上海物业管理服务招标公告（上海体育大学2024）
项目概况
上海体育大学江湾教学点物业管理服务 招标项目的潜在投标人应在上海市政府采购网获取招标文件，并于2024年06月24日 10:00（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：310000000240122153169-00060831
项目名称：上海体育大学江湾教学点物业管理服务
预算编号： 0024-W00018002
预算金额（元）： 8000000元（国库资金：0元；自筹资金：8000000元）
最高限价（元）： 包1-7220000.00元
采购需求：
包名称：上海体育大学江湾教学点物业管理服务
数量：1
预算金额（元）：8000000.00
简要规格描述或项目基本概况介绍、用途：包括江湾教学点综合物业服务和实验室专业运行保障服务等。
合同履约期限： 本项目物业服务期限自合同签订之日起，期限两年，采取一次招标两年沿用、分两个年度分别签订合同的方式实施。
本项目（ 否 ）接受联合体投标。
二、申请人的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目面向大、中、小、微型等各类供应商采购。
3.本项目的特定资格要求： 1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定2、未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单 3、本项目不接受联合体投标。
三、获取招标文件
时间：2024年06月04日至2024年06月12日，每天上午09:00:00-12:00:00，下午12:00:00-17:00:00（北京时间，法定节假日除外）
地点：上海市政府采购网
方式： 网上获取
售价（元）： 0
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
提交投标文件截止时间：2024年06月24日 10:00（北京时间）
投标地点：上海政府采购网（www.zfcg.sh.gov.cn）
开标时间： 2024年06月24日 10:00
开标地点：上海政府采购网（www.zfcg.sh.gov.cn）
五、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
六、其他补充事宜
七、对本次采购提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名 称：上海体育大学
地 址：清源环路650号
联系方式：021-65506276
2.采购代理机构信息
名 称：上海市政府采购中心
地 址：上海市大连路515号
联系方式：35968037
3.项目联系方式
项目联系人：王通
电 话：35968037
附件信息：
7733491a16204304983b0f4fa4d05d6f.docx908906
上海体育大学江湾教学点物业管理服务采购需求目录一、项目概况2二、委托管理服务的界面划分4三、物业项目服务需求8（一）江湾教学点综合物业服务81.事务管理服务82.建筑物及附属设备设施管理与维护服务93.秩序管理与维护服务144.环境管理与维护服务165.会务接待及收发传达服务176.室内外总体绿化保障养护服务187.餐厅服务198.重大活动专项保障服务209.科普馆运维服务20（二）实验室专业运行保障服务201.洁净标准建设实验室运行保障及维保监管202.实验室风阀系统运行保障及维保监管213.实验室气体汇流排系统运行保障及维保监管214.实验室危险化学品、危险废物（含医废）、废水处理系统运行保障及维保监管225.其他实验室相关系统运行保障及维保监管22（三）人员配置要求24（四）其他相关要求30四、报价要求32五、考核要求及办法331、项目概况上海体育大学江湾教学点占地近6700平方米，位于江湾城路900号（以下简称江湾教学点）。江湾教学点内有主楼和辅楼两幢单体。包含检测实验楼、检测实验辅楼两栋楼体，配备给排水系统、动力系统、配电设备、空调系统、电梯设备、智能化系统、实验室制氮机和特气系统、新风空调系统、工艺排风系统、风阀系统、气体汇流排系统、样本冷库系统、消防系统等设备，智能化弱电系统包含综合布线系统、计算机网络系统、设备环境监控系统、五方通话系统、0.5V零地电压系统、视频监控系统、门禁一卡通系统、访客及出入口管理系统、入侵报警系统、电子巡更系统、背景音乐及消防广播系统、特种气体管路系统、UPS供电系统、人防设施、雨水回收系统、信息机房系统、BA自控系统、消防电气火灾报警系统等。主楼地上设有上海兴奋剂检测实验室、技术研发实验室（含P2万级洁净实验室）、科普教育馆、江湾教学点消防安防控制室、10KV变配电、信息通讯机房、垃圾房等功能空间；地下设有专业检测全自动样本冷库（保留10年以上）、样品存储冷库、专业试剂存储室、废水处理系统、三层立体车库等功能空间。辅楼设有运动康复研究水槽、营养餐厅（60座）、ITA学术中心、公共卫生教研室和体适能实验室、会议室、办公室等功能空间。本项目服务内容包括但不限于检测实验室专业运维、智能化楼宇设施系统、建筑物养护维护等运行保障和安全维护、科普馆讲解、保洁、绿化、会务、收发等服务保障等。本项目需要满足WADA实验室国际标准和CNAS有关实验室运维的相关要求并有对应服务保障措施。基本概况（建筑分布情况、室内外绿化分布情况及设备概况、耗材清单等可向采购人咨询或自行踏勘了解）（一）物业类型：江湾教学点、专用检测实验室。（二）总占地面积：约0.67万平方米。（三）建筑面积：约1.85万平方米。（四）绿化面积：约0.15万平方米。基地面积（m²）6667总建筑面积（m²）18582其中地下总建筑面积5800地上总建筑面积12782检测实验室地下一层2730地下二层3070总建筑面积5800一层（含垃圾房）2326二层2030三至四层2277屋顶层290总建筑面积9200辅助配套用房一层1072二层750三至四层780屋顶层200总建筑面积3582占地面积（m²）3398建筑密度（%）12782容积率1.92绿地面积（m²）1510绿地率（%）22.62、委托管理服务的界面划分本次招标所涉及的委托管理服务的界面划分：“物业负责实施部分”（用“☆”表示）和“中标人负责对采购人委托的第三方单位进行监管部分”（用“▲”表示），具体工作界面的划分，详见下表。服务项目服务内容日常维护设备检测设备维保说明基础管理内部管理日常管理☆--人事管理☆--财务管理☆--仓库管理☆--档案管理☆--质量管理☆--服务管理投诉处理☆--报修受理☆--客户意见征询☆--外包服务监管☆--对外统筹与协调☆--客户服务接待服务主楼前台接待☆--副楼前台接待☆--收发服务报刊信件收发☆--快递管理☆--会务服务普通会议服务☆--大型会务服务☆--会务设备维护检修☆--通勤服务教职工校区间通勤服务☆--设备设施管理供电系统高压配电设备（10KV）☆▲▲中标单位配合业主履行设备检测监管职责UPS（含冰箱与仪器设备配置的UPS）供配电系统☆▲▲含每年至少两次的电池维护避雷系统避雷针检测☆▲-中标单位配合业主履行设备检测监管职责避雷带检测☆▲-样本冷库系统室外制冷系统☆▲冷库机械系统☆▲控制系统☆▲升降系统升降电梯维保☆▲▲6台升降电梯检测☆▲▲暖通系统中央空调水冷机组☆-▲ 空调泵☆-▲ 冷却塔☆-▲ 交换器/变频器☆-▲ 空调箱☆-▲ 蓄冷罐☆-▲ 蓄水池☆-▲ 循环水系统☆-▲ VRV 空调☆-▲精密空调☆-▲热水锅炉☆-▲常压或承压待定 新风机组☆-▲ 排风机组☆-▲ 风机盘管/风管机☆-▲ 给排水系统生活水泵☆-▲ 消防泵/喷淋泵☆-▲ 稳压泵/增压泵☆-▲ 蓄水池/水箱☆-▲ 潜水泵/排污泵☆-▲ 净水设备☆-▲污水处理☆-▲消防系统烟感报警☆▲▲ 消防报警按钮☆▲▲ 消防箱/灭火器箱☆▲▲灭火器填充等气体灭火☆▲▲人防设施☆▲▲安全防范系统电子围栏☆-▲ 红外报警（探测器）☆-▲ 中央监控（摄像机）☆-▲ 电子门禁系统☆-▲巡更系统☆-▲ 公共照明系统庭院照明☆-- 楼道照明☆-- 应急照明☆-- 景观照明☆-- 楼宇智能化设备系统24小时楼宇管理系统集成☆-▲ 程控交换机☆-▲ 网络通讯设备☆-▲ 广播与背景音响系统☆-▲ 会务音响、视频系统☆--标识管理与维护电子安全警示标识☆--公共服务标识/标牌☆--能源与安全管理节能管理☆-- 安全检测☆-- 客户设备日常维修电话跳线、故障排除☆-- 家具维修☆--不含实验室通风橱柜、操作台、万向罩、超低温冰箱、试剂柜等配套专业家具。房屋维护管理房屋维修计划的制定和拟定☆-- 房屋的维修养护☆-- 地面/墙面/顶面等建筑装饰维修养护☆-- 门/窗/管井/扶手/围栏等设施维修养护☆-- 厕所洁具设施维护维修☆-- 室外景观设施养护☆-- 房屋结构检查☆-- 实验室设备实验室设备设施☆-▲日常巡视、运维监管制氮机和特种气体系统：压力、设备安全、安全检测☆-▲日常巡视、运维监管治安消防管理公共秩序维护出入管理☆--1个出入口江湾教学点安全巡视☆--特定区域的出入管理☆--安检服务消控及监控值守☆--外部区域、内部区域、BA系统停车管理☆▲▲含机械车库管理，中标单位配合业主履行设备检测监管职责突发公共事件处置☆--安全管理消防管理☆--档案/器材/用品安全生产监督☆--自然灾害防范☆--环境维护和 管理室外公共区域广场、道路、明沟、台阶☆--地下车库☆--绿化、景观等☆--垃圾桶☆--垃圾箱房☆--庭院照明/电器设备☆--消防栓/消防接合器☆--室内公共区域公共区域地面☆--公共区域墙面☆--门、窗等玻璃☆--扶梯、消防通道☆--指示牌/天花板/照明灯具☆--电梯/楼梯☆--垃圾桶/烟灰缸☆--绿化、景观等实验室内部区域保洁（应邀入内）内部区域地面☆--内部区域墙面☆--内部区域门、窗等玻璃☆--天花板/照明灯具内或外☆--垃圾桶（分类完成的医疗废弃、有害物质）☆-- 室内功能性用房洗手间/盥洗室☆-- 办公室☆-- 会议室/接待室/值班室等用房☆-- 茶水间等服务性用房☆-- 设备机房/管道☆-- 工作间☆-- 专项保洁平台屋顶☆--含绿化外墙/外幕墙☆--一年4次（内外2米以上区域）环境保护垃圾收集（生活垃圾）☆-- 垃圾清运（餐饮垃圾）☆-- 垃圾清运（危废弃物、有害物质）☆--中标单位配合业主履行监管职责消杀灭害（防虫防鼠）☆--每月1次废水净化排放系统☆--3、物业项目服务需求（1）江湾教学点综合物业服务1.事务管理服务1.1服务内容及界面服务内容包括但不限于以下内容：1.1.1日常管理：建立建全江湾教学点物业管理行之有效的管理手段和管理内容；1.1.2档案管理：建立完整的江湾教学点物业资产台账、物业验收档案、设备设施检测档案、维修保养档案、房屋本体维修保养档案等；1.1.3物料管理：建立完善的物料管理制度、物料出入库领用记录、维修更换记录等；1.1.4管理质量控制：按照相关管理体系的要求，建立起实用、有效的管理体系；1.1.5建立符合采购人内部风控管理要求的服务体系；1.1.6投诉接待处理：流程合理，及时处理，有回访制度和记录；1.1.7报修受理：24小时受理报修接待（热线电话）有完善的报修受理流程；1.1.8服务监管：对江湾教学点内由采购人自行采购的服务，如：污染设施运营管理等项目的日常监督管理，以及对采购人专项委托检测的监管；1.1.9对外统筹与协调：同所有外部接口实现无缝衔接，接受采购人的领导，配合采购人相关部门共同完成指令任务。1.2服务要求投标人需设定不低于以下服务要求的服务标准，并在投标文件中作出相应的承诺：1.2.1具有完善的日常工作流程；1.2.2管理档案完备、修订及时，部门沟通协调机制健全性；1.2.3物业人员到岗率=100%、物业人员上岗资质=100%；1.2.4建立起实用、有效的管理体系；1.2.5投诉处理率100%，有责投诉情况0起；1.2.6报修流程完善，接报后10分钟内到场处理。有回访制度和记录；1.2.7应急事故处置及时率=100%、公共设施设备维修及时率=100%；1.2.8有明确的服务监管措施，达到委托服务合同规定的质量要求；1.2.9物业保障服务完成率=100%、运维需求满足率=100%1.2.10物业服务公司培训工作≥12次/年；1.2.11基础物业管理工作完成率100%；1.2.12实验室人员满意度≥90%；1.2.13江湾教学点其他工作人员满意度≥90%。2.建筑物及附属设备设施管理与维护服务2.1服务内容及界面服务内容包括但不限于以下内容：2.1.1日常管理及档案资料管理服务（包括建筑、设备、隐蔽工程、工程等资料管理）；2.1.2房屋养护维护服务：江湾教学点房屋建筑物部件、附属构筑物的地面、墙面、台面以及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常维护；管理监督第三方维护，对采购人专项委托维保检测的监管，若因监管不力造成问题，物业承担同等责任；2.1.3给排水设备运行维护服务：江湾教学点房屋内外给排水系统的水质监测，及蓄水池、供水管路、排水管、消火栓、隔油池等设备设施的日常维护；管理监督第三方维护，对采购人专项委托维保检测的监管，若因监管不力造成设备问题，物业承担同等责任；2.1.4供电设备监控维护服务：江湾教学点供电系统、高低压电器设备、UPS（含冰箱与仪器设备配置的UPS）供配电系统、电线电缆、电器照明装置等的日常管理和养护维修及避雷检测工作；管理监督第三方维护，对采购人专项委托维保的监管，若因监管不力造成设备及系统问题，物业承担同等责任（需签订三方合同固定权利义务）；2.1.5办公家具维修维护服务：江湾教学点办公桌椅、沙发、文件柜、档案柜等通用办公家具以及实验室工作台、椅子、天平台（附抽屉）、仪器橱、整理桌、试剂柜等的日常报修服务，若因监管不力造成设备问题，物业承担同等责任；2.1.6空调/新风/排风系统运行维护服务：江湾教学点空调/新风/排风系统运行及热泵、水泵、管道系统和各类风口、控制系统等设备的日常养护维修；管理监督第三方维护，对采购人专项委托维保检测的监管，若因监管不力造成设备及系统问题，物业承担同等责任（需签订三方合同固定权利义务）；2.1.7电梯系统运行维护服务：江湾教学点电梯年检等运行管理，及对机房设备、井道系统、轿厢设备等的日常维护；管理监督第三方维护，对采购人专项委托维保检测的监管，若因监管不力造成设备问题，物业承担同等责任（需签订三方合同固定权利义务）；2.1.8消防系统运行维护服务：江湾教学点灭火器与自动报警系统、自动喷淋系统、安全疏散系统及红外线报警器等日常维护；管理监督第三方维护，对采购人专项委托维保的监管，若因监管不力造成设备及系统问题，物业承担同等责任（需签订三方合同固定权利义务）；2.1.9安防与弱电系统设备的日常运行和管理，对采购人专项委托维保检测的监管，若因监管不力造成设备问题，物业承担同等责任（需签订三方合同固定权利义务）；2.1.10雨污水管道疏通服务及24小时应急疏通服务；2.1.11充电桩的运行、维护与管理服务；2.1.12各类标志标识的维护与管理；2.1.13设备设施突发事件的应急处理；2.2服务要求投标人需设定不低于以下服务要求的服务标准，并在投标文件中做出相应的承诺：2.2.1日常管理及档案资料管理服务设备图纸、档案资料齐全，建立设备等资产台账，项目齐全、目录清晰、管理完善，可随时查阅。制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查及监督、维修保养、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行。设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。接报修后，维修人员需在10分钟内到达现场，按规范流程进行处置。日常维修覆盖率、应急维修处置率=100%；公共设施设备运行稳定率≥90%；2.2.2房屋养护维护服务房屋建筑物部件完好，无锈蚀。附属构筑物的地面、墙面、台面完好，无破损。吊顶、门窗、楼梯完好，无破损、脱落。屋架、柱、梁、楼板无裂缝破损。屋面无积水，避雷带无间断。通风道保温无开裂、破损。幕墙内不松动、不漏风、平整、美观，接缝严密。大理石和铺设地砖的地坪平整、牢固、安全、无倒泛水，无腐朽现象。2.2.3给排水设备运行维护服务按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质检测、操作人员健康证俱全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。生活用水符合上海市标准。蓄水池、供水管路、排水管、消火栓、隔油池，设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施及水侵报警装置。限水、停水能预先通知采购人。遇有事故，维修人员在规定时间内抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。对所有电热水炉的加热器定期检查，定期清洗除垢，并有防干烧措施。加强用水管理，用水有计划，按时抄录水表读数。发现异常，及时找出多用水的原因，及时整改。2.2.4供电设备监控维护服务根据《10kV及以上电力用户变电站运行管理规范》执行10KV变电站日常维护服务。保证高低压电器设备、电线电缆、电器照明装置24小时正常运行，出现故障，立即排除。限电、停电按规定提前通知采购人，消除无计划停电，杜绝责任性计划外停电事故。根据规范要求进行避雷检测工作。变配电设备的24小时值守，日常运行、维护。配电室管理严格按国家标准操作运行。制定临时用电管理措施并严格执行。所有电工均有国家规定和相关行业执业的上岗资格，必须具备的各种作业操作证书均在有效期内。维修保养严格按计划执行。根据规范/标准，制定各UPS（含冰箱与仪器设备配置的UPS）年度维保计划，并严格执行。2.2.5空调/新风/排风系统运行维护服务保障空调系统以及楼宇末端空调系统正常运行。对空调系统24小时值班监控，应急处置各类突发事件。确保实验室温湿度环境符合检测实验室温湿度设计规范。日常对空调系统以及楼宇末端空调系统进行巡检、维护，提供稳定的供回水温度。对楼宇末端空调系统管道进行检查、避免出现水侵事件。空调及恒温恒湿空调冷凝水日常巡视。定期清洗或更换楼宇末端空调系统初中效过滤器。机组、水泵、冷却塔等设备运行正常。噪音不超标，无跑、冒、滴、漏等现象。空调设备工作噪音控制在标准范围内。温控开关及各种阀门、控制部分正常完好，做好节能工作。实验室内空调24小时运行正常，实验室其他空调设备的运行正常。做好日常空调系统相关节能减排工作。做好机房以及相关设备设施的检查、维修、清洁工作。恒温恒湿空调委托服务监管工作。2.2.6电梯系统运行维护服务根据《电梯维护保养规则》执行日常电梯系统运行维护、管理人员持有效的特种设备管理A证，确保电梯系统正常运行。确保所有电梯设备24小时运行。安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好。电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。机房、轿厢、井道保持清洁。出现运行故障后，维修人员需在10分钟内到达现场，进行应急处置。严格遵守江湾教学点相应梯控管理制度，梯控授权须经审批。2.2.7消防系统运行维护服务根据《建筑消防设施的维护管理》要求、执行消防系统日常运行维护、确保消防系统正常运行。根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》及相关消防安全法规/标准进行日常消防管理工作。消防维保人员通过消防行业特有工种职业技能鉴定、持有有效的中/高级技能以上等级职业资格证书。对灭火器与自动报警系统、自动喷淋系统、安全疏散系统及红外线报警器等日常管理养护。消防控制中心及消防器材配备齐全，完好无损，可随时启用。配备专职消防人员，定期演练，开展消防知识及法规的宣传教育。制订突发性火灾等灾害应急方案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通，照明设施、引路标志完好。消防安全管理服务：建立消防体系；消防设施完好，定期查验；动火作业有审核、有监管；发现隐患及时、处置及时；消防责任明确；全员消防知识培训；探测器可靠、正常。警铃、警笛等装置、声响正常。闪光器频率、亮度符合要求。系统联动无失控的现象。无火灾及其它安全隐患。消防设施设备完好率=100%。2.2.8实验室配套设备设施实验室各类配套设备设施运行正常。无因维护不及时造成的停机或无法正常使用。做好机房以及相关设备设施的检查，监督业主委托的第三方维修、清洁工作。2.2.9安防与弱电系统设备的日常运行和管理安防设备设施运行正常。无因维护不及时造成的停机或无法正常使用。做好机房以及相关设备设施的检查、维修、清洁工作。2.2.10污水管道疏通服务全年江湾教学点各污水管道全面疏通3次（上半年5月份、下半年11月份各一次），确保污水管线畅通；每年防台防汛工作前期增加一次疏通作业。每年2次对江湾教学点的污水管沿线窨井垃圾进行清扫，确保无垃圾、异物堵塞管道。如遇管道流水不畅、管道堵塞等情况需24小时响应，接报修后10分钟内赶到现场，及时解决问题。2.2.11各类标志标识的维护与管理根据《安全标志及其使用导则》进行日常维护与管理。2.2.12设备设施突发事件的应急处理编制《应急处置预案》及培训、演练计划。确保《应急处置预案》有效、可行、可控。2.2.13服务监管对江湾教学点内由采购人自行采购的服务项目，如：污染设施运营管理等项目的日常监督管理，以及对采购人专项委托检测和维保的监管。确保各服务单位按合同履行要求，并确保所有设备均达到上述服务要求。2.2.14对上述设备设施、机组及不限于上述设备设施机组须制定符合现场实际的安全操作规程、作业标准、相关设备设施第三方检（监）测时限、运行台账标准、点巡检制度与标准、应急处置办法/预案等，杜绝非计划停机停运事故。2.2.15管理维护范围内，使用的工具、设备、工程/设备设施零星维修耗材费，房屋与设备设施维修1000元以下的单个维修零配件材料费、电梯系统500元以下的单个维修零配件材料费、其他维修500元以下的单个维修零配件材料费、基础设施设备应急抢修、安全隐患整改/安全风险管控费用等，均由中标方单位提供。2.2.16常规检测与应急维修日常应急维修时，如超出房屋养护维护服务、供电设备监控维护服务、电梯系统运行维护服务等设备设施系统，包括但不限于下表所规定需承担单个维修零配件材料费限额标准，但其单个项目总费用不超过5万元的应急维修项目，中标方应按照业主要求执行应急维修，金额超出合同费用时与业主按实结算。原则上每项总金额不超过5万元，若单项超出限额，由业主单位按照内控制度要求执行。序号应急维修类别应急维修限价备注1房屋建筑结构及附属设施（包含内网/监/温控设施）总费用5万元以下含税金等一切费用2给排水系统设备设施总费用5万元以下含税金等一切费用3供配电系统设备设施（包含各类UPS）总费用5万元以下含税金等一切费用4办公家具总费用5万元以下含税金等一切费用5暖通系统设备设施总费用5万元以下含税金等一切费用6电梯系统设备设施总费用5万元以下含税金等一切费用7消防系统设备设施总费用5万元以下含税金等一切费用8洁净标准建设实验室设备设施总费用5万元以下含税金等一切费用9实验室风阀系统设备设施总费用5万元以下含税金等一切费用10实验室气体汇流排系统设备设施总费用5万元以下含税金等一切费用11其他相关实验室系统设备设施总费用5万元以下含税金等一切费用3.秩序管理与维护服务3.1服务内容及界面服务内容包括但不限于以下内容：3.1.1人员及车辆出入管理服务：本项目实行封闭式管理，安保人员负责出入口执勤，对进出车辆和人员进行查验、登记；主出入口24小时值守；3.1.2视频监控管理服务：监控室24小时值勤。持证上岗，操作熟练；发现隐患及时，录像资料备份措施齐全；录像查阅有审批有登记。3.1.3内部重点区域监控管理服务：监控室24小时值勤、内部重点区域日常巡视。持证上岗，操作熟练；发现隐患及时，录像资料备份措施齐全；录像查阅有审批有登记。3.1.4主楼安检岗服务：临时响应岗。负责出入口人员安检；禁止人员携带危险品进入。3.1.53层机械车库管理服务：负责日间8小时机械车库操作等工作，持证上岗，操作熟练。3.1.6治安防范管理服务：建立有效的安全防范体系和巡逻制度，24小时巡逻。3.1.7江湾教学点整体安全管理：配置实验室专业安全管理员，专项负责本项目安全管理、各项应急制度的建立、重点区域巡视管理等工作。3.2服务要求投标人需设定不低于以下服务要求的服务标准，并在投标文件中做出相应的承诺：3.2.1巡逻、门岗、消防监控的管理：通过制定和执行相应的岗位职责、管理制度、操作规程、标准规范、监控记录、各应急预案的演练等，以确保门卫安全措施落实率100％、技术防范监控措施实施率100％。3.2.2停车场管理：通过制定和执行相应的岗位职责、管理制度、操作规程、标准规范、应急预案和监控记录等，以确保停车场秩序整齐。3.2.3消防管理：通过制定和执行相应的岗位职责、管理制度、消防监控记录、消防应急预案的演练等，以确保无重大火灾事故、消防设施设备完好。3.2.4突发事件管理：通过制定符合本项目实际的突发事件应急预案和处置方式，防止突发事件的演练以及应急事件处置的相关记录。3.2.5确保对火警处理、治安事件、暴力事件、停电事件、跑水事件等各类突发事件安全有效的及时处理，及时处理率100%，投标人制定行之有效的应急处理方案。投标人提供有效应急预案，包含但不限于以下：自然灾害风险（大风暴雨、暴雨积水、冰冻暴雪、高温、地震等）；设备风险（风机故障、水泵故障、突然停电、停水、楼栋浸水、电梯浸水、电梯困人、锅炉房、强电间、实验室温湿度异常、实验室危险气体泄露）、公共秩序风险（入侵应急预案、防恐防爆应急预案、刑事突发事件、酗酒闹事事件）；公共环境风险（实验室放射性事故、危化品泄露、化学事故、辐射事故、人员突发疾病、突发传染病、幕墙玻璃爆裂处理方案）；火灾等情况。建立特殊用品及特殊库房的管理制度，确保100%的有效管理。江湾教学点安全事故数及治安事件发生数0起。秩序维护及安全管理范围内，使用的110联网、对讲机、电池、隔离栏、防台防汛物资更新等物品及设备均由中标单位提供。4.环境管理与维护服务4.1服务内容及界面服务内容包括但不限于以下内容：江湾教学点内大厅、过道、楼梯、天台、电梯间、卫生间、茶水间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共部位，办公区域道路、停车场（库）等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁，办公垃圾等废弃物分类、清理，化粪池清掏，灭虫除害等。4.1.1建筑物内日常清洁服务：包含室内公共区域、功能性用房及功能区的日常清洁服务，办公室每天打扫一次。4.1.2室外区域的清洁服务：地面保持清洁，做到无垃圾杂物、无污迹、无积水、无脚印、无烟蒂纸屑。废物箱放置整齐、干净、无垃圾散落现象，周围干净、无污迹、无异味；花坛内无烟蒂、纸屑杂物，及时清除落叶、杂草；外广场无杂草、青苔。灯柱定期擦拭，保持明亮、整洁、无灰尘。4.1.3实验室区域的日常清洁服务：实验室区域按业主需求进入，提供实验室专业保洁服务。4.1.4特殊材质（石材、地毯、地板）的专业维护服务：根据材质，按规定进行定期清洗和保养，包括每月对室内办公区域地毯进行一次吸尘，每季度清洗一次。4.1.5消杀灭害控制：分段摆放灭鼠、灭虫药及灭鼠设施等；不包含食堂区域。4.1.6外墙清洗：江湾教学点地处新江湾城湿地，周边土地已规划但未动工建造，因此需要增加建筑物外墙清洗频率，每年进行4次清洁，保证建筑物外观持久如新。4.1.7垃圾收集及清运：根据《上海市生活垃圾管理条例》进行垃圾分类及委托专业单位最终清运处置，每天不少于2次收集各办公区域和公共区域的垃圾，垃圾日产日清，集中清运，定期进行卫生消毒；并对江湾教学点垃圾分类工作进行监督管理。4.1.8危害品垃圾管理：按照国家相关要求对实验室危废品（已完成分类的危废品）进行管理工作。化学类、医疗类、生物类（含P2实验室）原则上每月一次危废品清运。如短期内积累的危废品超过一定容量，需及时清运。4.2服务要求投标人需设定不低于以下服务要求的服务标准，并在投标文件中做出相应的承诺：4.2.1公共区域、服务性功能用房（会议室、车库）保洁：通过制定和执行相应的岗位职责、保洁标准和保洁程序、巡检制度以及相关记录、保洁应急预案等，确保办公区域的公共走廊、层面、会议室、接待室、洗手间的清洁卫生，“三无”（无积尘、无垃圾、无积水），垢物处理及时，洗手间洗手液、手纸等清洁消耗品保证。4.2.2停车场保洁：通过制定和执行相应的岗位职责、保洁标准和保洁程序、巡检制度以及相关记录，确保江湾教学点外道路、楼宇配套设施的清洁卫生。4.2.3电梯保洁：通过制定和执行相应的岗位职责、保洁标准和保洁程序、巡检制度、以及相关记录、应急预案等，确保电梯清洁卫生，垢物处理及时。4.2.4实验室保洁：通过制定和执行相应的岗位职责、保洁标准和保洁程序、巡检制度、以及相关记录、应急预案等，确保实验室清洁卫生，危废弃物处理及时、规范。相关保洁人员需接受专门的岗前培训、采取有效的职业卫生防护措施并定期进行健康检查。4.2.5垃圾清运：通过制定和执行相应的岗位职责、保洁标准和保洁程序、巡检制度、以及相关记录等，确保垃圾清运及时、规范。4.2.6消杀灭害控制：通过制定和执行病虫害相应的控制办法，确保灭杀效果。4.2.7外墙清洗：应对专业清洁供方的清洁过程和结果进行监管检查，特别是要做好安全防护监管工作。依据建筑物的实际材质和清洗要求，每次外墙清洗均制定外立面清洗技术方案，报采购人批准后实施。4.2.8物业保洁服务完成率以及生活垃圾清运完成率=100%，生活垃圾及时清运率≥98%。4.2.9本项目服务所需的清洁药剂、清洁工具、洗手液、卫生纸等物品及清洁设备均由中标单位提供。5.会务接待及收发传达服务5.1服务内容及界面服务内容包括但不限于以下内容：5.1.1主楼和副楼分别设置大堂接待服务（前台接待双岗）：工作日在大堂接待岗服务；对来访人员均进行身份查验确认，管理有序，问讯解答态度亲切，提供访客留言、快递的收发等信息、物品的传递服务。5.1.2会务服务：根据采购人的会务安排，提供会务服务。5.1.3采购人委托的其他客户服务。5.2服务要求投标人需设定不低于以下服务要求的服务标准，并在投标文件中作出相应的承诺。5.2.1前台服务：按照采购人审批后的江湾教学点动线规定有序管理和登记进出活动、问询解答态度亲切；5.2.2会务服务：确保各类会务的保障。6.室内外总体绿化保障养护服务6.1服务内容及界面6.1.1江湾教学点室外各类植株进行整形修剪、土壤、水肥管理和病虫害综合治理等日常养护，绿化带、盆株的日常清洁和绿化生产垃圾的清运，办公楼（区）门前规定区域绿地的养护管理等。6.1.2室外养护涵盖管理范围内所有乔木、灌木、花卉、草皮等。6.1.3室内绿化养护范围主要包括部分楼宇周边、大堂、办公室、会议室及主楼楼宇天台等。6.1.4负责编制绿化养护工作计划。6.2服务要求投标人需设定不低于以下服务要求的服务标准，并在投标文件中做出相应的承诺：6.2.1根据设计意图，按植物生态特性对植物进行合理养护，各类植物自然生长为主，有基本的养护措施；对绿化植物、地被、草种的生长规律有科学的分析，无明显生物危害症状，达到保持较好的植物长势、合理的群落结构和良好的景观面貌。不返黄、不枯萎、不枯死，不出现黄土朝天现象。换季时期，草皮返黄期不超过15日。6.2.2绿地每年四季要更换大面积的草花，草花枯萎地带，需尽快将其补种，以免影响绿化环境整体美观。6.2.3草茎高于10-15cm需及时割草。草坪养护需确保草坪中没有大面积杂草，保持绿地内无垃圾。6.2.4加强病虫害治理，对可能在绿地内发生的病虫害及植物生理休眠泛黄有科学的预案。植保工作有依据、有计划。特别是对刺吸性害虫、香樟黄化病等病虫害做到有效控制。在非工作日实施喷洒农药，不能影响江湾教学点的正常工作。6.2.5通过施有机肥料来增强土壤肥力，改善土壤理化性状，使土壤疏松，无积水，绿地内不出现干燥龟裂现象。6.2.6根据要求进行浇水，不得使用消防设施浇水。遇特殊情况需要使用时，经业主同意后再使用。6.2.7对台风、暴雨、冰冻等自然灾害有预防的能力，建立相应的预警机制，接警后随叫随到现场处理。定期加强树木、园林设施的捆扎、加固钢丝绳等措施。6.2.8在加强日常管理的基础上，对绿地进行调整改造，做到乔灌花草配置合理，地被植物丰富，黄土不见天。科学选用植物新品种，使绿地质量上一个台阶。6.2.9保持绿地内的各项设施完好无损、清洁卫生，保持园椅、园凳等功能齐全，外观完好。6.2.10木亭、木桥、木椅整洁、干净、安全，为保证有良好的景观效果，每年定期油漆、整修。6.2.11合理安排室内绿化修剪与鲜花摆放，每日进行养护作业；6.2.12室内绿化外观：叶片光泽、花朵鲜艳。土壤表层无杂物、无枯叶。整体造型与所选品种的观赏效果一致。叶子健壮，叶色正常，在正常的条件下不黄叶、不焦叶、不落叶；6.2.13室内绿化摆放：根据需要或合同约定在公共部位摆放绿化植物，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩、形态和气质与空间大小、装饰氛围及功能相协调；6.2.14室内绿化选种：光度、温度、湿度的耐受程度适宜，观赏性强，观赏周期长，管理方便；6.2.15室内盆栽选用无毒、无害、无味的园艺型肥料；发现病变、虫害、枯萎及时更换。6.2.16保持屋顶花园整洁并对地板花箱花架等防腐木进行养护，一年一次。6.2.17绿化台账档案齐全。对养护工作有完整记录，做好月度工作计划及实施情况记录等台账（包括：记录绿化养护情况的影像资料、年度工作总结及自评等）。6.2.18绿化养护管理制度齐全，管理记录健全，管理得当，并有养护人员配备方案及培训记录。6.2.19绿化垃圾清理，临时堆放满一车则需进行清运。6.2.20室内外植物成活率≥98%。6.2.21本项目服务所需的除草机、修剪机、杀虫药剂等材料及设备均由中标单位提供。7.餐厅监管服务7.1按照江湾教学点营养餐厅功能设计与配置要求，业主方、餐厅服务方和物业单位签订三方协议，物业单位负责监管餐厅服务。7.2按照三方协议，监管餐厅服务方全面履约，定期或不定期检查监督餐厅消防、用气、用水、用电、环境、熟食留样等安全，发现隐患/问题及时报告。7.3保证餐厅服务人员、所有物料进出以及安全事项符合相关安全秩序服务要求。7.4按照服务环境及服务管理要求监管餐厅整体环境、厨房及用餐场所清洁卫生，厨房垃圾清运等。7.5如果发生有责食品安全事故，实行一票否决制。8.重大活动专项保障服务8.1根据实验室重大活动的具体方案（包括但不限于重大会议，重要教学活动，24小时赛事检测任务等），及时提供对应的物业服务保障措施并积极配合实施。其中对于重大体育赛事应提供符合WADAISL要求的重大活动保障条件。8.2合理安排及保障人员配置，保证江湾教学点在重大活动期间的运行正常。8.3确保重大活动期间，江湾教学点的水、电、风、气以及所有设施设备的后勤保障。9.科普馆运维服务9.1.1科普馆馆内各种设施设备日常巡检和运营维护。9.1.11.1.1日常巡检和日常保洁；9.1.12.2.2各类显示屏定期开机测试，确保画面完整无瑕疵，如有异常，及时保修；9.1.13.3.3馆内展示内容是否完好无损，如有异常，及时上报和维修。9.2.2科普馆各类活动中，按照相关安全性要求和江湾教学点管理规定，进行场地布置，提供和执行相应的安检和出入登记。9.3.3按照科普馆导览服务规范，安排接待和引导访客参观，并提供讲解服务。按照采购人安排，熟记讲解内容，讲解时语音清晰、语速适中。（2）实验室专业运行保障服务1.洁净标准建设实验室运行保障及维保监管1.1.服务内容及界面监管洁净标准建设实验室维保单位对实验室的运行、维护与保障服务以及过滤器的定期更换，确保通过第三方专业机构对洁净区环境的年度检测，为洁净实验室的检测实验提供全面保障。1.2.服务要求1.2.1洁净标准建设实验室系统运行保障服务响应率100%。1.2.2对超净区域内空调、净化装置、排风机组定期检查维护，维保监管。1.2.3对洁净区域现场的温湿度、压差等环境条件进行校调，并根据实验室不同检测实验的需求进行调整。1.2.4对洁净区内蒸汽灭菌柜、超净台、生物安全柜等洁净区配套设施进行日常运行维护；1.2.5根据GMP洁净度等级标准规定的A、B、C、D四类洁净区的环境进行校调。1.2.6无因维护不及时造成的停机或无法正常使用。1.2.7做好机房以及相关设备设施的检查、维修、清洁工作。1.2.8定期对实验室超洁净系统设备设施进行巡检，巡检过程中如发现设备故障及其它异常，及时通知维保单位并做好应急处理。1.2.9负责采购生物与安全检测实验室超洁净系统过滤器并按规范进行更换。1.2.10根据规范要求委托第三方具有专业资质的机构对洁净区进行检测。1.2.11设备完好率≥98%，洁净区域达标率=100%。2.实验室风阀系统运行保障及维保监管2.1.服务内容及界面实验室风阀系统运行、维护与管理服务，根据实验室不同的实验室工艺要求进行风量的调整。确保江湾教学点实验室风阀系统正常使用、实验室工艺需求得到保障。2.2.服务要求2.2.1实验室风阀系统运行保障服务响应率100%。2.2.2每月对维护范围内的实验室风阀进行巡检保养，巡检过程中如发现设备故障及其它异常，要立即处理，并做好记录。2.2.3阀门完好率=100%。3.实验室气体汇流排系统运行保障及维保监管3.1.服务内容及界面实验室气体汇流排系统的运行、维护与管理服务以及对气体管道的冲洗和按要求对气体报警探测器检测，避免出现气体管道泄漏或多种气体混合而产生的安全事故发生。3.2.服务要求3.2.1实验室气体汇流排系统运行保障服务响应率100%。3.2.2对实验室气体汇流排系统管道进行巡检、测漏、管道维护。3.2.3对实验室气体检测工艺需求提供安全保障。3.2.4当实验室气体管道需更换气体种类时，提前做好气体管道吹扫。3.2.5按要求对气体压力表、安全阀、报警器等进行安全检测。3.2.6无因维护不及时造成的无法正常使用。3.2.7根据要求，委托有资质第三方进行对各类气体报警探测器进行检测，并出具相关检测报告并保持完好在用状态。气体汇流排完好率=100%。3.2.8钢瓶特气和空压氮发系统每日不低于4次实时巡检，发现问题及时报告与处置。每月对特气间、氮发间管道、连接部位等进行捡漏作业，发现漏点及时处理。督促维保单位并与维保单位配合，保证在用设备设施、机组的安全高效运行，确保供气压力、质量、含水量符合实验室用气标准；对备用设备设施、机组保持完好，确保随时能投入使用。对承压设备设施的安全阀、压力表按期校验，合规使用。3.2.9实验室集中供气设备设施包括但不限于氮发特气系统设备设施运营管理等项目的日常监督管理，对采购人专项委托维保检测的监管，若因监管不力造成设备问题，物业承担同等责任（需签订三方合同固定权利义务）4.实验室危险化学品、危险废物（含医废）、废水处理系统运行保障及维保监管4.1.服务内容及界面危化品暂存间保持设备设施完好，温度达标，危化液体不渗不漏；及时收集各实验室产生的危废，按照环保要求进行存放，如实登记危废台账，依法合规转运；确保废水处理系统正常运行，废水处理达标。4.2.服务要求4.2.1上述运行保障服务响应率100%。4.2.2对危化品暂存间、危废暂存点、废水系统按时巡检，发现问题及时处置并汇报。4.2.3确保危化品暂存间空调、排风、气体灭火系统、监控设施处于正常运行状态，发生故障及时排除；对进出暂存间的危化品全程监督。4.2.4危废暂存做到不渗不漏，台账清楚、标识齐全、转移处置合法合规，各种不同类别的危废分开存放；保持危废暂存点通风有效、室内温度不超标、消防设施完好。4.2.5定期对废水处理系统处理的废水进行第三方监测，确保废水达标排放。4.2.6污染设施运营管理等项目的日常监督管理，对采购人专项委托维保检测的监管，若因监管不力造成设备问题，物业承担同等责任（需签订三方合同固定权利义务）；5.其他实验室相关系统运行保障及维保监管5.1.服务内容及界面根据实验室规章制度和相关系统要求，确保其他实验室相关系统运行正常，依据规定进行日常巡检和维护管理。5.1.1.1.1实验室受控区域及公共区域秩序及安全管理；5.1.2.2.2各实验室温湿度及系统日常运行管理；5.1.3.3.3各实验室视频监控、内网及系统日常运行管理；5.1.4.4.4各类UPS日常巡检与运行维护管理；5.1.5.5.5通信、信息及各功能机房机房日常运行与维检管理；5.1.6.6.6样本冷库系统（含样本冰箱）日常巡检与运行维护管理。5.2.服务要求5.2.1日常运营中，严格遵守江湾教学点实验室非受控和受控区域的访问级别，监控和记录所有的出入活动，做好秩序维护和物理安全管控。5.2.2根据江湾教学点各个实验室的要求，对实验室内的温湿度进行控制，确保24小时达标运行；5.2.3按时巡检江湾教学点各实验室视频监控、内网及系统，发现问题及时消缺处理；5.2.4定期对UPS系统进行维护，每日巡检UPS机房，确保UPS机房安防设备设施及监测报警仪器处于有效运行状态中；5.2.5按时巡检江湾教学点通信、信息及各功能机房及系统，确保机房温湿度达标，各设备设施（含安防设施）完好运行；5.2.6样本冷库系统（含样本冰箱）每日不少于4次日常巡检，发现问题及时报告与处置。建立样本冷库系统运行维护制度；采取相应监控与故障报警措施，24小时有效监控样本冷库的温度变化与设备运行情况；备好制冷机组的主要零部件；确保样本冷库系统24小时有效运行。督促维保单位并与维保单位配合，保证样本冷库相应设备设施运行状态完好、制冷温度达标。制定样本冷库意外停电及其设备设施非计划检修时段的应急处置办法，确保样本不失效。5.2.7上述运行保障服务响应率100%；5.2.8依据实验室相关要求，制定各系统的运维管理考核制度与标准，严格进行日常运行保障，发现问题及时处置并汇报。制定符合现场实际的安全操作规程、作业标准、相关设备设施第三方检（监）测时限、运行台账标准、点巡检制度与标准、应急处置办法/预案等，杜绝非计划停机停运事故，确保各实验室与危化品暂存间温/湿度、通风、排风、供气达标；确保P2实验室洁净度达标；确保实验室运行至关重要的所有仪器和设备提供适当的电力供应（例如提供UPS系统/或发电机等备用电源）和环境条件（适当的空间、温度、湿度），以防止仪器设备的中止；确保24小时各类基础设施设备的运维和稳定供应，确保24小时实验室工况运行稳定并符合要求，确保24小时实验室受控区域管理运维安全要求。（3）人员配置要求1.中标单位组建管理物业的专职管理、服务队伍，提供中标单位为本项目配置的人员管理体系，明确职责和岗位分工，提供符合专业要求的服务与满足本项目的物业管理服务需求，确保本项目内各项工作、学习、实验、检测的有序开展。2.各投标人需自行了解现场情况，制定详细与合理的人员岗位配置，所有岗位服务时间不低于现有现场管理情况，若需要变化和调整，需征得业主同意。3.中标单位在本次投标文件中所提供的项目经理及各部门主管，需要通过业主方面试审核并通过试用期（不少于一个月）考核后方可正式上岗，未经招标单位许可，不得自行录用或更换。4.项目期间，若中标人确需更换项目经理、安全主管及各部门主管，则需提前30天告知招标人，在征得招标单位负责人书面同意后方可更换，否则招标人有权提前终止合同。5.进驻本项目的所有管理与服务保障人员，均需经过审查且报本项目主管部门备案。投标人必须作相应承诺。6.服务人数最低配置要求和岗位要求。★本项目物业管理服务人数不得少于52人。投标人必须承诺满足人员配置最低数量要求和岗位要求，充分保障本项目各项服务要求。岗位岗位数小计人数岗位职责说明行政服务项目经理11在业主的指挥下，统筹本项目业务管理服务事项综合主管11统筹管理处内部行政/客服/会务/科普馆讲解等事务及各部门协作，协助项目经理及工程/安全主管工作综合文员11负责管理处内行政事务、人事管理、物料领用、科普馆讲解等，协助综合主管工作主楼前台接待12负责主楼前台接待、人员出入实验室安全管理和引导、客户报修等工作辅楼前台接待12负责辅楼前台接待、人员出入实验室安全管理和引导、客户报修、物品收发等工作行政服务小计7工程管理工程/安全主管11负责统筹工程管理工作、专业安全管理相关事宜及应急处理、设施设备检测运维监管，危化品/危废管理、特气钢瓶管理、应急处置各突发事件等，协助项目经理工作弱电（信息网络）主管11负责弱电设备系统运行管理、故障判断、维护维修等工作，协助工程/安全主管工作工程领班/副领班22负责江湾教学点各系统维护、班组管理等工作，领班协助工程/弱电主管工作；副领班协助领班工作，参加24小时轮值（四班三运转）电、暖、机维修工47负责各系统日常巡检和24小时轮值（四班三运转）工程管理小计11秩序维护服务秩序/环境维护主管11负责统筹秩序/保洁/环境绿化维护服务、实验室出入安全管理/门禁管理等工作，按需启用外门岗（白班）秩序维护领班14带领全班人员，落实江湾教学点巡检、江湾教学点交办的相应等工作，参加24小时轮值（四班三运转）秩序员420负责24小时轮值（四班三运转）门岗、消监控、巡逻等工作；时段性机械车库操作工作秩序维护服务小计25环境管理环境管理领班兼实验室专业保洁11负责班组管理、实验室专业保洁、卫生检查等工作，参加双休日轮值保洁员18负责周一至周日白班期间的公共区域、办公室和实验室等日常保洁等工作，参加双休日轮值环境管理小计9总计526.1项目经理综合素质：党员，责任心强、事业心强，吃苦耐劳，爱岗敬业，廉洁自律，具有很强的组织管理与抗压能力、协调能力和良好的心理素质。自然条件：40-55周岁，五官端正、身体健康。文化程度：本科及以上学历。特殊情况如降低学历，须经采购人考核同意。专业要求：具有工程类工程师中级及以上职称（具有工程类高级工程师及以上职称优先），持有注册消防工程师/注册安全工程师/安全员上岗C证/注册化工工程师/注册公用设备工程师/注册电气工程师等安全相关证书优先。相关知识要求：熟练掌握物业管理服务及检测实验室管理专业知识及相关的法律法规，具有运行质量管理体系、环境体系、职业健康安全体系的经历；持有WADAISL/CNAS17025体系相关要求的培训证明。经验要求：物业从业经验或相应管理职位15年以上，担任过数据中心、国际专业检测机构或研发机构园区或大型国企等项目的项目经理或相应职位及以上的负责人，并具有上述岗位5年以上的独立工作经验。其他要求：提供近3个月任意一月为其缴纳社保的证明。6.2综合主管综合素质：责任心强、事业心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、廉洁自律，具有较强的语言表达能力、组织管理能力和统筹协调能力。自然条件：外貌形象佳，五官端正、身体健康。文化程度：本科及以上学历。专业要求：管理学相关专业优先；具有英语CET4级及以上证书优先。相关知识要求：熟悉办公室行政管理工作，具有较强的文案能力，熟悉物业管理服务专业知识及相关的法律法规，熟练掌握会务礼仪及高规格接待规范要求。经验要求：担任过相关物业的客服经理或主管，并具有上述岗位3年以上的工作经验。其他要求：提供近3个月任意一月为其缴纳社保的证明。6.3综合文员综合素质：有责任心、事业心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、廉洁自律，具有较强的语言表达能力、组织管理能力和统筹协调能力。自然条件：外貌形象佳，五官端正、身体健康、普通话标准。文化程度：大专及以上学历；具有全国国家英语等级PETS一级及以上优先。相关知识要求：熟悉办公室行政事务、会务礼仪、讲解及规范接待等工作，有良好的文案能力和表达能力。经验要求：具有上述岗位2年以上的工作经验。6.4主楼/辅楼前台接待人员基本素质：有责任心、事业心强，吃苦耐劳，爱岗敬业，廉洁自律。自然条件：外貌形象佳，五官端正、身体健康，女性≤40岁，身高160cm以上，普通话标准。文化程度：具有中专及以上毕业证书；具有全国国家英语等级PETS一级及以上优先。相关知识要求：熟悉会务、行政的工作规程、会务礼仪和要求。6.5秩序/环境维护主管综合素质：党员，责任心强、事业心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、廉洁自律，具有较强的组织管理能力和协调能力。自然条件：五官端正、身体健康、普通话标准。文化程度：大专及以上学历。专业要求：持有高级保安（国家职业资格三级）/中级建（构）筑物消防员（国家职业资格四级）及以上岗位资格证书，以及安全生产管理员证书。退伍军人优先考虑。相关知识要求：熟悉物业管理服务专业知识及相关的法律法规，熟练掌握保安、消防知识，能够妥善处理各项突发事件。经验要求：担任过数据中心、专业检测机构或研发机构园区相关物业的保安负责人，并具有上述岗位3年以上的工作经验。其他要求：提供近3个月任意一月为其缴纳社保的证明。6.6.6秩序维护领班综合素质：责任心强、事业心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、廉洁自律，具有较强的组织管理能力和协调能力。自然条件：男性，专职保安人员，年龄≤45岁，五官端正、身体健康、普通话标准。文化程度：初中及以上学历。专业要求：持有高级保安（国家职业资格三级）/中级建（构）筑物消防员（国家职业资格四级）及以上岗位资格证书（人证均在有效期内）。退伍军人优先考虑相关知识要求：熟悉物业管理服务专业知识及相关的法律法规，熟练掌握保安、消防知识，能够妥善处理各项突发事件。经验要求：担任过数据中心、专业检测机构或研发机构园区相关物业的保安负责人，并具有上述岗位3年以上的工作经验。6.7秩序员自然条件：男性，专职保安人员，年龄≤45岁，身体健康、体貌端正，普通话标准。受过专业培训。上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。专业要求：所有安保人员均持有保安上岗证，重点区域值守需持有高级保安（国家职业资格三级）及以上岗位资格证书，消控室值守人员具有消防设施操作员四级及以上的岗位证书（人证均在有效期内）。经验要求：担任过数据中心、专业检测机构或研发机构园区相关物业的安保服务，并具有上述岗位2年以上的工作经验。6.8环境管理领班兼实验室专业保洁综合素质：初中及以上文化，无犯罪记录。自然条件：男性≤50岁/女性≤45岁，身体健康、体貌端正，普通话标准。经验要求：担任过数据中心、专业检测机构或研发机构园区相关实验室保洁服务，并具有上述岗位5年以上的工作经验。6.9.9保洁员自然条件：男性≤50岁/女性≤45岁，身体健康、体貌端正，普通话标准。经验要求：担任过数据中心、专业检测机构或研发机构园区相关保洁服务，并具有上述岗位1年以上的工作经验。6.10工程/安全主管综合素质：党员优先考虑、责任心强、事业心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、廉洁自律，具有较强的组织管理能力和协调能力。自然条件：五官端正、身体健康、普通话标准。文化程度：大专及以上学历。专业要求：持有注册安全工程师等相关证书或工程类工程师中级及以上职称或高级技师资格证，有工程维修类中级及以上证书，特种设备管理或消防管理员中级及以上证书。相关知识要求：熟练掌握各类设施、设备的运行原理和基本操作流程，熟练掌握各类维修器具的使用方式，熟练掌握工况安全管理、实验室给排水、消防等知识，能够妥善处理各项突发事件。能够妥善处理各项工程和设施、设备的突发事件。经验要求：担任过大中型制造型企业车间/设备主任的优先考虑。并具有上述岗位3年以上的工作经验。其他要求：提供近3个月任意一月为其缴纳社保的证明。6.11弱电（信息网络）主管综合素质：责任心强、事业心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、廉洁自律，具有较强的组织管理能力和协调能力。自然条件：五官端正、身体健康、普通话标准。文化程度：大专及以上学历。专业要求：持有低压电工操作证、智能楼宇高级证书或计算机等级证书；具有工程类工程师中级及以上职称优先。相关知识要求：熟悉各类设施、设备的运行原理和基本操作流程，掌握各系统紧急事故的处理方法及应变措施；掌握所管辖系统的运行情况及控制状态，定期审阅运行记录表，发现误差和问题立即组织人员纠正和处理，并校正和分析。经验要求：担任过数据中心、专业检测机构或研发机构园区物业的弱电负责人，并具有上述岗位3年以上的工作经验。其他要求：提供近3个月任意一月为其缴纳社保的证明。6.12工程领班/副领班综合素质：责任心强、事业心强、吃苦耐劳、爱岗敬业、廉洁自律，具有较强的组织管理能力和协调能力。自然条件：五官端正、身体健康、普通话标准。文化程度：高中及以上学历。专业要求：持有低压电工操作证、水暖空等操作证或高级工等级证书；具有技师及以上职业证书优先。相关知识要求：熟悉水电风气等设施、设备的运行原理和基本操作流程，会判断并维修各类设备设施的常规故障，掌握各系统紧急事故的处理方法及应变措施。经验要求：从事过机电设备维修、空调维修、特种设备维修的优先录用。6.13电、暖、机维修工自然条件：男性，身体健康，普通话标准。专业要求：具有高/低压上岗证书或操作证书。熟悉压力管道管理、压力管道巡检维护等专业证书；或具有空调或制冷岗位证书；压力管道管理、压力管道巡检维护等专业证书；或持有低压电工操作证、智能楼宇中级或以上证书。经验要求：电气维修人员，担任过相关非住宅物业，同一工种3年以上工作经验。（4）其他相关要求1.投标单位须承诺中标后应当向服务所在地人民政府公安机关备案，取得公安机关颁发的“自行招用保安员单位备案证明”。2.本项目经费由政府财政资金支付。如果由于年度财政拨款未到位或是年度财政平台付款截止，招标方有权延迟并无息支付相关物业费用，不得视为违反合同约定。3.合同到期后，不续签或因本次招标周期结束需重新招标的，中标方仍应按照约定的人员配置、服务内容等继续提供服务，至下一年度物业单位确定后，配合移交，包括但不限于场地、设施、设备、管线、图纸、记录等以及尚未结束的工作。具体内容以最终签订的合同条款为准。4.合同到期后中标方应继续提供服务的期间包括维持服务期间与交接期间。5.1维持服务期间：合同服务期限到期日后一天至下一年度物业单位合同服务期限起始日前一天为中标方的维持服务期间，维持服务期间内中标方仍应按照本合同约定的人员配置、服务内容等履行服务。维持服务期间内的费用由业主方按照本合同约定费用标准进行支付。具体内容以最终签订的合同条款为准。5.2交接期间：下一年度物业单位合同服务期限起始日至中标方与新物业单位完成移交工作之日为交接期间。中标方应同意，当中标方作为被移交人时，交接期间内上一年度物业单位产生的服务费用由中标方自行承担，中标方不得另行要求业主方予以支付，费用标准、支付方式及支付时间等具体支付事宜届时以中标方与上一年度物业单位约定为准；当中标方作为移交人时，交接期间内中标方产生的服务费用由新物业单位进行支付，业主方不予承担，中标方不得另行要求业主方予以支付，费用标准、支付方式及支付时间等具体支付事宜届时以中标方与新物业单位约定为准。具体内容以最终签订的合同条款为准。4、报价要求物业服务费用（中标单位承担）：项目部人员工资费用、办公（含教职工校区间通勤）费用、绿化环境卫生费用、设施设备维护（含应急抢修材料/安全隐患整改）费用、各项业主方委托监管第三方服务费用、利税规费费用、其他费用等所有江湾教学点综合物业服务及实验室专业运行保障服务等费用。1.人员费用的支出：包括所有管理与服务人员的人工成本，所有人员的工资标准不得低于上海市最低工资标准，并在投标测算中，充分考虑近3年上海市最低工资增长幅度和最低缴费基数调整，人员费用在招标有效期内不作调整。投标人应充分考虑到人员成本因素，如社会保险，公积金，工会费，职工教育经费，奖金，节假日加班、政策性加班、各类津贴、节日费，高温费，离职补偿，劳动防护，工作用餐，交通补贴，各类人员保险以及福利等费用，招标人不会额外承担在招标范围外的其他人员费用。投标人必须满足人员配置最低数量要求和岗位要求，充分保障本项目各项服务要求。2.绿化环境卫生费：清洁卫生所需的消杀灭害、清洁工具消耗材料、卫生间消耗品、污水管道清洗、中大型清洁设备的使用费、外墙清洗、水箱清洗检测、生活垃圾清运等费用；室内绿化摆放及室外绿化养护费与补充，包括室内盆景枯萎替换的费用；入驻前开办物资、环境治理费，包括但不限于：入住前设备、工具、标识标牌、活动垃圾桶、办公设备等物资。3.建筑物及附属设备设施维护费用：工程/设备设施零星维修耗材费，房屋与设备设施维修1000元以下的单个维修零配件材料费、电梯系统500元以下的单个维修零配件材料费、其他维修500元以下的单个维修零配件材料费、基础设施设备应急抢修、安全隐患整改/安全风险管控费用等，其中基础设施设备应急抢修、安全隐患整改/安全风险管控费用事前须经业主审核后使用。4.办公等费用：对本项目管理与服务所产生的必需的办公用品消耗费、通勤（包含投标单位教职工通勤）费用、服装费用、财务费用、公众责任险、会务服务物耗（指茶具、纸巾、水果、绿植和会务工作餐等日常会务费）、物业开办物资等。5.包含各项基础设施设备日常运行监管维护费用，包括但不限于弱电系统，空调、电梯、制氮系统、空压系统、特气系统、废水处理、污水和水槽维护、机械车库等。如有签订三方协议，按照协议约定执行。6.包含营养餐厅服务监管费用。如有签订三方协议，按照协议约定执行。7.投标人认为与此次招标有关的必需的费用。8.利润及税金。5、考核要求及办法（1）考核方式及办法1.项目履约验收的依据主要包括采购项目招标文件、供应商投标文件、中标通知书、合同及合同履约过程中产生的阶段成果等文本。2.本项目是财政支出费用，应确保专款专用，中标方每月15日前将上月所有支出明细报业主备案并接收监督；对不合理支出或明显高于市场价的采购，业主有权要求中标方给予解释或整改。3.本项目工程（设备）部人员年化率小于20%，并不得外委第三方，其他专业需要外委第三方的，须经业主同意并报备相应的合同。4.对不符合人员配置要求、缺岗人员，业主有权减扣相应费用。5.日常计划维修单项费用超过500元、应急抢修单项费用超过1000元的，中标方事先将用途、数量、单价、规格型号、供应商信息、询价情况等报业主审核后方可实施。6.中标方根据业主要求及国家相关标准规范，制订符合园区实际并符合CNAS或ISO9001体系等相关标准体系要求的管理手册、部门文件、作业指导书/标准、表单、管理制度、安全操作规程、运行台账、点巡检制度与标准、应急处置办法/预案等，须报经业主审核同意后实施。5.项目履约验收的验收组织形式为验收小组验收。6.本项目采购采用一次招标两年沿用、合同一年一签的方式实施，在合同年度的第四季度双方共同进行预验收，如完成目标，则续签下一年度合同，如预验收不合格，则需在一周内进行整改；如验收再次不合格，则不再签订下一年度服务合同。发生“五（二）”中所述一票否决事项的，业主方有权要求中标方赔偿相应损失，情节严重的将追究其相关法律责任。（2）考核指标考核指标如下：项目一级指标二级指标三级指标年度指标值绩效指标产出指标数量指标日常维修覆盖率=100%应急维修处置率=100%物业保障服务完成率=100%物业保洁服务完成率=100%运维需求满足率=100%物业人员到岗率=100%实验室专业保障需求响应完成率=100%生活垃圾清运完成率=100%质量指标综合物业及运行费项目验收合格率=100%运行费项目系统、设备完好率≥98%室外绿化成活率≥98%消防设施设备完好率=100%物业人员专业性评分≥90分时效指标应急事故处置及时率=100%公共设施设备维修及时率=100%运行费项目保障服务响应率=100%实验室问题处理响应率≥98%生活垃圾及时清运率≥98%效果目标社会效益指标有责投诉情况0公共设施设备运行稳定率≥90%园区安全事故数0治安事件发生数0可持续影响指标档案管理完备性完备部门沟通协调机制健全性健全物业人员上岗资质=100%满意度指标服务对象满意度指标实验室人员满意度评分≥90分江湾教学点其他工作人员满意度≥90分一票否决一票否决项发生有责非计划停电（含UPS）、停气，致使检测实验中断或重要样本、设备损失0发生有责设备设施事故，致使检测实验中断或重要样本、设备损失0发生恶性泄密或破坏活动，给业主方造成重大负面影响或损失的0发生有责重伤及以上人身伤害事故，给业主方造成重大负面影响或损失的0发生有责食品安全事故，给业主方造成重大负面影响或损失的0发生有责的社会影响事件，给业主方造成重大负面影响或损失的0备注：上述指标考评采用综合百分制，90分及以上为合格。服务考评参考打分表：江湾城路900号园区物业管理服务考评表序号项目分值考核依据主要内容扣分标准得分1一票否决项一票否决项招标文件：考核指标-发生有责非计划停电（含UPS）、停气事故，致使检测实验中断或重要样本、设备损失-发生有责设备设施事故，致使检测实验中断或重要样本、设备损失-发生恶性泄密或破坏活动，给业主方造成重大负面影响或损失的-发生有责重伤及以上人身伤害事故，给业主造成重大负面影响或损失的-发生有责食品安全事故，给业主造成重大负面影响或损失的一票否决 2物业人员到岗率10投标文件：人员明细表（业主根据实际调整的除外）主管级及以上管理岗扣2分/人 其他岗位扣1分/人 3岗位人员职业资格与素质要求符合率10招标文件：人员配置要求专业/职业资格证书扣2分/人 文化程度扣1分/人 4物业内部管理5招标文件：服务要求有符合园区的岗位责任制、岗位安全责任制、应急预案等系列管理制度扣1分/项/个 有符合园区的各类考核/奖惩制度扣1分/项/个 5安全隐患/问题整改率10上海市安全生产事故隐患排查治理办法等整改时间内未整改且未书面说明原因扣3分/条 不按要求/标准整改且未说明原因扣1分/条 事故/件后未按程序组织调查分析并提交事故报告扣3分/次 6业主交办事项完成率10招标文件未按时落实且未说明原因扣2分/条 7实验室工况控制及日常维运需求满足率30招标文件：服务要求有符合实际的年度各系统运维计划、各级保养内容、主要设备设施的巡检频次等并及时提交。扣10分 非计划停水、停电、停风扣2-5分/次 未按服务界面及相关标准/计划维保扣2-5分/次 氮发间氮发系统非计划停运（市电外网故障能在1小时发现除外）扣4-8分/次 特气/压空使用端压力表欠/超压操作和维保不当/参杂影响检测结果扣4-8分/次 冷凝水滴到仪器设备及附属设备上扣3-5分/次/处 实验室内冷凝水/雨渗水未及时处理扣1-3分/次/处 实验室工况异常且未能及时汇报/处理扣1-3分/次/处 各类巡检不到位、缺项/缺次扣0.5分/项/次 8保洁/室外绿化成活率10招标文件：室内外绿化养护室外草坪枯黄/死单处0.5㎡、累计3㎡以上且换季时期超过15天未重植或施救返绿扣3分/次/处 室外枯树未及时补栽或处理扣1分/棵 可视面有陈旧性积灰积尘/污迹扣1分/次/处 未按服务界面保洁扣0.5分/项/次 9消防设施设备完好率10招标文件：消防系统运行维护服务消防设备设施故障后未及时修复/汇报扣2分/次/处 消防设备设施应自动状未自动状态扣2分/次 消防系统有报警记录未及时查处并记录扣1分/次/条 10其他事项5招投标文件应做未做事项扣1分/次/条 11加分项完成业主交办的急/重/险/难工作、重点工作出色完成等加1-5分/次 说明：1）项目分值不够扣，从总分中扣除；2）扣分原因另行书面报告；3）总分低于90分时，根据协议条款及投标预算金额给予扣除。考评得分： 物业方：考核方：江湾城路900号园区 考核时间： 业主方根据江湾教学点实际情况和实验室管理服务要求可以调整考核项目内容。考核量化具体内容以实际考评时甲方出具的考评表格为准。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。上海项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
