建设用地使用权 市场管理 办法招标采购公告（2022）
九江市自然资源局关于公开征求《九江市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）》意见的通知
为进一步规范我市建设用地使用权二级市场秩序，加强市场管理，优化土地资源配置，依据《******关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34 号）、《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕12号）等文件要求，结合我市实际，九江市自然资源局起草了《九江市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）》。现公开征求社会各界意见，有关单位和社会各界人士可以在2022年11月10日前，通过以下途径和方式反馈意见：
一是通过电子邮件方式将意见发送至：
二是通过信函方式将意见寄至：九江濂溪区十里大道1482号九江市自然资源局（所有者权益与开发利用科），并在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。
联系方式：所有者权益与开发利用科 0792-8175083
附件：
九江市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）.docx
九江市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）.docx
第三条建设用地使用权转让、出租、抵押应当遵循公开、公平、公正、诚信自愿的原则，充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等交易建设用地使用权。第二条本办法适用于本市行政辖区内的建设用地使用权转让、出租、抵押及其管理。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。第一条为进一步规范我市建设用地使用权二级市场秩序，加强市场管理，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，按照《******关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕12号）等文件要求，结合我市实际，制定本办法。第一章总则九江市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）附件第七条九江市自然资源主管部门交易机构负责全市线上交易平台及信息共享服务系统的开发、运营和管理；县（市）自然资源主管部门设立的土地交易机构使用全市城乡统一的建设用地二级市场网上交易系统，实现信息互通共享。第二章土地二级市场建设第六条交易双方应当签订统一交易合同。市自然资源主管部门负责制定建设用地使用权转让、出租、抵押合同示范文本。示范合同未尽事宜可签订补充协议，不得违反法律法规规定、土地出让合同约定或者划拨决定书规定。第五条建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可利用网上交易系统发布和获取市场信息，自行协商交易或者委托网上交易系统公开交易，达成一致后签订合同并办理不动产登记手续。九江市自然资源主管部门交易机构具体承办市级土地二级市场相关工作；县（市）自然资源主管部门设立的交易机构具体承办各县（市）行政区内土地二级市场相关工作。第四条九江市自然资源部门负责建设用地二级市场网上交易系统建设（以下简称网上交易系统）。（三）法律、法规规定的其他条件。（二）不改变出让合同规定的土地用途并符合城乡规划要求；（一）按照出让合同约定已经支付全部土地价款，并取得不动产权属证书（国有建设用地使用权）；地上有建筑物、其他附着物已建成的，还应取得相关不动产权属证书；在建工程按照相关法律、法规办理；第九条以出让方式取得的建设用地使用权转让时，应当符合下列条件：第八条本办法所称的建设用地使用权转让，是指建设用地使用权人将其依法所获得的建设用地使用权单独或者连同地上建筑物、其他附着物的所有权一并转移给他人的行为。具体包括净地交易、在建工程交易、土地连同地上建筑物、其他附着物整体交易。第三章建设用地使用权转让（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的财产权利证明；（二）已办理不动产权属证书；（一）建设用地使用权人为公司、企业、其他经济组织或个人；第十一条以划拨方式取得的建设用地使用权转让时，应当符合下列条件：第十条以出让方式取得的建设用地使用权转让，原出让合同和登记文件中载明的权利与义务随之转移。转让后建设用地使用年限为原出让年限减去已使用年限后的剩余年限。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。第十五条建设用地使用权分割转让的，应经自然资源规划部门审核，分割后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在转让合同中明确相关权利义务。宗地分割转让应按照相关法律、法规保障相关权利人合法权益为前提，拟分割宗地已预售或者存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。鼓励通过分割转让方式，盘活低效工业用地。工业用地内的行政办公楼、生活服务设施等不得单独分割转让。第十四条以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，在使用年期内参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行。转让后，可保留为作价出资或入股方式，或者直接变更为出让方式。第十三条以授权经营方式取得建设用地使用权的，改变用途或向集团以外的单位或个人转让时，需经市、县人民政府批准，可参照第十二条规定进行交易。第十二条以划拨方式取得的建设用地使用权转让，须经土地所在市、县（市）人民政府批准。土地用途符合《划拨用地目录》的，报市、县（市）人民政府审批后准予转让的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当按规定缴纳土地收益金，土地使用权保留划拨方式；土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，报市、县（市）人民政府审批后准予转让的，应当由受让方依法依规办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让价款。以划拨方式取得的建设用地使用权的转让，不得违反法律、法规或划拨决定书的规定。（四）法律、法规规定的其他条件。（四）权属有争议的；（三）司法或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制转让的；（二）未按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程，未完成开发投资总额25%以上的，或者属于成片开发土地，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；（一）以出让方式取得的建设用地使用权，未按出让合同约定支付全部土地出让金或者未取得不动产权证书的；第十七条有下列情形的，建设用地使用权不得转让：第十六条建设用地使用权合并转让的，合并宗地权利人应一致，合并前使用权类型为划拨且合并后宗地用途符合划拨用地目录的土地使用权人可选择保留划拨方式。使用权类型包含划拨、出让、作价出资（入股）等多种类型的，原则上统一办理为出让。在不超过合并宗地后土地用途法定最高年限的前提下，根据土地使用权人意愿，可按照合并前宗地中的其一终止日期修正土地出让年限，除工业用地外，也可以依法申请续期至法定最高出让年限。第十八条建设用地使用权交易价格比标定地价低20%以上的，市、县政府可行使优先购买权，收购后纳入政府土地储备，保障市场平稳发展。对符合行使优先购买权的标的，市、县自然资源主管部门需向市、县人民政府提出是否行使优先购买权的建议。（九）法律法规禁止转让的其他情形。（八）已依法确认为违法用地或地上建筑物、附着物存在违法情形的；（七）抵押存续期间，未经抵押权人同意的（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）；（六）共有建设用地使用权，未经其他共有人同意的；（五）依法收回建设用地使用权的；（三）不改变出让合同规定的土地用途并符合城市规划要求；（二）已缴清土地使用权出让价款；（一）已办理不动产权属证书（或者国有土地使用证、房屋所有权证）；第二十条以出让方式取得的建设用地使用权出租时，应当符合下列条件：第十九条本办法所称的建设用地使用权出租，是指建设用地使用权人作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第四章建设用地使用权出租（四）法律、法规规定的其他条件。（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的财产权利证明；（二）已办理不动产权属证书；（一）建设用地使用权人为公司、企业、其他经济组织或个人；第二十一条以划拨方式取得的建设用地使用权出租时，应当符合以下条件：（四）符合出让合同规定的其他有关土地使用权出租的条件。租赁土地转租不得用于经营性房地产开发。（三）不得违反法律、法规规定和建设用地使用权租赁合同的约定。（二）已按建设用地使用权租赁合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；（一）按照租赁合同约定已经支付全部土地租金，并取得不动产权属证书；第二十二条以租赁方式取得的建设用地使用权转租时，应当符合以下条件：以划拨方式取得的建设用地使用权的出租，不得违反法律、法规或划拨决定书的规定。第二十五条有下列情形的，建设用地使用权不得出租：划拨建设用地使用权长期出租，或者部分用于出租且宗地可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。二级市场交易机构对所属区域内的划拨土地使用权使用、租赁等情况调查摸底、建立信息共享动态数据库。划拨建设用地使用权出租收益缴纳标准及征缴办法由市、县（市）人民政府另行确定。未按规定申报的，依法依规纳入省社会信用信息平台进行公示，对经催缴仍拒不缴纳出租收益的，自然资源主管部门可依法申请人民法院强制执行。第二十四条建立划拨建设用地使用权出租及出租收益年度申报制度，出租人须在出租合同生效后的一个月内，通过搭建的二级市场网上交易系统申报并按规定缴纳相关收益。第二十三条以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规规定和有偿使用合同相关约定。第二十六条本办法所称建设用地使用权抵押，是指建设用地使用权人（抵押人）将其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人（抵押权人）履行债务作出的担保行为。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押，企业间存在债权债务关系须符合法律以及最高人民法院相关司法解释的规定和合同约定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。第五章建设用地使用权抵押法律法规禁止出租的其他情形。建设用地地上建筑物或其他附着物属于违法建设或存在安全隐患的；司法和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制出租的；未按出让合同约定或划拨决定书规定期限和条件投资开发、利用土地的；第三十二条未经许可，不得对部分宗地实施建设用地使用权抵押。第三十一条不以公益为目的的医疗卫生、养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权可用于抵押。抵押双方须承诺抵押权实现后不改变原不动产用途并保障原有经营活动持续稳定。第三十条以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。第二十九条以划拨方式取得的建设用地使用权可依法依规设定抵押权，划拨建设用地抵押权实现时债权人应优先缴纳土地出让收入。第二十八条以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可用于抵押。所担保债务履行期限不得超过建设用地使用权剩余年限。第二十七条公司、企业、其他经济组织和个人为保障其债权的实现，依法以建设用地使用权设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。（三）所有权、使用权不明或者有争议的；（二）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利性的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（一）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但法律规定可以抵押的除外；第三十五条有下列情形之一的，建设用地使用权不得抵押：第三十四条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。第三十三条自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。涉及企业之间债权债务合同的，须符合法律法规规定。建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设部门与自然资源主管部门应当加强协作，确保工作有序衔接有关部门（单位）国有资产处置涉及以划拨方式取得的建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人第三十六条建立人民法院、财政、住房城乡建设、国资、地方金融监管、行政审批服务、税务等部门信息共享和执行联动机制。人民法院对以划拨方式取得的建设用地使用权实施司法处置前，应当征求自然资源主管部门意见，自然资源主管部门应当提出具体处置意见反馈人民法院，人民法院根据处置意见依法办理。对以划拨方式取得的建设用地使用权实施司法处置，证载用途与规划用途一致的，受让方需按要求补办出让手续；证载用途与规划用途不一致的，可先行按证载用途处置，后续根据规划与收储计划收回土地，按照新规划用途依法实施供地。司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。第六章交易市场监督与管理（五）法律、法规规定不得抵押的。（四）依法被查封、扣押、监管的；第四十二条土地二级市场管理机构对土地二级市场交易资金、过程、结果进行监管。第四十一条政府机关和交易机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照相关规定程序追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送有权机关处理。第四十条土地二级市场管理机构负责土地二级市场信用评价，对违反法律法规及本规则的单位及个人，土地二级市场交易机构有权将其违法违规行为记入其信用档案，向社会公布，并推送给“信用中国（江西）”，对失信责任主体实施联合惩戒。第三十九条各相关部门要加大对土地二级市场宣传力度。鼓励市场主体将各类符合条件的存量土地进入土地二级市场平台交易，共同维护土地二级市场秩序。第三十八条强化交易事中事后监管，对违反有关法律法规规定或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。对涉及签订监管协议或享受优惠政策的工业、商业用地交易，各县（区、市）政府和相关园区管委会应加大监管力度，对违约情况依法依规处置。第三十七条引入社会中介机构参与土地二级市场评估、咨询、法律服务、居间代理等中介服务。采取综合评价、绩效考评、阶段排名、惩戒和退出机制等措施，维护公开、公正、透明的中介服务秩序。第四十四条本办法自xxxx年xx月xx日起施行，有效期x年。附则第四十三条土地二级市场管理机构应将土地二级市场交易管理办法、办事指南、运作程序、服务承诺、工作人员守则等内容在相关媒体和服务场所公示，接受群众监督。
投标 / 标书制作要点（原创）
本建设用地使用权 市场管理 办法涉及「招标采购公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标采购公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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