招标采购招标采购公告（2026）
宿州市汴河路与淮海路交叉口西北角中央广场1＃9195
埇桥|宿州
起拍价：10.31万
拍卖机构：锡林浩特市人民法院
标的物描述
拍卖标的调查情况表
拍品名称
安徽省宿州市汴河路与淮海路交叉口西北角中央广场1#85套房屋（具体详见评估报告）
权利来源
司法裁定
权证情况
法院执行裁定书
拍品所有人
被执行人
拍品现状
租赁情况
不详
钥匙
无
权利限制情况及瑕疵情况
1、被锡林浩特市人民法院查封
提供的文件
1、法院裁定书2、《拍卖成交确认书》3、《协助执行通知书》
拍品介绍
一、评估对象概况：（1）房屋状况：具体描述详见评估报告。（2）特殊说明：标的物过户登记手续由买受人自行办理，拍卖的标的物所涉及的税费及办理权证所需费用按法律规定计算所产生的税费及其他费用依照相关法律、行政法规规定由相应的主体承担，本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费。买受人应自行办理水、电等户名变更手续，可能存在的物业费、水、电、燃气、取暖费欠费由买受人承担（特别提醒：关于税费、物业费、水、电欠费具体数额等请自行向当地税务部门、房管部门、国土部门、所在楼房的物业公司等相关部门了解。特别约定：因法院拍卖属于司法强制拍卖行为，有别于一般的社会交易行为，如房屋成交之日或房屋尾款缴纳之前，被执行人履行全部生效法律文书确定的给付义务，本院可撤销本次拍卖。撤销后本院将保证金、拍卖款退回竞买人。如竞买人参与本次竞买，视为同意本约定。)
相关附件下载：
评估报告.pdf
涉执房地产处置司法评估报告曾佳乐注册号：5220200078安徽广利估字（2025）第Q0083号估价项目名称：宿州市中央广场1#楼0102室等85套商业房地产市场价值评估估价委托人：锡林浩特市人民法院估价机构：安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司注册房地产估价师：赵金玲注册号：3320190032曾佳乐注册号：5220200078估价报告出具日期：二0二六年一月五日涉执房地产处置司法评估报告安徽广利估字(2025)第Q0083号估价项目名称：宿州市中央广场1#楼0102室等85套商业房地产市场价值评估估价委托人：锡林浩特市人民法院估价机构：安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司注册房地产估价师：赵金玲注册号：3320190032曾佳乐注册号：5220200078估价报告出具日期：二0二六年一月五日安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司房地产估价报告致估价委托人函估价委托人：锡林浩特市人民法院(五)估价结果：根据估价目的，我公司估价人员在对估价对象进行受贵方委托，我公司对位于宿州市汴河路与淮海路交叉口西北角中央广场1#楼0102室等85套商业房地产进行了评估。依据委托方提供的房产信息资料记载，总建筑面积2573.68平方米，建筑结构为钢混结构；共估价结果一览表有情况：单独所有，估价对象土地权利性质：出让。房地产信息详见《估价结果一览表》。（一）估价目的：为法院执行案件标的物提供价值参考依据。（二）价值时点：2025年12月31日（估价人员完成实地查勘之日）。（三）价值类型：本次评估的价值类型为房地产市场价值。（四）估价方法：比较法、收益法。（五）估价结果：根据估价目的，我公司估价人员在对估价对象进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，通过周密的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格有关因素的分析,对估价对象于价值时点的市场价值进行了综合评估，确定估价结果为：估价对象在价值时点的市场价值为：1500.63万元（大写：人民币壹仟伍佰万零陆仟叁佰元整），详见《估价结果一览表》估价结果一览表地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室1电话：0553-6887832安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司，房地产估价报告致估价委托人函估价委托人：锡林浩特市人民法院受贵方委托，我公司对位于宿州市汴河路与淮海路交叉口西北角中央广场1#楼0102室等85套商业房地产进行了评估。依据委托方提供的房产信息资料记载，总建筑面积2573.68平方米，建筑结构为钢混结构；共有情况：单独所有，估价对象土地权利性质：出让。房地产信息详见《估价结果一览表》。(一)估价目的：为法院执行案件标的物提供价值参考依据。(二)价值时点：2025年12月31日(估价人员完成实地查勘之日)。(三)价值类型：本次评估的价值类型为房地产市场价值。(四)估价方法：比较法、收益法。实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，通过周密的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格有关因素的分析，对估价对象于价值时点的市场价值进行了综合评估，确定估价结果为估价对象在价值时点的市场价值为：1500.63万元(大写：人民币壹仟伍佰万零陆仟叁佰元整),详见《估价结果一览表》地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室1电话：0553-6887832262022261业996000--0100不丰果易工22621022292990业S0002-0100业不中易工1298092991业8W0002-0100系业不易綦工006660222668T业200002-0100系不草易工61210102291861业900002-0100系不中易工811810229I20业1W0002-0100系联不易工2I6280222191业2220002-0100不易下91229921202220000-0100不易工12121229989120000002-0100不车草綦工26210009291228920202-0100不中草易綦工212621000929122920002-0100草系不易綦2186000926222220002-0100系不塘易工IT22008681JI991000--0100不车易01902100L2220I9910002-0100系不车易至工62000020JT291000--0100不中草易基工828990000010II910000-0100系不中易綦工282221000LI2ZTI1210002-0100不中易基至工9821000LT221JT0210000-0100不易正撃工982100LS21I910002-0100系不易至工282L00L0T01I2010002-0100系不车易工2CC2L00L01001I2010000-0100系不中易工2W99002698I2010002-0100系不易工I（）（/2）（）里算合合系4合总价(万元)64.4477.3377.3312.86，17.0664.4477.3377.3312.8613.2813.2826.3330.7717.0614.2414.9812.9712.9712.1414.148.7913.3410.429.958.6413.798.797.97单价(元/m2)建筑面积(m2)85.92103.10103.1017.1517.7117.7135.1041.0222.7518.9824.9721.6221.6221.5825.1316.7525.4119.8418.9516.4526.2615.19所在层IFIFIFIFIFIFIFIFIFIF1F2F2F2F3F3F4F4F4F4F4F4F4F铺号预售许可证号2010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-200宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿市勤业建设开发有限公司宿州市勤非建设开发有限公司宿市勤业建教开发有限公司宿州市业理设开发有限公司宿州市勤土建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司开发商名称上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司买方名称序号1236789101112131415161718192021221452282889-2000审I平100201图田中华开899102222210业2100102-0100系不草易綦至工292102222122业0100102-0100系不中易工W120929291业6000102-0100不景易工21610222692业8000102-0100系不中草易T2I9102229210业9000102-0100系业限不中易工I22112299266I12010--0100业不中国景易基工02280009212120102-0100不虫位草易工608980009LWI9000102-0100草不思易綦工88200010009801422020102-0100草系业不中墨易綦206661092012229I-6616202-0100系不易亚T9029802209822I-2216002-0100不易工012280000610I-2216002-0100华系不綦工2226020922-1216202-0100系业不果易工2899602202222I-0216202-0100不车黑易工2898010202680JI-2016202-0100系不虫易1061102202900I-I01600--0100系不果易工0081809298991业6950000-0100系不易基工622220229业8900000-0100系不易基工802260229621业2990002-0100系不虫易工22L0222968业9900002-0100系业不中易902110222I12业190002-0100系不中川果易工20668109298199业2900202-0100系不果易2W202228TT业8000000-0100系不车易綦22帚联7.4418.9911.244.79.427.748.1811.4910.859.659.248.218.578.2416.4113.917.112.6718.9911.2411.4910.8519.95105.0586.8511.2212.6716.685250525052505250525052505250375037503750375037503750375060006000600056255250525052505250525014.1836.1821.4117.9514.7415.5830.6328.9225.7224.6421.9022.8653.21175.08144.7513.7319.9431.2626.4913.5224.1331,778.964F4F4F4F4F4F4F-IF-1F-1F-IF-1F-IF-IF2F2F2F3F4F4F4F4F4F房地产估价报告，电话：0553-6887832045804620464046604670468046991019102912091219125912791390205020602140311040604080409041004122010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2002010-2012010-2012010-2012010-2012010-2012010-2012010-2012010-2012010-2011宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司，宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司上海悦五席投资管理有限公身宿州市数业建设开发有限公司一宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司值市勤业建设开发有限公司宿舟市勤业建认开发有限公司宿州市勤业就教开发有限公司宿州市盐业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有隔公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司2324252627282930313233343536373839404142434445安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司房地产估价报告46上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20104134F24.90525013.0747上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20104144F27.05525014.248上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20104154F39.73525020.8649上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20104164F72.12525037.8650上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20104204F19.96525010.4851上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20104224F22.20525011.6652上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020138IF23.03750017.2753上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020139IF21.83750016.3754上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020140IF32.10750024.0855上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020141IF28.24750021.1856上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020147IF25.06750018.857上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20201481F23.24750017.4358上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020149IF25.57750019.1859上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020150IF23.17750017.3860上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020151IF21.08750015.8161上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020152IF22.72750017.0462上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020153IF19.21750014.4163上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020154IF18.72750014.0464上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2020112IF21.01750015.7665上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20202272F32.36600019.4266上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20202652F10.8860006.5367上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20202812F24.64600014.7868上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20203273F22.18562512.48地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室2电话：0553-688783213.0714.220.8637.8610.4811.6617.2716.3724.0821.1818.817.4319.1817.3815.8117.0414.4114.0415.7619.426.5314.7812.485250525052505250525052507500750075007500750075007500750075007500750075007500600060006000562524.9027.0539.7372.1219.9622.2023.0321.8332.1028.2425.0623.2425.5723.1721.0822.7219.2118.7221.0132.3610.8824.6422.184F4F4F4F4F4FIFIFIFIFIFIFIFIFIFIFIFIFIF2F2F2F3F房地产估价报告，电话：0553-6887832041304140415041604200422013801390140014101470148014901500151015201530154011202270265028103272010-2012010-2012010-2012010-2012010-2012010-2012010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司锦用市勤业建设开发有限公司宿利中海业建设开发有限公司宿州市业建设开发有限公司宿州市业建设开发有限公司宿市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司，上海悦五席投资管理有上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司，上海悦五席投资管理有限公声上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资骶理有限公司上海悦五席投资管理有限公司4647484950515253545556575859606162636465666768安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司房地产估价报告69上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20203413F31.45562517.6970上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20203423F24.55562513.8171上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20203683F8.9656255.0472上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20204014F13.8152507.2573上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20204054F20.50525010.7674上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20204214F19.96525010.4875上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20204354F31.42525016.576上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20204374F31.45525016.5177上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20204664F8.9652504.778上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-20204784F27.16525014.2679上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2029191-IF25.3737509.5180上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2029192-1F25.3737509.5181上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2029193-IF25.3937509.5282上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2029194-1F33.53375012.5783上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2029195-1F32.36375012.1484上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2029196-1F36.67375013.7585上海悦五席投资管理有限公司宿州市勤业建设开发有限公司2010-2029197-IF41.91375015.72合计2573.68/1500.63地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室3电话：0553-688783217.6913.815.047.2510.7610.4816.516.5114.269.519.519.5212.5712.1413.7515.7210.761500.634.756255625562552505250525052505250525052503750375037503750375037503750/31.4524.5520.5019.9631.4231.4527.162573.6824.558.9613.8120.5019.968.9627.1625.3725.3725.3933.5332.3636.6741.913F3F3F4F4F4F4F4F4F4F-IF-IF-IF-1F-1F-IF-1F房地产估价报告，电话：0553-6887832034103420368040104050421043504370466047891919192919391949195919691972010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2022010-2023宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司上海悦五席投资管理有限公敢广宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司宿州市勤业建设开发有限公司，宿州市勤业建设开发有限公司地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司上海悦五席投资管理有限公司合计6970717273747576777879808182838485设和限制条件”认真阅读，以免使用不当。2、如对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司本评估结构申请复核。申请复核评估的，应当向本评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。此致法定代表人：赵庆安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司二0二六年一月五日(六)特别提示1、报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当。2、如对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向（六）特别提示本评估结构申请复核。申请复核评估的，应当向本评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。1、报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假此致法定代表人：赵庆Q二4六年月五日目录注册房地产估价师声明估价假设和限制条件估价结果报告一、估价委托人二、估价机构三、估价目的四、估价对象五、价值时点六、价值类型七、估价原则八、估价依据九、估价方法十、估价结果十一、实地查勘期十二、估价作业期十三、估价报告使用期限十四、估价人员估价技术报告一、实物状况描述与分析二、权益状况描述与分析三、区位状况描述与分析四、市场背景描述与分析六、估价方法适用性分析七、估价测算过程八、估价结果确定附件地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室1电话：0553-6887832注册房地产估价师声明11我们郑重声明：2余起岭21、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、我们与本次估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。3、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司注册房地产估价师于2025年12月31日对估价对象进行了实地查勘。6、本估价报告由估价人员自主完成，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。7、评估报告使用权归委托方所有，最终解释权为本公司所有。8、参加本次估价的注册房地产估价师：姓名注册号签名签名日期赵金玲33201900322026年01月05日曾佳乐52202000782026年01月05日地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室2电话：0553-6887832估价假设和限制条件（一）一般假设1、估价对象的权属、面积、用途等来源于委托方提供的资料，估价人员无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，并假设其为真实和准确的。委托方对所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。因其提供资料不实造成的影响，本公司不承担任何责任。2、本次估价时对估价对象的房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，无理由怀疑估价对象存在安全隐患，本次估价时假设其房屋无基础、结构等方面的重大质量问题。3、持续使用假设，本次估价提出的估价结果，以估价对象房地产与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内的正常使用为前提，并得到有效利用产生相应的经济收益。未考虑司法及行政查封、限制使用等人为因素导致的不可持续使用对价值的影响，也未考虑地震、火灾、洪水、飓风等自然灾害及不可抗力因素导致的不可持续使用对价值的影响。3、估价对象产权明晰，手续齐全，权属无争议，可在公开市场上自由转让。5、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即满足以下条件：洽谈交易期间物业价值将保持稳定；市场供求关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；不考虑特殊买家的附加出价；交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。（二）未定事项假设1、估价对象四至界限清楚，无权属争议，无证房屋建筑面积以委托方提供的数据为准，并假设其为准确的。若与不动产权证不一致，应以不动产权证为准，估价结果随之变动，提请报告使用人注意2、本次估价对象由委托方有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。本次估价报告未考虑限制处置所引起的价差因素。3、本次估价是以估价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提，特提请报告使用人注意。地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室3电话：0553-6887832（三）背离事实假设1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、税率变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。报告使用者应当充分考虑估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生的影响；应当定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值进行再估价。2、本次估价对象已被人民法院查封，估价时未考虑此因素对估价对象的影响。估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。（四）不相一致假设一般指估价对象的实际用途和登记用途之间不一致，估价对象不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象名称或地址不一致等情况下的合理假定方式，本次估价对象状况之间无不一致。（五）依据不足假设一般指估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价人员进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定，由于委托方提供的权属证明材料，未记载估价对象房屋建筑结构，估价师根据现场调查，结合经验判断，设定建筑结构钢混结构，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。（六）本报告使用的限制条件1、本报告仅为确定房地产价值提供参考依据，仅适用于本次估价所确定的特定的估价目的，不作他用。2、本估价报告不作为估价对象权属、面积等确认的依据。3、本报告使用有效期限为一年，超过一年，需重新进行估价。在有效期限内，如果估价对象本身状况发生变化，并且对估价结果产生明显影地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室4电话：0553-6887832响时，委托方应委托估价机构进行调整或重新确定其估价价值。3、未经本估价机构书面同意，本报告的全部或部分内容均不得向委托人、报告使用人、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表在任何公开媒体上。报告解释权为本估价机构所有。5、发现本报告的文字或数字因印刷发生错误和误差时，应通知本公司更正，未经更正时，本报告差错部分无效。6、报告中数据是采用电算化计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果和最终结果的准确性。地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室5电话：0553-6887832估价结果报告一、估价委托人1、名称：锡林浩特市人民法院二、估价机构1、估价机构名称：安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司2、法定代表人：赵庆3、估价机构地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室3、营业执照注册号：91330300793551063U5、估价机构资质等级：一级6、资质证书编号：GD1710017、联系电话：0553-6887832三、估价目的为法院执行案件标的物提供价值参考依据。四、估价对象（一）估价对象范围估价对象范围包括建筑物（不含室内装修），分摊土地使用权，不包含机器设备等动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。（二）估价对象基本状况估价对象位于宿州市汴河路与淮海路交叉口西北角。依据委托方提供的房产信息资料记载，该房地产为钢混结构，总建筑面积2573.68平方米，土地使用年限：2007年12月29日起2047年12月29日，房地产信息详见《估价结果一览表》。（三）土地基本状况估价人员经现场勘查确定宗地所在区域基础设施已经达到“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）。（四）建筑物基本状况估价对象位于宿州市中央广场。该房地产为钢混结构，所在层-1-4层，总建筑面积2573.68平方米，用途为商业。水电设施齐全，建筑物整体观感较新，维护保养状况良好，属基本完好房。室内装饰装修：毛坯。五、价值时点地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室6电话：0553-68878322025年12月31日（估价人员完成实地查勘之日）。六、价值类型1、价值类型名称此次评估的价值类型是估价对象在价值时点的市场价值。2、价值定义市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价原则根据估价委托，结合估价对象的有关情况，本次估价工作遵循以下估价原则：1、合法原则评估价值为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。2、价值时点原则评估价值为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。3、替代原则评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内的原则。3、最高最佳利用原则评估价值为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，指的是在估价对象在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用状况下的价值或价格的原则，包括最佳的用途、规模、和档次。5、独立、客观、公正原则评估价值为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。八、估价依据1、有关法律法规（1）《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）；（2）《中华人民共和国土地管理法》，2019年修正版，2020年1月1地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室7电话：0553-6887832日起施行；（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》，2019年修正版，2020年1月1日起施行；（4）《中华人民共和国拍卖法》，中华人民共和国主席令第23号，2003年8月28日施行；（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，中华人民共和国国务院令第55号，1990年5月19日施行；（6）《中华人民共和国房产税暂行条例》，中华人民共和国国务院国发[1986]90号，1986年9月15日施行；（7）相关司法解释，国家部委有关规章、文件规定及地方相关法规。2、有关技术标准（1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），2015年12月1日起实施;（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2013），2013年12月1日起实施;（3）《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013）；（3）《房屋完损等级评定标准》，1983年11月8日建设部发布；3、其他资料（1）委托方提供的房产信息资料复印件；（2）房地产市场有关资料；（3）估价人员掌握、实地勘察、调查、收集的有关资料。九、估价方法根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》，通行的房地产价格评估主要方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。本次评估时估价方法的选择主要根据当地房地产市场状况并结合估价对象具体特点及估价目的选择适当的方法。1、比较法：是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知成交价格作适当的修正处理，求取估价对象客观合理价格或价值的方法。该方法的理论依据是替代原理，市场法适用的对象是具有交易性的房地产，而那些很少发生交易的房地产，则难以采用比较法估价，因此，只要在同一地区或同一供求范围内的类似地地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室8电话：0553-6887832区中，与估价对象房地产相类似的交易实例较多时，都可使用该方法。比较法适用于同类房地产有较多交易的房地产估价，本次估价中，经调查与估价对象类似房地产市场交易较为活跃，房地产的交易案例较多，适合采用比较法评估。2、收益法：是将估价对象的未来预期收益，选用适当的资本化率将其折算为价值时点的现值，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用的对象是具有收益或有潜在收益的房地产，它不局限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可，该方法是以房地产的客观收益，利用某一资本化率求得房地产的价格，因此，该方法广泛用于收益性的房地产估价。估价对象为具有收益性的物业，同一供需圈内类似物业租赁市场活跃，租赁需求较旺盛，租赁经营收益相对较为稳定，相关收益资料易于收集，故收益法可作为一种估价方法。3、成本法：是求取估价对象在价值时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法适用的对象是可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的房地产，既无收益又很少发生交易的房地产，成本法的理论依据是生产费用价值和替代原理。由于成本法从房地产成本考虑，反映的是房地产的开发成本，与目前的市场价格相差较大，故估价对象不适宜采用成本法进行估价。3、假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法进行测算的房地产，该方法适用于一个待开发或未完成的房地产开发项目（如纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。本次评估中，估价对象属于已经建成的物业，规划及设计用途明确，地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室9电话：0553-6887832安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司房地产估价报告综上所述，本次估价时采用比较法和收益法对估价对象进行评估。两影响房地产价格有关因素的分析,对估价对象于价值时点的市场价值进行赵金玲安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司估价对象在价值时点的市场价值为：1500.63万元（大写：人民币壹仟伍佰万零陆仟叁佰元整）详见《估价结果一览表》。具体评估和测算过程详见《房地产估价技术报告》。十一、实地查勘期二0二五年十二月三十一日-二0二五年十二月三十一日。十二、估价作业期二0二五年十二月三十一日至二0二六年一月五日。十三、估价报告使用期限本估价报告自出具之日二0二六年一月五日起一年内有效。十四、估价人员1、参加本次估价的注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期赵金玲3320190032赵金玲2026年01月05日曾佳乐5220200078曾练2026年01月05日安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司二0二六年一月五日地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室10电话：0553-6887832安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司，房地产估价报告故本次不适用此方法进行评估。综上所述，本次估价时采用比较法和收益法对估价对象进行评估。两种估价方法相互验证，最终综合确定其市场价值。十、估价结果故本次不适用此方法进行评估。根据估价目的，我公司估价人员在对估价对象进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，通过周密的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格有关因素的分析，对估价对象于价值时点的市场价值进行了综合评估，确定估价结果为：估价对象在价值时点的市场价值为：1500.63万元(大写：人民币壹仟伍佰万零陆仟叁佰元整)详见《估价结果一览表》。种估价方法相互验证，最终综合确定其市场价值。具体评估和测算过程详见《房地产估价技术报告》。十一、实地查勘期二0二五年十二月三十一日-二0二五年十二月三十一日。十、估价结果十二、估价作业期二0二五年十二月三十一日至二0二六年一月五日。十三、估价报告使用期限根据估价目的，我公司估价人员在对估价对象进行实地查勘、广泛收本估价报告自出具之日二0二六年一月五日起一年内有效。十四、估价人员1、参加本次估价的注册房地产估价师集有关房地产市场信息的基础上，通过周密的测算，并结合估价经验和对姓名注册号签名签名日期赵金玲33201900322026年01月05日曾佳乐曾佳乐52202000782026年01月05日了综合评估，确定估价结果为：0二六年一月五日地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104,201室10电话：0553-6887832估价技术报告一、实物状况描述与分析1、土地实物状况描述与分析估价人员经现场勘查确定宗地所在区域基础设施已经达到“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）。土地实物状况分析：通过以上描述，我们认为估价对象土地位置较好，用途符合规划，地势平坦，利于使用，实物状况较优。2、建筑物实物状况描述与分析估价对象位于宿州市中央广场。依据委托方提供的房产信息资料记载，该房地产为钢混结构，所在层-1-4层，总建筑面积2573.68平方米，用途为商业。水电设施齐全，建筑物整体观感较新，维护保养状况良好，属基本完好房。装饰装修：毛坯。建筑物实物状况分析：通过以上描述，我们认为估价对象建筑物面积适宜，用途符合规划，设施设备基本良好，成新度较高，建筑物使用功能齐全，维护、使用状况良好，实物状况较优。二、权益状况描述与分析1、土地权益状况描述土地所有权属于国家所有，至价值时点未见有新的他项权利记载，无土地使用管制、其他特殊情况等。2、建筑物权益状况描述房屋权利人为详见《估价结果一览表》，至价值时点存在他项权利记载，无其他特殊情况，本次评估未考虑估价对象已抵押、查封等他项权利的情况。权益状况分析：通过以上描述，我们认为估价对象权益状况合法，各项权利因素完整，对估价对象正常市场价值无影响，较利于使用。三、区位状况描述与分析1、位置状况宿州市位于安徽省北部，平面地理坐标介于东经116°9'～118°10'，北纬33°18'～33°38'，与苏、鲁、豫3省11县接壤，北邻江苏徐州市和山东菏泽市，西接河南商丘市，东连江苏淮阴市。截至2025年地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室11电话：0553-688783212月，宿州市辖1个区、4个县，截至2024年末，宿州市常住人口522.5万人。2024年，宿州市地区生产总值（GDP）2457.3亿元，人均地区生产总值46859元。2、交通状况估价对象位于汴河一路北侧，附近有公交线路以及便利的出租车等交通工具可通达各个区域，无交通管制，停车方便程度较好。3、环境状况（1）自然环境①地势、地貌宿州市位于淮北平原中部,除濉河以北分布有部分丘陵，台地外，地貌主体以平原为主,占全区土地总面积的91％。海拔13—38米，由北向南，由西向东微斜。②气候、水文气候属温带半湿润季风气候，年平均气温13摄氏度，降水773-896mm，冬春干寒，夏热多雨，四季分明，昼夜温差大。全市70条主要河道，分为南四湖、古黄河、濉奎河、安河、新汴河、崇潼河六大水系。估价对象周围自然环境整洁，有少量广场空地，无辐射、水、固体废物等污染，无明显粉尘污染，主要污染为汽车尾气和噪音污染。（2）人文环境宿州市共有普通高等学校3所，在校学生3.2万人。中等职业教育学校16所，普通高中学校38所，普通初中学校205所。高中阶段毛入学率93.6%，初中学龄人口入学率100%，小学学龄儿童入学率100%。估价对象所在区域附近有中小学校，人文气息浓郁，居民受教育程度较高；治安状况较好。3、外部配套设施状况（1）基础设施，估价对象所处区域道路、供水、排水、供电、通讯、有线（网络）电视等基础设施配套较完备，综合基础设施条件完善，保障率较高。（2）公共服务设施估价对象位于汴河一路北侧，附近有住宅小区，居住人员较多，商业氛围较好。该区域公建配套较完善，附近有超市、银行、学校等公共服务地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室12电话：0553-6887832设施。区位状况分析：通过以上描述，我们认为估价对象周围商业氛围较好，区域聚集规模已经完善，地理位置较优越，交通便捷，居住环境一般，外部配套设施齐全，区位状况较好，随着城市的发展和该区域进一步规划完善，估价对象的房地产市场价值有一定的升值空间。四、市场背景描述与分析（一）当地房地产市场状况2025年1-6月宿州房地产市场整体平稳，呈现“东城领跑、经开紧随、老城汴北企稳”的格局，供应和销售有明显的时段与区域差异，政策与配套完善成为市场重要推动力，具体情况如下：（1）供应端：宿城总计供应房源3006套，其中住宅2329套占比77.5%，非住宅677套占比22.5%。东城片区是住宅供应主力，占住宅供应总量的51%，纯新盘静颐园以525套供应领跑。时间上1月因返乡置业成供应高峰，住宅供应占上半年总量的45%；3-4月保持平稳供应，分别有485套、438套；而2月、5-6月供应量较少，占比均不足10%。（2）销售端：1-6月宿城商品房备案3471套、38.43万平方米，其中商品住宅备案2819套、34.1万平方米。区域上东城片区以备案面积占比31%居首，片区内静颐园等四个项目跻身成交前十，静颐园还以297套的备案量成为全市住宅销售榜首。经开片区紧随其后，5月推出最高1.5万元/套的购房补贴，叠加房企限时折扣、送车位等优惠，带动片区住宅成交量环比、同比均上涨。（3）产品与片区特色：刚需和刚改是市场主力客群，东城的长九·文澜府等5字头单价楼盘受刚需青睐，书香云境等项目主打刚改产品；经开片区房源均价6000-8000元/㎡，110-140㎡改善型房源占比达68%，且多数楼盘以准现房销售，再加上人民路九年一贯制学校将招生、多条道路待施工等配套利好，进一步吸引了购房者。（二）当地同类房地产市场状况估价对象作为商业用途房地产，所在区域商业氛围较好，周边商业配套齐全，整体商业繁华度较高，结合宿州市房地产市场目前对类似估价对象房地产的需求状况分析，2025年宿州商业地产整体供大于求、去化承压，呈现“核心稳、非核冷”格局，价格分化明显，社区底商与优质综地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室13电话：0553-6887832合体更抗跌。宿州市商业地产（商铺、写字楼、公寓等）2025年呈现量稳价分、存量承压、结构优化的特点，核心数据与趋势如下（截至2025年12月上旬）：核心数据（2025年）价格：12月上旬商业均价约12015元/㎡；1-2月核心商圈优质铺源均价约1.4-1.7万元/㎡（如贤林苑二期17113元/㎡），社区铺约1.2-1.4万元/㎡，区域差异明显。成交：1-2月非住宅备案面积1.8万㎡，商业主力项目为贤林苑二期、广源缤纷城、恒福新城；12月上旬非住宅备案55间，以社区底商和街区商铺为主。存量：整体去化周期偏长，核心商圈优于外围，社区型商业好于纯商业综合体。主要类型与特征1.社区底商：最稳，服务社区日常消费，租金1.5-3元/㎡/天，去化与出租率较高，多为50-100㎡小面积。2.商圈/综合体商铺：集中在老城、万达/吾悦、政务区，租金3-8元/㎡/天，受品牌与客流影响大，分化明显。3.专业市场：如义乌商贸城、南翔云集，以批发零售为主，单价4990-6031元/㎡，客群固定但周转慢。4.写字楼/公寓：以政务、高新区为主，均价约5000-7000元/㎡，去化一般，多为中小企业和投资客。三、区域格局第一梯队：老城核心（百货大楼、华夏商场），租金与售价最高，成熟度高。第二梯队：万达/吾悦、政务区，新兴商圈，客流稳定，适合连锁品牌与体验业态。第三梯队：经开区、高新区、东城，价格洼地，以社区配套商业为主，性价比高，增长潜力大。四、驱动与挑战驱动：城市更新（老旧小区改造、新增停车位）、政策补贴（购房地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室14电话：0553-6887832补贴带动住宅，间接利好社区商业）、消费升级（社区商业与体验业态需求上升）。挑战：存量过剩、电商冲击、同质化严重，投资回报周期拉长。五、投资与经营建议1.优先选社区底商（入住率>80%），面积控制在50-100㎡，聚焦便利店、生鲜、社区服务。2.商圈铺选主力店旁小面积，避免大面积独立铺，降低空置风险。3.专业市场需绑定成熟运营方，关注仓储与物流配套。4.写字楼/公寓优选政务/高新区，优先租后售，控制持有成本。五、最高最佳利用分析房地产估价以房地产的最高最佳利用为前提。所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的利用。最高最佳利用分析真正体现了估价的客观性。其主要衡量、判断标准应是以下几方面条件的综合：1、合法性：是指不受估价对象现时使用状况的限制，在相关法律、法规、城市发展规划允许范围内选取的最优使用方式。2、技术可能性：即不能把技术上（指材料性能、技术手段等）无法达到的使用方式作为最高最佳使用，要按照在技术上可以实现为前提确定最高最佳使用方式。3、财务可行性：即在多种可能的使用方式中选择经济投入少而收益最大的使用方式。3、最高最佳利用方式：即在各种具有经济可行性的使用方式中能使估价对象的价值达到最大的使用方式。5、土地与建筑的均衡性：即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判断其是否处于最高最佳使用，也即估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。6、与周围环境的协调性：应按房地产与其周围环境相调协，能获得最佳外部经济效益的用途估价。在房地产的最高最佳价值利用方式的选择上，价值最大的为商业，其次为住宅。但最高最佳价值的最大必须是在合法的基础上进行，其利用前提为合法使用。地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室15电话：0553-6887832综合分析：该区域对于商业用房需求尚可，估价对象符合规划用途，建设规模（包括建筑面积、建筑高度）符合规划，因此我们认为估价对象的现状用途属于合法用途，技术上可能、财务上可行，与周围环境相协调，土地与建筑物相均衡的最优使用方式。结合区位因素和市场背景分析，可以进一步判定现状用途是能使估价对象价值达到最高最佳使用方式的用途。分析结论：综上所述，我们认为估价对象的现状用途是估价对象合法前提下的最高最佳利用方式。六、估价方法适用性分析根据估价目的和估价对象的实际情况，遵照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的有关规定，分析各种方法的适用性、估价技术路线，之后选用合适的估价方法进行估价。1、比较法适用的对象是具有交易性的房地产，而那些很少发生交易的房地产，则难以采用比较法估价。估价技术路线：选取与估价对象类似的可比实例，通过交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整，从而得出估价对象的价值。比较法适用于同类房地产有较多交易的房地产估价，本次估价中，经调查与估价对象类似房地产市场交易较为活跃，房地产的交易案例较多，适合采用比较法评估。2、收益法适用的对象是具有收益或有潜在收益的房地产，它不局限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。估价技术路线：求取租金收益，测算得出年有效收入、年运营费用和年净收益，以测算得出的年净收益作为估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，得出估价对象的价值。估价对象为具有收益性的物业，同一供需圈内类似物业租赁市场活跃，租赁需求较旺盛，租赁经营收益相对较为稳定，相关收益资料易于收集，故收益法可作为另一种估价方法。3、成本法适用的对象是可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的房地产，既无收益又很少发生交易的房地产。估价技术路线：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市价的情况下，我们可以通过对估价地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室16电话：0553-6887832对象房地产的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市价，再累加作为估价对象的正常市价。由于成本法从房地产成本考虑，反映的是房地产的开发成本，与目前的市场价格相差较大，故估价对象不适宜采用成本法进行估价。3、假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，该方法适用于一个待开发或未完成的房地产开发项目（如纯土地或在建工程等）。估价技术路线：首先求取开发完成后的价格，然后减去从现状到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利润、税金，最后求得估价对象现状条件下的价值。本次评估中，估价对象属于已经建成的物业，规划及设计用途明确，故本次不适用此方法进行评估。综上所述，本次估价时采用比较法和收益法对估价对象进行评估。两种估价方法相互验证，最终综合确定其市场价值。七、估价测算过程（以0102室例）本次估价对象均在宿州市银河一路北侧中央广场内部商铺，类似房地产的1层内铺交易、出租案例比较少，而沿街一层商业房地产的交易、出租案例比较多，因此我们选择沿街一层商业房地产的交易、出租案例作为可比案例，得出沿街一层商业房地产的价值，然后经区位修正得出估价对象的房地产的市场价格。（一）比较法测算过程比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。基本公式：比较价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*区位状况调整系数*实物状况调整系数*权益状况调整系数1、选取可比实例根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个相同用途的交易案例，进行统一财产范围（房地产及不可移动的设备设施）、统一付款方式（成交日期一次性付款）、统一融资条件（可正常融资）、统一税费负担（各地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室17电话：0553-6887832付各税）、统一计价单位（人民币/建筑面积，元/平方米）后作为可比实例，概况如下：估价对象及可比实例比较因素列表描述如下：比较因素状况比较表比较实例修正项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C名称/富力城苏宁广场中山街位置汴河路北侧拂晓大道汴河路中山街用途商业商业商业商业来源--询价询价询价交易情况--正常市场交易正常市场交易正常市场交易交易日期--近期近期近期交易价格(元/m2)--136171393415000区位状况位置较优较优较优较优交通较便捷较便捷较便捷一般外部配套设施较完备较完备较完备较完备周围环境较优较优较优较优基础设施完备完备完备完备繁华程度较高一般一般较高楼层1F1F1F1F实物状况土地状况面积适中适中适中适中形状较规则较规则较规则较规则地形平坦平坦平坦平坦地势一般一般一般一般地质优优优优土壤无污染无污染无污染无污染开发程度五通一平五通一平五通一平五通一平建筑物状况建筑规模适中较小较大较小设施设备完备完备完备完备空间布局较合理较合理较合理较合理建筑功能较优较优较优较优装饰装修毛坯毛坯简单装修简单装修新旧程度八五成新八五成新八五成新八成新权益状况规划条件较优较优较优较优土地使用期限较长较长较长较长他项权利无无无无占有情况一般一般一般一般拖欠税费情况无无无无权属清晰情况权属清晰权属清晰权属清晰权属清晰地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室18电话：0553-68878322、交易情况修正根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常市场交易，无需进行交易情况修正。3、市场状况调整因可比实例与估价对象均为同期交易活动，且市场状况无变化，无需进行调整。3、区位状况调整即以估价对象为基准，将可比实例的区域因素的子项目与估价对象逐一对应比较调整，分别求取各可比实例的区域因素调整系数。以估价对象为100，每个等级调整系数根据权重大小设定为1-3，各子项目调整指标分别按以下办法确定：A、位置：指主要的居住区地段。分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，设定估价对象的等级为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整1。B、交通：主要指道路通达度、公交便捷度。分为便捷、较便捷、一般、不甚便捷、不便捷五个等级，以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整2。C、外部配套设施：主要包括银行、医院、学校、超市、菜市场等配套设施。分为完备、较完备、一般、基本完备、不完备五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整3。D、周围环境：主要指周围的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整2。E、基础设施：主要指水电气热讯等完备程度。分为完备、较完备、一般、基本完备、不完备五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整1。F、繁华程度：主要指区域的繁华程度。分为高、较高、一般、较低、低五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整1。地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室19电话：0553-6887832G、楼层：商业用房一层价值最高，二层、三层等楼层价值依次递减；5、实物状况调整（1）土地实物状况：以估价对象为基准，将可比实例的个别因素的各子项目与估价对象作逐一对应比较调整，分别求取各可比实例的个别因素调整系数。以估价对象为100，每个等级调整系数根据权重大小设定为1-3，各子项目的调整指标分别按以下办法确定：A、面积：根据规模，分大、较大、适中、较小、小五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整2。B、形状：分为规则、较规则、不规则三个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升、或下降一个等级，向上或向下调整1。C、地形：分为平坦、起伏较小、起伏较大三个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升、或下降一个等级，向上或向下调整1。D、地势：分为高、较高、一般、较低、低五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升、或下降一个等级，向上或向下调整1。E、地质：分为优、较优、一般、较劣（有不良地质现象，但无需处理）、劣（有不良地质现象，需特殊处理）五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升、或下降一个等级，向上或向下调整1。F、土壤：分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升、或下降一个等级，向上或向下调整2。G、开发程度：分为六通一平、五通一平、四通一平、三通一平四个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升、或下降一个等级，向上或向下调整2。（2）建筑物实物状况：以估价对象为基准，将可比实例的个别因素的各子项目与估价对象作逐一对应比较调整，分别求取各可比实例的个别因素调整系数。以估价对象为100，每个等级调整系数根据权重大小设定为0.5-3，各子项目的调整指标分别按以下办法确定：A、建筑规模：根据规模，分大、较大、适中、较小、小五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室20电话：0553-6887832下调整1。B、设施设备：包括供水、排水、供电、供气、通讯等设施的完备程度，卫生间洁具以及通风消防设施设备情况等。分为完备、较完备、一般、基本完备、不完备五个等级，以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整2。C、空间布局：分合理、较合理、一般、较不合理、不合理五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整2。D、建筑功能：包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等，分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整2。E、内部装修程度：分为精装、中装、简装、毛坯四个等级，以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整3。F、新旧程度：分为九五成新、九成新、八五成新、八成新、七五成新、七成新、六五成新、六成新八个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每个等级调整2。6、权益状况调整以估价对象为基准，将可比实例的权益因素的各子项目与估价对象作逐一对应比较调整，分别求取各可比实例的权益因素调整系数。以估价对象为100，每个等级调整系数根据权重大小设定为0.5-5，各子项目的调整指标分别按以下办法确定：A、规划条件：主要包括容积率、绿地率、建筑密度等。分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整2。B、土地使用期限：与估价对象相比，可比实例土地已经使用年限多于估价对象，每年向下调整0.5，反之向上调整0.5。C、他项权利：主要包括用益物权、担保物权、是否查封、共有情况等，分为无影响、影响较小、影响较大三个等级。以估价对象为100，与估价对象相比，每上升或下降一个等级，向上或向下调整3。地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室21电话：0553-6887832D、占用情况：无租赁、占用情况为优，其他情况为劣。以估价对象为100，以估价对象为基准，根据可比实例的具体情况调整1至5。E、拖欠税费情况：根据实际拖欠税费金额，折算到房价百分比。以估价对象为基准，根据可比实例的具体情况进行调整。F、权属清晰情况：分为权属清晰、权属不清晰两个等级，以估价对象为100，以估价对象为基准，每上升或下降一个等级，向上或向下调整5。根据比较因素状况比较表，估价对象与可比实例的因素情况对比分析并量化比较，编制比较因素调整系数表。比较因素调整系数表比较实例修正项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C名称--富力城苏宁广场中山街交易价格（元/m2）--136171393415000交易情况修正100100100100市场状况调整100100100100区位状况位置100100100100交通10010010097外部配套设施100100100100周围环境100100100100基础设施100100100100繁华程度1009797100楼层100100100100调整系数合计100979797实物状况调整土地状况面积100100100100形状100100100100地形100100100100地势100100100100地质100100100100土壤100100100100开发程度100100100100建筑物状况建筑规模1009810298设施设备100100100100空间布局100100100100建筑功能100100100100装饰装修100100101101新旧程度10010010098调整系数合计1009810397权规划条件100100100100益状况调整土地使用期限100100100100他项权利100100100100租赁情况100100100100拖欠税费情况100100100100权属清晰情况100100100100调整系数合计1001001001007、公式选用和计算过程根据比较因素调整系数表，进行比较分析计算，编制比较因素调整结果表。比较因素调整结果表比较实例修正项目可比实例A可比实例B可比实例C交易价格（元/m2）136171393415000交易情况修正1.00001.00001.0000市场状况调整1.00001.00001.0000区位状况调整1.03091.03091.0309实物状况调整1.02040.97091.0309权益状况调整1.00001.00001.0000调整后的单价（元/m2）143251394715942根据上述分析，得到可比实例调整后的价格，由于三个可比实例调整后单价比较接近，故我们采用简单算术平均法确定的结果作为估价对象的比较单价。比较法单价=（实例A+实例B+实例C）/3=14738元/平方米。（二）收益法测算过程收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。1、有效毛收入在测算未来收益时，我们既考虑估价对象的实际收益，更考虑了价对象的客观收益；即我们在该估价对象的实际收益中去除了属于偶然的、特殊的要素后得到的一般正常收益。估价对象为商业用途房地产，该地区类似房地产有出租实例，故采地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室23电话：0553-6887832用比较法求取估价对象在价值时点的年客观有效租金收益，作为估价对象的有效毛收入。（1）租金水平经实地查勘估价对象现状及对其附近类似房地产市场调查，估价对象周边类似房地产出租案例较多，因此我们选取近期的三个出租可比实例，建立比较基础，对出租价格进行标准化处理，然后进行必要的房地产状况调整，然后得到估价对象的客观毛月租金。（详见表1、2、3。）表1因素条件说明表估价对象与实例比较因素估价对象实例A实例B实例C项目名称淮海中路沿街商铺淮海中路沿街商铺汴河中路沿街商铺交易情况正常正常正常正常交易日期（市场状况）/近期近期近期房地产状况区位状况位置较优较优较优较优外部配套设施较完备较完备较完备较完备周围环境较优较优较优较优实物状况新旧程度八五成新八五成新八成新八成新空间布局较合理较合理较合理较合理建筑规模适中适中适中适中表2因素条件指数表估价对象与实例比较因估价对象实例A实例B实例C交易情况100100100100交易日期（市场状况）100100100100房地产状况区位状况位置100100100100外部配套设施100100100100周围环境100100100100实物状况新旧成新1001009898空间布局100100100100建筑规模100100100100表3比较因素条件调整结果表估价对象与实例比较因素实例A实例B实例C租金价格（元/平方米·月）47.5048.5048.65交易情况1.00001.00001.0000交易日期（市场状况）1.00001.00001.0000房地产区位状况位置1.00001.00001.0000地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室24电话：0553-6887832状况外部配套设施1.00001.00001.0000周围环境1.00001.00001.0000实物状况新旧成新1.00001.02041.0204空间布局1.00001.00001.0000建筑规模1.00001.00001.0000调整后比准单价(元/m2)47.5049.4949.64算术平均并取整后单价（元/平方米·月）（实例A+实例B+实例C）/3=48.88根据上述测算过程，估价人员根据估价对象的具体情况综合考虑后，预测该类房地产的客观月租金为48.88元/㎡。（2）租约限制估价对象无租约限制，据估价人员调查，估价对象所在区域内类似房地产对外出租时，租期往往在三年，租期届满前三个月明确是否续租，并普遍约定每年租金将根据租赁市场实际情况进行定期调整。故本次测算估价对象价值时，未考虑租约限制因素，参考类似房地产的客观租金水平估算房地产市场价值。（3）租赁面积确定据估价委托人介绍，租赁面积即提供房产信息资料记载的建筑面积，本次估价对象租赁面积按建筑面积计算，出租时是按照建筑面积对外出租，可出租面积比率取100%。（3）空置率和租金损失空置率指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，通过市场调查，同类房屋市场出租率在92%-98%之间。租金损失是指租出的面积因承租人拖欠租金，包括延迟支付、少付或不付租金造成的损失。空置和租金损失通常是按照潜在毛收入的一定比例计算。估价人员根据对同类物业出租率的调查及对未来市场状况的预期分析，综合确定估价对象空置率和租金损失按年潜在毛收入的8%计算。根据上述分析可知，测算过程如下：年潜在毛收入=月租金*12*可出租面积比率=48.88*12*100%=586.56元/平方米年租金损失=年潜在毛收入*8%=29.33元/平方米年有效毛收入=年潜在毛收入-年租金损失=557.23元/平方米2、其他收入根据调查，房地产租赁市场上通常的情况是：承租方不仅需要向出租房交租金，同时还需要向出租方缴纳大约1个月的租金作为押金，该类地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室25电话：0553-6887832房地产的其他收入主要是押金的利息收入，价值时点中国人民银行一年期存款利率为1.5%，则：年其他收入=押金（月租金*1）*利率=48.88*1*1.5%=0.73元/平方米3、运营费用运营费用包括管理费、维修费、保险费、水电费、物业服务费和房地产税等维持房地产正常使用或营业的必要支出，并根据合同租金的内涵决定取舍，其中由出租人负担的部分不应计入。本次估价时根据同类房地产的运营费用状况测算如下：（1）管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，结合估价对象的实际情况，管理费按租金收入的1%计算。管理费=年有效毛收入*管理费率=557.23*1%=5.57元/平方米（2）维修费根据本市的实际情况，该类房屋室内的维修费一般由出租人负责，结合估价对象的具体情况，维修费按租金收入的1%计算。维修费=年有效毛收入*维修费率=557.23*1%=5.57元/平方米（3）保险费指产权人向保险公司支付的费用，参考保险公司保险费计费标准，投保普通险的房屋一般按建筑物重置价的2‰计算，根据本市的实际情况，一般不缴纳此项费用，故取值为0。（3）水电费根据本市房地产租赁市场实际状况，房屋出租后所发生的水、电、燃气、有线电视、上网费等费用均由承租人承担，故本次扣除金额为0。（5）物业服务费物业服务费包括物业管理公司对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用。根据本市房地产租赁市场实际状况，房屋出租后所发生的物业服务、垃圾处理等费用支出均由承租人承担，故本次扣除金额为0。（6）税费税费包括房地产税、增值税及附加等项目。地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室26电话：0553-6887832①房地产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税适用于企业和个人，房产税的计算依据采用从价计税和从租计税，从租计税税率如下：出租房屋租金收入12%；个人出租住房房产租金收入3%。房地产税=有效毛租金收入*税率。②增值税：依据2016年3月23日财政部、国家税务局总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）有关规定，估价对象属于小规模纳税人，适用简易征收计税方法，适用税率为5%，应纳税额=含税租金收入÷（1＋5.0%）*5.0%=含税租金收入*3.7619%。增值税=有效毛租金收入*税率。③随增值税附征的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等税费根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）规定：“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。”本次估价对象位于城区，故取城市维护建设税为增值税的5%；根据《国务院关于修改的决定》(中国华人民共和国国务院令第338号)、《安徽省地方教育附加征收和使用管理暂行办法》（财综[2011]339号），本次估价取教育费附加（国家3%及地方2%）为增值税的5%，合计为10%（以增值税为基础）。附加税费=增值税*费率。根据本市房地产租赁市场实际状况，房屋出租后所发生的房地产税、增值税及附加等税费，若有实际支出，均由承租人承担，故本次扣除金额为0。若由出租人承担此项费用，可适当提高租金。运营费用合计=维修费、管理费、保险费、水电费、物业服务费和税费=5.57+5.57+0+0+0+0=11.14元/平方米。3、净收益净收益=有效毛收入+其他收入–运营费用=557.23+0.70-11.14=546.82元/平方米地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室27电话：0553-68878325、变化趋势分析根据现行租赁市场的一般供求状况及估价人员对该区域出租房屋的租金的调查和对未来市场状况的预期分析，类似房屋租赁经营收入呈现递增趋势，同时运营费用也有相应增加。我们分析应该是随着房地产经济的发展，房屋租赁市场在房地产交易市场中的比例不断攀升，特别是租赁房屋用于生产经营行为和居住行为日益增多带来的影响。根据该区域类似房屋租赁情况确定估价对象经营收入年增长率为1%-6%，运营费用年增长率约为1%-5%，净收益年增长率约为1%-6%，综合考虑后确定未来的净租金收益年增长率g取1%。6、报酬率报酬率即回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率同性质的比率。报酬率的求取有三种基本的方法：累加法、市场提取法及投资报酬率排序插入法。根据估价对象具体情况结合估价人员掌握的资料，本次估价时估价人员采取累加法来求取，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。（1）安全利率：选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。价值时点的中国人民银行一年期存款利率1.5%，故安全利率取1.5%。（2）风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿、易于获得融资的优惠率等。A、投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿。根据估价师调查行业相关情况，认为该类物业投资风险补偿率的取值在0%-3%，结合估价对象的实际情况，估价对象的投资风险补偿率取3.5%。B、管理负担补偿率：是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力越少，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。根据估价师调查行业相关情况，认为该类物业管理负担补偿率的取值在0%-2%，结合估价对象的实际情况，估价对象的投资风险补偿率取1.5%。C、缺乏流动性补偿率：是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。根据估价师调查行业相关情况，认为该类物业缺乏流动性补偿率的取值在0%-3%，结合估价对象的实际情况，估价对象的缺乏流动性补偿率取2.0%。地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室28电话：0553-6887832D、易于获得融资的优惠率：是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处。根据估价师调查行业相关情况，认为该类物业易于获得金融机构的贷款支持，结合估价对象的实际情况，估价对象的易于获得融资的优惠率取0.5%。风险调整值=投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-易于获得融资的优惠率=3.5%+1.5%+2.0%-0.5%=6.5%。则估价对象报酬率r=安全利率+风险调整值=1.5%+6.5%=8%。7、测算持有期持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能够预测期间收益的一般期限来确定，根据当地房地产市场状况，本次估价时持有期按5年计算。8、期末转售收益期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转售成本，假定估价对象期末转售时，交易税费均由买方承担，交易价为卖房到手价，这与房地产市场普遍的交易惯例是符合的。通过市场提取法提取出该类房地产资本化率R为3%，则期末转售收益Vt为:Vt=a(1+g)n/R=546.82*(1+1%)5/3%=19157元/㎡。9、公式选用和计算过程本次评估估价人员根据当地同类型房地产的出租情况，结合变化趋势分析，选用收益法中净收益递增、收益年限为有限年条件下的计算公式进行计算。基本公式：V=[a/(r-g)][1-(1+g)n/(1+r)n]+Vt/(1+r)nV----收益价值Vt----期末转售收益a----年净收益r----报酬率g----净收益年增长率n----收益期V=[a/(r-g]*[1-(1+g)n/(1+r)n]+Vt/(1+r)n=[546.82/(8%-1%)]*[1-(1+1%)5/(1+8%)5]+19157/(1+8%)5]≈15262元/㎡八、估价结果确定1、估价结果确定的方式地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室29电话：0553-6887832安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司，房地产估价报告安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司房地产估价报告映的是估价对象的收益价格和未来的收益能力。估价人员认为两种方法测采用比较法和收益法估价，是对估价对象最可能实现的市场价格从不有相差不大，比较法的结果反映的是估价对象比较价值，收益法的结果反映的是估价对象的收益价格和未来的收益能力。估价人员认为两种方法测根据估价对象实际情况以及结合估价人员综合分析，故本次评估取80%,算的结果均贴近房地产的实际情况，故决定采取算术平均法求取估价对象元/m2;-1层的价格取一层的的50即四层的单价为3750元/m2;然后的市场价值，比较法的权重取0.5，收益法的权重取0.5。2、估价结果综上所述，沿街一层商业房地产的市场价值计算过程如下：根据估价对象实际情况和估价目的以及结合估价人员综合分析，故本次商业内铺评估价格取一层商业房地50%，则估价对象0102室的评估单留两位小数点）采用与上述评估相同的方法，分别测算其他一层商业的价值；根据一般的估价实践，内铺商业的二层的价格为一层的70%~80%，根据估价对象实际情况以及结合估价人员综合分析，故本次评估取80%，则二层的评估单价为6000元/m；三层的价格取一层的的70%，即三层的单价为5250元/m；四层的价格取一层的的60%，即四层的单价为4500元/m²；-1层的价格取一层的的50%，即四层的单价为3750元/m²；然后算分别出各商铺的的总价，最后汇出估价对象的总评估价值。详见《估价结果一览表》2、估价结果根据估价目的，我公司估价人员在对估价对象进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，通过周密的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格有关因素的分析,对估价对象于价值时点的市场价值进行了综合评估，确定估价结果为：估价对象在价值时点的市场价值为：1500.63万元（大写：人民币壹仟伍佰万零陆仟叁佰元整）详见《估价结果一览表》。安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司六年一月五油地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室30电话：0553-6887832采用比较法和收益法估价，是对估价对象最可能实现的市场价格从不同的市场角度进行评估，综合分析考虑，认为上述两种估价方法计算结果有相差不大，比较法的结果反映的是估价对象比较价值，收益法的结果反算的结果均贴近房地产的实际情况，故决定采取算术平均法求取估价对象的市场价值，比较法的权重取0.5,收益法的权重取0.5。综上所述，沿街一层商业房地产的市场价值计算过程如下：同的市场角度进行评估，综合分析考虑，认为上述两种估价方法计算结果单价=(14738*0.5+15262*0.5)=15000元/平方米，根据估价对象实际情况和估价目的以及结合估价人员综合分析，故本次商业内铺评估价格取一层商业房地50则估价对象0102室的评估单价为7500元/m2,估价对象0102室的总价值=85.92*7500≈64.44万元(保留两位小数点)采用与上述评估相同的方法，分别测算其他一层商业的价值；根据一般的估价实践，内铺商业的二层的价格为一层的70??80%,则二层的评估单价为6000元/m2;三层的价格取一层的的70即三层的单价为5250元/m2;四层的价格取一层的的60即四层的单价为4500算分别出各商铺的的总价，最后汇出估价对象的总评估价值。详见《估价结果一览表》根据估价目的，我公司估价人员在对估价对象进行实地查勘、广泛收集有关房地产市场信息的基础上，通过周密的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格有关因素的分析，对估价对象于价值时点的市场价值进行单价=（14738*0.5+15262*0.5）=15000元/平方米，了综合评估，确定估价结果为：估价对象在价值时点的市场价值为：1500.63万元(大写：人民币壹仟伍佰万零陆仟叁佰元整)详见《估价结果一览表》。安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司价为7500元/m，估价对象0102室的总价值=85.92*7500≈64.44万元（保二0六年十月由地址：安徽省准南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室30电话：0553-6887832附件（一）估价机构营业执照复印件（二）估价机构资质证书复印件（三）估价人员资质证书复印件（四）估价委托书复印件（五）委托方提供的资料复印件（六）估价对象位置图（七）估价对象相关照片地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室31电话：0553-6887832（一）估价机构营业执照复印安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司房地产估价报告（一）估价机构营业执照复印正海中K卡K影Ⅲ串州世地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室32电话：0553-6887832A丹品利提州32地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室电话：0553-6887832（二）估价机构资质证书复印件中华人民共和国房地产估价机构备案证书机构名称：安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司住所：安徽省淮南市舜耕西路86号统一社会信用代码1913404007935510630法定代表人：赵庆注册资本1200万元人民币(出员数额)(执行事务合伙人)经济性质有限责任公司(自然人投资）成立日期：2006年08月23日证书编号：GD171001备案等级1一级有效期限：2026年03月30日发证机关：2023年0月30日地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室33电话：0553-6887832安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司房地产估价报告（三）估价人员资质证书复印件本证书由中华人民共和国住房和城乡建设部批准频发。社本证书合法持有人有权使用注册赵金玲房地产估价师名称，执行房地产估价业务，有权在房地产估价报告上签字性利：NThlscertifictearovedandu女Miisryofiouingandtrbun-RuralatthrPapieiRepubln身份证件号码******************证司aaariain3420190032队业机构安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司宿州分公司有效期至mHt3行2028-06-19持证人鉴名营证机关本证书由中华人民共和国住房和城姓名/Fullname乡建设部批准颁发。本证书合法持有人有权使用注册曾佳乐房地产估价师名称，执行房地产估价业性别/Sex务，有权在房地产估价报告上签字。Thiscertificateisapprovedandissuedby水女theMinistryofHousingandUrban-RuralDevelopmentofthePeoplesRepublicofChina.身份证件号码IDNo.ThebearerofthiscertificateisentitledtousethedesignationofRegisteredRealEstate441402198509290025Appraisertoproceedrealestateappraisalpractioesandtosignonrealestateappraisalreports注册号/RegisicationNo5220200078执业机构/Employer安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司宿州分公司有效期至/Dateofexpiry2026-12-04持证人签名/Bearerssignature发证机关No地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室34电话：0553-6887832（三）估价人员资质证书复印件地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室34电话：0553-6887832安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司房地产估价报告（四）估价委托书复印件锡林浩特市人民法院委托书（2025）内2502执恢573号（2023）内2502执1912号安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司：我院在执行内蒙古农村商业银行股份有限公司锡林浩特支行与锡林浩特市绿泽农牧业发展有限责任公司金融借款合同纠纷一农牧业发展有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，需确定下列案中，需确定下列财产的处置参考价。依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第十四条、第十七条、第十九条规定，委托你机构对财产进行评估，请你机构在收到本委托书之日起三十日内出具评估报告。评估报告十九条规定，委托你机构对财产进行评估，请你机构在收到本委应当载明评估财产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果以及有效期等内容。不能在期限内完成评估的，应当在期限届满五日前申请延长期限，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。容。不能在期限内完成评估的，应当在期限届满五日前申请延长需评估的财产如下：宿州市汴河路与淮海路交叉路口西北角中央广场1#号楼共计85套房产（附财产清单）。2025年12年30日35电话：0553-6887832地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室电话：0553-6887832（四）估价委托书复印件锡林浩特市人民法院委托书安徽广利宏远房地产评估咨询有限公司：我院在执行锡林浩特农村合作银行与陈海涛，锡林浩特市绿泽财产的处置参考价。依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第十四条、第十七条、第的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果以及有效期等内期限，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。需评估的财产如下：安徽省宿州市埇桥区中央广场商业楼1F的共31套房屋（附房屋明细表）。2023年11年21日承办人：吕炎联系电话：18947393251联系人：石佳伟联系电话：13274799920地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室35电话：0553-6887832托书之日起三十日内出具评估报告。评估报告应当载明评估财产安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司房地产估价报告（五）估价对象位置图祥泰小区X东埇桥区中央广场（淮海中路西）八埇桥区淮海中路19号东仙桥小区城花园欣梦缘主题宾馆顺河路设为终点起设为起点Q搜索附近终起Q伊份大润发百惠园龙德苑育运才淮粮巷海砚河河宿州国购宿州市第四小学中中央广场窝巷路池巷华夏商场德全广场O时代百货36地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室电话：0553-6887832（五）估价对象位置图地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室36电话：0553-6887832顺安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司房地产估价报告（六）估价对象相关照片EACEIEDLE37电话：0553-6887832地址：安徽省淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路金地俊园104、201室电话：0553-6887832
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