房产招标采购公告（2026）
标的物描述
拍卖标的调查情况表
（情况介绍摘录于汇房估字（2025）第049号评估报告）
拍品名称
位于海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋4F房
拍卖依据
司法裁定
拍品权证情况
1、法院执行裁定书；2、不动产权证书号：HK186801
拍品现状
房屋用途
住宅
租赁情况
无
钥匙
有
拍品所有人
被执行人***
权利限制情况
1、被新乡市红旗区人民法院查封；
提供的文件
1、《执行裁定书》；2、《协助执行通知书》；3、《成交确认书》
拍品介绍1、该标的物规划房屋用途为住宅，位于海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋4F房，该标的位于4层，总层数12层，建筑面积132.02平方米。三房一厅两卫一厨一阳台。特别提醒：根据海南铭浩物业服务有限公司提供的《宝阳花园小区缴费通知单》，自2009年9月19日起截止至2025年9月19日，拖欠物业费共计约30416.64元，具体数额以实际数额发生为准。海南省目前有房产限购政策，竞买人应自行了解海南省及海口市房产相关限购政策。目前海南户籍和人才落户，可购2套住房（以家庭为单位），多孩家庭（未成年子女两个及以上），可购3套。海口限售政策由此前的5年调整至2年，省外户籍2年社保或个税可在非限购区购房，主城限购区仍需5年社保或个税。由于政策会根据实际情况进行调整，故最终应以相关部门确定为准。可以通过海口市购房资格平台查询资格（意向买受人可通过“海易办”APP，搜索“个人购房资格码”-购房资格在线申请-海口），仅供参考。汇房估字（2025）第049号评估报告已上传至附件，详情请查看。本次拍卖不包括室内物品，具体以房屋现状为准。2、买受人全额支付拍卖成交款后，本院一并办理涤除抵押、解除查封手续，买受人凭本院出具的法律文书自行及时办理拍卖标的从原权利人过户至买受人名下的手续，所涉及的由原权利人及买受人承担的税收和费用，依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付。缴纳方式：由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已缴纳税（费）票据，向本院申请退还已垫付本次交易产生的税（费）。买受人自签收法律文书之日起15个工作日（日）内向法院提交返还垫付税费申请书、垫付的税费发票，逾期未提交发票的视为自愿承担所有交易费用。如有注销原权证需公告等情形，由买受人书面向本院提起申请顺延，时间可再次顺延工作日（日），逾期未提交申请视为放弃。未在合理期限内完成过户、交税的，由买受人支付由此产生的相关费用，承担拍卖标的可能发生的损毁、灭失等后果。因买受人怠于处理造成无法完成过户的责任资费，不影响本院对拍卖款项的处置。3、该地区是否有相关限购政策，能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应法律责任。拍卖人不做过户的任何承诺。竞买人应仔细阅读《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》【法释（2021）18号】。4、本院拍卖的标的物均不负责户籍迁出迁入事宜，如需了解相关户籍政策，请自行前往当地***门咨询。5、成交执行裁定书送达买受人之前拍卖标的可能发生的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等所有欠费由相关义务主体承担，由买受人自行解决。6、法院解除查封手续需要一定时间，拍卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理注销手续或注销他项权证，办理权属变更的时间会延长。7、详看拍摄视频，竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖公告、拍卖须知、标的情况调查表。
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汇房估字（2025）第049号评估报告.pdf
防伪码:202511111205470涉执房地产处置司法评估报告汇房估字（2025）第049号估价项目名称：新乡市红旗区人民法院因办理梁春霞与李娟梅，新乡市恒基投资发展有限公司借款合同纠纷案所涉及的李娟梅名下位于海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋4F房（建筑面积为132.02平方米的住宅用房）的房地产价值评估估价委托人：新乡市红旗区人民法院房地产估价机构：海南汇立土地房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师:姓名：龙影注册号：4620030008姓名：周志民注册号：4619960003估价报告出具日期：二〇二五年十一月三十日海南汇立土地房地产评估咨询有限公司房地产估价报告（海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋4F房）致估价委托人函汇房估字（2025）第049号新乡市红旗区人民法院：A2栋4F房的房地产价值进行了评估。评估基本内容及估价结果如下：4F房（建筑面积为132.02平方米的住宅用房）。一、估价目的：为贵院办理梁春霞与李娟梅，新乡市恒基投资发展有限公司借款合同纠纷案件提供价值参考依据。二、估价对象：李娟梅名下位于海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋的估价对象的房地产市场价值（包含建筑物及相应分摊的土地使用权价值），4F房（建筑面积为132.02平方米的住宅用房）三、价值时点：2025年10月14日。租赁权等他项权及司法查封、房地产代为处置、产权交易、诉讼等因素影响下单价的计价面积为建筑面积。五、估价方法：本次估价采用的评估方法是比较法和收益法。六、估价结果：估价对象在价值时点为2025年10月14日的房地产价值为人他债权债务关系对估价对象价值的影响；民币1591633元，大写人民币壹佰伍拾玖万壹仟陆佰叁拾叁元整、平均单价为12056元/平方米。七、特别提示：1、本估价报告只对估价对象在价值时点的正常房地产价值进行评估，未考虑抵押权、租赁权等他项权及司法查封、房地产代为处置、产权交易、诉讼等事项发生的其他额外应支付的税费（包括但不限于拍卖佣金、律师费、交易过户税费等费用））等因素对估价对象价值的影响，也不考虑产权人可能存在的其他债权债务关系对估价对象价值的影响；2、特别提醒：海南省目前有房产限购政策，竞买人应自行了解海南省及海口市房产相关限购政策。目前海南户籍和人才落户，可购2套住房（以家庭TEL:（0898）-68520909E-mail:hnhuili@sohu.com致估价委托人函汇房估字（2025）第049号新乡市红旗区人民法院：受贵院委托，我公司对李娟梅名下位于海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋4F房的房地产价值进行了评估。评估基本内容及估价结果如下：受贵院委托，我公司对李娟梅名下位于海口市海甸五东路12号宝阳花园一、估价目的：为贵院办理梁春霞与李娟梅，新乡市恒基投资发展有限公司借款合同纠纷案件提供价值参考依据。二、估价对象：李娟梅名下位于海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋三、价值时点：2025年10月14日。四、价值类型：价值标准采用公开市场标准，价值内涵为在不考虑抵押权、租赁权等他项权及司法查封、房地产代为处置、产权交易、诉讼等因素影响下单价的计价面积为建筑面积。五、估价方法：本次估价采用的评估方法是比较法和收益法。六、估价结果：估价对象在价值时点为2025年10月14日的房地产价值为人四、价值类型：价值标准采用公开市场标准，价值内涵为在不考虑抵押权、民币1591633元，大写人民币壹佰伍拾玖万壹仟陆佰叁拾叁元整，平均单价为12056元/平方米。的估价对象的房地产市场价值（包含建筑物及相应分摊的土地使用权价值）七、特别提示：1、本估价报告只对估价对象在价值时点的正常房地产价值进行评估，未考虑抵押权、租赁权等他项权及司法查封、房地产代为处置、产权交易、诉讼等事项发生的其他额外应支付的税费（包括但不限于拍卖佣金、律师费、交易过户税费等费用）等因素对估价对象价值的影响，也不考虑产权人可能存在的其2、特别提醒：海南省目前有房产限购政策，竞买人应自行了解海南省及海口市房产相关限购政策。目前海南户籍和人才落户，可购2套住房（以家庭YTEL:(0898)-68520909，E-mail:hnhuili@sohu.com海南汇立土地房地产评估咨询有限公司房地产估价报告(海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋4F房）为单位），多孩家庭（未成年子女两个及以上），可购3套。海口限售政策由此区仍需5年社保或个税。由于政策会根据实际情况进行调整，故最终应以相关部门确定为准。此致！3、本报告估价结果受到本估价报告中说明的估价假设和限制条件的限制。提请报告使用者关注。此致！海南汇立土地房地产评估咨询有限公司法定代表人（签字）海南汇立土地房地产评估咨询有限公司二0二五年十月三十日1有：。TEL:(0898)-68520909E-mail:hnhuiliosohu.com为单位），多孩家庭（未成年子女两个及以上），可购3套。海口限售政策由此前的5年调整至2年，省外户籍2年社保或个税可在非限购区购房，主城限购区仍需5年社保或个税。由于政策会根据实际情况进行调整，故最终应以相关前的5年调整至2年，省外户籍2年社保或个税可在非限购区购房，主城限购部门确定为准。3、本报告估价结果受到本估价报告中说明的估价假设和限制条件的限制。提请报告使用者关注。法定代表人（签字）：二0二五年十月三十日TEL:(0898)-68520909，E-mail:hnhuili@sohu.com目录一、估价师声明---------------------------------------------1二、估价假设和限制条件-------------------------------------2三、估价结果报告------------------------------------------6（一）估价委托人------------------------------------6（二）房地产估价机构--------------------------------6（三）估价目的--------------------------------------6（四）估价对象--------------------------------------6（五）价值时点--------------------------------------9（六）价值类型--------------------------------------9（七）估价原则--------------------------------------9（八）估价依据--------------------------------------11（九）估价方法--------------------------------------13（十）估价结果--------------------------------------14（十一）注册房地产估价师----------------------------14（十二）实地查勘期----------------------------------14（十三）估价作业期----------------------------------14四、附件---------------------------------------------------15TEL:(0898)-68520909，E-mail:hnhuili@sohu.com海南汇立土地房地产评估咨询有限公司房地产估价报告(海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋4F房）估价师声明1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；条件的限制。2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及与估价利害关系人没有偏见。象的建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于触及的部分4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的规定进行估价工作，撰写估价报告。5、本公司注册房地产估价师已于2025年10月14日对本估价报告的估价对象进行了实地查勘，但仅限于其外观和使用状况。估价人员不承担对估价对象的建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于触及的部分6、没有其他专家或专业机构对本估价报告提供重要专业帮助。7、注册房地产估价师：R共和国注册房地产中数周志民每(4019999周志民注册号：4619960003签名4025.12.20龙影注册号：4620030008030008TEL:0898）-68520909E-mail:hnhuili@sohu.com第1页估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没我们郑重声明：有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及与估价利害关系人没有偏见。（GB/T50291-2015）的规定进行估价工作，撰写估价报告。5、本公司注册房地产估价师已于2025年10月14日对本估价报告的估价对象进行了实地查勘，但仅限于其外观和使用状况。估价人员不承担对估价对进行检视的责任。6、没有其他专家或专业机构对本估价报告提供重要专业帮助。7、注册房地产估价师：周志民注册号：4619960003签名：进行检视的责任。龙影注册号：4620030008签名：第1页估价的假设和限制条件一、本估价报告结果基于以下假设1、一般假设1.1、估价对象拥有完整的物质实体状况和权益状况，产权清晰；1.2、估价对象工程质量合格，在设定用途条件下得到或将得到最有效利用；1.3、估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的；1.4、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；1.5、估价对象的使用方式和程序符合价值时点执行的国家法律、法规和相应的技术规范的规定；1.6、估价人员仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了一般性实地查勘，对估价对象的结构等内在质量并未进行测试，不能确认其是否存在内部缺陷。本次估价以其质量足以维持正常的使用寿命为前提；1.7、估价人员现场查勘时间为2025年10月14日，本估价报告设定价值时点为2025年10月14日，并假设人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的估价对象状况和房地产市场状况与现场查勘日的状况相同；1.8、根据估价委托人提供的资料及现场实地查勘了解，估价对象现状为毛坯，处于闲置状态，因估价委托人未能明确估价对象是否存在租赁权、用益物权及占有使用情况，估价人员经过调查后也未发现、掌握相关情况，因此，本估价报告假设估价对象不存在租赁权、用益物权及占有使用情况。2、未定事项假设本估价报告无未定事项假设。3、背离事实假设根据估价委托人提供的《不动产查封信息查询情况说明》[查询时间：2023年12月19日]的内容，估价对象已被河南省新乡市红旗区人民法院查封，新乡市卫滨区人民法院、河南省新乡市牧野区人民法院轮候查封。根据本次估价目的，本次估价不考虑司法查封等情况对估价对象市场价值第2页造成的影响，敬请本报告使用者关注此事项。4、不相一致假设本估价报告无不相一致假设。5、依据不足假设5.1、估价委托人未提供与估价对象分摊土地使用权等相关资料，根据房地合一原则，本估价报告假设估价对象房屋所应分摊的土地使用权同属于房屋所有权人李娟梅；5.2、根据估价委托人提供的资料，无估价对象房屋建成年份的相关记载。现场实地查勘了解，估价对象所在建筑物约于2004年建成，本次估价假设估价对象房屋建成年份以实地查勘调查的为准。二、需要特别说明的事项1、本估价报告中所依据的产权证明文件由估价委托人提供，其真实性由估价委托人负责；2、本估价报告中估价对象的建筑面积、用途及产权状况等数据信息是根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[海口市房权证海房字第HK186801号]、《不动产登记信息查询情况说明》[查询时间：2023年12月19日]等资料的内容确定，最终以不动产管理部门核定的数据为准；3、本估价报告结果中单价的计价面积为建筑面积，估价结果包含房产及相应分摊的土地使用权价值；4、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于可观察和接触到的部分，对被遮盖、未暴露以及难以接触部分无法实地确认，若实际情况与报告陈述不同，则估价结论应作相应调整；5、本估价报告的估价结果是基于上述估价假设，若估价假设与实际情况不符，并对估价结果产生影响时，应对估价结果进行相应调整或重估。三、本估价报告未考虑以下因素对估价结果的影响1、本估价报告假设转让方和受让方均按规定的税收交纳义务分别纳税，税费均为价外另行缴纳，本估价报告结果不考虑税费转嫁因素对估价对象价值的影响；2、估价人员对于估价对象在价值时点是否有其他拖欠税费的情况不了解，第3页根据估价目的，本估价报告未考虑此因素对估价结果的影响，也不考虑产权人可能存在的其他债权债务关系对估价对象价值的影响；3、根据海南铭浩物业服务有限公司提供的《宝阳花园小区缴费通知单》，自2009年9月19日起截止至2025年9月19日，估价对象拖欠物业费共计30416.64元，具体数额以届时现场核实为准，本报告估价结果未扣减该款项；4、本估价报告只对估价对象在价值时点的正常房地产价值进行评估，不考虑抵押权、租赁权等他项权及司法查封、房地产代为处置、产权交易、诉讼等事项发生的其他额外应支付的税费（包括但不限于拍卖佣金、律师费、交易过户税费等一切费用）等因素对估价对象价值的影响。四、本估价报告使用的限制条件1、本估价报告的价值时点为2025年10月14日，报告使用有效期为壹年，有效期从提交估价报告之日起算，随着时间的推移、政策或市场的变化，估价结果应作相应调整；2、在报告有效期内如果估价对象确定的产权登记状况和实体状况、建筑面积等相关数据发生变化，估价结果应做相应调整；3、由于估价对象拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致评估结果对应的评估对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整后才可使用；4、本估价报告专为河南省新乡市红旗区人民法院办理梁春霞与李娟梅，新乡市恒基投资发展有限公司借款合同纠纷案件确定财产处置参考价提供参考依据，不是评估对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证；评估结果不能作为其他目的使用；5、应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用本估价报告。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任；6、本估价报告必须完整使用，任何违规使用本估价报告造成不良后果的，责任自负；给估价机构造成不良影响的，估价机构保留依法追究其法律责任的权利；第4页7、本估价报告所披露的估价对象的权属仅限于估价委托人提供的产权资料为准。本报告对其权属不作认定，注册房地产估价师不对估价对象的法律权属提供担保，也不负担对估价对象的法律权属及其证明资料进行核实的责任，报告使用者应特别关注此事项的影响，由此引起的后果自负；8、本估价报告的使用权归估价委托人所有，估价机构对估价结果有解释权，未经估价单位许可，不得提供给其他单位和个人，不得公布于公开媒体。第5页估价结果报告一、估价委托人：河南省新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区化工路438号邮编：453000二、房地产估价机构：海南汇立土地房地产评估咨询有限公司机构地址：海口滨海大道南侧宝华酒店二期1号商住楼A座1907房营业执照：统一社会信用代码9146000071381686XG估价机构资质：1、房地产估价备案等级：贰级备案证书编号：（2018）琼建审房估证字第2018号资格证书获得时间：2006年9月26日备案时间：2024年4月15日备案证书有效期：2027年4月15日2、土地估价资质：A级（在全国范围内从事土地评估业务）机构注册证书号：A201146008机构备案编号：2020460018备案日期：2022年10月24日法定代表人：韩坚联系电话：（0898）-68512669、68520909传真：0898-68520909邮政编码：570125电子信箱：hnhuili@sohu.com三、估价目的：为河南省新乡市红旗区人民法院办理梁春霞与李娟梅，新乡市恒基投资发展有限公司借款合同纠纷案件提供价值参考依据。四、估价对象概况1、估价对象财产范围本估价报告中估价对象的财产范围包含建筑物及相应分摊的土地使用权价值。第6页2、估价对象基本状况2.1、估价对象名称与规模估价对象为李娟梅名下位于海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋4F房（建筑面积为132.02平方米的住宅用房）。2.2、估价对象所处的地理位置估价对象所在的宝阳花园小区位于海口市海甸岛东部，小区入口处编号为海甸五东路12号，处于海甸五东路南侧、福安路的东侧。小区东临海彤路，距碧海大道、横沟河约280米；南临海甸路；西临福安路，距人民大道约500米；北临海甸五东路，距海甸六东路约620米。所在区域为海口市海甸岛已开发建成的成熟片区，城市基础设施较完备，社会服务设施配套较完善，道路通达度高，交通较便利，地理位置较好。2.3、估价对象产权状况2.3.1、房屋所有权状况根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[海口市房权证海房字第HK186801号]、《不动产登记信息查询情况说明》[查询时间：2023年12月19日]的内容，估价对象房屋所有权人为李娟梅，共有情况为单独所有，权利性质为市场化商品房，登记时间为2009年2月3日。2.3.2、土地使用权状况估价委托人未能提供估价对象分割的分户土地证或相关的土地使用权资料，根据房地合一原则，本估价报告假设估价对象所应分摊的土地使用权同属于房屋所有权人李娟梅。2.3.3、他项权状况2.3.3.1、抵押权根据估价委托人提供的《不动产登记信息查询情况说明》[查询时间：2023年12月19日]的内容及现场实地查勘了解，估价对象未设定抵押权。2.3.3.2、租赁权根据估价委托人提供的资料及现场实地查勘了解，估价对象现状为毛坯，处于闲置状态。因估价委托人未能提供与估价对象相关的租赁合同等资料，本估价报告假设估价对象无租约限制。第7页3、估价对象土地基本状况根据现场实地查勘和调查了解，估价对象所在宝阳花园小区占用的宗地形状为较规则的四边形，地形平坦；小区具体四至为：东至海彤路，南至海甸路，西至福安路，北至海甸五东路；现状开发程度为宗地外达到高配置六通（通路、通电、通讯、供水、排水、通燃气），宗地内已平整开发。根据《不动产登记信息查询情况说明》[查询时间：2023年12月19日]的内容，估价对象所在小区宗地使用权类型为出让。4、估价对象建筑物基本状况4.1、估价对象建筑物的用途及规模状况估价对象所在的宝阳花园小区由5栋商业楼、住宅楼组成，规模较小。小区配套泳池、篮球场、休闲场地及健身器械、地面及地下停车位等设施，整体配套设施较完备。小区物业管理较规范，绿化率较高，卫生状况一般，整体居住环境较舒适。估价对象所在的A2栋为临街商住楼，位于小区用地的北部，总楼高为地上12层，第1~2层北侧为临街商铺，第1~2层南侧及3~12层为住宅；标准层为两梯6户。估价对象为位于第4层的4F房，建筑面积为132.02平方米，其中套内面积108.99平方米。规划用途为住宅，目前处于闲置状态。户内现状平面布局为三房一厅两卫一厨一阳台。4.2、估价对象建筑结构及设施设备状况根据估价委托人提供的《不动产登记信息查询情况说明》[查询时间：2023年12月19日]和估价人员现场查勘，估价对象所在建筑物的建筑结构为钢混结构。估价对象所在建筑物的设备配套有：供电系统为市政电网供电，备有应急发电设备；供水系统水源由市政自来水管网接入，配备二次供水；排水系统的管网为PVC排水管，统一排入室外市政排水管网；弱电系统有电视、电话、网线等配置；供气系统为管道天燃气入户；公共部分垂直交通系统为2部崇友牌电梯和1处双向步梯；消防系统设置消火栓箱、灭火器等；安防系统为门禁、公共区域安装监控设施；整体建筑设备配套较完善，等级一般。4.3、估价对象的建筑朝向及装修标准根据估价人员现场实地查勘了解，估价对象所在建筑物临街而建，呈“+”第8页形，外墙面为防水涂料。估价对象位于建筑物的西北部，主朝向为朝北。估价对象公共部分为普通装修标准，户内为毛坯。具体装修状况如下：估价对象装修标准状况表表-1项目装修状况估价对象室内部分厅、房、厨房、卫生间：地面水泥砂浆；墙面为水泥砂浆；天棚为水泥砂浆；阳台：地面为地砖；墙面、天棚为外墙漆；砖砌阳台护栏；门：入户门为普通防盗门；户内留有门洞；窗：塑钢玻璃窗；其他：预留水、电等入户接口。所在建筑物公共部分过道：地面为地砖；墙面为乳胶漆；天棚为乳胶漆；电梯厅：地面为地砖；墙面为乳胶漆；天棚为乳胶漆；公共楼梯：地面为地砖；墙面、天棚为乳胶漆。4.4、估价对象工程质量及使用维护状况根据估价委托人提供的资料，结合估价人员实地查勘和调查，估价对象所在建筑物约建成于2004年，表象未发现估价对象存在重大工程质量问题，可见部分整体维护保养状况一般，整体成新度一般，具体状况如下：估价对象维护状况表表-2结构和楼地面部分装饰部分设备部分地基基础：具备承载能力，未发现不均匀沉降承重构件：表象完好坚固非承重墙：表象墙体完好屋面：未发现渗漏，防水层基本完好，排水设施畅通楼地面：结构层表象完好门窗：入户门有锈蚀现象，窗开关基本灵活外墙：面层材料基本完好内墙：水泥砂浆面层基本完好天棚：水泥砂浆面层基本完好地面：水泥砂浆面层基本完好公共部分：地砖完整，墙面、天棚装饰材料较完好，有少许污渍水卫：公共上下水管道畅通，户内设施尚未安装电照：公共照明装置完好，户内线路及装置尚未安装水电设施：公共区域可正常使用消防设施：栓箱备件齐全电梯：可正常使用五、价值时点：估价人员现场查勘时间为2025年10月14日，根据委托书要求，本估价报告设定价值时点为2025年10月14日。六、价值类型：价值标准采用公开市场标准，价值内涵为在不考虑抵押权、租赁权等他项权及司法查封、房地产代为处置、产权交易、诉讼等因素影响下的估价对象的房地产市场价值（包含建筑物及相应分摊的土地使用权价值），单价的计价面积为建筑面积。七、估价原则：本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则、谨慎原则。第9页1、独立、客观、公正原则：指在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则；估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及与估价利害关系人没有偏见。本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，符合独立、客观、公正原则。2、合法原则：指估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则；本次估价所依据的产权证明文件由估价委托人提供，估价对象的用途、建筑面积等数据信息是根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[海口市房权证海房字第HK186801号]、《不动产登记信息查询情况说明》[查询时间：2023年12月19日]等资料的内容确定，符合合法原则。3、价值时点原则：指估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则；根据委托书要求，本估价报告设定价值时点为2025年10月14日，估价结果是该特定时间的房地产市场价值，符合价值时点原则。4、替代原则：指估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则；本次估价采用比较法和收益法进行评估，所选用的可比实例等各项数据均来源于同期市场及政策规定，已充分考虑了相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的房地产市场交易价格，符合替代原则。5、最高最佳利用原则：指估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等；估价对象规划设计用途为住宅，现状闲置未使用，根据合法性、经济可行性等以及估价对象的使用现状进行综合分析，将估价对象继续作为住宅用房使用为最高最佳使用，据此测算得到的估价结果符合最高最佳利用原则。6、谨慎原则：指估价结果是在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的第10页因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格的原则。本次评估采用比较法和收益法进行测算时已分析并充分考虑房地产市场运行状况、估价对象各项因素的影响程度，以及存在的风险，符合谨慎原则。八、估价依据1、法律法规及规范性资料1.1、法律、法规及政策文件1.1.1、《中华人民共和国土地管理法》[1998年中华人民共和国主席令第8号发布，自1999年1月1日起施行，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过第三次修正，自2020年1月1日起施行]；1.1.2、《中华人民共和国城市房地产管理法》[1994年中华人民共和国主席令第29号公布，自1995年1月1日开始施行，并于2019年8月修改]；1.1.3、《中华人民共和国民法典》[2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行]；1.1.4、《中华人民共和国城乡规划法》[2007年中华人民共和国主席令第74号公布，自2008年1月1日起施行；2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过第二次修正，自2019年4月23日起施行]；1.1.5、《中华人民共和国资产评估法》[2016年中华人民共和国主席令第46号发布，自2016年12月1日起施行]；1.1.6、《海南自由贸易港土地管理条例》[2023年4月16日海南省第七届人民代表大会常务委员会第三次会议通过，自2023年5月1日起施行]；1.1.7、《财政部、税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费的公告》[财政部税务总局公告2023年第12号]；1.1.8、财政部、税务总局《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第19号）；1.1.9、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》[法释（2018）15号]；1.1.10、其他相关法规及政策文件。第11页1.2、技术资料及规范1.2.1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年12月24日共同发布并自2012年01月01日实施的国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》[GB50137-2011]；1.2.2、《房地产估价基本术语标准》[GB/T50899-2013]；1.2.3、《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]；1.2.4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于2017年11月1日共同发布的国家标准《土地利用现状分类》[GB/T21010-2017]；1.2.5、自然资源部办公厅关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》的通知[自然资发〔2023〕234号]；1.2.6、《关于印发〈涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）〉的通知》[中房学（2021）37号]。2、由估价委托人提供的资料2.1、河南省新乡市红旗区人民法院《委托书》[（2025）豫0702执恢218号]；2.2、河南省新乡市红旗区人民法院《执行裁定书》[（2017）豫0702执243-5号]复印件；2.3、《房屋所有权证》[海口市房权证海房字第HK186801号]复印件；2.4、《不动产登记信息查询情况说明》[查询时间：2023年12月19日]复印件；2.5、《不动产查封信息查询情况说明》[查询时间：2023年12月19日]复印件；2.6、河南省新乡市红旗区人民法院《执行裁定书》[（2017）豫0702执243-7号]复印件；2.7、《宝阳花园小区缴费通知单》。3、由估价人员调查取得的资料3.1、估价人员现场查勘记录、照片；3.2、估价人员市场调查得到的当地房地产交易、租赁资料。第12页九、估价方法通行的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法的选择应按照房地产估价规范，根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件进行适用性分析，选择适当的估价方法。1、不宜采用的估价方法假设开发法——假设开发法一般适用于测算具有开发或再开发潜力的房地产的价值或价格，估价对象为已建成房地产，没有再开发的必要。因此，不宜采用假设开发法进行估价；成本法——成本法一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格。估价对象为单套住宅用房，区域内同类物业交易比较活跃，但成本法的估价对房地产市场的变化缺乏一定敏感性，因此，不宜采用成本法进行估价。2、适宜采用的估价方法比较法——估价对象所在区域同类物业近期交易较多，有足够的可比实例，可以直接采用比较法进行评估。收益法——估价对象为可出租使用的住宅，区域内同类物业的租赁案例较多，可预测估价对象的未来收益，因此，可以采用收益法进行评估。3、最终采用的估价方法本次估价采用比较法和收益法对估价对象进行评估。比较法——是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。计算公式为：估价对象价值=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数收益法——是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。计算公式为：A1+sV=———×[1-(———)N]Y-s1+Y经过对两种估价方法的适当性、一致性、客观性等方面进行综合比较分析，第13页海南汇立十地房地产评估咨询有限公司房地产估价报告（海口市海甸五东路12号宝阳花园A2栋4F房）同时，考虑到当前高房价、低租金的情况相对较为明显，以及估价对象所在区位根据估价目的，遵循估价原则，在充分了解、认真分析有关资料的基础上，十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，在充分了解、认真分析有关资料的基础上，测算，确定估价对象在价值时点为2025年10月14日的房地产价值为人民币1591633元，大写人民币壹佰伍拾玖万壹仟陆佰叁拾叁元整，平均单价为12056元/平方米。具体估价结果详见下表：估价结果汇总表（币种：人民币）表-3估价方法相关结果比较法收益法测算结果建筑面积单价（元/平方米）120563251评估价值建筑面积单价（元/平方米）12056总价（元）1591633十一、注册房地产估价师参加估价的注册房地产信价师姓名注册号4名志民签名日期周志民46199600032t119969p0B3500204620030008--L司2025年10月30日龙影46200300082025年10月30日十二、实地查勘期：2025年0月2447.田623年10月14日。海南汇立土地房地产评估咨询有限公司二0二五年十月三十日TEL:0898)-68520909第14页同时，考虑到当前高房价、低租金的情况相对较为明显，以及估价对象所在区位的市场情况，确定采用比较法的估价结果作为最终结果。的市场情况，确定采用比较法的估价结果作为最终结果。十、估价结果结合目前的市场状况和估价对象的实际情况，采用科学的估价方法，经过分析测算，确定估价对象在价值时点为2025年10月14日的房地产价值为人民币1591633元，大写人民币壹佰伍拾玖万壹仟陆佰叁拾叁元整，平均单价为12056结合目前的市场状况和估价对象的实际情况，采用科学的估价方法，经过分析元/平方米。具体估价结果详见下表：估价结果汇总表（币种：人民币）表-3估价方法相关结果比较法收益法测算结果建筑面积单价（元/平方米）120563251评估价值建筑面积单价（元/平方米）12056总价（元）1591633十一、注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期周志民46199600032025年10月30日龙影46200300082025年10月30日十二、实地查勘期：2025年10月14日至2025年10月14日。十三、估价作业期：2025年10月14日至2025年10月30日。海南汇立土地房地产评估咨询有限公司二0二五年十月三十日十三、估价作业期：2025年10月2025年10月30日。第14页附件1、估价对象地理位置图2、估价对象现状照片3、可比实例位置图和外观照片4、新乡市红旗区人民法院《委托书》[（2025）豫0702执恢218号]5、《房屋使用权证》[海口市房权证海房字第HK186801号]复印件6、《不动产登记信息查询情况说明》[查询日期：2023年12月19日]复印件7、估价机构及人员资格证书（复印件）第15页祗园横沟村海南大院白沙门上村海有正告福甸路口市人民医院海甸街道恭和苑鹏晖广场估价对象地理位置估价对象地理位置示意图汇房估字（2025）第049号
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