南京市物业服务招标公告（南京市玄武区紫金华府北苑小区业主委员会2024）
紫金华府（北苑）小区公开选聘物业服务企业公告
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紫金华府（北苑）小区公开选聘物业服务企业公告（招标编号：BGPG-ZJHFBY20241112）项目所在地区：江苏省南京市玄武区一、招标条件本紫金华府（北苑）小区物业服务企业公开选聘项目已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为，招标人为南京市玄武区紫金华府北苑小区业主委员会。本项目已具备招标条件，现招标方式为公开招标。二、项目概况和招标范围规模：（一）项目名称：紫金华府（北苑）小区物业服务企业公开选聘项目（二）项目地址及四至：南京市玄武区顾家营路58号东至：顾家营路；南至：钟秀街；西至：柳营路；北至：余粮路。（三）物业类型：小高层（电梯）、别墅、商业；（四）小区面积：总占地面积142255㎡；总建筑面积约274587㎡，（五）小区业主户数：1682户，总收费面积约189256㎡。（六）小区停车位约1945个，（其中地下产权车位1675个，地下人防车位270个）。（七）小区共有电梯72部；污水井、水泵、水箱，道闸、消防、监控、以现有状况为准。范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：紫金华府（北苑）小区物业服务企业公开选聘项目三、投标人资格要求紫金华府（北苑）小区物业服务企业公开选聘项目:（一）具有独立法人资格，依法年报的服务企业,企业注册资金500万（含）以上。（二）具有与本项目类似项目管理服务经验；能够协助业主委员会处理与小区现有物业服务企业交接过程中的公共设备设施承接查验工作及交接过程中需要解决的其他相关问题。（三）在南京市范围内有最近五年内签约，在管项目总数不低于五个，其中至少一个收费面积在10万平方米及以上（同一项目包含高层住宅和多层住宅两种以上类型），可参观在管项目现场环境，业主反映良好。应聘企业须提供相应项目的合同复印件（原件备查）。（四）不接受联合体、分支机构或挂靠方式的企业报名竞聘。（五）具有良好的社会信誉，最近三年内未被国家企业信用信息公示系统、中国政府采购网网站中列为严重违法失信企业名单，具有认真履行合同讲诚信的精神。（六）拟派项目负责人及主要管理人员在竞聘物业服务企业的工作年限不得少于3年，提供相应的社保证明，项目经理无失信记录，须具有大专（含）及以上学历，5年及以上物业项目经理管理任职经历，具有南京市主管部门颁发的项目经理继续教育证明（有效期内）。项目经理必须亲自全程参与选聘的勘察、竞聘文件制定及说明、评审答辩等环节。应聘物业企业须有专业技术人员提供物业管理体系的全面覆盖，对专业技术人员要求年龄45岁以下，有所在企业开标截止日前不低于连续3个月社保凭证，至少本科学历，具有人社部颁发的至少中级或以上职称（人力资源和社会保障厅app扫码验证有效），具有物业管理师，物业经理上岗证等执业资格证书。（七）中选后，除选聘人同意的专业分包项目，本小区物业服务不允许整体转包。若整体转包，则视为违约，选聘人（业主委员会）有权在不召开业主大会表决的前提下直接解除物业服务合同。电梯、消防、智能监控、管网疏通等特种设备或技术含量较高的运行维保可委托第三方专业公司进行，与第三方专业公司的委托谈判须有甲方业委会参与并征得其同意。委托合同报甲方业委会备案。（八）竞聘企业近三年财务状况良好，需提供近三年财务审计报告及承诺书。竞聘物业企业及其母公司法人代表未被人民法院列入失信被执行人名单，提供承诺书。本项目不允许联合体投标。四、招标文件的获取获取时间：2024-11-1309:00到2024-11-2118:00获取方式：（一）报名时间公告发布次日起至2024年11月21日止。（二）报名资料1、物业服务企业投标报名表（按照附件提供的表格形式填写、加盖公章）。2、公司简介（加盖公章）。3、营业执照复印件（加盖公章）。4、法定代表人身份证复印件，授权委托人身份证复印件及授权委托书原件。5、在管同类项目合同复印件（加盖公章）。6、拟派项目负责人资格证明材料，包括：主管部门颁发的项目经理证明、继续教育证明、社保缴纳记录、身份证复印件、学历证明复印件、从业经历证明文件。7、在“国家企业信用信息公示系统”、中国政府采购网网站中，未列入严重违法失信企业名单（须提供报名前三天内的网站信息截图并打印加盖公章）。8、竞聘人认为可以证明企业实力和管理水平的其他文件。说明：报名人对提供资料的真实性负责，若有弄虚作假一经查实将取消竞聘资格（并不因第三方机构或选聘人已审核为由而免除竞聘人对提供虚假材料应当承担的责任）；在中选后发现有弄虚作假情形的，立即终止服务合同，竞聘企业应赔偿小区业主（业主委员会）全部损失（包括但不限于物业选聘工作的支出、重新选聘物业工作的支出、物业服务过渡期的支出等）。以上资料均一式二份，并按上述顺序装订，所有复印件须加盖公章。五、投标文件的递交递交截止时间：2024-12-0809:00递交方式：现场递交六、开标时间及地点开标时间：2024-12-0809:00开标地点：南京市鼓楼区山西路8号金山大厦A座15楼（暂定）七、其他为提升紫金华府（北苑）小区整体居住体验，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》等法律法规以及小区业主大会表决结果规定，业主委员会本着公平、公正、公开的原则，结合本小区实际情况，现面向社会公开选聘优质物业服务企业为小区提供合同，邀请所有符合竞聘资格的企业参加竞聘，共建美好家园。一、、项目需求（一）本次选聘适用物业服务标准参照《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》五级服务标准为小区提供物业服务。可根据本项目的实际情况进行调整，具体以选聘文件及合同要求为准。（二）本次选聘拟定的物业服务合同期限拟签物业服务合同期限：合同期三年(1年试用期+2年正式服务期)，自正式签订物业服务合同生效之日起算。试用期期满前3个月，业委会可以根据物业服务实际情况自主开展业主满意度调查或者委托第三方满意度调查。若进行满意度调查，则调查参与率不低于70%，业主满意率不低于60%，同比例上升或者下降，方可自动续签2年物业服务合同。反之，无条件不再续签合同。（三）本次选聘物业服务费用报价1、物业管理公共服务费物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，本次选聘采取限价的方式，应聘企业自行测算综合报价（报价单价只能保留一位小数点）。所有超出区间限价的，均为无效应聘。（1）高层住宅：不高于1.9元/平方米·月：（2）别墅：不高于4.5元/平方米·月：（3）商业：不高于4.5元/平方米·月：特别提示：为保证服务质量、杜绝恶性低价竞争，不接受满一年送若干月物业费等变相降价。物业报价需附服务收费明细。2、公共水电能耗费住宅200元/年/户，商业200元/年/户。物业服务企业向供水供电部门缴纳后，每季度公示一次分摊明细。3、汽车停放费收费标准产权车位：不高于80元/个/月；公共车位：不高于300元/个/月；临停：1小时之内不收费，1-12小时按5元/次收取，12-24小时的按10元/次收取。同一计费时段（12小时）内多次进出住宅物业管理区域的按一次计费。注：车位管理费由乙方收缴，但不得与物业费捆绑。4、公共收益分成方式公共收益：小区公共车位的租金、利用小区公共场地、公共区域及公共部位经营的收益。公共收益分成方式:30%归物业服务企业所有（包含管理成本及税收），70%归全体业主所有，每季度结算一次。5、小修小修界定标准：应急抢修及日常维保维修中使用的单项单次单处1000元（含）（不计人工费）以内的维修项目，由乙方自行安排并承担费用（列物业服务费开支，物业服务企业不得将单项金额分次累计）；单项单次超过1000元（不计人工费）以上的维修项目，报甲方业委会审批安排并由甲方承担费用。（四）人员安排1、竞聘企业投入本项目的服务人员按项目实际情况配备（需报具体人数及具体岗位配置），且需要配置合理，管理团队精干，基层操作人员充足。（五）履约保证金本项目实行履约保证金现付制度。履约保证金额为20万元。用以约束中标人在合同履行中的行为，弥补合同执行中由于自身行为可能给选聘人带来的各种损失。中选企业应在签订合同前5日内向选聘人提交履约保证金。如乙方未按约履行，甲方应书面通知乙方限期整改，限定期满乙方仍未整改的，甲方可执行相关奖惩条例，并从履约保证金中扣除未整改落实的款项。乙方需保证履约保证金额足额，履约保证金不满100%的差异部分，乙方必须在30个工作日内补齐，否则视为违约，立即解除合同并扣罚全部履约保证金。二、选聘流程（一）发布选聘公告、竞聘企业报名业主委员会在公开媒体江苏省招标投标公共服务平台（网址：www.jszbtb.com/）发布选聘公告，并在小区显著位置进行公示。接受竞聘企业报名。（三）资格初审选聘小组根据报名资格对物业服务企业报名材料进行初审，符合报名条件的企业视为报名成功，选聘工作小组根据企业财务健康状况（股权/财务审计报告/风评披露信息等综合评价）、物业管理服务综合评价（获评由政府部门评定的省/市级物业管理示范项目及荣誉/资质，民间机构/非公立组织的评价证明无效）、同类业绩情况、企业认证、企业专业技术人员情况、拟派项目负责人履历等几个方面综合评价，确定首轮入围的候选企业（具体入围物业企业数量以报名符合条件的企业实际情况为准）。（四）入围企业公示、发放选聘文件、缴纳竞聘保证金符合条件的入围企业名单在管理区域内公示7天。竞聘企业在规定的时间内购买《选聘文件》。（五）入围企业现场展示、答辩符合条件且按照规定时间缴纳应聘保证金的应聘企业参加选聘工作小组组织的答辩会。选聘小组参与整个现场选聘会评审过程，采用综合评审法，根据信誉调查、应聘方案、应聘报价、多维考察、应聘答辩五个部分进行综合评审投票。按照各企业综合得票从高到低顺序排列，以得票最高的前二名企业（若关键名次出现同分现象，由选聘小组投票决定名次）确定为候选物业企业，晋级业主大会作为选聘对象由全体业主进行表决。（六）候选企业合同草案公示、征集业主意见选聘小组与“进二”的两家物业服务企业洽谈合同，两家进入业主大会会议表决的候选企业提交合同草案，业主委员会将合同草案在小区内公示七天，公开征集业主的修改意见。（七）业主大会临时会议召开、候选企业合同公示、业主投票业主委员会拟定业主大会的公告，并将业主大会的议题、投票的票样、两家物业服务候选企业的《物业服务合同》（表决稿）、在小区公告栏内公示15天。公示结束后对两家物业服务候选企业及其《物业服务合同》（表决稿）、进行投票表决。最终经达到法定条件的业主同意，以得票数及投票面积占比符合国家相关条例及规范的一家确定为中选企业并授权小区业主委员会与中选企业签订物业服务合同（法律法规有最新规定的，从其约定）；若两家物业企业业主大会会议投票表决都未达法定条件，以得票最多的一家物业企业单独再次提交业主大会会议再次表决。（八）业主大会结果唱票、公示业主大会投票结束后，业主委员会组织热心业主进行公开唱票，并将业主大会表决结果在小区内公示7天。（九）业主委员会根据业主大会决议与中选物业服务企业签约，物业企业根据《物业服务合同》的约定进行物业交接，并同时对小区进行承接查验。三、联系人及联系方式（一）报名联系人及电话：姜工13770729172（二）报名地址：南京市鼓楼区金山大厦B座802室（三）勘察联系人及联系电话;联系人：张凤鸣联系电话：18052092466不组织集中考察，报名企业自行考察，各潜在竞聘企业及其承诺拟任项目负责人本人，须自行到小区勘察项目现场。未现场勘察和未提出疑义的竞聘人，提交竞聘文件时均视为已勘察并认同本项目要求的内容。（四）选聘文件购买1、所有报名企业请根据本项目实际，结合企业实际情况和管理服务能力，准备报名材料，符合条件的报名企业向代理服务机构购买《选聘文件》，每份伍佰元整，提供选聘顾问机构发票（售后不退）。2、确定参加竞聘的报名企业根据《选聘文件》的约定缴纳应聘保证金。逾期视为放弃应聘，缴纳应聘保证金的账户名称必须与应聘企业名称一致。四、其他说明（一）若应聘企业少于或等于二个时，应聘企业应当按照《选聘文件》的要求提交《应聘文件》，选聘小组将根据应聘企业的应聘承诺直接与应聘企业洽谈《物业服务合同》（草案），并将初步达成一致意见的《物业服务合同》（草案）提交业主大会会议进行表决。（二）若在公告约定的报名时间内无应聘企业报名，则本次选聘活动中止。（三）本公告最终解释权归南京市玄武区紫金华府北苑小区业主委员会。八、监督部门本招标项目的监督部门为。九、联系方式招标人：南京市玄武区紫金华府北苑小区业主委员会地址：南京市玄武区顾家营路77号联系人：18052092466电话：张凤鸣电子邮件：/招标代理机构：南京本固物业服务咨询评估监理有限公司地址：鼓楼区山西路8号金山大厦B座802室联系人：孙云金电话：13813363119电子邮件：327594941@qq.com招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负责人）：[*签名处*]（签名）招标人或其招标代理机构：[*盖章处*]（盖章）附件1物业服务竞聘企业报名表项目名称项目名称填表日期竞聘人情况竞聘人情况竞聘人（章）：竞聘人（章）：竞聘人（章）：竞聘人（章）：竞聘人（章）：竞聘人（章）：竞聘人（章）：竞聘人（章）：竞聘人（章）：竞聘人情况竞聘人情况法定代表人：法定代表人：法定代表人：法定代表人：法定代表人：法定代表人：法定代表人：法定代表人：法定代表人：竟聘企业情况竟聘企业情况营业执照编号：营业执照编号：营业执照编号：营业执照编号：营业执照编号：营业执照编号：营业执照编号：营业执照编号：营业执照编号：竟聘企业情况竟聘企业情况注册资金：注册资金：注册资金：注册资金：注册资金：注册资金：注册资金：注册资金：注册资金：竞聘联系人竞聘联系人联系电话（办公/手机）联系电话（办公/手机）联系电话（办公/手机）拟派项目负责人拟派项目负责人联系电话（办公/手机）联系电话（办公/手机）联系电话（办公/手机）单位地址单位地址邮政编码邮政编码邮政编码所有在管项目情况（可另附页）所有在管项目情况（可另附页）所有在管项目情况（可另附页）所有在管项目情况（可另附页）所有在管项目情况（可另附页）所有在管项目情况（可另附页）所有在管项目情况（可另附页）所有在管项目情况（可另附页）所有在管项目情况（可另附页）所有在管项目情况（可另附页）所有在管项目情况（可另附页）序号管理项目名称管理项目名称管理面积(m2)项目地点（市/区）项目地点（市/区）项目地点（市/区）物业类型物业类型物业类型获奖情况合计附件2物业服务标准服务标准服务项目服务标准一、基础服务1.设立服务中心并配备办公设备；2.签订物业服务合同；3.建立档案管理制度，档案资料归集完整，保存借阅记录；资料室符合安全、防火、通风、防潮要求；4.制定应急预案并配合处置突发事件，消防演练及电梯困人每半年组织1次应急预案演练并保存记录；5.建立企业标识体系，房屋本体标识（园区出入口、楼栋单元等）、交通标识、设施设备管理标识、警示标识等清晰完整；6.不同岗位人员分类统一着装、佩戴明显工作标志；7.建立收费、客户服务、设施设备维护保养、秩序维护、环境卫生以及园林绿化等服务规范，监督并评估外部服务供应商履约效果。二、客户服务1.设立客户接待电话，24小时受理客户服务诉求，处理记录完整；2.服务中心公示客户服务人员，收费明码标价，每年不少于一次物业收支情况公示，提供多项有偿特约服务，不少于三项免费特约服务；3.每年不少于1次满意率调查，满意率调查结果在小区内公示，对调查中业主反映的问题制定整改措施、落实并回访；4.对园区装修行为进行管理，对违规行为劝阻、制止，并向主管部门报告；5.通过多种方式宣传文明生活，每年组织2次以上社区文化活动三、共用部位管理1.每月1次巡检上人屋面，每月1次清理上人屋面排水沟、落水口（雨季到来前增加检查1次）；对不可上人屋面，每年雨季来临前清理1次；2.每月1次巡检道路、路牙、窨井盖；3.每季度1次检查室外排水管道，窨井等，发现问题安排疏通清理，每月1次清扫外排水明沟泥沙等垃圾；4.每月1次检查房屋外立面是否发生破损、脱落、渗水、污迹、乱涂乱画和乱挂现象；5.每月1次检查安全防范警示标识，主要通道安全疏散指示和应急照明设施缺损的，及时补齐；6.每月1次检查门厅、楼梯间、走廊、围墙、景观小品、凉亭、雕塑、休闲椅、健身器材和儿童娱乐设施。四、共用设施设备管理1.建立设施设备台帐、设备卡，编制年度维保计划；2.制定并执行共用设施设备运行、维护保养、检查、定期检测、专业外包服务合同全程监管等制度和安全操作规程，保存相应的记录；3.设备运行正常，符合安全使用要求；设备机房无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；4.小区道路平整，雨污井每月清疏一次，化粪池每季度检查一次，原则上每年清掏一次；主（备）潜水泵运行正常，状态标识正确；5.路灯、楼道灯运行正常，路灯编号有序；6.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。四、共用设施设备管理【给排水系统】1.每月1次检查总体供水设施；2.每日1次巡检机房和主要设备，并保存记录；3.生活水箱加盖并上双锁，制定生活水箱钥匙管理规定（专营单位直管除外）；4.每周1次打扫水泵房卫生，保持泵房环境整洁、无杂物、无污染源（专营单位直管除外）；5.每半年1次对给排水设施进行检查；6.消防水箱、生活水箱保持正常水位；7.制定停水和事故处理应急预案，每半年演练1次。四、共用设施设备管理【避雷系统】1.每年1次维护避雷设施，并保存记录；2.每年1次检测接地电阻。四、共用设施设备管理【消防系统】1.绘制消防设施设置平面图；2.高层建筑配有火警疏散示意图并设置在明显位置；3.火灾报警主机、各类火灾探测器运行正常；消防联动主机、各类联动设备运行正常，随时可以手动或自动启动；4.及时正确处理每个消防报警、故障信号，并保存记录；5.每半年1次对各消防联动系统进行测试；6.每月1次检查消防泵、喷淋泵，每半年1次保养相关部件；7.每周1次检查消防管网压力。四、共用设施设备管理【电梯】1.执行《中华人民共和国特种设备安全法》、《特种设备使用管理规则》TSG08-2017、《电梯维护保养规则》TSGT5002-2017等相关强制性规定；2.电梯机房3天巡检一次；3.发生电梯困人事件时，物业服务人员10分钟之内到场；4.每日1次对轿内报警对讲装置进行测试。四、共用设施设备管理【弱电系统】1.门禁、监控、周界等弱电系统运行正常，设备点位、地址码表完整，设备、线路标识清晰、完整，监控录像保持30天以上；2.每年一次室外立杆、支架除锈刷漆，每季度一次设备系统保养、连接器紧固、线缆整理，设备故障及时处理，保存维修保养记录；3.UPS不间断电源，每季度一次电池充放电实验；4.监控室设备表面无积尘、无污垢。五、秩序维护管理1.主出入口实行24小时值守，主出入口早晚高峰期实行4小时立岗服务7:00～9:00，17:00～19:00；2.监控24小时值守，记录完整；3.保障主干道消防通道畅通；定期清理消防通道杂物；4.夜间巡逻不少于2小时1次。六、环境卫生管理1.按单元设置垃圾收集点（如实施垃圾分类的，按照垃圾分类要求调整设置）；2.每日1次清运、2次收集生活垃圾，每日清洗垃圾箱（桶）、果皮箱；3.垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味；4.设置装修垃圾临时堆放点，标识清晰、防护措施得当，装修垃圾及时清运；5.每日2次清洁门厅及电梯地面，每周3次清洁公共楼道地面；（如实施垃圾分类的，按照垃圾分类要求调整设置）6.每周3次擦抹公共楼道及电梯轿厢内设施；7.每月1次清洗内侧公共门窗（2米以上玻璃除外）；8.每日1次清扫公共道路、绿地、停车场、文体活动区域，目视道路无杂物、无积尘、无积水；9.每日1次擦抹公共设施；10.每年6次以上消杀。如实施垃圾分类，与上述标准不一致的，按照垃圾分类法规规定和相关行政监管部门的要求调整。七、绿化养护管理1.绿化适时浇水、治虫；2.草坪修剪每年不少于5次；3.乔木根据需要适时修剪；4.灌木整形修剪每年不少于1次；5.篱、球等按造型要求修剪每年不少于1次；6.草坪除杂草每年不少于2次；7.有年度消杀计划，并提前公示消杀通知，有具体消杀记录；8.每年不少于2次花卉布置。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。南京市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
