房地产招标采购公告（2026）
宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301的房地产
江北|宁波
起拍价：87.2万
拍卖机构：宁波市江北区人民法院
标的物描述
拍卖标的调查情况表
（标的物情况介绍摘录自宁波联和房地产土地资产评估有限公司评估报告）
拍品名称
位于宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301的房地产
拍卖依据
（2025）浙0205执1917号
权证情况
1.法院执行裁定书；2.不动产权证复印件；
拍品所有人
宁波****房地产有限公司
拍品现状
房屋用途及土地性质
1.房屋用途：住宅2.土地性质：出让
租赁情况
无
配套情况
无
权利限制情况
1、已查封；2、有抵押；
有无优先购买权人
无
提供的文件
1、《法院裁定书》；2、《协助执行通知书》；3、《拍卖成交确认书》。
1.拍品介绍：位于宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301的房地产。不动产权证号为浙（2024）宁波市江北不动产权第0096961号，证载房屋建筑面积为122.61平方米，规划用途为住宅。土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让，使用权终止日期为2090年11月5日。该房地产目前处于空置状态。2.限购情况：因各地政策会变化或出现特殊情况，请在竞拍前咨询当地房管局等有关部门，并以其相关政策为准，因不符合购买条件产生的损失由竞买人自行承担。3.税费负担情况：本次拍卖税费交付按照法院规定，税费按有关主管部门规定征收。4.物业情况：不详。5.所在区域情况：无
宁波二手房交易税费表
交易类别
承受方
出让方
二手房（房屋买卖）
税种
计税金额
房屋类型
税率
税种
个人
单位
个人
单位
契税
成交价格
非住宅
3%
3%
营业税及附加
非住宅
差额5.6%
差额5.6%
非普通住宅
3%
非普通住宅
五年内全额5.6%，居住满5年按差额征收
普通住宅
普通住宅
五年内全额5.6%
非家庭唯一住房
3%
五年以上免征
140㎡以下（家庭唯一）
1.5%
个人所得税
住宅
全额1%或差额20%
无
90㎡及以下（家庭唯一）
1%
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不用负担个人所得税
经查询无法确认利润的按照普通住宅总房款的1%
印花税
成交价格
住宅
0.05%
全额1%
非住宅
全额2%或差额20%
非住宅
全额1%
经查询无法确认利润的按照非普通住宅总房款的2%缴纳
土地增值税
住宅
免征
四级超率累进税率
非住宅
四级超率累进税率
印花税
住宅
0.05%
全额1%
非住宅
全额1%
土地出让金
以划拨方式取得的和房改房的按规定交纳
土地出让金
农居房上市交易，按规定交纳
表格仅供参考，具体以当地地税出具为准。
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附件-拍卖裁定书-久誉慈郡.pdf
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附件--隐名报告---宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室.docx
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宁波市江北区人民法院执行裁定书（2025）浙0205执恢1917号之四申请执行人：深圳****控股有限公司，统一社会信用代码91440300****，住所地：深圳市****。法定代表人：沈**。被执行人：宁波****房地产有限公司，统一社会信用代码91330205****，住所地：宁波市****。法定代表人：王泽权。本院依据已经发生法律效力的（2025）茂仲字第2488号仲裁调解书，查封了被执行人宁波****房地产有限公司名下位于宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡的房地产，并责令被执行人宁波****房地产有限公司自觉履行生效法律文书确定的义务，但被执行人宁波****房地产有限公司至今未履行生效法律文书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十五条、第二百五十八条规定，裁定如下：拍卖、变卖被执行人宁波****房地产有限公司名下位于宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡的房地产。本裁定立即执行。审判长邹娟审判员杨玉新审判员汪志平二〇二五年十二月二十四日本件与原件核对无异代书记员王斌涉执房地产处置司法评估报告涉执房地产处置司法评估报告估价报告编号：甬联和估字(2025)第F12-030号估价项目名称：宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室房地产市场价值评估估价委托人：宁波市江北区人民法院房地产估价机构：宁波联和房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师：***（注册号：***）***（注册号：***）估价报告出具日期：二〇二五年十二月十一日宁波联和房地产土地资产评估有限公司地址：***电话(TEL)：***传真(FAX)：***邮政编码（PC）：***致估价委托人函宁波市江北区人民法院：承蒙委托，我公司对位于宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室房地产市场价值进行估价，价值时点设定为完成实地勘察日期2025年12月02日；估价目的是为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。估价对象宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室房地产，建筑面积为122.61平方米，土地共有面积合计为49511平方米（GB2777号宗地24152平方米、GB2778号宗地25359平方米），权利人为***，共有情况：单独所有，用途：城镇住宅用地/住宅，土地权利性质：出让/市场化商品房，土地使用年限：国有建设用地使用权至2090年11月05日止，具体估价对象的名称、坐落、用途、建筑面积、权属等基本状况详见本估价报告的《估价对象权属状况表》。本着独立、客观、公正、合法的原则，估价人员在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，采用比较法、收益法对估价对象进行估价测算，确定估价对象于价值时点的房地产市场价值为RMB155.35万元，大写人民币壹佰伍拾伍万叁仟伍佰元整，结果详见《估价结果明细表》。估价结果明细表币种：人民币序号估价对象权利人规划用途建筑面积（㎡）房地产单价（元/平方米）房地产市场价值（万元）1宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室房地产***住宅122.6112670155.35特别提示：1.本次评估是基于下文的估价的假设和限制条件成立的，如该假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。2.本次评估未考虑是否欠缴物业费等因素对价值的影响，是否欠缴物业费最终以所属物业管理公司出具的凭证为准。3.本次评估包括房屋所有权、所分摊的土地在剩余使用年期的土地使用权价值及室内装修价值，同时包含满足估价对象功能需要的水、电、消防等配套设施，但不包括可移动的家具、电器、设备等动产及特许经营权和债权债务。4.本次评估结果对应的估价对象处置时交易税费负担方式为：按照法律法规规定，转让方和受让方各自负担。5.本次评估不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对评估结果的影响。6.本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时有效期为一年（自二〇二五年十二月十一日起至二〇二六年十二月十日止），若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化，需重新进行评估。宁波联和房地产土地资产评估有限公司法定代表人：***二〇二五年十二月十一日目录估价师声明-2-估价的假设和限制条件-3-一、估价假设-3-二、估价报告使用限制-4-估价结果报告-5-一、估价委托人-5-二、房地产估价机构-5-三、估价目的-5-四、估价对象-5-五、价值时点-9-六、价值类型-9-七、估价原则-9-八、估价依据-9-九、估价方法-11-十、估价结果-11-十一、注册房地产估价师-12-十二、实地勘察日期-12-十三、估价作业日期-12-估价师声明1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈诉和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，拟写本估价报告。估价的假设和限制条件一、估价假设1.一般假设（1）对于估价对象的权属、面积、用途、土地年期等，以估价委托人提供的《宁波市江北区人民法院司法评估委托书》【(2025)浙0205委评字第267号】及我方估价人员收集的《宁波市不动产登记情况证明》复印件、《不动产权证》复印件、《用地规划许可证》复印件、《工程规划许可证》复印件、《施工许可证》复印件等资料记载为依据，无理由怀疑委托方提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性，本次估价以上述权属资料于价值时点真实、合法有效、准确、完整为假设前提。（2）我司估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了外观及使用状况的实地查勘，对房屋质量安全、质量缺陷、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，由于我司及估价人员均不具鉴定、检测的能力，因此未进行结构测试，不能确定其有无内部缺损，在无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，设定估价对象房屋质量是安全的、不存在质量缺陷。（3）估价对象位置、评估范围及使用状况等，均以委托方指定的领勘人描述为准，本次估价时以此为前提进行评估，估价人员无法确定其是否存在误指或错指的情况，若与实际情况不符，则估价结果应作相应调整或重新评估，提醒报告使用人注意。（4）本估价结果是建立在公开市场价值标准的基础上，很大程度上依赖于价值时点的政策法规以及房地产市场状况等因素，若上述因素或其它重要的估价条件发生重大变化，且对估价结果产生明显影响时，应对估价结果进行相应调整或重新估价。（5）本报告中，除使用政府部门、行业公布的价格资料和公开市场的价格信息外，主要依据估价委托人提供的相关材料。估价委托人应对其提供的单独所有资料的真实性、合法性、完整性及其可能引起的后果负责。（6）本次评估假定人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日（2025年12月02日）的状况相同。（7）本次评估假定评估对象不存在欠缴税费（含税收、供暖费、水电气费等）的情况。（8）本次估价中估价对象的具体位置由委托方指定的相关人员领勘、确认，我方已进行了专业能力范围内的尽职调查、核实，本次评估设定估价对象状况与其实际状况一致。2.未定事项假设本次评估，无未定事项假设。3.背离事实假设根据我方估价人员收集的《宁波市不动产登记情况证明》等资料显示，估价对象处于抵押状态，已抵押给北京银行股份有限公司宁波分行,债权金额75000万。登记证明号为浙(2024)宁波市江北不动产证明第0039744号,抵押登记时间2024年04月28日,履行期限2021年03月26日至2024年11月01日。登记证明号为浙(2024)宁波市江北不动产证明第0109979号,抵押登记时间2024年11月07日,履行期限2021年03月26日至2026年03月26日。估价对象处于查封状态，已于2025年06月19日被宁波市江北区人民法院查封,查封文号（2025）浙0205执1917号,查封期限2025年06月19日至2028年06月18日。本次评估为房地产处置司法评估，未考虑抵押及查封状况对本次价值的影响，特提请报告使用者注意。本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化，及遇到自然力或其它不可抗力时，可能对房地产价格产生的影响；未考虑将估价对象按拍卖或其它特殊方式处置时，因变现方式或价格折让等因素导致的价格变化；也未考虑影响房地产价值的债权等法律义务限制。4.不相一致假设本估价项目中估价对象的权属人为***，估价委托人为宁波市江北区人民法院，本次估价以估价对象的权属人知悉为假设前提，特提请报告使用者注意。5.依据不足假设本次评估，无依据不足假设。二、估价报告使用限制1.本评估报告自报告提交之日起壹年内有效。在报告有效期内，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，建议估价报告使用者应定期或在房地产市场价格变化较快、房地产状况发生改变时对估价对象的价值进行再评估。2.本估价报告应用范围为宁波市江北区人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，报告相关意见及结论仅供参考，不对其他用途负责。委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，违反该规定使用评估报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。3.因财产处置日期与价值时点不一致，评估对象状况或者房地产市场状况的变化会对评估结果产生影响。4.如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。5.本报告必须完整使用方为有效，对使用本报告中的部分内容导致的可能发生的损失，受托机构不承担责任。同时未经我公司书面同意，本估价报告单独所有或部分内容不得公开发表，也不得向相关登记或备案部门以外的单位或个人提供。6.本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。7.评估结果不等于评估对象处置可实现的成交价，不应被认为是对评估对象处置成交价的保证。估价结果报告一、估价委托人估价委托人：宁波市江北区人民法院二、房地产估价机构公司名称：宁波联和房地产土地资产评估有限公司三、估价目的为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。四、估价对象（一）估价对象财产范围估价对象为***所有的位于宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室房地产市场价值，包含估价对象的房屋所有权、所分摊的土地在剩余使用年期的土地使用权价值及室内装修价值，同时包含满足估价对象功能需要的水、电、消防等配套设施，但不包括可移动的家具、电器、设备等动产及特许经营权和债权债务。权利人为***，估价对象建筑面积为122.61平方米，土地共有面积合计为49511平方米（GB2777号宗地24152平方米、GB2778号宗地25359平方米）。（二）估价对象基本状况根据估价委托人提供的资料复印件及评估专业人员实地查勘，估价对象基本状况如下：估价对象名称宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室房地产 土地实物状况土地使用权面积土地共有面积合计为49511平方米（GB2777号宗地24152平方米、GB2778号宗地25359平方米）共用宗地形状较规则四边形地 势地势平坦地 质地基承载力较好基础设施六通土地平整程度地上有建筑物地 形良好地质、土壤状况良好共有宗地四至东至惠通路南至云玥星著花园西至慈浦路北至慈江西街 建筑物实物状况建筑面积122.61㎡建筑结构钢混总 楼 层共10层评估楼层第3层朝 向朝南景 观较好现实用途住宅房屋规划用途住宅层高约3.0米工程质量良好建筑功能防水保暖性能良好平面布置/空间布局住宅平面布局，设4房2厅2卫1厨1阳台装修情况外墙/外观多彩涂料客厅复合地板地面、乳胶漆墙面、乳胶漆天花餐厅复合地板地面、乳胶漆墙面、乳胶漆天花卧室复合地板地面、乳胶漆墙面、乳胶漆天花厨房地砖地面、瓷片墙、铝扣板天花、石英石灶台、设地柜、吊柜（已安装油烟机）卫生间公卫：地砖地面、瓷片墙、铝扣板天花、淋浴房、普通洗面盆、坐厕（已安装花洒及浴霸）专卫：地砖地面、瓷片墙、铝扣板天花、淋浴房、普通洗面盆、坐厕（已安装花洒及浴霸）阳台半封闭式阳台、地砖地面、乳胶漆墙面、乳胶漆天花、铝合金玻璃栏杆设施设备水 电暗设电 梯1部天然气有消 防灭火器、消防梯空 调中央空调其它设备—使用与维护竣工日期2022年成 新 率95%使用状况空置中维护与保养维护与保养状况较好物业管理物业管理较好地下室设地下室-1层备 注筒灯照明、门禁、智能锁等已安装户型楼栋分布图：LOGA龙光CULTURECOUNTY久誉慈郡户15#型楼幢7#分布17#图E户型105mF户型95m至分际意图户型示意图：政120m²4室2厅2卫通用量，其乐人生和体一1自半面直，目华自在目开一体丰，厅一，美生活出U房Lu型房设计，车的美时配（三）估价对象权益状况描述房地产名称宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室房地产权证号浙(2024)宁波市江北不动产权第0096961号GB2777号宗地（24152平方米）：浙(2021)宁波市慈城不动产权第0077658号GB2778号宗地（25359平方米）：浙(2021)宁波市慈城不动产权第0077647号权利人***坐落宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室共有情况单独所有不动产单元号330205002071GBO2777FO0020006权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让/市场化商品房用途城镇住宅用地/住宅面积土地共有面积合计为49511平方米/房屋建筑面积122.61平方米使用期限国有建设用地使用权至2090年11月05日止登记日期2024年04月28日备注有查封, 有抵押建设用地规划许可证地字第330205202000043号建设工程规划许可证建字第330205202000098号建设工程施工许可证编号：330205202101190101号（四）估价对象区位状况描述位置状况坐落宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室方位位于宁波市江北区慈城镇慈江西街，临惠通路、慈浦路、慈江西街等，地理位置较好与重要场所（设施）的距离距离绿地新都会商业街1.2公里，慈城骢马河国风街区2.3公里临街（路）状况临惠通路、慈浦路、慈江西街等, 周边路网较密集所在楼幢12幢楼层共10层，位于第3层朝向朝南交通状况道路状况区域主干道有慈浦路、慈江西街等,道路状况较好出入可利用交通工具附近设有官山河地铁站、设有微20路、26路、334-4路、333路、333-1路、微19路、803路、826路、836路、335路多条公交路线途经，交通便捷度较好交通管制情况无交通管制停车方便程度周边停车位较充足环境状况自然环境周边多为住宅区，自然环境较好人文环境人文环境较好，居民素质较好，社会治安较好景观较好外部配套设施基础设施宗地红线外六通，基础设施较完善公共服务设施估价对象周边内有甬城农商银行、中国银行、宁波银行、慈城镇新城社区卫生服务站、新城外国语学校、中城小学、宁波市修人学校、御官山菜市场、云鹭湾中心湖广场、寻芳园等较完善的生活配套设施居住环境估价对象所处区域周边有云玥星著花园、御章府、宁波湖光天樾等住宅小区，周边绿化环境较好，景观较好，估价对象共10层，位于第3层，朝南，周边住宅楼较多，治安秩序较好，居住环境较好五、价值时点本次价值时点设定为对估价对象完成实地查勘之日：二○二五年十二月二日。六、价值类型房地产市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价原则1.独立、客观、公正原则“独立”是指估价机构和估价师在估价中不应受包括委托方在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。“客观”是指估价机构和估价师在估价中不应带着自己的情感、好恶和偏见，应当按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。“公正”是指估价机构和估价师在估价中不应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直的进行估价。2.合法原则估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。3.价值时点原则房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是价值时点，确定价值时点原则的意义在于，价值时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。4.替代原则根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。5.最高最佳使用原则考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上许可、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。八、估价依据（一）相关法律、法规、政策性文件1.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）；2.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号，根据2019年8月26日第十三届*************第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行）；3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号，根据2019年8月26日第十三届*************第十二次会议第三次修正，自2020年1月1日起施行）；4.《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，自2008年1月1日起施行，2019年4月23日修正）；5.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）；6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号发布，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订，自1990年5月19日起实施）；7.建设部关于修改《城市房地产抵押管理办法》的决定（建设部令第98号，自2001年8月15日起施行）；8.中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知（银监发[2004]57号，自2004年8月30日起施行）；9.城乡建设环境保护部关于印发《房屋完损等级评定标准（试行）》的通知（城住字[1984]第678号，1985年1月1日试行）；10.《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》（2017年10月30日国务院第191次常务会议通过，2017年11月19日公布，自公布之日起施行）；11.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，自2016年5月1日起）；12.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号，2019年3月20日）。（二）估价标准和指导意见、办法1.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015，自2015年12月1日施行）；2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013，自2014年2月1日起实施）。（三）估价委托人提供的资料1.《宁波市江北区人民法院司法评估委托书》【(2025)浙0205委评字第267号】；2.估价委托人提供的其它相关资料。（四）估价机构掌握和收集的资料1.评估专业人员实地查勘和市场调查收集的相关资料；2.《宁波市不动产登记情况证明》复印件；3.《不动产权证》复印件；4.《用地规划许可证》复印件；5.《工程规划许可证》复印件；6.《施工许可证》复印件；7.估价机构及评估专业人员掌握的其他资料。九、估价方法常见的房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种方法。根据估价对象的特点和估价目的、房地产估价师对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，确定采用比较法、收益法测算。（1）比较法选用理由及定义1.比较法选用理由估价对象规划用途为住宅，周边类似房地产市场交易较活跃，交易案例较丰富，适于采用比较法。2.比较法定义比较法是指选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，并对类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易活跃的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。（二）收益法选用理由及定义1.收益法选用理由估价对象具有收益或潜在收益，且周边类似物业租赁现象较多，较易收集到反映估价对象未来使用年限内客观租金水平的相关资料。因此，适宜采用收益法。2.收益法定义收益法，也称为收益资本化法，是根据估价对象未来收益求取估价对象价值的方法，具体是预测估价对象未来各期的正常净收益，然后选用适当的资本化率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为理论依据，预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素，适用于有经济收益或潜在经济收益的房地产估价。十、估价结果本着独立、客观、公正、合法的原则，估价人员在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，采用比较法、收益法对估价对象进行估价测算，确定估价对象于价值时点的房地产市场价值为RMB155.35万元，大写人民币壹佰伍拾伍万叁仟伍佰元整，结果详见《估价结果明细表》。估价结果明细表币种：人民币序号估价对象权利人规划用途建筑面积（㎡）房地产单价（元/平方米）房地产市场价值（万元）1宁波市江北区慈城镇慈江西街久誉慈郡12幢38号301室房地产***住宅122.6112670155.35 十一、注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期******2025年12月11日******2025年12月11日十二、实地勘察日期二○二五年十二月二日至二○二五年十二月二日十三、估价作业日期二○二五年十二月二日至二○二五年十二月十一日12025）执1917号宁波市不动产登记情况证明编号：G20250620-0002558根据申请人（单位），宁波市江北区人民法院i证件号码：的申请，经本不动产登记中心的核查，其申请人查询的名下现有不动产登记信息共1015条，详情如下：1、不动产坐落：久誉慈郡17幢58号301，不动产单元号：330205002071GB02777F00070005，共有情况：单独所有，权利人：不动产权第0097053号，面积：107.63m，用途：城镇住宅用地/住宅，登记时间：2024-04-权证号：浙（2024）宁波市江北28，限制状况：不动产：有查封，有抵押，房产抵押情况：（1）产权人权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0097053号位于久誉慈郡17幢58号301的房产已抵押给北京银行股份有限公司宁波分行，债权金额75000万。登记证明号为浙（2024）宁波市江北不动产证明第0039812号，抵押登记时间2024年04月28日，履行期限2021年03月26日至2024年11月01日。（2）产权人，位于久誉慈郡17幢58号301的房产已抵押给北京银行股份有限公司宁波分行，债权金额，权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0097053号75000万。登记证明号为浙（2024）宁波市江北不动产证明第0109634号，抵押登记时间2024年房产查封情况：（）产权人11月06日，履行期限2021年03月26日至2026年03月26日。，权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0097053号，位于久誉慈郡17幢58号301的房产已于2025年06月19日被宁波市江北区人民法院查封，查其他登记状况：1.封文号（2025）浙0205执1917号，查封期限2025年06月19日至2028年06月18日。2、不动产坐落：久誉慈郡9号-1-294，不动产单元号：330205002071GX02612F00010294共有情况：单独所有，权利人：动产权第0103905号，面积：13.20m，用途：城镇住宅用地/车位（地下），登记时间：2024-权证号：浙（2024）宁波市江北不05-06，限制状况：不动产：无查封，有抵押，房产抵押情况：（D产权人权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0103905号，位于久誉慈郡9号-1-294的房产已抵押给北京银行股份有限公司宁波分行，债权金额75000万、登记证明号为浙（2024）宁波市江北不动产证明第0042096号，抵押登记时间2024年05月06日，履行期限2021年03月26日至2024年11月01日。其他登记状况：13、不动产坐落：久誉慈郡9号-1-77，不动产单元号：330205002071GX02612F00010075，共有情况：单独所有，权利人：权证号：浙（2024）宁波市江北不动产权第0104093号，面积：13.20m，用途：城镇住毛用地/车位（地下），登记时间：2024-05-06，限制状况：不动产：无查封，有抵押，房产抵押情况：（1）产权人，权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0104093号位于久誉慈郡9号-1-77的房产已抵押给北京银行股份有限公司宁波分行，债权金额75000万登记证明号为浙（2024）宁波市江北不动产证明第0041913号，抵押登记时间2024年05月06日，履行期限2021年03月26日至2024年11月01日。其他登记状况：1802、不动产坐落：久誉慈郡14幢42号1704，不动产单元号：330205002071GB02777F00040064，共有情况：单独所有，权利人：，权证号：浙（2024）宁波市江北不动产权第0097088号，面积：107.57m，用途：城镇住宅用地/住宅，登记时间：2024-04-28、限制状况：不动产：有查封，有抵押，房产抵押情况：（1）产权人权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0097088号，位于久誉慈郡14幢42号1704的房产已抵押给北京银行股份有限公司宁波分行，债权金额75000万、登记证明号为浙（2024）宁波市江北不动产证明第0039831号，抵押登记时间2024年04月28日,履行期限2021年03月26日至2024年11月01日。（2）产权人，权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0097088号，位于久誉慈郡14幢42号1704的房产已抵押给北京银行股份有限公司宁波分行，债权金额75000万。登记证明号为浙（2024）宁波市江北不动产证明第0109717号，抵押登记时间2024年11月06日，履行期限2021年03月26日至2026年03月26日。房产查封情况：（1）产权人权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0097088号，位于久誉慈郡14幢42号1704的房产已于2025年06月19日被宁波市江北区人民法院查封，查封文号（2025）浙0205执1917号，查封期限2025年06月19日至2028年06月18日。其他登记状况：1803、不动产坐落：久誉慈郡12幢38号601.不动产单元号：330205002071GB02777F00020018，共有情况：单独所有，权利人：，权证号：浙（2024）宁波市江北不动产权第0099164号，面积：122.61m，用途：城镇住宅用地/住宅，登记时间：2024-04-29，限制状况：不动产：有查封，有抵押，房产抵押情况：（1）产权人，权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0099164号，位于久誉慈郡12幢38号601的房产已抵押给北京银行股份有限公司宁波分行，债权金额75000万，登记证明号为浙（2024）宁波市江北不动产证明第0052507号，抵押登记时间2024年06月04日，履行期限2021年03月26日至2026年03月26日。房产查封情况：（1）产权人权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0099164号，位于久誉慈郡12幢38号601的房产已于2025年06月19日被宁波市江北区人民法院查封，查封文号（2025）浙0205执1917号，查封期限2025年06月19日至2028年06月18日。其他登记状况：/804、不动产坐落：久誉郡12幢38号301，不动产单元号：330205002071GB02777F00020006，共有情况：单独所有，权利人：，权证号：浙（2024）宁波市江北不动产权第0096961号，面积：122.61m，用途：城镇住宅用地/住宅，登记时间：2024-04-28，限制状况：不动产：有查封，有抵押，房产抵押情况：（1）产权人1，权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0096961号，位于久誉慈郡12幢38号301的房产已抵押给北京银行股份有限公司宁波分行，债权金额75000万。登记证明号为浙（2024）宁波市江北不动产证明第0039744号，抵押登记时间2024年04月28日，履行期限2021年03月26日至2024年11月01日。（2）产权人1.权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0096961号，位于久誉慈郡12幢38号301的房产已抵押给北京银行股份有限公司宁波分行，债权金额75000万，登记证明号为浙（2024）宁波市江北不动产证明第0109979号，抵押登记时间2024年11月07日，履行期限2021年03月26日至2026年03月26日。房产查封情况：（1）产权人权证号浙（2024）宁波市江北不动产权第0096961号，位于久誉慈郡12幢38号301的房产已于2025年06月19日被宁波市江北区人民法院查封，查封文号（2025）浙0205执1917号，查封期限2025年06月19日至2028年06月18日。其他登记状况：1根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利人合法权益，对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。登记机构202年月日中华人民共和国自然资源部监制编号NOD33202067809号：BDC33020512021901937862021）宁波市慈城不动产权第号附记0077658号附权利人特污12个月内开工，在土地交付后个月内控工，其他土地利序号所途建筑面积专有建筑现分维建筑面积共有情况单独所有坐落江北区慈城新亲至路，南至规划绿地西至慈浦路，北至慈江西街。不动产单元号30205002071GB02777W00000000权利类型国有建设用地使用权权利性质出让用途城镇住宅及配套用地面积24152.00m使用期限国有建设用地使用权至2090年11月05日止利权他其况状附图页宗地图宗地编号330205002071GB02777图幅编号权利人名称权利人座落东至惠通路，南至规划绿地，西至慈浦路，北至慈江西街。NGB636GB690AGB700GB701GB2777GB2778GB2750071GB729JC807106GB2780GB2783比例尺1:2100图员续图日期2021/3/25绘图单位审核员审核日期2021/3/25根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护不动产权利人合法权益，对不动产权利人申请登记的本证所列不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发此证。登记机构（章2021年中华人民共和国自然资源部监制编号NOD33202067808不动产权第号附记0077647权利人单独所有顺本自大开，车主变付后的个月内工。其他土地利序号州治建筑面积楼建筑税共有情况坐落江北区慈城东至惠通路，南至规划绿地化至慈江西不动产单元号02071G802778W00000000权利类型国有建设用地使用权权利性质出让用途城镇住宅及配套用地面积使用期限用地使用权至2090年11月05日止权利其他状况附图页宗地图宗地编号330205002071GB02778图幅编号权利人名称权利人座落东至惠通路，南至规划绿地，西至慈浦路，北至慈江西街。GB681GB682人NGB690GB701GB2750GB2777GB2778071GB729JC8OT106338935GB2780GB27836m02GB2751GB27比例尺1:2450图员绘围日期2021/3/25图单位市核员审核日期2021/3/25用地单位中华人民共和国项目名称江北区0009-01-2地块批准用地机关宁波市人民政府批准用地文号土字[2020第05039号用地位置城新城用地面积上用画下水平土地用途电配面用建设规模土地取得方式拍卖出让遵守事项一、本证是经自然资源主管部门依法审核，建设用地符合国土空间规划和用途管制要求，准予使用土地的法律凭证。，未取得本证而占用土地的，属违法行为未经发证机关审核同意，本证的各项现定不得随意变更四、本证所附图及附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力2020）浙规建字第0201073号建设单位（个人）江北区CC09-01-2a.d地块建设项目名称建设位置慈城新城建设规模总建筑附图及附件名称壹拾营捌件零津捌点陆平方米建筑总平面图1:500附国打市心管制要求，颁发此证。取得此证后一年内未取得施工许可证，此证自行失效。如需延应当在期前三十日内提出申请。遵守事项一、本证是经自然资源主管部门依法审核，建设工程符合国土空间规划和用途管制要求的法律凭证。二未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法行为。发证机关三、未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。四、自然资源主管部门依法有权查验本证，建设单位（个人）有责任提日期交查验。五、本证所需附图及附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力建设单位中华人民共和国建筑工程施工许可证编号330205202101190101根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工特发此证发证机关B乡建设局（慧发证日期1月19工程名称江北区CC01-快建设地址浙江省波江北区建设规模面机：118043.50平方水合同工期20210148至2022-06-25合同价格23063.3136万元参建单位勘察单位项目负责人设计单位项目负责人施工单位项目负责人监理单位总监理工程工程总承包单位项目经理各注一工许可证书（含建筑工程工许可，建设工程质量监督手续，建设工程防设计审查。地下室的民用建筑），（核时间：20210）：目为全装目项目（审时注意事项：本证置工现，作为准于施工的凭证未经安证机关许可，本证的各项内容不得支西本证自定证之日三十月内应子工，应办理期期手，不赤理期成延期次数，时超过定时中止工的，建设单位应当自中上之日一个月内向发证机关报告工时，应当向发证机关限告：中止工一年的工程恢施工前，建设单位应当报七.儿未取得本证提施工的属违法建设，将按《中华人民关和国建筑法》的规定于以处。
投标 / 标书制作要点（原创）
本房地产涉及「招标采购公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标采购公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
