物业服务招标公告（中国环境科学研究院2025）
北京安外大羊坊8号物业服务采购项目公开招标公告
项目概况
北京安外大羊坊8号物业服务采购项目 招标项目的潜在投标人应在http://www.oitccas.com/；获取招标文件，并于2025年05月07日 13点30分（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：OITC-G250570431
项目名称：北京安外大羊坊8号物业服务采购项目
预算金额：2695.230000 万元（人民币）
最高限价（如有）：2695.230000 万元（人民币）
采购需求：
项目基本情况：
总占地面积：146343.43平方米；其中绿化面积60105.08平方米、道路面积20000平方米；
总建筑面积：109080.7平方米；其中办公区建筑面积47297.7平方米、住宅区建筑面积61783平方米。
物业服务内容：投诉、报修、信息公示等物业服务，房屋及设备设施维护，安全保卫、秩序维护，消防应急管理，环境保洁，绿化养护，会议服务，家属区服务，绿色物业管理，政务服务标准化工作及其他服务。
采购内容：院内本次招标采购物业服务内容：安全、消防、保洁、绿化、会议服务、家属区服务、日常设施设备运行等；除基建工程外的院内维修维护，其费用结算延用现有“实报实销”方式。
服务团队人数不少于106人。
合同履行期限：自合同签订之日起三年。
本项目(不接受 )联合体投标。
二、申请人的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：
不涉及
3.本项目的特定资格要求：（1）在中华人民共和国境内依法注册的，具有独立承担民事责任能力，遵守国家法律法规，具有良好信誉，具有履行合同能力和良好的履行合同的记录，具有良好资金、财务状况的企事业法人、其他组织或者自然人；（2）除单一来源采购项目外，为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动。同一供应商可以同时承担项目的整体设计、规范编制和项目管理、监理、检测等服务；（3）投标单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的政府采购活动；（4）按本投标邀请的规定获取招标文件；（5）投标人不得为列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的供应商。
三、获取招标文件
时间：2025年04月14日 至2025年04月21日，每天上午9:00至11:00，下午13:00至17:00。（北京时间，法定节假日除外）
地点：http://www.oitccas.com/；
方式：登录东方招标http://www.oitccas.com/注册并购买。
售价：￥600.0 元，本公告包含的招标文件售价总和
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
提交投标文件截止时间：2025年05月07日 13点30分（北京时间）
开标时间：2025年05月07日 13点30分（北京时间）
地点：北京市海淀区丹棱街1号互联网金融中心20层东方厅（一）
五、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
六、其他补充事宜
本项目采购人为：中国环境科学研究院和生态环境部土壤与农业农村生态环境监管技术中心
1、招标文件采用网上电子版本发售和纸质招标文件同时发售方式：登陆“东方招标”平台（http://www.oitccas.com/）完成投标人注册手续（免费），然后登陆系统寻找有意向参与的项目，已注册的投标人无需重新注册。招标文件售价：每包人民币600 元。购买招标文件请完成标书款缴费及标书下载手续，纸质文件可联系采购项目联系人通过快递或现场领取。电子版招标文件与纸质招标文件具有同等的法律效力。
2、投标人可以电汇的形式支付标书款（应以投标人公司名义汇款至下述指定账号）：
开户名称：东方国际招标有限责任公司
开户行：招商银行北京西三环支行
账 号：862081657710001
3、以电汇方式购买招标文件的，须在电汇凭据附言栏中写明招标编号（如未标明招标编号，有可能导致投标无效）。
4、 投标人应在“东方招标”上填写开票信息。在投标人足额缴纳标书款后，标书款电子发票将发送至投标人在“东方招标”上登记的电子邮箱，投标人自行下载打印。
5、采购项目需要落实的政府采购政策：
（1）政府采购促进中小企业发展
（2）政府采购支持监狱企业发展
（3）政府采购促进残疾人就业
（4）扶持不发达地区和少数民族地区
七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系。
1.采购人信息
名 称：中国环境科学研究院
地址：北京市朝阳区安外北苑大羊坊8号
联系方式：刘老师 010-84910892
2.采购代理机构信息
名 称：东方国际招标有限责任公司
地 址：北京市海淀区丹棱街1号互联网金融中心20层
联系方式：窦志超、曹山、高天阳010-68290529、010-68290562
3.项目联系方式
项目联系人：窦志超、曹山、高天阳
电 话： 010-68290529、010-68290562
公告概要：
公告信息：
采购项目名称
北京安外大羊坊8号物业服务采购项目
品目
服务/房地产服务/物业管理服务
采购单位
中国环境科学研究院
行政区域
北京市
公告时间
2025年04月14日 14:55
获取招标文件时间
2025年04月14日至2025年04月21日每日上午:9:00 至 11:00下午:13:00 至 17:00（北京时间，法定节假日除外）
招标文件售价
￥600
获取招标文件的地点
http://www.oitccas.com/；
开标时间
2025年05月07日 13:30
开标地点
北京市海淀区丹棱街1号互联网金融中心20层东方厅（一）
预算金额
￥2695.230000万元（人民币）
联系人及联系方式：
项目联系人
窦志超、曹山、高天阳
项目联系电话
010-68290529、010-68290562
采购单位
中国环境科学研究院
采购单位地址
北京市朝阳区安外北苑大羊坊8号
采购单位联系方式
刘老师 010-84910892
代理机构名称
东方国际招标有限责任公司
代理机构地址
北京市海淀区丹棱街1号互联网金融中心20层
代理机构联系方式
窦志超、曹山、高天阳010-68290529、010-68290562
附件：
附件1
采购需求.pdf
采购需求一、服务范围1、物业项目情况概述环科院总用地面积146343.43平方米。用地构成为：建筑用地49236平方米（其中公建用地6107.43平方米），道路用地20000平方米，绿化用地60105.08平方米。总建筑面积109080.7平方米。其中地下总建筑面积5197.6平方米，地上总建筑面积103883.10平方米（住宅建筑面积61783平方米，商业建筑面积0平方米，办公用房建筑面积47297.70平方米，其他物业建筑面积0平方米）。2、术语和定义客户：物业管理服务区域内，接受物业服务的组织或个人。物业管理：甲方（产权人或办公楼物业使用人）通过选聘物业服务企业，由甲方和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理服务：甲方通过选聘物业服务企业，由甲方和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。3、物业管理服务主要内容——综合保障物业服务（以下简称综合服务）：发挥服务管理职能，提供相应保障服务，包括但不限于接待报修、信息公示、投诉处理、客户意见的征集和处理、信报收发、标识管理等——房屋及设备设施维护：保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行——公共秩序维护：提供全天候公共秩序维护服务和安全服务，保证正常办公秩序——环境保洁：按时完成规定的环境保洁服务，提供整洁、卫生、安全、美观的环境——绿化养护：对办公楼物业管理服务范围内的绿地和室内租摆绿植进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果——会议服务：会议受理、会前准备、会中服务、会后清理等服务——其他服务：须另外约定的其他服务，涉及设施设备的检测、清洗和大型维修以及更换、专业维保，餐饮服务、外墙清洗、地毯清洗、化粪池清掏、石材养护、健身房管理、节日装饰和活动等专业服务——突发事件应急管理：对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时告知客户、有关部门，并采取相应措施——绿色物业管理：在保证物业管理和服务质量的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，节约资源和保护环境等相关工作——标准化建设：按政务服务标准化要求协助完成相关工作4、本次物业管理服务采购所涉及的办公楼的基本情况（1）物业类型：办公区及家属区（2）项目位置：北京市朝阳区安外北苑大羊坊8号（3）基本建筑数据：办公区及家属区建筑面积约11万平方米，绿化面积约6万平方米。项目情况基本介绍：包括办公楼及住宅楼建筑时间、面积等情况。项目建筑物情况表序号建筑物名称建筑面积（平米）建筑结构层数功能竣工日期备注11号办公楼6806框架10科研86.12-89.05地下室1197.62学术报告厅1183砖混1科研89.12-90.0532号办公楼13372框架4科研82.06-85.1143号公害部1865框架2科研92.10-95.045模拟实验室1046框架1科研92.10-95.057大气应急中心3278大气实验室2305砖混3科研83.07-85.029主副跨实验室7102框架4科研84.12-89.06新改造10生态模拟实验室300砖混1科研84.10-85.1211固废实验室318.7砖混1科研07.09-08.0512传达室75砖混1公用86.10-87.0113总配电室261砖混1公用85.06-85.1214中韩中心400砖混1公用85.11-86.0682815中韩实验室352.98砖混1公用97.09-97.11加52.9816职工食堂1107砖混1公用81.06-82.0817锅炉房606砖混1公用82.07-84.1218老干部中心223砖混1公用83.09-84.1019电子废物实验室600砖混1科研07.09-08.0520危险品仓库300砖混1公用83.09-84.1021净化槽实验室509砖混2科研05.10-06.0722职工健身房600砖混1公用08.03-08.0623烟雾箱实验室299.06砖混1科研08.03-08.0624水塔小院140188砖混1公用临建房25水源泵房砖混1公用85.10-85.1226花房温室321砖混1公用97.09-97.11271号家属楼4314砖混6生活84.02-86.06282号家属楼4171砖混6生活85.12-86.10293号家属楼1986浇筑6生活87.10-88.06304号家属楼5941浇筑6生活99.05-00.03315号家属楼5614浇筑6生活99.05-00.04326号家家属楼5614浇筑6生活99.05-00.0533单身公寓5738砖混5生活81.04-82.0434平房职工宿舍515砖混1生活79358号经济适用房34000浇筑19生活06.04-07.12369号经济适用房浇筑11生活06.04-07.13全院宗地面积146343.43平方米，总建筑面积109080.7平方米，其中地上103883.10平方米，地下5197.6平方米。绿化面积60105.08平方米。物业收费面积105734.79平方米，其中多层住宅27783平方米，高层住宅30654.09平方米，办公47297.70平方米。本项目共计建筑物36幢，其中住宅8幢696套，非住宅47297.70平方米；建筑结构为砖混。本项目的建筑密度应为36%；综合容积率为1.8；绿化率为30%。本项目机动车停车位398个；其中地上停车位328个，地下停车位70个；科研建筑面积为47695.16平方米，占全院面积39.82%。公用面积为4688.98平方米，占全院面积3.92%。住宅面积为67378平方米，占全院面积为56.26%。（4）会议室数量及规模：11个会议室，2个接待室，1个报告厅。二、服务要求1、综合服务（1）网络平台——宜设立网络平台，对物业管理服务进行动态管理，实时宣传、公示、展示服务等（2）接待服务——应设立物业管理服务中心，设立服务电话，24小时值班——热情接待客户，受理有关咨询、报修、会议安排、求助、建议、问询、质疑、投诉等（3）信息公示——物业服务企业营业执照、物业服务组织架构、服务流程、服务时间、服务咨询和投诉方式——物业管理服务工作情况定期报告或公示——外墙清洗、电梯维保、虫害消杀等影响客户办公的作业计划——社会公共保障部门的通知，如恶劣天气、停电停水等——信息公示应与建筑物标识系统保持协调，表达简洁易懂（4）投诉处理——建立物业管理服务投诉渠道，如投诉电话、网站、微信号、意见箱等，公布投诉处理流程等——对受理的投诉，应核实情况，及时处理并对客户提出的投诉进行答复——属于物业服务责任的，应向客户道歉，及时处理或纠正——不属于物业服务责任的，应耐心做好解释工作并提供必要的帮助——受理、处置投诉应留存记录（5）客户意见征集、处理——建立健全调查制度、调查问卷、回访统计表、原因分析及整改措施记录。回访调查表、调查问卷应为收录用户签名的原始记录——回访：迁入、维修及投诉处理完毕后均应进行回访，并留有回访统计表——综合满意度调查：每年至少一次，向客户采用走访、问卷调查等形式，开展物业管理服务满意度调查，并对调查结果进行分析，持续改进——及时反馈客户动态信息；客户日常反馈的意见应及时处理，并留有记录（6）信报收发——负责收发室的挂号信件、报纸、包裹等的暂存、登记工作——挂号信的分发严格按照签收登记执行，领取人需本人持有效证件签字确认，代领应持代领人和被领人的有效证件，登记姓名和领取日期，做到有据可查——当天的信函、报刊、印刷品应当天分发，并做到准确、及时——分发报纸、杂志应认真核对，保证数量，准确无误,投递差错率不超过1%（7）标识管理——物业管理服务标识应与办公楼建筑标识保持协调——图形符号应符合GB/T1001.1《标志用公共信息图形符号第1部分：通用符号》要求，消防与安全警示标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求——各类标识的悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改、文字规范（8）档案管理——按甲方要求做好有关档案管理工作，建立设施设备维护检测记录、运行值班日记等物业档案管理内容2、房屋本体维护管理（1）通用要求及范围——按照各地的规章要求执行，如北京市为《房屋建筑使用安全检查技术规程》（DB11/T1004），定期对房屋结构、外墙面、屋顶、公共通道、门厅、楼梯、上下水系统、供电设备等部位日常维护、巡检，发现问题及时维修，确保办公楼（区）的各个系统正常使用——在建筑物保修期内应重点检查房屋建筑尚存的质量问题（包括房屋建筑质量、设备设施质量、安装技术等方面），发现问题应立刻上报维修——组织或协助进行房屋安全普查和房屋完损等级评定，每年一次，保证房屋完好率达到100%。各种标识完好、有效——工作标准：维修及时率95%以上；维修质量合格率95%以上；维修客户满意率95%以上；返修率不高于1%——到达现场时限：一般故障维修人员应在15分钟内到达现场，如：门、窗、锁、灯、电话、卫生间设施、公共区域等；紧急故障维修人员应在10分钟内到达现场，如：跑、冒、滴、漏、空调、照明、电梯等设备停运、室温、噪音、异味问题等——修复时限：零星维修服务不需换件的当时完成，一般情况不超过24小时完成，延时修复不超过3个工作日完成；有需要采购等特殊情况的，与客户约定时间，并采取临时措施——维修服务要求：公布报修电话。工作时间受理客户报修，非工作时间由值班人员受理客户报修；维修人员前往维修现场时携带工具箱、维修配件，必要时携带梯子；应做到维修（报修）单填写准确、齐全，及时完成维修任务——维修服务回访：维修完成后24小时内进行维修服务回访，及时了解维修服务的满意度——房屋及共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便（2）土建小修——室内地面、散水小修。小修内容：楼面或地面的块料面层松动的、散水严重损坏影响其功能的，应修补。楼面或地面的块料面层损坏、残缺的，应修复；如磨损过薄影响安全的，应局部拆换；质量要求：维修后应平整、光滑、接槎平顺——室内墙面及顶棚小修。小修内容：内墙、踢脚线及顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补；质量要求：维修后的内墙面及顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，层面与基层结合牢固——检修门窗小修。小修内容：门锁损坏、门窗松动、门窗扇开关不灵活、开焊、小五金缺损的应进行修补、更换；质量要求：维修后的门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，窗纱紧绷，不露纱头——清扫屋面、雨落管等小修。小修内容：定期将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换；质量要求：屋面应清扫干净，雨落管维修后应补齐五金配件——屋面补漏小修。小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围；质量要求：屋面应清扫干净，维修后屋面不再有滴漏现象（3）上下水系统小修——室内给水系统小修、局部换管。小修内容：楼内管道锈蚀脱皮的，应及时清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；质量要求：经修缮的给水系统通畅，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用——卫生设备。小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；质量要求：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用——排水、排污管道等。小修内容：楼房排污管道堵塞、排污不畅通的应疏通，配件残缺应补齐；质量要求：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好（4）供电设备设施小修标准——室内设备。小修内容：闸具、电源插座、开关、灯头、灯泡、灯管等；质量要求：正常使用——配电线路。小修内容：末端线路、支持物；质量要求：绝缘良好完整可靠（5）二次装修管理——经甲方授权，对办公楼二次装修进行管理——在客户申请装修时应书面告知：装修申请、审批、收费、巡视、验收等装修管理的有关要求——装修材料申报要求。装修施工协议复印件；施工单位营业执照及资质证明复印件（加盖单位公章）；装修图纸（包括平面图、强电图、弱电图、综合布线图等）；施工方案；施工进度计划；建筑消防设计备案凭证；装修施工材料应提交有关环保和质量证明，如地毯应是阻燃材料等——组织装修前、后的室内设施验收，留存客户、施工单位、物业公司签字/盖章确认的验收记录——组织与客户签订《装修管理协议》，与施工单位签订《安全责任书》——收取施工保证金、施工管理费，办理“施工人员出入证——建立客户装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料，就客户提交的装修方案，向甲方提出专业性的意见或建议——向临近客户发放装修通知——明确装修时间，不得影响其他客户（昼间噪声控制应执行GB3096中的四类标准限值）——装修施工期间，对动火施工及临时用电情况进行重点巡视检查，发现违反装修管理要求的行为、现象，及时进行劝阻、制止——监督施工单位及时清运建筑垃圾（6）其他——为保证房屋本体设施正常使用，对超出本维护范围且影响使用的维修项目给予维修响应——根据房屋本体的使用年限和维修情况，每年下半年提出需要下一年度进行的必要中修、大修维修项目计划及预算，提请甲方审定3、共用设施设备管理（1）通用要求及范围（机房、制度、节能管理）——机房管理。设备及机房环境整洁，无杂物，有防鼠措施，机房符合设备运行要求；明确设备机房管理、安全责任人；设备、机房及重点部位有完善的安全管理措施，各种标识完整有效；设备机房按规范配备消防器材；设备机房配备必要的应急照明、通讯等设施；设备机房配置温湿度计环境监测设备和保障设备，环境符合要求——节能降耗。对水电气热等能源消耗情况进行统计分析，配合后勤管理部门控制能源费用支出，制定节能降耗措施；后勤管理部门按国家有关规定推广使用绿色节能建材或进行局部节能改造时，应配合做好施工现场的必要支持和安全工作，同时做好后期新材料、新设备设施的使用和维护工作；配合后勤管理部门执行好节能改造运行工作中的各项任务要求；配合后勤管理部门严格执行国家要求的冬夏季室温控制标准；配合甲方定期进行节能降耗宣传；制定物业公司员工节能降耗行为规范（2）供电系统（含避雷设备、公共照明系统、室内设施及配电线路的小修）——运行管理。统筹规划，做到合理、节约用电；供电运行和维修人员实行持证上岗；配电室24小时值班；设备出现故障时，维修人员应在规定时间内到达现场，及时修复；严格执行用电安全规范，确保用电安全；保证避雷设施完好、有效、安全；定期进行低压设备清扫；制度完善，执行有力；有事故应急预案并定期演练；监视和维护运行中的电器设备的各项参数，参数值应在规定的范围内；检查、运行、维护记录清晰准确；配电机房、设备、配电箱柜定期清洁，值班室保持干净整洁；按要求对施工单位用电进行监督、检查和管理；安全用具、维修工具、测量仪表等配备齐全并按规定定期检测——设备维护。监视和维修运行中的电气设备，检查高低压配电指示灯、电压表、电流表指示是否正确，有功、无功仪表是否正常，以保证其正常运行方式。确保管辖范围内的电气设备安全、运行经济；值班人员应按照有关安全操作规程，完成电气设备的倒闸等工作程序；定期有专人对电气用具进行巡视检查；定期巡视配电竖井内电气设备——其他。负责所辖区域的照明系统及电源的安全运行工作；加强日常维护检修，确保办公楼宇的照明灯具、开关、闸盒及电气设备的正常使用；保证夜景照明、法定节假日照明的按时开启及系统的正常运行；定期按时开关庭院灯及特殊区域的照明灯具；定期根据巡视情况及时维护楼内各种照明灯具；节约用电，符合市政府规定的办公楼节电要求（3）电梯系统——协助甲方取得电梯准用证、年检合格证，轿厢内张贴年检合格证及乘客须知——确保电梯按规定时间运行——安全设施齐全有效，电梯内三方通话设备保持正常工作状态，发现问题及时报告——对通风、照明及其它附属设施进行巡查，发现问题及时报告——轿厢、井道、机房保持清洁——制定事故应急措施和援救预案并演练——在后勤管理部门安全员的指导下定期保养或监督专业保养单位定期保养特种设备并按时年检（4）供冷供暖——运行管理。采用地源、水源热泵或冰蓄冷技术的中央空调系统，应按设备供应商提供的技术要求进行操作，并符合国家相关技术规范。市政或锅炉供暖按照甲方要求配合专业部门（公司）做好日常运行管理——供冷。按合同规定时间运行，室温符合要求；制冷期间定期按房间总数的5%抽检温度并作记录；在运行过程中设备噪音达标，无跑、冒、滴、漏现象；根据天气及时调整制冷温度；设备和机房整洁；标识完整有效，记录清晰、准确——供暖。供暖设备、煤气设备、燃气设备运行正常；管道、阀门运行正常无隐患；冬季供暖室内温度不得低于20摄氏度；根据天气情况，相应调节供暖设备运行工况——日常维修养护。定期对空调机房进行巡视检查；定期清洗、更换过滤网；定期清洗、消毒送风机、风口；系统换季开、停机时按要求进行保养；遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修（5）给排水系统（含上下水管道更换、卫生间设备、排水排污管道等）——管道、设施及相关阀件。管道畅通、无渗漏水现象；定期巡视卫生间、开水房及洗漱间，及时维修并做好记录；各种设施、相关阀件无跑、冒、滴、漏现象，开关灵活；注重季节性预防养护，特别是冬季室外各类水管的防冻保温工作——落水管、沟渠、池、井。落水管、沟渠、池、井等使用功能正常，畅通、无堵塞；室外管井定期巡查，发现问题及时维修，并做好记录；井盖及雨水篦子的管理，确保完好无损；楼内污水池定期巡视并对污水泵进行手动启动检查；定期清掏化粪池、污水池——二次供水及直饮水设备。定期定时巡查、及时维护，并做好记录；保持水箱间的清洁卫生，确保无二次污染发生录；定期按要求做好直饮水设备机房的保洁和设备巡视工作；有供水应急预案并进行演练；饮水设备机房钥匙指定专人保管；定期进行水箱清洗和水质检测——电热水器。电热水器保持洁净、光亮、无污迹；保证规定时间内的开水供应；维修及时，无延误；定期除碱、消毒，保证无水垢；严格执行操作规程，按规范启动、关闭；电热水器严格卫生安全用水，电热水箱上锁，钥匙专人保管——其他。标识完好，制度上墙；加强日常巡视检查，保证给排水系统的正常运行；设备出现故障时，维修人员及时修复；节约用水符合市政府规定的办公楼节水要求（6）消防系统——对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查——定期进行巡检和维护，定期对烟感、防火卷帘门进行抽测——消防控制室值班人员应熟练掌握火警处置程序和要求，按照有关规定检查自动消防设施、联动控制设备运行情况，确保其处于正常工作状态，并做好消防控制室的火警、故障和值班记录——公共区域设备设施安全、整洁、标识清晰有效——如发生火灾报警，应立即赶到现场确认，若有火情应及时并通知相关部门及领导，同时协助甲方立即进行人员疏散、组织灭火，维持现场秩序；切断火灾区域非消防用电，关闭燃气等；保持物业管理服务区域的消防通道、安全出口、消防登高面通畅；接应消防车到达火灾现场——制定火灾发生紧急预案并定期演练（7）楼宇自控系统——定期检查楼宇自控设备运行状态——对楼宇自控设备发出的故障报警处理及时——故障资料及时存盘——对楼宇自控设备发出的故障报警处理及时——定期对模块箱进行巡视清洁——定期对系统进行检测（8）安防监控系统——监控信息按规定时间保存——监控系统应定期检查、维护，确保系统功能运行正常,遇有设备故障及时排除（9）门禁系统——监控中心对门禁远程开启功能及紧急逃生按钮系统进行测试，抽测率达到30%，每年测试一次，并记录设备日常管理维护档案——对刷卡记录信息情况进行核对，确保所有使用门禁卡为有效实名制门禁卡——定期对门禁系统内数据进行备份，备份数据保存期限为1年——保证各门禁现场设备状态正常，功能有效（10）其他——为保证共用设施设备的正常运行，对超出本管理范围且影响设备设施运行的设备设施故障给予维修、抢修响应——根据共用设施设备的使用年限和运行情况，每年下半年提出需要下一年度进行的必要中修、大修维修设备设施清单计划及预算，提请甲方审定4、公共秩序管理（1）秩序维护——门卫服务。秩序维护员通过对甲方单位出入口进行值守、验证、检查登记，维护客户安全；查验出入人员的证件，办理登记手续，禁止无关人员进入；对出入的人员、车辆及其携带或装运的物品进行查验，防止甲方单位财物流失及违禁物品流入；指挥、疏导出入车辆，维护出入口的正常秩序；及时发现不法行为人，截获赃物，做好安全防范工作；设备机房配置温湿度计环境监测设备和保障设备，环境符合要求；遇有重要活动，按照甲方安排配合完成相关工作；按规定填写岗位工作记录；熟记甲方单位有关门卫规章制度、出入手续，使用的各种证件、标志、车辆的牌号等；了解门卫区域内的环境状况和安全措施；熟悉和掌握单位内部机构的分布、位置、联系方式；基本熟悉和掌握甲方单位内部人员情况；熟练使用本岗位配备的各种器械及工具装备；遵守保密制度规定，定期进行保密教育——巡逻服务。秩序维护员通过对特定区域、地段和目标进行的巡视检查、警戒；检查、发现、报告并及时消除各种安全隐患。防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害；在巡逻过程中，对己经发生的不法侵害案件或治安灾害事故，应及时报告上级主管部门和公安机关，并采取相应措施保护现场；按规定做好巡逻记录；执行巡逻任务的秩序维护员，应熟悉有关制度、规定及巡逻区域的重点目标；熟悉岗位周围的地形、地物及设施，熟悉应急设备的位置、性能和使用方法；熟记与有关部门、人员的联系方式；熟练掌握处置一般问题和紧急情况的方法，自身解决不了的，能及时、准确报告；遇有正在实施的不法侵害行为时，应迅速报告，并依法采取必要措施予以制止，期间防止其行凶、自杀或逃跑。遇有火灾、爆炸等事故，应立即报警，并及时通知甲方单位，采取措施防止事态扩大。要积极协助抢救受伤人员，并做好保护现场工作——监控安防。办公楼的监视监控设施应24小时开通，执行双人值班制度，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应按流程规定及时向有关人员或部门报告，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理；监控的录入资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；保障治安电话、紧急救援电话畅通，接听及时；不得泄露和传播监控录像内容，非经后勤主管部门领导批准和相关查看手续准予，不外借录像资料；按规定填写值班记录（2）消防安全——建立消防设备设施台账，了解掌握消防设备设施使用状态，确保消防通道畅通——配合甲方保卫部门做好消防器材、标识标牌的日常检查与更新工作——定期开展消防培训和演习，签订安全责任书，保证值守人员掌握基本消防技能、熟练掌握防火、灭火知识、消防安全四个能力与消防安全四个知道及消防器材的使用方法，有自防自救能力——值守人员为第一义务消防员，具备应急突发事件处理能力——针对火灾、治安以及公共安全卫生制定各类应急预案，落实到位，及时报告，协助相关部门及人员采取应对措施（3）停车场管理——机动车辆。严格执行车辆出入登记；车辆停放整齐；夜间车辆开出时，接到电话及时到岗放行；维护停车场秩序，车辆停放有序；停车设施安全有效；主要道路及停车场应设必要标识；对违规的机动车辆进行劝阻；发现车辆有异常情况，应及时联系车主或向上级报告——非机动车辆。为进入办公楼内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务。在场地内的车辆必须码放整齐，禁止乱停乱放；严格遵守岗位执勤规范，避免丢失事故发生；电动车充电应符合规范及甲方单位规定；原则上应拒绝共享单车进入管理区域（4）紧急情况的处置——当发生干扰、破坏甲方单位正常的生产、生活、工作秩序的特殊情况时，秩序维护员应按照应急工作预案，迅速将有关情况报告甲方单位或当地公安机关。协助做好疏导工作，维护正常秩序5、环境保洁服务（1）保洁服务——一般要求。卫生设施完备、清洁、无异味，垃圾实施分类管理；明确清洁人员责任范围，实行标准化清洁；垃圾分类，日产日清，定期消毒灭杀；房屋共用部位保持清洁，对擅自占用和堆放杂物进行提醒清理；清洁工具分区分类定点摆放，整齐、干净；保洁服务人员岗前培训工作到位，个人卫生保持良好；建立保洁、消杀档案，填写工作记录——垃圾分类。垃圾应分类管理，最大限度地实现垃圾资源利用，减少垃圾处置量；做好垃圾分类宣传，倡导绿色环保理念，实现垃圾分类投放洁；根据实际情况，按照可回收物、有害垃圾、厨余垃圾（湿垃圾）、其他垃圾（干垃圾）分别设置垃圾桶，实现分类储存；垃圾收集严格按照分类原则，实现垃圾分类搬运——垃圾中转站管理（根据需要选择）。中转站为办公楼保洁收集垃圾的临时存放处，垃圾应进行分类，做到分类存放，日产日清；中转站应随脏随打扫,做到站内墙面及天花板无积灰、污迹、蛛网，无乱涂乱画，墙面光洁，外墙面整洁，垃圾清场后必要时进行冲洗；应做好中转站及周围3米内的消杀工作，严格做到每天上午10：00左右消杀一次，下午4：00左右消杀一次，垃圾清运后消杀一次，另视垃圾产量、垃圾成份或天气等具体情况可适当增加消杀次数，尽量减少苍蝇密度；废品不得堆放在中转站外，不得在中转站内外燃烧废品；设立垃圾分类相关设施，做到垃圾减量化、垃圾资源化；及时收管站内工具和设施，对站内设备和设施的完好情况时行登记，故障要及时汇报；把安全生产放在首位，消除一切不安全因素，做到早发现，早预防，确保安全运行；工作结束后，做好室内外环境卫生，切断电源，关闭水龙头，关锁好门窗；做好节能环保和垃圾处理相关知识宣传，努力实现垃圾减量，厨余垃圾无害化处理（2）有害生物防治——防治方案：防治害虫采用预防为主，综合防治的方法。按照合同防治方案及标准进行治理——药物成份：符合国家规范要求，药物安全、环保——防治人员服务时防护得当，持证上岗，按照规范操作6、绿化养护服务（1）室内绿植养护——租摆植物：盆景质地大方、株形美观、花叶并茂、整体布局合理，根据需要调整租摆方案——租摆鲜花：叶色光泽、果实饱满、整体布局合理，无尘、无过敏质素，花粉、花瓣无毒。（2）室外绿化养护——草坪：按照各地的规章要求执行，如北京市为《城镇绿地养护管理规范》(DB11/T213-2014)二级标准——灌木、乔木：生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，出现枯叶、病虫、死树缺株时，应采取措施7、会议服务（1）会议室及其用品管理——会议室专人管理——茶具、牛奶咖啡具、餐具，严格消毒、烫洗，封存，达到卫生安全标准——毛巾：洗净后应放在蒸箱内高温消毒（2）会议受理——签订会议预定单，详细记录客户会议需求（3）会议前准备——场地布置：根据组会方要求、场地大小、用途，明确摆放规定，同时须留有足够的应急疏散通道疏散出口——引导服务：按照会议预定单做好水牌并放置在指定位置；引导人员原则上于会议开始前就位。引导手势规范，语言标准（4）会中服务——会议开始，根据需要为主席台提供服务——会议开始后立即给茶杯加满水；茶水加满后立即摆放热毛巾；首次满水后15分钟进行第二次续水；之后每30分钟续水一次——会议时间较长时：如果中间休息，服务员要及时整理好座椅、桌面用品，续水，增补便签。在整理时，注意不要弄乱和翻阅桌的文件、本册等——会议召开期间保证会场内（如组会方许可）及会议室外至少各保留一名服务人员进行服务，随时解决与会人员提出的临时要求——会议结束前，各引导人员迅速抵达岗位，进行疏散。不得影响其他会议正常进行（5）会后整理——对会议现场进行检查。如发现参会人员遗忘的物品，要立即归还——请组会方填写会议满意度调查表（6）会议安全服务——制定会议、活动突发事件的应急预案——对于100人以上的大型会议，会前应将会议中心疏散图、各疏散通道位置告知组会方，并提醒组会方顺序退场——发生紧急事件时，立即组织相关责任人处理，按应急方案制定的措施执行，并分析原因，提出整改方案和预防措施8、突发事件应急管理（1）重点部位及安全隐患排查——结合办公楼的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账——应对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控——随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账,使风险隐患始终处于受控状态（2）应急预案的建立——应急预案类型。预案包括综合预案、专项预案和现场处置方案；根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等——应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，每半年至少组织相关岗位进行一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合（3）应急物资的管理——根据专项预案中的应对需要，合理配置必要的应急物资，建立清单或台账，并专人管理——定期对应急物资进行检查，确保能够随时正常使用9、其他服务（1）特约服务类别——特约服务包含但不限于：涉及设施设备的检测、专业维保，餐饮服务、外墙清洗、地毯清洗、化粪池清掏、石材养护、健身房管理等专业服务（2）特约服务要求——制定相应工作标准和工作流程——涉及人身安全的工作或设备的使用，制定相关安全操作规程——对相关岗位进行培训，掌握工作流程及安全操作规程——留存监督检查工作记录。需要事先通知的项目，按约定的日期提前发放通知10、绿色物业管理（1）绿色物业管理的主要管理措施包括但不限于——节能：基于办公楼的能耗组成、能耗设备及运行规律、能耗特点等，进行用能分析，查找存在问题与漏洞，给出针对主要耗能对象制定节能改造方案，报政府主管部门同意后实施。节能改造完成后应对实施效果的功能性、经济性进行评价——节水：利用节水技术和设施，杜绝“跑、冒、滴、漏”——垃圾分类：配合北京的城市管理要求，进行垃圾分类宣传和行为引导，设立生活垃圾分类集中投放点和分类收集容器，对生活垃圾分类收集、分类暂存和分类交运——环境绿化：选用有机肥料和生物治虫技术，营造生态环境——控烟管理：办公楼内严禁吸烟，会议室、值班室等不设烟灰缸，发现吸烟人员及时劝阻——污染防治：实施雨水、污水分流管理，控制设备噪声、作业噪声和粉尘排放，对有毒化学品容器、机油抹布等固体废弃物等进行有效处置等——绿色采购：优先采购政府公布的绿色采购清单物质11、标准化建设（1）标准化建设——熟悉并按照北京市政务机关标准化服务要求做好相应的制度与保障服务工作——根据政府部门要求做好相关的标准化服务三、服务制度1、物业管理服务制度概述健全的制度是提供优质的物业管理服务的基础。办公楼规章制度也在一定程度上反映办公楼的特点。通过公布机关办公楼相关制度，让物业服务企业熟悉物业服务内容，依规明确工作职责，科学、合理的制定相应的投标文件2、物业管理相关制度（1）办公楼管理制度——办公楼的管理制度包括办公楼管理规定、办公楼安全管理制度等，制度内容包括但不限于机关办公人员、外来办事人员进入办公楼的行为规范、办公楼开放时间、楼内公共设施设备的管理规定、楼宇节能工作要求、安全管理规定等（2）会议室管理制度——会议室的管理制度包括会议室管理规定、会议室安全管理制度等，制度内容包括但不限于会议室管理制度、会议用品管理制度等楼内公共设施设备的管理规定、楼宇节能工作要求、安全管理规定等（3）收发室管理制度——收发室管理制度内容包括但不限于对收发服务的定位、收发人员的岗位职责、收发邮件的初级检查规定、邮件收发人确认规定等（4）群众上访管理制度——群众上访应急管理预案，及时上报并配合甲方采取有效措施3、上墙管理制度（1）办公楼上墙管理制度清单——安全管理规定——茶水间管理规定——消防应急预案、突发事件应急处置流程——相关岗位职责——服务人员挂牌服务（如公示服务人员信息、保洁操作进程、监督途径等）——办公楼管理规定（2）办公楼上墙管理制度要求——工作制度的上墙明示是为了明确职责、规范工作，更好地起到宣传和告知的作用，便于对物业服务企业的规范管理和服务监督，完善各项规章制度的执行与落实，使其明确岗位职责及流程。上墙制度应悬挂在楼内相应位置，要求版面设计统一，具体样式最终应取得甲方确认四、服务组织及人员配备要求1、物业服务企业（1）一般要求——应根据办公楼的实际情况和合同约定，设置相应的项目管理机构，合理配备管理人员和服务设备设施——应有健全的质量管理体系，包括：物业服务管理制度、岗位工作标准、安全操作规程等，并制定具体的落实措施和考核办法，确保服务过程得到有效运行、控制和服务质量的持续改进——应确保可以获得企业内部的各种资源，建立与机关主管部门和其他相关方的服务沟通渠道，以支持服务提供的运行和控制——应有健全的各项财务管理制度，收费、会计核算、税收等财务管理工作应严格执行国家、北京市有关规定，每年报告一次物业服务费用收支情况——应有完善的物业管理服务档案管理制度，档案齐全，专人保管，查阅方便。物业管理服务档案内容至少应包括：物业竣工验收档案、物业服务承接查验档案、用户档案、房屋及其配套设施权属清册、设施设备台帐和管理维修档案和物业服务日常管理档案（2）特定要求——人员管理：应建立人员行为规范（包括统一着装、佩戴标识、仪表仪容整洁等）、职业素质与技能培训机制、从业人员保密制度、人员激励及处罚机制等——信息安全管理：物业服务企业员工上岗前应通过内容包括国家保密法律法规、保密制度、服务过程中的保密知识技能及相关要求、典型案例等的保密培训，签订《保密承诺书》；重点岗位员工须经上报甲方进行政审后方可入职，进入重要办公区域的服务人员应不少于2人并同进同出，禁止摄影、摄像、录音——沟通汇报机制：应与客户建立沟通和信息反馈汇报机制，主动、及时将物业管理工作情况及突发事件报告办公楼后勤主管负责人——风险与应急管理联动机制：应识别办公楼物业管理服务中可能存在的风险，明确物业管理中的主要风险、重大危险源和安全隐患并采取相应的控制措施。应建立突发事件应急救援队伍，制定突发事件应急预案，配备应急物质，建立与甲方、相关的社会救援力量和政府部门的应急联动机制——智能化管理：宜根据办公楼管理需求，引入物业智能化管理和服务系统，提升办公、客服、巡检、安防等管理和服务效率，对机关后勤管理部门开放服务监督窗口，实现对物业服务的实时监管等2、物业管理服务人员（1）持证上岗——特种作业人员应取得相应特种作业操作证——专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书（2）职业素质——政治素质。热爱祖国、诚实信用；爱岗敬业，恪尽职守；遵纪守法，团结协作；无违法犯罪记录——业务技能。具备基本法律知识，了解有关岗位管理政策、规定，熟悉物业服务区域基本情况；具备较强的语言、文字表达能力和沟通能力；具备与岗位职责相应的观察、发现、处置问题能力；熟练使用相关专用设施设备——身体素质。仪表端庄，具备岗位需要的身高、视力等条件——文化素质。具备岗位所需学历，特殊岗位应具备相应的专业业务知识和技能——年龄条件。依据国家有关行业危险等级划分，秩序维护员等岗位人员年龄应符合国家法律规定的最低或最高年龄要求——安全生产。严格按安全操作规程操作，不得违章作业、违章指挥（3）行为规范——着装。统一着装、干净整洁，并按规定佩带标志，因私外出时应着便服——纪律。姿态端正、工作规范、举止文明、精神饱满、表情自然；语言简洁、文明，主动、热情、耐心、周到并及时、主动提供服务；严格履行岗位职责；不准刁难客户及来访人员；不得脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退；遵守甲方单位内部的规章制度，不准随意打听、记录、传播甲方单位内部的机密；有重要情况妥善处置并及时上报。不准迟报、漏报、瞒报；认真填写值班记录，做好交接班工作；爱护公物，爱护客户财物；自觉维护环境卫生，保持物业服务区域整齐清洁3人员配置标准（1）人员配备依据——人员配备依据主要以北京市有关规定为指导，根据机关办公楼要求的物业管理服务标准、办公楼物业管理经费水平、办公楼物业管理的经验值，共同确定物业管理人员配备数量（2）人员类别与数量——项目经理。本科以上学历（含本科及同等学历）；所学专业或技术职称，要求具有管理类等相关专业；——主管人员。工程主管：本科及以上学历，具有相关工作经验；保洁主管：专科及以上学历，相关工作经验按项目服务需求制定即可；秩序维护主管：大专及以上学历，可无职称要求，复转军人（应提供相关证明如退伍证等）优先，相关工作经验按项目服务需求制定即可；绿化养护主管：大专及以上学历，所学专业应与绿化养护相关，相关工作经验按项目服务需求制定即可；消防主管：大专及以上学历，持有消防工程师证或消防设施操作员证，相关工作经验按项目服务需求制定即可；会务主管：大专及以上学历，可无职称要求，相关工作经验按项目服务需求制定即可；客服主管：大专及以上学历，可无职称要求，相关工作经验按项目服务需求制定即可——保洁人员。保洁人员的设置应根据楼宇功能、人流量以及机械化程度为基础计算；所有保洁人员应具有健康证，年龄可根据不同项目不同需求不同岗位另行制定；保洁人员至少有6人具有高空作业（包含清洁）证书——绿化养护人员。绿化养护人员的设置应根据项目具体绿化养护面积、品种、用途等不同情况设置；绿化养护人员应具有相应资格证书（如绿化工证等）——工程维修人员。拟派工程人员具有有效期内的特种作业证书，具备高低压电工作业至少4人；高级管道工至少1人；工业锅炉司炉至少3人——秩序维护（保安员：年龄应在18-55周岁）。主要进出大门门岗：岗位人员设置4人/岗（24小时岗），全部应具备保安员证；巡逻岗：岗位人员设置8人/岗（24小时岗）双人双岗，园区面积大或巡逻路线复杂可按项目实际情况增减岗位，全部人员应具备高中及以上学历；形象岗：岗位人员设置4人/岗（10小时岗），全部人员应具备高中以上学历，保安员证，年龄、身高要求可根据不同项目不同需求不同岗位另行制定；消防中控值班岗：岗位人员设置8人/岗（24小时岗），全部人员应具备高中以上学历，消防设施操作员证——会议服务员。普通会议服务员：人员岗位设置应根据具体开会频次、人数等相关信息制定，全部人员应具备高中以上学历，健康证，年龄、身高要求可根据不同项目不同需求另行制定；VIP服务员：人员岗位设置应根据项目性质、等级等相关信息制度，全部人员应具备大专以上学历，健康证，年龄、身高要求可根据不同项目不同需求另行制定——客服服务人员。前台客服：前台客服人员应至少配置1名，年龄、身高要求可根据不同项目不同需求不同岗位另行制定，根据项目性质可要求前台接待客服至少有一人能够熟练使用英语交流；电话接听：电话接听岗应至少配置1人，年龄、身高要求可根据不同项目不同需求不同岗位另行制定（3）人员配置明细人员配置明细编号项目人员配置/维护分项备注1管理人员2人项目经理1名，文员1名2工程人员14人含1名工程主管，3名高压值守人员3保安人员40人含保安队长1名，中控室值守人员4名；要求形象好，年龄不能超过55周岁。4保洁人员30人含1名保洁主管，家属区垃圾分类值守人员3名，办公区保洁人员1名；年龄不能超过55周岁5绿化人员9人含1名绿化主管，有园艺经验；年龄不能超过55周岁6会议服务人员11人含客服主管1名，会服领班1名；要求形象好，年龄不超过45岁合计106人五、服务保障条件1、物业管理服务条件保障概述——物业管理服务条件保障是指物业服务企业在开展物业服务时，办公楼后勤管理部门须提供的必要办公用房、办公设备及其他必备物资的保障2、物业管理服务保障基本条件（1）房屋保障1、甲方提供必要的服务人员住宿办公条件，具体数量如下（其余人员的住宿问题由投标人自行承担）：办公用房：24间，600㎡，其中：宿舍：20间。六、服务考核办法1、工程服务考核办法（一）供电设备管理维护1.服务内容办公区内供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备的日常管理和养护维修。2.服务要求（1）对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、规范。（2）建立严格配送电运行制度、电气维修制度和配电机房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗。（3）根据相关主管部门要求建立运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率99％。（4）加强日常维护检修，保证公共使用的照明、指示灯具线路、开关等电气装置完好、安全。（5）管理和维护好智能弱电系统包括：通讯系统﹑综合保安系统﹑楼宇管理自动化系统﹑信息显示系统、公共音响广播等系统。（二）供热（锅炉）系统运行维护1.服务内容供热系统的运行和日常养护维修。2.服务要求（1）建立运行管理制度和安全操作规程，保证供热系统安全运行和正常使用。（2）运行中无超标噪声和跑冒滴漏现象。（3）每年按照规定时间完成对锅炉机组及相关设备的检查、维修和试运行，达到供暖标准。（4）定期检修养护设备，保证设备设施处于良好工作状态。（5）如出现运行故障，应及时通知维保单位人员到达维修现场紧急处理，并做好记录，维修合格率100%。（三）电梯运行服务1.服务内容负责电梯日常运行和维修养护工作。2.服务要求（1）轿厢、井道保持清洁。（2）电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。（四）消防设备、监控设备运行维护和安全防卫系统1.服务内容消防、监控设备运行管理；管理区域消防中控24小时值班（按相关部门要求执行）。2.服务要求建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。1.火灾自动报警系统1)火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。3)备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。消防广播系统每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。对讲门口机每2周检查1次按键、显示屏等；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。红外对射探测器每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每2月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。图像采集设备每周检查2次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。解码器每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。巡更点每2周检查1次外观，发现故障隐患，即时排除；每2周表面清洁1次；每日存储巡更记录。读卡器每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次，查看防水状况。电磁锁门锁每月检查1次吸力、外观、接线。每月检查1次开锁功能、接线。出门按钮（五）水景设备1、服务内容喷池等水景设备维护管理2、服务要求启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每2周检查1次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。（六）空调系统1、服务内容空调系统的维护管理2、服务要求运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1次管道、阀门并除锈。每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。每年对空调系统进行1次整体性维修养护。（七）给排水系统1、服务内容给排水系统的维护管理2、服务要求排水设施；每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。污水泵；汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。化粪池；每季度检查1次化粪池；组织安排清掏。（八）照明和电器设备1、服务内容照明和用电设备系统的维护管理2、服务要求楼内照明每日巡视1次，一般故障12小时内修复；其他复杂故障3日内修复。楼外照明每周巡视3次；一般故障1日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2周调整1次时间控制器。（九）应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。低压柜每日巡视2次设备运行状况；每年检查1次电气安全；每年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。（十）低压配电箱和低压线路每月巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。控制柜每周巡视1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。2、客户服务考核办法（一）客户服务1.建立客户服务中心针对物业服务要求建立以客户服务中心为核心的物业管理服务体系。客户服务中心是物业项目指挥调度中心及信息枢纽，客户服务中心24小时接待客户服务需求，方便客户发布报修、失物招领、会议接待等相关需求信息，物业及时掌握客户服务需求，迅速响应，以提供专业服务。从业人员按照相关规定取得职业资格证书。服务人员分岗位统一着装，佩戴标志；配备物业服务项目负责人。客服中心统一指挥、协调工作，处理日常管理事务和紧急事项，并当天进行回访，跟踪服务质量和效果。设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。（如：室内清洁、家政、洗车、票务代理、打印等特约服务）。客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。2.标准化管理物业服务公司建立各项规章制度及工作流程，制定各业务部门的管理工作计划、管理重点，实行场所、区域、设备责任制，做到有章可循、有法可依，保证各项工作顺利进行。建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立物业服务工作记录。建立培训体系，定期组织培训、考核。建立物业管理档案。配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。3.执行“首问负责制”甲方任何服务需求、投诉，不论何时何地，只要向物业服务人员反映，任何人员接到服务需求和投诉建议，都将跟踪、协助处理并反馈处理结果并负责到底。4.定期进行客户满意度调查每年进行（物业公司）客户意见调查，通过对目标客户满意度的调查分析评价，全面了解目标客户当前及未来的需求和期望，根据调查结果开展服务质量的持续改进，不断提高目标客户满意度。每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。投诉回访率100%。每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织2次社区文化活动。重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。5.实施隐性服务物业管理和服务的目的既完成管理服务又不打扰客户日常工作，“客人投诉有反馈，故障维修处理不拖沓”，在客户不经意间已解决其问题。专项委托服务管理签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。综合管理建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一年度维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。设备机房1)每月清洁1次，室内无杂物。2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3)在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4)设施设备标志、标牌齐全。5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。装修管理1)建立装饰装修管理服务制度。2)建立装饰装修管理档案。3)受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。4)装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。5)装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。6)委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运2、会议服务考核办法1.服务内容根据会议预定内容及标准提供会议服务，服务内容包括会议室桌椅摆放、横幅、参会人员名签制作摆放、茶水供应、礼仪等服务，所有会议服务物资物料由甲方提供。会议服务人员需经过甲**审合格审核后上岗，要求人员相对固定，并签订保密协议。2.服务要求（1）一般会议服务会前准备：会前30分钟，调试灯光音响及投影播放设备保证正常使用，检查室内卫生，打开门窗通风，启动空调设备。会中服务：每隔20分钟续水一次。会后工作：关闭空调、音响、灯光、投影等设备，清扫会场，关闭灯光。（2）小型重要会议服务会前准备：会前1小时，调试灯光音响投影等设备，保证正常使用，检查室内卫生，打开门窗通风，按规范要求做好会议摆台；会前30分钟，启动空调设备，服务人员就位，迎候与会人员，引导落座，协助安放随身物品；会前10分钟，摆放湿巾、润茶；会前5分钟，备好茶水。会中服务：每隔20分钟续水一次。涉密会议无会中服务，提前将热水准备好。会后工作：及时提醒、协助与会人员带好随身物品，对遗留的文件和物品，及时交有关单位处理；按分工清理会议用品；打扫会场，关闭空调音响投影设备及灯具。（3）大型会议服务会前准备：按照主办单位要求布置会场，提前1天请主办单位检查会场；会前2小时，调试好灯光音响投影设备，检查室内卫生，打开门窗通风，按规范要求做好会议摆台；会前30分钟，启动空调设备，服务人员就位，迎候与会人员，引导落座，协助安放随身物品；会前10分钟，为主席台摆放湿巾、备好茶水。会中服务：为主席台更换一次湿巾，每隔20-30分钟续水一次；按照会议要求提供茶水服务。会后工作：及时提醒、协助与会人员携带好随身物品，对遗留的文件和物品及时交有关单位处理；按分工清理会议用品；关闭空调音响投影设备，打扫会场，关闭照明灯具，恢复原会场形式。2、保洁服务考核办法1.服务内容办公楼楼内楼梯、大厅、走廊、电梯间、公共卫生间、会议厅（室）、接待室、楼宇玻璃幕墙、石材地面、墙面等公共部位；公寓楼公共区域；外围道路、景观小区区域；地下车库停车场；公共场地及“门前三包”区域的日常保洁；垃圾清运。2.服务要求（1）公共区域卫生清洁服务建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备。实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督。所有公共区域保持清洁，及时提醒清理堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍。外围的主要干道、停车场、停车场每日早8点以前清扫完成，每天至少巡视4次。清扫后地面干净、无明显泥沙和污垢、无堆积物、无积水、无树挂、无烟头，没有卫生死角。做到及时清理不留痕迹，不超24小时。每日及时清运生活垃圾、渣土。做到垃圾站内、门前干净无杂物，设备有问题及时联系维修。按卫生防疫要求做好灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂的工作。每日巡视道路卫生状况，做到环境清洁。扫雪铲冰按市政规定执行。冬季下雪及时清理院内主要干道，确保院区容貌整洁；门前三包区无积雪，不影响车辆、人员出行。果皮垃圾箱做到一日两清运，外表洁净无尘，每两周消毒一次（夏季每周消毒一次）。楼宇石材或玻璃外墙每半年至少清洗1次（允许外包），采光天棚每月清洗1次，保持洁净，设有专人负责检查、监督。楼内石材地面养护2次。（2）楼内（含办公楼、家属楼等）公共区域卫生清洁服务。1)大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭2次信报箱。每周擦拭1次大堂玻璃。每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅。2)楼道、楼梯每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面。每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2次楼道、楼梯。电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。每日巡视保洁3次电梯轿箱。天台、屋面每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1次天台、屋面。每2周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施每日清扫1次、巡视保洁3次楼外道路。每2周清洁1次楼外公共照明及共用设施；每2月清洁1次雨蓬、门头等。水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。每日检查1次清洁质量，做好记录。每月全面检查1次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。（3）会议室卫生清洁服务建立保洁服务标准，制定入室保洁操作规程并认真落实。要求每天8点前完成会议室保洁服务，会议结束后对会议室进行清洁。定期做好会议室的通风、防潮处理。墙围、踢角线、通风口、花盆、窗台、窗框保持清洁，每天擦拭地面，保持地面干净无尘土、无水迹。（4）垃圾分类服务实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。垃圾清运车密闭运输、外观整洁。2、绿化服务考核办法1.服务内容物业服务范围内的公共区域内树木、草坪、花坛及绿化小品的日常养护和补缺及有关活动场所摆花工作等。2.服务要求（1）绿化养护管理应具备专业技术水平，必须建立完整的植物养护管理档案。（2）水平绿化和垂直绿化相结合，保持绿化设计的整体造型和绿化美化效果。（3）花木绿地根据需要及时浇水、喷药、施肥、清除杂草，修剪整齐，造型美观，成活率高，遭受病虫害率低。（4）合理施用花肥、药剂，不得污染环境；使用符合国家要求的药液。（5）正确使用灌溉系统，保证系统的正常运行，发现跑冒滴漏现象及时修理。（6）保持绿地卫生、绿化养护产生的垃圾日产日清，不得有枯枝败叶、蜘蛛网等。（7）承担绿地防火责任，定期巡视、检查、清除绿地中烟头等火源，杜绝火灾防患，发现起火迅速扑救并及时报告。3、服务标准：乔木：植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。灌木：植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。绿篱和色块植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。地被和花坛植物地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。草坪整齐，覆盖率高于95%。灌溉有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。施肥乔木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。整形修剪乔木每年修剪1次至2次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2次，全年至少修剪15次。除草每年全面除草4次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50厘米以上的杂草应及时清除。垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。2秩序维护服务考核办法（一）停车场服务1.服务内容道路交通管理、机动车和非机动车停放管理，地下车库巡视管理等。2.服务要求（1）地下停车场24小时巡视，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件。（2）保证道路通畅，车辆停放有序。（3）遇到特殊情况，应及时向甲方主管领导汇报。（二）秩序维护1.服务内容保证楼内安全和正常工作秩序，对来访客人进行登记、查检。建立24小时保安巡查、消防、值班制度，及时排除安全隐患，保证环科院大院的工作人员的安全；做好门卫、守护和巡逻，维护公共秩序、治安。2.服务要求（1）各岗位要严格定员、定岗；保安队伍在编率和在岗率不得低于95%，保安人员必须经过公司正规培训，持证上岗，上岗后物业公司保安部要对上岗人员进行再培训。（2）来人来访必须出示有效证件，接访人确认可以接待后，来访人方可登记进入，认真检查携带设备、大宗物品离开的人员、车辆，须确认是否持有中心安全保卫部门负责人签字的出门条；物品与出门条查验相符后方可放行。（3）保安人员要坚守岗位，联络通畅，反应快速，所有在岗保安人员都要配备携带对讲机，防止非工作人员进入环科院大楼，并负责检查进出人员所携带的物品，负责楼宇的安全。巡视检查所管辖各层的治安情况，把身份不明或无证人员清除出场，发现可疑人员或问题及时报告、处理。（4）出入口有专人24小时值守。制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：00巡视3次、其中楼内巡视1次；22：00至次日6：00巡视2次，夜间巡查2人同行。巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。机动车辆登记出入。安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。对违法行为立即报警，协助相关部门处理。每年进行3次专项应急预案演习，做好记录。备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。记录与档案且各项工作记录完整有效、档案齐全。七、其他要求1、设施设备一览表项目物业共用设施设备清单一、电梯系统（需提供单台电梯的功率等）序号设备名称技术参数（载重量㎏;功率kw）数量备注（所在楼号，几站几停）1曳引驱动乘客电梯载重：1000KG功率：11.7KW21#楼10层10站10门2曳引驱动乘客电梯载重：1600KG12#楼4层4站4门3曳引驱动乘客电梯载重：825KG68-9#楼19层19站19门4曳引驱动乘客电梯载重：825KG39#楼14层14站14门二、消防系统（如消防泵：XBD8/10-80-250L,Q=10L/S,H=80MM,N=22KW）序号设备名称技术参数（扬程m、流量理m3/h、功率kw）数量备注（安装位置）1消防泵Y160L1-2功率11KW28#楼地下消防泵房2消防泵Y200L1-2功率：30KW28#楼地下消防泵房3喷淋泵Y200L1-2功率30KW28#楼地下消防泵房4稳压泵型号Y1001-2功率6KW防护等级IP4428#楼楼顶稳压泵房消防泵30KW2汽车实验室消防泵房5压力罐设计压力1.0MPA容积：1.36M³18#楼楼顶稳压泵房6预作用阀ZSFU-150PN：1.2MPa17消防泵YS2-200L2-237KW28烟感探头835园区各个办公楼及实验室9水基型灭火器1856园区各个办公楼及实验室12消防主机海湾JB-QS-GST500GST-TS-Z01A21#楼中控室13消防主机陆和JS-Q5/LS1602北家属区中控室三、安保系统序号设备名称技术参数数量备注1监控探头海康365安装在园区及各个楼宇内四、门禁系统序号设备名称技术参数数量备注(□可视□非可视)1人脸识别机19可视2电控锁113磁力锁354单元门禁35可视五、中央监控系统序号设备名称技术参数数量备注1海康威视主机DSA-9116HF-ST220V35VMAX91#楼中控室2海康威视主机DSA-9116HF-ST220V35VMAX4北家属区中控室六、给排水系统（如一共多少台水泵、中水泵，几用、几备、功率分别是多少）序号设备名称技术参数（㎏）数量备注(是否分区分泵、安装位置)1污水泵扬程15米3KW40m3/h348-9#楼负2层2污水泵扬程25米3KW25m3/h29#楼负2层卫生间3喷泉泵扬程26米3KW46kg4花园喷泉池4生活水泵流量14m3/h扬程66.1m48-9#楼负1层泵房5生活水泵流量14m3/h扬程66.1m21#办公楼6卫生间82大厦各个楼内7热水器水量9各个大楼内七、中央空调系统及锅炉序号设备名称技术参数数量备注(安装位置)1新风机组500m³/h350w32#、3#、206会议室2新风机组1600m³/h1.5KW1报告厅楼顶3分体中央空调RF25WW/XFS-820T1380V21.0AR222大气攻关楼顶4VRV5.6KW28.7A6.3KW27A24.4KW2大气攻关楼顶5大金空调9.8KW17.2A10.5KW24.4A12#楼北段外围6大金空调9.8KW17.2A10.5KW24.4A3报告厅北侧7卡式风盘TH-136制冷量7.1KW制热量8KW41主跨1-3层8卡式风盘TH-68制冷量3.6KW制热量4.0KW11主跨1-3层9卡式风盘TH-85制冷量4.5KW制热量5.0KW42主跨1-3层10卡式风盘TH-102制冷量5.4KW制热量6.3KW11主跨1-3层11卡式风盘TH-51制冷量2.7KW制热量3.2KW16主跨1-3层12卡式风盘FP-51制冷量2.7KW制热量3.6KW3副跨1-2层13卡式风盘FP-68制冷量3.6KW制热量4.0KW7副跨1-2层14卡式风盘FP-85制冷量4.6KW制热量5.0KW5副跨1-2层15卡式风盘FP-102制冷量5.4KW制热量6.3KW21副跨1-2层16卡式风盘FP-170制冷量9.0KW制热量10.0KW5副跨1层17锅炉WNS2.1-1.0/95/70-Y2.1MW95/70℃3锅炉房18锅炉WNS4.2-1.25/115/70-Y(Q)4.2MW115/70℃1锅炉房19屏蔽管道泵QPGR150-260A184.4m³扬程17m380v38.5A50HZ2锅炉房20屏蔽管道泵QPGR150-315A200m³扬程32m380v72A50HZ2锅炉房21补水泵HDCKE50GDL12-15X4流量2锅炉房21补水泵12m³/h扬程60m4KW2锅炉房22屏蔽管道泵QPGR200-260A300m³扬程17m380v54A50HZ2锅炉房23屏蔽管道泵QPGR200-315A320m³扬程32m380v108A50HZ2锅炉房24补水泵50CDLF164012-15X4流量16m³/h扬程46m2锅炉房25板式换热器BR0.70M175m³150℃1锅炉房26板式换热器BR0.50M67m³150℃12锅炉房八、高压配电室序号设备名称技术参数数量备注(安装位置)1干式变压器SCB10-1000/10Ie：1443.4A4主配两台，分配两台2干式变压器SCB10-800/10Ie：1152.3A2箱变两台3高压开关柜KYN630A12KVIP4012主配电室4高压成套开关设备XCN15-1212KVIP3X0.63KA8主配分配箱变5整流器屏ZL201300121主配电室6电池屏ZL201300121主配电室7中央信号屏ZL201300121主配电室8低压电容柜380VIP3050HZIP302主配9低压开关柜2000A50HZ380VIP303主配10低压开关柜1590A50HZ380VIP308主配11低压开关柜1443A50HZ380VIP303分配12低压开关柜2000A50HZ380VIP309分配13低压成套配电装置1200A50HZ380VIP302箱变14低压成套配电装置1000A50HZ380VIP305箱变15低压成套配电装置400A50HZ380V2箱变九、公共区域照明序号设备名称技术参数数量备注(安装位置)1双头应急灯5W220V-240V118各个楼宇办公通道走廊2楼道灯LED12W240V580家属区及办公区各个消防楼道3走廊平板灯LED50W240V1671#2#3#及公害楼走廊4日光灯18W240V2881#楼3#楼中韩中心走廊5螺口节能灯55W240V312办公区及家属区路灯（每根路灯5个灯泡）6射灯25W240V23景观照明7金卤射灯150W240V8照楼灯8房间内灯具18W10W36W6500各式灯具9日光灯管36W50地下车库10声控灯3W380楼道11节能灯12W56地库房间12LED灯7W40地库房间十、化粪池序号设备名称技术参数数量备注(安装位置)1化粪池14在用12个十一、灭火器序号设备名称技术参数数量备注(安装位置)1二氧化碳灭火器230具实验室2干粉灭火器232具家属区和办公区3水基型灭火器1270具家属区和办公区2、其他要求1.餐饮费用承担情况物业服务费中已包含服务人员的餐费补助，餐食自理。2.能源费用承担情况甲方负责物业日常办公发生的电费、电话费、水费等。3.物业服务采取“半包”形式，即除耗材和须另外约定的其他服务以外，其他所有服务全部乙方承担。4.设施设备维修零部件费用承担情况（1）合同期内一般性强制检修和设备维护所发生的耗材等费用均由甲方承担；（2）维修更换配件时，乙方需上报甲方，由甲方负责配件费用，乙方负责实施维修和服务过程中需要的工具。5.易耗品费用承担所有用于环科院的易耗品均由甲方承担。6.付款方式及条件采用包干制形式，按季度（每三个月）支付，每季度（三个月）第一个月的每月5日前甲方向乙方支付当季度（三个月）物业服务费；遇年度结算、节假日或特殊情况可适当顺延。乙方工作须满足以下要求时甲方予以支付物业费用：（1）保持高水平的物业管理品质；（2）物业管理责任范畴内不发生重大安全责任事故；（3）不发生因服务不到位引发的重大事件。7.其他影响供应商报价的问题（1）所有员工必须按照北京市现行规定上齐各项社会保险，员工实发工资不能低于北京市最低工资标准；并按北京市规定足额列支各种税金、残疾人保障金等；（2）物业公司的日常办公费用、各类维修工具器具的购买费用含在投标报价中；（3）服务项目员工餐饮补助、住宿费、所需固定资产、交通费、通讯费、员工工服、员工劳保用品与防暑降温费等含在投标报价中。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
