上海市物业管理服务 保洁服务招标公告（上海市堤防泵闸建设运行中心2025）
项目概况
2025年银波大厦物业管理服务 招标项目的潜在投标人应在上海市政府采购网获取招标文件，并于2025年02月10日 10:00（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：310000000241015136821-00178010
项目名称：2025年银波大厦物业管理服务
预算编号： 0025-00000509
预算金额（元）： 1210438元（国库资金：1210438元；自筹资金：0元）
最高限价（元）： 包1-1210400.00元
采购需求：
包名称：2025年银波大厦物业管理服务
数量：60521
预算金额（元）：1210438.00
简要规格描述或项目基本概况介绍、用途：本项目为上海市堤防泵闸建设运行中心（银波大厦）物业管理服务，包括建筑物日常零星维修，设施设备管理，环境卫生与保洁管理，室内绿化管理，收发服务，公共关系管理，档案管理等内容。
合同履约期限： 自合同生效之日起至2025年12月31日。
本项目（ 否 ）接受联合体投标。
二、申请人的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：根据《政府采购促进中小企业发展办法》等规定，本项目专门面向中小企业采购。中小企业应当按照规定提供《中小企业声明函》。
3.本项目的特定资格要求： 1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定2、未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单 3、本项目不接受联合体投标。
三、获取招标文件
时间：2025年01月16日至2025年01月23日，每天上午09:00:00-12:00:00，下午12:00:00-17:00:00（北京时间，法定节假日除外）
地点：上海市政府采购网
方式： 网上获取
售价（元）： 0
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
提交投标文件截止时间：2025年02月10日 10:00（北京时间）
投标地点：上海政府采购网（www.zfcg.sh.gov.cn）
开标时间： 2025年02月10日 10:00
开标地点：上海政府采购网（www.zfcg.sh.gov.cn）
五、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
六、其他补充事宜
本项目为预留采购份额采购项目，预留采购份额措施为整体预留
七、对本次采购提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名 称：上海市堤防泵闸建设运行中心
地 址：上海市虹口区吴淞路80号
联系方式：021-66614560
2.采购代理机构信息
名 称：上海市政府采购中心
地 址：上海市大连路515号
联系方式：35968103
3.项目联系方式
项目联系人：娄新雨
电 话：35968103
附件信息：
df035c3c3e5746ec93d718452c6cc1da.doc123392
2025年银波大厦物业管理服务项目采购需求一．委托管理服务的物业概况（一）物业基本情况物业名称：上海银波大厦物业类型：综合办公楼坐落位置：上海市虹口区吴淞路路（街道）80号四面边界至：东\南福德路西吴淞路北天潼路占地面积：1400平方米方米，其中绿地面积300平方米平方米。建筑面积：约10800平方米，其中:办公楼6653.49平方米（多层10F，高层\，其中地下1F）；停车场1198平方米。公用设施、设备及公共场所（地）情况：1、院区车辆出入口2个，人行出入口2个；2、垃圾房（或垃圾中转站）建筑面积10平方米；3、停车场：室内停车场1个，面积共880平方米，停车位11个；露天专用停车场1个，占地面积共318平方米，停车位12位，露天零散停车位5个；自行车停车位：自行车停放设在地下室。4、电梯2台，品牌型号三菱HOPE-11，载重量1050kg速度1.75m/s。5、配电房变压器1台，容量共1250KVA千瓦。6、生活蓄水池15立方米，消防水池\立方米，消防水箱\立方米；生活水泵2台，功率为4千瓦/台；排污水泵2台，功率为2.2千瓦/台，消防水泵2台，功率为4千瓦/台。7、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况：消防箱（内有灭火器2个、水带1个、卷盘1个、报警器1个）：B1F：3个；1F：2个；2F：2个；3F：2个；4F-10F各3个；7F和9F设有消防卷帘门；；8、智能化系统24h录像监控、消防自动报警系统；（二）各楼宇各层功能分布情况地下1F：设备用房（高低压配电、水泵房、）、工具间、监控室、电动自行车停车位、自行车停车位、职工浴室、停车库、保洁、保安更衣室。1F：大厅、党群服务中心、卫生间2F：食堂、卫生间3F：多功能会议室、卫生间4F：办公室、休息室、卫生间7F：办公室、会议室、机房、卫生间8F：办公室、值班室、卫生间9F：办公室、卫生间10F：办公室、会议室、卫生间顶层：职工之家、洗衣房（三）业主方为物业服务企业提供的物业管理服务用房情况业主方提供物业管理用房面积20平方米，其中办公房1间；工作间间；工具间2间。二、物业管理服务要求（一）一般要求1、项目经理受业主方委托，代表业主方，依据服务合同和约定，对内管理整个物业，组织专业化的服务；对外先行承担与物业管理相关的责任，履行相关义务，代表业主方与物业管理所涉及的各有关方面交涉，维护业主方的合法权益，并提醒业主方遵守与物业管理有关的法规政策，履行应尽的责任和义务。2、项目经理应加强与业主方沟通，如协商同意，可决定为业主方提供力所能及的附加服务。3、物业管理服务人员应经过培训并按国家行政主管部门规定持证上岗，遵纪守法，严禁违章作业，项目执行情况应有完整的日志和台账，半年小结和年度总结，项目参与者应遵守业主方的规章制度，不可泄露业主方的秘密，其工作同时接受业主方的监督考核。4、各类服务相互协调；人员调派和作业时间安排不得违反劳动法和行政部门的资质规定。在一视同仁，不予歧视和排斥的前提下，兼顾岗位对人员的特殊要求。5、对业主方日常业务所需资源和相关设备设施、包括施工和服务安排专人巡视、检查，发现问题，及时处理，将一切可能发生的故障隐患消灭在萌芽中。6、执行重大事项报告制度，遇到险情和重大事故，或对违规行为劝阻无效时，立即向上级和当地行政主管部门报告，并同时通知业主方。7、对外包服务和外来施工的配合业主方进行监管：（1）查验登记相关资质和证明或批准文件；（2）有关作业计划、方案和图纸等存档备案；（3）告知相关注意事项；（4）巡视或监督及配合作业过程，维修作业留下作业前后影像资料、在隐蔽工程结束前留下影像资料存档；（5）及时向业主方和有关部门报告异常情况、劝阻违规作业并取证、发生事故时保护现场；（6）作业结束及时做好记录。8、物业服务的投诉处理及回访：对使用人/业主的投诉在12小时内答复处理，并对处理的结果进行回访；9、报修服务：受理本项目业主的报修，报修服务时间为工作时间，接到报修5分钟内工程人员到现场处理（预约除外）；10、制定本项目的各类应急事件处理预案。（二）建筑物日常零星维修（500元以下）确保办公楼（区）房屋完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应及时报告业主，如果维修费在500元以下，及时进行维修。根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。零星维修时间不超过24小时，合格率应为100%。（三）设施设备管理要求1、电气设备的维护与管理：保持楼内配电箱（柜）和电气连接点接触良好安全正常工作，保持设备清洁，定期清扫；定期和不定期进行检查，发现隐患及时与招标人和供应商联系，督促、配合维修。2、室内照明：室内照明的运行、维修和管理。按要求开、闭灯光，保持设备良好；对灯泡自然损坏的，及时进行维修；对灯泡之外的维修事项，及时与招标人和供应商联系修复；有节能管理措施；保持设备清洁。3、消防系统：服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；经常开展消防安全教育，组织防火检查，消除火灾隐患，定期检查消防器材和设施问题，发现问题及时与招标人和维保单位联系，配合设施设备维修，每日进行消防巡视，建立必要的台帐，制定灭火和应急疏散预案，与招标人共同进行消防安全培训和组织消防演练，保持设备设施的完好，做好消防设备设施的保洁工作。4、排水和卫生设备系统：保持下水管路及卫生设备使用畅通，如有不畅要及时疏通排除，如漏水要及时修复。卫生设备的水龙头、小便池、感应器、水箱等要保持完好。保持设备清洁，发生紧急情况时及时采取应急措施。5、空调系统运行维护：负责本项目空调终端设备巡检、滤网清洗。对空调出现使用故障，负责与空调专业维保供应商进行报修，跟进维修。6、水电抄表：负责本项目相关设备能耗抄表、统计工作，并负责在规定时间进行能耗分析，采取相关节能措施。（四）环境卫生与保洁管理1、基础保洁（1）为楼内公共区域、卫生间、办公室提供标准化保洁服务。（2）楼（区域）内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。（3）区域垃圾实行分类收集（干垃圾、湿垃圾、有害垃圾、可回收物），从而达到更高层次的环保效果。（4）及时清扫大区域地面积水、垃圾等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。（5）对垃圾筒、垃圾房等定期清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。（6）对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。（7）定期对各楼层地砖使用专用工具进行抛光保养，保持光亮洁净。（8）将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。（9）对人员出人频繁之地，进行不间断的走动保洁。（10）清扫、拖洗楼内公共区域及办公区的地面。（11）擦净、抹净各楼层内会议室、办公室、活动室、值班室、休息室等内的桌、椅台面、文件柜等家具。（12）定期清扫天台、设备机房等。（13）清洗及保洁各楼层的洗手间、更换卫生纸、洗手液等。抹净各类洁具等工作。（14）定时收集各楼层内垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。（15）定期、定点、定计划使用专业消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。（16）按时清运、处理垃圾、定时高压冲洗收集站内外墙壁及地面、定期进行灭虫、消毒。服务标准：建立办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准要求如下：大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。电梯及电梯厅、电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及茶渣桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；垃圾不应超过2／3，内胆应定期清洁、消毒。消防栓、消防箱，公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。垃圾中转房：中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。设备机房、管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显无污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。2、垃圾清运、处理（1）垃圾清运、处理分为：干垃圾、湿垃圾、有害垃圾、可回收物清运处理。所有垃圾清运处理应符合上海市有关法律、法规规定。（2）垃圾清运、处理的范围分为：办公楼之日常办公垃圾，公共区域之日常各类垃圾。（3）垃圾清运、处理工作分为：每天定时清运、处理2次，并将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督四周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可回收物进行回收、处理。3、卫生管理（1）灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂。（2）科学有效地进行卫生消毒。服务标准：灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到全国爱国卫生运动委员会及上海市爱国卫生运动委员会规定的标准；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。（五）室内绿化管理做好办公楼内绿化的日常巡查工作。服务标准：巡查中发现问题，及时向业主报告。（六）收发服务建立收发中心，传递报刊、杂志、信件、快递等派发送至各科室。服务标准：报刊、杂志、信件、快递等派发及相关服务及时、准确、有记录。（七）公共关系管理主动联系本办公楼（区域）水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立良好关系和应急协调机制。服务标准：对外与各相关部门建立良好联系，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足业主需求，提高服务管理水准。（八）前期介入l、详细审阅、熟悉所有办公楼（区）的设计图纸，并从物业管理及用户角度对物业管理提出专业管理意见、改进方案。2、迅速熟悉办公楼（区）机电设备系统、楼宇智能化管理系统、网络系统、IT基础设施的性能、规格、造型、布置提出专业管理意见和建议。4、详细了解业主的目前物业状况，并从物业管理及用户角度提出专业意见和改进方案。5、对业主提供的图纸、资料、档案等提出专业意见和建议。6、制订进驻验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并调配工程人员按工程进度及质量标准逐步进行验收。服务标准：迅速熟悉管理区域情况，一旦入驻即能立刻提供业主所要求的管理与服务，处理各类日常事务和应急事务。（九）档案管理l、建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。2．健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。3、建立设备、设施、保洁等日常运作管理档案。4、所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。服务标准：所有有关办公区域管理档案资料，必须保证完整、完好，撤离时全部移交办公区域方。三、物业管理服务人员设置需求（★人员配置最低为11人）部门岗位岗位编制岗位人力配置数量备注部门岗位岗位编制岗位人力配置数量备注银波大厦物业项目经理11银波大厦物业管理人员11银波大厦物业前台服务11银波大厦物业维修人员22高压电工证、低压电工证双证齐全银波大厦物业保洁服务66四、物业管理服务费用明细物业管理服务费内容包括但不限于：1、人员工资及社保。2、保洁耗材、工具。3、公共责任险。4、零星维修、工具。5、垃圾清运。6、杀虫灭害。五、其他要求1、供应商具有质量管理体系认证（GB/T19001认证）、职业健康安全管理体系认证（GB/T45001认证）、环境管理体系认证（GB/T24001认证），并在认证有效期内的优先考虑。2、供应商具备近三年类似项目业绩的优先考虑。3、根据合同相关服务标准及条款要求，对物业服务进行一年3次考核，半年考核：7月上旬对上半年服务进行考核；年度预考核：11月对年度工作进行预考核；年度考核：次年1月对本项目进行年度考核。附件（供参考）1、物业管理服务人员行为参考规范项 目行为参考规范仪 容 仪 表服饰着装1.上班时间必须穿工作服，工作服穿戴整齐整洁；仪 容 仪 表服饰着装2.上班统一佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左胸襟处；仪 容 仪 表服饰着装3.鞋袜穿戴整齐清洁， 非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走。特殊工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走； 仪 容 仪 表服饰着装4.非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋。仪 容 仪 表须发1.女员工前发不遮眼， 不梳怪异发型；仪 容 仪 表须发2.男员工不留长发，不留胡须；仪 容 仪 表须发3.所有员工头发应保持整洁。仪 容 仪 表个人卫生1.保持手部干净，经常修剪指甲；仪 容 仪 表个人卫生2.员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄脏后应换洗；仪 容 仪 表个人卫生3.上班前和上班期间应注意饮食， 保持口腔清洁、口气清新；仪 容 仪 表个人卫生4.保持眼部、耳部清洁；仪 容 仪 表个人卫生5.女员工应淡妆打扮， 不允许浓妆艳抹，不宜使用味浓的化妆品；仪 容 仪 表个人卫生6.每天上班前应注意检查自己的仪表， 必要时应到卫生间或工作间整理。行 为 举 止服务态度1.对客人服务应面带笑容，和颜悦色， 热情主动，做到微笑服务；行 为 举 止服务态度2.谦虚和悦接受客人的评价， 耐心倾听客人的投诉， 事后汇报。行 为 举 止行走姿态1.行走时不宜双手抱胸或背手走路；行 为 举 止行走姿态2.在工作场合与他人同行时， 不允许勾肩搭背， 不允许同行时嘻戏打闹；行 为 举 止行走姿态3.手拉货物行走时应注意前方行人或障碍物，尽量靠路右侧行走；行 为 举 止行走姿态4.与客户相遇时， 应主动点头示意。行 为 举 止坐立姿态1.入坐要轻缓，就坐时姿态要端正，上身要直， 腰部挺起， 双膝并拢，手自然放在双膝上，面带笑容；行 为 举 止坐立姿态2.坐在椅子上不允许前俯后仰、摇腿跷脚或趴在工作台上或把脚放于工作台上；行 为 举 止坐立姿态3.站立时姿态要端正，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，双手自然下坠，双脚并拢， 目光平视，面带笑容。行 为 举 止其他行为1、 要注意个人形象，不允许随地吐痰， 乱扔果皮、纸屑；上班时间不允许吃零食，玩弄个人小物品或做与工作无关的事情； 行 为 举 止其他行为2、 到公共、工作场所（或客户处） 进行工作时， 不允许乱翻乱摸，更不允许随意拿走公用的（或客户的）东西；行 为 举 止其他行为3、 谈话时，手势不宜过多，幅度不宜太大。礼 貌 用 语问候语您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了。礼 貌 用 语欢迎语欢迎光临、欢迎您来 XX 单位。礼 貌 用 语祝贺语祝您节日愉快、祝您新年快乐、祝您新春快乐。礼 貌 用 语告别语再见、晚安、明天见、祝您一路平安。礼 貌 用 语道歉语对不起、请原谅、打扰您了、失礼了。礼 貌 用 语道谢语谢谢、非常感谢。礼 貌 用 语应答语是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气、没关系、这是我应该做的。礼 貌 用 语征询语请问您有什么事？我能为您做什么吗？需要我帮您做什么吗？ 您有别的事吗？礼 貌 用 语请求语请您协助我们……、请您……好吗？礼 貌 用 语商量语……您看这样好不好？……您看这样可以吗？礼 貌 用 语解释语很抱歉，这种情况， 单位的规定是这样的。对来访人员1. 主动说：“您好，请问您找哪一位”或“我可以帮助您吗？ ”“请您出示证件。 ”对来访人员2. 确认来访人要求后， 说“请稍等， 我帮您联系”与被访人联系后告诉来访人“他马上来， 请您先等一下， 好吗？”对来访人员3. 当来访人员不理解或不愿意出示证件时，应说： “对不起， 先生/小姐， 这是单位规定，请理解！”。对来访人员4. 当来访人员忘记带证件必须进入区域时，应说： “先生/小姐， 请稍候， 让我请示一下好吗？”对来访人员5. 当确认来访人故意捣乱，耍横硬闯时， 应先说： “对不起， 按单位的规定，没有证件不允许进入办公区，请配合我的工作。 ”对来访人员6. 当来访人员出示证件时，应说：“谢谢您的配合。 ”对来访人员7. 如果要找的人不在或不想见时，应礼貌地对对方说“对不起，他现在不在，您能留下卡片或口信吗？”对来访人员8. 当来访人员离开时， 应礼貌地说“再见！”接 听 拨 打 电 话1. 接听电话时应清晰应答：“您好， ××单位。 ”接 听 拨 打 电 话2. 认真倾听对方的电话事由， 若需传呼他人，应请对方稍候，然后轻轻搁下电话，去传呼他人：如对方有公事相告时，应将对方要求逐条记录在《工作日记》内，并尽量详细回答。接 听 拨 打 电 话3. 通话完毕， 应说：“谢谢，再见！ ”语气平和， 并在对方放下电话后再轻轻放下电话。接 听 拨 打 电 话4. 如接电话听不懂对方语言时， 应说：“对不起， 请您用普通话， 好吗？”或“不好意思， 请稍候， 我不会说当地话。 ” 接 听 拨 打 电 话5. 中途若遇急事需暂时中断与对方通话时，应先征得对方的同意， 并表示感谢，恢复与对方通话时， 切勿忘记向对方致歉。 接 听 拨 打 电 话6. 接听电话时，声调要自然清晰、柔和、亲切，音量要适宜，以免对方听不清楚。接 听 拨 打 电 话7. 拨打电话接通后，应首先向对方致以问候， 如： “您好”， 并作自我介绍。 使用敬语， 将要找的通话人姓名及要做的事交待清楚。接 听 拨 打 电 话8. 通话完毕时，应说： “谢谢， 再见。 ”同乘电梯1. 主动按“开门”钮， 电梯到层时，应站在梯门边， 一只手斜放在梯门上，以免梯门突然关闭，同时面带微笑地说“电梯来了，请进。 ” 顾客进 入电梯后再进电梯， 面向电梯门，按“关门”钮。同乘电梯2. 电梯停止梯门打开后，首先出去站立在梯门旁， 一只手斜放在梯门上，同时另一只手指向通道，面带微笑地说：“到了，请走好。 ”2、履约考核参考标准银波大厦物业管理服务考核表序号考核内容分值评分标准得分一、基础管理（18分）物业管理建立健全的规章制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。4制度、工作标准建立健全得4.0，主要检查：物业管理服务工作职责、收费管理制度、岗位考核制度等，每发现一处不完整规范扣0.4；制定具体的落实措施和考核办法1.0，未制定一项扣0.5 一、基础管理（18分）物业管理在收费、财务管理等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。3执行有关规定得1.0；公开收支情况得2.0 一、基础管理（18分）建立业主档案、房屋及其配套设施清册。3每发现一处不合格扣0.5 一、基础管理（18分）设立服务电话、接受业主对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，并及时处理，有回访制度和记录。4合格得4.0，未设服务电话扣0.5，发现一次处理不及时扣0.4，没有回访记录每次扣0.2。 一、基础管理（18分）建立并落实便民维修服务承诺制，零修及时率90%，返修率不高于5%，并有回访记录。4建立并落实得2.0，及时率符合得1.0，每降低一个百分点扣0.1；回访记录完整得0.5，记录不完整每次扣0.1 二、房屋管理与维修养护（16分）单元、门牌标识明显。5合格得5.0，幢、单元、门牌每缺一个扣0.2。 二、房屋管理与维修养护（16分）房屋外观、楼道完好、整洁，外墙装饰材料无脱落、无污迹。6合格得6.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.5 二、房屋管理与维修养护（16分）房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。5合格得5.0，发现一处不合格扣0.5 三、共用设施设备管理（22分）共用配套设施完好，无随意改变用途。5合格得5.0，发现一处不合格扣0.5 三、共用设施设备管理（22分）共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。5设施设备运行按规定记录得2.0，无事故隐患得1.0；遵守操作规程得1.0，发现一处不合格扣0.2；遵守保养规范1.0，发现一处不合格扣0.2 三、共用设施设备管理（22分）排水、排污管理通畅，无堵塞外溢现象。3合格得3.0，发现一处堵塞或外溢扣0.5 三、共用设施设备管理（22分）道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。5通畅、平整得3.0，发现一处不通畅、不平整、积水扣0.5；发现井盖缺损或丢失扣0.5，路面井盖不影响通行得2.0，发现一处不合格扣0.4 三、共用设施设备管理（22分）供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；水质符合卫生标准。3设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染得1.0，发现一处不符合扣0.2；保障措施严格得1.0，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准得1.0，不符合0 三、共用设施设备管理（22分）供电、供水设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼梯灯等公共照明设备完好。6合格得6.0，发现一处不合格扣0.5 四、消防安全管理基本实行封闭管理。4合格得4.0，不合格0 四、消防安全管理危及人身安全处有明显标识和防范措施。6合格得6.0，不合格一处扣1.0 四、消防安全管理消防设备设施完好无损，可随时启用；消防通道畅通。6合格得6.0，每发现一处不合格规定扣0.5 四、消防安全管理制定消防预案，组织消防演习。4合格得4.0，不合格一处扣1.0 五、环境卫生、绿化管理环卫设备完备，设有垃圾箱、垃圾房。3合格得3.0，每发现一处不符合扣0.5 五、环境卫生、绿化管理清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 。4未实行责任制的扣3.0，无专职清洁人员和责任范围的扣1.0，未实行标准化保洁的扣1.0 五、环境卫生、绿化管理垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。3每发现一处垃圾扣1.0，未达到垃圾日产日清的扣1.0，未定期进行消毒灭害扣1.0 五、环境卫生、绿化管理房屋共用部位共用设施设备无蚊害 。2合格得2.0，每发现一处不合格扣0.5 五、环境卫生、绿化管理区域内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。4合格得4.0，每发现一处不合格扣0.2 五、环境卫生、绿化管理房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，楼梯扶手、平台、公共玻璃窗等保持洁净。3合格得3.0，每发现一处不合格扣0.2 总分100 考核要求： 1.服务质量考评合格率=（部门实得分/部门应得分）×100%； 2.考评合格率≥90分为优良；80～90分为合格；70～80为整改，对不符合项予以限期整改并追踪考核； 低于70分为不合格，按公司相关规定进行处理。考核单位：上海市堤防泵闸建设运行中心被考核单位：考核单位：上海市堤防泵闸建设运行中心被考核单位：考核人:日 期： 年 月 日日 期： 年 月 日
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务 保洁服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。上海市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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