物业服务 公用设施设备维护服务采购合同公告（伪满皇宫博物院2025）
[合同公示]长春历史文化博物馆物业服务合同
合同公告
一、合同编号：JM-2025-05-00556
二、合同名称：长春历史文化博物馆物业服务合同
三、项目编号（或招标编号、政府采购计划编号、采购计划备案文号等，如有）：JM-2025-05-00556
四、项目名称：长春历史文化博物馆物业服务采购项目
五、合同主体
采购人（甲方）：伪满皇宫博物院
地 址：吉林省长春市光复北路5号
联系方式：0431-80781132
供应商（乙方）：吉林省星冉人力资源服务有限公司
地 址：长春市二道区伊通河以东、吉林大路以南、临河街以西伊水名苑（高格蓝湾）第5\6\37幢0单元126号房
联系方式：0431-81707779
六、合同主要信息
主要标的名称：长春历史文化博物馆物业服务
规格型号（或服务要求）：
主要标的数量：
主要标的单价：
合同金额：939600.00元
履约期限、地点等简要信息：年
采购方式：公开招标
七、合同签订日期：2025年06月27日
八、合同公告日期：2025年07月21日
九、其他补充事宜：
附件：上传合同（采购人应当按照《政府采购法实施条例》有关要求，将政府采购合同中涉及国家秘密、商业秘密的内容删除后予以公开）
新民大街物业合同.pdf
长春历史文化博物馆物业服务合同甲方（委托方）：伪满皇宫博物院乙方（受托方）：吉林省星冉人力资源服务有限公司长春历史文化博物馆为伪满皇宫博物院设立在新民大街的分馆，本合同仅限于在长春历史文化博物馆所在建筑的服务范围。根据有关法律、法规、在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将长春历史文化博物馆保安、保洁、设备设施管理、活动（会议）服务等服务项目交付乙方进行物业管理，为此订立本合同。一、物业管理服务人员需求部门职能岗位同时在岗人数岗位所需总人数备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）服务中心项目经理1145周岁以下（含45周岁），具有大专及以上学历（中标后15日内提供毕业证书），有相关工作经验3年以上，要求在职职工。工作时间：5月1日--10月7日，工作时间为早8:00——晚17:3010月8日——次年4月30日，工作时间为早8：00——晚17:00节假日不休息。公用设施设备维护服务工程班长11人员要求：男性，年龄25-45周岁（含25周岁和45周岁）。身体健康，持有高压或低压电工证，中标后15日内查验健康体检证明和相关证书。工作时间：5月1日——10月7日，工作时间为早8:00——晚17:3010月8日——次年4月30日，工作时间为早8:00——晚17:00节假日不休息。需能够夜间值守，参与倒班。强电工22人员要求：男性，年龄25-60周岁（含25周岁和60周岁）。身体健康，持有高压电工证，中标后15日内查验健康体检证明和相关证书。工作时间：白班：5月1日——10月7日，工作时间为早8：00——晚17:3010月8日——次年4月30日，工作时间为早8:00——晚17:00节假日不休息。夜班：晚16:30一次日早8：40，节假日不休息。需能够夜间值守，参与倒班。万能工22人员要求：男性，年龄25-60周岁（含25周岁和60周岁）。身体健康，持有焊工证，中标后15日内查验健康体检证明和相关证书。工作时间：白班：5月1日——10月7日，工作时间为早8：00——晚17:3010月8日——次年4月30日，工作时间为早8:00——晚17:00节假日不休息。夜班：晚16:30一次日早8:40，节假日不休息。需能够夜间值守，参与倒班。保洁服务主管11人员要求：45周岁以下（含45周岁），高中以上学历，身体健康，中标后15日内查验健康体检证明。工作时间：5月1日——10月7日，工作时间为早8:00——晚17:3010月8日——次年4月30日，工作时间为早8:00——晚17:00节假日不休息。保洁员66人员要求：60周岁以下（含60周岁），身体健康，中标后15日内查验健康体检证明。工作时间：5月1日——10月7日，工作时间为早8:00——晚17:3010月8日——次年4月30日，工作时间为早8:00——晚17:00节假日不休息。保安服务安保班长11人员要求：男性，身高1.70—1.85cm，高中以上学历，年龄45周岁以下（含45周岁）。身体健康持保安证五级以上，中标后15日内查验健康体检证明和相关证书。保安服务安保班长11工作时间：白班：5月1日——10月7日，工作时间为早8：00——晚17:3010月8日——次年4月30日，工作时间为早8:00——晚17:00节假日不休息。夜班：参与倒班，晚16：30一次日早8：40，节假日不休息。夜间保安44人员要求：男性，初中以上学历，年龄60周岁以下（含60周岁）。身体健康，持保安证五级以上，中标后15日内查验健康体检证明和相关证书。工作时间：夜班：参与倒班，专职夜间值守，安全巡查，晚16:30一次日早8：40，节假日不休息。安保兼展示管理员1111人员要求：男女不限，年龄50周岁以下（含50周岁）初中以上学历，身体健康，中标后15日内查验健康体检证明。工作时间：白班：5月1日——10月7日，工作时间为早8：00——晚17:3010月8日——次年4月30日，工作时间为早8:00——晚17:00节假日不休息。夜班：参与倒班，晚16：30一次日早8：40，节假日不休息。1、乙方应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、履行上述各岗位工作时间。2、乙方应按照招标文件服务需求文件要求为服务人员办理必需的保险，包含但不限于人员伤亡及第三者责任险，同时附在物业服务费发票后。二、物业服务标准及考核1.物业服务标准：乙方完全响应招标文件服务需求提供物业服务。招标文件内容与合同内容相互补充，具有同等法律效力。2.物业服务考核：甲方有权定期或不定期对乙方提供物业服务的内容及标准进行检查、监督及考核，也可委托第三方进行物业服务监理或费用审计。乙方应予以配合，并按照要求提供相关资料。甲方有权根据考核结果，扣减相应物业服务费或物业酬金、要求乙方支付违约金、赔偿金等，且乙方应按照甲方要求及时整改，保障物业服务质量。三、服务期限、合同标的额及费用结算方式1.服务期限2025年6月27日至2026年6月26日，履行期限为一年。2.合同标的额合同标的额为人民币玖拾叁万玖仟陆佰元整（￥939,600.00）。2.1支付方式：本项目合同款通过国库集中支付，甲方按约定的付款时间向长春市财政局提出资金支付申请，则视同采购人已履行了合同付款义务。2.2预付款：合同签订后支付合同总价款的30%，共计人民币贰拾捌万壹仟捌佰捌拾元整（￥281,880.00）；2.3进度款：本合同未履行部分对应的金额占合同标的额的70%，金额总计人民币陆拾伍万柒仟柒佰贰拾元整（￥657,720.00）。2.4后续款项支付方式为：每月支付金额为人民币伍万肆仟捌佰壹拾元（￥54,810.00）。乙方需提供正规合法等额增值税普通发票。2.5结算前如乙方人员配置及服务未达到标准或发生项目增减，按实际发生结算。四、甲方权利义务1.甲方有权要求乙方按照甲方要求制定年度管理计划和物业管理制度。2.甲方有权对乙方的管理、服务实施监督检查，乙方应当按照甲方意见执行。3.甲方应按合同的约定按时向乙方支付物业管理费。五、乙方权利义务1.根据国家有关法律、法规政策规定及合同的约定，制定物业费各项管理办法、规章制度以及物业管理实施细则等并经甲方审核论证书面确认后执行，按国家关于物业管理的规定及合同规定标准，开展各项物业的管理工作。2.未经甲方书面同意，不得擅自将本合同约定的管理权利、义务或利益转让给其他单位或个人。3.乙方应配合政府及相关部门、甲方的监督和检查。4.乙方工作人员应遵守甲方各项规章制度。5.乙方应做好相关工作记录，建立书面的完整的物业管理档案。6.乙方在工作日和法定节假日期间应保证物业管理和服务人员全员在岗确保工作安全顺利进行。7.乙方要保证工作人员整体服装统一、着装整齐上岗。8乙方要按照甲方常规工作要求，落实安全工作负责博物馆所有区域内安保巡查、消防巡查、观众与车辆疏导、治安秩序维护、禁烟管理等工作。由博物馆安保部安排落实安全保障工作，物业公司要无条件服从配合。9、乙方要按照甲方常规工作要求，落实保洁工作负责博物馆所属区域室内外保洁工作、卫生间的保洁卫生，馆内展览设施设备的定期擦拭等工作。由博物馆办公室安排落实，物业公司要无条件服从配合。10、乙方工作人员在提供物业服务过程中，发生任何人身、财产安全事故、劳动人事争议、工伤事故等纠纷，均由乙方自行处理，承担全部赔偿责任。六、违约责任1.乙方不履行本合同义务或者履行义务不符合约定的，甲方有权要求乙方承担继续履行、赔偿损失和支付违约金等违约责任。2.乙方未按合同约定提供物业服务，或未按合同约定履行合同义务，经甲方催告在限定时间内仍未纠正的，甲方有权解除合同，并且有权扣减未支付的全部或者部分物业服务费，或要求乙方返还全部或者部分物业服务费。乙方应当按照当年度物业服务费的20%向甲方支付违约金，并赔偿甲方所遭受的全部损失。3.乙方迟延履行合同义务，每逾期1天，乙方应当按照当年度物业服务费的0.2%向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应当按照当年度物业服务费的20%向甲方支付违约金，并赔偿甲方所遭受的全部损失。4.乙方未经甲方书面同意，擅自将合同项下全部或部分物业服务工作转包或分包的，甲方有权解除合同，且乙方应当按照当年度物业服务费总价款的20%向甲方支付违约金，并赔偿甲方所遭受的全部损失。5.乙方经甲方书面同意将本合同项下部分物业专项服务委托有资质的第三方的，乙方应对该第三方的全部行为向甲方承担保证责任。若第三方行为给甲方财物或人员造成损失或伤害的，乙方和第三方共同承担连带赔偿责任。6.合同期内，因乙方提供物业服务瑕疵，或管理不善，或乙方人员的工作失误，造成甲方设备、设施毁损的，乙方应无条件更换、维219修，并按照当年度物业服务费总价款的5%向甲方支付违约金及赔偿甲方所遭受的全部损失。因乙方履行义务不符合合同约定，或因乙方提供物业服务瑕疵，或管理不善，造成甲方人员或第三方人身、财产损害的，乙方应承担全部法律责任，并应按照当年度物业服务费的5%向甲方支付违约金及赔偿甲方所遭受的全部损失。7.除本合同另有约定外，因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不予支付当期物业服务费用。同时，乙方还应按照当年度物业服务费的20%向甲方支付违约金，并赔偿甲方所遭受的全部损失。8.乙方按合同约定应支付的违约金低于给甲方造成的损失的，应就差额部分向甲方进行赔偿，且乙方承担的赔偿金额不以乙方应得的物业服务费或物业服务酬金为限。9.乙方违约除应承担相应违约责任外，甲方向乙方主张权利所产生的费用（包括律师费）亦由乙方承担。10.为维护公众、甲方或物业使用人的合法权益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。七、合同退出机制和终止约定1.本合同期满后自然终止。2.准出制度2.1乙方需确保物业管理及服务人员按岗出勤，甲方负责人每月查验汇总，以考勤打卡机记录为依据。如当月存在缺勤情况天数累计5天，视为无法满足服务标准，视为违约1次。2.2安保和保洁的巡岗点位需形成记录签到，乙方有责任对其员工巡岗情况进行巡检，甲方有责任核查巡检情况。如甲方发现巡检签字遗漏、无故撤销巡检，视为无法满足服务标准，视为违约1次。2.3甲方将依据该项目招标文件服务需求及长春文化历史博物馆物业管理条例对乙方服务质量进行控制与纠正。如乙方不服从管理，不进行整改，或整改无法达到甲方的标准，视为违约1次。2.4签订合同后，甲方应在15日内将所有符合要求的物业人员派驻到位，如不能完成甲方有权终止合同，合同履约保证金不予退还，相关责任及损失由乙方承担。符合要求的物业人员一旦确定，视为服务期限内固定人员，原则上乙方不可自行随意更换，如因乙方原因对服务人员进行调换，应经甲方书面同意，服务期限内更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%，本项目服务人员不得在其他项目兼职。电工、焊工等需要持有特殊资质证书上岗的人员如有更换，乙方应当及时将相关人员的资质证书提交甲方备案。乙方达不到甲方要求的物业人员，甲方有权要求进行整改，乙方需在5天内及时无条件更换。因乙方原因更换物业人员总人数超出20%，甲方有权终止合同。2.5博物馆为严格控烟控火单位，乙方有义务纠正馆内游客的吸烟行为，可采取礼貌劝告、礼貌警告、警告，上报等规范流程，对不服从管理的游客要通过规范流程交由执法机构处置。乙方有义务严控进场施工单位的动火施工操作，需审核动火证明和操作人员施工资质的证明。上述行为如乙方有管理疏漏或放纵不管，甲方有权要求乙方纠正。如甲方发现乙方疏于安全管理，视为乙方违约1次。如因乙方疏于管理，造成消防事故，视为严重违约1次。如乙方工作人员在馆内存在吸烟行为，视为严重违约1次。2.6以服务代替管理。避免与游客形成矛盾冲突，避免形成客诉。要建立应急处理和逐级处理的客诉反应机制。如果因为乙方工作人员言语不当、言语过激造成的客诉，形成各种形式的升级投诉和网上传播、对甲方乃至于长春文旅形象造成恶劣影响，视为严重违约1次。2.7如乙方工作人员在工作期间存在与游客肢体冲突等违法行为，甲方将交由公安司法机关依法依规处理，无论是否造成恶劣影响，均视为严重违约1次。2.8乙方需为工作人员购买相应的保险，如工作人员在博物馆工作期间发生伤亡事件，由乙方承担全部责任，负责处理后续事宜。如乙方未妥善处理，导致工作人员及家属骚扰甲方工作人员，影响博物馆工作秩序，视为严重违约1次。2.9乙方工作人员在服务期间内，严禁在非授权情况下拍摄甲方文物、安防设施、内部工作场景及未公开区域；禁止在任何网络平台（含社交媒体、短视频、论坛等）发布涉及甲方管理、文物安全、服务质量的评论，不得编造、传播关于甲方的不实信息或负面舆论，一经发现，视为严重违约1次。2.10年度内违约累计6次，视为乙方无法胜任本项服务，甲乙双方可经过友好协商终止合同。如协商不能达成共识，甲乙双方可通过诉讼向甲方所在地人民法院提起诉讼。年度内出现严重违约累计3次，甲方有权直接终止合同。2.11乙方不能完成合同约定的管理服务标准，甲方有权要求乙方限期整改，自甲方书面整改通知书送达之日起15日内，若乙方扔未整改的，甲方有权单方解除合同，合同解除后剩余款项甲方不再向乙方支付，如因乙方的不整改行为给甲方造成损失，则应向甲方赔偿责任，并按本协议的约定支付违约金。八、不可抗力1.本合同中不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害、战争、武装冲突、社会动乱、暴乱或按照本条的定义构成不可抗力的其他事件。2.任何一方由于不可抗力而影响本合同义务履行时，可根据不可抗力的影响程度和范围延迟或免除履行部分或全部合同义务。但是受不可抗力影响的一方应尽量减小不可抗力引起的延误或其他不利影响，并在不可抗力影响消除后，立即通知对方。任何一方不得因不可抗力造成的延迟而要求调整合同价格。3.受到不可抗力影响的一方应在不可抗力事件发生后2周内（含本数），取得有关部门关于发生不可抗力事件的证明文件，并以传真等书面形式提交另一方确认。否则，无权以不可抗力为由要求减轻或免除合同责任。4.如果不可抗力事件的影响已达120天或双方预计不可抗力事件的影响将延续120天以上（含本数）时，任何一方有权终止本合同。乙方应退还尚未履行的工作内容的相应合同价款，并由双方友好协商解决其他合同解除所引起的后续问题。九、争议解决1.因合同及合同有关事项发生的争议，双方应本着诚实信用原则，通过友好协商解决。经协商仍无法达成一致的，按以下第2种方式处理：（1）仲裁：提交仲裁委员会，按照申请仲裁时该仲裁机构有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。（2）诉讼：向甲方所在地人民法院提起诉讼。2.在争议解决期间，合同中未涉及争议部分的条款仍须履行。十、合同生效1.本合同经双方法定代表人（负责人）或其授权代表签署并加盖双方公章或合同专用章之日起生效。签订日期以双方中最后一方签署并加盖公章或合同专用章的日期为准。2.本合同签订前，乙方按照甲方要求已为甲方完成的本合同范围内的工作包括在本合同内，具体内容以本合同约定为准。十一、其他应说明事项一、在合同履行期间，如省、市政府下发关于事业单位物业收费标准的相关文件，按照文件执行。二、《服务招标协议》作为合同的附件，与合同具有同等法律效力。如遇有其他约定以外服务事项，甲、乙双方可另行协商，并签订补充协议，补充协议与原合同具有同等法律效力。三、按照招标文件服务需求，所属配备人员与证件相符，同时按照年龄要求缴纳保险及第三方责任险，交付甲方备案，以备待查。四、本合同正本连同附件共拾壹页，一式陆份，甲方执叁份，乙方执叁份，具有同等效力。（以下无正文）附件：1、物业管理服务通用标准。签署页甲方：伪满皇宫博物院乙方：吉林省星冉人力资源服务有限公司（盖章）（盖章1921负人）或法定代表人（负责人）或法定代表授权代表（签字）授权代表（签字）昊签订日期：2025.6.27签订日期：2025.6.27附件1:物业管理服务通用标准说明：本通用服务标准中的基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、会议服务等，依据《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》（财办库[2024]113号）编制。1.基本服务序号服务内容服务标准1目标与责任（1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。2服务人员要求（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。3保密和思想政治教育（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。2对涉密工作岗位的保密要求。（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。4档案管理（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。（2）档案和记录齐全，包括但不限于：采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思相政治教育培训记录。房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。A保安服务，监控记录、突发事件演习与处置记录等。保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。6绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。5分包供应商管理（1）合理控制外包服务人员数量和流动率。（2）根据采购人要求明确对分包供应商的要求，确定工作流程。（3）明确安全管理责任和保密责任，签订安全管理责任书和保密责任书。（4）开展服务检查和监管，评估服务效果，必要时进行服务流程调整。（5）根据工作反馈意见与建议，持续提升服务品质。6服务改进（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。（3）需整改问题及时整改完成。7重大活动后勤保障（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。8应急保障预案（）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账：应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控：随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练：留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。9服务方案及工作制度（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。10信报服务（）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。（2）及时投送或通知收件人领取。（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。11服务热线及紧急维修（1）设置24小时报修服务热线。（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。2.房屋维护服务序号服务内容服务标准1主体结构、围护结构、部品部件（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。（2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。2其他设施（每半日至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。（2）每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。（3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。（4）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。3装饰装修监督管理（1装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。4标识标牌（1）标识标牌符合《公共信息图形符号第1部分：通用符号》（GB/T10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防4标识标牌安全标志第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。（2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。3.公用设施设备维护服务序号服务内容服务标准1基本要求（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。2设备机房（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。3给排水系统（1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。（2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。（3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。（4）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。（5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。（6）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。4电梯系统（1）电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每周至少开展2次电梯的安全状况检查。（2）电梯准用证、年检合格证等证件齐全。相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置。（3）每年至少开展1次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。（4）电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》（TSGT5002）的有关要求。（5）电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》（TSG08）的有关要求。（6）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练1次。电梯出现故障，物业服务人员10分钟内到场应急处理，维保专业人员30分钟内到场应急处理。（7）到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通（8）电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。（9）根据采购人需求，合理设置电梯开启的数量、时间。5空调系统（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。（3）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。（4）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。（5）每半年至少开展1次管道、阀门检查并除锈。（6）每年至少开展1次系统整体性维修养护，检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。（7）每年至少开展1次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒：每2年至少开展1次风管清洗消毒。（8）每年至少开展1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展1次挂机和室外支架稳固性巡查。（9）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。（10）发现故障或损坏应当在30分钟内到场，紧急维修应当在15分钟内到达现场，在12小时内维修完毕。6消防系统（1）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）的相关要求。（2）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA503或XF503）的相关要求。（3）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。（4）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。（5）自动喷水灭火系统启动正常。（6）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。（7）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。（8）正压送风、防排烟系统运行正常。7供配电系统（1）建立24小时运行值班监控制度。（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。（5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。（6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。8弱电系统（1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T1081）的相关要求。（2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。9照明系统（1）外观整洁无缺损、无松落。（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。10锅炉设备/热力站（1）建立24小时值班监控制度。（2）每年至少开展1次锅炉设备的全面检查。（3）每年至少开展1次锅炉设备及其辅助设备检测，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行正常。（4）每年至少开展1次锅炉水质检测，确保水质合格。（5）按锅炉厂家制定的检修规程对锅炉进行检修。11采暖系统（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。（2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。（3）做好供暖前检查等相关准备工作。（4）暖气片上水前，提前通知采购人。（5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。（6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。注：电梯系统、锅炉设备等设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的供应商完成，如供应商自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。4.保洁服务序号服务内容服务标准1基本要求（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。2办公用房区域保洁（1）大厅、楼内公共通道：①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。（2）电器、消防等设施设备：①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。（5）作业工具间：②持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。（6）公共卫生间：①持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。②时补充厕纸等必要用品。（7）电梯轿厢：①持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。（9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1）（10）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。3公共场地区域保洁（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。（2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。（4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。（5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。（6）办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次清洗。（各类材质外立面服务标准详见4.1）4垃圾处理（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。4垃圾处理（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。（4）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业。（5）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。（6）垃圾装袋，日产日清。（7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。（8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。（9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。5卫生消毒（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。4.1具体清洁要求序号材质清洁要求1环氧地坪地面（1）清理垃圾：清理地面上的垃圾和杂物。（2）清洗地面：用专业的清洁剂或去污剂清洗地面。清洁剂和去污剂的选取要根据污垢的性质而定。环氧地坪一般使用弱酸性或弱碱性的清洁剂，避免使用酸性或碱性强的清洁剂。（3）滚刷或颗粒机进行深层清洗：对于顽固沉积物，需要使用滚刷或颗粒机进行深层清洗。（4）浸泡：将清洁剂或去污剂浸泡在环氧地坪上，加强去除污渍的效果。（5）冲洗：用清水将地面冲洗干净，以去除残留的清洁剂或去污剂。2耐磨漆地面（1）日常清洁：使用软质拖把或地板清洁机，配合清水和中性清洁剂进行清洁。避免使用酸性或碱性清洁剂，以免损坏地面表面。定期清理地面上的污渍和杂物，保持地面干净整洁。（2）打蜡：为了增加耐磨地面的光亮度和耐磨性，可以进行打蜡处理。使用适合聚氨酯地面的蜡进行均匀涂抹，待蜡干燥后使用抛光机或拖把清理地面，使其变得光滑而有光泽。3瓷砖地面（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。4石材地面（1）根据各区域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。4石材地面（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。5水磨石地面（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。6地胶板地面（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。7地板地面（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地板进行打蜡处理。8地毯地面（1）日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。（2）用地毯清洗机进行整体清洗，除螨。9乳胶漆内墙有污渍时用半干布擦拭。10墙纸内墙有污渍时用半干布擦拭。11木饰面内墙有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭12石材内墙有污渍时用半干布擦拭13金属板内墙有污渍时用半干布擦拭。14涂料外墙定期专业清洗。15真石漆外墙定期专业清洗。16瓷砖外墙定期专业清洗。17保温一体板外墙定期专业清洗。18铝板外墙定期专业清洗。19干挂石材外墙定期专业清洗。20玻璃幕墙外墙定期专业清洗。注：根据物业用材情况选择清洁要求5.绿化服务序号服务内容服务标准1基本要求（1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。（2）做好绿化服务工作记录，填写规范。（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。（4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。2室外绿化养护（1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。（2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。（3）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。（4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。（5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。（6）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。（7）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。（8）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。（9）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。6.保安服务序号服务内容服务标准1基本要求（1）建立保安服务相关制度，并按照执行。（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。（3）配备保安服务必要的器材。2出入管理（1）办公楼（区）主出入口应当实行24小时值班制。（2）设置门岗。（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。4现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间（上班时间为一-）⑦与被访人进行核实确认：告知被访人的办公室门牌号：告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。3值班巡查（1）建立24小时值班巡查制度。（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。4监控值守（）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。（2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。（3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。（5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。（6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。（7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。5车辆停放（1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。（3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。（4）非机动车定点有序停放。（5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记：发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。6消防安全管理（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。（2）消防控制室实行24小时值班制度，每班不少于2人。（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。（4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。（5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。7突发事件处理（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。（2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。（6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。（7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。8大型活动秩序（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。（2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。7.会议服务序号服务内容服务标准1会议受理接受会议预订，记录会议需求。2会前准备根据会议需求、场地大小、用途，明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。3引导服务做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。4会中服务会议期间按要求加水。5会后整理对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业服务 公用设施设备维护服务涉及「采购合同公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含采购合同公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
