保障性住房物业管理招标公告（营山县房地产管理局2023）
营山县房地产管理局保障性住房物业管理采购项目竞争性磋商公告
项目概况
营山县保障性住房物业管理采购项目的潜在供应商应在四川省政府采购一体化平台项目电子化交易系统（以下简称“项目电子化交易系统”）获取采购文件，并于 2022年08月23日 14时30分 （北京时间）前提交响应文件。
一、项目基本情况
项目编号：N5113222022000076
项目名称：营山县保障性住房物业管理采购项目
采购方式：竞争性磋商
预算金额：2,720,781.00元
采购需求：详见采购需求附件
合同履行期限：
采购包1：自合同签订之日起1095日
本项目是否接受联合体参与：
采购包1：不接受联合体投标
二、申请人的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定;
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：
采购包1：
本项目专门面向中小企业采购（供应商应为中小微企业、监狱企业、残疾人福利性单位）。
3.本项目的特定资格要求：
采购包1：无
三、获取采购文件
时间：2022年08月08日至2022年08月12日，每天上午00:00:00至12:00:00，下午12:00:00至23:59:59（北京时间）
途径：项目电子化交易系统-投标（响应）管理-未获取采购文件中选择本项目获取采购文件
方式：在线获取
售价：0元
四、响应文件提交
截止时间：2022年08月23日 14时30分00秒（北京时间）
地点：营山县绥安大道66号行政服务中心三楼公共资源交易中心开标室。
五、开启
时间：2022年08月23日 14时30分00秒（北京时间）
地点：营山县绥安大道66号行政服务中心三楼公共资源交易中心评标室。
六、公告期限
自本公告发布之日起3个工作日。
七、其他补充事宜
本项目采购过程中需要使用四川省政府采购一体化平台，登录方式及地址：通过四川政府采购网（www.ccgp-sichuan.gov.cn）首页供应商用户登录，供应商应当按照以下要求进行系统操作。
（一）供应商应当自行在四川政府采购网-办事指南查看相应的系统操作指南，并严格按照操作指南要求进行系统操作。在登录、使用采购一体化平台前，应当按照要求完成供应商注册和信息完善，加入采购一体化平台供应商库。
（二）供应商应当使用纳入全国公共资源交易平台（四川省）数字证书互认范围的数字证书及签章（以下简称“互认的证书及签章”）进行系统操作。供应商使用互认的证书及签章登录采购一体化平台进行的一切操作和资料传递，以及加盖电子签章确认采购过程中制作、交换的电子数据，均属于供应商真实意思表示，由供应商对其系统操作行为和电子签章确认的事项承担法律责任。
已办理互认的证书及签章的供应商，校验互认的证书及签章有效性后，即可按照系统操作要求进行身份信息绑定、权限设置和系统操作；未办理互认的证书及签章的供应商，按要求办理互认的证书及签章并校验有效性后，按照系统操作要求进行身份信息绑定、权限设置和系统操作。互认的证书及签章的办理与校验，可查看四川政府采购网-办事指南。
供应商应当加强互认的证书及签章日常校验和妥善保管，确保在参加采购活动期间互认的证书及签章能够正常使用；供应商应当严格互认的证书及签章的内部授权管理，防止非授权操作。
（三）供应商应当自行准备电子化采购所需的计算机终端、软硬件及网络环境，承担因准备不足产生的不利后果。
（四）采购一体化平台技术支持：
在线客服：通过四川政府采购网-在线客服进行咨询
400服务电话：4001600900
CA及签章服务：通过四川政府采购网-办事指南进行查询
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八、凡对本次采购提出询问，请按以下方式联系。
1.采购人信息
名称：营山县房地产管理局
地址：营山县天长街26号
联系方式：17721949127
2.采购代理机构信息
名称：营山县政府采购中心
地址：四川省南充市营山县新北路134号
联系方式：15984822999
3.项目联系方式
项目联系人：周文勇
电话：15984822999
营山县政府采购中心
2022年08月05日
相关附件：
营山县保障性住房物业管理采购项目需求论证报告.doc
营山县保障性住房物业管理采购项目需求论证报告.doc
证论求需营山县保障性住房物业管理采购项目一、项目名称：营山县保障性住房物业管理采购项目。为保证采购需求科学合理、符合实际，严禁豪华、重复、无用采购发生，按照《财政部关于进一步加强政府采购需求和履约验收管理的指导意见》（财库〔2016〕205号）、《中华人民共和国政府采购法实施条例》第十七条、《四川省人民政府关于印发进一步规范政府采购监管和执行若干规定的通知》（川府发〔2018〕14号）第一条第二款、《关于促进政府采购公平竞争优化营商环境的通知》（财库〔2019〕38号）第三条，《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）之规定，我单位（自行组织R/委托代理机构£）组织相关专业专家对本次采购项目进行需求论证。二〇二二年月采购人：营山县房地产管理局告报（一）国家、行业有强制标准的采购项目□四、项目不需进行需求论证的特殊事项（二）项目预算金额：¥906,927.00（人民币玖拾万陆仟玖佰贰拾柒元整）/年；本次采购的服务期限为三年，合同一年一签。（一）本项目行政级别属：□市级R县（区）级三、采购项目行政级别及预算情况二、项目类别：□货物□工程R服务五、论证方式备注：不需进行项目论证的特殊事项采购人应当提供相关证明材料。（五）政府采购进口产品□（四）同一年度内，已经论证过的相同采购项目□（三）按照规定进行商城（场）直购、网上竞价、批量集中采购、定点采购的采购项目□（二）不能详细列明采购标的技术、服务要求，需由投标人提供最终设计方案或解决方案的采购项目□七、论证专家组名单六、论证地点：营山县房地产管理局（三）□组织5人以上单数组成专家组进行需求论证（市级500万元以上、县级300万元以上的采购项目），并在四川政府采购网向社会公示3个工作日以上，征求潜在供应商和社会公众的意见。（二）☑组织3人以上单数组成专家组进行需求论证（市级100万元以上、小于500万元，县级50万元以上、小于300万元的采购项目）；（一）£组织相关专业人员进行需求论证（市级小于100万元、县级小于50万元的采购项目）；姓名专业及职称工作单位（五）项目政府采购项目的实质性要求，政府采购项目履约时间和方式、验收方法和标准及其他合同实质性条款；（四）项目拟确定的供应商参加采购活动的资格条件。（三）项目拟采用的采购方式、评审方法和评审标准。（二）项目采购数量、采购标的功能标准、性能标准、材质标准、安全标准、服务标准以及是否有法律法规规定的强制性标准。（一）项目是否属于政府采购政策扶持范围。八、采购需求论证事项专家组论证意见：根据《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）的规定，本项目专门面向中小企业采购。3.本项目是否属采购进口产品项目：□是☑否2.本项目是否落实扶持节能环保产品政策：□是R否1.本项目是否落实扶持中小企业政策：☑是□否（一）项目是否属于政府采购政策扶持范围九、专家组论证意见1.拟采用的采购方式：竞争性磋商；专家组论证意见：（三）项目拟采用的采购方式、评审方法和评审标准备注：采购项目技术、服务及其他商务要求详见附件1。专家组论证意见：本次采购数量能满足项目需要，没有歧视性和倾向性条款。项目采购数量、采购标的功能标准、性能标准、材质标准、安全标准、服务标准以及是否有法律法规规定的强制性标准。（2）未处于被行政部门禁止参与政府采购活动的期限内；（1）供应商单位及其现任法定代表人/主要负责人不得具有行贿犯罪记录。2.采购项目要求的特殊资格性条件：1.符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件（四）拟确定的投标人参加采购活动的资格条件2.拟采用评审方法：综合评分法。专家组论证意见：□有（请补充注明）☑无（六）其他需要论证的事项及不同意见的说明：论证意见：该政府采购项目的实质性要求符合相关法律法规规定和本单位实际需求，技术参数要求不存在倾向性和唯一性；项目履约时间和方式、验收方法和标准在商务要求中有明确的表述，符合相关法律法规文件规定。（五）政府采购项目的实质性要求，政府采购项目履约时间和方式、验收方法和标准及其他合同实质性条款；专家组论证意见：符合相关法律法规，没有倾向性和差别对待。（3）未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单；营山县保障性住房物业管理采购项目技术参数及服务、商务要求附件1年月日十一、采购人意见：年月日专家组成员签字（三）物业管理区域内的绿化养护和管理；（二）物业管理区域内公共秩序的管理和环境卫生的维护；（一）管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护，对违规装修、搭建，改变房屋用途进行制止，并上报相关部门；二、服务内容及范围★一、服务区域及面积★序服务区域规划建筑面积（㎡）备注1北城花苑45876.292南城花苑12655.20 3北观街廉租房4124.60 4磨子巷河边廉租房3239.52 5磨子巷解危解困房5862.12 6西城花苑26394.59 合计98152.32 1.本项目范围突然断水、断电的应急措施；（八）物业维修和管理的应急措施：（七）物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；（六）物业档案资料的建立与管理；（五）供水、供电、供气、通信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；（四）物业管理区域内车辆行驶、停放及充电管理；7.其他应急措施；6.突发公共卫生事件应急措施；5.信访维稳、治安应急措施；4.消防应急措施；3.雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；2.业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；（四）由于本项目小区属保障性住房小区，属于小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的（单项费用超2000元，双方协商认定），及时编制维修计划和建筑物及其附属设施专项维修资金使用计划，向业主单位提出报告与建议，根据业主单位的决定，组织维修。（三）成交供应商应保证消防设施设备完好（包括灭火器的更换和维修），可随时启用，保持消防畅通。（须提供承诺函加盖公章，承诺函格式自拟）（二）消防由成交供应商聘用维保单位进行维保（费用由成交物业公司支付），日常维修维护按照《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类（四川省（区域性）地方标准DB510100/T054—2010）》执行。（须提供承诺函加盖公章，承诺函格式自拟）（一）本次采购的服务及设施设备要求按照《南充市物业管理服务等级标准》中的二级标准执行，根据项目特点提供符合要求的专项服务和设施设备。三、服务要求★（九）催收房租及转租转借管理在合同中约定。（三）按照《南充市人民政府关于调整全市最低工资标准的通知》（南府发〔2022〕38号）的要求，供应商向派驻于本项目的服务人员发放的工资应不低于每月1970元（每日91元）（须提供承诺函加盖公章，承诺函格式自拟）。（二）拟配置的基层服务人员不得少于20人，初中文化以上、身体健康（其中50岁以下人员必须不低于50%；须提供承诺函加盖公章，承诺函格式自拟）；配备人员中应有消防、电力相关的专业人员。服务人员配置按《南充市物业管理服务等级标准》中的二级服务标准配置（须提供承诺函加盖公章，承诺函格式自拟）。（一）供应商拟派于本项目的项目负责人（经理）须为供应商单位人员（提供证明材料），履约过程中需更换项目负责人（经理）的，须提前三十日（不可抗力因素除外）向采购人书面报告并取得采购人书面同意后方可更换，否则采购人有权终止服务并保留追究供应商责任的权利。四、人员配置及要求★（五）实施本项目所需的人员着装、劳保用品由成交供应商负责购置。（一）中标人需对其派驻的服务人员按照国家相关规定购买各类保险，并对其派驻服务人员的工伤及人身安全负责，采购人对此不承担任何的责任和义务。（须提供承诺函加盖公章，承诺函格式自拟）六、其他要求（三）付款方式：采购人于政府采购合同签订之日起五个工作日内向成交供应商支付一年合同金额的30%作为预付款；以后按季拨付（拨付第一个季度的款项时扣除预付款），根据每季度业主单位考核分值进行拨款（合同总金额×20%×考核分值比）。（二）考核（验收）标准和方法：严格按照《财政部关于进一步加强政府采购需求和履约验收管理的指导意见》（财库〔2016〕205号）、《财政部关于印发〈政府采购需求管理办法〉的通知》（财库〔2021〕22号）和《南充市物业管理服务等级标准》二级标准、采购人制定的考核标准进行综合考核并验收。（一）服务期限：服务期限三年，合同一年一签。五、商务要求★3.针对本项目编制维护方案，至少包括：①房屋共有部分、专有部位维护方案（含违规搭建、私拉乱接制止处置方案）；②客户服务方案（含房租催收、转租转借管理方案）；③公共秩序维护方案（含停车、充电管理方案）；④装修管理服务方案；⑤环境卫生服务方案；⑥园林绿化维护方案；⑦设施设备维护方案；⑧社区文化建设方案；⑨物业服务档案管理方案。2.针对本项目编制项目管理机构及制度，至少包括：①组织机构设置、②工作职责、③内部管理制度（包含但不限于人员考勤制度、奖惩制度、人员更换制度）。1.针对本项目编制项目概况分析及现场情况描述，至少包括：①项目概况分析、②现场描述、③服务理念、④物业管理目标。（四）方案要求（三）本项目的物业服务费采用包干制的形式，供应商应根据管理服务内容进行测算定价，物业服务费应已包含物业管理期间的所有税收、物价、人员工资等上涨、应急、意外、风险、责任引起的费用。（二）中标供应商需针对本项目配备垃圾分类收集转运车辆。（须提供承诺函加盖公章，承诺函格式自拟）承租人满意率是指承租人对物业服务企业从事物业服务行为的满意度。承租人满意率＝抽查样本满意（含基本满意）户数／抽查样本总户数。一、承租人满意率（30分）：为确保本次采购项目的顺利实施，特制订《营山县保障性住房物业管理考核标准》，采购人将不定期对供应商的履约情况进行考核，标准如下：（五）考核标准5.针对本项目编制服务人员培训方案，至少包括：①培训师资配备、②培训方式、③培训计划与时间、④培训内容。4.针对本项目编制应急处理方案，至少包括：①消防应急处理方案、②防汛应急处理方案、③安全信访维稳应急处理方案、④重大节假日应急处理方案、⑤高空坠物触电等其他应急方案、⑥共用、专有部分停水、停电、停气应措施。2、方式：保障性住房租金以面积为计量单位收取费用，统计按面积所占比例计算。依据是住房保障所出具的租金发票核实承租人缴费情况。收费时限以年度为单位，收缴率按核实的准确率比例确定。1、标准：收缴率85%（含）以上得40分；每降低0.5%扣1分，分值扣完为止。保障性住房租金是指承租户向政府缴纳的房屋租金，其标准是住保所根据国家相关政策制定。二、保障性住房租金收缴率（40分）：2、方式：由房管局组织满意度考核组对承租户进行抽样调查，同时参考社区意见进行评分。1、标准：85%以上承租人认为满意（含基本满意，下同）得30分；每降低1%扣1分，分值扣完为止。四、基础工作考核分（30分）：基础工作考核分由综合服务、公共区域秩序维护、公共区域绿化日常养护服务、公用配套设备设施日常保养维修服务、公共区域清洁卫生服务组成。２、要求：物业服务企业可通过智慧门禁系统录入承租人信息并建立档案，发现有转租转借的及时向住房保障所报告，配合主管部门清理转租转借人员。1、标准：被举报或经检查，每核实发现1户直接扣取当月费用3000元，直到清理完毕为止。保障性住房转租转借是指承租人依法依规获得保障性住房后，将保障性住房进行转租、转借的行为。三、保障性住房转租转借情况3、要求：保障性住房租金按政府部门批准的收费标准严格执行，物业服务企业可通过上门宣传、发放租金催收单、微信、律师函等多种方式催收租金。保障性住房基础工作考核标准（附表）：3、要求：客观全面，发现问题及时整改。特别对群众反映强烈的问题及时解决。2、方式：基础工作考核由住房保障所组织进行不定期、经常性检查。检查要有记录、有台帐。年终考核根据台帐记录与现场检查情况综合评分。1、标准：（见附表）项目（分值）子项分值服务要求评分细则综合服务（10分） 服务处要求1 小区内设置服务处，配置简单办公设备，配有电话。小区物业管理建立相关制度和各岗位工作标准。建立24小时值班制度。符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。综合服务（10分） 项目经理要求2需在工作时间内在岗，变更时需要向住房保障所报告。抽查1次不在岗扣0.5分，扣完为止。综合服务（10分） 服务人员要求1 服务处服务人员持证上岗；工作规范、热情。符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。综合服务（10分） 公示制度1 与委托方签订规范的物业服务合同，在小区醒目处公示公示物业服务内容。不得乱收费。符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。综合服务（10分） 投诉处理3设立服务联系电话，受理业主、使用人的咨询、报修、投诉。有规范的投诉处理流程,对业主或使用人的投诉在及时答复或报有关部门。配合相关部门做好物业管理有关纠纷、投诉处理工作。符合3分,基本符合1-3分，不符合0分(查阅相关投诉记录)。综合服务（10分） 装修备案2 接受业主装修申报，发现问题及时阻止，不听劝告的及时上报符合2分,基本符合1分，不符合0分公共区域秩序维护（4分）门岗要求1 每个出入口有专人值班看守(定时开放的边门除外)；保持出入口畅通。符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(在门岗处查阅相关登记情况)。公共区域秩序维护（4分）巡逻岗要求1 每天不定时在小区内巡逻，并有巡逻记录；在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查阅巡逻记录)。公共区域秩序维护（4分）车辆管理2 规范小区内的道路停车位。禁止大型客车和货车进入小区，小区内停车有序，行车路线畅通；停车收费收支规范。符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅小区停车路线和停车费收支情况)。公共区域绿化日常养护服务（2分）草坪树木2 小区绿地无明显缺水枯黄、死株缺株现象；控制大面积病虫害发生。绿地无改变使用用途和破坏践踏、占用、杂草丛生现象，绿地无纸屑、烟头等杂物。符合2分,基本符合1分，不符合0分(查看绿化地和养护记录)。公用配套设备设施日常保养维修服务（9分） 业主报修1 要积极配合业主做好维修养护工作，对业主维修提供方便，对公共部位属物业公司责职范围内的损坏及时维修，做好服务工作。符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查业主报修记录)。公用配套设备设施日常保养维修服务（9分） 消防要求4 消防栓及时检查，灭火器按规定定时检查，发现不符合要求的及时修复。符合4分,基本符合1-3分，不符合0分(查阅消防巡查记录和保养记录。公用配套设备设施日常保养维修服务（9分） 公共照明2 每月1次以上巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等。保持属物业服务企业管理的楼道灯亮灯，发现损坏及时维修。符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅公共照明巡查记录和维修记录)。公用配套设备设施日常保养维修服务（9分） 道路、场地等2 巡视路面、侧石、围墙、窨井、下水管道、粪化池、健身设施，发现损坏，及时修理。对铁制品每两年进行养护油漆。下水管道、粪化池及时清理，保持通畅。符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查阅巡查、维修记录)。公共区域清洁卫生服务（5分）公共保洁2 公共场地清洁无杂物、垃圾。消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等保持清洁并及时保养，确保完好；垃圾厢（房）每日清理、冲洗1次。符合2分,基本符合1分，不符合0分 (查看现场和清卫记录)。公共区域清洁卫生服务（5分）垃圾收集2 生活垃圾集中投放点保持堆放有序,不凌乱；定点收集装璜垃圾，及时清运。符合2分,基本符合1分，不符合0分。公共区域清洁卫生服务（5分）除四害1 协助社区做好除四害工作。符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。营山县保障性住房物业管理采购项目八、政府采购合同（草案）注：评分的取值按四舍五入法，保留小数点后两位。序号评分因素及权重分值评分标准备注1报价评审（22%）22分满足磋商文件要求且最后报价最低的供应商的价格为磋商基准价，其价格分为满分；其他供应商的价格分统一按照下列公式计算：磋商报价得分=（磋商基准价/最后磋商报价）×22%×1002项目概况分析及现场描述（16%）16分供应商针对本项目编制的项目概况分析及现场情况描述（内容包括①项目概况分析、②现场描述、③服务理念、④物业管理目标的）进行评分，内容详细具体完整，完全满足项目需求的得16分；每有一项缺失的扣4分，每有一项存在偏差或缺陷的扣2分，直至扣完为止。（存在偏差或缺陷是指：供应商所提供的内容前后矛盾、逻辑错误，实施项目名称、地点、内容错误，方案过于简略等）。3项目管理机构及管理制度（15%）15分1.供应商针对本项目编制的项目管理机构及制度，内容包括①组织机构设置、②工作职责、③内部管理制度（包含但不限于人员考勤制度、奖惩制度、人员更换制度）进行评分，内容详细具体完整，完全满足项目需求的得15分；每有一项缺失的扣5分，每有一项存在偏差或缺陷的扣2.5分，直至扣完为止。（存在偏差或缺陷是指：供应商所提供的内容前后矛盾、逻辑错误，实施项目名称、地点、内容错误，方案过于简略等）。4维护方案（18%）18分供应商针对本项目编制的维护方案：①房屋共有部分、专有部位维护方案（含违规搭建、私拉乱接制止处置方案）；②客户服务方案（含房租催收、转租转借管理方案）；③公共秩序维护方案（含停车、充电管理方案）；④装修管理服务方案；⑤环境卫生服务方案；⑥园林绿化维护方案；⑦设施设备维护方案；⑧社区文化建设方案；⑨物业服务档案管理方案进行评分，内容详细具体完整，完全满足项目需求的得18分；每有一项缺失的扣2分，每有一项存在偏差或缺陷的扣1分，直至扣完为止。（存在偏差或缺陷是指：供应商所提供的内容前后矛盾、逻辑错误，实施项目名称、地点、内容错误，方案过于简略等）。5应急处理方案（9%）9分根据供应商针对本项目编制的应急处理方案：①消防应急处理方案、②防汛应急处理方案、③安全信访维稳应急处理方案、④重大节假日应急处理方案、⑤高空坠物触电等其他应急方案、⑥共用、专有部分停水、停电、停气应措施进行评分，内容详细具体完整，完全满足项目需求的得9分；每有一项缺失的扣1.5分，每有一项存在偏差或缺陷的扣1分，直至扣完为止。（存在偏差或缺陷是指：供应商所提供的内容前后矛盾、逻辑错误，实施项目名称、地点、内容错误，方案过于简略等）。6服务人员配置及培训方案（8%）8分1.拟为本项目配备人员中具有建（构）筑消防员证书的得2分，未提供不得分；2.拟为本项目配备人员中具有电工作业（高压或低压）证书的得2分，未提供不得分。注：以上人员均需为供应商单位人员，须提供证明材料。同一人具有多个证书只计算一次，不重复计分，提供证书复印件并加盖供应商的鲜章。3.针对本项目编制服务人员培训方案，至少包括：①培训师资配备、②培训方式、③培训计划与时间、④培训内容。内容详细具体完整，完全满足项目需求的得4分；每有一项缺失的扣1分，每有一项存在偏差或缺陷的扣0.5分，直至扣完为止。（存在偏差或缺陷是指：供应商所提供的内容前后矛盾、逻辑错误，实施项目名称、地点、内容错误，方案过于简略等）。7履约能力（12%）12分1.按照《四川省住房和城乡建设厅关于印发〈四川省物业服务企业信用信息管理办法〉的通知》（川建行规〔2020〕2号）的要求，供应商的物业服务企业信用评分为80分及以上的得3分，物业服务企业信用评分低于80分的不得分；提供相关佐证材料。2.供应商自2020年1月1日（含1日）以来，每具有一个已承接的物业服务业绩的得3分，每增加一个得3分，本项最多得9分，未提供不得分。（注：同一项目签订的多个合同只计算为一次，不重复计分；提供合同复印件并加盖鲜章，合同签订日期须为2020年1月1日（含1日）以后）。序号评分因素及权重分值评分标准备注1报价评审（22%）22分满足磋商文件要求且最后报价最低的供应商的价格为磋商基准价，其价格分为满分；其他供应商的价格分统一按照下列公式计算：磋商报价得分=（磋商基准价/最后磋商报价）×22%×1002项目概况分析及现场描述（16%）16分供应商针对本项目编制的项目概况分析及现场情况描述（内容包括①项目概况分析、②现场描述、③服务理念、④物业管理目标的）进行评分，内容详细具体完整，完全满足项目需求的得16分；每有一项缺失的扣4分，每有一项存在偏差或缺陷的扣2分，直至扣完为止。（存在偏差或缺陷是指：供应商所提供的内容前后矛盾、逻辑错误，实施项目名称、地点、内容错误，方案过于简略等）。3项目管理机构及管理制度（15%）15分1.供应商针对本项目编制的项目管理机构及制度，内容包括①组织机构设置、②工作职责、③内部管理制度（包含但不限于人员考勤制度、奖惩制度、人员更换制度）进行评分，内容详细具体完整，完全满足项目需求的得15分；每有一项缺失的扣5分，每有一项存在偏差或缺陷的扣2.5分，直至扣完为止。（存在偏差或缺陷是指：供应商所提供的内容前后矛盾、逻辑错误，实施项目名称、地点、内容错误，方案过于简略等）。4维护方案（18%）18分供应商针对本项目编制的维护方案：①房屋共有部分、专有部位维护方案（含违规搭建、私拉乱接制止处置方案）；②客户服务方案（含房租催收、转租转借管理方案）；③公共秩序维护方案（含停车、充电管理方案）；④装修管理服务方案；⑤环境卫生服务方案；⑥园林绿化维护方案；⑦设施设备维护方案；⑧社区文化建设方案；⑨物业服务档案管理方案进行评分，内容详细具体完整，完全满足项目需求的得18分；每有一项缺失的扣2分，每有一项存在偏差或缺陷的扣1分，直至扣完为止。（存在偏差或缺陷是指：供应商所提供的内容前后矛盾、逻辑错误，实施项目名称、地点、内容错误，方案过于简略等）。5应急处理方案（9%）9分根据供应商针对本项目编制的应急处理方案：①消防应急处理方案、②防汛应急处理方案、③安全信访维稳应急处理方案、④重大节假日应急处理方案、⑤高空坠物触电等其他应急方案、⑥共用、专有部分停水、停电、停气应措施进行评分，内容详细具体完整，完全满足项目需求的得9分；每有一项缺失的扣1.5分，每有一项存在偏差或缺陷的扣1分，直至扣完为止。（存在偏差或缺陷是指：供应商所提供的内容前后矛盾、逻辑错误，实施项目名称、地点、内容错误，方案过于简略等）。6服务人员配置及培训方案（8%）8分1.拟为本项目配备人员中具有建（构）筑消防员证书的得2分，未提供不得分；2.拟为本项目配备人员中具有电工作业（高压或低压）证书的得2分，未提供不得分。注：以上人员均需为供应商单位人员，须提供证明材料。同一人具有多个证书只计算一次，不重复计分，提供证书复印件并加盖供应商的鲜章。3.针对本项目编制服务人员培训方案，至少包括：①培训师资配备、②培训方式、③培训计划与时间、④培训内容。内容详细具体完整，完全满足项目需求的得4分；每有一项缺失的扣1分，每有一项存在偏差或缺陷的扣0.5分，直至扣完为止。（存在偏差或缺陷是指：供应商所提供的内容前后矛盾、逻辑错误，实施项目名称、地点、内容错误，方案过于简略等）。7履约能力（12%）12分1.按照《四川省住房和城乡建设厅关于印发〈四川省物业服务企业信用信息管理办法〉的通知》（川建行规〔2020〕2号）的要求，供应商的物业服务企业信用评分为80分及以上的得3分，物业服务企业信用评分低于80分的不得分；提供相关佐证材料。2.供应商自2020年1月1日（含1日）以来，每具有一个已承接的物业服务业绩的得3分，每增加一个得3分，本项最多得9分，未提供不得分。（注：同一项目签订的多个合同只计算为一次，不重复计分；提供合同复印件并加盖鲜章，合同签订日期须为2020年1月1日（含1日）以后）。七、综合评分标准通讯地址：法定代表人：营业执照注册号：甲方（业主单位）：（本合同仅供参考，主要内容可根据实际情况自行拟定，但采购合同的签订不得偏离采购文件要约及投标文件承诺的实质性内容）政府采购合同营业执照注册号：乙方（物业服务企业）：邮政编码：联系电话：通讯地址：委托代理人：邮政编码：联系电话：邮政编码：联系电话：通讯地址：委托代理人：联系电话：邮政编码：联系电话：通讯地址：法定代表人：委托物业项目（以下简称本物业）名称：第二条委托物业项目基本情况物业交付后，乙方提供服务的受益人为承租人，业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务。甲方与乙方订立物业服务合同时，将《小区管理规约》作为物业服务合同的附件。第一条本合同对承租人的效力为明确物业服务中的权利和义务，根据《中华人民共和国政府采购法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》（国务院令第379号）、《四川省物业管理条例》《南充市物业管理条例》等法律法规的规定及“XXXX采购项目”【项目编号：XXXX】的《竞争性磋商文件》、乙方的《响应文件》及《成交通知书》，甲、乙双方同意签订本合同，合同附件及本项目的竞争性磋商文件、响应文件、《成交通知书》等均为本合同不可分割的部分。双方同意共同遵守如下条款。（三）负责共用设施设备的日常运行、维护和管理。本物业共用设施设备细目见附件三；（二）负责建筑物共用部位的维护和管理。本物业共用部位细目见附件二；（一）根据法律、法规和小区管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知甲方；第三条乙方提供物业服务的内容建筑面积：m2物业类型：保障性住房（九）。（八）装饰装修管理；（七）负责物业服务档案的建立和管理；（六）负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（四）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；自年月日起至年月日止。本合同的履行期限为：第五条合同的履行期限《南充市物业服务标准》中的级物业服务标准。详见附件四。乙方按照以下物业服务标准提供物业服务：第四条物业服务标准（四）物业服务费构成物业服务费按照房屋建筑面积收取。（二）收费标准本物业服务费为：。由甲方向乙方支付物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。（一）计费方式第六条物业服务费第七条甲方权利义务各分项的评分标准参见《营山县保障性住房物业管理考核标准》。考核分值比=（承租人满意率分值+保障性住房租金收缴率分值+基础工作考核分值）÷100甲方于政府采购合同签订之日起5个工作日内向乙方支付一年合同金额的30%作为预付款；剩余合同金额按季拨付，根据每季度业主单位考核分值进行拨款（剩余合同总金额×20%×考核分值比）。（五）物业服务费支付物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及其他费用组成）、法定税费和乙方的合理利润。（六）装修管理期间，对建筑结构、质量安全进行管理与指导；（五）按照法律法规的规定，承担物业保修责任；（四）按照国家有关规定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业；（三）监督并协助乙方物业服务工作的实施，小区管理规约及公共管理制度的执行；（二）审定乙方提交的物业服务方案及公共管理制度，听取乙方提出的合理化建议；（一）要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；（四）对承租人违反国家、本省有关物业管理的法律法规和小区管理规约的行为，进行劝阻，劝阻无效的及时书面报告有关行政主管部门；（三）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；（二）将房屋装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知乙方；（一）依照本合同约定向甲方收取物业服务费；第八条乙方权利义务（七）。日巡查包括以下主要事项：（十）制定日、月、季的梯度巡查制度，并做好巡查记录。安排熟悉保障性住房相关政策的工作人员开展巡查管理工作，巡查人员按照规定佩戴工作证件。（九）建立并妥善保管和使用本物业档案、物业服务档案资料，及时记载有关变更信息，不将承租人信息用于物业管理活动之外的其他用途；（七）不将本物业整体或主要义务委托给其他方管理，但可以将本合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业；（六）依照国家、本省有关规定和本合同约定，制订物业服务方案和公共管理制度。负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；（五）依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方的监督；6.是否存在因设施设备自然损耗、老化而危及安全的问题；5.是否存在拥有超标车辆的；4.是否存在违章搭建、改变房屋用途或改变房屋结构的；3.是否存在改装、损坏室内设施设备、固定装置的；2.是否存在违规闲置保障性住房的；1.是否存在转租、转借保障性住房的；（十一）日巡查中发现违规行为的，巡查人员填写《调查询问笔录》，告知当事人违规行为事实及享有的陈述和申辩权利，双方签字确认。巡查完毕后，巡查人员及时整理填写《日巡查记录表》，做到有据可查。物业服务企业汇总日巡查记录情况并及时将巡查情况录入系统。11.其他必要的日巡查内容。10.催收房屋租金；9.受理各种投诉举报；8.是否存在利用房屋进行违法活动；7.是否堆放易燃、易爆、有毒等危险物品；乙方按照国家和省规定的维修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的维修责任。属于小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的（单项费用超2000元，双方协商认定）。第九条物业维修3.发现违规装修、违章搭建、改变房屋用途、改变房屋结构、拥有车辆超标、堆放危险物品等情况的，应当立即照相取证，并告知承租户其违规行为和政策规定，送达《整改通知书》，指导其填写《整改承诺书》。2.发现保障房闲置的，可以通过核查房屋的水电气读数变化情况等方式进行核实。若承租户确实超过规定时限未居住的，巡查人员应当立即告知其违规行为和政策规定，送达《整改通知书》、指导其填写《整改承诺书》并督促其按要求整改。1.发现转租、转借保障性住房情况的，应当核查在房屋内居住人员的身份证明、户口簿，核实居住人员是否系住房保障对象。如居住人员不是住房保障对象，巡查人员应当立即制止并联系承租户告知其行为违反的相关规定，送达《整改通知书》，指导其填写《整改承诺书》并督促其按要求整改。（十二）日常巡查中发现以下情况的，按照以下方式处理：（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已采用合理方式告知承租户，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；（一）因不可抗力导致物业服务不能继续履行的，乙方及时通知甲方、业主并应当在合理期限内提供证明；以下情形乙方不承担责任：第十条免责条款甲方委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的维修服务的，相关服务内容和费用由双方另行约定。（一）合同履行期限内，经甲方与乙方协商一致，可订立变更协议或补充协议。第十一条合同的变更、解除与终止（七）。（六）承租户改善自用部分、使用共用部分时，乙方已提出合理的建议或已尽可能阻止业主的危险行为，包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利，而业主未采纳建议或未接受阻止，导致损害后果的；（五）因非乙方责任而出现需要维修的项目，但承租户不配合而造成的损失的；（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；（三）合同履行期限内，甲方违反本合同约定的义务，致使乙方未能完成本合同约定的服务内容和标准，乙方有权要求甲方在合理期限内解决，逾期未解决的，乙方可解除合同；造成乙方经济损失的，甲方承担赔偿责任。4.其他政策性费用调整的。3.物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的；2.甲方要求物业服务内容和物业服务等级变动的；1.公共服务产品能耗价格调整的；（二）有下列情形之一，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业与甲方协商，并经甲方同意：（三）甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。（二）乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方造成损失的，承担赔偿责任。（一）甲方违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方向乙方承担违约责任。第十二条违约责任（五）合同履行期限截止，本合同终止。（四）合同履行期限内，乙方的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方造成重大损失的，甲方可解除合同。第十四条其他约定（二）依法向甲方所在地人民法院起诉。（一）提交仲裁委员会仲裁；履行中发生争议的，双方协商解决，也可以请求有关部门或行业组织调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，按以下第种方式解决：第十三条争议解决方式（四）。年月日年月日法定代表人：法定代表人：甲方（签章）：乙方（签章）：合同一式份，双方各执份，政府采购代理机构份自订立之日起生效。第十五条合同的生效。1、房屋承重结构；物业共用部位细目附件二物业构成明细单附件一类 型楼（幢）号套（单元）数建筑面积（平方米）多层住宅物业服务用房合 计备 注7、户外墙面；6、内天井；5、公共楼梯间；4、公共走廊；3、公共门厅；2、房屋主体结构；13、；12、；11、；10、；9、门卫室；8、屋面；（一）基本要求二级南充市物业服务事项和标准附件三15、。14、；6.公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。5.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。3.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（二）房屋管理10.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。9.按合同约定规范使用住房专项维修资金。8.按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。7.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（三）共用设施设备维修养护6.小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。5.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。4.按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。3.每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。2.根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。6.消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。5.载人电梯24小时正常运行。4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。2.建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。1.小区主出入口24小时值勤。（四）协助维护公共秩序10.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。9.路灯、楼道灯完好率不低于90%。8.小区主要道路及停车场交通标志齐全。7.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。1.按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。（五）保洁服务5.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4.对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。3.对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。2.对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。1.有专业人员实施绿化养护管理。（六）绿化养护管理5.根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。4.二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。3.区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。2.小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。其他服务事项附件四5.适时喷洒药物，预防病虫害。4.适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。3.定期清除绿地杂草、杂物。2.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
投标 / 标书制作要点（原创）
本保障性住房物业管理涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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