工业土地招标采购公告（烟台东山实业有限公司2025）
竞买公告
一、拍卖依据：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十五条、《最高人民法院关于适用
的解释》第四百八十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条、第十一条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条、第十三条及相关法律法规之规定，本院在执行程序中，对被执行人名下的财产经法定程序确定参考价后，依法在人民法院诉讼资产网司法拍卖平台
中华人民共和国民事诉讼法>（网址：https://www.rmfysszc.gov.cn/)进行公开拍卖。现特此公告。
二、案件基本情况：
权属人：烟台东山实业有限公司。
拍卖依据：(2024)鲁0685执恢177号。
三、拍卖财产：
拍卖标的：位于山东省烟台市莱山区瑞檬达6号内自建房1号楼2号楼及土地及院内无证房、构筑物、水泥地面、围墙、绿化等地上附着物（不含设备）。（注明：本次拍卖瑞檬达6号内有两处租赁。烟台东山机动车排气检测有限公司所属的土地和厂房的租赁期限至2032年2月28日，另一处烟台东山实业有限公司所属的土地及厂房的租赁期限至2031年8月29日）不动产证书号：自建房1号（烟房权证莱字第010055号）、自建房2号（烟房权证莱字第010074号）、烟国用（2007）第2040号；建筑面积：自建房1号2577.33㎡、自建房2号1861.32㎡、土地使用权面积26697.10㎡（终止日期2056年12月30日），标的物以现场实物为准。
四、拍卖程序：
1、拍卖时间：2025年5月17日10时至2025年5月18日10时止（延时除外）；
2、拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。
评估价：31194000元，起拍价：24955200元，保证金：2000000元，增价幅度：10000元。
3、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟，循环往复直至无人出价。
五、拍卖方式：
竞买人在公告期限内预交指定的保证金数额后，将获得相应的竞拍号，拍卖成交后保证金充抵价款；其他竞买人预交保证金或拍卖不成交，在拍卖程序结束后24小时内退还或解冻；买受人悔拍的，保证金不予退还；设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价；至少一人报名且出价不低于起拍价的，方可成交。
六、优先购买权：
拍卖财产，有优先购买权人应在不晚于本公告届满三日前向本院申报优先购买权；根据申报并经本院审核及确认后，即取得优先竞买人资格；届时未申报或逾期申报，视为放弃优先购买权；参与竞买且以相同价格出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得；顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。被执行人及有关权利人存在下落不明等无法通知情形的，公告满五日视为已经通知。
七、财产权益的转移：
拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书至相关管理部门办理标的物权属变更手续。
八、税费负担：
办理过程中所涉及的买卖双方过户所需承担的税、费（包括但不限于可能产生的所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）均依照法律、行政法规的规定，由相应主体承担。有可能存在的物业费、水、电、煤气等欠费由相应主体依法承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。
九、特别提示：
1、标的物以实物现状为准，未经专业机构鉴定，法院不承担拍品成分的确定及拍卖标的瑕疵保证责任。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。
2、拍卖人对拍卖标的能否办理过户手续及办理时间等情况，由竞买人在竞拍前自行到相关职能部门咨询确认，拍卖人不作任何承诺与保证；因拍卖标的不能过户、延迟过户所造成的费用负担，由买受人自行承担；如产生二次过户费用，参照第八条规定处理。
十、注意事项：
1、竞买不动产的，意向竞买人竞买前可自行向登记机关了解初始登记时间、不动产使用的年限、不动产性质及面积等；向不动产登记机构了解办理权属变更登记的流程及所需的相关材料；
2、竞拍前，意向竞买人应自行向税务机关了解成交后应缴纳的税费或欠交的税费等有关事项；自行向物业、水电等有关部门了解事关拍卖标的相关费用的缴纳情况；自行向***门户籍管理部门了解户口落户与迁出问题；
3、竞买无证房产等地上建筑物的，意向竞买人竞买前可自行向有关部门或集体土地的所有人、使用人或出租人等了解有关违法、违章以及租赁等情况；
4、竞买动产的，如涉及机动车、船舶、机器设备等，意向竞买人竞买前应自行了解该动产是否存在违章、罚款或欠税等；机器设备相关的型号、组件、质量等，务必在竞拍前自行核实查看。
十一、拍卖款缴纳：
1、拍卖成交之日起7日内，将拍卖余款缴纳入法院指定账户（户名：招远市人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司招远市支行，账号：6228400267837044462)缴款时须在备注栏注明[（2024）鲁0685执恢177号拍卖款]。
2、拍卖款全额汇入本院账户后，请与办案法官沟通后携带交款凭证、身份证原件及复印件至招远市人民法院执行局（招远市大秦家街道办事处安康中路69号）领取执行裁定书及拍卖款收款收据，办理拍卖标的物交付手续。
十二、公示公开：
竞买人竞得拍卖的财产后，在本院网络平台将生成《司法拍卖网络竞价成功确认书》，载明买受人姓名、网拍竞买号等信息。买受人可自行下载打印。
本公告由本院负责解释。
本院地址：山东省招远市大秦家街道办事处安康中路69号招远市人民法院执行局。
咨询电话：0535-8245332
拍卖咨询电话：18561051573张法官
山东省招远市人民法院
二〇二五年四月十六日
附件：
莱山区瑞檬打6号评估报告副本.pdf
烟台东山实业有限公司房地产司法鉴定项目估价报告估价项目名称：烟台东山实业有限公司房地产司法鉴定项目估价报告价格评估专估价委托人：山东省招远市人民法院山东嘉信生地房地产资产评估有限公司房地产估价机构：注册房地产估价师：袁惟杰3720060106郝玉林3720190083估价报告出具日期：2025年2月10日估价报告编号：嘉信评鉴字【2025】001号烟台东山实业有限公司房地产估价报告致估价委托人函山东省招远市人民法院：受贵院委托，山东嘉信土地房地产资产评估有限公司（以下简称“我公司”）对坐落于莱山经济开发区瑞檬达路6号,烟台东山实业有限公司的房地产在估价时点的现时市场价值进行了评估。估价目的：为贵院确定估价对象在估价时点的市场价值提供处置参考依据。估价对象：山东省烟台市莱山区瑞檬达6号内自建房1号楼2号楼及土地及院内无证房、构筑物、水泥地面、围墙、绿化等地上附着物（不含设备）。价值时点：2025年1月21日（法院委托之日）。价值类型：本次估价采用公开市场价值标准，即估价对象在市场上最可能形成的价值。估价方法：成本法估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用成本法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验分析确定：估价对象于2025年1月21日的评估价值为3,119.40万元，人民币大写：叁仟壹佰壹拾玖万肆仟元整。估价结果汇总表：序号名称数量（m）评估价值（万元）1工业土地26697.11161.942有证房4438.651163.883!无证房57908.7158677.39524附属-116.1859合计3119.40\1烟台东山实业有限公司房地产估价报告本报告和估价结果仅供本次评估委托人使用。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》。山东嘉信土地房地产资产评估有限公司法定代表人：二〇二五年二月十日2烟台东山实业有限公司房地产估价报告目录估价师声明..4估价假设和限制条件....6房地产估价结果报告................9（一）估价委托人....9：..（二）房地产估价机构.....9（三）估价目的........9（四）估价对象........9（五）价值时点.....13（六）价值类型....13（七）估价原则....13（八）估价依据.........14（九）估价方法.....15（十）估价结果.......16（十一）房地产估价师...17（十二）实地查勘期.....17（十三）估价作业期....17（十四）估价报告应用的有效期...18附件.…......193烟台东山实业有限公司房地产估价报告估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德在此郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，无虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们是依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析、形成意见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师袁惟杰、郝玉林已于2025年1月22日-23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托方提供，委托方应对资料的真实、可靠性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，估价方不承担责任。8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格4烟台东山实业有限公司房地产估价报告进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产行政主管部门认定为准。9、参加本次评估的注册房地产估价师：姓名注册号签名签名日期袁惟杰37200601062025年2月10日郝玉林3720190083郝云扶2025年2月10日5烟台东山实业有限公司房地产估价报告估价假设和限制条件一般假设1、估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。2、对权属证书审慎检查但未核实。估价委托人提供了估价对象的相关资料，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。3、买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值将保持稳定。4、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。5、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。6、估价人员对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患和环境污染等问题且无相应的专业机构进行鉴定、检查的情况下，假设其安全、环境污染等因素未对估价对象价值或价格产生影响。7、本报告以委托方提供的估价资料真实、合法、完整为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。二、未定事项假设1、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价；估价人员现场勘察时，未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。2、本次估价是以估价对象具有合法产权，且不存在抵押权、租赁权等他6烟台东山实业有限公司房地产估价报告项权利为假设前提。特提请报告使用人注意！3、本估价结果估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化，市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响，也未考虑房地产交易过程中产生的相关税费。三、背离事实假设1、本估价结果未考虑估价对象产权持有者已承担的债务、或有负债因素、快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的抵押到期清偿、权利转移、司法纠纷及经营决策失误或市场运作失当等因素对评估价值的影响。2、本次未考虑抵押、租赁、担保等他项权利设定对估价结果的影响。3、本估价结果未考虑未来处置风险。四、依据不足假设在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明及对相应的估价对象状况的合理假定。此次估价无依据不足假设。五、估价报告使用限制1、本报告只能用于估价报告载明的估价目的和用途，只能由报告载明的报告使用者使用。2、本报告使用的有效期为一年。即估价目的在估价报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导7烟台东山实业有限公司房地产估价报告致的损失，本公司不承担责任。4、本报告和估价结果仅供本次评估委托人使用，本公司对估价结果有最终解释权。未经本公司同意，不得向委托方、本次借款合同纠纷案所涉及的相关利益各方及估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。5、本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。六、其他说明1、本估价结果包含估价对象所占国有土地使用权价值。2、在本次评估过程中，我们对评估对象法律状况给予必要的关注，但不对评估对象法律权属进行认定，亦不作任何形式的保证。3、估价过程中遇到的不确定性因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。4、报告所称“市场价值”是指估价对象在保持现有用途，以及在保持价值时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。5、如果使用者发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与我公司联系更正。8烟台东山实业有限公司房地产估价报告房地产估价结果报告（一）估价委托人山东省招远市人民法院（二）房地产估价机构名称：山东嘉信土地房地产资产评估有限公司地址：烟台市芝罘区环山路付54号法定代表人：崔英杰资质等级：贰级证书编号：鲁评052025（三）估价目的价目的：为贵院确定估价对象在估价时点的市场价值提供财产处置参考依据。（四）估价对象1、区位状况莱山区于1994年7月经国务院批准设立，总面积285平方公里，常住人口41万。现辖6个街道，126个村居（社区），1个省级经济开发区，1个省级旅游度假区，1个省级自然保护区。先后荣获国家科技进步考核先进区、国家义务教育发展基本均衡区、国家级餐饮服务食品安全示范区、国家知识产权强县工程试点区、国家级自然资源节约集约示范区、国家级生态文明建设示范区、省级创业型县市区、山东省科技创新强县、山东省生态文明强县、山东省9烟台东山实业有限公司房地产估价报告绿色低碳高质量发展综合性区域试点等荣誉称号。莱山区地理位置优越，是烟台市委、市政府驻地和全市行政中心、科教中心，青烟威荣城际铁路、荣乌高速、烟海高速穿城而过，高铁烟台南站坐落区内，距烟台港口20分钟车程，距蓬莱国际机场40分钟车程。估价对象位于莱山经济开发区内瑞檬达路6号。周围分布有东方海洋一烟台山海食品有限公司、顿汉布什（中国）工业有限公司、烟台市领升投资有限公司、烟台爱华食品有限公司等，估价对象700米范围内有烟台爱华食品有限公司、山海南路蓝德路口公交站点，交通便捷程度一般。在估价对象所在区域范围内，有水、电、暖、气、通信等基础设施配套。2、实物状况（1）1号楼有证房，为一栋框架结构的办公楼，建成年代为2008年，房屋总层数3层，一层层高3.3m，二三层层高3m，建筑面积2577.33m，室内瓷砖地面，有吊顶，有消防系统，塑钢窗，成品木门，有暖气片，现已废弃不用，有水、电设施配套，无燃气配套，房屋维护及保养状况一般。（2）2号楼有证房，为一栋框架结构的研发楼，建成年代为2008年，房屋总层数3层，一层层高3.45m，二三层层高2.7m，建筑面积1861.32m，室内瓷砖地面，有吊顶，有消防系统，塑钢窗，成品木门，有暖气片，现已废弃不用，有水、电设施配套，无燃气配套，房屋维护及保养状况一般。（3）1号无证房，砖混结构，夹芯板单坡顶，房屋总层数1层，层高2.8m，建筑面积166.8m，防盗门，房屋维护及保养状况一般。（4）2号无证房，砖混结构，夹芯板单坡顶，房屋总层数1层，层高3.2m，建筑面积30.9275m，防盗门，房屋维护及保养状况一般。（5）3号无证房，砖混结构，夹芯板单坡顶，房屋总层数1层，层高2.8m，建筑面积305.7888m（其中264.576m房屋屋顶、门窗已拆除），房屋维护及保养状况较差。10烟台东山实业有限公司房地产估价报告（6）4号无证房，砖混结构，夹芯板平顶，房屋总层数1层，层高5.7m，建筑面积65.919m，塑钢窗，防盗门，房屋维护及保养状况一般。（7）5号无证房，砖混结构，夹芯板平顶，房屋总层数1层，建筑面积2m，房屋维护及保养状况一般。（8）6号无证房，彩钢板房，房屋总层数1层，层高3m，建筑面积393.255m，房屋维护及保养状况一般。（9）7号无证房，铝塑板房，房屋总层数1层，层高2.35m，建筑面积4.805m，房屋维护及保养状况一般。（10）8号无证房，钢结构，彩钢瓦，0.9m以下砖墙，房屋总层数1层，层高5.6m，建筑面积259m，房屋维护及保养状况一般。（11）9号钢结构棚，层高5.9m，建筑面积226.1m，房屋维护及保养状况一般。（12）10号无证房，钢结构，彩钢瓦，0.9m以下砖墙，房屋总层数1层，层高6.05m，建筑面积553.58m，房屋维护及保养状况一般。（13）11号无证房，铝塑板房，环保设备间，房中房，房屋总层数1层，层高2.35m，建筑面积8.225m，房屋维护及保养状况一般。（14）12号无证房，铝塑板房，环保设备间，房中房，房屋总层数1层，层高2.35m，建筑面积7.2775m，房屋维护及保养状况一般。（15）13号简易棚，层高4.1m，建筑面积67.92m，房屋维护及保养状况一般。（16）14号无证房，砖混结构，外墙涂料，室内瓷砖地面，塑钢门窗，房屋总层数1层，层高3m，建筑面积31.815m，房屋维护及保养状况一般。（17）15号无证房，钢结构厂房，有消防系统，房屋总层数1层，层高8.3-10m，建筑面积4902.24m，有消防系统，房屋维护及保养状况一般。（18）16号无证房，钢结构厂房内房中房，以15号钢结构厂房为主体，11台东山实业有限公司房地产估价报告隔成2层，房屋总层数2层，总层高8.3-10m，1层层高4.5m，建筑面积974.4m，房屋维护及保养状况一般。（19）17号无证房，砖混结构，室内瓷砖地面、有吊顶、护墙板，房屋总层数1层，层高3.2m，建筑面积31.5m，房屋维护及保养状况一般。（20）18号无证房，铝塑板房，房屋总层数1层，层高2.6m，建筑面积4.233m，房屋维护及保养状况一般。（21）19号无证房，铝塑板房（厕所），房屋总层数1层，层高2.7m，建筑面积11.73m，房屋维护及保养状况一般。（22）20号无证房，铝塑板房，房屋总层数1层，层高2.85m，建筑面积106.2m，房屋维护及保养状况一般。（23）21号无证房，铝塑板房，房屋总层数1层，层高2.65m，建筑面积49.02m，房屋维护及保养状况一般。3、权益状况根据《房屋所有权登记证书》（烟房权证莱字第010055号），瑞檬达路6号内自建房1号楼登记房屋所有权人为烟台东山实业有限公司，房屋总层数3层，框架结构，建筑面积2577.33m，设计用途办公。根据《房屋所有权登记证书》（烟房权证莱字第010074号），瑞檬达路6号内自建房2号楼登记房屋所有权人为烟台东山实业有限公司，房屋总层数3层，框架结构，建筑面积1861.32m，设计用途研发楼。根据《国有土地使用权证书》（烟国用（2007）第2040号），土地使用权人为烟台东山实业有限公司，坐落于莱山经济开发区，地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积26697.10m，终止日期2056年12月30日。12烟台东山实业有限公司房地产估价报告（五）价值时点2025年1月21日（法院委托之日）（六）价值类型本次估价采用公开市场价值标准，即估价对象在市场上最可能形成的价值。（七）估价原则1、合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3、价值时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是。指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场停止13烟台东山实业有限公司房地产估价报告在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。4、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。5、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，既有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（八）估价依据1、法律、法规和政策性文件（1）《中华人民共和国物权法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《中华人民共和国土地管理法》；（4）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26日，法释[2004]16号）；（5）《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作规定》（2007年8月23日，法办[2007]5号）；（6）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（2009年8月24日，法释[2009]16号）；（7）《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号）；14烟台东山实业有限公司房地产估价报告（8）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（2010年8月16日，法释[2011]21号）；（9）其他与评估相关法律、法规和规章制度等。2、技术标准、规程、规范（1）《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；（2）《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；（3）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）。3、委托人提供的相关资料司法鉴定委托书；房屋所有权证书（复印件）；国有土地使用证（复印件）；抵押权证（复印件）；烟台市不动产登记信息查询证明（复印件）；烟台市不动产登记信息查询结果（复印件）。4、估价机构、估价人员掌握和搜集的相关资料（1）估价对象现场查勘记录；（2）估价人员掌握和收集的有关影响因素资料、房地产市场资料等；（3）估价机构、估价人员掌握和搜集的其他相关资料。（九）估价方法根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015，房地产评估通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等四种估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再15烟台东山实业有限公司房地产估价报告开发潜力的房地产的估价。比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最也广，也最容易准确把握的一种估价方法，在有条件选用比较法估价时，应当首选比较法。估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，根据估价目的的要求，结合具体情况，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经反复研究烟台东山实业有限公司适宜选用成本法作为估价的基本方法。不选用方法理由：1、估价对象为工业企业，虽同区域内有出租情况，收益资料可以获取，但是，通过租金测算房地产价格比市场价格偏低幅度较大，由于租金价格无法正确反映房地产市场价值，因此不适宜选用收益法评估估价对象的市场价值。2、由于估价对象为可正常使用的现房，现状使用满足正常市场情况，且符合区域规划的要求，其合法用途于估价时点也不具有变更的现实性预测，故不具备采用假设开发法的估价条件，故本次评估未使用假设开发估价法。3、由于估价对象为工业企业，近几年内，同区域内没有发生交易情况，没有可比案例，故不宜采用市场比较法。通过上述分析，结合本次估价目的和委托方提供的资料及估价人员对估价对象实地查勘情况的掌握，决定选用成本法评估待估房地产的市场价值。（十）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用成本法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验分析确定：估价对象于2025年1月21日的评估价值为3,119.40万元，人民币大写：16烟台东山实业有限公司房地产估价报告叁仟壹佰壹拾玖万肆仟元整。估价结果汇总表：序号名称数量（m²）评估价值（万元）1工业土地26697.11161.942有证房4438.651163.883无证房7908.7158677.39524附属-116.1859合计3119.40（十一）注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期袁惟杰37200601062025年2月10日郝玉林3720190083郝玉林2025年2月10日（十二）实地查勘期2025年1月22日-23日（十三）估价作业期2025年1月21日-2025年2月10日17烟台东山实业有限公司房地产估价报告（十四）估价报告应用的有效期本报告应用的有效期自报告出具之日起一年内有效。如过有效期，本报告房地产价值应作相应调整或重新评估。山东嘉信土地房地产资产评估有限公司二〇二五年二月十日18烟台东山实业有限公司房地产估价报告附件1、山东省招远市人民法院司法鉴定委托书（复印件）；2、估价结果一览表；3、房屋所有权证书（复印件）；4、国有土地使用证（复印件）；5、抵押权证（复印件）；6、烟台市不动产登记信息查询证明（复印件）；7、台市不动产登记信息查询结果（复印件）；8、估价对象位置示意图；9、估价对象现场照片；10、估价机构营业执照（复印件）；11、估价机构资质等级证书（复印件）；12、注册房地产估价师估价资格证书（复印件）。19
投标 / 标书制作要点（原创）
本工业土地涉及「招标采购公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标采购公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
