深圳市养老服务招标公告（深圳市光明区民政局2025）
凤凰社区光明荟公建民营项目招标公告
一、项目概况
凤凰社区光明荟公建民营项目招标项目的潜在投标人应在深圳高星项目管理有限公司(深圳市福田区泰然九路天地源盛唐大厦东座1403)获取招标文件，并于2025年5月6日14时30分（北京时间）前递交投标文件。
二、项目基本情况
1、项目编号：GXSZ-20250174GMGK
2、项目名称：凤凰社区光明荟公建民营项目
3、预算金额：装修及设备设施初次总投入不得低于1500元/㎡。
4、采购需求：具体技术要求内容详见招标文件。
5、合同履行期限：详见招标文件。
6、本项目接受联合体投标。
三、申请人的资格要求：
1、供应商应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。
2、落实政府采购政策需满足的资格条件：不属于专门向中小企业采购的项目。
3、本项目的特定资格要求：
（1）投标人须是在中华人民共和国境内注册，具有独立法人资格或是具有独立承担民事责任的能力的其它组织（提供营业执照扫描件或事业单位法人证等法人证明扫描件，原件备查）；总公司或者分公司只允许一家投标，不允许同时参与本项目投标，以分公司名义参与投标的，须提供总公司或具有独立法人的上一级公司出具的愿为其参与本项目投标的行为以及履约等行为承担民事责任的加盖总公司公章的授权函，以及提供总、分公司的营业执照扫描件，原件备查。
（2）本项目接受联合体投标，不允许转包分包。
（3）参与本项目投标前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出承诺）。
（4）参与本项目政府采购活动时不存在被有关部门禁止参与政府采购活动且在有效期内的情况（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出承诺）。
（5）参与本项目政府采购活动时未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出承诺）。
（6）投标人为本项目提供整体设计、规范编制或者管理、监理、检测等服务的，不得再参与此次采购项目的投标（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出承诺）。
（7）依据《中华人民共和国政府采购法实施条例》第十八条规定，单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的政府采购活动（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出承诺）。
（8）不存在《深圳市财政局政府采购供应商信用信息管理办法》（深财规〔2023〕3 号）列明的严重违法失信行为（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出承诺）。
注：“信用中国”、“中国政府采购网”以及“深圳市政府采购监管网”为供应商信用信息的查询渠道，相关信息以开标当日的查询结果为准。
四、获取招标文件
1、获取招标文件时间：2025年4月22日至2025年4月28日（公休日及法定节假日除外），9:00～11:30，14:00～17:00（北京时间）。
2、获取招标文件和投标报名方式：
现场报名或网上购买（网上购买注意事项详见：网上报名注意事项）。
现场报名地址：深圳市福田区泰然九路天地源盛唐大厦东座1403。
3、招标文件售价：人民币600元/份，可接收现金、微信、支付宝支付。招标文件售后不退。采购人同时提供WORD版与PDF版的电子招标文件，如WORD版与PDF版有差异，以PDF版招标文件为准。
五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
1、投标文件递交时间：2025年5月6日14:00至14:30（北京时间）；
2、递交投标文件地点：深圳市光明区公明街道北环路星兆晨集团大厦1栋二楼；
3、递交投标文件截止时间：2025年5月6日14:30（北京时间）所有投标文件应于投标截止时间之前递交，迟交的投标文件将拒绝接收；
4、开标时间：2025年5月6日14:30（北京时间），请投标人代表参加开标仪式；
5、开标地点：深圳市光明区公明街道北环路星兆晨集团大厦1栋二楼。
六、公告期限
自本公告发布之日起不少于5个工作日。
七、其他补充事宜
1、本项目为网下采购项目。凡愿意参加投标的合格投标人，必须备齐以下资料购买招标文件和投标报名：
（1）法定代表人证明书原件（加盖公章）；
（2）法人授权委托证明书原件（加盖公章）；
（3）法定代表人身份证复印件（加盖公章）；
（4）被授权人身份证复印件（加盖公章、原件备查）；
（5）《营业执照》或法人证书复印件（加盖公章、原件备查）；
2、答疑事项：投标人若有疑问，请于2025年4月28日17:00（北京时间）前将对《招标文件》的疑问以书面方式（加盖公章）送达我司或原件扫描发送至我司邮箱，逾期不予受理。
3、现场踏勘时间及地点（如投标人不进行现场踏勘，视为了解现场）：本项目不安排现场踏勘。
4、凡购买《招标文件》后决定不参加投标的投标人，请在开标前3日以书面形式通知招标代理机构。
5、投标人有义务在招标活动期间浏览招标信息发布网站，采购人在以上网站上公布的与本次招标项目有关的信息视为已送达各投标人。采购人恕不再行电话通知各投标人。
6、招标信息发布网站：深圳高星项目管理有限公司官网（http://www.gxsz.com）。
八、对本次招标提出询问，请按以下方式联系。
1、采购人信息
名 称：深圳市光明区民政局
地 址：深圳市光明区光明街道光明大街408号
联系人：彭工
联系方式：0755-23699807
2、属地街道联系人信息
名 称：深圳市光明区凤凰街道办事处
地 址：深圳市光明区甲子塘社区甲子塘大道
联系人：张工
联系方式：0755-23195639
3、采购代理机构信息
名 称：深圳高星项目管理有限公司
地 址：深圳市福田区泰然九路天地源盛唐大厦东座1403
联系方式：0755-23401810
4、项目联系方式
项目联系人：谭工
电 话：0755-23401810
九、招标文件：因本项目为网下采购项目，招标文件无法网上公开，各供应商若需要查看招标文件，可到我司查看。
深圳高星项目管理有限公司
2025年4月22日
招标项目需求-凤凰社区光明荟公建民营项目.docx
招标项目需求一、项目概况本项目重点聚焦"一老一小"核心服务需求，统筹兼顾全龄人群及残疾人等特殊群体的多元化服务需求，科学规划服务功能布局。优先配置养老服务、婴幼儿托育、儿童托管、社区助餐等基础性服务功能，因地制宜补充完善家政便民、健康管理、体育健身、文化休闲等特色服务功能，打造"15分钟社区生活圈"。项目将重点推广建设功能复合、服务集成的社区嵌入式服务综合体（社区服务中心），通过空间集约化利用和服务功能有机融合，实现社区服务供给的提质增效，切实提升社区居民的获得感、幸福感和安全感。通过公开招标程序选择项目的综合运营主体，由其负责项目的功能优化升级及日常维护、管理运营等工作。（一）项目服务范围：为促进政府职能转变，发挥社会力量运营经验等优势，实现社区嵌入式服务可持续发展，在项目合作期限内，由运营主体负责本项目的经营及运营维护任务。具体合作范围如下：1、功能优化运营主体须在运营合同生效后1个月内制定项目功能优化升级方案报建设主体审核，主要对项目总平面功能、设施设备及装修装饰进行优化提升，方案需经建设主体审核同意后方可执行。优化升级时长不超过6个月。优化升级资金投入标准按不少于1500元/平方米执行，相关投入情况需提供完整的财务凭证及证明材料。2、运营维护移交运营主体负责本项目的运营及维护工作，具体包括：1）对政府方提供物业按要求进行功能优化升级；2）负责建筑物本体、附属设施以及功能升级及运营过程中所形成的资产及设施的日常维护、大修、重置等；3）负责本项目图书室/书吧的运营管理。合作期满后，运营主体应将项目运营维护范围内的资产设施完好、无偿移交给政府。3、经营性内容运营主体负责本项目内经营性项目的运营，并获取经营收入。经营性内容包括：利用社区光明荟提供政府要求免费的服务之外的托养服务、社区助餐服务、健康服务、家政便民服务、托管托育服务等，以及经政府许可的其他经营性内容。运营主体应坚持保本微利原则，合理制定居民可承受的服务价格，提供价格普惠的社区服务，同时确保公益性服务的有效供给。（二）服务人口规模凤凰社区，位于深圳市光明区东南部，管辖面积9.35平方公里，有茶林、凤凰、红坳3个居民点。据统计，截至2024年，凤凰社区常住人口约1.42万人，其中60岁及以上老年人口约有2335人。二、服务内容及要求（一）建设内容1、项目设施类型：利用凤凰社区内新建小区部分区民政部门使用的公配物业。2、项目建设方式本项目按公建民营模式引入社会力量运营，由其负责凤凰社区光明荟的功能优化升级及运营维护等，为居民提供复合型社区服务。运营主体以保本微利为原则，根据服务成本、合理利润等，合理确定居民可承受的服务价格，提供价格普惠的社区服务以及其他公益性服务。3、选址布局本项目选址利用凤凰社区内新建小区部分区民政部门使用的公配物业，纳入本项目的公配物业情况如下表（具体以政府移交为准））：表1凤凰社区光明荟项目物业情况表所属社区小区名称纳入本项目公配物业建筑面积（㎡）凤凰凤凰茶林花园1008.63红坳新居804.17合计1812.804、项目服务功能本项目暂定各主要功能分区及面积见表2表2各主要服务功能分区及面积序号功能面积（㎡）功能说明一优先配置功能1269优先配置功能面积不得低于项目总面积的70%1养老服务必选功能统筹考虑项目空间，符合深圳市《长者服务中心（站、点）建设规范》长者服务中心的建设运营要求。2社区助餐必选功能为老年人提供安全、便捷、卫生的助餐服务，并可兼顾其他群体用餐需求。符合深圳市关于长者助餐、长者饭堂相关建设及运营要求。3婴幼儿托育根据项目情况及居民需求选择配置，但不少于4项符合《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》要求，以及其他关于所选服务相关法律法规及规范性文件的要求。4儿童托管5健康服务6文化休闲7家政便民8儿童休憩9体育健身10就业服务二辅助配置功能543.8优先配置急需紧缺服务场景，可酌情辅助配置零售商业、餐饮、健身馆、中医理疗、创业空间、教育培训等其他适宜的服务功能。面积不得超过项目总面积的30%。合计 1812.80 注：上述所称面积均指建筑面积。（1）本项目由中标的运营主体负责整体统筹优化设计，优化设计方案应报建设主体审核同意后执行。（2）优先配置功能，共10项功能可选择，其中养老服务及社区助餐，2个项目均必须配置；剩余8项服务中，不得少于4项。优先配置功能总面积不得少于项目总面积的70%。（3）在优先配置急需紧缺服务场景情况下，可酌情辅助配置零售商业、餐饮、健身馆、中医理疗、创业空间、教育培训等其他适宜的服务功能。辅助配置功能总面积不得超过项目总面积的30%。（4）养老服务、社区助餐服务必须由运营主体自营，其他服务可按规定引入优质服务供应商运营。各空间功能服务配置须兼顾公益性服务内容。（5）在运营过程中，运营主体可根据便民服务需求情况进行功能调整，但调整需符合届时的相关规定，且应事先征得建设主体同意。5、项目场地组织、日常维护、管理运营本项目按公建民营模式引入社会力量运营，由其负责凤凰社区光明荟的功能优化升级及场地组织、日常维护、管理运营等，为居民提供复合型社区服务。本项目运营阶段主要由运营主体负责，其具体工作如下：（1）运营主体负责本项目的运营及维护，在运营期主要通过取得使用者付费收入收回投资并取得合理回报；（2）运营主体在运营期内严格按照法律及运营合同规定进行运营，并确保项目达到合同约定的标准；（3）本项目图书室由运营主体负责投资装修，设施设备购置，并负责图书室的运营管理。（4）在满足公益性功能要求及活动的前提下，运营主体按照社区光明荟的定位进行运营；（5）运营期满，将项目资产完好无偿移交给政府，并向政府提供一年的无偿保修服务。在项目运营阶段，政府主要负责开展对运营主体的绩效考核和监督管理工作。本项目运营主体的运营范围主要包括：（1）运营主体的设施维护范围：运营主体负责项目所有资产的运营维护工作。运营维护内容包括主体形成的资产、室内装修工程形成的资产、与项目经营有关的设备器具等。具体如下：1）项目约定范围内房屋建筑、内部装饰装修、外立面维修维护；2）房屋建筑内附属公共设施维修维护，包括供排水系统、强弱电系统、空调通风系统、消防系统、防盗监控系统、电梯、防雷、照明等；3）室内设施设备、公共配套设施等的管养与维护和物业管理服务。（2）运营维护成本承担：运营主体承担合作范围内的工程及设备设施的日常运营维护成本及大修与重置成本。（3）运营主体经营内容运营主体有权通过项目范围内可经营的内容获取收益。涉及向使用者收费的项目，收费标准以不高于市场价为原则，须向建设主体备案后执行。具体内容以运营主体提交并经建设主体审核同意的功能优化方案为准。6、项目公益性要求本项目的产出中对项目公益性服务提出了要求，并通过设置与产出要求相匹配绩效考核指标，对项目公益性服务的提供进行考核，以提高上述要求的约束力，鼓励运营主体积极参与公益性服务的提供。6.1全免费类服务包括：（1）文体娱乐服务：图书阅览、棋牌、音乐、舞蹈、手工等，为小区居民开展各类有益身心健康的活动，普及健康生活；（2）学习教育服务：定期根据老年人、残疾人需求开展时政解读、养生保健、疾病预防、知识科普、法律维权等宣传教育活动；为残疾人提供生活技能培训、就业训练与生产劳动培训等；（3）医疗康复服务：为老年人、残疾人提供基本医疗、心理咨询及康复服务；（4）志愿者服务：开展社区志愿者服务，每年不少于120人次；（5）社区养老服务：根据社区困难老年人需求提供接送服务；（6）上门服务:开展居家上门探访服务，每年不少于120人次；（7）举办公益文体娱乐活动：每年不少于12场次；（8）提供休憩、如厕、饮水服务；（9）根据运营需求为民政重点关注群体提供兜底服务。6.2普惠收费标准运营期内，在满足公益性内容基础上，运营主体可提供价格普惠的社区服务，如长短期托养类、社区助餐类、中医养生类、健康生活类、家政便民类、体育健身类、托育托管类、产品销售类、生活服务类、教育培训类以及其他便民商业服务等，但收费服务项目必须符合社区服务相关规定及要求。收费标准应以普惠惠民为原则，不得高于深圳市同类项目服务收费标准平均水平，收费标准需经建设主体备案同意后方可执行。6.3经营业态负面清单在项目所有场所不得从事“项目经营业态负面清单”所列的下述内容：1.1.1.1.(1)酒吧、夜总会、歌舞厅娱乐活动。1.1.1.1.(2)高度危险的室内外体育活动。1.1.1.1.(3)产生高噪音的活动，如迪厅、卡拉OK厅、量贩式KTV。1.1.1.1.(4)涉及“脏、散、乱”的小吃店。1.1.1.1.(5)不符合总体社区服务功能定位的经营或者活动。1.1.1.1.(6)其他符合以下任意一项原则的经营或者活动：1.1.1.1.(7)a.违法以及违背公序良俗。1.1.1.1.(8)b.对运营效果或项目形象产生不良影响。1.1.1.1.(9)c.有可能招致较大公众批评或反对，经过解释与补救之后仍然无法消除影响。1.1.1.1.(10)政府方基于合理理由限制引入的其他经营或者活动。本项目功能区及面积最终以竣工验收确定的功能及面积为准。合作期内，如国家、广东省、深圳市、光明区出台新的相关规定，运营主体应按新规定执行，具体事宜协商处理。在运营期内，运营主体可根据周边市民群众及市场需求，经建设主体同意，可局部调整功能布局设置。（二）行动策略要求1、资金筹措凤凰社区光明荟纳入的公配物业,其工程建设由开发商负责，验收合格后移交政府方。凤凰社区光明荟以竣工验收后现状交付给运营主体无偿使用，此后原则上所有费用均由运营主体承担。本项目要求功能优化的资金投入应不少于1500元/㎡，由运营主体在运营合同生效后6个月内投入到位。项目所需投入资金，全部由运营主体负责筹措，政府方不提供任何担保。2、建设施工、建设时序本项目由运营主体负责整体统筹优化设计及建设施工，优化设计方案应报建设主体审核同意后执行。本项目要求运营主体在6个月内完成建设施工。（三）合作运营模式本项目主体是利用已经完工的公配物业，属于存量项目，基于项目的实际情况考虑，未来运营主体主要负责项目的运营、维护及移交等任务，本项目适宜采取公建民营模式运作。区民政局通过公开招标程序选择运营主体，通过签订运营合同，明确将纳入项目的物业无偿提供给运营主体，由其承担项目的功能优化升级以及在合作期内负责项目资产的运营维护责任。本项目不要求运营主体必须成立项目公司，可根据实施情况决定是否设立项目公司，政府方也不参股，但项目必须独立核算。项目合作期内，政府持有项目土地和资产所有权，运营主体享有本项目经营权，负责项目物业及设施的运营管理。运营主体以保本微利为原则，合理确定居民可承受的服务价格，提供价格普惠的社区服务以及其他公益性服务。合作期满，运营主体应将本项目所有资产无偿移交给政府或其指定机构，并确保项目建（构）筑物和配套设施完好，运营状况良好。（四）项目交易结构1、交易结构由区民政局会同凤凰街道办按照“一项目一方案”要求，制定具体实施方案，明确建设主体、建设目标、建设内容、行动策略、必要性及可行性、风险分配框架、合作运营模式、项目交易结构、合同结构、监督管理及各方责任义务、运营主体采购、项目公共监管体系、项目绩效考核等，通过公开招标程序择优选择运营主体，由区民政局、凤凰街道办与运营主体签订运营合同，明确权责义务，建立准入和退出机制。2、回报机制政府无偿提供社区公配物业，运营主体负责项目的功能优化升级，以及后续运营维护，以保本微利为原则，合理确定居民可承受的服务价格，提供价格普惠的社区服务以及其他公益性服务，运营主体通过普惠性服务收费获得收益，以收回投资、运营成本及并获得合理回报。政府方不对项目提供额外补贴，符合各级政府一视同仁的行业奖补政策的，可由运营主体按规定进行申报。3、合作年限本项目合作年限拟定为20年，自合同生效之日起计。（五）监督管理及各方责任义务1、各方责任义务1.1项目授权区民政局和凤凰街道办作为本项目的建设主体，未来由建设主体以和运营主体签署运营合同的方式授予运营主体对项目的投资、运营维护的权利。1.2土地使用权及资产权属本项目的土地使用权及资产归属政府所有，运营主体仅拥有项目资产经营权，并负责相应的管理和维护。政府将项目场地无偿提供给运营主体使用。未经政府方书面同意，运营主体不得对上述资产进行任何处置，项目合作期满或终止时须无偿移交给建设主体或政府指定机构。1.3前期工作本项目前期工作由政府方负责，具体工作如下：负责编制项目实施方案、运营合同工作，开展项目相关文件报批工作、运营主体采购工作。1.4超额收益分享机制本项目应进行独立财务核算，政府方有权对项目进行审计。暂定每5年审计一次，政府方可根据情况进行调整。当项目平均净利润率超过8%（年平均净利润/年平均总收入）时，政府方有权分享超过部分的50%。1.5项目移交项目合作期满或者运营合同提前终止后，运营主体应将本项目资产无偿移交给建设主体或政府指定机构。在运营主体移交资产日12个月前，由政府方和运营主体联合成立移交工作组（组长由政府方人员担任），负责项目移交过程的相关事项，包括但不限于确定资产移交的范围、移交标准、移交程序等。具体如下：（1）资产的移交范围1）纳入项目合作范围和总投资范围的项目建筑、设施、专业设备及与之相关的零部件、备品备件；2）项目运营管理和维护的档案资料、手册、图纸等；3）与项目运营维护相关的技术、知识产权等；4）与持续运营相关的资产；5）与项目有关的未到期的保险受益权、保修权益（如有）；6）移交工作组认为为保证项目的产出质量相较移交之前不降低而应纳入资产移交范围的其他资产、文件资料、权益或权利。（2）移交的条件和标准1）运营主体应确保移交的项目全部资产不存在任何抵押、质押等担保权益或所有权约束，亦不得存在任何源自本项目的投资、管理和维护的由运营主体引起的环境污染及其他性质的请求权。2）项目设施应符合移交工作组确定的技术、安全和环保标准，并处于良好的运营状况。（3）移交程序在确定资产移交范围内和标准后，运营主体按照移交程序进行资产移交。移交程序如下：1）评估和测试项目移交日前6个月，移交工作组可自行或聘请具有相应能力和资质的第三方检测机构对项目的资产能否达到约定的移交条件和标准进行评估测试。如聘请第三方检测机构的，费用由双方平均分担。2）资产修复若评估和测试结果表明项目状况不符合约定的移交条件和标准，政府方有权要求运营主体在移交前对项目设施进行相应的恢复性修理、更新重置，以确保项目资产在移交时满足约定要求。由此产生的费用由运营主体承担。3）资产移交运营主体负责移交范围内的资产清点、移交工作，并办理资产过户（如有）手续。运营主体应在移交日后1个月内将项目现场不属于移交范围内的物品、资产从项目现场移走。由此产生的费用由运营主体承担。但如果因一方违约事件导致项目终止而需要提前移交，则上述费用由违约方承担。政府方应配合运营主体办理各项资产移交手续，并按约定接受运营主体移交的相关资产。2、项目绩效考核本项目的绩效考核由街道办自行组织实施或聘请第三方机构开展，街道办根据考核评分结果相应提取运营维护保函。本项目要求功能优化提升首次投入（合同生效内之日6个月内）不少于1500元/㎡，功能优化提升方案需报建设主体审核同意后方可执行。建设主体对运营主体功能优化升级实际投入进行审核确认，若实际投入低于上述要求的，运营主体应在政府限期内进行整改。未按要求整改的或者整改不到位的，政府有权提前终止合同。在项目功能优化升级完成后，建设主体或建设主体委托的第三方机构将对功能优化升级实际投入进行审核确认，运营主体应当在功能优化升级完成后30日内提供审核所需资料。3、履约保障边界（1）保险方案项目运营维护期间可能遇到不可预期或不可控制的风险，运营主体应按相关国家和行业的相关规定办理和维持合理合作期保险。运营主体应根据项目的投资和运营情况及时足额投保。（2）履约担保体系履约担保体系主要包括运营维护保函及移交维修保函。任一保函被提取任意金额后，运营主体应在运营合同约定期限内将保函担保金额恢复至原始金额。表3项目履约担保体系条款运营维护保函移交维修保函提交主体运营主体运营主体提交时间运营合同签署后项目合作期满前一年且退还运营维护保函之前退还时间运营主体提交移交维修保函后项目移交完毕且质量保证期满后担保金额50万元50万元受益人建设主体建设主体担保事项功能优化升级的投入及效果、建（构）筑物的维护与保养、设备维修维护、项目运营效率、持续稳定普遍服务义务、服务质量反馈情况、安全保障、移交维修保函提交等。最后一个运营年的运营效果、服务质量、建（构）筑物的移交、主要设备移交标准、全套项目文档及知识产权移交、人员培训、建（构）筑物与项目设施存在隐蔽性缺陷修复、经证明由于运营主体合作期内对设施的运营不善所造成的瑕疵修复等。4、调整衔接边界4.1应急预案（1）应急预案的编制运营主体应按照法律法规要求，制定项目运营、管理、维护过程中的应急管理预案，包括针对自然灾害、重特大事故、环境公害及人为破坏等事件的发生等各类可能发生的事故和所有危险源制定应急预案和现场处置方案，明确事前、事中、事后的各个过程中相关部门和有关人员的职责。合作期内的所有管理制度及应急方案，均应具有针对性和可操作性，并体现如何防范事故的发生，消除发生事故的隐患，以及万一发生事故时如何恢复秩序、将损失减少到最低限度等。运营主体制定应急预案应征求政府方的意见并报经政府同意后实施。运营主体应积极配合建设主体及政府有关部门进行突发紧急事件的演练等工作。发生突发紧急事件时，运营主体应当依据应急预案和政府要求进行处理，并按照国家有关规定及时向建设主体和光明区/深圳市政府有关部门报告。（2）应急预案的主要类型自然灾害、重特大事故、环境公害、火灾、踩踏事故及人为破坏等事件等情形下的应急预案。（3）应急预案的保障措施以运营主体为主体，各有关部门联动配合，主要从以下几个方面，建立和完善应急预案的保障措施：1）逐步建立和完善应急指挥基础信息数据库；2）组建专业应急队伍，包括加强与区政、消防等多部门的联动，加强培训及演练；3）资金保障，根据实际需要，设立专项应急基金；4）日常管理、保养与维护。4.2临时接管临时接管包括运营主体违约情形和其他情形。（1）运营主体违约情形下的临时接管本项目的临时接管原则上指合作范围内项目的临时接管，运营主体在合作期限内有下列行为之一的，政府有权责令其限期改正，逾期不改的，政府或其指定的其它机构有权对合作范围内的项目实施临时接管：1)擅自调整主要功能板块及主要业态的；2)擅自改变建筑物、构筑物主体结构及形态；3)未合理利用项目场地提供便民服务且拒不整改的；4)因管理不善导致的项目长期闲置的；5)擅自以出售、转让、抵押、质押等方式处置项目设施，或在项目设施上设置其他权利限制，导致本项目不能正常运营的；6)因管理不善发生重大质量、安全事故的；7)因经营管理不善等原因，造成财务状况严重恶化，导致项目不能正常运营的；8)有项目存在重大安全隐患且拒不整改，危及或者可能危及公共利益、公共安全的；9)法律、法规、规章规定的其他情形或其他重大事项；10)运营主体法人主体资格终止或被撤销的；（2）其他情形下的临时接管虽然运营主体不存在《运营合同》项下的违约行为，但如发生如下情形，政府或其指定的其他机构有权对本项目实施临时接管：1)发生紧急情况，政府方合理认为该紧急情况会导致人员伤亡、重大财产损失或造成严重环境污染；2)法律、法规、规章规定的其他情形或其他重大事项。（3）其他约定在临时接管情况下，运营主体应在接到临时接管通知后48小时内，无条件服从政府或其指定机构接收或接管本项目的所有指令、命令，临时接管期间政府或其指定机构负责在接管范围内组织正常运营维护工作，运营主体应当在政府或其指定机构临时接管前善意履行看守职责，并继续履行相应义务，维持正常的服务，并应保证在政府或其指定机构对本项目实施临时接管期间向政府方提供正常运营本项目所需的备品配件及资料。政府或其指定机构因运营主体违约实施的临时接管，临时接管所产生的一切费用由运营主体予以承担，临时接管期间的收入归政府方。政府或其指定机构因其他情形而实施的临时接管，临时接管所产生的额外费用由政府方予以承担。临时接管期间的相应收入（如有）依然归运营主体所有。4.3提前终止及补偿运营合同提前终止可能有以下五种情形：（1）双方合意终止：基于双方届时的合意而终止运营合同时，相关终止及补偿事宜由双方协商予以确定。（2）因可归责于运营主体之事由终止：因运营主体严重违约或运营主体破产导致运营主体股权被强制执行，或其他情形而不可能再合理地期待其能够或愿意履行运营合同。（3）因可归责于政府之事由终止：政府严重违反运营合同下的义务，或政府指令改变或有其他行为，发生了未曾预见的情势变更，致使运营主体履约成本较高从而履约不能，且双方未能就运营合同的变更达成一致。（4）因法律变更而终止。（5）因不可抗力事件而终止。因法律变更、上级政府行为或不可抗力因素导致本项目《运营合同》提前终止，任何一方决定提前终止的，政府和运营主体协商一致后，政府应按合同约定与运营主体结算相关费用。运营主体投入的资产按照《运营合同》相关规定移交。如果一方不能按照《运营合同》约定进行项目运营或履行相关义务，且在合理期限内无法取得实质性改进，导致《运营合同》目的无法实现的，另一方有权解除《运营合同》。在项目合作期限内，由于任何一方违约或不可抗力等因素造成《运营合同》提前终止，《运营合同》中将规定相应的解决方式。若《运营合同》提前终止，政府按《运营合同》约定与运营主体结算相关费用，运营主体将项目设施资产按照《运营合同》相关规定移交给政府或其指定机构。若运营合同提前终止，双方应在运营主体履行完移交义务后十（10）个工作日内，按照以下原则协商确定补偿金，具体以届时《运营合同》为准：表4提前终止补偿情形及补偿金序号提前终止情形终止补偿金1政府发出终止（运营主体违约）A*50%-B2运营主体发出终止（政府违约）A+B3不可抗力事件A+D4法律变更A注：A为运营期终止时本项目资产（运营主体投入形成）的账面价值，以经第三方资产评估值为准；B取值为人民币伍拾万元；D为=政府因不可抗力而承担的部分损失（由于不可抗力造成项目导致提前终止的，政府承担保险赔偿金不能弥补的损失额的一半）。若属运营主体违约导致提前终止的，按照对应公式计算终止补偿金为正数的，政府方应向运营主体支付相应金额的补偿金，但政府可根据资金安排，自本项目提前终止日起三年内分期分批次向运营主体支付补偿金；若为负数的，即“A*50%-B”的值为负数，即补偿金计算为负值的，则运营主体应向政府支付本条所述负数的绝对值。若属政府违约导致提前终止的，则自本项目提前终止日起六个月内向运营主体支付补偿金。4.4合同修约（1）合同修约的启动建议在以下情形下，可考虑对运营合同进行修订：1）适用法律的变化，影响任一方主要权利义务的；2）国家、行业及地方有关运维方面的标准提高；3）因不可抗力或非因合同任一方的原因，导致合同部分条款无法履行；4）一方当事人丧失履约能力；5）因情况发生变化，当事人双方协商一致同意。（2）合同修约规则各方仅针对导致修约的情形所带来的重大变化协商确定解决机制，并据此修订合同文本。（3）合同修约的效力合同修约未涉及的条款仍持续有效，修约条款和原运营合同约定不相一致的，以修约后文本约定为准。4.5合同展期在以下情形发生时，合同双方可考虑对合同期限进行适当的延长：（1）因可归责于政府方的原因导致项目运营中断的；（2）运营主体在经营期内履约记录良好，在符合届时适用法律规定的前提下，双方协商一致同意展期的。4.6项目移交标准合作期满，运营主体应按照运营合同约定将项目设施（含为项目设施正常运营所必须的各类项目设施、设备、土地使用权、各信息系统、数据、维护手册等）无偿移交给建设主体或政府指定机构。运营主体应确保移交的项目设施不存在任何抵押、质押等担保权益或所有权约束，亦不得存在任何种类和性质的索赔权，可用性状况良好。在运营主体移交资产前，由政府方和运营主体联合成立移交工作组，确定资产移交的范围及移交标准，具体按届时确定的移交方案执行。4.7争议解决各方就本项目有关的事项发生争议时，应本着诚信原则，先以协商方式解决。协商不成的，任何一方均有权向项目所在地有管辖权的法院提起诉讼。（六）项目公共监管体系1、履约监管履约监管主要是指合同监管。区民政局和凤凰街道办是政府方履约管理的责任主体。其按照运营合同的约定，督促运营主体落实相关承诺。2、行政监管本项目涉及行政监管的部门主要有以下三类：主管部门：深圳市光明区民政局，对本项目的投资及运营进行监督管理。行业监管部门：包括区发改、财政、自然资源、环保、住建、文体、卫健、人力资源、教育等部门，主要是在项目前期承担各类审批职责，并在各自职权范围内发挥监管作用。一般监管部门：根据各自的职责范围对本项目运营等相关方面进行监管，履行其相应职能，其关系紧密程度可能弱于行业监管部门，如区电力、城管、市监、税务、公安、物价、消防、应急等。当运营主体发生运营合同约定的严重违约情形，威胁公共产品和服务的持续稳定安全供给，或危及重大国家安全和公共利益，政府有权临时接管项目，直至启动项目提前终止程序。3、公众监管运营主体应主动建立一套有效的公众沟通机制，建立通畅的公众意见反馈的渠道。如设立投诉热线、开通具有信息反馈功能的官方微博、微信号等，并指定专门的部门或人员负责，做好项目信息、服务效果、舆情处理以及媒体关系的处理、公众信息的搜集和反馈等工作。（七）项目实施参照依据（1）《******转发国家发展改革委〈城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案〉的通知》（国办函〔2023〕121号）；（2）《国家发展改革委住房城乡建设部自然资源部关于实施城市社区嵌入式服务设施建设工程的通知》（发改社会〔2024〕100号）；（3）国家发展改革委住房城乡建设部自然资源部关于印发《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》的通知（发改社会〔2024〕5号）；（4）《******关于推进基层综合性文化服务中心建设的指导意见》（国办发[2015]74号）；（5）《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2016〕91号）；（6）《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号）；（7）******关于印发《“十四五”文化产业发展规划》的通知（文旅产业发〔2021〕42号）；（8）住房和城乡建设部办公厅民政部办公厅联合发布《关于开展完整社区建设试点工作的通知》（建办科〔2022〕48号）；（9）《建筑防火通用规范》GB55037；（10）《建筑与市政工程无障碍通用规范》GB55019；（11）《无障碍设计规范》GB50763；（12）《深圳市托育机构设置指南》；（13）《饮食业环境保护技术规范》（HJ554-2010）；（14）《长者服务中心（站、点）建设规范》；（15）《广东省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》(粤府办〔2018〕3号)；（16）广东省人民政府办公厅转发省民政厅等单位《关于改革创新体制机制健全社会救助体系的若干措施》的通知（粤府办〔2024〕12号）；（17）广东省民政厅关于印发《广东省特困人员认定办法（试行）》的通知（粤民规字〔2024〕1号）；（18）《深圳经济特区养老服务条例》(深圳市六届人民代表大会常务委员会公告第二二一号)；（19）深圳市《社区养老服务质量评价规范》（DB4403/T69—2020）；（20）深圳市民政局关于印发《深圳市公办养老机构入住评估轮候管理办法》的通知（深民规〔2024〕2号）；（21）深圳市民政局深圳市规划和自然资源局深圳市住房和建设局关于印发《深圳市社区养老服务设施“四同步”暂行办法》的通知（深民规〔2023〕7号）；（22）项目设计资料、项目竣工验收资料等相关资料。三、商务需求（一）服务期限★本项目建设时限原则上不超过6个月。本项目合作年限拟定20年，自合同生效之日起计。（二）★报价要求1.本项目投标报价不得低于1500元/㎡，报价保留至小数点后两位（低于1500元/㎡将被当作无效投标处理）。2.各投标供应商应根据实际情况在“开标一览表”中填报项目的报价比率。3.报价比率=1500（元/㎡）/投标人每平方米资金投入金额*100%。例如：投标人每平方米资金投入金额投入为1750（元/㎡），则该投标人的报价比率为1500/1750*100%=85.71%。则“开标一览表”中的“投标单价”填报1750元/㎡，“报价比率”填报85.71%。4.报价比率填写要求：①填写要求：0＜报价比率≤100%；②填写的“报价比率”应为百分比；如99.25%、95.85%、90.80%等，保留至百分比小数点后两位；③“报价比率”仅作为价格分的计算基数，不作为实际结算费率。（三）项目绩效考核：1、绩效考核体系本项目由区民政局会同凤凰街道办制定绩效考核标准及考核办法。具体考核流程由凤凰街道办负责，凤凰街道办可以自行组织实施或者委托第三方机构对项目运营情况进行绩效考核。2、运营绩效考核（1）运营绩效考核办法运营绩效考核办法分为常规考核与临时考核两种，具体如下：1）常规考核在合作期内每年进行一次，在运营主体向建设主体提交运营维护报告后启动。建设主体根据绩效考核结果计算提取运营维护保函的金额。运营主体应在建设主体要求的时间内修复缺陷，并在缺陷修复完成后及时通知建设主体进行复核。运营主体拒绝修复或修复不到位的，建设主体有权终止合同。2）临时考核建设主体可以随时组织临时考核。如发现缺陷，则以书面形式通知运营主体。运营主体应在接到建设主体的书面通知后，应在要求的时间内修复缺陷。运营主体拒绝修复或修复不到位的，建设主体有权终止合同。（2）运营绩效考核指标根据《******转发国家发展改革委〈城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案〉的通知》（国办函〔2023〕121号）、国家发展改革委住房城乡建设部自然资源部关于印发《城市社区嵌入式服务设施建设导则（试行）》的通知（发改社会〔2024〕5号）以及本项目实际情况拟定了项目考核办法（草案）（见附件1）。因目前服务功能配置尚存在不确定性，故该考核办法最终以区民政局会同凤凰街道办在项目运营时根据实际情况制定的标准为准。鉴于每年度的运营内容或者相关制度也会变化，考核标准需要相应更新调整，届时由区民政局会同凤凰街道办及运营主体在此基础上进行优化调整，并根据有关规定执行落实。（3）运营绩效考核系数建设主体将在每个运营年依据项目考核办法考核项目运营情况并评分。合作期内运营主体每个运营年度绩效考核得分为该年度运营主体运营情况考核总得分。总分值为100分，运营主体在年度考核中的总得分≥85分视为合格。低于85分的，政府方可按以下公式，计算提取运营维护保函的金额。绩效考核得分与运营绩效考核系数具体挂钩比例如下表所示考核评分运营评级提取运营维护保函金额比例考核评分≥85分优不提取保函85分＞考核评分≥60分良提取保函金额的（100-得分）×100%考核评分＜60分差提取保函金额的100%如果运营主体连续2年或者连续5年内累计3年绩效考核得分低于60分，则视为运营主体重大违约，建设主体有权提前终止合同。
投标 / 标书制作要点（原创）
本养老服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。深圳市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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