。5.受托管理单位因管理上的失职，造成过失塌房、火灾等重大安全事故，造成恶劣影响，需要追责。6.受托管理单位或者工作人员利用工作便利，营私舞弊，扰乱公房管理秩序。（三）管理费用扣减1.直管公房居住房租金、协议租金、旧欠、转租增收未达租金指标的，按相应比例扣减该租金类别的委托管理费。2.发生塌房、火灾事故的，每起事故实际修复费用低于5万元的，扣减管理费5000元；每起事故实际修复费用高于5万元的，按实际发生的修复费用2%扣减管理费。3.在直管公房房改售房、征收（搬迁）调查及退租工作中未严格按照政策和规定程序操作，产生差错，引起群众投诉甚至诉讼的，每发生一起扣减管理费5000元。4.受托管理单位或者工作人员擅自转租直管公房、做“二房东”赚取差价等各类违规行为，每发生一起扣减管理费1万元。5.受托管理单位或者工作人员违法保密规定，造成直管公房资产和租赁信息严重泄漏，引发重大信访和诉讼纠纷，每发生一起扣减管理费1万元。附件：表一，姑苏区直管公房年度考核表表二，姑苏区直管公房奖励机制考核表表三.姑苏区直管公房惩戒机制考核表注：由甲方指定的苏州市直属房屋所对乙方的经营管理工作进行年度考核打分。最终考核细则按甲方年度实际重点工作进行调整。21
投标 / 标书制作要点（原创）
本直管公房委托管理涉及「采购合同公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含采购合同公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。苏州市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
