深圳市旅游度假区合作运营管理 景区综合管理服务招标公告（深圳市南澳西涌股份合作公司2024）
西涌滨海旅游度假区合作运营管理项目招商公告
参照《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》集体租赁和采购的交易流程，深圳交易集团有限公司大鹏分公司受深圳市南澳西涌股份合作公司委托，就西涌滨海旅游度假区合作运营管理项目采用竞争性谈判方式实施交易，欢迎符合资格条件的意向方参加本次交易活动。
一、项目基本情况
项目编号：JTYSJY-DP-2024-00006
项目名称：西涌滨海旅游度假区合作运营管理项目
项目内容：
1、项目区位
西涌滨海旅游度假区合作运营管理项目（以下简称“该项目”）位于大鹏新区南澳办事处西涌社区。西涌社区地处大鹏半岛东南端，三面环山，一面向海，东临大亚湾，西接大鹏湾，辖区面积22平方公里，总人口3000多人，其中户籍人口1800多人，800多户。西涌沙滩全长约5公里，是深圳市最大最美的原始海滩。
2、项目交易范围
项目范围具体包括西涌海滨浴场一、二、三、四号沙滩及延伸检票口等现状景区围合范围。
就红色旅游、村落民宿、摆渡车等西涌泛旅游资源开发项目进行激活，具体方案可另行协商，但不可与申报主体现有的经营项目冲突。
3、项目合作方式
合作期间，合作方可对项目交易范围进行围合封闭管理，并享有景区范围内的运营管理权，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的运行模式，并独自承担经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全、环保和法律责任等。
4、运营年限
运营年限为5年。
5、项目回报方式
项目合作及运营期内，合作方向股份合作公司支付不少于1500万元/年的“一消”保底收益，超过2500万元至3500万元部分深圳市南澳西涌股份合作公司应分得不少于20%；超出3500万元至4500万元部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于30%；超出4500万元部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于50%；“二消”收益1000万元以内的，深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于15%，1000万元至2000万元的部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于18%，超出2000万元的部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于20%。
6、履约保证金
成交人应缴纳项目履约保证金500万元。
（详细项目需求详见项目需求文件。）
二、公告时间及报名要求
公告起始日期：2024年11月29日 00时00分00秒
公告截止日期：2024年12月06日 00时00分00秒
评审方法：综合评分法
定标方式：评定分离（自定法）
报名登记：
（一）报名时间：2024年11月29日00：00：00至2024年12月06日00：00：00，有意愿参与本项目交易活动的意向方需仔细阅读交易公告，并线上递交“意向登记”资料及按照要求交纳交易保证金。
（二）报名资料：有意愿报名的竞标人，需按照以下要求线上提交资料，所有资料均须加盖公章：1、法定代表人资格证明书及法定代表人身份证复印件；2、法定代表人授权委托书及被授权人身份证复印件（如有）；3、营业执照复印件；4、国家企业信用信息公示系统查询截图；5、承诺函（本项目不接受联合体响应，不得转包）及承诺书（详见公告附件）；6、交易保证金转账截图；7、“应答方资格要求”中的相关证明文件。备注：通过“意向登记”的意向方视为“符合条件的意向供应商”，后续不再做资格审查。
（三）报名地点：线上提交报名资料至集体企业要素交易系统。
三、交易保证金要求
交易保证金金额：人民币800000.00元
交易保证金收取方式：银行转账
保证金交纳方式：意向竞投人须在报名时间内将交易保证金￥800000元（大写：捌拾万元整）汇入到指定账户（账户名称：深圳交易集团有限公司，银行账号：632766177，中国民生银行股份有限公司深圳五洲支行），汇款以到账时间为准，未按要求交纳交易保证金的，将导致“意向登记”不通过。
交易保证金处置方式：
1、未成交方的交易保证金在结果公示结束后5个工作日不计息退还；
2、成交人的交易保证金在与招商方签订合同后，成交人向交易集团提供《转账委托书》，交易集团在收到的5个工作日内将成交人的交易保证金转给股份合作公司作为履约保证金。履约保证金金额大于交易保证金金额时，由成交人补齐差额；成交人的交易保证金如需原路退回，需向交易集团提供履约保证金转账凭证，交易集团在收到的5个工作日内将交易保证金不计利息按原路径退回。
3、因成交方原因，未签署协议的，取消其成交资格，已交纳的交易保证金不予退还，交易集团将成交方的交易保证金在扣除交易服务费后划转至招商方指定账户。
交易保证金递交截止时间：2024年12月06日 00时00分00秒。
四、应答方资格要求
应答方必须具备以下资格：
（1）在中华人民共和国境内注册的企业法人，具有独立承担民事责任的能力（提供营业执照扫描件，原件备查）；
（2）未被列入严重违法失信名单（黑名单）信息和行政处罚信息（提供国家企业信用信息公示系统查询截图）。
（3）本项目不接受联合体响应，不得转包（提供承诺函，格式自拟）。
五、其他事项
（一）交易方式
根据意向竞投人的数量采用以下交易方式：
（1）产生2个及以上符合条件的意向供应商的，采用竞争性谈判方式，将发布竞争性谈判邀请公告；
（2）仅产生1个符合条件的意向供应商的，采用单一来源谈判方式，将发布单一来源谈判邀请公告。
（二）其他要求
1、异议事项：竞投人认为交易公告或交易文件存在限制性、倾向性、其权益受到损害的，应当在招商公告期内以书面方式（加盖公章）提出异议，逾期不予受理，异议材料可以采用现场或邮寄方式提交。联系人：莫工，联系电话：0755-89552919，通讯地址：深圳市大鹏新区葵涌街道生命科学产业园A8栋2楼交易集团大鹏分公司。
同一事项不得向不同主体重复提出书面异议申请。异议申请人提出异议申请，应当提交下列材料：1）异议申请书；2）主体资格证明文件；3）异议事项的相关证据；4）交易集团认为需要提交的其他材料。异议申请人应当对所提交材料的真实性、完整性、准确性、有效性、合规性负责。
异议申请书内容：1）异议申请人名称、地址、邮编、联系人及联系电话；2）项目的名称、编号；3）具体、明确的异议事项和与异议事项相关的请求；4）事实依据；5）必要的法律依据；6）提出异议的日期。
2、澄清事项：集体企业或交易集团对已发出的交易公告或交易文件进行必要的澄清或者修改的,将在公告截止时间至少3日前通过网站公布，不足3日的，将顺延公告截止时间。
3、竞投人认为交易公告或交易文件存在不明确、不清晰和前后不一致等问题的，可于公告期内采用书面或电话方式向交易集团咨询或反馈。
4、竞投人须充分知悉，报名期间可在集体企业要素系统取消报名，公告期满后，若成为符合条件的意向供应商，则须按照后续邀请公告要求与集体企业进行交易。若未按照相关规定与集体企业进行交易的，集体企业有权扣除交易保证金。
（三）交易服务费
1、交易服务费按照《关于印发深圳交易集团有限公司（深圳公共资源交易中心）业务收费标准的通知》（深交易〔2023〕69号）中的经营权交易业务收费标准，以预计运营方运营期内总收入作为计费基数（预计运营方运营期内总收入以《西涌海滩商业运营经济测算报告》中运营方的收入测算结果为准，本项目5年内总收入为30665.21万元），以差额定率累进法计算收取，每宗交易代理服务费不低于5000元，由成交人支付；
2、成交人应在交易结果公告期满后按照缴款通知书规定的时间内向交易集团支付本次交易服务费，成交人支付交易服务费后，由交易集团向成交人发放《成交通知书》，成交人根据《成交通知书》与集体企业签订运营协议。
（四）特别事项说明和风险提示
（1）现约12户租户仍在使用，部分租赁合同已于2024年11月到期。
（2）为确保景区稳定运营，合作方需要本着应接尽接的原则，对有合作意愿的商户做好接纳。合作方竞投时视为对当前现状已充分了解，并自愿与12户租户协商租赁或合作或搬离等事宜。合作方转租或分租的期限不得超过合作方的剩余运营期限。
（其他特别事项说明和风险提示详见项目需求文件。）
六、异议和澄清时间
异议时间：2024年11月29日 00时00分00秒（北京时间）至 2024年12月06日 00时00分00秒（北京时间）
澄清时间：2024年11月29日 00时00分00秒（北京时间）至 2024年12月03日 00时00分00秒（北京时间）
七、交易保证金不予退还情况
竞投人有下列行为之一的，视为违约，根据相关法律法规规定、交易文件约定、委托协议约定、交易发起方关于保证金书面处置意见，对保证金进行处置，包括取消中标（成交）人资格，已交纳的保证金不予退还，交易集团在扣除交易服务费后，按照交易发起方要求处置剩余保证金。给交易集团造成损失的，中标（成交）人应当依法承担相应赔偿责任：
1.在交易公告规定的投标/响应截止后撤销交易文件或者作出撤销交易实质行为的；
2.在被确定为成交人后无故放弃中选资格或存在未按交易文件要求签订合同等不参与后续交易活动情形的；
3.经相关主管部门或评审委员会认定响应方之间相互串通影响公平竞争的；
4.经相关主管部门或评审委员会认定响应方提供虚假主体材料或证明文件的；
5.存在其他违法违规或违反交易文件约定情形的。
交易保证金金额不足以弥补集体企业和交易集团损失的，集体企业和交易集团可以向存在过错的意向方、成交人进行追偿。
八、网站及媒体发布
网站地址：深圳公共资源交易网、集体企业要素交易网、集体企业要素交易系统
重要提示：竞投人有义务在交易活动期间浏览以上网站，在以上网站公布的与本次交易项目有关的信息视为已送达各意向方。交易平台不再另行电话通知各意向方。
九、联系方式
集体企业：深圳市南澳西涌股份合作公司
联 系 人：钟先生
联系方式：15002084170
交易平台：深圳交易集团有限公司大鹏分公司
联 系 人：莫工
联系方式：0755-89552919
联系地址：深圳市大鹏新区葵涌街道生命科学产业园A8栋203室
技术支持：0755-88653219
相关附件
证明书、委托书和承诺书等.docx
项目需求文件.pdf
深圳交易集团有限公司大鹏分公司
2024年11月28日
法定代表人资格证明书竞投人名称：单位性质：地址：成立时间：年月日经营期限：姓名：性别：年龄：职务：系（竞投人名称）的法定代表人。特此证明。竞投人：日期：年月日身份证国徽面身份证人像面注：1.如为法定代表人参加本次响应活动时，填写此表，则不需要填写“法定代表人授权委托书”。2.格式仅供参考。法定代表人授权委托书致：深圳市南澳西涌股份合作公司、深圳交易集团有限公司大鹏分公司本授权委托书宣告：（竞投人全称）的（职务）（姓名）以其法定代表人的身份，合法地代表本单位，授权（竞投人全称）的（职务）（姓名）为我单位授权代理人，该授权代理人有权在本次响应活动中，以我单位的名义签署响应函和响应文件、与招商方协商、谈判、签订合同协议以及全权处理与此有关的一切事项，其法律后果由我单位承担。委托期限：至年月日授权代理人无转委托权，特此委托。竞投人：法定代表人：（签字或签章）日期：年月日身份证国徽面身份证人像面注：1.如为法定代表人参加本次响应活动时，则不需要填写“法定代表人授权委托书”。2.格式仅供参考。承诺书深圳市南澳西涌股份合作公司、深圳交易集团有限公司大鹏分公司我单位已仔细研究了深圳市龙岗区华西新光小区物业管理服务采购项目（以下简称“该项目”）交易公告的全部内容。已充分了解该项目存在的潜在风险和不确定因素，愿意按交易公告规定的要求和条件作出如下承诺：一、我单位承诺接受交易公告的全部内容。若违背承诺，我单位愿意承担违约责任。承诺事项包括但不限于：1、我公司清楚贵公司对交易双方因订立或履行合同所发生的任何争议均不承担任何民事责任。2、我司知悉并接受关于保证金的处置方式，我司如有下列情形之一的，取消中选资格并且所交纳的交易保证金不予退回，交易集团在扣除交易服务费后，将剩余的交易保证金支付至集体企业指定账户：（1）在交易公告规定的投标/响应截止后撤销交易文件或者作出撤销交易实质行为的；（2）在被确定为成交人后无故放弃中选资格或存在未按交易文件要求签订合同等不参与后续交易活动情形的；（3）经相关主管部门或评审委员会认定响应方之间相互串通影响公平竞争的；（4）经相关主管部门或评审委员会认定响应方提供虚假主体材料或证明文件的；（5）存在其他违法违规或违反交易文件约定情形的。我司承诺对提供材料的真实性、完整性、准确性、合法合规性负责。3、我司已充分知悉，报名期间可在集体企业要素系统取消报名，报名公告期满后，若成为符合条件的意向供应商，则须按照后续邀请公告要求与集体企业进行交易。若未按照相关规定与集体企业进行交易的，集体企业有权扣除交易保证金。若违背承诺，一旦核实有虚假材料的，我单位接受取消参与交易活动及合同执行资格，已缴交的交易保证金、履约保证金等不予退还。对集体企业造成损失的将依法处理。供应商：（盖单位章）法定代表人（或委托代表人）：（签字或盖章）地址：电话：传真：邮政编码：年月日项目需求一、项目概况1.1项目区位西涌滨海旅游度假区合作运营管理项目（以下简称“该项目”）位于大鹏新区南澳办事处西涌社区。西涌社区地处大鹏半岛东南端，三面环山，一面向海，东临大亚湾，西接大鹏湾，辖区面积22平方公里，总人口3000多人，其中户籍人口1800多人，800多户。西涌沙滩全长约5公里，是深圳市最大最美的原始海滩。1.2项目定位按照市、新区和办事处关于西涌今后发展的地位，该项目定位为：引入高水平合作方，通过高水平的专业管理，高标准、高质量的推进西涌国际滨海旅游景区运营管理，进一步完善西涌片区旅游发展的基础条件，加快提升西涌片区旅游品质，同时保障社区集体利益，为今后将西涌片区建设成为“世界级滨海生态旅游度假区”的核心目的地和主要承载区打下坚实基础。1.3项目必要性分析（1）紧抓滨海旅游发展机遇的客观需要。受三年疫情防控政策影响，旅游市场持续低迷，2023年新冠疫情防控政策放开后，虽然较之疫情前仍处在下行阶段，但已经呈现出强劲的复苏势头。从2023年全年的旅游接待工作来看，游客量较之疫情期间有较大幅度增加，但旅游收入并未随之出现大幅度增长，显示出强大复苏潜力，同时也说明只有用更高品质的旅游配套服务才能紧抓疫情后的发展机遇。该项目通过引入高水平的合作方，进一步提升西涌滨海旅游配套服务水平，为紧抓发展机遇提供强有力保障。（2）有利于规范片区经营秩序、提高片区经营品质。近年来，西涌沙滩片区规划层级不高、交通混乱等片区旅游业存在深层次的问题日益凸显，这些问题已严重影响片区旅游形象和周边居民的正常生产生活，在一定程度上制约了片区旅游产业的健康发展。实施该项目对于落实新区党工委、管委会的决策部署，高起点规划、高标准建设西涌片区有着重要的意义。（3）是大鹏新区全面融入粤港澳大湾区建设，打造世界级滨海生态旅游度假区的要求。2019年2月18日，党中央、国务院正式公开发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，这份纲领性文件对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全面规划，明确提出支持珠三角城市建设国家全域旅游示范区。促进滨海旅游业高品质发展，加快“海洋－海岛－海岸”旅游立体开发，完善滨海旅游基础设施与公共服务体系，建设宜居宜业宜游的优质生活圈。湾区文旅资源价值愈加凸显，因此大鹏新区要牢固树立和践行“绿水青山就是金山银山”理念。实施该项目引入经验丰富的专业合作方，有利于以国际视野推进西涌片区全域旅游发展，以超一流的水平管理建设西涌片区，打造一批与国际理念接轨、与自然景观相融的精品旅游设施，力争使西涌成为世界级滨海生态旅游度假区以及粤港澳大湾区最亮丽的生态旅游名片，从而实现西涌片区美丽与发展共赢。1.4项目交易范围该项目范围（即西涌滨海旅游度假区）具体包括西涌海滨浴场一、二、三、四号沙滩及延伸检票口等现状景区围合范围。双方还可共同就红色旅游、村落民宿、摆渡车等西涌泛旅游资源开发项目进行激活，具体方案可另行协商，但不可与申报主体现有的经营项目冲突。二、项目交易方式及评审方法2.1交易方式参照《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》集体租赁和采购的交易流程：（一）产生2个及以上符合条件的意向供应商的，采用竞争性谈判方式；评审方法：评审采取综合评分法，谈判小组人数为7人。定标方法：采用评定分离方式，定标方法为自定法。（二）仅产生1个符合条件的意向供应商的，采用单一来源谈判方式。评审方法：采用最高评标价法，授权谈判小组通过公共资源交易平台在评标时直接确定交易方，谈判小组人数为7人。2.2应答方资格要求应答方必须具备以下资格：（1）在中华人民共和国境内注册的企业法人，具有独立承担民事责任的能力（提供营业执照扫描件，原件备查）；（2）未被列入严重违法失信名单（黑名单）信息和行政处罚信息（提供国家企业信用信息公示系统查询截图）。（3）本项目不接受联合体响应，不得转包（提供承诺函，格式自拟）。2.3交易保证金收取及处理（1）交易保证金：应答方需缴纳交易保证金人民币80万元，由深圳交易集团有限公司负责收取。未成交方的交易保证金在结果公示结束后5个工作日不计息退还；成交人的交易保证金在与招商方签订合同后，成交人向交易集团提供《转账委托书》，交易集团在收到的5个工作日内将成交人的交易保证金转给股份合作公司作为履约保证金。履约保证金金额大于交易保证金金额时，由成交人补齐差额；成交人的交易保证金如需原路退回，需向交易集团提供履约保证金转账凭证，交易集团在收到的5个工作日内将交易保证金不计利息按原路径退回。（2）交易保证金的约定：有下列情形之一的，交易保证金不予退还，交易集团在扣除交易服务费后，将剩余的交易保证金支付至集体企业指定账户：1.在交易公告规定的投标/响应截止后撤销交易文件或者作出撤销交易实质行为的；2.在被确定为成交人后无故放弃中选资格或存在未按交易文件要求签订合同等不参与后续交易活动情形的；3.经相关主管部门或评审委员会认定响应方之间相互串通影响公平竞争的；4.经相关主管部门或评审委员会认定响应方提供虚假主体材料或证明文件的；5.存在其他违法违规或违反交易文件约定情形的。交易保证金金额不足以弥补集体企业和交易集团损失的，集体企业和交易集团可以向存在过错的意向方、成交人、中标人进行追偿。2.4履约保证金：成交人应缴纳项目履约保证金500万元，在合作期内，成交人未出现合作协议约定的违约行为，则在双方办理完成交接手续后30日内无息退还保证金。三、项目需求和服务内容3.1项目合作方式合作期间，合作方可对项目交易范围进行围合封闭管理，并享有景区范围内的运营管理权，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的运行模式，并独自承担经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全、环保和法律责任等。3.2项目需求和服务内容1、物业管理由合作方负责景区的日常基础物业管理，包括清扫保洁、绿化管养、秩序维护、设备维修保养更换、应急三防保障与协调等工作。包括但不限于：（1）清扫保洁服务内容：合作方应根据《公共区域环境卫生质量和管理要求》（DB4403/T59-2020），保质保量完成人员配置及清扫保洁等相关工作。（2）绿化管养服务内容：合作方对景区植物（含西涌海滨带状公园）进行基础绿化管养。（3）秩序维护服务内容：合作方负责景区范围内的秩序维系及围合管理，提供24小时保安监控服务，安排专人进行日常旅客游览和车行停放秩序监控与维系，以及景区日常防盗、防爆检查，及时检查、报告和消除安全隐患。景区停车场的所有停车收入由招商方收取并归招商方所有，景区内所有停车场均由招商方委托合作方进行物业管理，合作方尽职尽责提供停车场管理服务后，招商方每月向合作方支付停车场物业管理费8万元，支付方式由双方商定。（4）设施设备维护内容：合作方对景区内通讯线路、供电线路、供水管道，水电、消防、监控等设备，路灯、车场、围蔽、小品、构筑物等公共设施定期进行维修保养并保证其正常运行，做好设施设备预防性维修计划及巡查工作，能够及时发现问题并处理。（5）应急三防处置与协调：合作方制定完善的应急管理制度及应急救援方案（包括防火、防灾、防事故），全面做好预防性管理动作，同时在发生突发事件时及时进行应急处置工作并第一时间上报相关部门及协助救援与处置。（6）其他与景区管理及运营相关且必要的工作等。2、景区运营合作，包括：（1）合作运营招商方委托合作方代为收取景区门票，并同意合作方自主在景区范围内依法出租场地或空间、经营产品与举办活动。现约12户租户仍在使用，部分租赁合同已于2024年11月到期。为确保景区稳定运营，合作方需要本着应接尽接的原则，对有合作意愿的商户做好接纳。合作方竞投时视为对当前现状已充分了解，并自愿与12户租户协商租赁或合作或搬离等事宜。合作方转租或分租的期限不得超过合作方的剩余运营期限。（2）3A级景区打造为积极响应上级政府和有关部门对西涌景区管理的要求，合作方需要提升景区的运营服务品质，包括向招商方报备运营方案与活动方案，通过业态引入、资源塑造、形态提升、品牌推广、活动策划、目的地旅游营销，数字智慧服务配套等方式，盘活闲置旅游资源、拓展海洋旅游产品、导入优质旅游产业链资源、支持景区配套服务产品优化，以及协助招商方或相关部门更新旅游基础设施建设等工作，打造景区优质商业运营口碑，助力项目旅游景区质量等级3A级的申报。3.3合作期限：鉴于目前上级政府对西涌土地现有的管理政策，参照此前西涌片区品质提升项目招商的经验，确定该项目的合作期限为5年。3.4人员要求：序号岗位人数职责可偏离条件1项目负责人1人负责该项目的统筹年龄45岁以下，以项目负责人身份承担过景区综合管理服务项目。具有本科1项目负责人1人运营管理或以上学历，持有中级或以上职称。2项目管理团队成交后双方在合同中具体约定负责该项目具体日常管理，包括安保、保洁、安全、营销等绿化主管（1人）：年龄45岁以下，以绿化主管身份承担过景区综合管理服务项目。具有园林或园艺或植保或林业专业本科（或以上）学历，持有中级或以上园林工程师资格证书，持有绿化工中级或四级以上资格证书。工程主管（1人）：年龄45岁以下，以绿化主管身份承担过景区综合管理服务项目。具有工学类或电气类专业本科（或以上）学历，持有一级注册消防工程师。景区运营经理（1人）：年龄45岁以下，以运营经理身份承担过景区综合管理服务项目，具有应用经济学类或工商管理类专业本科或以上学历，持有中级或以上职称证书。其他运营人员（2人）：持有普通话二级甲等证书。其他绿化人员（2人）：持有中级（或以上）园林绿化工程师或中级（或以上）风景园林施工工程师证书。其他工程人员（2人）：持有一级注册消防工程师或注册安全工程师。3项目安保团队成交后双方在合同中具体约定负责项目范围内的日常安保工作安保主管（1人）：退伍军人，年龄45岁以下，以安保主管身份承担过景区综合管理服务项目。具有本科（或以上）学历，持有保安员二级/技师或以上职业资格证书(技能等级证书)，持有初级（或五级）及以上应急救援员职业资格证书。其他秩序人员（2人）：持有保安员二级/技师或以上职业资格证书(技能等级证书)。4项目保洁服务团队成交后双方在合同中具体约定负责项目范围内的清扫保洁工作清洁主管（1人）：年龄45岁以下，以清洁主管身份承担过景区综合管理服务项目。具有专科（或以上）学历，持有有害生物防治员四级或以上职业资格证书（或技能等级证书）。5项目安全管理团队成交后双方在合同中具体约定负责项目范围内海上救生等安全管理工作无。四、项目回报机制4.1项目运营收入项目收入来源包括“一消”收入及“二消”收入。“一消”收入指景区门票；“二消”收入指除景区门票及停车场缴费外，游客在景区内进行的其他所有消费。其中，西涌海滨浴场门票收费需要根据市、区物价主管部门规定的景区门票定价机制，并根据市场情况进行定价。4.2项目回报方式项目合作及运营期内，合作方向股份合作公司支付不少于1500万元/年的“一消”保底收益，超过2500万元至3500万元部分深圳市南澳西涌股份合作公司应分得不少于20%；超出3500万元至4500万元部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于30%；超出4500万元部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于50%；“二消”收益1000万元以内的，深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于15%，1000万元至2000万元的部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于18%，超出2000万元的部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于20%。4.3项目运营考核招商方对合作方的运营质量按年度进行考核，为每个自然年度实现的景区门票收入年度考核目标值。合作方进场后的过渡期由招商方与合作方另行协商，景区门票收入进入招商方指定账号，不计入考核值。过渡期后，每个完整自然年度合作方应实现的景区门票收入考核值需逐年递增50万元。当实际收入低于年度考核目标值但大于1000万元（含本数）时，则合作方经营质量为一般不合格，合作方需补足至年度考核目标值差额部分的款项给招商方（即合作方至少每年须向招商方支付年度考核目标值的门票收入款项给招商方），招商方有权从合同项下合作方收取的二消收入中优先予以扣除；当实际收入低于1000万元（不含本数）时，则合作方的委托运营质量为严重不合格，合作方除需补足至年度考核目标值差额部分的款项给招商方外，招商方还有权解除合同，合作方须向招商方支付违约金500万元，并无条件退场。在合同履行过程中，在足额支付退场前运营期间的门票收入、并向招商方支付违约金500万元后，合作方可解除合同。五、项目其他需约定条件5.1景区利益相关方协商机制1.双方充分理解，提高居民的生活品质，是景区经营其中一个重要的社会效应，若因景区打造与运营对居民生活产生影响，对于居民反映热烈、迫切要求解决的实际困难，由招商方牵头做好民意调研工作，由合作方做好供应商工作并在大鹏新区文化广电旅游体育局和南澳办事处的指导下，负责做好所涉及社区、村民和第三方之间的协调与解决工作；（1）对于因居民、招商方管理景区外行政村内己方权属物业租赁引入的商户行为导致景区或商家利益产损而产生的纠纷，由招商方牵头协商处理；（2）对于因合作方以及合作方所引入及管理之商家行为导致景区利益受损而产生的纠纷，由合作方负责牵头协商解决。2.除上述情况外，对于在合作期间中因其他第三方行为导致景区利益直接受损的，双方应共同尽最大努力解决，属于招商方原因引起的，招商方承担责任，属于合作方原因引起的，合作方承担责任，属于非双方原因引起的，按照合同约定予以分担。5.2项目违约处理1.除不可抗力及合同其他条款另有约定外，任何一方违反合同中的任何约定或义务、擅自解除、终止合同皆视为违约。违约方给守约方造成损失的，应赔偿守约方的损失。合同所称守约方的损失包括但不限于守约方所受到的直接损失及间接损失、对第三方的责任、收费、费用（包括法律费用以及专家和顾问费）、开支、诉讼、法律程序、索赔和要求等。2.招商方违反约定，另行委托其他第三方作为合作单位参与本项目的设计、改造、建设、运营及管理的，合作方有权单方解除合作合同，招商方支付当年度门票收入的30%违约金，且招商方均应赔偿合作方全部损失（包括但不限于合作方投入的自建、开发成本以及合理的最保守预测的可期待利益）。招商方无正当理由干涉合作方设计、改造、建设及干涉合作方的运营管理工作，经合作方书面告知后仍不予纠正的，视为违约，招商方应按当年度门票收入的2%每次向合作方承担违约责任。合作方无正当理由延迟支付招商方收益或有其它违约行为的，经招商方书面告知后仍不予纠正的，视为违约，合作方应当按当年度门票收入的2%每次向招商方承担违约责任。因招商方原因导致非政府部门的第三方就现合作项目向合作方主张权利且被司法机构裁决成立的，对合作方享有合作权利产生严重障碍并导致合作方签署协议的目的不能实现的，招商方需在合理的期限排除妨碍，否则合作方有权解除协议及要求招商方按当年度门票收入30%承担违约责任，并要求招商方另行赔偿给合作方造成的损失（包括但不限于合作方投入的自建、开发成本以及合同十六条中载明的其他损失）。因合作方原因导致第三方就现合作项目向招商方主张权利且被司法机构裁决成立的，对招商方享有合作权利产生严重障碍并导致招商方签署协议的目的不能实现的，合作方需在合理的期限排除妨碍，否则招商方有权解除协议，有权没收履约保证金，及要求合作方按当年度门票收入30%承担违约责任，并要求合作方另行赔偿给招商方造成的损失。3.合作期间，合作方需依法经营并妥善解决经营中出现的问题，如因合作方原因导致租户集体罢市或重大事故的，合作方须每次按上年度门票收入的2%向招商方支付违约金。合作期间，合作方隐瞒景区收入的，合作方须按隐瞒收入金额的5倍或每次按人民币10万元（以较高金额者为准）向招商方支付违约金。合作期间，除合同其他约定外，合作方存在下列情形之一的，招商方有权发函要求合作方限期解决。若合作方在合理期限内无法解决的，招商方有权解除合同，有权没收履约保证金，如给招商方造成损失，合作方仍需承担赔偿责任：①未经招商方书面同意，合作方擅自将项目整体转包或转让给第三方(合作方直接或间接控股的公司除外）或擅自将项目资产对外提供担保的，导致合同无法继续履行的；②擅自利用项目场地进行违法活动并受到上级行政部门重大处罚，导致合同无法继续履行的；③未经招商方书面同意，拖欠应支付予招商方的收入超过60个工作日的，导致合同无法继续履行的；④因合作方原因导致引入的第三方经营方罢市或重大安全生产事故的，导致合同无法继续履行的；⑤其他严重违背法律或合同约定的行为。5.3终止后移交1．合同期满或终止，合作方应将合同约定的经营资料及设施设备及相关证照等移交给招商方，如有必要，经招商方书面批准，合作方可以保留所递交文件之复印件。尽管有以上所述，合作方不得被要求向招商方递交由合作方专有的任何信息或资料（包括软件、数据、手册及技术资料）。涉及经营期间合作方所取得的客户信息和有关项目的经营分析报告等属于经营期间合作方工作职责内的工作文件、报告等资料除外。2.协议期满或终止，合作方保证移交给招商方的设施设备等处于正常运行状态，并免遭第三人追索。3．合作期满或因非合作方原因导致提前解除且招商方亦无过错的，合作方须结清所有费用，并在合同期终止或解除后30日内将项目经营范围内的一切动产按时搬出，自行拆除处置一切临时建（构）筑物【招商方同意保留的除外，招商方同意保留的不动产及与不动产不可分割的附属设施设备（如消防系统、供水供电系统、电梯、中央空调等，下同）无偿归招商方所有】，恢复原状；按照协议的约定将景区的经营管理权归还给招商方。合作方完成上述义务后，应通知招商方验收并接收场地及物业，招商方收到通知后，在2个工作日内派人检查验收，并向合作方出具验收意见，经招商方验收后，招商方应于7个工作日内根据验收情况，并在合作方结清所有费用后，向合作方退还保证金（不计利息）。如合作方未按约定清空经营场地的，需按相应地块最近一年度日门票收入标准1.5倍计费，60日后仍未清空的，视为合作方放弃项目经营场地内一切物件，招商方有权自行处理全部物品，并有权要求合作方承担所有清理费用。4．合作期间，若因政府有关的政策及法律法规的变动导致双方无法继续履行本协议时，双方互不追究对方的违约责任，合作三年内的相关新建的建筑物构筑物、营业损失、搬迁费补偿按招商方20%、合作方80%予以分配，合作第4年至第5年的相关新建的建筑物构筑物、营业损失、搬迁费补偿按招商方30%、合作方70%予以分配，其他补偿或者赔偿归招商方所有。六、谈判主要内容1.根据西涌海滨浴场近年来的运营实际情况，深圳市南澳西涌股份合作公司应得的“一消”保底收入不少于1500万元/年，超过2500万元至3500万元部分深圳市南澳西涌股份合作公司应分得不少于20%；超出3500万元至4500万元部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于30%；超出4500万元部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于50%。2.“二消”收费1000万元以内的，深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于15%，1000万元至2000万元的部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于18%，超出2000万元的部分深圳市南澳西涌股份合作公司分成不少于20%。七、付款方式由双方另行协商。
投标 / 标书制作要点（原创）
本旅游度假区合作运营管理 景区综合管理服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。深圳市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
