上海市物业管理 商业公寓招标公告（上海市浦东新区新场镇人民政府2025）
采购公告
采购项目子包编号:
1
公告标题:
无人管理小区物业管理的公开招标公告
公告内容:
项目概况
无人管理小区物业管理招标项目的潜在投标人应在上海市政府采购网获取招标文件，并于2025年06月30日 10:00（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：310115133250422104430-15236166
项目名称：无人管理小区物业管理
预算编号：1525-13309479
预算金额（元）：1580000元（国库资金：1580000元；自筹资金：0元）
最高限价（元）：包1-1470000.00元
采购需求：
包名称：无人管理小区物业管理
数量：1
预算金额（元）：1580000.00
简要规格描述或项目基本概况介绍、用途：本物业服务项目为浦东新区新场镇城市建设管理事务中心所辖“无人管理共23个居住小区”提供综合管理、保安、保洁、维修、绿化养护等物业管理服务。按照《中小企业划分标准规定》（工信部联企业﹝2011﹞300号），本项目属于物业管理。采购预算金额：1,580,000.00元（国库资金：1,580,000.00元；自筹资金：0.00元）最高限价：1,470,000.00元。采购项目需要落实的政府采购政策情况：促进残疾人就业、促进中小企业发展。
合同履约期限：自合同签订后1年，服务期限具体起始时间以合同签订日期为准。
本项目（否）接受联合体投标。
二、申请人的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：促进残疾人就业、促进中小企业发展
3.本项目的特定资格要求：1、本项目面向小型、微型企业采购。2、本项目不接受联合体形式投标。3、 符合《政府购买服务管理办法》第六、七、八条规定。4、未被列入《信用中国网站》（www.creditchina.gov.cn）失信被执行人名单、重大税收违法案件当事人名单和“中国政府采购网”（www.ccgp.gov.cn）政府采购严重违法失信行为记录名单。5、根据《上海市政府采购供应商信息登记管理办法》已登记入库的供应商。
三、获取招标文件
时间：2025年06月04日至2025年06月11日，每天上午00:00:00-12:00:00，下午12:00:00-23:59:59（北京时间，法定节假日除外）
地点：上海市政府采购网
方式：网上获取
售价（元）：0
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
提交投标文件截止时间：2025年06月30日 10:00（北京时间）
投标地点：上海政府采购网（http://www.zfcg.sh.gov.cn）
开标时间：2025年06月30日 10:00
开标地点：上海政府采购网（http://www.zfcg.sh.gov.cn）
五、公告期限 自本公告发布之日起5个工作日。 六、其他补充事宜 1、根据上海市财政局《关于上海市政府采购信息管理平台招投标系统正式运行的通知》（沪财采[2014]27号）的规定，本项目招投标相关活动在电子采购平台（网址：www.zfcg.sh.gov.cn）电子招投标系统进行。投标人应根据《上海市电子政府采购管理暂行办法》等有关规定和要求执行。 本项目为预留采购份额采购项目，预留采购份额措施为整体预留 七、对本次采购提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名 称：上海市浦东新区新场镇人民政府
地 址：上海市浦东新区新场镇牌楼东路285号
联系方式：15000204862
2.采购代理机构信息
名 称：上海市浦东新区政府采购中心
地 址：上海市浦东新区民生路1399号16楼
联系方式：021-68545438
3.项目联系方式
项目联系人：严旭晖
电 话：021-68545438
附件信息：
无人管理小区物业管理需求.docx73.5K
公告发布时间:
2025-06-03
公告发布媒体:
上海市政府采购网
公告源URL:
投标（提交响应文件）截止时间:
2025-06-30 10:00:00
一、说明1总则1.1投标人应具备国家或行业管理部门规定的，在本市实施本项目所需的资格（资质）和相关手续（如果有），由此引起的所有有关事宜及费用由投标人自行负责。1.2投标人提供的服务应当符合招标文件的要求，并且其质量完全符合国家标准、行业标准或地方标准。1.3投标人在投标前应认真了解项目的实施背景、应提供的服务内容和质量、项目考核管理要求等，一旦中标，应按照招标文件和合同规定的要求提供相关服务。1.4投标人认为招标文件（包括招标补充文件）存在排他性或歧视性条款，自收到招标文件之日或者招标文件公告期限届满之日起10日内，以书面形式提出，并附相关证据。1.5本项目若涉及保安服务内容，根据《保安服务管理条例》（国务院令第564号）第十四条规定，中标人应当自开始保安服务之日起30日内，向所在地设区的市级人民政府公安机关备案。1.6投标人需在投标文件中承诺，如之前在岗的工作人员经考评符合上岗要求的，原则上应继续留用。★1.7投标人提供的服务必须符合国家强制性标准。二、项目概况2项目名称项目名称：无人管理小区物业管理3物业基本情况物业类型：住宅物业坐落位置：浦东新区新场镇城市建设管理事务中心所辖无人管理共23个居住小区情况如下：建筑面积：115456.09㎡序号小区名称小区地址住房建筑面积（㎡）1石笋二村新场镇新艺路19弄2-5号42002车站商住楼新场镇新奉公路2弄18013车站新村新场镇新奉公路6幢10-11号46004税务公寓新场镇新奉公路456号8205洪西小区1-4号新场镇新奉公路122弄18支弄39386信用站楼新场镇牌楼西路339号8507商业公寓新场镇新场大街369弄11-12号18268医院公寓新场镇新场大街369弄8号11009东后老街小区新场镇东后老街68弄1-9号372810朝阳小区新场镇牌楼西路196弄5-6号214211一盘角小区新场镇新环西路546弄1-6号651512洪西公寓新场镇洪西街68-70号151713新苑公寓新场镇康新路86号1-2230914三机厂公寓新场镇沪南公路7224弄36号102815新北新村新场镇康新路85弄1-6号、13-18号1281016工农新村新场镇新奉公路17-18号、21-22号、27-28号750017一丽小区笋新路185弄1-3号、4-6号、7-8号5749.0918石笋街小区石笋街278弄1-9号805319安广苑小区牌楼西路439弄2222020通汇新村通汇新村160021汉庭公寓笋心路169弄1-3号360022红波浪新环西路777弄1-14号1680023环卫楼奉新路108弄750合计115456.094招标范围与内容4.1项目招标范围及内容本物业服务项目为浦东新区新场镇城市建设管理事务中心所辖“无人管理共23个居住小区”提供综合管理、保安、保洁、维修、绿化养护等物业管理服务，包含但不仅限于：（1）物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；（2）物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务及卫生的管理；（3）物业管理区域内公共秩序维护及管理；（4）物业管理区域内的绿化养护和管理；（5）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；（6）供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；（7）物业管理区域的日常安全巡查服务；（8）物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用帐务管理，物业档案资料的保管；（9）物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理；（10）物业管理区域内业主委托的其他服务；4.2本项目服务期限自合同签订后1年，服务期限具体起始时间以合同签订日期为准。5承包方式5.1依照本项目的招标范围和内容，中标人以“全包”方式实施服务管理承包。“全包”的含义指：采购人按双方约定的服务人数，每季度向中标人支付管理服务费以外，项目过程中所发生的水电气等能耗，设备添置、维修、保养等费用也由中标人承担（合同价中已包含）。序号内容提供方备注采购人供应商1公用水电√包括清洁卫生、工作人员生活等各类用水；楼道灯光、服务公司办公等各类用电2各类垃圾桶√包括生活垃圾、垃圾桶。3垃圾袋 √包括生活垃圾、垃圾桶垃圾袋。4办公用房√包括仓库用房。5办公设备和家具等 √包括电脑、考勤设备和打印机等办公设备和耗材；桌椅等办公家具和员工更衣柜。6人员装备（对讲机）√包括对讲机公共频道占用费及维修费用等。7专业设备 √包括专用的洗地机、自动洗地吸水机、抛光机、吸水洗尘机、地坪/地毯吹干机、真空吸尘机、垃圾车、高压水枪、榨水器、不锈钢桶等。8维修材料√各类设施设备维修所需的材料，不包含维修工具。9保洁材料 √包括环境保洁所需的清洁、洗涤药剂，地面和物体表面擦拭用的消毒剂，地面养护药剂、材料和保洁工具等耗材（耗材品质需可靠有保证）。10保洁工具 √包括保洁小工具、尘推、工作警示牌等。5.2本项目不允许分包。6合同的签订6.1本项目合同的标的、价格、质量及验收标准、考核管理、履约期限等主要条款应当与招标文件和中标人投标文件的内容一致，并互相补充和解释。6.2合同履约过程中，如遇不可抗力或政策性调价（以招标文件和合同约定为准），经双方商定可以调整合同金额（调整原则以招标文件约定为准），并签订补充协议。7结算原则和支付方式7.1结算原则7.1.1根据考核管理要求，依照考核结果按实结算。7.1.2本项目合同总价不变，采购人不会因政策性调价、人工成本、材料、设备使用年限增长引起的维修成本增加和效能衰减等因素（不可抗力除外）的变动而进行调整。7.1.3合同履约期间，如发生设备小修则1000元范围内由投标人支付，不另外结算，中修、大修和应急维修的，则费用按实结算。7.2支付方式7.2.1本项目合同金额采用分期付款方式，在采购人和中标人合同签订后，每季度根据考核结果支付相应的合同款项，次季度首月10天内中标人开具发票，采购人收到发票后支付上季度合同款项。每季度结束后的次月起采购人自收到发票后30日内将资金支付到合同约定的供应商账户。7.3采购人不得以法定代表人或者主要负责人变更，履行内部付款流程，或者在合同未作约定的情况下以等待竣工验收批复、决算审计等为由，拒绝或者延迟支付中小企业款项。如发生延迟支付情况，应当支付逾期利息，且利率不行低于合同订立时1年期贷款市场报价利率。三、技术质量要求8适用技术规范和规范性文件《上海市住宅物业管理规定》DB31/T360-2020《住宅物业管理服务规范》各投标人应充分注意，凡涉及国家或行业管理部门颁发的相关规范、规程和标准，无论其是否在本招标文件中列明，中标人应无条件执行。标准、规范等不一致的，以要求高者为准。9招标内容与质量要求9.1岗位设置一览表序号岗位名称岗位数（最低要求）备注要求1项目经理18小时，做五休二（8:30-16:30）总体负责全面物业管理工作。（实施双休日轮休）2综合管理18小时，做五休二（8:30-16:30）负责管理处电话接听，接待报修服务、访客接待、协调联系，物业费、停车费的收缴、熟练计算机操作(做五休二）3保洁8每人每周工作40小时（7:30-15:30）负责小区楼道内部及公共区域的清洁卫生等保洁工作。负责小区外环境公共场所、道路等日常保洁工作，负责小区垃圾的收集、清运，垃圾桶的清洗及垃圾袋的更换等保洁工作4保安15每人每周工作40小时（做一休一， 可采用12小时翻班）熟练掌握小区的整体情况，巡逻以确保辖区内无安全责任事故，并有详细交接班记录。5保安2124小时在岗，具体班次由投标人自行安排。对安广苑小区车辆进行管理并做好外来车辆的登记记录。保持小区出入口环境整洁、 有序、道路畅通6绿化28小时工作制，做五休二保持绿化长势良好，修剪美观，花草、树木造型优美无病虫害。创造一个整洁、美观的环境。7水电维修31、24小时响应，每人每周40小时工作制。2、持有电工证负责老旧小区房屋建筑、给排水系统的运行维护和公共部位零星修理及业主自用部位报修修理。（24小时响应）；负责老旧小区“30分钟响应”物业维修服务。合计21说明：投标人的各岗位配置标准不得低于表内岗位配置数要求。9.2各岗位具体服务要求9.2.1综合管理服务要求（项目经理及综合管理）序号 服务科目 服务内容 服务要求1基本服务1.1设施配备与信息公示1、配备充足的设施设备，满足开展物业服务所用。按规划标准配置相应的物业服务企业用房。2、服务窗口醒目位置设置住宅物业服务监督公示牌，公示物业服务合同、办事制度、办事纪律、服务项目、收费标准、专项维修资金和公共收益的收支账目等信息；住宅物业出入口配置服务铭牌，包括住宅小区名称、物业服务企业名称、信用信息、投诉电话、服务监督电话、项目经理照片、姓名、服务窗口的接待地址、接待时间、服务电话和24小时报修电话等内容3、提供有偿服务的服务内容、服务标准、收费标准应向业主、使用人进行公示。有特别要求的，可与业主、使用人签订专项协议。服务人员应具备相应的资格和能力，按要求提供有偿服务1.2账务与档案管理1、建立健全财务管理制度，对物业费和其它费用的收支进行记账服务和财务管理，运作规范，账目清晰，确保符合相关规定。需要时，按需公布财务账目。按规定公布专项维修资金和公共收益的账目情况。2、建立和保存下列档案和资料：共有部分经营管理档案；监控系统、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；水箱清洗记录及水箱检测报告；住宅装饰装修管理资料；业主清册；物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料1.3标识管理办公场所内应标识清楚，整洁有序。物业管理区域及专用作业区域内应设指示性标识，包括：楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号等引导指示牌和功能标识；紧急出口、消防通道、禁烟区、河道等设置警示性标识；主要道路及停车场设施交通安全标识，主要路口设路标；配置并在适当时使用“维修进行中”“小心地滑”“作业中”等临时性服务状态标识；标识的图形符号应符合GB/T10001.1标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894、GB13495的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范，保持完好1.4装修管理制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，装修所产生的噪音应符合GB3096的要求，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告1.5客户接待周一至周日每日提供不少于8小时的业务接待服务。有指定接待地点1.6制服、标志统一服务人员应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌），仪表整洁1.7报修受理投诉在7个工作日内予以回复。全天24小时受理居民报修，全年每日提供维修服务。急修项目2小时内到场处置。市区设置管理处的，应30分钟内到现场。一般修理项目3天内修复（业主、使用人预约、雨天筑漏可不受此限）1.8投诉报修回访一般维修采用预约方式，在3日内完成；一次维修合格率不低于90%；维修完工后36小时予以回访，并留下回访记录1.9业主沟通采取电话或走访的方式加强与业主、使用人的沟通，并做好书面记录（每年不低于总户数的50%）2社区活动2.1节假日布置在管理区域内有必要的布置3风险预防管理3.风险管控建立风险管控机制，开展物业服务过程中可能产生的各类风险的识别、评估与管控措施活动4突发事件应对4.1各类应急预案制定根据住宅小区特点，识别并制定可能发生的各类突发事件，制定相应的应急预案，内容包括但不限于防爆、疫情、火灾、高空坠物（外墙墙面、花盆等）、严重设备事故（包括停电、停水、停气、煤气泄漏、浸水等）、治安、自然灾害。定期评审并修订应急预案4.2应急人员与物资配备按照应急预案落实应急指挥体系、应急救援队伍、应急物资及装备的配备，并定期检测和维护，使其处于适用状态。主出入口、问询处等公共区域摆放供业主和使用人取阅防灾、抗灾、救灾的宣传资料4.3台账记录建立应急物资、装备的配备及其使用档案；建立应急预案演练等相关记录4.4培训与演练制定应急预案演练计划，根据风险特点组织应急预案演练5服务质量评价与改进5.1自查、抽查、督察自查：从事物业服务的每位员工应对所提供的服务实施自主检查，遇质量异常或者业主、使用人直接投诉时，应及时纠正，如系重大或特殊异常应立即报告上级主管人员抽查：实施常规例行和专项检查，发现问题，应及时组织落实整改措施督查：定期监督检查，包括业主、使用人意见征询和物业管理服务工作督查评定，并可采取电话联系、走访、恳谈会、问卷调查、联谊活动、联系函、满意度测评等多种形式，与业主、使用人保持联系，征求意见5.2持续改进措施持续改建管理制度和管理体系，确保其适宜性、充分性和有效性。各类档案可存在指定地点，接受客户预约查询9.2.2公共区域清洁卫生服务要求（保洁）序号 服务科目服务内容服务要求1人员要求1.1专职保洁人员或企业 配备专职保洁人员负责公共区域的环境清洁2管理要求2.1台账记录 具有维护环境清洁措施及各类巡查台账记录2.2制服、标志统一 保洁人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌）3住宅服务规范3.1走廊、门厅、大堂、楼梯，消防梯地面维护 走廊、门厅、大堂、楼梯/消防梯地面，每周清扫一次。无张贴、乱堆放、乱吊挂的情况3.2楼梯扶手、栏杆维护 楼梯扶手、栏杆不定期擦拭；表面无积灰、无蛛网3.3门、窗维护 门、窗每年擦拭3次以上，表面无积灰、无蛛网3.4灭/防火设施维护 灭/防火设施不定期；表面无积灰、无蛛网3.5天花板、风/百页口、公共灯具维护 天花板、风/百页口、公共灯具不定期除尘和擦拭；表面无积灰、无蛛网3.6平台、屋顶维护 平台、屋顶，定期清扫，无明显垃圾堆积；台风汛期之前，及时清扫平台和屋顶3.7公共道路维护公共道路每日清扫1次，明沟每周清扫1次；路面整洁，无明显垃圾堆积3.8停车场及车库维护 停车场及车库地面干净，无积存污水、明显杂物和垃圾3.9健身、儿童休闲设施维护 健身、休闲设施表面无蛛网、无严重积灰3.10水池（景）维护 水面无漂浮物3.11垃圾收集与清运 垃圾箱房定期清洗、冲刷，无污水、垃圾溢出；表面目视整洁，无蜘蛛网、积灰，无明显异味；设置必要的灭害措施。生活垃圾应按照规定设立分类收集点，日产日清；临时垃圾应每日清理；建筑装修垃圾应定点有序堆放。居民自行投放至小区分类生活垃圾收集点，分类生活垃圾收集点每天开放不少于4小时，清运不少于1次3.12石材养护 花岗岩、大理石地面定期进行保养，保持地面材质原貌3.13绿化带/区域维护 无明显垃圾堆积3.14消杀灭害1、定期对垃圾箱/桶、垃圾房、污雨水井、化粪池、绿地、设备房、楼道、楼内、停车场及配套设施等实施消防灭害； 2、做好白蚁防治工作。3、遇突发性公共卫生事件，应根据卫生防疫部门的指导和规范要求，进行消杀工作9.2.3公共区域秩序维护服务要求（保安）序号 服务科目服务内容服务要求1人员要求1.1专职安保人员持证上岗 配备秩序维护员或专职安保人员；专职安保人员应取得公安局颁发的保安员证；年龄不高于65岁2管理要求2.1台账记录 具有公共秩序维护措施及各类台账记录2.2制服、标志统一 秩序维护人员或专职安保人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌）3基本服务3.1门岗秩序维护 对人员、车辆进出实施有序管理，保持出入口环境整洁、畅通有序；对实行封闭管理的小区，做好外来车辆进出的登记工作。阻止商贩、拾荒、乞讨人员随意进出住宅物业，并对大件物品进出小区进行记录。3.2巡视秩序维护 及时发现、快速处置公共秩序维护管理中的问题；遇到突发事件时，应采取必要的措施并及时报告主管部门和相关部门。不定时在管理区域内巡逻，每天巡逻不少于1次3.3监控秩序维护 设有安防监控等技防设备的，保持设备24小时运行；发现异常情况，及时通知相关人员至现场处置；监控影像资料、报警记录至少留存30日备查，不得删改或扩散；安防监控范围内涵盖主要人行、车行的出入口3.4车辆停放管理车辆停放有指定区域；制定车辆管理方案，明确临时停车规定、停车场管理制度及使用守则、货运车辆进出规定、收费标准等；地面、立面应设置必要的导向标志、限速标志、限高标志等；维护道路和场地使用的正常秩序，保持消防通道畅通；充电设施的安装和使用，符合GA1283的要求；停车场（库）内有障碍物遮挡等视线不良的位置，应安装安全反光凸面镜。对车辆进行引导，车辆停放有序3.5消防安全管理 能正确使用消防器材；制定与住宅物业相适应的消防安全管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人；设有消防控制室的，管理要求应符合GB25506的要求；消防设施日常维护管理应符合GB25201的要求；建立消防档案并妥善保存，存档备查9.2.4公共区域绿化日常养护服务要求（绿化）序号 服务科目服务内容服务要求1人员要求1.1专职绿化养护人员或企业 配备专职绿化人员2管理要求2.1台账记录 具有相应的绿化管理措施、养护计划及各类巡查台账记录2.2制服、标志统一 绿化管理人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌）3住宅服务规范3.1集中绿化养护 绿化以草坪和灌木为主3.2草坪养护 不定期养护和修剪； 干旱和高温季节保持有效供水；发现病虫害及时灭杀3.3树木乔灌木养护 生长健壮，无死树、无缺株、无明显枯枝；有针对性及时灭治病虫害；有倒伏倾向，及时扶正、加固3.4花坛花境养护 保持花卉生长良好3.5重点树木养护 重点树木养护应符合GB/T51168的要求3.6绿化标识标牌管理 设置宣传标语及禁止性行为告知9.2.5共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务要求（水电维修）序号 服务科目服务内容服务要求1人员要求1.1设施设备操作人员持证上岗 配备专职维修服务人员负责共用部位、共用设施的运行维护；维修服务人员应持有相应的技能证书（高压及低压电工证）；消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，由采购人委托专业机构进行维修和养护，不在本项目服务范围内。1.2制服、标志统一 维修服务人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌）2管理要求2.1标准化作业指导 建立符合法律法规规定、DG/TJ08-207的要求以及物业服务合同等规定约定的标准化作业指导书2.2工作计划 建立设备设施维护保养年度工作计划、中大修修缮计划等，严格执行各类工作计划内容2.3台账记录完善设备设施技术信息台账、台卡，做好库存管理与清点核盘工作2.4培训 有完备的培训等工作过程记录2.5安全管理措施 加强生产作业行为的安全管理，采取相应的控制措施3共用部位运营和维护3.1房屋基础部位维护 定期做好维护保养工作，按规定做好巡检，记录完整；屋面雨水、污水总管、出墙管畅通、无堵塞3.2主体结构、外立面维护 主体结构安全，房屋外立面无破损3.3管道维护 定期做好维护保养工作，记录完整3.4门窗维护 门窗、玻璃等配件完好，开闭灵活3.5大厅/楼梯/楼道维护 大厅、楼梯/楼道的门保持完好，配件齐全，安装牢固；楼道、扶梯扶手完好，台阶、踏步平整3.6道路/侧石/车场/车库维护 道路平整，路面无大面积沉陷或碎裂；排水沟渠无阻碍、畅通；交通标识清晰，照明效果良好；车位划线合理；无安全隐患3.7屋顶/平台/绿地/花台维护 防水层无气臌、碎裂；隔热板无断裂、缺损；屋顶平台排水沟畅通；绿地水龙头出水正常；花坛完整3.8围墙/门岗室/垃圾房等附属设施维护围墙栅栏确保完好，定期做好维护保养；门岗室、垃圾房等建筑物完好，发现问题及时修复；室内外强弱电机房、管弄井房等设施设备完好，无安全隐患；休闲椅、室外健身设施，应保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外），发现损坏立即修3.9雕塑景观/喷水池维护 景观/泛光照明在节假日按规定分时段开启；定期对景观/泛光照明进行巡查，发现损坏应及时组织修复；景观小品设施外观完好，功能完好；水景设施的水泵及水泵控制系统工作良好，供电线路控制保护系统完好；无漏电隐患3.10避雷设施维护 避雷装置外观完好，功能正常；避雷接地装置牢固，外观良好，安全可靠；屋顶避雷装置及接地装置应由防雷专业单位每年一次进行专业测试，检测要求应符合GT/T21431的规范3.11残疾人防护设施维护 残疾人出入通道畅通；通道地面平整，扶手牢固、无安全隐患3.12新能源汽车充电基础设施维护基础设施安装牢固；外观良好，安全可靠；配置的灭火设施数量符合现场实际，外观良好，安全有效3.13人防工程维护 人防设施功能可随时保证正常、有效，设施设备功能运行正常；人防通风系统试机正常，功能有效；避难设施完好；人防工程检查合格，应符合GB50134的要求4变配电系统4.1公共照明维护照明、应急照明灯具完好，线路无裸露，开关完整、无损，无安全隐患；照明灯杆下方盖板应封闭。应急照明灯、疏散指示应保持24小时开启常亮，不得随意关断。出口疏散指示灯、玻璃面板无划伤、破裂现象，发现故障及时修复4.2公共电器箱/柜维护 公共电器箱柜应上锁，表体干净；变（配）电柜运行正常，符合运行参数要求；电气连接可靠紧固；进出电缆封堵严密，通风、门锁、接地完好；有高压变电/配电的，高压用具应配置齐全，检测合格；突发事件响应快速，故障维修及时5弱电系统5.1电子防盗门禁维护 功能齐全，设施外观完好，24小时正常运行；系统控制设备运行正常，电控锁、门磁工作正常；手动开门正常5.2楼宇对讲（含可视）维护功能齐全，设施外观完好，24小时正常运行；对讲系统设备运行正常，人机对话（图像）清晰5.3电子防越报警（周界、电子围栏等）维护 功能齐全，设施外观完好，24小时正常运行；电子防越报警系统设备工作正常，功能测试符合要求；对受控点设防报警、撤防正常，报警响应时间符合设计要求，报警记录完整；电子防越报警系统设施无障碍物遮挡5.4监控摄像维护 功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；室内外摄像机安装牢固、规范接线；主机和打印设备工作正常；显示器图像显示清晰；监控录像存储期应符合上海市安防系统管理要求5.5电子巡更维护 功能齐全，设备外观完好，24小时正常运行；电子巡更系统设备运行正常，打印机工作正常；数据采集功能正常、记录完整5.6信息发布系统维护 功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；信息发布系统设备运行正常，主机工作正常，显示功能符合要求；背景广播音响系统设备运行正常，声音清晰5.7行人门禁闸机系统 功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；闸机门机启闭正常，电子门锁工作正常5.8车辆道闸系统 功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；车辆道闸系统运行正常；红外线传感器、计时、监控装置功能可靠；车牌识别系统联网图像传递信息正常。6给排水系统6.1二次供水设施养护 功能齐全，设施设备外观完好，供水畅通，水泵等共享设施设备保持正常运行；定期做好维护保养工作，记录完整；管路无渗漏；保温层完好，绝热、防露、防冻效果良好；压力正常，表具数据准确；水箱、蓄水池每年清洗不少于二次，水质监测每季度一次，水质应符合GB5749和DB31/T1091要求；水箱及蓄水池实行双人双锁管理6.2各类排水泵及管网养护 功能齐全，设施设备外观完好，供水畅通，水泵等共享设施设备保持正常运行；无污水漫溢；定期做好维护保养工作，记录完整；管路无渗漏；保温层完好，绝热、防露、防冻效果良好；压力正常，表具数据准确6.3二级生化处理养护二次生化处理设施设备使用功能完好；定期做好维护保养工作，记录完整9.3服务要求9.3.1物业人员行为准则须下级服从上级，一切行为听指挥(须服从采购人的管理和安排，有高度的责任心）。遵守公司规章制度，讲究文明礼貌讲究职业道德，热爱本职工作，维护公司声誉。敬业爱岗，积极进取，刻苦学习专业知识，不断提高业务水平及工作能力，提高工作(服务)质量。9.3.2物业人员工作行为规范按时上下班，工作时间不得擅离岗位，不得迟到、早退；下班后未经允许或无临时加班不得在工作区内逗留；早退、病、事假需提前申请。进入岗位必须按公司要求穿着工服，端正佩戴公司工作牌，保持着装整洁。在工作岗位上不准因私会客，不准吃零食、聊天、唱歌、吸烟、打架斗殴；不准看电视、听收音机；不准大声喧哗。任何时候都不准与客户和客人争辩，不准使用不礼貌语言对待客户。不准聚众闹事。当班工作时间里，不许在走道、楼梯、茶水房等处睡觉、休息。9.3.3物业人员工作态度礼貌：礼貌是物业服务人员最起码的行为准则，在与业主、使用人接触时，必须使用规范礼貌用语和规范的行为标准。微笑：微笑服务是物业服务人员的基本要求，与业主、使用人接触应面带微笑。反应：对于业主、使用人的服务需求必须热情受理，及时解决；不准推诿、拖拉，务求使业主、使用人满意。9.4其他要求（1）中标人严格按照已确认的服务方案和工作流程提供服务，无条件地接受采购人对其工作质量的监督检查。（2）在服务期内，经营团队及项目组人员应保持稳定，以保证服务工作的正常进行。中标人可根据项目实际需求和业务需要对项目组人员作出合理调整。若更换项目组人员，应以相当资格与技能的人员替换；若更换项目经理，须经采购人同意后方可更换。10安全文明作业要求和应急处置要求（1）在提供服务期间为确保服务区域及周围环境的整洁和不影响其他活动正常进行，中标人应严格执行国家与上海市有关安全文明施工管理的法律、法规和政策，积极主动加强和落实安全文明施工及环境保护等有关管理工作，并按规定承担相应的费用。中标人若违反规定而造成的一切损失和责任由中标人承担。（2）中标人在项目实施期间，必须遵守国家与上海市各项有关安全作业规章、规范与制度，建立动用明火申请批准制度，安全用电等制度，确保杜绝各类事故的发生。（3）中标人在提供物业服务时，如岗位涉及维护修理等工作，其负责人应具有专业证书，服务人员必须持证上岗。中标人对其提供服务的人员的人身安全负责，对采购方、第三方的人身安全和财产安全负责。（4）中标人在提供物业服务时必须保护好服务区域内的环境和原有建筑、装饰与设施，保证环境和原有建筑、装饰与设施完好。（5）各投标人在投标文件中要结合本项目的特点和采购人上述的具体要求制定相应的安全文明施工措施。（6）建立突发事件应急处置方案，定期开展防灾防火应急疏散演练，并做好相应记录。（7）中标人应提供7天×24小时应急响应服务，若合同期间发生紧急情况、重大事件及其他需要中标人配合的，中标人应快速、及时赶到现场，根据采购人要求实施相关应急处理，并协同有关单位和部门做好相关善后工作。11考核管理办法和要求11.1考核形式：每月由采购人平时随机巡检考核。11.2考核标准：依据考核结果，按得分高低分为好、较好、及格、差四个等级。考核单位评分依据等级采购人1、 全月确保无安全事故；2、环境卫生按照规定要求定时定点定人，各规定场所时刻保持清洁干净；3、设施设备常年保持良好运行，无责任事故；4、服务达到管理服务承诺及质量保证措施；5、客户满意度达到≥90% 以上。好1、全月确保无责任安全事故；2、环境卫生按照规定要求定时定点定人，各规定场所保持清洁干净；3、设施设备常年保持良好运行，无大的责任事故；4、服务基本达到管理服务承诺及质量保证措施；5、客户满意度达到≥85% 以上。较好1、全月确保无较大安全事故；2、环境卫生按照规定要求定时定点清扫，各规定场所基本清洁干净；3、设施设备常年保持较好运行，无重大责任事故4、服务部分达到管理服务承诺及质量保证措施；5、客户满意度达到≥75% 以上。及格1、全月发生一起以上重大事故；2、环境卫生未按照规定要求定时定点清扫，各规定场所经常有卫生死角；3、设施设备经常出现故障，出现责任事故；4、服务未达到管理服务承诺及质量保证措施；5、客户满意度达到75% 以下。差11.3奖惩措施：1)每季度平均考核等级结果是“好”的，支付当季度合同费用的100%。2)每季度平均考核等级结果是“较好”的，支付当季度合同费用的90%。3)每季度平均考核等级结果是“及格”的，支付当季度合同费用的80%。4)每季度平均考核等级结果是“差”的，自行终止服务合同，由此产生的一切法律后果及所有相关费用由服务单位承担。四、投标报价须知12投标报价依据12.1投标报价计算依据包括本项目的招标文件（包括提供的附件）、招标文件答疑或修改的补充文书、工作量清单、项目现场条件等。12.2招标文件明确的服务范围、服务内容、服务期限、服务质量要求、售后服务、管理要求与服务标准及考核要求等。12.3岗位设置一览表说明12.3.1岗位设置一览表应与投标人须知、合同条件、项目质量标准和要求等文件结合起来理解或解释。12.3.2采购人提供的岗位设置一览表是依照采购需求测算出的各岗位最低配置要求，与最终的实际履约可能存在小的出入，各投标人应自行认真踏勘现场，了解招标需求。投标人如发现该表和实际工作内容不一致时，应立即以书面形式通知采购人核查，除非采购人以答疑文件或补充文件予以更正，否则，投标人不得对岗位设置一览表中的岗位类别和数量进行缩减。13投标报价内容13.1依据本项目的招标范围和内容，中标人提供物业管理服务，其投标报价应包括管理费、人工、日常维修（包括日常巡检、例保、小修）、清扫用设备、耗材、售后服务等费用。13.2除投标需求中另有说明外，本项目投标报价（即投标总价）应包括招标文件承包范围内的全部工作内容，以及为完成项目服务内容与要求而发生的辅助性、配合性的相关费用，并且充分考虑合同包含的责任、义务和一般风险等各项全部费用。13.3投标报价应将所有工作内容考虑在内，如有漏项或缺项，均属于投标人的风险。投标人应逐项计算并填写单价、合计价和总价，投标人没有填写单价和合计价的项目将被认为此项目所涉及的全部费用已包含在其他相关项目及投标总价中。13.4投标人应考虑本项目可能存在的其他任何风险因素，包括政策性调价、人工和材料成本增涨、因设备使用年限增长引起的维修成本增加和效能衰减等。13.5投标人按照投标文件格式中所附的表式完整地填写开标一览表及各类投标报价明细表，说明其拟提供服务的内容、数量、价格构成等。投标人只需在《开标一览表》中报出对应服务期限的投标价格即可。13.6投标报价组成表项目要求分项报价备注1人员费用含工资、社会保险和按规定提取的福利费2办公费用包括办公设备等费用3材料费包括工具、材料、耗材等费用4能耗费项目实施过程中所发生的水电气等能耗费用5其他投标人认为本表中未能包括的其他必要费用6利润按（1+2+3+4+5）的%计取7税金按国家及上海市规定缴纳投标总价备注：投标人应按照服务项目的特点和性质，分项说明并计算出本项目范围内各人员费用的组成。成本测算和列项要求完整、成本分析依据充分，人员、材料经费测算合理。14投标报价控制性条款14.1投标报价不得超过公布的预算金额或最高限价，其中各年度或各分项报价（如有要求）均不得超过对应的预算金额或最高限价。14.2本项目只允许有一个报价，任何有选择的报价将不予接受。14.3投标人提供的服务应当符合国家和上海市有关法律、法规和标准规范，满足合同约定的服务内容和质量等要求。不得违反法规标准规定或合同约定，不得通过降低服务质量、减少服务内容等手段进行恶性低价竞争，扰乱正常市场秩序。★14.4经评标委员会审定，投标报价存在下列情形之一的，该投标文件作无效标处理：14.4.1对岗位设置一览表中的岗位配置数进行缩减的；14.4.2投标报价和技术方案明显不相符的；五、政府采购政策15促进中小企业发展★15.1小型、微型企业的划定按照《中小企业划型标准规定》（工信部联企业【2011】300号）执行，参加投标的小型、微型企业应当提供《中小企业声明函》（具体格式见“投标文件格式”），反之，视作非小微企业，不具备参与投标资格。如项目允许联合体参与竞争的，则联合体中各方均应为小型、微型企业，并按本款要求提供《中小企业声明函》。★15.2事业单位、团体组织等非企业性质的政府采购供应商，不属于中小企业划型标准确定的中小企业，不得按《关于印发中小企业划型标准规定的通知》规定声明为中小微企业，也不适用《政府采购促进中小企业发展管理办法》。★15.3供应商如提供虚假材料以谋取成交的，按照《政府采购法》有关条款处理，并记入供应商诚信档案。16促进残疾人就业（注：仅残疾人福利单位适用）16.1符合财库【2017】141号文中所示条件的残疾人福利性单位视同小型、微型企业，享受促进中小企业发展的政府采购政策。残疾人福利性单位属于小型、微型企业的，不重复享受政策。16.2残疾人福利性单位在参加政府采购活动时，应当按财库【2017】141号规定的《残疾人福利性单位声明函》（具体格式详见“投标文件格式”），并对声明的真实性负责。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理 商业公寓涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。上海市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
