商業及社會設施提供樓宇管理服務招标采购公告（澳門特別行2026）
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1.承投規則_新城A區經濟房屋-東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)提供樓宇管理服務_中文版_完稿_上載用.pdf
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2.招標方案_新城A區經濟房屋-東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)提供樓宇管理服務_葡文版_完稿_上載用.pdf
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3.招標公告_為新城A區經濟房屋-東業大廈(A12地段) 商業及社會設施(子部分B)提供樓宇管理服務_中文版_完稿_上載用(已簽署).pdf
為新城A區經濟房屋-東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)提供樓宇管理服務承投規則索引1提供服務應遵守之規定及條款2支付3單方解除合同4協議解除合同或合同失效5合同爭議6合同終止後之責任7人員及設備8工作時間9承判人的職責10承判人的義務11承判人的責任12承判人之不履行13罰則14樓宇管理服務時間及崗位要求15合同條款附件一《發電機測試程序表》附件二《新城A區經濟房屋-東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)主要設備表》附件三《自來水系統檢查記錄表》附件四合同條款承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------11提供服務應遵守之規定及條款1.1本招標旨在為新城A區經濟房屋-東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)提供樓宇管理服務，包括樓宇共同部分及集體設備的看守、清潔及維護保養，服務期為36個月，預計由2026年6月1日至2029年5月31日（實際服務日期將按房屋局之通知為準）。1.2提供服務時應遵守：1.2.1合同及所有組成合同之文件的條款；1.2.2經第5/2021號法律修改及重新公佈之12月15日第122/84/M號法令；1.2.37月6日第63/85/M號法令；1.2.48月21日第41/95/M號法令；1.2.5第12/2017號法律《分層建築物管理商業業務法》；1.2.6第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》；1.2.7經第14/2025號法律修改的第5/2020號法律《僱員的最低工資》；1.2.8其他澳門特別行政區現行法例規定。1.3為著上款1.2.1款的效力，《承投規則》和承判人的投標書均視為合同的組成部分。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------21.4當理解合同及其文件存疑或有分歧時，則按下述之排列順序作為優先適用之依據：1.4.1合同；1.4.2《承投規則》；1.4.3承判人的投標書。2支付2.1有關商業及社會設施之管理費，按單位價金及共同儲備基金計算，以承包方式按月支付，若承判人於上述商業及社會設施(子部分B)所提供之服務出現不足1個月之情況，則有關支付的費用按該月服務所占日數之比例計算；2.2在合同生效期間，不得調整價格；2.3社會設施的管理費，由使用部門或機構支付；2.4承判人須於每月10號前遞交由房屋局支付的管理費發票；2.5房屋局所使用之商業單位的管理費之支付，在承判人於呈交發票後並獲房屋局確認承判人已按合同規定提供管理服務方可為之。3單方解除合同3.1判給實體單方解除合同3.1.1在下列情況下，判給實體可基於房屋局具理據的建議，得單方解除合同：承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------33.1.1.1承判人不遵守合同及組成合同之文件所訂定的條款；3.1.1.2承判人未執行房屋局以書面方式傳達有關履行合同的指示，且不屬因不可抗力的情況而完全不能履行；3.1.1.3承判人不遵守本《承投規則》第7.1.2、7.1.4或7.1.5項之規定；3.1.1.4公共利益。3.1.2倘判給實體在行使單方解除合同權利時，應以書面形式通知承判人，並給予承判人不少於10日的期限，以便就提出解除合同之理由作出答辯；而解除合同屬判給實體行使的確定權利。倘承判人逾期仍未作出有關解釋，又或其解釋未獲接受，則除有關確定擔保將被沒收外，合同亦會被解除。3.2在下列情況下，承判人有權單方解除合同：3.2.1因明顯可歸責於房屋局的事實而不能履行全部義務；3.2.2承判人向房屋局呈交有關發票90日後，因可歸責於房屋局的原因，仍未收到相關之款項，惟因承判人未全部履行義務者除外。3.3倘在第3.2款所指情況下解除合同，承判人必須提前180日以書面形式通知判給實體提出解約的要求，並同時抄送房屋局，而且須就終止管理服務的日期，提前在分層建築物入口大堂張貼通告。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------43.4倘在本合同生效期間，因任何可歸責於承判人的原因而解除合同或提供服務遲延，致令房屋局向第三人取得合同所述之服務，則所產生的有關額外費用概由承判人負責。4協議解除合同或合同失效4.1協議解除合同4.1.1雙方得隨時協議解除合同，但提出解除合同的一方應最少提前180日以書面形式通知另一方。4.2合同失效4.2.1.在承判人之分層建築物管理商業業務准照失效、中止或註銷的情況下，合同即告失效；4.2.2.在承判人獲權限實體批准延遲執行中止或註銷准照決定的情況下，承判人須繼續提供服務，直至繼任之管理公司實際接管為止，但不得超過獲批准延遲執行決定之期間；4.2.3.合同失效後，除承判人提交之確定擔保被沒收外，因房屋局向第三人取得合同所述之服務，則所產生的有關額外費用概由承判人負責。5合同爭議對於合同產生的爭議，由澳門特別行政區具權限法院處理。6合同終止後之責任6.1在判給實體單方解除合同的情況下，由承判人接獲解除合同書面通知之日起計至少180日內，承判人仍須繼續提供管理服承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5務；如在該180日期間內有繼任之管理公司，則承判人須繼續提供管理服務直至繼任之管理公司實際接管為止。6.2承判人須遵守第12/2017號法律《分層建築物管理商業業務法》第19條第1款(8)項的規定，承判人自終止服務之日起計30日內將管理服務及其所保管的關於分層建築物的相關文件、設施/設備之鎖匙及空置商業單位或社會設施單位之鎖匙交予房屋局所指定的代表，並需配合繼任之管理公司對樓宇設施的檢查驗收工作，確保樓宇管理服務順利交接。6.3在合同終止後，承判人仍須與繼任之管理公司為原有的門禁系統(包括硬件、軟件、編程、系統安裝程式及其註冊碼、各級使用者及管理者密碼，硬件鎖，及單位門卡等)之交接提供必要的資料和協助，使該樓宇之門禁系統能予繼任之管理公司繼續提取有效之門禁系統資料及製作新門禁卡以供使用部門及機構使用，否則承判人須負責相關工作所產生之費用。6.4承判人與繼任之管理公司簽訂雙方交收實況筆錄，並必須於30日內完成所有維修或改善工作，否則須負責相關工作所產生之費用，但具房屋局接受之合理解釋除外。6.5即使承判人與繼任之管理公司完成樓宇管理服務順利交接後，承判人仍須向房屋局指派的代表提供一切所需的協助，使其有效執行監督任務。6.6承判人為管理本招標商業及社會設施(子部分B)所添置、更換或完善之設備、物品或系統資料(如樓層垃圾桶、桌子、椅子、指示牌、鎖及鎖匙等)，將作為所屬商業及社會設施(子部分B)之公共資產，不得在任何時候拆走或取回，亦不得要求支付有關費用。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6人員及設備7.1人員7.1.1人員之基本要求如下：管理員清潔員廣東話聽良好一般講良好一般中文寫良好略懂7.1.2承判人應優先聘用澳門特別行政區本地僱員，且《承投規則》第14.1項至第14.2項所列工作崗位之本地僱員比例必須符合下表之規定(替更人員不作計算)，但不妨礙承判人於投標書中承諾及落實更高的本地僱員比例：崗位名稱本地僱員比例管理崗位至少30%清潔崗位至少30%7.1.3為著核實本地僱員比例是否符合要求，承判人須於提供服務的前15日內提交列明各崗位正更人員之身份證類別及編號的名單予房屋局，倘承判人於提供服務期間替換上述崗位的正更人員，亦須於5日前提交替換人員之身份證類別及編號予房屋局。另外，承判人須無條件接收由澳門特別行政區政府相關部門轉介的管理員。同時須在澳門特別行政區政府相關部門監督下，根據服務的實際需要及人員的實際工作表現決定聘裁。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------77.1.4承判人須根據現行法律所訂定之規範，聘請獲許可在澳門特別行政區從事工作之人士提供服務及外判服務承辦商，並且為此而承擔所有責任。7.1.5承判人必須遵守經第14/2025號法律修改的第5/2020號法律《僱員的最低工資》所訂定之最低工資，以及遵守將來倘有的法律修改。7.1.6根據第15/2021號法律《樓宇及場地防火安全的法律制度》，承判人所聘用的管理員須執行樓宇安全崗之防火安全負責人，並須通過經消防局認證之適當培訓，以履行同一法律第16條規定的防火安全負責人的義務。為此，承判人與管理員所訂立的勞動合同中須載明其須執行安全崗的防火安全負責人及其職務上的義務。7.1.7承判人及其員工必須：7.1.7.1在執行職務時，必須穿著標誌性整齊制服，並佩帶工作證，而有關之物品須由承判人提供，如屬承判人直接聘用之維修保養商之人員在執行職務時，亦須佩戴其所聘用之維修保養商的工作證。7.1.7.2人員須於其崗位上具備應有的專業知識及技能、必須熟悉商業及社會設施(子部分B)所有公共設備之運作、應身體健康、保持良好之操守、以禮待人、嚴守紀律、正直及誠實。倘房屋局要求時，承判人承諾立即作出替代；承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------87.1.7.3監督各外判服務承辦商(例如清潔及各設施保養承辦商)在商業及社會設施(子部分B)之工作，及由承判人按房屋局之要求報告工作表現；7.1.7.4收取商業及社會設施(子部分B)單位管理費或倘有之其他費用。7.1.7.5管理員換更時，收更者於離開前必須將崗位內一切向接更者詳細交代清楚，接更者應於當值時間提前到達；7.1.7.6在當值或執行職務時，嚴禁擅離職守或在樓宇範圍內進行任何妨礙管理工作之行為，尤其係抽煙、酗酒、睡覺、賭博、看電視、煮食。7.1.7.7當發生重大事件，如火警、公共設施意外損毁、破壞或盜竊等情況，應先報警處理，後安排進行必要維修，除須儘快提交初步的狀況資料外，並於3日內向房屋局提交事件報告。在房屋局要求的情況下，承判人亦需就管理上的事宜提交報告或其他所需文件。7.2設備7.2.1人員執行工作所需之一切用品、物料、辦公輔助器材及設備(包括電子巡邏記錄系統、通訊設備、電腦及打印機等)由承判人提供，有關系統將作為所屬商業及社會設施(子部分B)公共資產，承判人未經許可不得拆除，如有損毀，由承判人承擔維修更換之費用。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------97.2.2執行保養維修工作所需的一切輔助器材、零配件及設備等由承判人提供，而房屋局不會為承判人提供存放場地。此外，執行保養維修工作時，承判人須保持環境整潔，張貼告示及負責清理因工作所引致之垃圾。7.2.3執行颱風或暴雨等氣候災害的預防及防護工作所需的一切用品由承判人提供。8工作時間8.1承判人應按合同及《承投規則》規定之期間及時間提供服務及執行其職務。8.2承判人必須於提供服務之日起計15日內通知房屋局，清楚列明第14條所列之工作崗位人員在常設地點持續或間斷的工作時段的人員名單，並嚴格執行所列的工作時段，續後如有任何變更，須儘快以書面形式通知房屋局。倘房屋局要求時，承判人須即時作出時間上調動。8.3於夜間、假期及周末，工作時間以外進行工作及提供服務，房屋局不會給予承判人任何額外的補償。9承判人的職責在不抵觸或損害法定權責的情況下，承判人有權進行必要的商業及社會設施(子部分B)保養及管理工作，用合理及合法的方式解決在商業及社會設施(子部分B)保養維護及管理時出現的各種問題。承判人的一般職責為：承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------109.1承判人須持續保持商業及社會設施（子部分B）所有公共地方或空間及共有設備設施的基本清潔衛生，尤其：9.1.1每周最少1次清洗平台花園，以及清潔健身、康樂、兒童遊樂設施；9.1.2每月最少2次對樓層走火樓梯進行拖地，清潔牆壁、天花、窗戶、窗花、扶手及清除霉菌；9.1.3每月需檢查及疏通沙井及管道(包括暗沙井及明沙井)，以確保管道運作正常，避免淤塞、滲漏、鏽蝕及反湧。9.1.4定期進行滅蟲、滅蚊及滅鼠工作。9.1.5定時澆灌及修剪平台花園及綠化區之植物，以及清理雜草、鬆土、除蟲及施肥。9.1.6如植物枯萎，須於一星期內作出更換。9.1.7維護綠化區內的設施/設備，倘有損毀，須於一星期內作出維修或更換。9.1.8在結束管理服務期時，承判人須對所有公共地方或空間及共有設備設施進行全面清潔工作。9.1.9於垃圾房、平台花園及倘有需要空間設置適量之有蓋垃圾桶，每日清理，如有損壞須即時作出更換；9.1.10每日按預定時間收集樓層垃圾及清潔垃圾房，確保垃圾房清潔衛生，倘過程中於公共地方或升降機遺有垃圾或污漬，須即時清理；承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------119.1.11每月最少1次清潔垃圾房之牆壁、天花、窗戶、窗花及抽氣扇；9.1.12當本澳或鄰近地區出現傳染病時，承判人須按相關衛生部門的指示，執行樓宇公共地方或設備的清潔、滅蟲、滅蚊及消毒工作。9.1.13每座商業及社會設施(子部分B)管理處必須設置清潔員工作記錄簿冊，由每更清潔員於當值時把第9.1.1至9.1.12款所述各項工作的情況詳細記錄於簿冊內，不可以塗改液、改錯帶或類同物料修改，錯誤部分直接以原子筆刪改並在旁邊簽名；並附以日期及工作人員正楷簽名，以便房屋局可隨時查閱。9.1.14每座商業及社會設施(子部分B)管理處必須設置出勤記錄簿冊，由每更清潔員上班時於出勤記錄簿冊作出記錄及以正楷簽名，不可以塗改液、改錯帶或類同物料修改，錯誤部分直接以原子筆刪改並在旁邊簽名，必須按實際出勤情況作出記錄，以便房屋局可隨時查閱。9.2承判人須持續保持商業及社會設施(子部分B)所有公共地方或空間及共有設備設施的看守及監察，尤其：9.2.1須於提供服務之日起計30日內於商業及社會設施(子部分Ｂ)各樓層設置電子巡更系統以記錄巡樓時間及位置，每日最少三次巡視商業及社會設施(子部分B)所有樓層公共區域；9.2.2保持商業及社會設施(子部分B)公共地方及空間暢通，倘發現上述地方堆放雜物，須即時勸籲相關人士清理物承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------12品，如未能找到該等人士或不理會勸籲，須張貼通告或以書面通知要求於限期內清理，倘該等人士仍不清理，則承判人須於24小時內跟進清理，並將上述每階段的跟進記錄在案，如有特殊情況，須通知房屋局；9.2.3承判人須履行第15/2021號法律《樓宇及場地防火安全的法律制度》第16條規定的防火安全負責人的義務，尤其：確保樓宇群或場地的任何使用者在要求時可隨時查閱應急計劃及在發生火災時，向消防局通報並在必要時根據其能力為消防員提供協助。9.2.4監察並確保防煙門全日24小時緊閉及確保其不被阻塞。9.2.5監察樓層公共區域供排水系統、電錶裝置的安全性並作記錄。如發現問題須即時作出處理及維修。9.2.6必須對所有進出商業及社會設施(子部分B)之訪客進行登記，尤其是入伙裝修期間裝修工程公司與工人之登記，未經登記或許可嚴禁任何人士進入商業及社會設施(子部分B)。須設置相關登記記錄簿，並確實保存；9.2.7承判人必須妥善管理及監察升降設備被正常合理使用，禁止超載；值班人員須熟悉升降設備的基本操作，當發現升降設備受洪澇或水浸等風險時，應將設備提升至適當位置，避免設備受損。9.2.8關注共同部分設施設備保持良好運作狀況，倘發現損壞，應停止使用以及儘快安排維修，另須將發現損壞及完成修復之日期、時間及簡要報告記錄於管理員日常處理事務記錄表中。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------139.2.9於颱風或暴雨前，須主動檢查沙井、去水渠及門窗等，確保沙井渠道保持暢通，及進行必要之預防措施，於颱風或暴雨期間，主動或按房屋局要求執行相關應急程序；9.2.10禁止於平台花園進行對住戶構成滋擾的活動，倘談話聲或播放音樂的聲浪過大，須即時跟進處理，並要遵守第8/2014號法律《預防和控制環境噪音》之有關規定，尤其是深夜及凌晨時段；9.2.11於巡邏時發現健身、康樂、兒童遊樂等設施有污漬塵垢，須即時作清理；倘發現設施損壞，須於48小時內完成維修；9.2.12禁止於平台花園內賭博或進行違法活動；9.2.13禁止於禁煙範圍內吸煙；9.2.14禁止於平台花園進行任何擺賣活動，或晾曬衣物、食品等；9.2.15注意狗隻出入必須繫上狗繩及佩帶口罩，並要求遵守第4/2016號法律《動物保護法》之有關規定；9.2.16每座商業及社會設施(子部分B)管理處必須設置管理工作記錄簿冊，由每更管理員於當值時把第9.2.1至9.2.15款所述各項工作的情況詳細記錄於簿冊內，不可以塗改液、改錯帶或類同物料修改，錯誤部分直接以原子筆刪改並在旁邊簽名；並附以日期及工作人員正楷簽名，以便房屋局可隨時查閱。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------149.2.17每座商業及社會設施(子部分B)管理處必須設置出勤記錄簿冊，由每更管理員上班時於出勤記錄簿冊作出記錄及以正楷簽名，不可以塗改液、改錯帶或類同物料修改，錯誤部分直接以原子筆刪改並在旁邊簽名，必須按實際出勤情況作出記錄，以便房屋局可隨時查閱。9.3商業及社會設施(子部分B)設施之保養、維修及更換：9.3.1商業及社會設施(子部分B)設備包括：9.3.1.1安裝有各類設備及裝置之設備房間或公共地方；9.3.1.2位於各個獨立單位之間的公共地方設備；9.3.1.3安裝於各個獨立單位內並與公共地方相連不可分割之公共管道、管線及設備，不包括僅供該獨立單位使用的設備設施。9.3.1.4大廈綠化區之設備及圍欄。9.3.2商業及社會設施(子部分B)設備之保養、維修及更換（包括損毀、破壞、盜竊及遺失，如屬不可抗力之情況除外）等工作所涉及之費用一概由承判人完全承擔，即包括須執行之措施、提供所需人工、無償供應及安裝損壞及故障的物料、設備，以及一切固有工序之費用，即以全包方式進行。倘設備的損壞或故障屬承建商的保固責任，可轉介承建商跟進維修工作，但當設備的損壞或故障已對商戶/機構使用者構成嚴重影響，或在房屋局指令下，承判人須立即執行所有必要的措施，以保障商戶/機構使用者的正常使用及設施正常運作。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------159.3.3為確保保養服務順利進行，承判人須主動（或應房屋局要求）及無償進行檢查或測試，包括提供所須之測試儀器、材料、設備及輔助工具。9.3.4所更換之設備、物料及配件，除符合有關法例、規範要求及房屋局同意外，其質量不可低於替換下來物品之原有標準、規格、功能、牌子及型號；同時新更換之設備、物料以環保及節能產品為首選；除本《承投規則》另有規定外，故障必須於事發後48小時內修復，但具合理解釋且獲房屋局接受除外；有關解釋須清晰說明事發經過與維修情況，並附上相關資料、紀錄及相片，以資證明承判人已全力以赴並盡最大努力進行維修，並已提供一切措施降低故障所造成的影響，上述文件應於事發後持續更新並附於當月的維修報告內，以便隨時查閱。9.3.5對於產生危險或因為故障以導致系統不能完整運作或嚴重影響商戶/機構營運等重大事故，除按指定時間派技術人員到達現場檢查維修外，並需於半小時內知會房屋局。9.3.6必須設置最少一本記錄簿冊把所有保養、維修及更換設施、物料之情況，詳細記錄於簿冊內，並附以日期、開始時間、結束時間及工作人員簽名，不可以塗改液、改錯帶或類同物料修改，錯誤部份直接以原子筆刪改並在旁邊簽名，以便房屋局可隨時查閱。9.3.7於每月25日前，承判人須於商業及社會設施(子部分B)當眼處公開張貼有關下一個月各系統之保養時間表。保養時間表應詳細列出每一系統或每一設備的保養時段，特別是升降設備保養必須詳細列出每台升降設備的保養時段，防火安全系統則必須按區域詳細列出的保養時段；保養人員必須嚴格遵守保養時間表的安排執行保養承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------16工作，倘更改保養時間表安排，必須最遲於一個工作天前張貼新通告。9.3.8技術人員執行設備的保養、維修工作期間，不可擅離崗位處理其他工作(例如維修其他設備)，倘出現特別緊急情況，保養人員須離開崗位及中止保養工作，應即時通知當值管理員及於記錄簿冊妥善紀錄，承判人應於接續48小時內完成被中止之保養工作。9.3.9每月完成制作保養及維修報告，詳述過去一個月之各系統的維修保養內容、故障原因、改善方案、照片、更換數量、牌子、型號、位置及完工前後照片，並附上商業及社會設施(子部分B)記錄簿冊相關內容之影印本。所有保養維護表格都必須有負責技術人員的正楷姓名及簽名，所有文件均需妥善及集中保存，以便房屋局隨時查閱。9.3.10在颱風或暴雨前後，需加強巡查次數，檢查所有燈具、用電設施、電纜沙井、升降設備機房、升降設備井底及排水泵，清理排水口、疏通管道及沙井、檢查休憩設施，牢固門窗等一切公共設施。檢查大廈外牆、附加物及門窗，通知商戶/機構做好門窗防風措施，當發現有鬆脫危險時，即時採取措施固定有關窗戶及附加物。在颱風或暴雨期間，承判人仍須提供緊急支援服務。9.3.11附件二《新城A區經濟房屋東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)主要設備表》所示之資料僅作參考之用，承判人有責任到現場核實有關資料。承判人對商業及社會設施(子部分B)各類設施之保養、維修及更換之要求如下：9.3.12升降設備(升降機及電動扶梯)承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------179.3.12.1升降設備一般保養維護要求及承判人之職責a)承判人須負責服務範圍的所有升降設備的管理、保養及維修工作，特別是按照第14/2022號法律《升降設備安全法律制度》及其補充法規作為責任人之工作及義務，並承擔有關責任。b)升降設備包括升降機及電動扶梯，升降機範圍包括升降機機房內及井底所有機電設施、機房照明及抽氣扇、井底排水泵(倘有)、轎廂連廂內設備、內外門連按鈕、井道及機房內的升降機一切相關設施，包括曳引機、電動機、鋼纜、供電線路、通訊線路(包括閉路電視線路)、配電箱、各類保護裝置、控制櫃及其組件、配件、消耗性用料、電子板、軟硬件等。電動扶梯範圍包括扶梯結構及旁板、所有機電設施、照明、井底排水泵等(倘有)、曳引機、電動機、按鈕及急停掣、梯架及梯級、導軌、扶手帶及驅動裝置、梳齒板、鏈條、供電線路、通訊線路、配電箱、各類保護裝置、控制櫃及其組件、防夾毛刷、配件、消耗性用料、電子板、軟硬件、扶梯外圍防護裝置等。c)承判人必須以全包形式執行維修保養、緊急支援、年度定期檢驗(下稱年檢)及改善等工作，及承擔所有費用，即判給價金已完全包括所有人工、材料、零件、檢查、測試儀器、輔助器材工具等費用，如屬不可抗力之情況除外。d)承判人除按下列要求執行工作外，亦必須符合本澳現行法例(包括第14/2022號法律《升降設備安全法律制度》及其補充法規)、行業規範及第39/2023號行政法規《升降設備的技術規範及質量承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------18保證準則》，並承擔因違反法規而導致的處罰及連帶責任。e)保養維護工作必須保障升降設備正常安全運作，透過日常保養工作，及早發現潛在故障，以計劃性維修替代緊急維修，避免因故障而停機。f)必須於機房(倘有)或管理處為每台升降設備設置最少一本記錄簿冊，把所有保養、維修及更換零件、物料之情況，詳細記錄於簿冊內，並附以日期、開始時間、結束時間及由負責檢查、保養、維修或更改的技術人員簽名，須妥善保存有關紀錄簿冊5年以便隨時查閱。該簿冊不能以活頁紙製作，每頁必須蓋上順序編號，不可以塗改液、改錯帶或類同物料修改填寫的記錄。g)每月完成制作保養及維修報告，除一般要求外還必須詳細記錄過去一個月升降機之保養、維修、緊急支援的情況，附上保養維護表格副本，報告必須包括詳細工作內容及時間、故障原因、維修或改善方案、更換零件數量、牌子、型號、位置及完工前後照片；所有保養維護表格都必須有負責技術人員、具相關專業資格的註冊專業技術員的正楷姓名及按身份證明文件式樣簽名，以便房屋局隨時查閱。h)承判人必須按照第14/2022號法律《升降設備安全法律制度》及其補充法規的規定及要求，分別聘請在土地工務局註冊並處於有效期的合資格從事升降設備維護保養及檢驗的升降設備保養實體及檢驗實體為本次服務範圍的升降設備提供保養維護及年檢服務，分別與有關公司簽署升降設備全面保養合同及定期檢驗服務的合同，並於提供服承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------19務的5日前遞交相關的資格證明文件及合同副本予房屋局存檔；為確保保養維修工作質量，以及確保題述樓宇升降設備承建商可以有效率地履行保固責任，於題述樓宇的升降設備保固期內，承判人必須聘請題述樓宇升降設備之承建商作為本次服務的保養實體。i)一切由升降設備所造成之財物損失及人身傷害，需由承判人所購買保險之公司負責賠償，每次意外最高賠償金額不低於MOP10,000,000.00(澳門元壹仟萬元整)，並須於合同生效後的首30日內向房屋局提交上述保險單據副本，投保期間為合同生效期間，承判人還須負責處理所有的索償工作及承擔有關支出。此外，根據第14/2022號法律《升降設備安全法律制度》及其補充性行政法規，如發生升降設備意外而導致傷亡，承判人須按照法律立即停止升降設備的運作並通知土地工務局，以及按照相關規定及行政當局的指示，無償委託檢驗實體調查意外原因及提交檢驗報告、建議書等，適時向房屋局匯報及更新有關情況。j)承判人必須配合防火安全系統年檢，於進行年檢工作前，按本項之規定對消防員升降機進行檢查、維修及功能性測試，並與消防保養實體協調安排進行聯動測試。以及應防火安全系統年檢需要提供相關證明書，並不能因此而收取額外的費用。k)升降設備不論因故障或更換零件而停止運行，以每月每台升降設備計算，總停機時數不得超過72小時，如具房屋局接受之合理解釋除外，有關解釋須清晰說明事發經過與維修情況，並附上承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------20相關資料、紀錄及相片，以資證明承判人已全力以赴並盡最大努力進行維修，並已提供一切措施降低故障所造成的影響，上述文件應於事發後持續更新並附於當月的維修報告內，以便隨時查閱。l)承上點，任何升降設備停機期間，須於地面層當眼處張貼告示通知公眾停機原因、跟進工作、預計恢復運作之日期及聯絡電話等資料。m)承判人必須配合行政當局按第14/2022號法律《升降設備安全法律制度》及其補充法規的規定進行監察、檢驗和調查等工作，以提供必要協助，並不能因此而收取額外的費用。n)除每月定期保養外，承判人應每日進行以下主動巡查工作：每日最少1次檢查轎廂內通訊及求救裝置、閉路電視裝置、升降機門紅外線光幕；每日最少1次檢查轎廂內所有按鈕及相關設施；每日最少1次檢查升降機轎廂內之照明、排氣扇、轎廂天花、地砵等；每日最少1次清理扶手電梯垃圾、運行速度是否異常及發出不正常聲響、目測急停按鈕、梳齒板、防夾毛刷、扶梯外圍防護裝置及扶手帶外觀是否破損；每日最少1次檢查升降設備已張貼保養實體的識別資料、相關的聯絡資訊、緊急電話及保養承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------21合同到期日等資料，以及已張貼有效期內之檢驗合格聲明書；每日最少1次檢查有關升降設備保養維護通告的張貼及內容。9.3.12.2升降設備日常保養工作a)保養工作必須以保障升降設備正常安全運作，減低故障停機時間，及早發現潛在故障，以計劃性維修替代緊急維修為目的。b)承判人於張貼的保養時間表應詳細列出每台升降設備的保養時段；保養人員必須嚴格遵守保養時間表的安排執行保養工作。c)必須為每台升降設備進行每個月2次的保養工作，每台升降設備的每次保養工作應由最少2名保養人員執行，每台保養時間不少於90分鐘，包括清理、潤滑、檢查、調整、維修所有之設備、裝置、安全設施及控制零件。d)每次保養計劃最基本要符合以下各點要求：i)在進行保養工作期間，必須於地面層升降設備前裝設圍欄，圍欄上以「升降機/電動扶梯正在例行保養中」之中葡文告示以作警示；ii)檢查升降機/電動扶梯運作情況；iii)檢查升降機/電動扶梯控制櫃各元件的運作情況；iv)檢查升降機轎廂內通訊及求救裝置；v)檢查升降機各內外門連按鈕、內門門機、每層外門閘鎖、紅外線光幕及相關設施；承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------22vi)檢查導靴油盅油量及適當補充潤滑油；vii)檢查曳引機的運轉、油量、溫度、軸承的磨損、噪音等；viii)檢查曳引輪及鋼纜輪的磨損程度及適當潤滑處理；ix)檢查對重及導輪裝置，以及作適當潤滑處理；x)檢查曳引鋼纜、鏈條、扶手帶的磨損情況；xi)檢查及調校制動系統；xii)檢查超重及限速器等安全裝置；xiii)清潔升降機之排氣扇、轎廂天花、井道、井底、地砵；xiv)對扶手電梯清理、潤滑、檢查、調整、修理有關設備、裝置及所有機電控制零件，包括急停按鈕、驅動裝置、扶手帶及梯級檢查；xv)聯同防火安全系統保養實體測試火警時的各聯動(迫降)功能及電梯消防員專用開關(倘有)。9.3.12.3緊急支援工作a)承判人須將保養實體的認別資料、聯絡資訊、保養合同到期日及緊急聯絡電話張貼於管理處、升降機轎廂內及扶手電梯入口，及提供每天24小時之緊急支援服務，包括星期六、日及公眾假期，當升降設備出現任何故障時，技術人員須於接獲通知後30分鐘內抵達現場提供援助，即承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------23時進行維修或更換零件，於最短時間內回復升降設備正常及安全運作。9.3.12.4升降設備維修工作a)按照日常保養的結果，考慮各零配件使用情況及預期更換週期，安排計劃性維修工作，替代緊急維修，減低故障停機時間。b)承判人須因應維修需要，自行庫存適當的零配件，並於提供服務日起計的1個月內備齊庫存零配件，以及制作零配件規格及數量表，以便房屋局隨時查閱；庫存零配件基本應包括控制櫃內主要的電子板或變頻器、求援對講機、門腳膠、內門門機、外門閘鎖、紅外線光幕、門掛轆、轎廂內及樓層外按鈕，以及電動扶梯的梯級、梯疏齒、扶手帶的驅動皮帶等，庫存的零配件種類及數量須滿足維修時效的要求。c)承判人有責任於最短時間內完成維修升降設備工作及修復故障，使升降機回復正常及安全運作，即使維修工作複雜，最遲亦須於事發後48小時內完成維修，如具房屋局接受之合理解釋除外，有關解釋須清晰說明事發經過與維修情況，並附上相關資料、紀錄及相片，以資證明承判人已全力以赴並盡最大努力進行維修，並已提供一切措施降低故障所造成的影響，上述文件應於事發後持續更新並附於當月的維修報告內，以便隨時查閱。d)按權限部門要求，就個別維修工作發出責任聲明書，須按第14/2022號法律《升降設備安全法律制承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------24度》及其補充法規之要求，由土地工務局註冊的升降設備技術員簽發該聲明書。9.3.12.5升降設備年檢工作a)每台升降設備的年檢工作至少每年進行1次，承判人必須於進行年檢工作前1星期於當眼處張貼通告，有關年檢時間及安排須事前與房屋局協商，並於進行年檢工作前1星期於當眼處張貼通告，詳細列出每台升降設備的檢驗時段。承判人須按第14/2022號法律《升降設備安全法律制度》及其補充性行政法規之規定為所有升降機進行年檢工作，確保服務期內檢驗合格聲明書持續有效，適時向房屋局更新檢驗合格聲明書資料。承判人於進場首日必須核實所有升降設備的檢驗合格聲明書是否仍然有效，倘已失效，必須立即安排進行年檢，並停止使用升降設備直到檢驗合格聲明書已被更新。b)按第14/2022號法律《升降設備安全法律制度》及其補充性行政法規之要求及規定，承判人必須於檢驗合格聲明書有效期屆滿前完成年檢工作，並於升降設備內部當眼處張貼檢驗合格聲明書，如屬電動扶梯，則須張貼於毗鄰其入口的當眼處，及通知土地工務局已發出及張貼檢驗合格聲明書。9.3.13防火安全系統9.3.13.1防火安全系統一般保養維護要求及承判人之職責a)本次服務的範圍為新城A區經屋東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)公共部份(包括承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------25中央燃氣系統之各設備房)的防火安全系統，以及由商業及社會設施(子部分B)公共部份延伸至停車場、商舖與社會設施單位內的防火安全系統，倘部分消防設備涉及多個樓宇子部分，承判人需清楚明白職責涉及進入其它樓宇子部分或獨立單位時，需與其它子部分或獨立單位之消防服務商協調或經同意獨自完成工作，如社會設施內已明確不屬於(子部分B)公共部分的防火安全系統則除外，承判人必須為上述範圍內所有公共部份之防火安全系統進行維修保養及緊急支援；防火安全系統包括固定自動灑水式滅火系統、消防喉及消防喉轆系統、火災自動探測系統、固定自動氣體滅火系統、樓梯增壓系統、滅火筒、滅火彈、排煙閘、防火閘、防煙門、緊急照明等，一切與其相連的裝置及輔助設備、控制箱、控制組件、配件、線路、管道、帆布喉、喉轆膠喉、射咀、設備保護箱/外門連鎖具、消耗性用料、電子板、軟硬件等。b)承判人必須聘請已在消防局註冊並處於有效期的合資格自然人商業企業主或公司，為本服務範圍之樓宇提供消防保養維護及年檢服務，並遞交相關的資格證明文件及合同副本予房屋局存檔，以及將獲聘用之保養實體的認別資格告知消防局。承判人必須以全包形式執行本《承投規則》所指的維修保養、緊急支援及年檢等工作，及承擔所有費用，即判給價金已完全包括所有人工、材料、零件、軟件編程、填充壓力不足的固定自動氣體滅火系統、檢查、測試儀器、輔助器材工具等費用，如屬不可抗力之情況或不可歸責承判人之事實而引致之防火安全系統損壞除外。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------26c)承判人除按下列要求執行工作外，亦必須符合本澳現行法例(特別是第15/2021號法律及第39/2022號行政法規)、行業規範等要求，並承擔因違反法規而導致的處罰及連帶責任。d)保養維護工作必須保障防火安全系統正常安全運作，透過日常保養工作，及早發現潛在故障，以計劃性維修替代緊急維修，避免因故障而影響商業及社會設施(子部分B)安全。e)管理處必須設置最少一本防火安全系統之記錄簿冊，持續更新紀錄簿冊內有關所有已實行的保養、檢查、測試、試驗，以及發現的故障及所進行的保養和維修工作的資料，並列明已完成的工作及其開始和結束的日期，以及由負責檢查、保養或維修的技術人員簽名，須妥善保存有關紀錄簿冊5年以便隨時查閱，該簿冊不能以活頁紙製作，每頁必須蓋上順序編號，不可以塗改液、改錯帶或類同物料修改填寫的記錄。f)每月完成制作保養及維修報告，除一般要求外，還必須詳細記錄過去一個月防火安全系統之保養、維修、緊急支援及更改工程的情況，附上保養維護表格副本，報告必須包括詳細工作內容及時間、故障原因、維修或改善方案、更換零件數量、牌子、型號、位置及完工前後照片；所有保養維護表格內必須有負責的技術人員、具相關專業資格的註冊專業技術員的正楷姓名及按身份證明文件式樣簽署，以便房屋局隨時查閱。g)承判人必須按行政當局的監督及巡查等合理需要派員協助及配合，倘商業及社會設施(子部分B)或其它樓宇子部分內的機構於本樓宇內進行與防承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------27火安全系統相關的工程，如屬正當及合理的情況下，承判人亦必須作出協助及配合，並不能因此而收取額外的費用。h)承判人須根據第15/2021號法律《樓宇及場地防火安全的法律制度》為本服務範圍之樓宇制作及更新應急計劃，存放於每一個管理處(或安全崗)內，應急計劃內容必須與管理處所在的商業及社會設施(子部分B)完全相符，並且須按照第9.2.2點，確保完整的文件資料可被隨時查閱。9.3.13.2防火安全系統日常保養工作a)保養工作必須以保障防火安全系統正常安全運作，減低故障，及早發現潛在故障，以計劃性維修替代緊急維修為目的。b)承判人於每月張貼的保養時間表應按區域詳細列出的保養時段；保養人員必須嚴格遵守保養時間表的安排執行保養工作。c)必須為防火安全系統進行每個月1次的保養工作，每類防火安全系統的每次保養工作應由最少2名保養人員執行，保養工作內容須包括清理、潤滑、檢查、調整、維修所有之設備、裝置、安全設施及控制零件。d)每次保養計劃最基本要符合但不限於以下各點要求：i)固定自動灑水式滅火系統檢查各花灑水泵、加壓/穩壓水泵、控制櫃、消防入水口、花灑頭、儲水缸、水位承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------28掣、壓力掣、水力警鈴、閥門、控制線路及相關配件；對各水泵進行適當潤滑處理及測力；進行火警消防聯動測試，檢查各裝置運行狀態。檢查消防水管是否鏽蝕、漏水，管油漆剝落大小超過以下情況，位置妥善補上油漆。管徑大小邊長面積(mm)(cm)(cm2)125-200508050-100406020-402030ii)消防喉及消防喉轆系統檢查各B.I.水泵、上水泵、中途水泵、加壓/穩壓水泵、控制櫃、儲水缸、水位掣、流水掣連控制線路及相關配件；檢查街水龍頭、消防入水口、消防龍頭、消防拉轆、帆布喉、泄壓閥連保護裝置及相關配件；對各水泵進行適當潤滑處理及測試運行壓力；檢查消防水管是否鏽蝕、漏水，倘發現水管油漆剝落大小超過以下情況，須於剝落位置妥善補上油漆。管徑大小邊長面積承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------29(mm)(cm)(cm2)125-200508050-100406020-402030測試火警消防聯動，各類聯動之裝置運行狀態。iii)火災自動探測系統檢查消防控制面板顯示器、主電源電壓及緊急電源連接，所有控制線路及接地設備，確保功能正常、接駁牢固及沒有腐蝕，以及保持消防控制面板之清潔；測試系統正常電源供應關閉時，須觸發故障訊號；測試系統後備電源供應關閉時，須觸發故障訊號；測試後備電池及充電器，確保電壓及電流輸出數值正常、功能運行正常；測試消防控制面板內各按鍵，確保功能正常；檢查各探測器、玻璃掣、模塊、警鐘及閃燈，確保外觀完整；對玻璃掣及警鐘進行功能測試，每次抽查率不少於總數的50%，當玻璃掣被除下時，需觸發故障訊號。而每1個玻璃掣及警鐘須在12個月內最少被檢測6次；對所有閃燈進行測試，確保同步功能正常及運行正常，燭光度設置正確；承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------30對煙感/熱感探測器進行模擬火災測試，每次抽查率不少於總數的25%，當相關探測器被除下時，需觸發故障訊號，以及使用高壓氣槍作噴射清潔，並於記錄簿冊上記錄每月檢測位置及次數，以顯示每一個探測器須在12個月內最少被檢測及清潔3次；於每月進行保養前於記錄簿冊上記錄顯示於消防顯示屏上之故障及其它問題。此外，亦須將已進行修復的故障及其它問題妥善紀錄於記錄簿冊上；測試火警消防聯動，各類聯動之裝置運行狀態；承判人於制定本條文之保養維護報告時，除上述各要求外，其內容還須可顯示12個月內各設備每月的檢查位置、所屬系統編碼、檢查及清潔次數。iv)固定自動氣體滅火系統檢查整個網絡管網及噴嘴，確保沒有鏽蝕、脫漆及破損等情況；檢查控制面板主電源電壓及緊急電源連接，所有控制線路及接地設備，確保功能正常、接駁牢固及沒有腐蝕，以及保持控制面板之清潔；測試系統正常電源供應關閉時，須觸發故障訊號；承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------31測試系統後備電源供應關閉時，須觸發故障訊號；測試手動/自動轉換掣、手動啓動掣、電磁閥（撞針）、時間延遲功能及後備電池及充電器，確保功能及運作正常；測試後備電池及充電器，確保電壓及電流輸出數量正常、功能運行正常；測試控制面板內各按鍵，確保功能正常；測試由控制面板輸出之相關訊號是否於消防控制面板上顯示；檢查所有探測器、警鐘、閃燈及蜂鳴器，確保外觀完整；對所有探測器、警鐘、閃燈、蜂鳴器及警告燈箱進行模擬火災測試，當相關探測器被除下時，需觸發故障訊號；各分區探測器先後觸發火警訊號後，是否正常啓動相應程序；檢查所有控制箱、各類探測器、警鐘、閃燈、蜂鳴器、警告燈箱及各模塊等之位置，確保相關圖則與現場一致，倘未顯示/不一致，須按現場進行補充及修正；檢查滅火氣瓶壓力狀態、填充或更換壓力不足的滅火氣瓶氣體，以及保持其存放空間的整潔；測試火警消防聯動，各類聯動之裝置運行狀態。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------32v)樓梯增壓系統檢查樓梯增壓扇、控制櫃、控制線路及相關配件的運行情況；檢查樓梯泄壓裝置；檢查及測試壓力感應器；清理增壓扇入風百葉；測試火警消防聯動，各類聯動之裝置運行狀態。vi)滅火筒、滅火彈、防火閘及防煙門檢查滅火筒外觀及壓力，以及其保護裝置、掛勾等；填充或更換壓力不足的滅火筒、滅火彈；更換不合要求或過期的滅火筒、滅火彈；檢查防火閘運作情況，及進行適當潤滑處理；檢查及測試防煙門。vii)緊急照明包括出路燈及應急燈，以及設有緊急電池供電裝置的燈具；每3個月對所有緊急照明進行放電測試，按照《樓宇及場地防火安全技術規章》規定，檢驗其後備電池至少須有2小時放電能力並將結果妥善紀錄。viii)燃氣洩漏探測系統：承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------33檢查控制面板顯示器、主電源電壓及緊急電源連接，所有控制線路，並測試控制面板內各按鍵，確保功能正常、接駁牢固及沒有腐蝕，以及保持控制面板之清潔；測試後備電池及充電器，確保電壓及電流輸出數值正常、功能運行正常；檢查各燃氣洩漏探測器、防爆警鐘及防爆閃燈確保外觀完整；對所有防爆警鐘及防爆閃燈進行功能測試，確保功能運行正常；使用標準氣體對每個燃氣洩漏探測器進行功能測試，確保警報功能觸發正常；服務期內須委託第三方專業機構為所有燃氣洩漏探測器至少進行1次校對工作，並至少須於最近1次校對工作之有效期屆滿前1個月前分批/全部進行檢驗，確保所有燃氣洩漏探測器檢測精度符合JJG693-2011要求；承判人每年度必須為商業及社會設施(子部分B)製作燃氣洩漏探測器校對計劃表，計劃表內須列明到期日期、檢對日期、型號、數量、位置及編碼等；更換不符合要求/故障/校對後精度未符合標準之燃氣洩漏探測器、防爆警鐘、防爆閃燈及相關配件；測試各類火警消防聯動訊號。9.3.13.3緊急支援工作承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------34承判人須將緊急聯絡電話張貼於管理處，及提供每天24小時之緊急支援服務，包括星期六、日及公眾假期，當防火安全系統出現任何故障時，承判人須即時通知保養實體，技術人員須於接獲通知後30分鐘內抵達現場提供援助，即時進行維修或更換零件，於最短時間內回復防火安全系統正常及安全運作。9.3.13.4防火安全系統維修工作a)按照日常保養的結果，考慮各零配件使用情況及預期更換週期，安排計劃性維修工作，替代緊急維修，減低故障。b)承判人須因應維修需要，自行庫存適當的零配件，並於提供服務日起計的1個月內備齊庫存零配件，以及制作零配件規格及數量表，以便房屋局隨時查閱；庫存零配件基本應包括消防控制屏內主要的電子板、各類控制模塊、監察模塊、打碎玻璃、煙霧/溫度感應器、射咀、閘掣等，庫存的零配件種類及數量須滿足維修時效的要求。c)承判人有責任於最短時間內完成維修防火安全系統工作及修復故障，使防火安全系統回復正常及安全運作，即使維修工作複雜，最遲亦須於事發後48小時內完成維修，如具房屋局接受之合理解釋除外，有關解釋須清晰說明事發經過與維修情況，並附上相關資料、紀錄及相片，以資證明承判人已全力以赴並盡最大努力進行維修，並已提供一切措施降低故障所造成的影響，上述文件應於事發後持續更新並附於當月的維修報告內，以便隨時查閱。為著計算處罰之效力，每個固定承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------35自動氣體滅火系統及每個樓梯增壓系統均視為獨立的消防子系統。d)因應權限部門要求，就個別維修工作發出責任聲明書，該聲明書須由第1/2015號法律《都市建築及城市規劃範疇的資格制度》規定具消防範疇相關的註冊專業技術員與其所服務的自然人商業企業主或公司的法定代表共同簽署。9.3.13.5防火安全系統年檢a)承判人必須按照第15/2021號法律《樓宇及場地防火安全的法律制度》及其補充法規統籌防火安全系統年檢工作，主動與升降設備保養及檢驗實體提前協調進行檢查、維修及聯動測試，測試前於大廈內張貼測試通告等。b)年檢工作至少每年進行1次，承判人必須於防火安全系統良好運作證明書有效期屆滿前完成年檢工作，年檢工作必須邀約消防局一同檢查及測試所有防火安全系統，測試合格後，向消防局遞交各個防火安全系統的良好運作證明書(由合資格技術員與其所服務的自然人商業企業主或公司的法定代表共同簽署)，及向房屋局提供證明書副本，年檢工作才視作完成。9.3.13.6滅火筒及滅火彈的年檢及保養工作a)承判人須確保所有滅火筒及滅火彈設備在正確位置，外觀無異樣，運作正常及氣壓充足，筒身具有消防局蓋章的檢驗證書，顯示設備處於有效日期內。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------36b)承判人每年度必須為商業及社會設施(子部分B)製作滅火筒及滅火彈送檢計劃表，計劃表內須列明到期日期、送檢日期、型號、數量、水壓測試次數、位置及筒身編碼等。c)承判人須按照已遞交之送檢計劃表之計劃，將滅火筒及滅火彈送往消防局檢查，通過消防局的檢驗後，按計劃表內標示之位置放回正確位置。而承判人必須先於現場放置合格、相同類型及相同數量的滅火筒及滅火彈，才可將滅火筒及滅火彈送檢。d)倘滅火筒及滅火彈未能通過消防局檢查，承判人必須更換不合要求的滅火筒及滅火彈。9.3.14弱電系統9.3.14.1弱電系統泛指商業及社會設施(子部分B)內的門禁系統、警報系統、閉路電視系統、電視信號系統、電話系統、光纖系統、緊急呼叫系統、電梯轎箱數碼廣告系統、對講機系統等，包括各類型、不同位置及功能之門禁控制器、電鎖、磁力鎖、電鎖鎖匙開關、破玻璃警報器、門磁警報、攝像機、顯示屏、錄影機、分割處理器、硬碟機、燒碟機、大廈入口對講機主機、人面識別面板、電視信號線、電視訊號放大器、分線器、電話總接線機架、電話用樓層分線箱、光纖配線架、光纖線箱、各類網絡交換機、伺服器、工作站、不間斷電源(UPS)等設施，一切相連的裝置及輔助設備、控制箱、控制組件、配件、線路、管道、設備保護承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------37箱/外門連鎖具、消耗性用料、電子板、軟硬件等。9.3.14.2承判人須每個月最少一次對各弱電系統進行測試、檢查及清潔，包括對講機系統主機與每個用戶之間是否對講清晰，並於保養及維修報告中妥善記錄所有檢測位置及其檢測結果。9.3.14.3承判人須每月為各類管理系統資料庫進行備份。9.3.14.4承判人須每月為各類管理系統資料庫進行備份。9.3.14.5承判人需因應實際情況，調校閉路電視錄影機的解析度，除房屋局有其他指示外，一般情況下，閉路電視系統的錄影資料不能隨意查閱及複製，保存時間不少於30日，並且確保錄影資料能進行提取及燒錄光碟備份。9.3.14.6承判人需向樓宇各用戶提供電視信號，而其電視信號頻道內容及數量應與澳門"基本電視頻道"的內容及數量相符，由於電視信號系統與塔樓子部分C共用，故承判人須與子部分C之樓宇管理公司協商電視信號相關事宜。9.3.15照明系統9.3.15.1照明系統泛指安裝於商業及社會設施(子部分B)公共部分、室內外之各種不同類型及形式之燈具連光源；包括配電箱、控制組件、電池、火牛、燃點器、保險絲、電容、電子板、時間掣、開關掣、插座、插頭、膠喉、過路箱、及承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------38一切相連設施、輔助材料、裝置、消耗性用料等；除了指一般設備房外，還包括燃氣設備房的防爆燈具及光源。9.3.15.2每個月最少一次對該系統進行測試及檢查；9.3.15.3照明燈具具體開啟時段及區域由承判人按實際情況及現場環境適時作出調整，但須確保公共部分獲得基本照明的需要；倘因照明不足而造成影響，須由承判人自行承擔責任；9.3.15.4每日巡查公共區域的照明系統，倘出現故障，須即時記錄及跟進維修工作，如僅屬光源如燈膽或光管之失效，則須於12小時內完成更換；9.3.15.5新更換之照明須以LED為首選，更換後光源的照度及壽命不低於原有光源，其色溫亦應相近，承判人須承擔更改光源或燈具所需的配件及工作。9.3.16供配電系統9.3.16.1供配電系統泛指商業及社會設施(子部分B)低壓總掣櫃及總配電箱(Q.G.B.T./Q.COL.)至各單位獨立電錶前的一切供配電設施，以及所有公共供配電設施，包括中央燃氣系統總配電箱、公眾配電箱(Q.S.C.)，以及連接至各公共區域及設備房之各類設備用電，包括所有相連設施、控制組件、保護元件、開關設施、時間掣、漏電斷路器、過載保護器、刀掣、ATS掣、銅巴、火牛、保險絲、插座、承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------39插頭、膠喉、訊號線、電線、電纜、CCL箱及保險絲，及連帶之一切輔助設備、配件等。9.3.16.2承判人須聘請具備電力維修經驗資格之個人或實體對本服務之樓宇提供保養及維修服務。如更換維修保養人員或實體，則必須作出一切妥善協調及安排。9.3.16.3每個月最少1次對該系統進行測試及檢查、除塵、量度及記錄電流、電壓及溫度，包括各低壓總掣櫃，總配電箱，各水泵配電箱，公眾照明配電箱，升降設備配電箱，消防配電箱，中央燃氣系統配電箱，CCL箱；在潮濕日子及暴雨後，增加巡查及檢驗次數，及早發現及預防故障的發生，主動更換老化之配件。9.3.16.4避免設施出現滲水、水患、水漬、鏽蝕、塵埃、接線鬆散、絕緣破損、接地不良等情況出現。9.3.16.5承判人須因應維修需要，自行庫存適當的零配件，以滿足維修時效的要求。9.3.16.6提供每天24小時之緊急支援服務，包括星期六、日及公眾假期，當系統出現故障、火警、爆炸、停電等緊急情況時，技術人員須於接獲通知後30分鐘內抵達現場提供援助，即時進行維修或更換，於最短時間內回復供配電系統正常及安全運作，如未能即時修復，亦必須提供一切設備及措施，將影響減至最少。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------409.3.16.7每月完成制作保養及維修報告，除一般要求外，還必須詳細記錄過去1個月供配電系統之保養、維修、緊急支援的情況，報告必須包括詳細工作內容及時間、故障原因、維修或改善方案、更換元件數量、牌子、型號、位置及完工前後照片；所有保養維護表格都必須有負責技術人員、具相關專業資格的註冊專業技術員的正楷姓名及按身份證明文件式樣簽名，以便房屋局隨時查閱。9.3.17發電機9.3.17.1發電機泛指發電機房內一切機件、裝置、設備及其相連設施，包括發電機組、排煙及消音設備、發電機房至供電點間設備、配電箱、控制屏、電纜、機油、燃油、電池、充電器、油缸、控制組件及線路、排氣管道、抽氣扇、配件、消耗性用料、電子板、軟硬件等。9.3.17.2每個月最少一次對該系統進行測試及檢查，需預先通知受影響區域之人士或實體，並盡量作出配合以減少影響及可能引致之不便，有關測試及檢查項目不可少於但不限於附件一《發電機測試程序表》的內容。發電機至少每3個月進行一次有負載及模擬電氣故障的運行，並須於每月保養時間表內註明。9.3.17.3適時更換發電機濾網、機油、濾芯、配件、散熱水箱內之水等，提供維修以避免設施出現滲水、水患、水漬、鏽蝕、塵埃、接線鬆散、絕緣破損、接地不良等情況出現。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------419.3.17.4自發電機保養日開始至結束，承判人必須經常維持油缸內燃油的容量在總容量的80%，不論消耗的燃油用於任何子部份。如在接收管理時，燃油容量不足80%，不足之數仍須由承判人承擔。9.3.18機械通風系統9.3.18.1機械通風系統泛指商業及社會設施(子部分B)各公共部分的風扇、抽氣扇、排氣扇及其管道、各類功能之風機等設施之一切機件、裝置、設備及其相連設施；包括配電箱、控制組件、保護元件、開關設施、配件、消耗性用料、電子板、軟硬件等；尤其是各個設備房、樓梯、垃圾房及廁所等。9.3.18.2每月檢查、清潔及測試機械通風系統之運作、定期添加潤滑油等。9.3.19供、排水系統9.3.19.1供、排水系統包括自來水、再生水、排水及排污系統，升降機井底潛水泵(倘有)、裝置、喉管、清水井、污水井、隔油井、設備及其相連設施。9.3.19.2每月檢查及測試供、排水系統之運作、檢查供、排水管是否鏽蝕、損壞或漏水、壓力是否異常及發出異響，協助查明原因及解決問題。9.3.19.3每月檢查公共排水管、單位排水管與公共排水管之接入點，承判人當獲悉或發現滲漏時，須即時作出處理措施，於24小時內開展維修承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------42及更換有關滲漏位置之管道及配件，並須於兩個工作日內完成有關工作。9.3.19.4每日檢查公共區域之自來水及再生水管道（包括進入單位前之管道），當獲悉或發現供水管道或相關設備滲漏時，承判人須即時作出處理措施，於24小時內開展維修及更換有關滲漏位置之管道及配件，並須於2個工作日內完成有關工作。9.3.19.5每日檢查公共區域的排水口、廁所及用水器具等設備，當發現滲漏或淤塞，承判人須即時採取措施及開展維修及更換工作。9.3.19.6當供、排水系統發生嚴重故障或緊急情況時，承判人須即時採取措施及開展維修及更換工作，並須提供24小時緊急故障維修。9.3.20商業及社會設施(子部分B)共同部分及設施9.3.20.1商業及社會設施(子部分B)共同部分及設施泛指社會設施及商業之公共區域，外牆，平台及各間設備房之地磚、牆壁、天花、梯級、信箱、各類門窗、防煙門、泥水飾面、油漆、金屬器件及鎖類等設備，其保養、維修及更換等工作一概由承判人完全承擔，對於設備之活動部件，需定期添加潤滑油、為金屬器件除銹、更新油漆、清除公共區域及設施之塗鴉。9.3.20.2每週最少一次檢查上述商業及社會設施(子部分B)共同部分及設施。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------439.3.20.3一旦發現商業及社會設施(子部分B)共同部分及設施遭受破壞，承判人有責任蒐集引致事故之一切證據，以追究肇事者承擔相應責任。否則，相關共同部分及設施損壞引致之維修責任及費用，一概由承判人承擔。9.4提交東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)管理及維修資料9.4.1倘發生突發或重大事件，須於事發後3日內向房屋局提交報告。9.4.2公共設備保養及維修記錄，須妥善保存，以便房屋局隨時查閱及索取相關資料。9.4.3日常管理記錄須妥善保存，以便房屋局隨時查閱及索取相關資料。9.4.4承判人須應房屋局要求提供一切管理資料。9.5裝修管制計劃9.5.1對東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)單位之裝修工程人員實施應有之登記及進出管制措施，及制訂載貨升降機之使用規範，如加裝保護圍板、分配使用時段、負荷設限制及嚴格要求所有建築廢料或泥頭必須用袋妥善包紮後才能使用升降機，避免碎石跌入升降機槽底，確保升降機正常運作及不影響商戶/機構使用者使用。9.5.2嚴密監察於東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)單位入伙裝修期間所有公共設施的良好運作，尤其在承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------44徵得商戶/機構使用者同意下進入單位內檢查供排水管道。9.5.3一旦發現公共設施遭受破壞，承判人有責任蒐集引致事故之一切證據，以追究肇事者承擔相應責任。否則，相關公共設施損壞引致之維修責任及費用，概由承判人承擔。9.5.4確保東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)所有公共地方24小時暢通無阻，嚴禁有泥頭及裝修廢料堆放。9.6保險費9.6.1必須按照第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》第17條規定購買商業及社會設施(子部分B)共同部分之火災保險。9.6.2購買商業及社會設施(子部分B)共同部分之滲漏水保險。9.6.3對可能因火災、水浸或風災影響而損壞之公共設施購買相應種類之保險。9.6.4共同部分第三者責任保險。9.6.5員工勞工保險。9.7管理帳目及預算9.7.1每年二月底前，在商業及社會設施(子部分B)當眼處張貼經註冊專業會計師簽發之上年度有關管理之報告及帳目，並抄送房屋局。承判人得應房屋局要求於任何時間提交相關賬目之收支單據或資料。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------459.7.2每年10月30日前以電子檔向房屋局提交來年管理預算。9.7.3每月管理費及共同儲備基金收入須於當月存入銀行，並須保留有關入數單據及存款結餘資料，以便應房屋局需要隨時查閱或提供。9.8共同儲備基金的收取及管理9.8.1按照第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》規定，於每月管理費提取不少於10%作為共同儲備基金，以應付巨額之非預見性開支，尤其是因進行建築物共同部分之保存工作而產生之開支。9.8.2有關共同儲備基金款項須存入獨立銀行帳戶，專款專用；在財務管理方面須清晰列明準備金及共同儲備基金的款項來源、收支明細及結餘，以及定期公佈帳目，共同儲備基金由承判人負責暫時管理，未經許可不能動用或扣減有關款項，倘承判人終止管理服務，承判人須將共同儲備基金交還予商業及社會設施(子部分B)之指定實體或繼任之管理公司接管，絕不能以任何理由扣減存款滾存（如扣減用戶拖欠之管理費或公共維修費）。9.9其他9.9.1妥善保存商業及社會設施(子部分B)之公共區域的鎖匙及各類文件，尤其是圖則、設備清單、帳目、各類樓宇管理工作記錄簿及樓宇管理規章等資料。9.9.2房屋局要求提交為執行本《承投規則》所需之解釋及各類統計或資料，必須按房屋局之指示按時提交。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------469.9.3應房屋局之要求提供所需協助。9.9.4妥善保管商業及社會設施(子部分B)之空置商業單位或社會設施鎖匙。9.9.5承判人除負責支付上述各項保安、清潔、維修保養、公共區域水/電（包括中央燃氣系統用電）、消防用水、電話及通訊所產生之開支外，亦須承擔因人為破壞或可歸責於承判人之公共設備維修開支。9.9.6承判人在未得房屋局同意的情況下，不得將樓宇非專用部分、各類設備房及房間等用作其本身以外的用途，尤其不得用作儲物室、員工休息室或住宿等用途。10承判人的義務10.1除了在合同及補充適用的法例上訂定的義務外，承判人需履行以下義務：a)本著最努力、竭力、絕對服從職業道德，公正、獨立、能力及認真的原則，以達到合同之目的，提供應有的服務及執行工作；b)負責的員工及在工作崗位上的任何員工必須遵守有關樓宇的各項規定及規則；c)服從房屋局施行的監察行為；d)對於與本《承投規則》有關的，以及在合同期間所取得的資料，承判人須履行保密義務，於合同終止後，保密義務繼續有效；承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------47e)承判人未得房屋局同意，不得將房屋局提供的資料轉交他人使用。f)倘管理合同生效期內推行與管理服務有關的新法律法規，則本《承投規則》將按照新法自動作出相應調整，承判人不得以本《承投規則》之設置條款作為不提供相關服務的依據，亦不得因此而收取額外的管理費用。10.2在執行合同時，承判人必須完全遵守現行法例和政府相關主管實體之指令，並應直接採取主動及對要求的任何程序負責。11承判人的責任11.1承判人必須於提供服務之日起開始檢查驗收本《承投規則》第9.3款之樓宇設施及設備，包括核實附件二《新城A區經濟房屋東業大廈(A12地段)商業及社會設施(子部分B)主要設備表》的內容，檢查驗收升降設備、防火安全系統、強弱電系統、供排水系統，以及樓宇非專用部分的其他設施等，費用由承判人承擔，而房屋局不會承擔因此而引起的任何費用。有關檢查驗收之工作亦應於合同生效日期後7日內完成，確保於服務期內為上述樓宇提供樓宇管理服務。11.2承判人需要對自己的遺漏及錯誤負責，不管是本身或員工之行為或遺漏。11.3不遵守合同的全部或部分義務，或是可歸責承判人之事實而引致之損害，承判人需承擔責任及作出損害賠償。11.4在承判人提供服務的範圍內，因可歸責於承判人人員之事實而導致建築物、系統設備或第三者之任何受損，一切責任，賠承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------48償，修復工作等，一概由承判人承擔。同時，房屋局有權追究其相應的責任。12承判人之不履行12.1承判人一旦未履行與房屋局簽署的合同義務時，房屋局有權：12.1.1在承判人提交的確定擔保中扣除有關未履行合同義務的部分的相應款項，直至承判人全部履行合同義務為止。12.1.2倘對未履行合同義務的部分，就其特性亦無法履行時，則相應款項在確定擔保內扣除；12.1.3承判人不遵守合同的義務或其人員故意或疏忽而引致建築物或第三者受損時，則損失的款項將在確定擔保中扣除。12.1.4在承判人未履行合同義務的情況中，對於未履行的部分，因房屋局須向第三人取得服務而產生的有關費用一概由承判人負責及作為承判人的欠款，並扣除承判人提交之確定擔保，直至完全清償為止。12.1.5承判人不遵守第7.1.5項之規定而導致解除合同，房屋局將扣除承判人提交之確定擔保，用作支付予承判人為執行合同而聘用之僱員，以償還最低工資金額。13罰則13.1承判人一旦不遵守《承投規則》之規定，將處罰如下：13.1.1若承判人不遵守第7.1.2項、第7.1.4項及第7.1.5項之任一規定，不論是否有過錯，承判人須繳納補償性違約金，金額定為合同總金額的30%（百分之三十）。承投規則-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------49PRESTAÇÃODESERVIÇOSDEADMINISTRAÇÃOPARAAHABITAÇÃOECONÓMICADAZONAADOSNOVOSATERROS–INSTALAÇÕESCOMERCIAISESOCIAIS(SUBCONDOMÍNIOB)DOEDIFÍCIOTONGIP(LOTEA12)CADERNODEENGARGOSÍNDICEPágina1Disposiçõesecláusulaspelasquaisseregeaprestaçãodeserviços2Pagamento3Rescisãounilateraldocontrato4Resoluçãoconvencionaldocontratooucaducidadedocontrato5Litígiosemergentesdocontrato6Responsabilidadeapósacessaçãodocontrato7Pessoaleequipamentos8Horáriodetrabalho9Atribuiçõesdoadjudicatário10Obrigaçõesdoadjudicatário11Responsabilidadesdoadjudicatário12Incumprimentopeloadjudicatário13Penalidades14Horáriodeprestaçãodeserviçoseexigênciasdospostosdaadministraçãodosedifícios.6715CláusulascontratuaisAnexoITabeladeProcedimentosdeEnsaiodoGeradorAnexoIITabeladosEquipamentosPrincipaisdasInstalaçõescomerciaisesociais(SubcondomínioB)daHabitaçãoEconómica–EdifícioTongIpdaZonaAdosNovosAterros(LoteA12)AnexoIIITabeladeregistodainspecçãodosistemadeáguacanalizadaDadosAnexoIVPRESTAÇÃODESERVIÇOSDECadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------11Disposiçõesecláusulaspelasquaisseregeaprestaçãodeserviços1.1ConcursoparaaprestaçãodeserviçosdeadministraçãoparaaHabitaçãoEconómicadaZonaAdosNovosAterros–Instalaçõescomerciaisesociais(SubcondomínioB)doEdifícioTongIp(LoteA12),incluindoserviçosdevigilância,limpeza,manutençãoereparaçãodaspartescomunsedosequipamentoscolectivosdoedifício,sendooperíododeprestaçãodeserviçosde36meses,previstoapartirdodia1deJunhode2026atéaodia31deMaiode2029.(adataconcretaparaoiníciodaprestaçãodeserviçosserácomunicadapeloInstitutodeHabitação(IH)).1.2Naprestaçãodosserviçosdeveserobservado:1.2.1Ascláusulasdocontratoeoestabelecidoemtodososdocumentosquedelefazemparteintegrante;1.2.2ODecreto-Lein.º122/84/M,de15deDezembro,alteradoerepublicadopelaLein.º5/2021;1.2.3ODecreto-Lein.º63/85/M,de6deJulho;1.2.4ODecreto-Lein.º41/95/M,de21deAgosto;1.2.5ALein.º12/2017(Leidaactividadecomercialdeadministraçãodecondomínios);1.2.6ALein.º14/2017(Regimejurídicodaadministraçãodaspartescomunsdocondomínio);1.2.7ALein.º5/2020(Saláriomínimoparaostrabalhadores),alteradapelaLein.º14/2025;1.2.8DemaislegislaçãoemvigornaRegiãoAdministrativaEspecialdeMacau(RAEM).CadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------21.3Paraefeitosdoestabelecidoem1.2.1dosubpontoanterior.consideram-secomofazendoparteintegrantedocontrato,oCadernodeEncargoseapropostadoadjudicatario1.4Emcasodesituacoesdedividaedivergencianainterpretacaodocontratooudeoutrosdocumentos，aordemdeprioridadesdeprevalenciaparaaplicacaoeaseguinte1.4.1Contrato;1.4.2CadernodeEncargos;1.4.3Propostadoadjudicatario2Pagamento2.1Asdespesasdecondominiosaocalculadasdeacordocomasdespesaspropostaspeloadjudicatarioparaasfraccoesrelativasasinstalacoescomerciaisesociaiseacrescidasdascontribuicoesparaofundocomumdereserva,sendomensalmentepagasconformeaprestacaodosservicosCasoonumerodediasdeservicoprestadopeloadjudicatarionasaludidasinstalacoes（subcondominioBsejainferioraummesopagamentoecalculadodeacordocomonumerodediasdeservicoprestadonessemes2.2Duranteavigenciadocontrato，ovalordasdespesasnaopodemseractualizados2.3Emrelacaoasdespesasdecondominiorelativasasinstalacoessociais,opagamentoeefectuadopelosservicosouentidadesutilizadoras2.4OadjudicatariodeveentregarafacturadasdespesasdecondominioapagarpeloIH,antesdodia10decadamesCadernodeEncargos--2.5RelativamenteàsdespesasdecondomíniodasfracçõescomerciaisutilizadaspeloIH,esteprocedeaopagamentoapósaconfirmaçãodaprestaçãodosserviços,nostermosdocontratoeaentregadarespectivafacturapeloadjudicatário.3Rescisãounilateraldocontrato3.1Rescisãounilateraldocontratopelaentidadeadjudicante3.1.1Aentidadeadjudicantepoderescindirunilateralmenteocontrato,mediantepropostafundamentadadoIH,nasseguintessituações:3.1.1.1Quandooadjudicatárionãocumpraoestabelecidonascláusulasdocontratoenosdocumentosquedelefazemparteintegrante;3.1.1.2Quandooadjudicatárionãocumpraasinstruçõesdadas,porescrito,peloIH,sobrematériaquedecorradaexecuçãodocontratoenãotenhasidoabsolutamenteimpedidodeofazerporcausadeforçamaior;3.1.1.3Quandooadjudicatárionãocumpraasdisposiçõesprevistasnossubpontos7.1.2,7.1.4ou7.1.5doCadernodeEncargos;3.1.1.4Interessepúblico.3.1.2Nousododireitoderescisãounilateraldocontrato,aentidadeadjudicantedevenotificar,porescrito,osegundooutorgantedasuaintenção,dando-lheumprazonãoinferiora10diasparacontestarasrazõesapresentadas.Arescisãodocontratoéumdireitoqueaentidadeadjudicanteexercedefinitivamente.Seosegundooutorgantenãoapresentaracontestaçãonoprazoindicadoouestanãoforadmitida,paraalémdeperderacauçãodefinitivaprestada,ocontratoserárescindido.CadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------43.2Oadjudicatáriotemodireitoderescindirunilateralmenteocontrato,nasseguintessituações:3.2.1Quando,porfactoimputávelaoIH,oadjudicatáriofiquedefinitivamenteimpossibilitadodecumprirtodasassuasobrigações;3.2.2QuandooIH,pormotivosquelheforemimputáveis,nãoefectueopagamentodequalquerprestaçãodevidanoâmbitodocontratoaté90diasapósaentregadafactura,salvoporincumprimentodetodasasobrigaçõesdoadjudicatário.3.3Searescisãodocontratoseverificarnostermosdosubponto3.2,oadjudicatáriodevenotificar,porescrito,aentidadeadjudicante,comaantecedênciade180diaeentregar,simultaneamente,arespectivacópiaaoIH,devendoaindaafixar,comantecedência,avisoscomadatadacessaçãodeserviçosdeadministração,nosátriosdasentradasdocondomínio.3.4Quando,duranteoperíododevigênciadocontrato,oIHtenhadeadjudicaraterceirosaprestaçãodeserviçosreferidosnocontrato,devidoàrescisãodocontratoouaatrasosnaprestaçãodeserviços,porqualquermotivoquesejaimputávelaoadjudicatário,asdespesasadicionaisdaíemergentessãodaresponsabilidadedoadjudicatário.4Resoluçãoconvencionaldocontratooucaducidadedocontrato4.1Resoluçãoconvencionaldocontrato4.1.1Aspartespodem,pormútuoacordoeemqualquermomento,resolverocontrato,devendoapartequetomeainiciativa,avisar,porescrito,previamenteaoutra,comaantecedênciamínimade180dias.4.2CaducidadedocontratoCadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------54.2.1Quandoocorraacaducidade,asuspensãoouocancelamentodalicençadaactividadecomercialdeadministraçãodecondomíniosdoadjudicatário,ocontratocaducaimediatamente.4.2.2Emcasodaautorizaçãopelaentidadecompetentesobreoadiamentodaexecuçãodasdecisõesoudocancelamentodalicença,oadjudicatáriodevecontinuaraprestarosserviçosatéàsuasubstituiçãoefectivapelasociedadecomercialsucessora,semexcederoperíodoautorizadoparaadiamentodaexecuçãodasdecisões.4.2.3Apósacaducidadedocontrato,alémdaperdadacauçãodefinitiva,sãodaresponsabilidadedoadjudicatárioasdespesasadicionaisresultantesdosserviçosreferidosnocontratoqueoIHtenhadeadquiriraterceiros.5LitígiosemergentesdocontratoTodososlitígiosemergentesdocontratoserãodirimidospelotribunalcompetentedaRAEM.6Responsabilidadeapósacessaçãodocontrato6.1Emcasoderescisãounilateraldocontratopelaentidadeadjudicante,oadjudicatáriodevecontinuaraprestarosserviçosdeadministraçãoduranteoperíodomínimode180dias,acontardadataemquelheforcomunicada,porescrito,arescisãodocontrato.Se,noperíodode180dias,existirasociedadecomercialdeadministraçãosucessora,oadjudicatáriodevecontinuaraprestarosserviçosdeadministraçãoatéàsuasubstituiçãoefectiva.6.2Oadjudicatáriodevecumprirodispostonaalínea8)don.º1doartigo19.ºdaLein.º12/2017(Leidaactividadecomercialdeadministraçãodecondomínios).Noprazode30diasacontardadatadecessaçãodoCadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------6contratooudecessaçãodaprestaçãodeserviçosdeadministração,oadjudicatárioobriga-seaentregarosserviçosdeadministraçãoeadocumentaçãorelativaaocondomínioqueestejaconfiadaàsuaguarda,aschavesdasinstalações/dosequipamentoseaschavesdasfracçõesdesocupadas,aosrepresentantesindicadospeloIH,earticular-secomasociedadecomercialdeadministraçãoquelhesucedernostrabalhosdeinspecçãoerecepçãodasinstalaçõesdoedifício,afimdeasseguraratransferênciabem-sucedidadosserviçosdeadministração.6.3Apósacessaçãodocontrato,oadjudicatáriodeveaindaprestaràsociedadecomercialdeadministraçãoquelhesucederasinformaçõeseapoionecessárioparaaentregadosistemadecontrolodeacessoexistente(incluindoohardware,osoftware,aprogramação,oprogramadeinstalaçãodosistema,ocódigoderegisto,ocódigodeacessodosutilizadoreseadministradoresdetodososníveis,hardwarelockeoscartõesdeacesso,etc.),paraqueareferidasociedadecomercialcontinueaextrairasinformaçõesválidasdosistemadecontrolodeacessodoedifícioeaindacrieosnovoscartõesdeacessoparaosserviçosouentidadesutilizadoras,casocontrário,oadjudicatárioseráresponsávelpelasdespesasresultantesdetrabalhosquenecessitemdeserefectuados.6.4Oadjudicatárioeasociedadecomercialdeadministraçãoquelhesucederassinamumautodenotíciadetransferênciaeoadjudicatárioficaobrigadoaconcluirtodosostrabalhosdereparaçãooudemelhoramento,noprazode30dias,sobpenadeserresponsávelpelasdespesasresultantesdostrabalhosquenecessitemdeserefecuados,salvomotivosdevidamentejustificados,aceitespeloIH.6.5Mesmoapósatransferência,bem-sucedida,dosserviçosdeadministraçãodoedifícioentreoadjudicatárioeasociedadecomercialdeadministraçãoquelhesuceder,oadjudicatáriodeveaindaprestartodooapoionecessárioaosrepresentantesdesignadospeloIH,paraqueestespossamexercereficazmenteassuasfunçõesdefiscalização.CadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------76.6Consideram-sebenscomunsdasinstalaçõescomerciaisesociais(subcondomínioB)osequipamentos,objectosouinformaçõesdosistema(taiscomocaixotesdelixonospisos,mesas,cadeiras,placasindicativas,fechadurasechaves,etc.)adquiridos,substituídosouaperfeiçoadospeloadjudicatárioparaaadministraçãodasinstalaçõescomerciaisesociais(subcondomínioB),peloquenãopode,atodootempo,procederàsuaremoçãonemaoseulevantamento,nemexigiropagamentodasrespectivasdespesas.7Pessoaleequipamentos7.1Pessoal7.1.1Osrequisitosbásicosdepessoalsãoosseguintes:PorteiroCantonêsCompreenderBomFalarBomChinêsEscreverBom7.1.2OadjudicatáriodevedarprioridadeàcontrataçãodetrabalhadoresresidentesdaRAEMeapercentagemdetrabalhadoresresidentesnospostosdetrabalhoreferidosnossubpontos14.1e14.2dopresenteCadernodeEncargosdevecorresponderàprevistanatabelaseguinte(nãocontabilizandoparaopessoaldesubstituição),semprejuízodoadjudicatário,naproposta,secomprometeraterumapercentagemdetrabalhadoresresidentesmaiselevada:DesignaçãodospostosPercentagemdetrabalhadoresresidentesPostosdeadministraçãoIgualousuperiora30%PostosdelimpezaIgualousuperiora30%CadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------87.1.3Paraverificarseapercentagemdetrabalhadoresresidentessatisfazosrequisitos,oadjudicatáriodeveentregaraoIH,nos15diasanterioresàdatadaprestaçãodeserviços,umalistacomostiposeosnúmerosdosbilhetesdeidentidadedostrabalhadores,emserviçoefectivo,emcadapostodetrabalho.Casooadjudicatáriosubstituaopessoalefectivodospostosdetrabalhoacimareferidosduranteaprestaçãodeserviços,deveentregaraoIH,com5diasdeantecedência,otipoeonúmerododocumentodeidentificaçãodopessoalasubstituir.Poroutrolado,oadjudicatáriodevereceber,semcondições,osporteirostransferidospelosserviçoscompetentesdoGovernodaRAEM.Aomesmotempo,orecrutamentodeveserdecididosobasupervisãodosserviçoscompetentesdoGovernodaRAEM,deacordocomasnecessidadesreaisdosserviçoseodesempenhorealdopessoal.7.1.4Oadjudicatáriodeverecrutar,paraaprestaçãodosserviços,indivíduosqueestejamautorizadosatrabalharnaRAEMouassociedadescomerciaissubconcessionárias,assumindoassimtodaaresponsabilidade,deacordocomaleivigente.7.1.5OadjudicatáriodevecumprirasdisposiçõesrelativasaosaláriomínimofixadonaLein.º5/2020(Saláriomínimoparaostrabalhadores),alteradapelaLein.º14/2025,bemcomocumprireventuaisalteraçõesàlei.7.1.6DeacordocomaLein.º15/2021(Regimejurídicodasegurançacontraincêndiosemedifícioserecintos),osporteiroscontratadospeloadjudicatáriodevemacumularasfunçõesdeencarregadosdesegurançacontraincêndiosdospostosdesegurançadosedifícios,devendopossuirformaçãoadequada,certificadapeloCorpodeBombeiros(CB),deformaacumpriremosdeveresdeencarregadosdesegurançacontraincêndiosprevistosnoartigo16.ºdamesmaLei.Paraoefeito,noscontratosdetrabalhocelebradosentreoCadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------9adjudicatárioeosporteirosdevemconstarqueestessãoobrigadosaacumularasfunçõesdeencarregadosdesegurançacontraincêndiosdospostosdesegurançaeacumprirosrespectivosdeveresfuncionais.7.1.7Oadjudicatárioeoseupessoaldevem:7.1.7.1Usaruniforme,comorespectivodistintivo,ecartãodeidentificaçãodetrabalhador,duranteoexercíciodasfunções,devendoestesserfornecidospeloadjudicatário.Emcasodepessoaldesociedadecomercialdereparaçãoemanutenção,contratadadirectamentepeloadjudicatário,omesmodeve,duranteoexercíciodasfunções,usarocartãodeidentificaçãodetrabalhadordasuasociedade;7.1.7.2Possuirconhecimentosprofissionaisehabilitaçõestécnicas,conhecerbemofuncionamentodetodososequipamentoscomunsdasinstalaçõescomerciaisesociais(subcondomínioB),devendoreunirboascondiçõesfísicaseterumaatitudedeontológica,serbem-educadoehonestoecumpridor.Oadjudicatáriocompromete-seaproceder,deimediato,àsubstituiçãodoselementosdoseupessoal,setallheforsolicitadopeloIH;7.1.7.3Supervisionarosdiversosserviçosparaasinstalaçõescomerciaisesociais(subcondomínioB)adjudicadosàssociedadescomerciaissubconcessionárias(porexemplo,sociedadescomerciaissubconcessionáriasdelimpezaedemanutençãodasdiversasinstalações),devendooadjudicatárioreportaroseudesempenhonotrabalho,conformesolicitaçãodoIH;CadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------107.1.7.4Cobrarasdespesasdecondominiodasfraccoesparainstalacoescomerciaisesociais（subcondominioB）ououtrasdespesaseventuais;7.1.7.5Nomomentodamudancadeturodeporteiros,oporteiro，antesdesairdoseupostodetrabalho,deveinformaroporteirodoturnoseguintedasocorrenciasedasituacaonomomentodemudanca.Osporteirosdevemapresentar-secomantecedencianoseupostodetrabalhoantesdahoradeiniciodoseuturno；7.1.7.6Duranteoservicoouodesempenhodasfuncoes,eproibidoausentar-sedopostodetrabalhosemautorizacaoouproceder，dentrodoedificio，aquaisqueractosqueprejudiquemotrabalhodeadministracao，nomeadamentefumar，ingerirbebidasalcoolicas,dormir,jogar，vertelevisaoecozinhar；7.1.7.7Emcasodeocorrenciadegrandeincidente，porexemploincendio，danificacaoporacidente，destruicaooufurtodasinstalacoescomuns，devese，primeiro，chamarapoliciaedepoisprovidenciararealizacaodasnecessariasreparacoesprestandoasinformacoespreliminaresomaisrapidamentepossiveleapresentandoorespectivorelatorioaoIHnoprazode3dias.Oadjudicatariodeveapresentarrelatoriosrelativosaosassuntosdeadministracaoououtrosdocumentosnecessarios,semprequeoIHossolicitar7.2Equipamentos7.2.1Osartigos，materiaisaparelhoseequipamentosauxiliaresparaostrabalhosdopessoal（nomeadamenteosistemaderegistoelectronicoderonda,equipamentosdecomunicacao,computadoreseimpressoras）saofornecidospeloadjudicatario.orespectivosistemaconsidera-sebemcomumdasinstalacoescomerciaisesociais（subcondominioB)，peloqueoadjudicatarionaoopodeCadernodeEncargos---------11retirarsempréviaautorização.Emcasodedanificação,cabeaoadjudicatáriosuportarasdespesasdereparaçãoesubstituição.7.2.2Osaparelhos,peçaseequipamentosauxiliaresnecessáriosàexecuçãodostrabalhosdemanutençãoereparaçãosãofornecidospeloadjudicatário.OIHnãolhedisponibilizaespaçoparaacolocaçãodessesobjectos.Alémdisso,naexecuçãodostrabalhosdemanutençãoereparação,oadjudicatáriodevemanteroambientelimpo,afixaravisoeremoverolixoresultantedessestrabalhos.7.2.3Oadjudicatáriodevefornecertodososmateriaisnecessáriosparaostrabalhosdeprevençãoeprotecçãocontracalamidadesnaturais,comotufõesouchuvasintensas.8Horáriodetrabalho8.1OadjudicatáriodeveprestarosserviçoseexercerassuasfunçõesdeacordocomoprazoeohorárioprevistosnocontratoeCadernodeEncargos.8.2Oadjudicatárioobriga-seaapresentaraoIH,noprazode15diasantesdoiníciodaprestaçãodeserviços,aslistasdopessoalreferidonoponto14,dasquaistemdeconstar,claramente,ohoráriodetrabalhocontínuoouinterpoladodosseuspostos,norespectivolocaldepermanência,devendocumprirrigorosamenteoshoráriosdetrabalhoapresentados.Sequalquerhoráriodotrabalhonecessitardeseralterado,deveráapresentar,porescrito,odevidorequerimentojuntodoIH,omaisbrevepossível.Oadjudicatáriodeveproceder,deimediato,aoajustamentodohorário,casooIHosolicite.8.3Arealizaçãodetrabalhoseaprestaçãodeserviçosforadashorasdeexpediente,ànoite,emdiasferiadosefins-de-semana,nãoconfereaoadjudicatárioodireitoaqualquercompensação,peloIH,porencargosextraordinários.CadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------129AtribuiçõesdoadjudicatárioSalvoemcasodeconflitoouprejuízodedireitoseresponsabilidadeslegais,oadjudicatáriodispõedetodosospoderesparapraticarosactosquevenhamasernecessáriosàmanutençãoeadministraçãodasinstalaçõescomerciaisesociais(subcondomínioB)eresolver,comrazoabilidadeedeformalegal,todososproblemasquesurjamnessedomínio.São,nageneralidade,atribuiçõesdoadjudicatário:9.1Oadjudicatárioobriga-seamanter,constantemente,alimpezaesalubridadedoslocaisouespaçospúblicoseosequipamentoscomunsdasinstalaçõescomerciaisesociais(subcondomínioB),nomeadamente:9.1.1Proceder,pelomenosumavezporsemana,àlimpezadosjardinsdospódios,dosequipamentosdeginástica,derecreaçãoedediversãoparacrianças;9.1.2Esfregar,pelomenos2vezespormês,ochãodasescadasdeevacuaçãoelimparasparedes,tecto,janelas,gradesdejanelaecorrimõesdecadapiso,bemcomolimparobolor;9.1.3Inspeccionaredesimpedir,mensalmente,ascaixasdevisita(fechadaseabertas)econdutas,paraassegurarofuncionamentonormaldascondutaseevitaraobstrução,transudação,corrosãoporferrugemeretrocesso;9.1.4Proceder,periodicamente,aostrabalhosdedesinfestação,desratizaçãoedesmosquitização;9.1.5Regareapararregularmenteasplantasdosjardinsdospódiosedaszonasverdes,assimcomoremoveraservas,amaciarosolo,desinfestarosinsectorefertilizar;CadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------139.1.6Substituirasplantasmurchasdentrodeumasemana,setalacontecer;9.1.7Manterasinstalações/osequipamentosdaszonasverdesemboascondiçõeseprocederàreparaçãoousubstituiçãodentrodeumasemana,casosejamdanificados;9.1.8Quandochegaaofimdoprazodeprestaçãodeserviços,oadjudicatáriodeveprocederàlimpezaintegraldetodososlocaisouespaçoscomunseinstalaçõeseequipamentoscomuns;9.1.9Disponibilizarumnúmeroadequadodecaixotesdelixocomtampanosdepósitosdelixo,jardinsdospódiosenosespaçosqueeventualmenteseconsideremnecessitados,devendoremoverolixodiariamenteesubstituirimediatamenteoscaixotes,emcasodedanificados;9.1.10Recolherolixoelimparosdepósitosdelixodecadapisodiariamenteesegundoohoráriopreviamenteestabelecido,paramanterasalubridadedosdepósitosdelixo,eprocederàremoçãooulimpezaimediata,caso,durantearecolha,deixelixooumanchasnosespaçoscomunsounoselevadores;9.1.11Limparasparedes,tecto,janelas,gradesdejanelaeexaustoresdosdepósitosdelixo,pelomenos1vezpormês.9.1.12Quandoocorra,emMacauouregiõesvizinhas,doençatransmissível,oadjudicatáriodeve,deacordocomasinstruçõesdosrespectivosserviçosdesaúde,procederaostrabalhosdelimpeza,dedesinfestaçãoparaeliminaçãodeinsectos,demosquitosededesinfecçãonasáreasounosequipamentoscomunsdoedifício;9.1.13Devedispor,nospostosdeporteirosdasinstalaçõescomerciaisesociais(subcondomínioB),doslivrosderegistodetrabalhodostrabalhadoresdelimpeza,paraqueestespossamregistarCadernodeEncargos---------------------------------------------------------------------------------------------------------14detalhadamentenoslivros,duranteodecursodoseuturnoostrabalhosreferidosnossubpontos9.1.1a9.1.12.Devemserasemendasfeitascomcanetaesferográficaeassinaturaaposta,eéproibid
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