广东物业管理服务招标公告（广东政府2024）
公告内容：
广州市番禺区文化馆物业管理服务定点议价采购公告
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定点议价采购公告
广州市番禺区文化馆采用定点采购议价方式实施本次采购。
一、项目信息
（一）项目名称：广州市番禺区文化馆物业管理服务定点采购
（二）项目编号：DDYJ-2024-1256862
（三）预算金额：370,000.00
（四）采购需求：
编号
服务描述
需求描述
数量
控制单价（元）
计量单位
1
需求详细说明:查看附件
详见需求书
1
370,000
年
（五）议价发起时间：2024年08月26日
（六） 本项目采用的是按工种及人员报价的报价方式。
二、需求信息
服务时间：12 个月
合同份数：4
争议处理方式：向采购单位所在地的人民法院提交诉讼解决
发票类型：增值税普通发票
三、供应商报价须知
（一）供应商应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件，并对如下条件的真实性负责：1）具有独立承担民事责任的能力；2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；6）法律、行政法规规定的其他条件。
（二）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（三）供应商应在报价时，可通过系统提供采购需求中所要求的全部资料与数据的，应当通过系统提交。供应商不得在所上传的附件中填写项目报价信息，如系统报价与附件材料不一致，则附件报价无效，以系统报价为准。
（四）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
四、定点议价规则
（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
五、项目联系方式
联系方式：梁绮敏 84882188
采购单位：广州市番禺区文化馆
2024年08月26日
广州市番禺区文化馆物业管理采购项目需求书项目预算：人民币37万元项目预算：人民币37万元项目预算：人民币37万元资格要求：资格要求：资格要求：1符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。招标范围招标范围招标范围1采购内容确定1家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。2政策要求中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。3服务期合同签订后12个月。一、项目概况（一）确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：秩序维护服务、设备设施维I护维修服务、卫生清洁服务、垃圾处理服务、后勤保障服务、绿化养护服务等。物业类型：事业单位坐落位置：广州市番禺区市桥街光明南路水边屋下街7号物业概况：番禺区文化馆用地面积192.2019平方米，建筑总面积1621.1082平方米，群艺苑用地面积348.1947平方米，建筑总面积235.3066平方米，租用的水晶宫用地面积2021.9平方米，建筑总面积172.3平方米。（二）项目目标1.按照采购人的要求提供秩序维护服务、设备设施维护维修服务、卫生清洁服务、绿化养护服务、垃圾处理服务等，负责采购人相关防火、防盗、防疫、防破坏、防积水、防事故等安全防范及定期员工培训工作，并负责形成上述工作的相关管理台账资料交予采购方。2.严格按照合同的要求及补充协议为采购人提供服务及相关事项。3.列入本次综合物业管理的范围包括但不仅限于：本条所列的各项服务内容和采购人交办的其他工作。二、服务内容（一）卫生清洁保洁服务1.工作内容做好文化馆各场室（包括群艺苑、水晶宫、文化馆办公大楼）区域所有公共区域的卫生清洁和保洁，每日首次清洁2早上9点前完成,包括办公区域、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运，“除四害”，抽粪等。2.工作要求（1）办公区域环境卫生管理包括所有办公区域、功能用房、设施设备等。①日常对所有办公区域、功能用房、设施设备等按既定的保洁时间、保洁程序、保洁要求实施保洁工作，并对以上区域通过巡检的保洁方式使环境卫生达到既定要求。②按照有关规定做好垃圾分类，负责垃圾的区域收集、清运，做到垃圾日产日清。（2）公共环境卫生管理本物业管理服务区域内，对公共区域的环境卫生的管理，包括但不限于如下内容：公共场所（卫生间及厕具、楼梯、走廊、天台、走火通道等）、公共卫生间、消杀、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾和杂物的收集、清运、抽粪等。①房屋立面，公共楼梯、区域内场地、无堆放杂物现象。②每天至少1次清扫、拖抹公共场室。门厅每天用水拖抹1次，雨天随脏随抹；对人员走动频繁之地，进行不间断巡回保洁。要求做到地面干净、保持材料本色，无明显灰尘、污渍和杂物，无积水。发现杂物、废弃物立即清理。特殊情况或特殊时期要每天1次消毒。③及时清扫服务区域地面积水、垃圾、烟头、枯叶等，使保持干净、无杂物、无积水等。门窗、梯间内、楼梯扶手、灯饰、栏杆、指示牌等无污渍及明显灰尘。每年至少1次清3洗窗帘。每月至少1次用水冲洗所有水泥地面、沥青地面等。④大堂至少每日拖洗2次并视情况进行保洁，共用部位玻璃每周清洁1次，特殊情况需按实际加强消毒。公用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏。按照广州市爱卫办“除四害”卫生标准，定期杀灭蚊、蝇、蟑、鼠，并做到无滋生源；定期进行消毒卫生，每年最少2次请街道消杀站对大楼进行消杀工作。⑦公共卫生间每日清扫拖洗2次并巡查保洁。各区域的洗手间要及时更换卫生纸、洗手液等。⑧电梯每日清扫拖洗消毒1次并巡查保洁。⑨做好垃圾分类，负责公共区域垃圾的收集、分类，抽粪等。⑩其他与清洁有关的事项。3.中标供应商在清洁卫生工作中消耗物料工具等费用自付，其物料的使用和排放必须保证达到国家环境标准。4.中标供应商必须配备专业的保洁设备及用品，包括满足清洁用的塑料丝扫把、平板拖把（部分超细纤维布平板拖把）、清洁海绵块、清洁毛巾、多功能清洁杂物车，以及吸尘吸水机、玻璃套装工具、加长杆、梯子、水桶、掸子、云石铲刀、刮子、涂水器等专业清洁工具。5.中标供应商必须配备足够数量的常用清洁剂（包括全能清洗剂、玻璃清洗剂、瓷砖清洗剂、陶瓷清洗剂、去胶剂、4除渍剂、酸性清洁剂、洁厕剂、不锈钢清洗剂、不锈钢光亮剂、家私蜡、除污保养剂）和垃圾袋。6.卫生保洁质量要求：（1）地面无灰尘、水渍、杂物，保持干爽，有光泽；（2）玻璃面透明、洁净，无水渍、无污渍、无手印；（3）卫生间无水渍、污秽，目视地面、坑位、小便池、洗手盆干净，无尿迹、痰迹和其它污迹，无茶渣、烟头、纸巾、果皮等垃圾存在，管道畅通，无异味；（4）桌椅无灰尘、污渍；（5）空调滤网无灰尘、杂物；（6）照明灯具及排气扇无灰尘；（7）办公室整齐、洁净，无杂物摆放；（8）垃圾桶的外表干净、无虫蚁等，无异味；（9）立柱、天花板无蜘蛛网及明显的浮尘等，地角线洁净无浮尘；（10）不锈钢制品及设施洁净、光亮；（11）道路及绿化带无烟头、纸屑等杂物。7.清洁人员：55岁以下，身体健康，工作细致认真，责任心强。8.后勤保障员：身体健康，工作细致认真，责任心强。（二）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理1.工作内容对物业建筑共用部位（包括：楼盖、屋顶、外墙面、屋面、公共通道、楼梯间、走廊通道、道路、门厅、内天井等5部位）进行定期检查及保养工作。2.工作要求（1）做好辖区排水、排污系统定期清理疏通，保证上下水道、排污管道畅通。（2）开展物业（包括本体公共部分、天面、楼梯）、公共设施的日常养护、维修作业。（3）属于小修部分的，按采购人需求及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定，组织实施。（三）设备设施及机电设备的维修、养护、运行和管理1.工作内容（1）共用设备设施及机电设备的维修、养护、运行和管理。包括电梯、供水管网、供电和照明线路、用水用电、闭路监控系统等共用设备设施的维修、养护、运行和管理。（2）办公区域设备设施及机电设备的维修、养护、运行和管理。包括供水管网维护及抢修，供电和照明线路维护及抢修，水、电、灯、门、窗、空调等设备设施维护及抢修。如中标供应商不具备以上设施的维护资质，允许中标供应商外包由专业公司负责，中标供应商必须严格审查外包专业公司的资质以及实力，由于项目外包产生的费用及政治、经济、法律责任由中标供应商承担。2.工作要求（1）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得6物业管理资格证书或岗位证书。（2）配备至少一位持高低压电工操作证的维护技术人员，要求熟练水电，照明线路，空调设备等维修。（3）每天早上和下午对文化馆大楼进行巡查，及时排除安全隐患，保障设备设施正常使用。（4）建立和健全各项管理制度，对设备的维护、保养做到有记录、有措施，确保设备完好无损、运行状态良好。（5）有临急处理机电故障事故和应急措施，确保业主安全用电，各方面保障及时，时刻掌握采购人设备的运行状态，确保全年内无管理责任事故发生。（6）中标供应商须设立24小时服务电话：急修1小时内、其它报修在24小时内到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（7）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（8）消防设备设施每周巡视检查2次并做好巡检记录和签到记录，确保随时启用，保持消防通道畅通。（9）设备房每月巡查至少3次并做好巡检记录和签到记录，对损坏部份及时组织维修，确保正常办公。（10）电梯、闭路监控系统每月巡视保养1次，并做好巡检记录和签到记录，确保正常运行。（11）属于小修部分的（水、电、灯、门、窗、空调等），按采购人需求及时组织修复（更换）；属于大、中修范围的（电房、电梯、供水管网、供电和照明线路、用水用电、闭7路监控系统等），及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定，组织实施。设备维修、更换费用由采购单位负责。（12）共用设备设施及机电设备（如电梯、消防、闭路监控系统等）日常养护、运行和管理费用由中标供应商负责。（四）安全保卫服务1.工作内容维护本物业管理服务区域内的公共秩序，做好物业管理服务区域内的安全防范工作、车辆停放管理等。2.总体要求保障采购人日常工作秩序井然有序；工作人员人身安全不受侵犯；财产不受损失；突发事件迅速得到解决；治安案件发生率为0，火灾发生率为0。如遇设备故障、消防、安保以及自然灾害等突发事件，应有科学高效的应急措施和解决方案。3.工作要求（1）保安人员整体素质过硬，服务形像佳，业务能力强，具备应急处理能力和消防救援技能，服从有关部门的指挥和领导。执行当地***门关于物业区域范围内的安全保卫工作方针、政策和有关条例。认真做好各种应急预案，并报备采购人审查。遇恶劣天气（如台风、雷雨、酷暑和极潮湿等）或突发事件须及时出示警告牌，并记录和保护相关资料，尽量降低损失。（2）组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，8执行严格的纪律和岗位责任，以确保整个大楼的安全、有序。（3）大楼实行24小时安全监督、巡视、安全监控、门岗值勤及巡逻检查等管理，巡逻范围包括区域的公共区域、设备用房和各办公楼（区域）及采购人指定场所。外来人员进出实行登记。及时制止物业管理区域内的不文明及违法行为。（4）保安员应熟悉大楼的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。（5）车辆停放管理，合理安排停车位置，确保车辆停放有序，不阻碍消防通道。（6）消防设施每周至少巡查2次，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。（7）每天至少1次对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。（8）消防通道、公共走道、走廊每天至少巡查3次。（9）熟练掌握运用视频监控系统，保安值班人员要24小时使用监控系统对物业管理区域各楼层进行监控及录像。（10）每年对员工进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等各种突发事件有应急预案，事发时及时采取相应措施并报告采购人和有关部门。（11）服务区域内须保证没有因管理责任发生重大刑事案件，恶性案件发生率为0，一般性治安案件有效控制。9（12）发生安全事故时，物业管理公司在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；（13）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警并配合***门进行处理。（14）严格执行采购人制定的相关管理制度。（15）其它与安全保卫有关事项。4.人员素质要求（1）保安从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守安全管理规定，整体素质过硬，服务形像佳，业务能力强，具备应急处理能力和消防救援技能，服从有关部门的指挥和领导。（2）项目经理：具五年以上物业管理工作经验，身体健康，品行端正，工作勤恳，责任心强；持有注册物业管理师证，有机关事业单位管理经验，有丰富的物业管理理论知识和实践经验；熟悉国家及地方物业管理条例、法规，懂得物业管理运作，熟悉相关工作规程，公关协调能力和组织领导能力强。（3）保安队长要持证上岗，要有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训。（4）保安人员要持证上岗，退伍军人为佳，年龄25~59岁，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为10（6）做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。（7）消防人员要求：消防值班人员符合消防有关要求，持证上岗。（七）综合管理1.工作内容对本物业管理服务区域范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。2.工作要求（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；对物业及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定检查维修计划。（2）规范24小时值班制度，白天有专职管理员负责来访登记；夜间有人值班，进行安全监督、巡视，确保大楼安全。（4）负责对本物业管理服务区域绿化的日常管理，及时修剪枯枝、残技，除杂草、除病虫害、防台风处理等执行专业的养护和管理工作。（5）设立客户管理处、客服电话，建立接报修、回访的管理体系，全体员工统一着装；（6）每年进行至少一次物业管理服务客户满意率调查。（八）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项三、服务要求13（一）总体要求：在服务期限内，中标供应商必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。（二）具体要求1.日常管理与服务（1）服务规范应符合法律法规的要求。（2）各项服务要做到及时准点。（3）建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。（4）每月初编写广州市番禺区文化馆管理服务工作总结，并书面向采购人汇报。（5）每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。（6）制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。（7）中标供应商要严格按照服务岗位配置人员,采购方如发现不按照服务岗位配置人员，按人员基数处罚，从支付的服务费扣除。2.人员进驻管理及其他服务要求（1）进驻管理：详细审阅、熟悉所有办公楼（区域）的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业管理提出专业管理意见、改进方案。迅速熟悉办公楼（区域）机电设备系统、楼宇/场地智能化管理系统、网络系统、IT基础设施的14性能、规格、造型、布置提出专业管理意见和建议。迅速熟悉办公楼（区域）机电设备系统、楼宇/场地智能化管理系统、网络系统、IT基础设施的性能、规格、造型、布置提出专业管理意见和建议。对业主提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和建议。提供24小时热线，响应业主反应的紧急要求。（2）档案管理：建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱/盒/柜内。（3）协助会议、展览、及特殊活动服务：为办公楼（区域）内举办的各类会议、活动提供服务。会场布置、会议材料复印、发放，与会人员登记、会议礼仪接待、引导服务等。视频、音响保障。协助会议/活动期间开水供应及相关服务。会议/活动后会场整理、保洁服务。（4）公共关系管理：主动联系本办公楼（区域）水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立联系和应急协调机制。主动联系本办公楼（区域）公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。制作材质好、外观端正、内容清晰的名牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与大楼/区域的整体环境相适应。3.额外专业服务（1）高空外墙清洁：对区域内建筑物外立面进行清洗、清洁，每年至少1次。做好高空清洁人员的安全保障措施，15清洗区域下方划出隔离区域，提醒过路行人车辆，避免造成危险。高空作业人员需有高空作业资格证。（2）专业除四害服务：根据相关等级提供对应的专业防制、管理、规划服务。除一般“四害”防治外，还提供如蚁、蚤、虱、蜱、螨等其他有害生物的预防和控制。按气候及环境变化除四害。其中4-11月的灭四害消杀工作每月不少于3次，其余月份每月不少于2次。使用符合国家标准的消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。（3）消防系统专业维保服务：在一般维保的基础上，对消防系统进行更换消耗品/易耗品/零配件等专业维保服务。在需要替换零配件的维修工作中，应以不高于市场价的优惠价格向厂家或其他合法渠道获取相关零配件。（4）劳务派遣：根据采购人要求依法提供各种物业管理相关约定服务。四、人员配置要求（一）服务人员具体岗位设置（本项目需配置服务人员8人）。序号岗位岗位数量配置人数工作时间岗位职能1项目经理11随时候命负责按照采购人需求履行合同要求，统筹全面工作。2.保安服务文化馆大楼门卫1324小时负责文化馆大楼值班和治安巡逻、车辆停放等。2.保安服务群艺苑、水晶宫船厅119:00-12:0014:00-18:00负责群艺苑、水晶宫船厅来访登记、治安等。3.卫生清洁服务卫生清洁118小时负责文化馆公共场室区域（包括群艺苑、水晶宫、文化馆办公大楼一至三层，四层课室及七层，及电梯间）的清洁保洁、除四害、卫生消毒工作，必须以高度的责任心做好本职工作，服从领导的工作安排。4.后勤保障后勤保障工作118小时负责文化馆办公区域（包括文化馆办公大楼四层会议室、器乐室、五层、六层）区域的清洁保洁、除四害、卫生消毒工作，4.后勤保障后勤保障工作118小时以及馆内后勤杂务、会务等工作。5.工程技工工程技工11负责文化馆各场室各项设备设施的维修、养护、运行和管理。（二）中标供应商须配置不少于上述所需人员。（三）采购人不为保安员提供宿舍，伙食自理。（四）项目负责人要具备大专以上学历、相应资质等，其他人员要具备相关工作经验、责任心强等。五、人员管理要求（一）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地**府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。（二）中标供应商派驻的服务人员必须提供身份证和健康证复印件报送采购人审核，通过后再正式备案录用，派驻服务人员的更换必须通过采购人审核同意，中标供应商不得擅自更换。（三）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。（四）中标供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与18采购人无涉。（五）中标供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。（六）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。（七）采购人不提供服务人员的食宿。服务人员每月工资不得低于广州市番禺区最低工资标准。（八）中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。（九）鼓励中标供应商贯彻执行穗人社函[2014]570号及穗民[2014]44号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。六、付款方式按月结算，采购人于每月15日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）办理支付手续，向成交单位支付上月服务费，如成交单位提供服务不足一个月时按日计算。成交单位须在采购人办理支付手续前5个工作日内，提供等额的正式发票给采购人，以便采购人及时办理支付手续。七、其他要求（一）中标供应商承担独立法人单位应该承担的全部责任，包括计划生育、综合治理、刑事、民事、工伤、社保、19员工劳保福利等一切责任。如中标供应商的工作人员在采购人内发生违法、违规行为，所造成一切后果及损失，由中标供应商承担责任和负责赔偿。（二）未经采购人书面同意，中标供应商不得将本物业的管理责任转让给第三方。（三）采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。中标供应商必须保证派驻采购人工作人员的稳定性，保安、清洁、设备维护技工和管理人员应相对固定。由于中标供应商派驻采购人的工作人员不尽忠职守，必须在接到采购人书面通知后7天内更换人员。（四）中标供应商向采购人提交派驻所有工作人员的身份证复印件，并将与员工签订的劳动合同复印件递交一份给采购人备案。（五）采购人对中标供应商派驻的工作人员不提供住宿，中标供应商应向员工提供业务知识培训，特种工岗位需持证上岗。（六）工作人员薪金要求按广州市劳动用工相关标准执行，请投标人充分考虑服务期内人员薪金的调整因素，如因用工引起的劳动纠纷问题由中标供应商负责解决。（八）中标供应商根据不同的工种配备相应的工作服装，并有工作号牌等标识物及必要的装备，中标供应商需负责自行解决及配备各工作人员的制服、警具、劳动工具等。（九）中标供应商工作人员须遵守采购人相关规章制度规定，如有违反或损害采购人利益的，采购人有权拒绝中标20供应商违规的工作人员在此工作，问题严重的，有权终止合同，一切责任由中标供应商承担。（十一）中标供应商在物业设施、设备的使用、维护和管理中，属正常的维修、更新或使用中的消耗，由中标供应商负责修复。（十二）中标供应商在服务期间内购买本项目公众责任险。（十三）招标人对本次询价内容具有最终解释权。21
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。广东项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
