国有建设用地使用权 钢筋混凝土 农贸市场建设招标采购公告（有限公司2024）
临沧市镇康县人民法院
关于南伞工业园区农贸市场的一宗土地使用权及其地上建构筑物
变卖公告
（2023）云0924执恢8号
临沧市镇康县人民法院将于2024年1月27日10时至2024年3月26日10时止（延时的除外）在镇康县人民法院诉讼资产网司法拍卖网络平台上（法院户名：镇康县人民法院，法院主页网址：）进行公开变卖活动，现公告如下：
一、变卖标的物：位于镇康县南伞工业园区农贸市场内镇康县长源房地产开发有限公司名下的一宗商务金融用地土地使用权及其地上建构筑物。
标的物信息
不动产权证号
云（2019）镇康县不动产权第0000386号
房屋所有权人
镇康县长源房地产开发有限公司
共有情况
单独所有
坐落
镇康县南伞工业园区农贸市场
不动产单元号
530924 005013 GB00088 W00000000
权利类型
国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质
出让
用途
商务金融用地
面积
8151.3㎡
使用期限
国有建设用地使用权2017年10月30日起2057年10月29日止
权利其他状况
原不动产权证证号：云（2019）镇康县不动产权第0000373号
地上建构筑物实测信息
房地产坐落
镇康县南伞工业园区农贸市场
幢号
2
结构
钢筋混凝土
总层数
2
建筑面积
总面积：5554.55㎡-1层建筑面积：2914.44㎡1层建筑面积：2640.11㎡
一层占地面积
2767.65㎡
郑重声明：网络司法拍卖是法院在人民法院诉讼资产网平台上独立进行的拍卖活动，整个过程公开透明，凡是符合条件的竞买人均可自行参与竞拍。法院从未委托任何中介机构代理拍卖，所有拍卖过程与中介机构无任何关系。网络司法拍卖活动不向竞买人收取拍卖费用，请竞买人注意，谨防自身利益受损。
特别提醒：
1、评估报告作为拍卖文件的附件，意向竞买人务必在拍卖之前仔细阅读。
2、标的物能否办理过户手续，请意向竞买人在竞买前自行到相关机构咨询。
3、拍卖标的物按相关产权部门证载面积及测绘公司出具的《房产建筑面积测绘成果报告》（弘光临法测字2023第005号）的实测面积为准并拍卖，如意向竞买人认为与实际面积不符的，可在竞买前自行调查，并承担相关费用，法院不承担面积不符的瑕疵担保责任。
4、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款的规定，将标的物的瑕疵披露如下：
（1）依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：CR53镇康县）2017006-2），确定该宗土地规划容积率为3.0（该合同登记面积与产权书登记面积不一致，经与当地相关主管部门核实确定，拍卖对象8151.3㎡土地使用权为该合同登记土地分割办理后的其中一部分，故本次拍卖土地规划条件以该合同登记为准），面积等依据以《中华人民共和国不动产权证书》为准。
（2）地上建筑物已办理《中华人民共和国建设工程规划许可证》及《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。（相关信息请查阅评估报告）
（3）截止现场勘察日，地上建筑物属于在建工程，依据《云南省镇康县人民法院价格评估委托书》要求需对地上建筑物一并进行评估拍卖，地上建筑物由临沧弘光有限公司进行实地测量后出具《房产建筑面积测绘成果报告》（弘光临法测字2023第005号），该宗土地涉及建筑物总面积5554.55㎡；总层数2层，所在层数为-1至1层，建筑结构：钢筋混凝土，房屋层高为3.2㎡。地上建构筑物信息以测绘公司实测为准，如意向竞买人认为与实际不符，可自行进行调查并承担相关费用。地上建构筑物的面积不作为以后办理产权证时的相关面积，亦不能作为其他用途使用，该部分建构筑物实际成交后是否能正常办理相关产权证书请意向竞买人自行至有关部门咨询了解。
（4）依据弘光测绘有限公司出具的《房产建筑面积测绘成果报告》，云（2019）镇康县不动产权第0000386号证载范围内建盖的房产一层占地面积为2767.65㎡，因地上建筑物为房地合一计算，所得结果已包含其所对应土地使用权价值，故测算土地价值时，土地使用权面积按总面积-房产一层占地面积进行测算，即为8151.3㎡-2767.65㎡=5383.65㎡。
（5）拍卖人对拍卖对象所做的说明和提供的图片、视频等，仅供竞买人参考，不构成标的物的任何担保。有意者请务必亲自实地看样，未看样的视为对本次拍卖标的物实物现状的认可，责任自负。上述情况若与实际交付状况不符，以实际交付状况为准并以实际状况进行交付，未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围，请各竞买人自了解。
以上内容仅供参考，具体以实际为准，请竞买人在竞买前仔细阅读标的物的信息，若本拍卖标的物有信息更新的，以最后一次更新内容为准。
标的物信息摘录自评估报告。
变卖价：20677440元（地上建构筑物的评估价为：20560100元），变卖预缴款：20677440元；保证金：4135400元；增价幅度：10000元。
三、变卖方式：
1、网络司法变卖期为60天，如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价，则变卖自动进入到24小时竞价倒计时；24小时竞价周期内，其他变卖报名用户可加价参与竞买，竞价结束前5分钟内如有人出价，则系统自动向后延时5分钟（循环往复至最后5分钟内无人出价）。
2、竞买人需要先报名缴纳等同于标的物变卖价全款金额的变卖预缴款，才能取得变卖参与资格；至少一人报名且出价不低于变卖价，方可成交。
四、竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。如参与竞买人未开设账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但须在竞买开始3日前向镇康县人民法院办理委托手续；如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为。
因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。
五、标的物以实物现状为准，法院不承担变卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。
六、变卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费，按国家税法及相关规定各自承担，应由出卖人负担的税费由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已缴纳税费票据，向人民法院申请退还已垫付税费。有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无关。
七、与本标的物有关人员、案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。
八、对上述标的权属有异议者，请于变卖开始前7日内与本院联系。
九、竞买人报名参与变卖时，网拍系统将通过竞买人支付宝账户冻结相应资金作为应缴的变卖预缴款，变卖结束后未能竞得者冻结的变卖预缴款自动解冻退回，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的变卖预缴款自动转入法院指定账户。
十、如果成交价等于变卖预缴款，则无需另外支付余款；如果成交价高于变卖预缴款，高出部分的变卖余款请在成交日后七天内缴纳，可通过银行付款，详细请咨询法院：
1、银行付款方式：银行汇款到法院指定账户（户名：镇康县人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司镇康县支行营业室，账号：6228403307087154764,银行联号：103758517940）。
2、未成交的，竞买人通过网络报名缴纳冻结的变卖预缴款自动解冻，冻结期间不计利息。
十一、司法变卖因标的物本身价值，其变卖预缴款、成交价格相对较高的。竞买人参与竞拍，支付变卖预缴款及余款可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行。
十二、依照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，人民法院诉讼资产网拍平台将生成相应《司法拍卖/变卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。
竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的竞买须知。
举报监督电话：0883-6632619（本院监察室）
标的物详情咨询电话：13988399330（张女士）
联系地址：云南省临沧市镇康县南伞镇永安路32号。
镇康县人民法院
2024年1月11日
附件：
结果报告（镇康长源房地产开发有限公司）.pdf
弘光评估涉执房地产处置司法评估报告估价报告编号：弘光（临）房法估字（2023）第077号估价项目名称：镇康县人民法院委托估价的坐落于镇康县南伞工业园区农贸市场镇康长源房地产开发有限公司名下的商务金融用地土地使用权及其地上建构筑物市场价格估价报告估价委托人：镇康县人民法院房地产估价机构：临沧市弘光房地产土地评估有限责任公司注册房地产估价师：杨志刚5320000039杨少斌5320170031估价报告出具日期：2023年11月03日目家是安全责任安全生产文则施工2611年安全直体鞋中全面活实企业安全第一遵纪守法保地老任高高兴兴上班来加强安全生产同平平安安回家LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd临沧市弘光房地产土地评估有限责任公司LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd———————————，——————————致估价委托人函镇康县人民法院：承蒙贵院委托，我公司根据国家和行业的有关规定，遵循独立、客观、公正的估价原则和科学的估价程序，委派专业注册房地产估价师对镇康长源房地产开发有限公司名下位于镇康县南伞工业园区农贸市场的商务金融用地土地使用权及其地上建构筑物进行市场价格评估，对估价对象进行了估价有关内容报告如下。估价目的：受人民法院委托，为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据而评估房地产市场价格。估价对象为坐落于镇康县南伞工业园区农贸市场镇康长源房地产开发有限公司拥有的商务金融用地土地使用权及其地上建构筑物，财产范围包括估价对象范围内的土地使用权（含土地出让金）、地上建筑物、构筑物、室内不可移动的装饰装潢、以及与现状条件下房地产不可分割的、满足其使用功能的供水、排水、供电、消防等相关配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。委托方提供的估价资料为云（2019）镇康县不动产权第0000386号《中华人民共和国不动产权证书》复印件、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：CR53镇康县）2017006-2）、《建设用地规划许可证》（地字第镇康县202000026号）、《建设工程规划许可证》LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第1页（建字第镇康县202100022号）、《民用建筑防空地下室建设许可证》（镇建字2020第3号）、《建筑工程施工许可证》（编号5309242021033101010110号）（复印件）以及我公司向镇康县不动产登记中心查询的《不动产查档结果证明书》（业务编号202308220079）,结合上述相关资料，估价对象具体状况如下；土地状况：依据委托方提供的《中华人民共和国不动产权证书》证号为云（2019）镇康县不动产权第0000386号及镇康县不动产登记中心出具的《不动产查档结果证明书》（业务编号202308220079），权利人为镇康长源房地产开发有限公司，坐落：镇康县南伞工业园区农贸市场，不动产单元号：530924005013GB00088W00000000，权利类型:国有建设用地土地使用权，权利性质：出让，用途：商务金融用地，面积：8151.3㎡，使用期限：国有建设用地2017年10月30日起2057年10月29日止；依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：CR53镇康县）2017006-2），确定该宗土地规划容积率为3.0（该合同登记面积以产权证书登记面积不一致，经与委托方（人民法院）反馈后，与当地相关主管部门核实确定，估价对象8151.3㎡土地使用权为该合同登记土地分割办理后的其中一部分，本次估价土地规划条件以该合同登记为准，面积等依据以《中华人民共和国不动产权证书》为准）。房屋状况：地上建筑物已办理《中华人民共和国建设工程规划许可证》及《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。相关信息详见下表LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第2页《中华人民共和国建设工程规划许可证》相关信息证书编号建字第镇康县202100022号建设单位（个人）镇康长源房地产开发有限公司建设项目名称镇康县南伞园区农贸市场建设项目（一期）建设位置镇康县工业园区建设规模建筑面积22057.56平方米2幢不动产权证：云（2019）镇康县不动产权第0000373号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》相关信息编号530924202103310101011053092420210331010101105309242021033101010110建设单位镇康长源房地产开发有限公司镇康长源房地产开发有限公司镇康长源房地产开发有限公司工程名称镇康县南伞园区农贸市场建设项目（一期一幢）镇康县南伞园区农贸市场建设项目（一期一幢）镇康县南伞园区农贸市场建设项目（一期一幢）建设位置镇康县工业园区镇康县工业园区镇康县工业园区建设规模10759.94㎡合同价格1080万元勘察单位云南地质工程勘察设计研究院云南地质工程勘察设计研究院云南地质工程勘察设计研究院设计单位云南开发规划设计院云南开发规划设计院云南开发规划设计院施工单位云南镇康群源工程建筑有限公司云南镇康群源工程建筑有限公司云南镇康群源工程建筑有限公司监理单位云南国开建设监理咨询有限公司云南国开建设监理咨询有限公司云南国开建设监理咨询有限公司勘察单位项目负责人郑秀平设计单位项目负责人张庆施工单位项目负责人谭惟总监理工程师李华有合同工期2020年6月2日至2022年5月30日2020年6月2日至2022年5月30日2020年6月2日至2022年5月30日《民用建筑防空地下室建设许可证》相关信息编号镇建字（2020）第3号镇建字（2020）第3号镇建字（2020）第3号镇建字（2020）第3号镇建字（2020）第3号镇建字（2020）第3号镇建字（2020）第3号建设单位镇康长源房地产开发有限公司镇康长源房地产开发有限公司镇康长源房地产开发有限公司镇康长源房地产开发有限公司镇康长源房地产开发有限公司镇康长源房地产开发有限公司镇康长源房地产开发有限公司工程名称南伞园区农贸市场人防工程南伞园区农贸市场人防工程南伞园区农贸市场人防工程南伞园区农贸市场人防工程南伞园区农贸市场人防工程南伞园区农贸市场人防工程南伞园区农贸市场人防工程项目计划批准文号53092420181201265309242018120126建设地点建设地点南伞镇工业园区南伞镇工业园区南伞镇工业园区项目总投资（万元）1200012000地面总建筑面积地面总建筑面积37236.41平方米37236.41平方米37236.41平方米地面建筑面积分类10层（含以上）面积1930.6㎡地面建筑面积分类9层（含以下）37236.41㎡37236.41㎡防空地下室防空地下室防护等级常6级截止价值时点，地上建筑物属于在建工程，根据《云南省镇康县LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第3页人民法院价格评估委托书》要求需对地上建筑物一并进行评估，我公司转委托临沧弘光测绘有限公司并且由权属人指派专人引领对估价对象地上建筑物进行了实地测量；依据临沧弘光测绘有限公司出具的《房产建筑面积测绘成果报告》（弘光临法测字2023第005号），该宗土地上涉及建筑物总建筑面积5554.55㎡；总层数2层，所在层数为-1至1层；建筑结构：钢筋混凝土，房屋层高为3.2m。价值时点：2023年8月1日。价值类型：市场价格。估价方法：土地使用权采用市场比较法，地上建筑物及其土地使用权采用假设开发法及成本法;估价结果：市场价格总额为￥25846800元，人民币大写为贰仟伍佰捌拾肆万陆仟捌佰元整。（详见下表）房地产价格评估结果表币种：人民币证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细产权证号房地产坐落用途使用权类型面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）云（2019）镇康县不动产权第0000386号镇康县南伞工业园区农贸市场商务金融用地出让5383.65982.00528.67备注依据临沧弘光测绘有限公司出具的《房产建筑面积测绘成果报告》，云（2019）镇康县不动产权第0000386号证载范围内建盖的房产一层占地面积为2767.65㎡，因地上建筑物价值时为房地合一计算，所得结果已包含其所对应土地使用权价值，故测算土地价值时，土地使用权面积按总面积-房产一层占地面积进行测算，即为8151.3㎡-2767.65㎡=5383.65㎡。地上建筑物价值明细产权证号房地产坐落镇康县南伞工业园区农贸市场用途地下停车位所在层数/总层数-1/2建筑面积（㎡）2914.44单价（元/㎡）2508.00总价（万元）730.94镇康县南伞工业园区农贸市场商业1/22640.115019.001325.07合计————2584.68备注本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。特别提示：1、本估价报告的全文作为一个不可分割的整体，仅有部分内容则不能成为有效的评估报告，对报告的使用应当按照法律规定和估价报告载明的用途、使用人、使用期限等进行使用，否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任；2、估价结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是估价对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象处置成交价格的保证，此次估价结果为建筑面积单价，单价取整至元位，总价取整至百位，币种为人民币；3、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的估价对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用；4、在估价报告使用期限或者评估结果有效期内，估价报告或者评估结果未使用之前，如果估价对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用；5、本报告中的估价结果不包含估价对象房地产登记及转让时所需发生的税、费等。本次估价的税费负担方式遵循以往同类涉执房地产处置的市场交易惯例；LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第5页6、依照《房地产估价规范》（GB/T50291-2005）相关规定并结合估价目的，本次估价未考虑抵押、查封等对估价结果的影响；7、本次估价结果系在满足本估价报告所列的全部假设和估价师声明的条件下做出的，请估价报告使用者使用本估价报告前，认真阅读本估价报告的“估价师声明”、“估价的假设和估价报告使用的限制条件”，以免使用不当，造成损失！8、本次估价对土地上涉及的建筑物按市场价值一并进行评估；地上建筑物以临沧弘光测绘有限公司出具的《房产建筑面积测绘成果报告》（弘光临法测字2023第005号）为准，该建筑面积仅作为本次评估地上建筑物市场价值的估价依据使用，不作为以后办理产权证时的相关办证面积，亦不能做其他用途使用，项目及价格详见《房地产价值评估结果表》，该价格仅供参考。9、详细状况请阅读本估价报告全文。特此函告临沧市弘光房地产土地评估有限责任公司法定代表人：2023年11月03日LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第6页目录估价师声明·············································8估价假设和限制条件·····································9一、本次估价的各项估价假设··························9二、估价报告使用限制·····························11三、其他说明事项···································12估价结果报告··········································14一、估价委托人·····································14二、房地产估价机构·································14三、估价目的······································14四、估价对象······································15五、价值时点·······································21六、价值类型·····································21七、估价原则·······································21八、估价依据·······································22九、估价方法·······································26十、估价结果·······································31十一、注册房地产估价师····························32十二、估价实地查勘期·······························32十三、估价作业期·································32十四、其他需要说明的事项···························32十五、附件·········································34LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第7页临沧市弘光房地产土地评估有限责任公司LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd———————————，——————————估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有现时或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系；我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、我们依照中华人民共和国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013、《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知[中房学〔2021〕37号]以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、在本次报告撰写过程中，没有本公司以外的人员对本次估价报告提供重要专业帮助。LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第8页临沧市弘光房地产土地评估有限责任公司LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd———————————，——————————估价假设和限制条件一、本次估价的各项估价假设1、一般假设（1）本次估价是以在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场且估价对象能自由交易为假设前提。（2）估价委托人提供了估价对象的《中华人民共和国不动产权证书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《不动产查档结果证明书》、临沧弘光测绘有限公司出具的《房产建筑面积测绘成果报告》、《商品房预售许可证明》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假定估价委托人提供的所有资料是真实、完整和有效的。（3）注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，本次估价以估价对象在价值时点不存在安全隐患和重大环境污染为假设前提。（4）本次估价以估价对象的运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费为假设前提。（5）本次估价依据估价对象法定用途及现有利用方式进行评估并假设其能保持不变且能持续正常使用。LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第9页（四）估价机构及注册房地产估价师搜集的资料依据：1、估价对象现勘照片；2、估价对象实地查勘记录；3、可比实例等相关资料；4、评估机构收集的有关技术、统计资料。九、估价方法（一）土地使用权：一）估价方法介绍：根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地产市场发育程度，选择评估方法；现行国内通用的土地使用权估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。1、市场比较法：市场比较法是根据替代原则将待估宗地与所选定的可比交易案例进行比较，通过对影响土地价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立待估宗地与可比实例的价格可比基础，通过相应修正，从而估算出待估宗地价格的一种方法。2、收益还原法：收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。3、成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第26页增值收益来确定土地的价格的方法。4、剩余法：剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。5、基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。二）估价方法的选用说明：（1）方法采用的理由①选用市场比较法的理由市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。待估宗地所在区域近年来有较多与估价对象相同或相似的可比交易实例，故可选用市场比较法评估。（2）未采用方法的理由①不选择基准地价系数修正法的理由临沧市镇康县已经建立了较为完善的基准地价体系，基准地价的估价期日为2022年1月1日，估价对象为镇康县边境特色工业园区定级范围内的商务金融用地，但因基准地价修正法得出的结果与市场偏离较大，故不选用基准地价系数修正法评估。②不选用剩余法（假设开发法）的理由估价人员通过调查待估宗地周边区域，较难收集到类似估价对象待开发不动产的单一商业房地产交易市场资料，很难合理确定估价对象商业性项目假设开发完成后的不动产总价及开发项目整体的开发LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第27页成本、客观开发利润等，故不选用剩余法（假设开发法）进行评估。③不选择成本逼近法的理由临沧市镇康县人民政府虽然制定有非常明确的征地补偿标准，估价对象的土地取得费、土地开发费、利润率等各项数据也可根据当地相关文件确定，但成本法仅是算数累加，不能客观反映市场供求状况，故不选用成本法进行评估。④不选择收益还原法的理由考虑到待估宗地为国有出让建设用地，与待估宗地特征相同或相似的房地产出租或经营的案例较少，难以获得客观的年平均总收益与总费用等资料，故不选用收益还原法进行评估。综上所述，本次评估采用市场比较法评估价对象的价格。三）估价技术路线（1）市场比较法其修正公式为估价对象宗地价值＝比较实例宗地价值×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数（2）确定估价结果综合上述方法的评估单价，求取估价对象价值。（二）土地使用权范围内地上在建工程：一）估价方法介绍：根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、房地产估价的常用方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等，估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地房地产市场发育情况并结合LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第28页估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。1、比较法：选取一定数量的可比案例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。2、收益法：预测估价对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。二）估价方法的选用说明：（1）方法采用的理由①选用假设开发法的理由假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，估价对象属在建工程，仅主体工程封顶，后续还会产生与房地产有关的各种开发费用，故适宜选用假设开发法。②选择成本法的理由镇康县市场上可以收集到与估价对象房地产类似客观的土地取得费用和建筑物的各种开发及建设费用等相关资料，故可选用成本LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第29页法。（2）未采用方法的理由①不选择收益法的理由收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，估价对象属在建工程，尚未开发完成，市场是没有以其相同或类似的房地产租赁案例，故不选用收益法进行估算。②不选用比较法的理由估价对象属在建工程，市场是没有以其相同或类似的在建工程房地产交易实例案例，且在建工程属可比性很差的房地产，故不选用比较法进行估算。综上所述，本次评估的在建工程采用假设开发法和成本法进行估价。三）估价技术路线（1）在建工程采用假设开发法进行估价，其计算公式为：在建工程的评估值＝预期开发价值-续期开发成本-续期管理费用-续建投资利息-续建投资税费-续建投资利润-取得在建工程税费。（2）在建工程采用成本法进行估价，其计算公式为：建筑物评估单价=建筑物重置成本单价×综合成新率其中：建筑物重置成本单价=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（3）确定估价结果综合上述方法的评估单价，求取估价对象价值。LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第30页十、估价结果遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，土地使用权采用市场比较法，地上建盖的钢筋混凝土结构建筑物采用假设开发法及成本法进行了分析、测算和判断，在满足估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点（2023年8月1日）的估价结果为：市场价格总额为￥25846800元，人民币大写为贰仟伍佰捌拾肆万陆仟捌佰元整。（详见下表）房地产价格评估结果表币种：人民币证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细证载商务金融用地价值明细产权证号房地产坐落用途使用权类型面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）云（2019）镇康县不动产权第0000386号镇康县南伞工业园区农贸市场商务金融用地出让5383.65982.00528.67备注依据临沧弘光测绘有限公司出具的《房产建筑面积测绘成果报告》，云（2019）镇康县不动产权第0000386号证载范围内建盖的房产一层占地面积为2767.65㎡，因地上建筑物价值时为房地合一计算，所得结果已包含其所对应土地使用权价值，故测算土地价值时，土地使用权面积按总面积-房产一层占地面积进行测算，即为8151.3㎡-2767.65㎡=5383.65㎡。地上建筑物价值明细产权证号房地产坐落用途所在层数/总层数建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）镇康县南伞工业园区农贸市场地下停车位-1/22914.442508.00730.94镇康县南伞工业园区农贸市场商业1/22640.115019.001325.07合计合计————2584.68备注本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。本次估价土地价值已包含土地五通一平及地上基础配套设施费用，地上建筑物为房地合一的价值，该价值为房屋以及所对应的土地合并价值。LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第31页十一、注册房地产估价师表注册房地产估价师姓名注册号签名盖章日期杨志刚5320000039杨少斌5320170031十二、实地查勘期实地查勘期为2023年8月1日至2023年8月1日。十三、估价作业期自受理估价委托之日2023年8月1日起至估价报告出具之日2023年11月03日止。十四、其他需要说明的事项（1）我公司在估价时以委托方提供的相关资料为依据。（2）本报告所得出的结论为坐落于镇康县南伞工业园区农贸市场镇康长源房地产开发有限公司拥有的商务金融用地土地使用权及其地上建构筑物的市场价格，财产范围包括土地使用权（含土地出让金），地上建构筑物以及与现状条件下房地产不可分割的、满足其使用功能的供水、排水、供电、消防等相关配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第32页（3）在估价时将该工程视为一般合格工程，估价相关资料以委托方提供的云（2019）镇康县不动产权第0000386号《中华人民共和国不动产权证书》复印件、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：CR53镇康县）2017006-2）、《建设用地规划许可证》（地字第镇康县202000026号）、《建设工程规划许可证》（建字第镇康县202100022号）、《民用建筑防空地下室建设许可证》（镇建字2020第3号）、《建筑工程施工许可证》（编号5309242021033101010110号）（复印件）以及我公司向镇康县不动产登记中心查询的《不动产查档结果证明书》（业务编号202308220079）为准。（4）本报告仅为委托方提供本报告列示之目的所使用资产在价值时点的市场价格，未考虑价值时点后可能存在的功能性变更，交易税费以及其它不可预见因素对估价值的影响。（5）本报告所涉及的有关资料和文件，由委托方提供，其真实性、合法性由委托方负责，因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。（6）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。（7）本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。（8）按现行规定，本报告有效期为壹年（自2023年11月03日起至2024年11月02日），如在此有效期内，因国家政策、市场和LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第33页估价标准的变化，对估价结果产生较大影响时，应对估价结果作相应调整，乃至重新估价。（9）本报告附件，为房地产估价报告书的重要组成部分，与报告书正文具有同等法律效力。临沧市弘光房地产土地评估有限责任公司法定代表人：2023年11月03日十五、附件（一）估价对象位置图及现勘照片；（二）临沧市弘光房地产土地评估有限责任公司现场查勘表；（三）《镇康县人民法院委托书》〔（2023）云0924执恢8号〕（复印件）；（四）《镇康县人民法院委托书》〔（2023）云0924执恢8号〕；（五）委托人提供云（2019）镇康县不动产权第0000386号《中华人民共和国不动产权证书》；（六）《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：CR53镇康县）2017006-2）；（七）《建设用地规划许可证》（地字第镇康县202000026号）；LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第34页（八）《建设工程规划许可证》（建字第镇康县202100022号）；（九）《民用建筑防空地下室建设许可证》（镇建字2020第3号）；（十）《建筑工程施工许可证》（编号5309242021033101010110号）；（十一）镇康县不动产登记中心出具的《不动产查档结果证明书》（业务编号202308220079）；（十二）依据临沧弘光测绘有限公司出具的《房产建筑面积测绘成果报告》（弘光临法测字2023第005号）；（十三）临沧弘光测绘有限公司出具的《房产建筑面积测绘成果报告》（弘光临法测字2023第005号）；（十四）评估机构营业执照（复印件）；（十五）评估机构资质证书（复印件）；（十六）估价师资格证书（复印件）。LinCangHongGuangRealEstateAppraisalCo..Ltd第35页
投标 / 标书制作要点（原创）
本国有建设用地使用权 钢筋混凝土 农贸市场建设涉及「招标采购公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标采购公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
