物业管理服务采购合同公告（江汉大学2025）
一、合同编号： 2024-038（续1）
二、合同名称： 江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同
三、项目编号： HBT-17224113-244134
四、项目名称： 江汉大学北校区校园物业管理服务外包项目
五、合同主体
采购人（甲方）： 江汉大学本部
地 址： 武汉经济技术开发区三角湖路8号
联系方式：13871522752
供应商（乙方）：湖北锦绣方圆城市运营服务有限公司
地 址：武汉市洪山区珞狮路112号匠心城中航广场13F03-04号
联系方式：13349912019
六、合同主要信息
主要标的名称：江汉大学北校区校园物业管理服务
规格型号（或服务要求）：详见合同文本
主要标的数量：1项
主要标的单价：4255575
合同金额： 425.557500万元
履约期限、地点等简要信息：履约期限：2025年08月28日至2026年07月31日；履约地点：详见合同
采购方式： 公开招标
七、合同签订日期： 2025-08-28
八、合同公告日期： 2025-08-28
九、其他补充事宜：无
附件：
（已压缩）江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同（续1）扫描.pdf
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江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同合同编号：2024-038（续1）甲方（采购人）江汉大学乙方（物业管理服务外包企业）湖北锦绣方圆城市运营服务有限公司根据《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例、《中华人民共和国民法典》、《武汉市物业管理条例》等法律、法规的规定，依据“江汉大学北校区校园物业管理服务外包”项目（项目编号：HBT-17224113-244134）中标结果，本项目为“招一管二”，初次采购服务合同于2025年8月27日止。现按照本项目初次采购服务合同“第三条管理服务期限”相关要求，在甲方对乙方履行初次服务合同进行的综合考核合格的基础上，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，甲方将2025-2026年度江汉大学北校区校园物业管理服务外包给乙方，乙方向甲方提供该物业管理服务等，并达成如下协议：第一条管理服务范围江汉大学北校区占地面积150879.62m（包括道路、硬质地及绿化面积），公房建筑面积67750.93m，学生公寓建筑面积48799.09m（具体情况以有权证书记载为准）。中标人所接受的物业管理服务范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。第二条管理服务内容江汉大学北校区校园物业管理服务内容包括：（一）物业机构的管理：负责进校服务的物业机构及所管理服务项目的日常管理，包括行政管理、人事宣传管理、财务管理、技术管理、材料管理等。（二）校园公共卫生：负责校区49000m道路和硬质地的公共卫生，包括校门（外延50米）、道路、广场、路灯灯杆及灯罩（当前高杆灯58个、庭院灯29个）、校园雕塑、公共宣传栏、露天运动场地、围墙、空地等卫生保洁，含绿化垃圾在内的垃圾清运及外运（含废旧家俱及货物包装箱板等所有废弃物的收集外运、含爆炸与爆破研究院厨余垃圾（年均约125吨），施工队建筑垃圾与七食堂厨余垃圾除外），灭“四害”及白蚁防治，含雨污水管在内的地下管网疏浚（雨水管总长10Km，污水管总长10Km）。（三）校园绿化养护：负责校园绿化面积73000m2的绿化养护（含爆炸与爆破研究院楼第1页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同顶绿化），包括树木、绿地、绿化带、园林景观的日常维护、保养施肥、病虫害治理等。（四）学生公寓物业：负责本项目内学生公寓值班、保洁、安全、消防、小型维修、设施设备维护等。（五）楼宇物业：负责67750.93m的楼宇物业值班、保洁、会务服务、小型维修（单价300元以内）和师生服务中心、爆炸与爆破技术研究院的消防监控。（六）资产管理及设施设备零星维修维护：负责本物业管理服务外包项目内资产管理及设施设备零星维修维护（含周边路灯），包含本次采购所有服务范围发生的单件主材单价在300元以内（含，全文同）的维修材料、设备、设施等维修、维护、更换等事项，确保本物业管理服务外包项目内建筑物和校园设施设备的正常运行使用。包括：（1）建筑物内设施设备的日常维修维护。（2）确保雨水、污水管道保持通畅，相关设施无破损；（3）建筑物内公共区域1m内破损地砖更换，公共墙体1m内污迹刷白；（4）物业管理范围内所有设备设施的检查和报修工作。（注：采购人近三年（2021年-2024年），本次采购物业管理范围内的零星维修材料费用年均在人民币12万元左右）。（七）配合采购人节水节电管理；（八）采购人重大活动的后勤物业服务保障；（九）为校园建设、维修提供后勤物业服务保障以及施工区域的管理管控等物业服务：（十）应急事项处置相关的物业服务保障；（十一）严格遵守疾病防控相关规定，全方位做好校园消杀工作；（十二）物业管理法律法规规定和采购人交办的其他事项。以上各项管理服务外包内容详见本采购合同的附件1：江汉大学北校区校园物业管理服务内容及概况。第三条管理服务期限管理服务的期限一年，自2025年8月28日起至2026年7月31日止。第四条管理服务质量标准乙方应在本合同履行期限内，按照“服务教学、服务科研、服务师生员工，服务育人、管理育人、环境育人”的宗旨，为甲方提供专业、规范、安全、优质、高效、整洁的物业服务。具体服务质量标准见本采购合同的附件2。第五条考核、验收方式甲方按照本采购合同的附件2的服务质量标准对乙方进行考核及其结果运用。本物业管理服务外包项目的考核办法详见本采购合同的附件3，考核实施细则详见本采购合同的附件第2页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同4。第六条合同金额及付款方式（一）合同金额本合同为买卖合同，定价方式为固定总价。合同总金额（本物业管理服务外包项目的管理服务费（年））（含税）：大写人民币肆佰贰拾伍万伍仟伍佰柒拾伍元整（￥4255575.00元）：月合计（含税）：2025年9月份服务费（含2025年8月份的4天）大写人民币肆拾叁万贰仟伍佰柒拾伍元整（￥432575.00元），其余月份服务费大写人民币叁拾捌万贰仟叁佰元整（￥382300.00元）。在本合同履行期限（含续签服务合同的）内，本项目物业管理服务费原则上保持不变，不因原材料及人力费用等市场行情变化而变动。若物业管理服务工作量变动，双方依法另行协商计算物业服务费增减额。（二）付款方式①结算原则：完成本合同约定的全部服务内容并达到其质量、安全要求的，执行合同总价包干，不因原材料及人力费用等市场行情变化而变动；若本合同所约定的服务内容在某一阶段未投入使用（未发生物业管理服务活动），双方根据甲方实际投入使用的楼宇、公寓等情况，依据本合同载明的计费标准、原则等计算当期物业服务费，据实结算。②支付方式与程序：物业管理服务费按月支付，甲方在对上一月考核合格后，于月底之前支付上一月费用。每次支付前三日，由供应商向甲方提供合法有效的发票。若考核不合格，按照本合同附件3的考核办法扣减物业管理服务费。第六条双方的权利义务（一）甲方的权利义务甲方的权利：1.有权审定乙方编制的管理服务、人员编制、费用预算方案。2.有权对乙方管理服务的质量进行监督考核。若考核不合格，甲方有权按照《江汉大学北校区校园物业管理服务考核办法》暂停支付物业管理服务费，同时有权要求乙方在规定时间内整改，乙方逾期不予整改或整改后仍不符合质量标准的，甲方有权委托第三方完成相关工作，费用由乙方承担，并有权要求乙方承担相应的违约责任。乙方履约服务期间实际人员配置数达不到本项目招标文件最低人员配置数或投标文件承诺的拟投入人员数的，按实际缺编人员数*该缺编岗位单个人员月度费用计算扣除当月服务费，同时甲方有权要求投标人及时补充人员到位达到要求（一般不超过7天）。（注：乙方通过添置响应文件中载明的设备第3页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同之外的新设备或技术创新或引进先进管理方法，进而提高劳动生产力和技术水平，实现劳动生产效率提高的，且能提供合理的证明材料并经甲方书面同意的除外。）3.甲方有权每月对乙方派出的本项目驻场管理负责人实际在岗率进行核对，如核实实际在岗率达不到乙方投标承诺的，甲方有权要求乙方按投标承诺提交违约金，乙方不及时提交该违约金的，甲方有权在乙方当月服务费中予以相应扣除。因乙方本项目驻场管理负责人缺岗原因给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方依法予以赔偿。4.甲方对乙方管理项目的重大事项享有知情权和协调处理的权利。甲方的义务：1.甲方负责协调乙方日常供水、供电，由于供水、供电部门、政府行为及不可抗力引起的水电供给问题，甲方不承担任何违约责任。2.为乙方的管理服务提供办公用房、设备工具库房（含现有相关工具、物料）等设施和涉及本物业管理服务所需的验收图纸、资料等。为乙方的物业管理服务提供相应的协助和配合。3.按合同约定的费用及支付方式，按时向乙方支付物业管理服务费。4.按法律规定或经双方商定应由甲方承担的其他责任和义务。甲方负责本项目联系人郭志勇：联系电话15107176919。（二）乙方的权利义务乙方的权利：1.乙方有权要求甲方按时向其支付物业管理服务费。2.乙方有权要求甲方提供办公用房、设备工具库房（含现有相关工具、物料）等设施和涉及本物业管理服务所需的验收图纸、资料等。3.乙方有权对甲方考核结果提出异议。4.乙方有权新增设备提高劳动效率，如劳动效率提高后达到减员效果，乙方可提出最低人员配置调整书面申请，并经甲方书面同意。乙方的义务：1.按国家相关法律规定和合同约定完成物业管理服务，守法经营，遵守学校有关规章制度，主动接受学校有关部门的监督、考核。2.乙方自主制订的物业管理服务、人员编制和费用预算方案，应报送甲方审定，接受甲方的监督，保证物业管理服务费的合理使用。3.乙方应及时处理回复甲方对乙方工作人员的投诉或举报。第4页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同4.未经甲方书面许可，不能从事与本物业管理服务外包项目合同约定以外的任何经营性活动，不得引进任何单位和个人从事经营性活动，不得出租、出借、出让学校任何资产，乙方有义务爱护甲方管辖范围内的各种设施设备，不得阻碍经学校批准的服务项目和活动的实施，否则视为违约。5.乙方不得向他人转让本外包项目，也不得将本外包项目拆分后分别向他人转让。经甲方书面许可，乙方可以将本外包项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。乙方应当就分包项目向甲方负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。6.合同履行期内甲方依法委托的新增物业管理服务，乙方必须无条件接受，否则视为违约。7.乙方应遵守劳动法等相关法律法规的规定，依法签订、履行、变更、解除、终止劳动合同，购买相应保险。乙方给予其员工（本项目服务人员，下同）的工资待遇不得低于武汉市最低工资标准（如最低工资标准有调整的，从新），乙方不得安排其员工做与本项目无关的工作（员工调离除外，注：项目驻场管理负责人及主管、栋长、班组长等管理岗位人员调离须征得甲方书面同意），否则，甲方有权要求乙方于7个日历日内整改完毕并消除负面影响，同时乙方须向甲方提交年度服务总金额万分之三的违约金。8.乙方与其员工产生的一切纠纷均由乙方自行负责沟通、协调、处置和赔偿。由此造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿，由乙方承担全部责任。乙方应妥善、及时处理与其员工产生的纠纷，在其应当解决之日起1个月内未妥善解决的，甲方有权协调解决，产生的费用（包括但不限于应给予其员工的赔偿金、补偿金等）由乙方承担，在协商一致后1个月内乙方仍未履行赔付责任的，视为乙方违约，甲方有权要求乙方于7个日历日内赔付完毕，同时乙方须向甲方提交年度服务总金额万分之三的违约金。9.乙方应教育其员工增强消防、安全和治安方面的责任意识及法律意识；本项目管理服务期内因乙方原因引起的各项人身及财产损失由乙方承担全部责任。10.乙方应妥善使用、保管甲方交于其使用的办公用房及办公设施，并对有关资料具有保密义务，不得随意向第三人透露。11合同终止时，乙方应向甲方提交物业管理总结报告：乙方必须自合同终止或解除之日起3日内按入驻交接时清单内容向甲方移交原外包管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料：根据清单内容核算清楚后，所有移交的内容由双方共同签收后进行转移：全部手续完成后签署物业移交确认书。第5页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同12.乙方不得以任何方式贿赂、拉拢甲方的工作人员：若因此损害了甲方利益，损坏了双方的关系，一经查实，乙方须向甲方支付物业管理服务费一年总金额的千分之九违约金，并须承担由此给甲方带来的全部经济损失。13.必须为学校任何时间内开展的重大活动提供所需的后勤保障。14.乙方须做好本物业项目交接工作。具体包括：a，人员交接：合同签订后，对原物业公司所有人员进行摸底排查，如原物业公司在本项目工作的员工愿意继续留校工作的，乙方需与其签订劳动合同：b，物业用房交接：乙方与原物业公司协商物业用房交接相关事宜。15.乙方办公区域水电实行挂表使用，按学校规定标准每月另行据实付费。16.按法律规定或经双方商定应由乙方承担的其他责任和义务。乙方派出本项目驻场管理负责人：周仕权：联系电话：13808644728：邮箱：45261402@qq.com。该驻场管理负责人未履行其承诺（详见附件7：乙方派出本项目驻场管理负责人承诺书）的，乙方愿意承担相应责任，包括但不仅限于承诺书中承诺的经济处罚：乙方其他联系人：刘秋生：联系电话：13349912019：邮箱：769135207@qq.com第八条违约责任1.乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责且没有违约行为而甲方逾期支付管理服务费用的，乙方有权要求甲方在7日之内整改完毕。甲方逾期不予整改的，每逾期一天按未付物业费用金额的万分之三向乙方支付滞纳金。2.乙方违反合同约定，未达到物业服务质量标准的，甲方有权暂停支付物业管理服务费，同时有权要求乙方在7日之内整改完毕。乙方逾期不予整改或整改后仍不符合质量标准的，甲方有权委托第三方完成相关工作，经费由乙方承担，且乙方还应当按照物业管理服务费一年总金额的万分之三向甲方支付违约金。月度考核连续两次不合格或在一年内累计三次不合格的，甲方有权单方提前终止合同，给甲方造成的损失依法由乙方承担。（考核办法和考核实施细则见附件3、附件4）3.乙方未按其投标文件的承诺派出驻场管理负责人或未经甲方书面同意擅自更换驻场管理负责人或虽经甲方书面同意但乙方更换后的人员条件不满足其投标文件、本采购合同载明驻场管理负责人要求的，则甲方有权解除合同。给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方依法予以赔偿。乙方自行承担全部损失。4.乙方违反其他合同义务，甲方有权暂停支付物业管理服务费，同时有权要求乙方在7日之内整改完毕。乙方逾期不予整改或整改无法达到甲方要求的，甲方有权单方提前终止合同，且乙方还应当按照物业管理服务费一年总金额的万分之三标准向甲方支付违约金。违约第6页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方在承担违约金的同时另行承担甲方损失。5.因乙方原因导致重大火灾、伤亡、失窃等事件或其他违反法律、法规和规章规定的行为的，甲方有权要求单方解除合同，并根据损失程度要求乙方做出相应赔偿。乙方员工在甲方校园内违反法律法规或校纪校规受到处理处分的，乙方应承担其未尽有效管理教育义务的责任，应向甲方提交年服务费万分之三的违约金。6.乙方在未得到甲方书面许可的情况下，不得将校园内公共建筑物、构筑物、园林绿化树木等进行损毁、砍伐，若出现上述行为，由乙方及时恢复，十天内仍未恢复或无法恢复的，则乙方向甲方依法赔偿损失，造成不良影响或舆情的，乙方按损坏损毁物毁坏前价值的两倍向甲方赔偿并负责消除负面影响。第九条履约保证金1.乙方在与甲方签订初次采购合同前，己按物业管理服务费一年总金额的3%（大写：人民币壹拾叁万柒仟陆佰贰拾捌元整，小写：137628.00元）向甲方提交了履约保证金，因双方续签服务合同，初次签订合同时乙方提交的履约保证金视为本期服务合同的履约保证金。2.本项目服务合同有效期（若甲乙双方续签服务合同的，则为服务合同有效期以续签合同为准，全文同）满时，乙方完成相关服务工作，没有违约行为，办理完物业交接的相关手续，并按时退场后的10日内，由甲方将履约保证金一次性无息退还乙方。3.本合同合同期满时，若乙方在甲方组织的年度师生满意度调查中满意度低于85%（不含85%），或年度综合考核得分低于85分（具体考核方式和标准见本合同附件），履约保证金将直接抵扣整改费用，整改经甲方验收合格后，履约保证金剩余部分一次性无息退还乙方，如履约保证金不足以抵扣整改费用，则由乙方补足差额部分。4.本合同履行过程中，若乙方在任何一次年度综合得分低于80分，或直接造成甲方损失（包括但不限于经济、社会声誉、治安稳定、教学科研成果等方面）且情节严重的，甲方有权单方面终止合同，履约保证金不予退回，并有权要求乙方赔偿甲方遭受的实际损失。第十条争议解决方式双方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解：也可提请武汉市仲裁委员仲裁。第十一条其它条款（一）对本合同的未尽事宜，可经双方协商一致后另行签署补充协议。补充协议作为本合同的有效组成部分。（二）本合同附件及此外包项目的招标文件、乙方投标文件、开标记录、中标通知书等第7页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同均是合同的有效组成部分。组成本合同的文件包括合同当事人就该项合同文件所作出的补充和修改，属于同一类内容的文件，应以最新签署的为准。（三）合同附件：附件1：江汉大学北校区校园物业管理服务内容及概况附件2：江汉大学北校区校园物业管理服务要求附件3：江汉大学北校区校园物业管理服务考核办法附件4：江汉大学北校区校园物业管理服务考核实施细则附件5:江汉大学北校区校园物业管理服务岗位人员最低配置表附件6：江汉大学北校区校园物业管理服务分项报价附件7：乙方派出本项目驻场管理负责人承诺书第十二条合同生效本合同签订后经双方签字、盖章后生效。本合同一式捌份，甲方执伍份，乙方执叁份，具有同等法律效力。甲方：江汉大学（合同专用章）乙方：湖北锦绣方圆城市运营服务有限公司（盖章）单位地址：武汉经济技术开发区三角湖路8号单位地址：武汉市洪山区珞狮路112号匠心城中航广场13F03-04号法定代表人：法定代表人：胡刚祥景5犟委托代理人：委托代理人：张莉开户行：建设银行武汉东风支行开户行：华夏银行股份有限公司武汉雄楚支行金提交账号）：42001258178058009898（甲方付款账号，即乙方填写开票信息账号）税号：420101441350102税号：91420111682341143U邮政编码：430056邮政编码：430070签订时间：202年8月28日签订时间：2035年8月28日第8页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同附件1：江汉大学北校区校园物业管理服务内容及概况一、外包管理服务物业概况物业名称：江汉大学北校区物业物业类型：高校物业_坐落位置：湖北省武汉市经济技术开发区江汉大学北校区，中标人所接受的物业管理服务范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。二、江汉大学物业管理服务内容（一）物业机构的管理：负责进校服务的物业机构及所管理服务项目的日常管理，包括行政管理、人事宣传管理、财务管理、技术管理、材料管理等。根据本项目采购内容及其特性、最低人员配置要求，结合供应商自身实际，配备有经验、有知识、有技能、懂管理，具有高度服务意识的高素质物业从业人员的管理队伍：制定科学管理制度，开展有效人员管理，提高物业服务效率：加强对员工相关法律、法规和采购人管理制度的学习教育，及职业技能培训、安全教育、保密教育和日常管理（包括日常工作、生活、学习等管理），增强员工遵纪守法法律意识和消防、安全和治安方面的责任意识：依法与其员工签订劳动合同或用工书面协议：依法办理各项社会保险。其它要求详见本章“附件2物业机构的管理要求”。（二）校园公共卫生：负责校区49000m道路和硬质地的公共卫生，包括校门（外延50米）、道路、广场、路灯灯杆及灯罩（当前高杆灯58个、庭院灯29个）、校园雕塑、公共宣传栏、露天运动场地、围墙、空地等卫生保洁，含绿化垃圾在内的垃圾清运及外运（含废旧家俱及货物包装箱板等所有废弃物的收集外运、含爆炸与爆破研究院厨余垃圾（年均约125吨），施工队建筑垃圾与七食堂厨余垃圾除外），灭“四害”及白蚁防治，含雨污水管在内的地下管网疏浚（雨水管总长10Km，污水管总长10Km）。（三）校园绿化养护：负责校园绿化面积73000m的绿化养护（含爆炸与爆破研究院楼顶绿化），包括树木、绿地、绿化带、园林景观的日常维护、保养施肥、病虫害治理等。（四）学生公寓物业：负责本项目内学生公寓值班、保洁、安全、消防、小型维修、设施设备维护等（具体参考“最低人员配置需求”相关内容）。（五）楼宇物业：负责67750.93m的楼宇物业值班、保洁、会务服务、小型维修和师生服务中心、爆炸与爆破技术研究院的消防监控（具体参考“最低人员配置需求”相关内容）。（六）资产管理及设施设备零星维修维护：负责本物业管理服务外包项目内资产管理及设施设备零星维修维护（含周边路灯），包含本次采购所有服务范围发生的单件主材单价第9页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同在300元以内（含，全文同）的维修材料、设备、设施等维修、维护、更换等事项，确保本物业管理服务外包项目内建筑物和校园设施设备的正常运行使用。包括：（1）建筑物内设施设备的日常维修维护。（2）确保雨水、污水管道保持通畅，相关设施无破损：（3）建筑物内公共区域1m内破损地砖更换，公共墙体1m内污迹刷白：（4）物业管理范围内所有设备设施的检查和报修工作。（注：采购人近三年（2021年-2024年），本次采购物业管理范围内的零星维修材料费用年均在人民币12万元左右）（七）配合采购人节水节电管理；（八）采购人重大活动的后勤物业服务保障；（九）为校园建设、维修提供后勤物业服务保障以及施工区域的管理管控等物业服务；（十）应急事项处置相关的物业服务保障；（十一）严格遵守疾病防控相关规定，全方位做好校园消杀工作：（十二）物业管理法律法规规定和采购人交办的其他事项。第10页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同附件2：江汉大学北校区校园物业管理服务要求一、物业机构的管理要求符合工商税务法律规定，机构设置健全，内部管理规范，社会信誉良好。具体要求如下：1.行政管理（1）人员编制：3人。包括：项目驻场管理负责人1名、财务1名、办事员1名：（2）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全：（3）工作计划周密，贯彻落实学校各项任务，有月度和年度计划：（4）定期检查各业务部门工作计划落实情况，有检查记录；（5）建立公共突发事件的处理机制，有应急预案；（6）管理工作实行电脑化、信息化。2.人事宜传管理（1）遵守劳动法等相关法律法规的规定，依法订立、变更、解除、终止劳动合同等各项手续。（2）定期对员工进行岗位培训，增强其业务能力，增强消防、安全和治安方面的责任意识及法律意识，全年培训不少于2次：（3）建立员工档案，每月向甲方如实报备其员工花名册、员工信息表、有效身份证明复印件、健康证明或体检报告复印件以及与其签订的劳动合同的复印件等：乙方人员需严格执行网格化管理，每月人员异动情况需报给相关联部门。（4）组建宣传队伍，利用多种形式协助甲方做好宣传工作和做好自身的宣传教育工作：（5）有完整的人事、劳资管理系统，依法支付员工薪酬和办理员工保险。（6）乙方在其投标文件中安排的驻场管理负责人未经甲方书面同意不得擅自更换：乙方更换驻场管理负责人需提前30日书面报告甲方，更换后的人员条件须满足其投标文件、采购合同载明要求并征得甲方书面同意：更换部门负责人需提前至少15日书面向甲方报备。上述人员工作交接手续需向甲方报备。（7）人员配置按照楼宇、公寓等投入使用情况严格执行江汉大学校园物业管理服务岗位人员最低配置表。3.财务管理（1）严格执行财务制度，账目清晰，专款专用；（2）公开服务标准、收费依据及标准；（3）接受甲方的财务监督。4.技术管理第1页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同（1）制定设备设施安全运行管理制度：落实安全运行岗位责任制：（2）建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录；（3）建立各种设备设施突发事件的应急处理机制和预案。5.材料管理：严格执行物资采购制度和仓库管理制度，做到账物相符，仓库整洁规范，物料摆放有序，存储安全。二、校园公共卫生要求提供专业、规范的环卫保洁服务，创建整洁干净、舒适靓丽的校园环境。具体要求如下：1.综合管理（1）人员编制：6人。包含：班组长1人，环卫工5人。（2）建立环卫保洁管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责、考核办法，有《环卫工作应急预案》。（3）环卫工具设施设备齐全并处于良好状态，配备大中型洒水车、四轮电瓶转运车（1-2吨）、扫地车（大中型）、冲洗机、电动三轮车、打药机，并定期维护，保证保洁设备及工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。（4）有完善的月度工作计划并分区落实到人。2.道路保洁作业频率：每天8：00前完成各大楼前及校园主要道路清扫，9:00前完成所有道路清扫，日间巡回保洁。每日早、中、晚三次将垃圾桶（箱）内垃圾集中清运至垃圾场，做到日产日清：每日实施道路冲洗保湿2次；遇大雪或暴雪时及时组织相关人员清扫。服务质量标准：保持道路全天整洁干净，达到“九无”（无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、路牙无泥沙）：“四净”（路面净、垃圾箱净、树穴绿化带净、地下通道净）“一通”（下水道口通）：雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。3.露天运动场地、广场及其他硬质地面保洁作业频率：每天8:00前完成各大楼前及校园主要广场保洁工作，随后接着完成其他保洁，且巡回保洁。每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾房，做到日产日清：重大活动期间实施广场冲洗保湿；遇大雪或暴雪时组织相关人员清扫。服务质量标准：保持广场全天整洁干净，达到“九无”（无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、无泥沙）：“四净”（广场面净、垃圾箱净、树穴绿化带净、地下通道净）“一通”（下水道口通）：雨雪天气时，保证广场面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。第12页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同4.空地保洁：作业频率：每天清捡白色垃圾、枯枝树叶，无建筑垃圾，每周清扫一次。服务质量标准：无白色垃圾，无明显枯枝树叶，无建筑垃圾堆积。5.路灯灯杆、校园雕塑、公共宣传栏、围墙保洁作业频率：每天检查有无“牛皮癣”等乱贴乱画现象2次，每周抹擦1次，每月清洗或清洁1次。服务质量标准：无乱贴乱画，无污渍杂物。6.地下管网（含雨污水管）、化粪池清掏作业频率：每季度清理一次（分别在2月份，5月份，9月份，11月份进行），每周巡查2次。服务质量标准：日常无粪便堵塞或溢出现象，保证污水管道畅通：清掏时硬的表面、块状物全部清运：清理后，目视井内无积物、无块状物浮于上面，出入口畅通。地下管网（含雨污水管）、化粪池清掏每次作业要有登记图片记录，并经甲方验收签字。7.垃圾清运（含绿化垃圾、爆炸与爆破研究院厨余垃圾、废旧家俱及物品包装箱板等所有废弃物的收集外运）作业频率：生活垃圾及爆炸与爆破研究院厨余垃圾日产日清：各类垃圾箱（桶）箱体每日擦拭2次，每周清洗2次。服务质量标准：垃圾箱内垃圾堆积不得超过容积的80%，垃圾封闭清运，清运率达到100%;密闭化运输，减少道路污染；垃圾场清扫干净，做到车走地净；车容车貌保持整洁，设备完好无损：各类垃圾箱（桶）箱体保持整洁。绿化垃圾和废旧家俱包装箱板在3日内为周期及时外运。垃圾分类和现场管理垃圾按类别临时堆放，垃圾收集点每天收集、清理2次以上。转运工具及各类垃圾容器每日消毒2次并有正规表格式记录可查。8.除四害消杀及白蚁防治作业频率：四月中下旬至十一月上旬，每周一次灭“四害”工作：白蚁防治按国家规定。服务质量标准：参照国家爱卫会标准如下：（1）灭鼠标准：a、15m标准房间布放20X20厘米滑石粉块两块，一夜后阳性粉块不超过3%;有鼠洞、鼠粪、鼠咬等痕迹的房间不超过2%。b、不同类型的外环境累计2000米，鼠迹不超过5处。（2）灭蚊标准：a、内外环境积水中，蚊幼虫及蛹的阳性率不超过3%。b、用500ml收集勺采集校园水体中的蚊幼虫或蛹阳性率不超过3%，阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5第13页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同只。c、特殊场所白天人诱蚊30分钟，平均每人次诱获成蚊数不超过1只。（3）灭蝇标准：a、有蝇房间不超过3%，平均每阳性房间不超过3只：食堂防蝇设施不合格房间不超过5%；加工、销售直接入口食品的场所不得有蝇。b、蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3%。（4）灭蟑螂标准：a、室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过3%，平均每间房大不超过5只，小蠔不超过10只。b、有活蟑螂卵鞘房间不超过2%，平均每间房不超过4只。c、有蟑螂粪便蜕皮等蟑螂迹的房间不超过5%。（5）白蚁防治：按国家规定执行。三、校园绿化养护要求提供专业、规范的绿化养护服务，创建舒适靓丽的校园环境，积极创建生态园林式校园。具体要求如下：1.综合管理（1）人员编制：5人。包含：班组长1人，绿化工4人。（2）配备具备园林绿化相关专业中级及以上职称的技术管理人员不少于1人：绿化工熟悉校园整体绿化布局，熟悉花草树木的品种及特征，具有良好的植物修剪、施肥、抗早、抗病虫害等养护技能。（3）建立绿化养护管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法。（4）有年度、月度工作计划，有巡查并做好巡查记录。（5）工具设施齐全，配备并处于良好状态的绿化打药机（高压）、打草机、修剪机、旋耕机、喷雾器、油锯、电动三轮车、抽水泵、手锯人手一把、铁锹人手一把、镐每2人一把，并定期维护，保证工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。2.乔灌木养护（1）植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地；（2）树木生长正常，生长达到该树种的平均生长量，存活率95%以上；（3）树冠基本完整，内膛不乱，通风透光；（4）在正常条件下，生长季节有少量黄叶、焦叶、卷叶；（5）无明显枯枝死杈、无死树：（6）乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年二次以上，篱、球等按生长情况、造型要求及时修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝叶紧密，无脱节：（7）每年适时除杂草，五次以上；第14页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同（8）按植物品种、生长情况、土壤条件适时适量施肥。每年松土普施基肥一遍，花灌木增施追肥一遍：有机肥10月份施肥不少于1.5吨，12月份施肥不少于1吨，复合肥全年施肥不少于0.5吨，施肥记录及相关单据报给甲方核查。（9）病虫害防治全年不少于3次，防治结合，病虫害虽有发生，但能及时灭治，树木被啃咬的叶片最严重的每株在8%以下：有蛀干害虫的株数在5%以下，树木缺株在5%以下：树木基本无钉栓、捆绑现象：因人为或风雨之害造成树木倾斜应及时护正。3.绿地养护（1）草坪覆盖率达到90%以上，生长旺盛，草根基本不裸露：（2）叶色正常，生长季节基本不枯黄；（3）及时对绿地整治修剪，高度控制在10cm以下：（4）及时除掉杂草，每年除杂草六遍以上，杂草率10%以下：（5）干旱、高温季节保持有效供水，有低洼及时平整，基本无积水（6）按生长情况，适时适量施有机肥二遍；（7）及时做好病虫害防治理；（8）绿地整洁，生长好，有斑秃及时补植：能及时清理垃圾杂物。4.园林小品（1）凉亭、长廊、水榭、花架、塑木小品、座椅、灯光等设施完好，使用正常，表面无油漆脱落，局部无损坏。假山或叠石小品无倒塌，石块接合处缝隙1cm以下（无安全危险）（2）每天上、下午各清扫一次，垃圾及时清运，设施表面无附着污物。5.空地管理（1）保持校园空地绿化全覆盖。每年打草六次以上：（2）无垃圾倾倒现象，空地上无明显垃圾；（3）无种菜现象；（4）未经学校批准，空地不得用于其它用途，不得兴建任何设施。（5）草花种植每年不少于2次，每次种植面积1000m以上，每年3月初和7月底各进行一次（甲方如有特殊要求另行通知）。甲方提供花种。6.爆炸与爆破研究院楼顶与周边、师生服务中心周边区域内绿化养护水平达二级以上。四、楼宇物业服务要求提供专业、规范、安全、优质、高效、整洁的物业服务，创建舒适美观的教学环境。具体要求如下：1.综合管理第15页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同（1）人员编制：50人。包括：主管1名、值班员15名、保洁员23名、消防监控值班员4名、会服7名：（2）主管需从事本行业3年及以上经历；（3）建立楼宇管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法，有值班表、管理人员的联系方式，有《楼宇管理应急预案》。（4）建立管理档案，有房间使用情况登记本、工作交接本、日常巡查记录本、主管班长巡查记录本、失物登记本、维修登记本等档案资料。（5）有完善的月度工作计划并分区落实到人，有巡查并做好巡查记录。（6）工具设施设备齐全，配置并处于良好状态的洗地机、室内拖地机、洗玻璃机、电动喷雾消毒机（喷洒），并定期维护，保证工具完整始终处于良好状态，工具收纳于指定区域并摆放整齐。（7）使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%：挂牌服务，礼貌待客：向导咨询，有求必应；不得谩骂、殴打学生，不得与师生发生任何冲突，如有纠纷及时向甲乙方管理部门反映：（8）定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录，杜绝影响正常教学运行的情况发生：2.安全值班和安全管理（1）按照学校的作息时间和相关部门要求开关门和灯：（2）不得脱岗缺岗：管理员进餐时间不超过半小时；（3）管理员实行24小时值守制，值班期间不允许做与工作无关的事情，值班室内不得烹饪、煮饭等，做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有管理经理签阅意见；（4）熟悉本楼宇一切情况，包括：房间、卫生间数量，公共区域面积，消防器材数量及状况，具备处理应急突发事件的能力：（5）每日检查设施设备，出现故障24小时内报修，并做好记录，杜绝影响正常教学运行的情况发生；（6）做好人员来访、设备及物品出入登记等记录，有专用记录本。（7）按学校要求检查教室开放关闭情况，晚自习后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并锁好门窗：3消防管理（1）建立消防安全管理制度：（2）做好消防安全教育培训、防火巡查检查、安全疏散设施管理、消防（控制室）值第16页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同班、消防设施器材维护管理、火灾隐患整改、用火用电安全管理等工作，有分类专项记录本：（3）能熟练使用楼内消防设施，每天对大楼消防安全及消防设施巡查1次并做好巡查记录和消防设施定期检查记录。4.教学和考试服务（1）根据学校教学管理部门的课程安排及教室使用安排（如考试安排等），提前做好相应的准备工作，为师生提供方便、舒适的环境：（2）按照学校的作息时间和相关部门要求开关各教学楼入口和教室门，按要求准时切送照明及有关设施电源，确保教学的正常进行：（3）按学校要求设定铃声，并保证电铃的正常运行：确保各教室粉笔、黑板擦等日常消耗品的供应（要求每个教室常备：白色粉笔2盒，彩色粉笔1盒，黑板擦2个）：（4）确保各种教学设施工作正常，黑板升降顺畅，升降过程无异响；多媒体教室遮光窗帘完备、卫生；（5）做好教师休息室的秩序和物品管理，配置绿色植物、意见本、保障开水供应和卫生环境，不得私自占用：5.楼宇保洁室内保洁每日早上8点之前必须完成（含垃圾清理外运、消毒），其他作业时间在不影响教学和正常工作的情况下可合理安排完成。（1）大厅：范围：地面、墙面、踢脚线、台阶、天棚、装饰门及门套、宣传窗、垃圾桶、消防设施、灯具装饰柱、植物花盆、开水器。作业频率：地面、台阶、宜传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁1次，且巡回保洁：装饰门及门套、踢脚线等每周保洁1次：墙面、天棚、消防设施、灯具每月保洁1次：地砖、大理石、水磨石等地面每月彻底刷洗1次。服务质量标准：地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮：墙面无灰尘、无污渍，光亮，无蜘蛛网：公共设施表面无积尘、无污渍、光亮；不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮：玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮：植物花盆无积尘，无污渍；开水器达到卫生标准、安全可靠。（2）楼道：范围：地面、楼道梯级、扶手、墙面、踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关、垃圾桶。作业频率：地面、楼梯、扶手、墙面、垃圾桶等每天保洁1次，且巡回保洁：踢脚线、第17页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关每月保洁1次：地砖、大理石、水磨石等地面每月彻底刷洗1次。服务质量标准：地面无水渍、无污渍、无垃圾，无积尘，光亮：墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网：公共设施表面无积尘、无污渍、光亮：不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印、无积尘、无污渍、明亮：窗台无积尘；垃圾箱内垃圾堆积不得超过容积的80%。（3）公共卫生间、开水房：范围：地面、墙面、天棚、大小便器、垃圾篓、台面、镜子、门窗、灯具、排气扇、上下水管道、开水箱。作业频率：每天四次对卫生间全面保洁，且巡回保洁：天棚、灯具、窗玻璃排气扇每月保洁1次；开水房每天保洁1次，开水箱每两月清洗1次；每天定时开放。服务质量标准：卫生间无异味，厕坑便具洁净无黄渍，墙面、镜面、台面、水盆无污点，光亮：纸篓随时清理。墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、无蜘蛛网：地面无水渍、无污渍、无垃圾；开水房达到卫生标准、安全可靠：保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点。（4）教室、教师休息室范围：桌椅、沙发、讲台、黑板、地面、踏步、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具、设备、窗帘。作业频率：桌椅、沙发、讲台、黑板、地面、踏步、窗台、门楣、门套、墙面、墙角每日早、中、晚保洁3次：天棚、灯具、设备每周保洁1次；窗玻璃每月保洁2次：窗帘每年清洗1次。服务质量标准：桌椅、沙发、讲台、窗台、黑板、地面、踏步、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮；桌斗内无杂质；黑板板面擦净、板槽内无粉末；黑板周围整洁：窗台无积尘，窗帘挂放整齐；室内无异味；捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不得私自处理。（5）会议（接待）室：范围：桌椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具、茶具设备。作业频率：会议（接待）室桌面、地面在会议结束后即刻清理；会议（接待）室桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角每日保洁1次；天棚、灯具、设备每周保洁1次：窗玻璃每周保洁1次；茶具每次消毒；地毯每月消毒1次。服务质量标准：会议（接待）室桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮：窗帘挂放整齐：室内无异味：茶具消毒达到卫生标准：地毯清洁卫生。（6）电梯：第18页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同范围：电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、通风口、天花板、灯具、监控器探头。作业频率：电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁1次，且巡回保洁：天花板、灯具、监控器探头每周保洁1次。服务质量标准：电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘贴物：灯具、指示板明亮：厢内地面干净、无垃圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮：电梯门槽内无垃圾杂物。（7）屋面及外墙保洁：可上人屋面保洁标准同硬质地面，其他屋面及雨棚顶面要求无落叶等污物明显堆积，落水管口清洁、畅通：建筑物外墙3米以下无污损、小广告。（8）地下室：范围：地面、墙面、天花板、台阶、门楣、消防设施。作业频率：每天保洁1次。服务质量标准：墙面、地面要无蛛网、无积灰、无垃圾、无积水：消防设施、门楣无积灰。（9）每年所有窗帘有完成清洗1次。6.会议服务标准（1）会场服务要求：a.会服人员要求：5名女性、2名男性，35岁以下，工作期间必须着工服，戴工牌，穿戴整齐，仪表端庄。会服人员数量要求详见附件5：江汉大学校园物业管理服务岗位人员最低配置表。b.会务所需的物品、工具需准备充足。c.会前须提前做好各项准备工作。包括：会场布置、茶水准备及入场引导。d会中要做好服务工作，能及时处理一些突发事件，对客户的一些临时、合理需求，能迅速反应并予以协调配合。e.会后需及时做好清场工作。确保不影响下一轮会议的召开。f.做好新员工的岗前礼仪培训，日常要求每日小结，每周一训。g.做好痕迹管理，每项操作，每日工作都须记录备忘。（2）多媒体设备管理a.会前做好设备调试。b.会后做好设备清理和维护。c.认真值守，随时准备处理突发事故。第19页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同d.做好设备运行和管理档案。7.小型维修（1）公共区域及房间内破损地砖及时修复，墙体污迹及时刷白；（2）见本标准第六条。五、学生公寓物业管理服务要求提供专业、规范、安全、优质、高效、整洁的物业服务，创建安全、舒适、美观的住宿环境。具体要求如下：1.综合管理：（1）人员编制：33人。包括：栋长1名、管理员16名、保洁员16名。（2）栋长需从事本行业3年及以上经历。（3）建立学生公寓管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法，有值班表、管理人员的联系方式，有《学生公寓管理应急预案》。（4）建立管理档案，有住宿情况电子档案、工作交接本、日常巡查记录本、舍监巡查记录本、失物登记本、维修登记本、大件物品进出登记本、人员进出登记本等档案资料。（5）有完善的月度工作计划并分区落实到人，有巡查并做好巡查记录。（6）工具设施齐全，定期维护，保证工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。（7）使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%：挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；不得谩骂、殴打学生，不得与师生发生任何冲突，如有纠纷及时向甲乙方管理部门反映；（8）定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录，杜绝影响学生正常生活住宿的情况发生。（9）服务楼栋内的零星小型设备物资转运（主要为损坏更换后的小型设备搬运、物资调配转运）：（10）配合采购人开展学生公寓寝室评比等工作。2.安全值班和安全管理（1）按照学校的作息时间和相关部门要求开关门和灯：（2）不得脱岗缺岗：管理员进餐时间不超过半小时：（3）管理员实行24小时值守制，值班期间不允许做与工作无关的事情，值班室内不得烹饪、煮饭等，做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有管理经理签阅意见：（4）熟悉本楼宇一切情况，包括：房间、卫生间数量，公共区域面积，消防器材数量及状况，具备处理应急突发事件的能力：第20页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同（5）每日检查设施设备，出现故障2小时内报修，并做好记录，杜绝影响正常教学运行的情况发生；（6）做好人员来访、设备及物品出入登记等记录，有专用记录本，严格控制闲杂人员进入：（7）指挥、引导楼院内自行车整齐有序停放，并保持消防过道的通畅：如存在消防安全隐患和可疑情况要及时处理，消除隐患。（8）开展学生公寓内的防火、防骗、防盗等安全宣传和警示教育，配合学校相关部门开展其他学生教育管理工作：（9）根据学校有关学生住宿管理规定，配合学院做好本楼内学生住宿秩序、纪律管理，有晚归学生登记本。（10）女生学生公寓须安排女性值班及保洁人员。（11）公寓管理员能熟练使用楼内各项设备，如消防监控报警、限电控制、监控设备等。3消防管理（1）建立消防安全管理制度；（2）做好消防安全教育培训、防火巡查检查、安全疏散设施管理、消防（控制室）值班、消防设施器材维护管理、火灾隐患整改、用火用电安全管理等工作，有分类专项记录本；（3）能熟练使用楼内消防设施，每天对大楼消防安全及消防设施巡查1次并做好巡查记录和消防设施定期检查记录。（4）积极组织员工开展消防演练，强化员工消防安全意识，每学期组织员工开展消防演练不少于1次。（5）配合学院、保卫部门做好消防安全检查，对违规使用大功率电器等安全隐患情况主动巡查发现，及时上报；4.水电管理（1）每月监控学生水电使用情况，保证公寓水电设备运转正常；（2）协助做好中途入住、调宿、退宿学生水电费的结算工作，不发生遗漏现象。5.维修维护管理（1）实行线上线下结合报修办法；（2）学生报修后2小时内完成登记报修，24小时内完成维修，特殊情况48小时内完成。（3）跟踪维修完成情况，逾时未完成维修的有记录，月底有汇总表并每月向甲方报送。（4）公共区域及房间内破损地砖及时修复，墙体污迹及时刷白；第2页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同6.床位管理（1）建立宿舍电子台账，熟悉本楼栋空房间和空床位情况；（2）巡查床位使用情况，对变动情况24小时内更新变动资料并及时向甲方报送；（3）未经甲方同意，不得擅自安排、调整床位：每月向甲方报送1次床位管理相关数据：7.入住调宿退宿管理（1）入住调宿退宿及时登记，1个工作日内办理完手续并及时向甲方报送；（2）配合学校相关职能部门做好学生公寓的调配工作。8.生活设备管理（1）对洗浴系统、限电系统、监控系统、开热水供应、门禁系统等设备运行情况进行有效监控管理，有运行记录；（2）对生活设备主动发现问题登记上报，有报修和维修记录。9.空调管理（1）做好报修登记并跟踪空调维修情况，有专用记录本；（2）有宿舍空调台账（包括空调卡、遥控器等）：（3）有检查、验收毕业生及整间退宿（含搬迁）房间的空调设备情况的记录，并及时报送甲方；（4）配合学校的空调检查工作。10.毕业季、新生入学管理（1）做好人员进出登记、手续办理（收发钥匙、结算水电费、收发专用卡、空调遥控器等）、房间清查等工作，有分项记录本（2）检查已退宿舍的配备设施情况，有专用记录并及时报送甲方；（3）每年利用寒暑假对退宿房间的维修范围内的设施进行2次集中维修，保证新生入住条件舒适。11.施工队进楼管理（1）对进楼施工的工程队严格把关，凭证出入：验证施工报批和水电使用报批手续：有施工队进楼维修手续办理登记本：（2）有施工队进楼维修监管记录本。12.公寓保洁范围：楼栋外围、楼栋内公共区域、楼顶清扫、保洁，楼栋内所有垃圾清理至楼下垃圾存放点，清洁洗浴间、开水房和公共卫生间，拖洗楼栋过道、楼梯，擦抹楼梯扶手、消防箱第22页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同等公共设施、设备，建筑物外墙3米以下的保洁：作业频率：楼栋外围每日清扫2次并保洁：楼顶每周清扫2次：楼栋过道、楼梯、洗浴间、开水房每天拖洗2次并保洁：楼梯扶手每日擦抹1次：消防箱、消防指示牌等公共设施、设备每周清洁1次：窗帘1年清洗1次。服务质量标准：（1）楼道地面：无垃圾、积水、污迹、拖痕、杂物等，无异味；（2）天花板、墙角、楼道灯具：无蜘蛛网、无积尘；（3）楼道窗户：玻璃明亮，无污痕、水印：窗框无灰尘、杂物：窗台无脏物、蜘蛛网；（4）消防箱、灭火器：手摸无灰尘，目视无污迹、脏物等；（5）负责屋面保洁工作，可上人屋面保洁标准同硬质地面，其他屋面及雨棚顶面要求无落叶等污物明显堆积，落水管口清洁、畅通；（6）建筑物外墙3米以下无污损、小广告。六、资产管理及设施设备零星维修维护（含校园路灯）要求提供专业、规范、安全、优质、高效的维修服务，确保本物业管理服务外包项目内资产管理有序、保值安全，建筑物和校园设施设备正常运行使用。具体要求如下：1.综合管理（1）人员编制：5名，包括：班组长1名、弱电技术员1名、维修工3名（以上人员需含电工3名）：（2）经理需从事本行业3年及以上经历：（3）人员有专业技术职称及上岗证（包括电工证、高压上网证等）：持有电工证人员不少于3人。（4）建立资产管理及维修维护工作管理制度和工作标准，建立工作签到制度、值班制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法，有值班表、管理人员的联系方式，有《维修工作应急预案》。（5）建立管理档案，有资产登记和管理记录本，有值班记录本、工作交接本、日常巡查记录本、主管班长巡查记录本、维修登记本、电梯管理巡查记录本、维修回访记录本等档案资料。第23页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同（6）根据学校有关资产管理规定，做好本项目内资产管理，与学校签订资产托管管理协议，保证学校资产的安全、完整和有效使用，不得发生资产丢失、损毁等情况。按照学校资产管理部门工作要求做好资产的登记、统计、清查及档案管理工作。（7）有完善的月度工作计划并分区落实到人，有巡查并做好巡查记录。（8）工具设施齐全，定期维护，保证工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。（9）实行线上线下结合报修办法。2.设施设备维修维护管理（1）楼宇及学生公寓水电故障应急处理每天巡查1次，发现故障及时做应急处理并报甲方处置，有处理记录。（2）路灯照明系统维修维护a.每周定期巡查1次，有巡查记录；b.对损坏的设施及日常已获报告损坏的设施24小时内完成维修。（3）学生公寓生活设施维修维护a.对洗浴、空气能、热水、限电、监控、门禁等系统每日巡查，有巡查记录；b.对维修范围内的设施24小时内完成维修；对不属维修范围内的设施2小时内报告甲方，并协助甲方做好维修。（4）电梯运行管理a.有电梯日常运行管理、检查、故障处理记录，一般故障24小时内完成维修，保证电梯安全、正常运行；b.定期办理年检。（5）水泵维护、地下管网疏通a.每周对水泵定期进行巡查1次，有巡查记录；b.对损坏的及日常已获报告损坏的水泵24小时内完成维修；c.每半月对地下管网进行疏通，并根据学校重大任务保障和季节变化及时对地下管网适时疏通。3.维修效率、维修质量和服务态度管理（1）维修效率第24页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同a.定期进行维修巡查情况，发现故障及时处理或报告，有巡查记录本；b.保证维修的及时性，简单维修时间不超出24小时，特殊情况的维修时间完成不超出48小时：属于甲方负责的复杂维修，应于24小时内书面报告甲方（特殊情况电话通知）。（2）维修质量a.保证维修质量，维修材料安全可靠、品牌正宗，维修工艺和外观美观整洁：b.维修返修率每月低于5%，有记录并每月汇总报送甲方。C.所使用的维修材料必须是国内一线品牌，同一材料在使用保质期内返修不超过3次。（3）服务态度a.注重维修服务态度，合理安排维修时间，与师生交流时态度热情诚恳，维修作业不影响师生的学习、教学和生活，每月投诉率低于5%，有记录并每月汇总报送甲方。b.有维修安排、维修回访、投诉处理记录。4.物业维修的具体范围和标准如下：维修项目明细表序号类别项目标准完成时间备注1门配件及加固铰链、拉手、地簧等配件维修、门加固。24小时特殊材料48小时内2门锁、钥匙维修、更换、配钥匙，确保能正常使用。24小时3急开锁紧急开锁，确保能正常使用。2小时4门配件及加固加固、配件完整，确保能正常使用。24小时5门窗门窗玻璃装配、加固，确保能正常使用。24小时6床固定，确保能正常使用。24小时7家俱类桌、椅、柜配件配齐、维修和加固，确保能正常使用。24小时8课桌椅维修、更换，确保能正常使用。24小时9讲台维修、加固，确保能正常使用。24小时10普通黑板维修、加固，确保能正常使用。24小时11吊扇、壁扇维修、更换，确保能正常使用24小时12窗帘维修维修、加固，确保能正常使用。24小时13晾衣绳维修维修、加固、更换，确保能正常使用。24小时第25页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同维修项目明细表14阀门维修、更换，确保能正常使用。24小时楼栋总阀（不含）以内15上下水系统给水管主材费单价300元以内的零星维修24小时16软管、下水管维修、更换，确保能正常使用。24小时17室内外落水管维修、更换确保能正常使用。24小时室外3米以下部分18低压水箱维修、更换配件，确保正常使用。24小时即马桶19供电设施设备开关、插座维修、更换，确保能安全正常的使用。24小时20灯具、灯座维修、更换，确保能安全正常的使用。24小时21空开维修、更换，确保能安全正常的使用。24小时楼总空开（不含）以内22线路主材单价300元以内的零星维修24小时23校园设施设备盖板更换、周边零星修补，确保安全正常使用。现浇盖板15天、成品盖板24小时临时措施2小时内24下水道疏通、清掏，确保排水畅通。24小时25窨井疏通、清掏，确保排水畅通。24小时26化粪池疏通、清掏，确保排水畅通。48小时27楼栋内地面、墙体、公共座椅1m内地砖更换、墙体刷白，主材单价300元以内的座椅维修24小时28校园路灯主材单价300元以内的零星维修24小时29架空层抽水泵主材单价300元以内的零星维修24小时30开水器设备主材单价300元以内的零星维修24小时31监控设备主材单价300元以内的零星维修24小时32门禁系统主材单价300元以内的零星维修24小时33限电识别系统主材单价300元以内的零星维修24小时1.乙方在零星维修上报中对主材单价、品质及维修主张有异议的，以甲方后勤修缮与工程管理部界定为准。2.以上维修项目接到报修后2小时内响应。七、配合采购人节水节电管理服务要求积极做好节水节电工作，强化节能管理和员工节能意识。具体要求如下：1.建立内部节能管理制度，加强员工节能培训、宣传，全年举行培训不少于1次，宣传不少于2次；第26页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同2.教学楼、实验楼、办公楼内杜绝长明灯、长流水，做到人走灯灭，人走水停，无跑、冒、滴、漏现象。3.各楼宇管理员负责巡视检查，发现水电浪费的行为要及时制止，检查情况要记录备案。4.教室用灯要做到随用随开，并根据在教室学生人数随时调整教室照明度，晚自习下课后楼宇管理员必须在10分钟内关灯。八、采购人重大活动的后勤物业服务保障服务要求1.积极做好重大活动及学校指定的其他活动的后勤保障工作。2.按照甲方要求及时无条件调配人手做好室外和室内保洁、会场桌椅和花木摆放及其他临时性指定要求等工作。九为校园建设、维修提供后勤物业服务保障以及施工区域的管理管控等物业服要求服从学校整体管理，为校园建设、维修提供后勤物业服务保障以及施工区域的管理管控等物业服务。十、应急事项处置相关的物业服务保障服务要求1.负责本物业管理服务项目内停电、停水、火灾、渍水、灾害天气、突发传染病、治安刑事案件、聚众闹事、非法集会、群体性事件、燃气泄露、电梯困人、重大人身伤亡事故等情况的应急处置工作，并及时报告甲方。2.成立突发事件应急处置工作组，组成公司主要负责人为组长、各部门负责人为副组长、部门员工为组员的工作机构；3.制定火灾等各类可能发生的事故及突发治安事件的应急预案，并在5分钟内快速反应。十一、严格遵守疾病防控相关规定，全方位做好校园消杀工作1.制定校园内公共卫生突发事件的应急预案，并在5分钟内快速反应：2.做好项目员工健康管理，按照甲方学校要求履行疫情防控相关规定。十二、完成物业管理法律法规规定和采购人交办的其他事项。第27页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同附件3：江汉大学北校区校园物业管理服务考核办法为加强对江汉大学校园物业管理服务外包工作的监督管理，规范物业管理服务行为，提高服务质量，根据《全国物业管理示范大厦标准》、《全国物业管理示范小区标准》及国家有关法律法规，结合江汉大学实际情况和特点，本着公平、公正的原则，制定本办法。第一条为维护江汉大学合法权益，实现物业管理服务的优质目标，江汉大学后勤服务保障中心（以下简称主管部门）作为物业管理服务监管的具体实施机构，代表甲方对乙方物业管理服务工作的相关过程和结果实施监督和管理。甲方成立江汉大学校园物业管理服务考核领导小组及工作小组（以下简称考核小组），负责对乙方物业管理的服务水平和质量进行定期或不定期的综合考评。第二条本办法是对乙方物业管理服务的绩效评价，主要依据为《江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同》及合同附件4等相关文件。第三条本考核办法包括五种考核方式：日常巡查、月度考核、半年考核、年度考核、合同期考核。所有考核方式皆从以下几个方面进行考核：楼宇管理服务项、环境卫生管理服务项、园林绿化管理服务项、学生公寓管理服务项、设施设备维修管理项、综合管理服务项。（一）日常巡查1.巡查方法日常巡查主要由后勤服务保障中心物业服务部、公寓管理部负责，一般每周出一次报告，巡查结果由物业服务部、公寓管理部按月汇总：日常巡查与整改结果当月汇总并将计入月度考核结果。2.巡查结果用途（1）巡查结果由管理人员以书面或口头（特殊情况下）形式在三日内通知物业进行整改，一般问题需一周内解决，比较紧急事项当日处理；（2）第一次发出整改通知书按对应考核细则项目在月度考核中扣分，同一问题从第二次整改通知书起翻倍扣分；（3）当月月度考核中，日常巡查结果作为当月考核的主要依据。（二）月度考核1.考核方法（1）月度考核每月进行一次，每年约8次（寒暑假除外）；（2）由后勤服务保障中心分管副主任及中心相关部门组建月度考核小组，依照本办法及《江汉大学北校区校园物业管理服务考核实施细则》，参考日常巡查情况，从六个考核项对乙方进行考核；（3）月度考核小组考核后出具月度考核报告（存在问题、整改建议、考核分数），给乙方的整改通知。乙方收到整改通知后需在2日内回复整改安排，1周内完成整改，并及时第28页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同通知甲方复查：（4）若相同问题在月度考核中反复出现，相应扣分分值按出现次数翻倍计算；（5）考核实施细则中的扣分分值为参考分值，具体扣分值可视情况严重程度进行调整：（6）月度考核报告由后勤服务保障中心编写并报送考核领导小组。2.考评结果用途（1）月度考核结果决定当月物业管理服务费的支付情况；（2）各考核项满分为100分，合格分为85分，考核合格甲方按约定支付当月管理服务费；（3）月度考核未达到物业服务质量要求的（月度考核综合得分低于85分（不含85分）），甲方有权按综合得分相较于85分每低1分对应当月物业管理服务费的1%额度扣除相应费用，同时有权要求乙方及时整改（一般不超过7天）。乙方逾期不予整改或整改后仍不符合质量标准的，甲方有权另行委托第三方完成相关工作，整改费用由甲方在下一个月的物业管理服务费中扣除至足额为止，且乙方还应当按照物业管理服务费一年总金额的万分之三向甲方支付违约金。（4）乙方履约服务期间实际人员配置数达不到本项目招标文件最低人员配置数或投标文件承诺的拟投入人员数的，按实际缺编人员数*该缺编岗位单个人员月度费用计算扣除当月服务费，同时甲方有权要求投标人及时补充人员到位达到要求（一般不超过7天）。（注：乙方通过添置响应文件中载明的设备之外的新设备或技术创新或引进先进管理方法，进而提高劳动生产力和技术水平，实现劳动生产效率提高的，且能提供合理的证明材料并经甲方书面同意的除外。）（5）月度考核得分作为半年、年度考核的主要依据。（6）月度考核连续两次不合格或在一年内累计三次不合格的，甲方有权单方提前终止合同，给甲方造成的损失由乙方承担。（三）半年考核1.考核方法（1）半年考核于每合同年的中期进行；（2）由考核工作小组负责。考核工作小组依照本办法及考核实施细则，参考月度考核情况，分六个考核项对乙方管理服务工作进行考核；（3）考核工作小组考核后出具考核报告（存在问题、整改建议、考评分数），并给乙方出具整改通知，乙方收到整改通知后需在1周内回复整改安排，2周内完成整改，并及时通知甲方复查；（4）若相同问题在考核中反复出现，相应扣分分值按出现次数翻倍计算；第29页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同（5）考核实施细则中的扣分分值为参考分值，具体扣分值可视情况严重程度进行调整；（6）半年考核报告由后勤服务保障中心编写并报送领导小组。2.考核结果用途（1）考核情况决定当月物业管理费的支付情况：（2）具体计分方式及操作同月度考核要求：（3）半年考核的目的是广泛听取师生意见和建议，以便客观评价学校的物业管理服务工作。其得分占一定权重计入年度考核综合得分。（四）年度考核1.考核方法（1）年度考核于合同期末进行；（2）由考核工作小组负责，邀请领导小组监督进行。年度考核依照本办法，参考当年的月度考核、半年考核、当年物业管理配合性工作情况，分六个考核项对乙方管理服务工作进行考核；（3）考核工作小组依照本办法，每合同年度组织一次学生、学校党政部门、各学院的满意度调查，方式为发放调查问卷形式，问卷设计、抽样方法、问卷收集、数据统计等工作由考核工作小组完成，发放问卷数量不少于师生人数的5%，调查结果作为合同年度综合评分的主要依据；（4）年度考核综合：年度考核综合得分计算方式考核项目权重分值比例（%）备注月度考核30当年各考核月的平均分半年考核20半年考核得分本年度考核20当年的年度考核得分年度师生满意度30当年师生满意度调查得分（5）考核工作小组考核后出具考核结果与整改意见，乙方收到考核结果及整改意见后应在1周内回复整改工作安排，2周内完成整改。（6）年度考核报告由考核工作小组编写并报送领导小组及校领导。2.考评结果用途（1）考核情况决定最后一个月的物业管理费的支付情况。（2）年度考核综合得分在85分以上（含85分），达到合同规定的服务目标，可以续签服务合同（最多续签1次），对存在的问题，乙方需在下一年度的工作计划中按相关要求列明详细整改方案，并积极落实。（3）任何一次年度综合得分低于80分，或直接造成甲方损失（包括但不限于经济、社第30页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同会声誉、治安稳定、教学科研成果等方面）且情节严重的，甲方有权单方面不续签合同，履约保证金不予退回，并有权要求乙方赔偿甲方遭受的实际损失。（4）年度考核未达到物业服务质量要求的（年度考核综合得分低于85分（不含85分）），甲方有权按综合得分相较于85分每低1分对应最后一个月的物业管理服务费1%的额度扣除相应费用，同时有权要求乙方及时整改（一般不超过7天）。乙方逾期不予整改或整改后仍不符合质量标准的，甲方有权另行委托第三方完成相关工作，整改费用由甲方在乙方提交的履约保证金中扣除，若履约保证金不足的，由乙方另行向甲方提交。且乙方还应当按照物业管理服务费一年总金额的万分之三向甲方支付违约金。第四条考核及调查将根据公平、公正、公开和实事求是原则，并结合扣分项目分析、确认责任方，如属非乙方原因或不可抗力原因等造成物业管理服务质量达不到标准的不扣分。不管任何原因造成物业管理服务质量达不到标准的，乙方能在本考核月内针对发现的问题及时改善并能达到甲方的管理要求，该问题可酌情不作扣分处理。乙方提供超值服务并获得甲方认可，可适当加分。第五条房屋本体维修，乙方有义务进行巡查、发现问题并及时通报甲方，由甲方组织维修。由于乙方不及时发现问题并报告甲方，造成房屋及设施不能得到及时维修，有破损、渗水、锈蚀等现象，则甲方有权按考核表中的有关内容进行扣分。第六条履约保证金使用方法详见合同正文履约保证金部分。第七条乙方对考评结果有异议的，有权向甲方申诉和解释。经确认属实，考核工作小组可对考核结果予以调整。确有争议的，由领导小组决定。第八条本考核办法为物业管理服务合同的组成部分。第九条本办法由考核领导小组负责解释，如考核办法修订，从新。第31页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同附件4:江汉大学北校区校园物业管理服务考核实施细则江汉大学_年物业管理服务人员考核表考核项编制人数实有人数缺编人数考核人员签名物业机构管理服务项3校园公共卫生管理服务项6校园绿化养护管理服务项5楼宇物业管理服务项50学生公寓物业管理服务项33设施设备零星维修维护管理服务项5合计102考核结果总结考核小组组长：考核日期：第32页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同江汉大学年物业管理服务考核评分表考核项考核得分权重（%）加权得分考核人员签名物业机构管理服务项10校园公共卫生管理服务项18校园绿化养护管理服务项18楼宇物业管理服务项18学生公寓物业管理服务项18设施设备零星维修维护管理服务项18小计1100//综合得分考核结果总结考核小组组长考核日期第33页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同一、综合管理服务考核评分表标准内容分值考核评分参考扣分（一）物业机构管理（65分）1.行政管理（25分）编制：3人。包括：项目驻场管理负责人1名、财务1名、办事员1名。3未按其投标文件的承诺派出驻场管理负责人或未经采购人书面同意擅自更换驻场管理负责人或虽经采购人书面同意但中标人更换后的人员条件不满足其投标文件、本采购合同载明驻场管理负责人要求的，则采购人有权解除合同：其他每少1人扣1分。管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；7无制度扣3分，无标准扣2分，无档案资料扣2分；制度、标准、档案资料不全，每缺1项扣0.5分。工作计划周密，贯彻落实学校各项任务，有月度和年度计划；5无计划每次扣0.5分。定期检查各业务部门工作计划落实情况，有检查记录；5无记录每次扣1分。建立公共突发事件的处理机制，有应急预案；3无预案扣3分。管理工作实行电脑化、信息化。2未实行扣2分。2.人事宜传管理（20分）遵守劳动法等相关法律法规的规定，依法订立、变更、解除、终止劳动合同等各项手续。5未按规定实行，每人次扣1分。定期对员工进行岗位培训，增强其业务能力，增强消防、安全和治安方面的责任意识及法律意识，全年培训不少于2次；3未培训扣3分。建立员工档案，每月向甲方如实报备其员工花名册、员工信息表、有效身份证明复印件、健康证明或体检报告复印件以及与其签订的劳动合同的复印件等：乙方人员需严格执行网格化管理，每月人员异动情况需报给相关联部门。5无档案扣5分，未如实报备扣5分。组建宣传队伍，利用多种形式协助甲方做好宣传工作和做好自身的宣传教育工作；2未达要求扣2分。有完整的人事、劳资管理系统，依法支付员工薪酬和办理员工保险。5未按规定实行，每人次扣1分。3.财务管理（5分）严格执行财务制度，账目清晰，专款专用；2未达要求扣2分。公开服务标准、收费依据及标准：2未达要求扣2分。第34页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同接受甲方的财务监督。1未达要求扣1分。4.技术管理（10分）制定设备设施安全运行管理制度：落实安全运行岗位责任制；4无制度扣2分，责任制未落实扣2分。建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录：4无档案扣4分，无记录每项扣4分。建立各种设备设施突发事件的应急处理机制和预案。2无机制和预案扣2分。5.材料管理（5分）严格执行物资采购制度和仓库管理制度，做到账物相符，仓库整洁规范，物料摆放有序，存储安全。5无制度扣3分，其他未达标准每次扣0.5分。（二）节水节电管理（15分）建立内部节能管理制度，加强员工节能培训、宜传，全年举行培训不少于1次，宣传不少于2次；4无制度扣3分，未培训扣2分，宣传次数不达标扣1分。教学楼、实验楼、办公楼（图书馆）内杜绝长明灯、长流水，做到人走灯灭，人走水停，无跑、冒、滴、漏现象。4每发现1次扣1分。各楼宇管理员负责巡视检查，发现水电浪费的行为要及时制止，检查情况要记录备案。4无记录扣2分，发现水电浪费现象每次扣0.5分。教室用灯要做到随用随开，并根据在教室学生人数随时调整教室照明度，晚自习下课后楼宇管理员必须在10分钟内关灯。3每发现i次扣1分。（三）学校重大活动后勤保障（10分）积极做好重大活动及学校指定的其他活动的后勤保障工作。7未有效配合，每次扣3分。按照甲方要求及时无条件调配人手做好室外和室内保洁、会场桌椅和花木摆放及其他临时性指定要求等工作。3未有效配合，每次扣1分。（四）应急事项处置相关的物业服务保障（10分）负责本物业管理服务项目内停电、停水、火灾、渍水、灾害天气、治安刑事案件、聚众闹事、非法集会、燃气泄露、重大人身伤亡事故等情况的应急处置工作，并及时报告甲方。3处置不及时每次扣2分，不及时报告每次扣1分。成立突发事件应急处置工作组，组成公司主要负责人为组长、各部门负责人为副组长、部门员工为组员的工作机构。4未成立工作组扣4分，机构履职不力每次扣1分。制定火灾、校园内公共卫生突发事件等各类可能发生的事故及突发治安事件的应急预案，并在5分钟内快速反应。3无预案扣3分，反映不及时每次扣1分。考评人员签名得分第35页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同二、校园公共卫生管理服务考核评分表标准内容分值考核评分参考扣分（一）管理总则（20分）编制：6人。包含：班组长1人，环卫工5人。5缺少领班，扣1分：缺其他人员，每人扣0.5分。建立环卫保洁管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责、考核办法，有《环卫工作应急预案》。8无制度和标准，扣2分：无预案扣1分：制度和标准不完善，扣0.5分。环卫工具设施设备齐全并处于良好状态，配备大中型洒水车、四轮电瓶转运车（1-2吨）、扫地车（大中型）、冲洗机、电动三轮车、打药机，并定期维护，保证保洁设备及工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。2工具设施不齐全，每人次扣0.1分：工具设施未放置在制定区域，每人次扣0.1分：未配置，扣0.5分。有完善的月度工作计划并分区落实到人。5没有月度工作计划扣3分，工作计划未落实每项扣1分。（二）环境卫生（80分）道路保洁：保持道路全天整洁干净，达到“九无”（无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、无泥沙）：“四净”(广场面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净）“一通”（下水道口通）：雨雪天气时，保证广场面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。30未及时履行职责，每处每次扣0.5分；若情节严重，扣1分。露天运动场地、广场及其他硬质地面：保持广场全天整洁干净，达到“九无”（无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、无泥沙）：“四净”（广场面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净）“一通”（下水道口通）：雨雪天气时，保证广场面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。15未及时履行职责，每处每次扣0.5分：若情节严重，扣1分。空地保洁：无白色垃圾无明显枯枝树叶、无建筑垃圾堆积现象。5未及时履行职责，每处每次扣0.5分；若情节严重，扣1分。路灯灯杆、校园雕塑、公共宣传栏、围墙保洁：无乱贴乱画，无污渍杂物。6未及时履行职责，每处每次扣0.5分：若情节严重，扣1分。地下管网（含雨污水管）、化粪池：日常无粪便堵塞或溢出现象，保证污水管道畅通：清掏时硬的表面、块状物全部清运；清理后，目视井内无积物、无块状物浮于上面，出入口畅通。地下管网（含雨污水管）、化粪池清掏每次作业要有登记图片6未及时履行职责，每处每次扣0.5分：若情节严重，扣1分。第36页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同记录，并经甲方验收签字。垃圾清运：垃圾箱内垃圾堆积不得超过容积的80%，垃圾封闭清运，清运率达到100%；密闭化运输，减少道路污染：垃圾场清扫干净，做到车走地净：车容车貌保持整洁，设备完好无损：绿化垃圾和废旧家俱及物品包装箱板等所有废弃物的收集在3日内及时外运。各类垃圾容器、收集点保持整洁干净，每天消毒2次。8未及时履行职责，每处每次扣0.5分；若情节严重，扣8分。垃圾分类：垃圾分类和现场管理垃圾按类别临时堆放，垃圾收集点每天收集、清理2次以上。5未及时履行职责，每处每次扣0.5分；若情节严重，扣2分。除四害消杀及白蚁防治：按国家规定标准。5未及时履行职责，每处每次扣0.5分：若情节严重，扣1分。考评人员签名得分得分三、校园绿化养护管理服务考核评分表标准内容分值考核评分参考扣分（一）管理总则（20分）编制：5人。包含：班组长1人，绿化工4人5缺少具备园林绿化相关专业中级及以上职称的班组长，校园绿化养护管理服务考核项为零分：缺少绿化工，每人扣1分。绿化技工熟悉校园整体绿化布局，熟悉花草树木的品种及特征，具有良好的植物修剪、施肥、抗旱、抗病虫害等养护技能。3资质不符合要求，扣3分：绿化技工技能达不到要求，每人次扣0.5分。建立绿化养护管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法。5无制度和工作标准，扣2分；无考核办法扣2分：制度和标准不完善、不规范，每项扣0.5分。有年度、月度工作计划，有巡查并做好巡查记录。5无年度、月度绿化养护计划，扣3分：计划不完整、不规范扣1分：无绿化巡查及记录，扣1分。工具设施齐全，配备并处于良好状态的绿化打药机（高压）、打草机、修剪机、旋耕机、喷雾器、油锯、手锯人手一把、铁锹人手一把、镐每2人一把、电动三轮车、抽水泵，并定期维护，保证工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。2工具设施不齐全，每人次扣0.1分：工具设施未放置在指定区域，每人次扣0.1分；未配置，扣0.5分。（二）绿化养护管理（80分）乔灌木养护：30未及时履行职责，每处扣0.5第37页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同（1）植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地；（2）树木生长正常，生长达到该树种的平均生长量，存活率95%以上；（3）树冠基本完整，内膛不乱，通风透光；（4）在正常条件下，生长季节有少量黄叶、焦叶、卷叶：（5）无明显枯枝死杈、无死树：（6）乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年二次以上，篱、球等按生长情况、造型要求及时修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝叶紧密，无脱节；（7）每年适时除杂草，五次以上；（8）按植物品种、生长情况、土壤条件适时适量施肥。每年松土普施基肥一遍，花灌木增施追肥一遍：有机肥10月份施肥不少于1.5吨，12月份施肥不少于1吨，复合肥全年施肥不少于0.5吨，施肥记录及相关单据报给甲方核查。（9）病虫害防治全年全校不少于3次，防治结合，病虫害虽有发生，但能及时灭治，树木被啃咬的叶片最严重的每株在8%以下：有蛀干害虫的株数在5%以下，树木缺株在5%以下：树木基本无钉栓、捆绑现象；因人为或风雨之害造成树木倾斜应及时护正。分；若情节严重，扣1分。绿地养护：（1）草坪覆盖率达到90%以上，生长旺盛，草根基本不裸露；（2）叶色正常，生长季节基本不枯黄；（3）及时对绿地整治修剪，高度控制在10cm以下：（4）及时除掉杂草，每年除杂草六遍以上，杂草率10%以下：（5）干早、高温季节保持有效供水，有低洼及时平整，基本无积水；（6）按生长情况，适时适量施有机肥二遍；（7）及时做好病虫害防治理；（8）绿地整洁，生长好，有斑秃及时补植；能及时清理垃圾杂物。20未及时履行职责，每处扣0.5分；若情节严重，扣1分。园林小品：（1）凉亭、长廊、水榭、花架、塑木小品、座椅灯光等设施完好，使用正常，表面无油漆脱落，局部无损坏。假山或叠石小品无倒塌，石块接合处缝隙lcm以下（无安全危险）；（2）每天上、下午各清扫一次，垃圾及时清运，设施表面无附着污物。10未及时履行职责，每处扣0.5分：若情节严重，扣1分。空地管理：15未及时履行职责，每处扣0.5第38页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同（1）保持校园空地绿化全覆盖。每年打草六次以上；（2）无垃圾倾倒现象，空地上无明显垃圾；（3）无种菜现象：（4）未经学校批准，空地不得用于其它用途，不得兴建任何设施。（5）草花种植每年不少于2次，每次种植面积1000m以上，每年3月初和7月底各进行一次（甲方如有特殊要求另行通知）。甲方提供花种。分：若情节严重，扣1分。爆炸与爆破研究院周边及楼顶、师生服务中心周边区域内绿化养护水平达二级以上。51处未达到扣2.5分。考评人员签名得分四、楼宇物业管理服务考核评分表考核标准分值考核评分参考扣分（一）管理总则（20分）编制：50人。包括：主管1名（主管需从事本行业3年及以上经历）、值班员15名、保洁员23名、消防监控值班员4名、会服7名。4缺少主管或主管资质不符合要求的，楼宇物业管理服务考核项为零分：缺少其他人员，每人扣1分。建立楼宇管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法，有值班表、管理人员的联系方式，有《楼宇管理应急预案》。5未建立制度及标准，扣5分；无岗位职责和考核办法，扣2分：无预案扣1分：制度、标准不完整清晰，扣0.5分。建立管理档案，有房间使用情况登记本、工作交接本、日常巡查记录本、主管班长巡查记录本、失物登记本、维修登记本等档案资料。4未建立档案、资料扣4分：资料不完整、不清晰，扣0.5分。有完善的月度工作计划并分区落实到人，有巡查并做好巡查记录。2无月度工作计划扣2分，工作计划未落实每项扣1分，无巡查及记录，扣1分。工具设施设备齐全，配置并处于良好状态的洗地机、室内拖地机、洗玻璃机、电动喷雾消毒机（喷洒），并定期维护，保证工具完整始终处于良好状态，工具收纳于指定区域并摆放整齐。1工具设施不齐全，每人次扣0.1分；工具设施未放置在指定区域，每人次扣0.1分：未配置，扣0.5分。使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；挂牌服务，礼貌待客：向导咨询，有求必应：不得谩骂、殴打学生，不得与师生发生任何冲突，如有纠纷及时向甲乙方管理部门反映；2未挂牌每人次扣0.1分，每投诉1次扣0.5分。定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录，杜绝影响正常教学运行的情况发生；2无记录扣1分，不及时扣0.5分。（二）安全值班和安全管理（15分）第39页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同按照学校的作息时间和相关部门要求开关门和灯；2未遵守时间要求每次扣0.5分。不得脱岗缺岗：管理员进餐时间不超过半小时：2脱岗缺岗每人次扣2分：管理员进餐超过时间每人次扣0.5分。管理员实行24小时值守制，值班期间不允许做与工作无关的事情，值班室内不得烹饪、煮饭等，做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有管理经理签阅意见；2无记录每次扣1分：管理经理未签阅意见每次扣0.5分：管理员违反规定的每次扣0.5分。熟悉本楼宇一切情况，包括：房间、卫生间数量，公共区域面积，消防器材数量及状况，具备处理应急突发事件的能力：2经测评与情况不符的每次扣0.5分：处理应急突发事件不力的扣5分。每日检查设施设备，出现故障24小时内报修，并做好记录，杜绝影响正常教学运行的情况发生；3无报修记录每次扣1分：不按规定时间报修的每次扣0.5分。做好人员来访、设备及物品出入登记等记录，有专用记录本。2无记录本扣2分：登记不全的每次扣0.5分。按学校要求检查教室开放关闭情况，晚自习后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并锁好门窗：2未达到标准，每次扣0.1分。（三）消防管理（15分）建立消防安全管理制度。5未建立制度扣5分：制度不健全每项扣0.5分。做好消防安全教育培训、防火巡查检查、安全疏散设施管理、消防（控制室）值班、消防设施器材维护管理、火灾隐患整改、用火用电安全管理等工作，有分类专项记录本；8无专项记录本每项扣2分：未及时履行职责每次扣0.5分。能熟练使用楼内消防设施，每天对大楼消防安全及消防设施巡查1次并做好巡查记录和消防设施定期检查记录。2无巡查和检查记录扣2分：未及时履行职责每次扣0.5分。（四）教学和考试服务（10分）根据学校教学管理部门的课程安排及教室使用安排（如考试安排等），提前做好相应的准备工作，为师生提供方便、舒适的环境：2未达标准每次扣0.5分按照学校的作息时间和相关部门要求开关各教学楼入口和教室门，按要求准时切送照明及有关设施电源，确保教学的正常进行；2未达标准每次扣0.5分按学校要求设定铃声，并保证电铃的正常运行：确保各教室粉笔、黑板擦等日常消耗品的供应（要求每个教室常备：白色粉笔2盒，彩色粉笔1盒，黑板擦2个）;2未达标准每次扣0.5分确保各种教学设施工作正常，黑板升降顺畅，升降过程无异响；多媒体教室遮光窗帘完备、卫生；2未达标准每次扣0.5分做好教师休息室的秩序和物品管理，配置绿色植2未达标准每次扣0.5分第40页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同物、意见本、保障开水供应和卫生环境，不得私自占用；（五）楼宇保洁（40分）大厅：地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮：墙面无灰尘、无污渍，光亮，无蜘蛛网：公共设施表面无积尘、无污渍、光亮：不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮：玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮；植物花盆无积尘，无污渍；开水器达到卫生标准、安全可靠。10未达到标准，每处扣0.5分；若后果严重，视严重程度酌情加倍扣分。楼道：地面无水渍、无污渍、无垃圾，无积尘，光亮：墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网：公共设施表面无积尘、无污渍、光亮；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮：玻璃上无手印、无积尘、无污渍、明亮；窗台无积尘：垃圾箱内垃圾堆积不得超过容积的80%10未达到标准，每处扣0.5分；若后果严重，视严重程度酌情加倍扣分。公共卫生间、开水房：卫生间无异味，厕坑便具洁净无黄渍，墙面、镜面、台面、水盆无污点，光亮；纸篓随时清理。墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、无蜘蛛网：地面无水渍、无污渍、无垃圾：开水房达到卫生标准、安全可靠：保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点。7未达到标准，每处扣0.5分；若后果严重，视严重程度酌情加倍扣分。教室、教师休息室：桌椅、沙发、讲台、窗台、黑板、地面、踏步、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮；桌斗内无杂质：黑板板面擦净、板槽内无粉末；黑板周围整洁：窗台无积尘，窗帘挂放整齐；室内无异味：捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不得私自处理。7未达到标准，每处扣0.5分；若后果严重，视严重程度酌情加倍扣分。会议（接待）室：会议（接待）室桌椅、地面、窗台、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮：窗帘挂放整齐：室内无异味：茶具消毒达到卫生标准；地毯清洁卫生。2未达到标准，每处扣0.5分：若后果严重，视严重程度酌情加倍扣分。电梯：电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘贴物：灯具、指示板明亮：厢内地面干净、无垃圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮：电梯门槽内无垃圾杂物。2未达到标准，每处扣0.5分：若后果严重，视严重程度酌情加倍扣分。屋面、外墙、地下室等：可上人屋面保洁标准同硬质地面，其他屋面及雨棚顶面要求无落叶等污物明显堆积，落水管口清洁、畅通：建筑物外墙3米以下无污损、小广告。墙面、地面要无蛛网、无积灰、无垃圾、无积水：消防设施、门楣无积灰：窗帘每年清洗1次。2未达到标准，每处扣0.5分：若后果严重，视严重程度酌情加倍扣分。考评人员签名得分第41页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同五、学生公寓物业管理服务考核评分表标准内容分值考核评分参考扣分（一）管理总则（20分）编制：33人。包括：栋长1名、管理员16名、保洁员16名。4缺少栋长或栋长资质不符合要求的，学生公寓物业管理服务考核项为零分：缺少其他人员，每人扣0.5分。建立学生公寓管理制度和工作标准，建立工作签到制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法，有值班表、管理人员的联系方式，有《学生公寓管理应急预案》。5未建立制度及标准，扣5分；无岗位职责和考核办法，扣2分：无预案扣1分：制度、标准不完整清晰，扣0.5分。建立管理档案，有住宿情况电子档案、工作交接本、日常巡查记录本、舍监巡查记录本、失物登记本、维修登记本、大件物品进出登记本、人员进出登记本等档案资料。4未建立档案、资料扣4分：资料不完整、不清晰，扣0.5分。有完善的月度工作计划并分区落实到人，有巡查并做好巡查记录。2无月度工作计划扣2分，工作计划未落实每项扣1分，无巡查及记录，扣1分。工具设施齐全，定期维护，保证工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。1工具设施不齐全，每人次扣0.1分：工具设施未放置在指定区域，每人次扣0.1分；未配置，扣0.5分。使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；挂牌服务，礼貌待客：向导咨询，有求必应：不得谩骂、殴打学生，不得与师生发生任何冲突，如有纠纷及时向甲乙方管理部门反映：严禁在网络平台上发表不实言论，避免造成负面影响或投诉。2未挂牌每人次扣0.5分，每投诉1次扣1分。定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录，杜绝影响学生正常生活住宿的情况发生。2无记录扣1分，不及时扣0.5分。（二）安全值班和安全管理（25分）按照学校的作息时间和相关部门要求开关门和灯；2未遵守时间要求每次扣0.5分。管理员实行24小时值守制，值班期间不允许做与工作无关的事情，值班室内不得烹饪、煮饭等，做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有管理经理签阅意见：无记录每次扣1分：管理经理未签阅意见每次扣0.5分：管理员违反规定的每次扣0.5分。熟悉本楼宇一切情况，包括：房间、卫生间数量，公共区域面积，消防器材数量及状况，具备处理应急突发事件的能力：2经测评与情况不符的每次扣0.5分：处理应急突发事件不力的扣1分。每日检查设施设备，出现故障2小时内报修，并做好记录，杜绝影响正常教学运行的情况发生；3无报修记录每次扣1分：不按规定时间报修的每次扣0.5每日检查设施设备，出现故障2小时内报修，并做好记录，杜绝影响正常教学运行的情况发生；3分。做好人员来访、设备及物品出入登记等记录，有专用记录本，严格控制闲杂人员进入；2无记录本扣2分：登记不全的每次扣0.5分。加强公寓门禁安全管理，保护学生人身及财产安全。严禁闲杂、陌生等人员进入公寓闲荡、营销宜传、放贷和传销等。严防学生受伤或财产丢失。4发现闲杂人员进入公寓宣传或传销等，每次扣1分：发生一起因乙方原因致学生受伤或财产丢失，扣4分，情节严重的加倍扣分。指挥、引导公寓门口及院内自行车整齐有序停放，并保持消防过道的通畅：如存在消防安全隐患和可疑情况要及时处理，消除隐患。2未达到标准，每次扣1分。开展学生公寓内的防火、防骗、防盗等安全宣传和警示教育，配合学校相关部门开展其他学生教育管理工作：1未开展扣1分。根据学校有关学生住宿管理规定，配合学院做好本楼内学生住宿秩序、纪律管理，有晚归学生登记本。1无记录扣1分。女生学生公寓须安排女性值班及保洁人员。1未安排每人扣0.5分公寓管理员能熟练使用楼内各项设备，如消防监控报警、限电控制、监控设备等。3未达到标准，每人次扣1分（三）消防管理（20分）建立消防安全管理制度。3未建立制度扣5分：制度不健全每项扣0.5分。做好消防安全教育培训、防火巡查检查、安全疏散设施管理、消防（控制室）值班、消防设施器材维护管理、火灾隐患整改、用火用电安全管理等工作，有分类专项记录本：6无专项记录本每项扣2分：未及时履行职责每次扣0.5分。能熟练使用楼内消防设施，每天对大楼消防安全及消防设施巡查1次并做好巡查记录和消防设施定期检查记录。2无巡查和检查记录扣2分：未及时履行职责每次扣0.5分。积极组织员工开展消防演练，强化员工消防安全意识，每学期组织员工开展消防演练不少于1次3未演练扣3分每月每人（含管理员和卫生员）进行寝室消防报警模拟处置演练1次，并有台账记录。对新进员工一周内必须进行寝室消防报警模拟处置演练并有记录。4未进行个人模拟演练的，每次扣1分。配合学院、保卫部门做好消防安全检查，对违规使用大功率电器等安全隐患情况主动巡查发现，及时上报；2未达要求每次扣1分每日检查设施设备，出现故障2小时内报修，并做好记录，杜绝影响正常教学运行的情况发生；（四）日常管理（20分）无报修记录每次扣1分：不按规定时间报修的每次扣0.5水电管理：（1）每月监控学生水电使用情况，保证公寓水电设备运转正常：（2）协助做好中途入住、调宿、退宿学生水电费的结算工作，不发生遗漏现象。2未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣I分。第43页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同维修维护管理：（1）实行线上线下结合报修办法；（2）学生报修后2小时内完成登记报修，24小时内完成维修，特殊情况48小时内完成。（3）跟踪维修完成情况，逾时未完成维修的有记录，月底有汇总表并每月向甲方报送。（4）公共区域及房间内破损地砖及时修复，墙体污迹及时刷白；3未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣1分。床位管理：（1）建立宿舍电子台账，熟悉本楼栋空房间和空床位情况：（2）巡查床位使用情况，对变动情况24小时内更新变动资料并及时向甲方报送：（3）未经甲方同意，不得擅自安排、调整床位：每月向甲方报送1次床位管理相关数据：2未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣1分。擅自安排、调整床位，每人次扣2分。入住调宿退宿管理：（1）入住调宿退宿及时登记，1个工作日内办理完手续并及时向甲方报送；（2）配合学校相关职能部门做好学生公寓的调配工作。2未达标准，每次扣0.5分；若造成一定影响，每次扣1分。生活设备管理：（1）对洗浴系统、限电系统、监控系统、开热水供应、门禁系统等设备运行情况进行有效监控管理，有运行记录；（2）对生活设备主动发现问题登记上报，有报修和维修记录。3未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣1分。空调管理：（1）做好报修登记并跟踪空调维修情况，有专用记录本：（2）有宿舍空调台账（包括空调卡、遥控器等）：（3）有检查、验收毕业生及整间退宿（含搬迁）房间的空调设备情况的记录，并及时报送甲方：（4）配合学校的空调检查工作。2未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣1分。毕业季、新生入学管理：（1）做好人员进出登记、手续办理（收发钥匙、结算水电费、收发专用卡、空调遥控器等），房间清查等工作，有分项记录本：（2）检查已退宿舍的配备设施情况，有专用记录并及时报送甲方；（3）每年利用寒暑假对退宿房间的维修范围内的设施进行2次集中维修，保证新生入住条件舒适。4未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣1分。施工队进楼管理：（1）对进楼施工的工程队严格把关，凭证出入；验证施工报批和水电使用报批手续；有施工队进楼2未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣1分。第44页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同维修手续办理登记本：（2）有施工队进楼维修监管记录本（五）公寓保洁（15分）楼道地面：无垃圾、积水、污迹、拖痕、杂物等，无异味；3未达标准，每次扣0.5分；若造成一定影响，每次扣1分。天花板、墙角、楼道灯具：无蜘蛛网、无积尘；4未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣1分。楼道窗户：玻璃明亮，无污痕、水印；窗框无灰尘、杂物；窗台无脏物、蜘蛛网；3未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣1分。消防箱、灭火器：手摸无灰尘，目视无污迹、脏物等；2未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣1分。屋面外墙：可上人屋面保洁标准同硬质地面，其他屋面及雨棚顶面要求无落叶等污物明显堆积，落水管口清洁、畅通；建筑物外墙3米以下无污损、小广告。3未达标准，每次扣0.5分：若造成一定影响，每次扣1分。考评人员签名得分I第45页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同六、设施设备零星维修维护管理服务考核评分表标准内容分值考核评分参考扣分（一）管理总则（35分）编制：5名，包括：班组长1名、弱电技术员1名、维修工3名：人员有专业技术职称及上岗证（包括电工证、高压上网证等）：持有电工证人员不少于维修工3人。10缺少人员，每人扣2分。建立资产管理及维修维护工作管理制度和工作标准，建立工作签到制度、值班制度和工作质量考核制度，有岗位职责和考核办法，有值班表、管理人员的联系方式，有《维修工作应急预案》。6未建立制度及标准，扣6分：无岗位职责和考核办法，扣2分：无预案扣1分：制度、标准不完整清晰，扣0.5分。建立管理档案，有资产登记和管理记录本，有值班记录本、工作交接本、日常巡查记录本、主管班长巡查记录本、维修登记本、电梯管理巡查记录本、维修回访记录本等档案资料6未建立档案、资料扣6分；资料不完整、不清晰，扣0.5分。根据学校有关资产管理规定，做好本项目内资产管理，与学校签订资产托管管理协议，保证学校资产的安全、完整和有效使用，不得发生资产丢失、损毁等情况。按照学校资产管理部门工作要求做好资产的登记、统计、清查及档案管理工作。2无档案扣2分有完善的月度工作计划并分区落实到人，有巡查并做好巡查记录。4无月度工作计划扣4分，工作计划未落实每项扣1分，无巡查及记录，扣1分。具设施齐全，定期维护，保证工具完整，工具收纳于指区域并摆放整齐。2工具设施不齐全，每人次扣0.1分;工具设施未放置在指定区域，每人次扣0.1分；未配置，扣0.5分。实行线上线下结合报修办法。5未实行扣5分（二）设施设备零星维修维护（35分）楼宇及学生公寓水电故障应急处理：每天巡查1次，发现故障及时做应急处理并报甲方处有处理记录。7未达标准，每次扣0.5分；若造成一定影响，每次扣1分。路灯照明系统维修维护：（1）每月定期巡查1次，有巡查记录；（2）对损坏的设施及日常已获报告损坏的设施24小时完成维修。10未达标准，每次扣0.5分；若造成一定影响，每次扣1分。学生公寓生活设施维修维护（1）对洗浴、空气能、热水、限电、监控、门禁等系每日巡查，有巡查记录；（2）对维修范围内的设施24小时内完成维修：对不属修范围内的设施2小时内报告甲方，并协助甲方做好维6未达标准，每次扣0.5分；若造成一定影响，每次扣1分。水泵维护、地下管网疏通（1）每周对水泵定期进行巡查1次，有巡查记录：6未达标准，每次扣0.5分；第46页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同（2）对损坏的及日常已获报告损坏的水泵24小时内完成维修；（3）每半月对地下管网进行疏通，并根据学校重大任务保障和季节变化及时对地下管网适时疏通。若造成一定影响，每次扣1分。电梯运行管理：（1）有电梯日常运行管理、检查、故障处理记录，一故障24小时内完成维修，保证电梯安全、正常运行；（2）定期办理年检。6未达标准，每次扣0.5分；若造成一定影响，每次扣1分。（三）维修效率、维修质量和服务态度（30分）维修效率（1）定期进行维修巡查情况，发现故障及时处理或报有巡查记录本；（2）保证维修的及时性，简单维修时间不超出24小特殊情况的维修时间完成不超出48小时：属于甲方负的复杂维修，应于24小时内书面报告甲方（特殊情况电通知）。（3）所使用的维修材料必须是国内一线品牌，同一材料在使用保质期内返修不超过3次。10未达标准，每次扣1分：情节严重的，每次扣2分。维修质量（1）保证维修质量，维修材料安全可靠、品牌正宗，修工艺和外观美观整洁：（2）维修返修率每月低于5%，有记录并每月汇总报甲方。10未达标准，每次扣1分：情节严重的，每次扣2分。服务态度（1）注重维修服务态度，合理安排维修时间，与师生流时态度热情诚恳，维修作业不影响师生的学习、教学生活，每月投诉率低于5%，有记录并每月汇总报送甲方。（2）有维修安排、维修回访、投诉处理记录。10未达标准，每次扣1分：情节严重的，每次扣2分。考评人员签名得分第47页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同附件5：江汉大学北校区校园物业管理服务岗位人员最低配置表校园绿化养护序号面积（m）绿化工备注1730005已含班组长小计730005校园公共卫生序号面积（m）环卫工备注1490006已含班组长小计490006学生公寓物业序号楼栋名建筑面积（m）楼层数管理员保洁员楼栋长备注1北19栋14019.4774412北20栋8484.127223北21栋4284.367224北22栋5592.687225北23栋4867.177226北24栋11551.29744小计48799.0933楼宇物业服务序号楼栋名建筑面积（m）值班保洁消防监控会议服务主管备注1爆炸与爆破技术研究院5679.92332112师生服务中心18921.0827263档案馆4065.48224J319248.4225后勤楼及仓库楼2725.79216北区1号教学楼13518.7924暂未启用7北区2号教学楼12091.4724暂未启用小计67750.9350零星维修维护序号维修工弱电技术员备注14（含3名电工）1含班组长小计5物业机构管理服务序号项目驻场管理负责人财务人员办事员1111小计3合计102备注①因北区1号2号教学楼正在维修，具体启用及相应投入人员上岗时间要求以采购人通知为准。实际结算时根据采购人北区1号2号教学楼具体投入使用情况、相应的人备注员配置和相关物业服务工作开展情况据实结算。但投标人本次投标总报价应按采购人本项目所有楼宇（含北区1号2号教学楼）全部投入使用的情况下进行报价。未按此要求进行报价的，作无效投标处理；②未标注“暂未启用”的，均为“启用”状态；③上述物业服务内容中为2年内的年最高服务需求，双方根据实际楼宇投入使用情况，按实际配置人数和实际投入使用楼宇情况据实结算管理服务费。投标人针对本次采购的总报价应按采购人所有服务内容（含北区1号2号教学楼）全部投入使用的情况下进行报价。未按此要求进行报价的，作无效投标处理；第49页共56页江汉大学北校区校园物业管理服务外包合同附件6：江汉大学北校区校园物业管理服务分项报价表投标分项报价总表序号名称数量（月）单价（万元/月）合计（万元)备注1物业机构的管理费用121.2414.88①应包含完成该服务项内容所产生的本物业机构人员费用、设施设备和工具费用、依法应缴纳的税费、保险以及企业利润等一切费用：②不应低于根据本次采购需求的该服务内容最低人员需求并按照投标文件中“投标分项报价总表之专项附表1”中所载明的相关类型人员费用的计算值。2校园公共卫生费用123.1437.68①含市政生活垃圾外运费，详见本表下“注”中内容。但不包含该服务项内容涉及的资产管理及设施设备零星维修服务费用：②应包含完成该服务项内容（市政生活垃圾外运、该服务项涉及的资产管理及设施设备零星维修服务除外）所产生的人员费用、设施设备和工具费用、依法应缴纳的税费、保险以及企业利润等一切费用；③不应低于根据本次采购需求的该服务内容最低人员需求并按照投标文件中“投标分项报价总表之专项附表1”中所载明的相关类型人员费用的计算值。3校园绿化养护费用121.8722.44①不包含该服务项内容涉及的资产管理及设施设备零星维修服务费用②应包含完成该服务项内容（该服务项涉及的资产管理及设施设备零星维修服务除外）所产生的人员费用、设施设备和工具费用、依法应缴纳的税费、保险以及企业利润等一切费用：③不应低于根据本次采购需求的该服务内容最低人员需求并按照投标文件中“投标分项报价总表之专项附表1”中所载明的相关类型人员费用的计算值。4楼宇物业服务费用1217.61211.32①应该包含完成该服务项内容涉及的楼宇管理、值班、保洁、会务服务、工具使用等产生的费用及人员费、保险、培训、管理、税金等费用，但不包含该服务项内容涉及的楼宇资产管理及设施设备零星维修服务费用；②应与投标文件中“投标分项报价总第50页共56页
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「采购合同公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含采购合同公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
