佛山市名下权益招标采购公告（佛山市南海誉福投资有限公司2025）
佛山市南海誉福投资有限公司管理人（下称“管理人”）将于2025年10月28日10时至2025年10月29日10时止（延时的除外）在淘宝网阿里拍卖破产强清平台上对佛山市南海誉福投资有限公司（下称“誉福公司”）名下权益进行公开拍卖，现就相关事宜公告如下：
一、拍卖标的
（一）基本情况
拍卖标的为佛山市南海誉福投资有限公司（下称“誉福公司”）对佛山市南海区桂城街道长江路17号福誉广场二座四至九层（下称“4-9层”）享有的权益。4-9层内部已间隔成公寓336套（下称“336套公寓”），根据佛鸿房评字（2025）第0311号房地产估价报告（下称“房地产估价报告”），4-9层的权益评估价值为28,787,400元。由于尚有66套公寓（详见附件8）的《物业合同》尚未被确认无效或解除，故相关公寓在本次竞价时暂不作价；拍卖成交时，如管理人发现拍卖成交前《物业合同》已被确认无效或解除的公寓数量增加的，拍卖成交价将根据本公告第九条的约定进行调整。
（二）历史情况
2013年5月10日，佛山市南海区桂城街中区村新填地股份合作经济社（甲方，下称“新填地经济社”）与梁某（乙方）签订《土地使用权租赁合同》（详见附件1），约定：甲方向乙方出租佛山市南海区桂城街道三山E14街区（三山33号地）地段土地使用权（下称“租赁土地”），租赁面积约16765.9平方米（面积最终以土地证登记面积为准）；项目的规划、报建、建设等所有手续均以甲方的名义办理，由乙方负责具体操作，甲方须提供必要的协助，相关费用及责任由乙方承担；租赁期限为31年，自2013年5月1日至2044年4月30日止，其中2013年5月1日至2014年4月30日为基建期，基建期计入租赁期限；基建期的租金按2元/平方米/月（不含税，以下同）计收，基建期满后，宗地的租金为5元/平方米/月；从2013年5月1日起，租金每满三年在前一期租金的基数上递增8%；第一期租金为5元/平方米/月，具体每期的租金详见附件2《租金缴交明细表》；租金实行先缴交后使用的原则；租金每月收取一次，乙方应在每月5日前将每月的租金付清给甲方（遇节假日可顺延）；租赁合同期满或者在租赁期间解除合同的，乙方应：1、将租赁宗地整体返还给甲方（以符合正常使用为标准），否则，甲方有权要求乙方赔偿；如乙方交付的建筑物面积少于综合验收时的面积，则乙方应就减少的部分按评估的价值以现金形式补偿给甲方；2、乙方投资的一切地上建筑物及附属设施（包括但不限于水电管线、装修、门窗等）无偿归甲方所有，以符合正常使用为标准；3、其他若拆除对建筑物和装修物没有影响的设备如办公设备、空调等乙方可自行搬走。
2013年10月16日，新填地经济社与梁某、誉福公司签订《补充协议》（详见附件2），约定由誉福公司全面履行《土地使用权租赁合同》中属于乙方的义务并享有属于乙方的权利。
2014年11月23日，新填地经济社与梁某（甲方）、誉福公司（乙方）签订《补充协议》（详见附件3），约定：“在租赁期限内，该项目中不少于计容建筑面积 23000平方米的物业乙方不得一次性收取第三方三个月或三个月以上的租金(含同等数额的保证金)。”
福誉广场二座是誉福公司在租赁土地上兴建的建筑物，租赁土地上除福誉广场二座外尚有其他建筑物，誉福公司已完成了建筑物的建设及办理了证照（证件权利人为新填地经济社）。
2021年8月31日，佛山市南海区人民法院将福誉广场一、二座一至三层的商业体、一座四至九层办公楼至2044年4月30日止的使用权通过淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台进行公开拍卖并最终由陈某成功以最高应价胜出（详见拍卖页面链接：https://sf-item.taobao.com/sf_item/652341388801.htm?spm=a213w.7398504.paiList.1.32da3491oG7POr&track_）
2021年12月13日，誉福公司与陈某、新填地经济社签订《协议》（详见附件4），约定誉福公司将《土地使用权租赁合同》中属于誉福公司的权利、义务全部转移至陈某，陈某同意并接受《土地使用权租赁合同》中所规定誉福公司应承担的全部责任权利、义务。
2025年3月4日，陈某、佛山市南海亿骏物业管理有限公司向管理人发送《公摊费用情况说明》（详见附件5），称：“佛山市南海誉福投资有限公司公寓由于我方(陈某)自拍卖成功后一直由我方出资代为管理,现向管理人申报公寓所产生的欠费和日后需支付的费用项目”，要求誉福公司“按建筑面积每月分摊费用(已欠)共43730方,公寓8747方,占比20%……合计42115元/月”。
（三）违建情况
2019年7月9日，佛山市南海区城市管理和综合执法局（下称“南海区城管局”）作出南城管拆决[2019]0044359号《责令限期拆除决定书》，认定誉福公司于2017年11月至2018年12月期间，在其出资建设的位于佛山市南海区桂城街道长江路17号福誉广场2座4至9层范围内，其委托的装修公司在室内装修过程中进行加建，誉福公司并未予制止，并同意以加建后的样板间对外宣传并招租。另查，上述加建房屋由誉福公司与承租人签订《物业合同》进行出租。上述2座4至9层共336个房间，每个房间加建了面积为7.3平方米至32.3平方米不等的钢结构夹层，经测绘，上述336间物业加建夹层的总建筑面积共5286.72平方米。经佛山市国土资源和城乡规划局认定，誉福公司的加建行为属于在已完成规划条件核实的建设工程用地范围内擅自搭建建筑物的行为，属“无法消除对城乡规划实施造成的影响”的情形。南海区城管局认为誉福公司的上述行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，并根据该法第六十四条的规定，决定责令誉福公司在决定书送达之日起三十日内自行拆除上述违法加建的夹层。
2023年7月4日，管理人向南海区城管局寄送《关于佛山市南海区桂城街道长江路17号福誉广场2座4至9层违建问题征询函》，就违建事项、拆除前后是否需要办理审批报备或其他相关手续以及拆除后能否继续使用物业等问题进行询问。
2023年7月13日，南海区城管局作出《关于佛山市南海区桂城街道长江路17号福誉广场2座4至9层违建问题的复函》（详见附件6）答复管理人，称：“一、……违法加建钢结构夹层的总建筑面积共5286.72平方米。二、福誉公司或承租人在自行拆除违法建设前后，不需要到我局办理审批或报备手续；但应及时告知属地桂城街道综合行政执法办，由执法办依照规定对已消除违法建设的事实予以记录。三、福誉公司或承租人履行责令限期拆除决定的内容属于完成上述文书所规定的整改义务。我局不具备判定房屋能否继续使用的职权，故此对该项内容无法作出判断。”
但是，因誉福公司已进入破产程序且未发现其他财产，不具备拆除违建及改造的资金，故违建部分至今尚未拆除。
（四）出租情况
誉福公司此前已将336套公寓出租，并与租户签订了《物业合同》。根据部分债权人提供的《物业合同》（详见附件7），租赁期限为20年，从2018年6月30日至2038年6月30日止，租赁期限届满，租期自动延长至2044年4月30止（该延长期限为赠送年限）。
目前，已有270套公寓的《物业合同》被确认无效或解除。
另外，尚有66套公寓（详见附件8）的《物业合同》尚未被确认无效或解除，故相关公寓在本次竞价时暂不作价。
（五）居住情况
经管理人现场查看，部分公寓存在有人员居住的情况。
二、起拍价
起拍价：人民币14,506,584元；保证金：人民币1,450,658.4元；加价幅度人民币10,000元及其倍数。
三、竞买人条件
（一）具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参与竞买，竞买人应注册账号并通过实名认证（已注册账号需通过实名认证）；法律、行政法规、司法解释、当地政策对买受人资格或条件有特殊规定的(比如：商品房限购，参与竞买拍卖标的物的竞买人需具备当地房地产限购区域内现行房地产购买资格；港澳台及外籍人士须符合相关房地产政策规定等），竞买人应当具备规定的资格或条件；不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应后果及法律责任。
（二）如参与竞买人未开设拍卖账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）以其个人账户代为竞买，但竞买人（法定代表人、其他组织的负责人）与委托代理人须于在2025年10月24日10时前一同到管理人处办理委托手续；如未登记、委托手续不全或不符合要求的，竞买活动视作委托代理人的个人行为。拍卖成交后，买受人与委托代理人应一同到管理人处办理相关手续。
（三）阿里资产网络拍卖平台拍卖限定一个竞买人单独参与竞买，如需两个或以上竞买人联合参与竞买，则竞买人需在2025年10月24日10时前到管理人处办理共同出资参与拍卖申请和委托拍卖手续；如未登记、委托手续不全或不符合要求的，竞买活动视作委托代理人的个人行为。拍卖成交后，买受人与委托代理人应一同到管理人处办理相关手续。
四、优先购买权人
（一）拍卖标的物如存在优先购买权人，优先购买权人参加竞买的，应于2025年10月24日前向管理人提交合法有效的证明（登记的证件信息必须与拍卖网站实名认证相一致），经管理人确认后才能以优先购买权人的身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对拍卖标的物享有优先购买权。拍卖标的物优先购买权人未参加本次拍卖的，视为放弃优先购买权。
（二）本次竞价活动如若存在优先购买权人，优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，竞价财产由优先购买权人竞得。顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，竞价财产由顺序在先的优先购买权人竞得。顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，竞价财产由出价在先的优先购买权人竞得。
五、竞价方式
（一）增价拍卖，网络拍卖不限制竞买人数量。不少于一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。
（二）本次竞价活动设置延时出价功能，在竞拍结束前五分钟内出价，竞拍结束时间会在出价时间的基础上延长5分钟。
六、咨询、展示看样的时间与方式
（一）自公告发布之日起至2025年10月28日工作日办公时间（上午8:30-11:30，下午2:00-5:30）内接受咨询，有意者可与管理人联系，联系人：岑律师、敖律师，咨询电话：0757-86294193、86329279。
（二）管理人对4-9层所作的评估、说明和提供的图片、资料等，仅供竞买人参考，不构成对拍卖标的的任何担保，不作为对竞买人参与此次竞价的建议。
（三）竞买人在竞价前务必亲临展示现场，仔细审查4-9层，调查是否存在瑕疵，认真研究、查看4-9层的实际情况；未现场看样的竞买人视为对拍卖标的及4-9层的现状认可，责任自负。
（四）管理人安排于2025年10月24日10时至11时进行本次拍卖的集中看样，看样地点：佛山市南海区桂城街道长江路17号福誉广场二座。参与集中看样的，须提前两天与管理人预约（联系人：岑律师、敖律师，咨询电话：0757-86294193、86329279）；未经预约无法看样。预约后，请携带本人有效身份证件按时到达看样地点，逾时不候，管理人不再另行安排看样时间；若没有竞买人预约，管理人将不会安排看样。
七、保证金及成交款项缴纳
（一）第一次出价前，意向竞买人须在阿里资产破产强清平台注册账号并通过实名认证（已注册淘宝账号需通过实名认证），在线支付竞买保证金，支付后系统自动冻结该笔保证金，具体要求请阅读竞价页面内的《竞买须知》《保证金须知》及阿里资产破产强清平台告知的竞价流程（竞价前必看）的相关准则。竞价成交的，拍卖标的竞得者冻结的保证金将自动转为部分成交款，由阿里资产破产强清平台直接结算至管理人指定账户；未能竞得者的保证金在竞价结束后即时解冻。竞价未成交的（即流拍的），竞买人的保证金在竞价结束后即时解冻。保证金冻结期间不计利息。
（二）竞价成交后，买受人应于拍卖成交之日起7日内将竞价成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入管理人银行账户（户名：佛山市南海誉福投资有限公司管理人；开户行：中信银行股份有限公司佛山分行；账号：8110901012101636383），并注明“案号：（2023）粤06破14号；款项性质：誉福公司权益拍卖尾款”。逾期缴纳的，视为买受人违约，竞买保证金不予退还。
八、税费承担
（一）竞价成交时，成交价不包含转让时双方的一切税款、费用；法律规定应由买方和/或卖方承担的、因交易产生的一切的税款、费用【包括但不限于：增值税及附加、契税、印花税、过户手续费、权证工本费、附加费、罚款和其它相关税款、费用以及相关税款、费用的滞纳金、利息】均由买受人自行承担，誉福公司不承担相关税款、费用。
（二）拍卖平台产生的拍卖服务费金额及缴纳方式，以阿里资产网络拍卖平台规定为准，由买受人承担。相关费用金额请买受人自行向阿里资产网络拍卖平台进行咨询。
九、成交价格调整
（一）拍卖成交后，如管理人发现拍卖成交前《物业合同》已被确认无效或解除的公寓数量增加的，管理人有权据此调整实际成交价格，调整方式如下：
1、实际成交价=【起拍价+增加的《物业合同》被确认无效或解除的公寓的总评估价值[以房地产估价报告附件《估价结果汇总表》(详见附件 9)所列的各公寓评估价值为准]×60%+增加的《物业合同》被确认无效或解除的公寓内的家具、电器价值(loft 户型直接按 2860 元/套计算,双钥匙户型直接按5220 元/套计算)×60%】×网络竞买成交溢价率;
2、网络竞买成交溢价率=网络竞买成交价÷起拍价。
买受人应在管理人通知之日起15日内将实际成交价与网络竞买成交价之间的差额支付至管理人账户（户名：佛山市南海誉福投资有限公司管理人；中信银行股份有限公司佛山分行；账号：8110901012101636383）。
（二）如最终《物业合同》被确认无效或解除的公寓数量减少的，实际成交价格不予调整，买受人不得因此要求管理人退款。
十、过户与移交
（一）拍卖成交后，买受人应于付清全部拍卖成交款之日起7日内，凭付款凭证及相关身份材料（买受人为自然人的，应携带身份证原件；买受人为机构的，应委托代理人携带营业执照、授权委托书及代理人身份证件原件）到管理人处（地址：佛山市南海区融通路22号智富大厦29层广东南天明律师事务所）办理有关手续并签署《拍卖成交确认书》。
（二）拍卖标的无法办理过户手续，《拍卖成交确认书》签署后，拍卖标的即归买受人所有并视为管理人已将拍卖标的按现状移交给买受人，不再另行办理移交手续。
（三）管理人将拍卖标的按现状移交给买受人后，如《物业合同》已被确认无效或解除的公寓内有属于誉福公司的动产的，视为相关动产一并移交给买受人。
（四）特请注意：拍卖标的按现状移交，誉福公司、管理人、法院均不负责清场。
十一、风险提示
（一）拍卖标的为佛山市南海誉福投资有限公司（下称“誉福公司”）对4-9层享有的权益，并非4-9层的所有权，故拍卖成交后无法办理过户手续，因政策原因或其他原因导致不能行权的风险由买受人承担。
（二）根据新填地经济社（甲方）与梁某（乙方）签订的《土地使用权租赁合同》（详见附件1），4-9层所在土地的租赁期限为31年（自2013年5月1日至2044年4月30日止），租赁合同期满或者在租赁期间解除合同的，乙方投资的一切地上建筑物及附属设施（包括但不限于水电管线、装修、门窗等）无偿归甲方所有。竞买人参与竞买前，应对此充分予以考虑。
（三）佛山市南海区人民法院已于2021年8月31日将福誉广场一、二座一至三层的商业体、一座四至九层办公楼至2044年4月30日止的使用权通过淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台进行公开拍卖并最终由陈某成功以最高应价胜出。誉福公司与陈某、新填地经济社于2021年12月13日签订《协议》（详见附件4），约定誉福公司将《土地使用权租赁合同》中属于誉福公司的权利、义务全部转移至陈某，陈某同意并接受《土地使用权租赁合同》中所规定誉福公司应承担的全部责任权利、义务。陈某、佛山市南海亿骏物业管理有限公司于2025年3月4日向管理人发送《公摊费用情况说明》（详见附件5），称：“佛山市南海誉福投资有限公司公寓由于我方(陈某)自拍卖成功后一直由我方出资代为管理,现向管理人申报公寓所产生的欠费和日后需支付的费用项目”，要求誉福公司“按建筑面积每月分摊费用(已欠)共43730方,公寓8747方,占比20%……合计42115元/月”。竞买人参与竞买前，应综合考虑可能因此增加相应成本的风险，并对此开展充分的尽职调查；如未进行尽职调查，因此产生的一切后果由买受人自行承担。竞买人决定参与竞买的，视为买受人完全了解并接受上述情况。
（四）对于《物业合同》尚未被确认无效或解除的66套公寓（详见附件8）在本次拍卖中暂不作价。拍卖成交后，买受人应负责继续履行该部分公寓的《物业合同》（详见附件7）；如该部分公寓的《物业合同》最终被确认无效的，买受人应按本案同类型债权的清偿率向相关租户清偿《物业合同》项下的相关债权。竞买人参与竞买前，应充分考虑上述66套公寓的《物业合同》的继续履行可能对4-9层的使用所带来的妨碍、风险及隐患，并对此开展充分的尽职调查；如未进行尽职调查，因此产生的一切后果由买受人自行承担。竞买人决定参与竞买的，视为买受人完全了解并同意上述条件。
（五）根据南海区城管局作出的南城管拆决[2019]0044359号《责令限期拆除决定书》，4-9层共336个房间，每个房间加建了面积为7.3平方米至32.3平方米不等的钢结构夹层，上述336间物业加建夹层的总建筑面积共5286.72平方米，且南海区城管局已责令誉福公司在决定书送达之日起三十日内自行拆除上述违法加建的夹层。但因誉福公司已进入破产程序且未发现其他财产，不具备拆除违建及改造的资金，故违建部分至今尚未拆除。竞买人参与竞买前，应充分考虑拆除违法加建夹层所需的成本及拆除违法加建夹层后可能对4-9层的使用所带来的妨碍、风险及隐患，并对此开展充分的尽职调查；如未进行尽职调查，因此产生的一切后果由买受人自行承担。竞买人决定参与竞买的，视为买受人完全了解并接受上述情况。
（六）成交后，拍卖标的以交付时的现状为准，4-9层及其内部公寓实际面积与房地产评估报告记载面积不相符产生的损失由买受人承担。交付时的4-9层实物现状与房地产评估报告不一致的风险及评估、咨询的价值时点至交付之时所产生的风险（包括但不限于：隐藏瑕疵、缺陷、损毁等）均由买受人承担，管理人对已收取的拍卖成交款项概不作退还。
（七）4-9层状况以实物为准，4-9层的权属、质量、使用风险等由买受人承担。《标的物介绍》及所附文件仅供参考。本次拍卖未注明或注明不清导致的风险由买受人承担。
（八）因买受人悔拍或因买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格而被撤销拍卖的，预交的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖成交价低于原拍卖成交价的差价、冲抵本案债务人的债务；竞买保证金数额不足以弥补重新拍卖成交价低于原拍卖成交价的差价的，管理人有权要求原买受人补足差额。管理人重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
（九）买受人参与竞买前，应自行到4-9层现场、管理人处及税务、国土、房管、规划、城管等相关部门进行尽职调查（包括但不限于：法律、财务、税务等方面的风险）；否则，因此产生的一切后果由买受人自行承担。
（十）拍卖标的以其实际交付时的现状为准，管理人提供的现场照片、视频等均仅供参考，管理人不承担拍卖标的的瑕疵保证责任。竞买人应对拍卖标的实际状况以及瑕疵（含显性、隐性瑕疵）等自行调查核实、承担竞拍风险。若拍卖标的实际情况与本公告载明的内容有出入的，除本公告另有约定外，竞买成交价不作调整。
（十一）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的一切已知或未知的瑕疵及风险，相关的权利义务关系由买受人承接。
十二、其他事项
（一）竞买人参与竞拍，支付保证金及拍卖尾款可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行。各大银行充值和支付的限额可上网查询。
（二）竞买人可登录以下网站，详细阅读淘宝网阿里拍卖破产强清平台的竞拍流程指引：https://susong.taobao.com/。
（三）竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读《竞买公告》《竞买须知》。本公告未尽事宜，请向管理人咨询。
（四）管理人联系方式：0757-86294193、86329279，岑律师、敖律师；联系地址：广东省佛山市南海区桂城街道融通路22号智富大厦29层广东南天明律师事务所。
佛山市南海誉福投资有限公司管理人
二〇二五年十月二十日
竞买人资质要求
标的物位置：广东省 佛山市 南海区
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投标 / 标书制作要点（原创）
本名下权益涉及「招标采购公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标采购公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。佛山市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
