整体物业服务招标公告（南京特殊教育师范学院2025）
项目概况 南京特殊教育师范学院校区整体物业服务 JSZC-320000-SCZX-G2025-0214 招标项目的潜在投标人应在江苏政府采购网 获取招标文件，并于2025-07-23 09:30 （北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：JSZC-320000-SCZX-G2025-0214
项目名称：南京特殊教育师范学院校区整体物业服务
预算金额：3130.260000万元（采购包1：2373.270000万元；采购包2：756.990000万元）
最高限价（如有）：同采购预算，其中分包一（栖霞校区）：791.09万元人民币/年（服务期三年）； 分包二（江宁校区）：252.33万元人民币/年（服务期三年）。
采购需求：
南京特殊教育师范学院栖霞校区位于南京市栖霞区神农路1号，校园占地面积227956.3㎡,建筑面积共计约143413.62㎡，绿化面积约60000㎡。栖霞校区共两个出入口。
南京特殊教育师范学院江宁校区位于江宁区湖熟镇润湖大道401号，校园占地面积113577.71㎡，建筑面积共计约42288.03㎡，绿化面积约30000㎡。江宁校区共一个出入口。
本次招标项目服务内容为南京特殊教育师范学院整体物业服务，包括但不限于：1.教室、会场、办公楼、部分实验楼、图书馆、活动中心、体育场管等楼宇综合管理；2.宿舍楼管理；3.公共会议室（剧场）会务服务（含纸杯、纸巾、卫生间必需品等的提供）及设备管理；4.校园室内外环境保洁；5.校园绿化养护；6.四害、白蚁等有害生物防治；7.上述服务项涉及到的小额零星维修服务；8.校园生活垃圾、绿化垃圾清运服务；9.校区内化粪池、隔油池等管道清理疏通:；10.配合采购人做好校园突发事件应急处置、重大活动保障等服务管理工作；11.空调及特种设备（电梯）管理与运行维护；12.其他校园管理等；13.结合校园文明创建、服务育人，积极创建服务师生的品牌项目，配合做好“第二课堂”劳动实践教育活动。其中四害、白蚁等有害生物防治；空调及特种设备（电梯）管理与运行维护等业务需要分包的，经采购人同意后方可分包。（详细内容见本招标文件第四章）
合同履行期限：本次招标栖霞校区总服务期自2025年8月1日起至2028年7月31日止。合同分三次签订，第一期合同自2025年8月1日起至2026年7月31日止；第二期合同自2026年8月1日起至2027年7月31日止；第三期合同自2027年8月1日起至2028年7月31日止。本次招标江宁校区总服务期自2025年8月15日起至2028年8月14日止。合同分三次签订，第一期合同自2025年8月15日起至2026年8月14日止；第二期合同自2026年8月15日起至2027年8月14日止；第三期合同自2027年8月15日起至2028年8月14日止。上一期合同履行情况考核合格方可续签下一期合同。
本项目（是/否）接受联合体投标：否
二、申请人的资格要求：
（一）满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定：
1.法人或者其他组织的营业执照等证明文件，自然人的身份证明。
2.上一年度的财务状况报告（成立不满一年不需提供）。
3.依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料。
4.具备履行合同所必需的设备和专业技术能力的书面声明。
5.参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明。
6.在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）查询，不存在被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重失信行为记录名单及其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的信用记录情形。
7.法人授权书
8.投标函
（二）落实政府采购政策需满足的资格要求：
本项目无落实政府采购政策需满足的资格要求
（三）本项目的特定资格要求：
本项目无特定资格
三、获取招标文件
时间：自招标文件公告发布之日起5个工作日
地点：江苏政府采购网
方式：在“江苏政府采购网”自行免费下载采购文件
售价：0.00元
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
2025-07-23 09:30 （北京时间）
地点：“苏采云”政府采购交易系统
五、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
六、其他补充事宜
无
七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系。
1.采购人信息
采购包1、采购包2
单位名称：南京特殊教育师范学院
单位地址：江苏南京栖霞区神农路1号
联系人：李颖
联系电话：025-89668043
2.采购代理机构信息（如有）
单位名称：江苏省政府采购中心
单位地址：南京市建邺区汉中门大街145号
联系人：付钢
联系电话：025-83668520
3.项目联系方式
项目联系人：付钢
电话：025-83668520
JSZC-320000-SCZX-G2025-0214采购文件.doc
招标文件项目名称：南京特殊教育师范学院校区整体物业服务项目编号：JSZC-320000-SCZX-G2025-0214江苏省政府采购中心2025年7月总目录总目录2第一章投标邀请3一、项目基本情况3三、获取招标文件5四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点5五、公告期限5六、其他补充事宜5七、本次招标联系方式5八、其他6第二章投标人须知7一、总则7二、招标文件7三、投标文件的编制8四、投标文件的递交9五、开标与评标10六、定标13七、授予合同15第三章合同文本17江苏省政府采购合同（服务）（合同编号）17第四章采购需求1第五章评标方法与评标标准35第六章投标文件格式51第一章投标邀请受[南京特殊教育师范学院]的委托，江苏省政府采购中心就[南京特殊教育师范学院校区整体物业服务](JSZC-320000-SCZX-G2025-0214)项目进行公开招标采购，欢迎符合条件的供应商投标。项目概况南京特殊教育师范学院校区整体物业服务招标项目的潜在投标人可在“江苏政府采购网”自行免费下载招标文件，并于2025年7月23日9点30分（北京时间）前递交投标文件。一、项目基本情况1.项目编号：SZC-320000-SCZX-G2025-02142.项目名称：南京特殊教育师范学院校区整体物业服务3.预算金额：采购项目总预算：3130.26万元人民币其中分包一（栖霞校区）：791.09万元人民币/年（服务期三年）；分包二（江宁校区）：252.33万元人民币/年（服务期三年）。4.最高限价：同采购预算5.采购需求（简介）：南京特殊教育师范学院栖霞校区位于南京市栖霞区神农路1号，校园占地面积227956.3㎡,建筑面积共计约143413.62㎡，绿化面积约60000㎡。栖霞校区共两个出入口。南京特殊教育师范学院江宁校区位于江宁区湖熟镇润湖大道401号，校园占地面积113577.71㎡，建筑面积共计约42288.03㎡，绿化面积约30000㎡。江宁校区共一个出入口。本次招标项目服务内容为南京特殊教育师范学院整体物业服务，包括但不限于：1.教室、会场、办公楼、部分实验楼、图书馆、活动中心、体育场管等楼宇综合管理；2.宿舍楼管理；3.公共会议室（剧场）会务服务（含纸杯、纸巾、卫生间必需品等的提供）及设备管理；4.校园室内外环境保洁；5.校园绿化养护；6.四害、白蚁等有害生物防治；7.上述服务项涉及到的小额零星维修服务；8.校园生活垃圾、绿化垃圾清运服务；9.校区内化粪池、隔油池等管道清理疏通:；10.配合采购人做好校园突发事件应急处置、重大活动保障等服务管理工作；11.空调及特种设备（电梯）管理与运行维护；12.其他校园管理等；13.结合校园文明创建、服务育人，积极创建服务师生的品牌项目，配合做好“第二课堂”劳动实践教育活动。其中四害、白蚁等有害生物防治；空调及特种设备（电梯）管理与运行维护等业务需要分包的，经采购人同意后方可分包。（详细内容见本招标文件第四章）6.合同履行期限：本次招标栖霞校区总服务期自2025年8月1日起至2028年7月31日止。合同分三次签订，第一期合同自2025年8月1日起至2026年7月31日止；第二期合同自2026年8月1日起至2027年7月31日止；第三期合同自2027年8月1日起至2028年7月31日止。本次招标江宁校区总服务期自2025年8月15日起至2028年8月14日止。合同分三次签订，第一期合同自2025年8月15日起至2026年8月14日止；第二期合同自2026年8月15日起至2027年8月14日止；第三期合同自2027年8月15日起至2028年8月14日止。上一期合同履行情况考核合格方可续签下一期合同。二、申请人的资格要求：（一）通用资格要求1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定，并提供下列材料：1.1法人或者其他组织的营业执照等证明文件，自然人的身份证明；1.2上一年度的财务状况报告（成立不满一年无需提供）；1.3依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料（提供提交投标文件截止时间前一年内至少一个月依法缴纳税收及缴纳社会保障资金的证明材料。投标人依法享受缓缴、免缴税收、社会保障资金的提供证明材料。）；1.4具备履行合同所必需的设备和专业技术能力的书面声明；1.5参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明。2.在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）查询，无被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重失信行为记录名单及其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的信用记录。（投标文件中无需提供证明材料）。3.落实政府采购政策需满足的资格要求：无。4.联合体投标：本项目不接受联合体投标（二）本项目的特定资格要求：无三、获取招标文件1.时间：自招标文件公告发布之日起5个工作日。2.方式：在“江苏政府采购网”自行免费下载招标文件。四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点1.2025年7月23日9点30分（北京时间）2.地点：“苏采云”政府采购交易系统网上开标大厅。五、公告期限招标公告及招标文件公告期限为自本公告发布之日起5个工作日。六、其他补充事宜无七、本次招标联系方式1.采购人信息名称：南京特殊教育师范学院地址：江苏南京栖霞区神农路1号联系人：李颖联系方式：025-896680432.江苏省政府采购中心信息地址：南京市汉中门大街145号省政务中心3楼南区联系人：付钢、唐文联系方式：025-83668520、83668519八、其他1.根据省财政厅《关于更换全省政府采购交易系统CA数字证书和电子签章的通知》（苏财购〔2023〕101号），“苏采云”政府采购交易系统（以下简称苏采云系统）的CA数字证书、电子签章已更换为江苏省电子政务证书认证中心CA和方正国际软件（北京）有限公司电子签章。如果投标人通过苏采云系统参与政府采购项目，需要更换CA数字证书和电子签章。具体办理指南和操作手册见链接：http://www.ccgp-jiangsu.gov.cn/jiangsu/zlxz/ee/ee3a4bc5a3454aa2b0d9312230633ce9.html。领取CA和办理电子签章（请至南京汉中门大街145号江苏省政务服务中心二期三楼大厅CA办理窗口办理，具体联系方式见《苏采云系统供应商操作手册》（以下简称《操作手册》））、进行注册并按《操作手册》要求制作、上传电子投标文件。2.有关本次招标的事项若存在变动或修改，敬请及时关注江苏省政府采购中心在“江苏政府采购网”发布的更正公告。3.本次招标不收取投标保证金。第二章投标人须知一、总则1、招标方式1.1本次招标采取公开招标方式，本招标文件仅适用于招标公告中所述项目。2、合格的投标人2.1满足招标公告中供应商的资格要求的规定。2.2满足本文件实质性要求的规定。3、适用法律3.1本次招标及由此产生的合同受中华人民共和国有关的法律法规制约和保护。4、投标费用4.1投标人应自行承担所有与参加投标有关的费用，无论投标过程中的做法和结果如何，江苏省政府采购中心（以下简称采购中心）在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。4.2本次招标采购中心和采购人不收取标书工本费与中标服务费。5、招标文件的约束力5.1投标人一旦参加本项目采购活动，即被认为接受了本招标文件的规定和约束。二、招标文件6、招标文件构成6.1招标文件由以下部分组成：（1）投标邀请（2）投标人须知（3）合同文本（4）采购需求（5）评标方法与评标标准（6）投标文件格式请仔细检查招标文件是否齐全，如有缺漏请立即与采购中心联系解决。6.2投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款和规范等要求。按招标文件要求和规定编制投标文件，并保证所提供的全部资料的真实性，以使其投标文件对招标文件作出实质性响应，否则其风险由投标人自行承担。7、招标文件的修改7.1在投标截止时间前，采购中心可以对招标文件进行修改。7.2采购中心有权按照法定的要求推迟投标截止日期和开标日期。7.3招标文件的修改将在江苏政府采购网公布，补充文件将作为招标文件的组成部分，并对投标人具有约束力。三、投标文件的编制8、投标文件的语言及度量衡单位8.1投标人提交的投标文件以及投标人与采购中心就有关投标的所有来往通知、函件和文件均应使用简体中文。8.2除技术性能另有规定外，投标文件所使用的度量衡单位，均须采用国家法定计量单位。9、投标文件构成9.1投标人编写的投标文件应包括资格证明文件、实质性要求响应及偏离表、投标分项报价表、技术要求响应及偏离表、商务要求响应及偏离表、其他证明文件、投标函、开标一览表等部分。9.2如标书制作工具中格式和内容与“江苏政府采购网”发布的招标文件不一致，请以“江苏政府采购网”发布的招标文件为准。10、证明投标人及投标标的符合招标文件规定的文件10.1投标人应按照法律、法规、规章和规范性文件以及招标文件要求提交证明文件，证明其及投标标的符合招标文件规定。10.2招标文件对证明文件无明确形式要求的，证明文件可以以文字资料、图纸和数据等形式提交。11、投标分项报价表11.1投标人按照招标文件规定格式填报投标分项报价表。11.2投标货币。投标文件中的单价和总价无特殊规定的采用人民币报价，以元为单位标注。招标文件中另有规定的按规定执行。12、技术要求响应及偏离表、商务要求响应及偏离表12.1投标人需对招标文件中的技术要求与商务要求逐项作出响应或偏离，并说明原因。12.2投标人需按照招标文件要求，在投标文件中提供与技术要求和商务要求相关的证明材料。13、投标函和开标一览表13.1投标人应按照招标文件中提供的格式完整、正确填写投标函、开标一览表。13.2对于采用货币报价的项目，开标一览表中的投标总报价应与投标分项报价表中的投标总报价一致，如不一致，不作为无效投标处理，但评标时按开标一览表中价格为准。14、投标有效期14.1投标有效期为采购中心规定的开标之日后六十（60）天。投标有效期比规定短的将被视为未实质性响应招标文件而予以拒绝。15、投标有效期的延长15.1在特殊情况下，采购中心于原投标有效期满之前，可向投标人提出延长投标有效期的要求。这种要求与答复均应采用书面形式。投标人可以拒绝采购中心的这一要求而放弃投标。同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件，同时受投标有效期约束的所有权利与义务均延长至新的有效期。四、投标文件的递交16、投标文件的递交16.1电子投标文件的递交投标人应当按照《操作手册》规定，在投标截止时间前制作并上传电子投标文件。17、投标截止时间17.1投标人上传电子投标文件的时间不得迟于招标公告中规定的投标截止时间。投标人应充分考虑到网络环境、网络带宽等风险因素，如因投标人自身原因造成的电子投标文件上传不成功的按照本招标文件第二章第25.1.2条规定做无效投标处理。17.2采购中心可以按照规定，通过修改招标文件酌情延长投标截止时间，在此情况下，投标人的所有权利和义务以及投标人受制的截止时间均应以延长后新的截止时间为准。18、投标文件的拒收18.1采购中心拒绝接收在其规定的投标截止时间后上传的任何投标文件。19、投标文件的撤回和修改19.1投标文件的撤回19.1.1电子投标文件的撤回投标人可在投标截止时间前，撤回其电子投标文件，具体操作方法见《操作手册》。19.1.2投标人撤回电子投标文件，则认为其不再参与本项目投标活动。19.2投标文件的修改19.2.1投标人可在投标截止时间前，对其电子投标文件进行修改，具体操作方法见《操作手册》。19.2.2在投标截止时间之后，投标人不得对其电子投标文件作任何修改。19.3在投标截止时间至招标文件中规定的投标有效期满之间的这段时间内，投标人不得撤回其投标。五、开标与评标20、开标20.1采购中心将在招标公告中规定的时间和地点组织公开开标。投标人应当按照《操作手册》规定，参加开标活动和在苏采云系统规定的时间内对投标文件进行解密。20.2开标仪式由采购中心组织。苏采云系统将自动对项目进行开标，并宣布各投标人名称和投标价格。20.3投标人在开标过程中涉及到的投标文件解密、开标结果确认等工作，应按照《操作手册》规定执行。20.4投标人如果对开标过程和开标记录有疑义，应当根据《操作手册》规定提出，如苏采云系统中《开标记录表》宣布后5分钟内未提出的，视同认可开标结果。21、评标委员会21.1开标后，采购中心将立即组织评标委员会（以下简称评委会）进行评标。21.2评委会由采购人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，且人员构成符合政府采购有关规定。21.3评委会独立工作，负责评审所有投标文件并确定中标侯选人。22、评标过程的保密与公正22.1凡是与审查、澄清、评价和比较投标的有关资料以及授标建议等，采购人、评委、采购中心均不得向投标人或与评标无关的其他人员透露。22.2在评标过程中，投标人不得以任何行为影响评标过程，否则其投标文件将被作为无效投标文件。22.3采购中心和评标委员会不向未中标的投标人解释未中标原因，也不公布评标过程中的相关细节。22.4采用综合评分法的项目，未中标的投标人可于中标结果公告期限届满之日起通过苏采云系统查看自己的评审得分及排序情况。23、投标文件的澄清23.1评标期间，评委会对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，有权要求投标人作出必要的澄清、说明或者补正。投标人的澄清、说明或者补正不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标委员会并非对每个投标人都做澄清要求。23.2需要供应商进行澄清、说明和补正的，评委会将通过苏采云系统向供应商发出“澄清要求函”，接到“澄清要求函”的投标人应当按照要求在苏采云系统中提交“澄清响应函”并加盖CA电子公章。澄清、说明和补正的内容作为投标文件的补充部分，具体操作方式见《操作手册》。23.3接到评委会澄清、说明和补正要求的投标人如未按规定做出澄清、说明和补正，其风险由投标人自行承担。24、对投标文件的初审24.1投标文件初审分为资格审查和符合性审查。24.1.1资格审查：依据法律法规和招标文件的规定，由采购人对投标文件中的资格证明文件进行审查。资格审查的结论，采购人以书面形式向评委会进行反馈。采购人在进行资格性审查的同时，将在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）查询投标人的信用记录，以确定投标人是否具备投标资格,查询结果留存并归档。接受联合体的项目，两个以上的自然人、法人或者其他组织组成一个联合体，以一个供应商的身份共同参加政府采购活动的,联合体成员存在不良信用记录的，视同联合体存在不良应用记录。24.1.2符合性审查：依据招标文件的规定，由评委会从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。24.1.3未通过资格审查或符合性审查的投标人，采购中心将在苏采云系统中告知未通过资格审查或符合性审查的原因，评标结束后，采购中心将不再告知未通过资格审查和符合性审查的原因。24.2在详细评标之前，评委会将首先审查每份投标文件是否实质性响应了招标文件的要求。实质性响应的投标应该是与招标文件要求的全部条款、条件和规格相符，没有重大偏离或保留的投标。所谓重大偏离或保留是指与招标文件规定的实质性要求存在负偏离，或者在实质上与招标文件不一致，而且限制了合同中买方和采购中心的权利或投标人的义务，纠正这些偏离或保留将会对其他实质性响应要求的投标人的竞争地位产生不公正的影响。重大偏离的认定需经过评委会以少数服从多数的原则作出结论。评委决定投标文件的响应性只根据投标文件本身的内容，而不寻求外部的证据。24.3如果投标文件实质上没有响应招标文件的要求，评委会将予以拒绝，投标人不得通过修改或撤销不合要求的偏离或保留而使其投标成为实质性响应的投标。24.4评委会将对确定为实质性响应的投标进行进一步审核，确定其是否有计算上或累加上的算术错误，修正错误的原则如下：（1）投标文件中开标一览表内容与投标文件中相应内容不一致的，以开标一览表为准。（2）大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准。（3）单价金额小数点或者百分比有明显错位的，以开标一览表的总价为准，并修改单价。（4）总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准。同时出现两种以上错误的，按照前款规定的顺序修正。24.5评委会将按上述修正错误的方法调整投标文件中的投标报价，并通过苏采云系统告知投标人，调整后的价格应对投标人具有约束力。如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝。24.6投标人在开、评标全过程中应保持通讯畅通，及时登录苏采云系统查阅、答复相关信息，并安排专人与采购中心及评标委员会联系。25、无效投标条款和废标条款25.1无效投标条款25.1.1投标人在苏采云系统规定的时间内未成功解密电子投标文件的。25.1.2投标人未按照招标文件要求上传电子投标文件的。25.1.3投标人同一采购包提交两个（含两个）以上不同的投标报价的。25.1.4投标人不具备招标文件中规定资格要求的。25.1.5投标人的报价超过了采购预算或最高限价的。25.1.6未通过符合性审查的。25.1.7不符合招标文件中规定的实质性要求的（本招标文件中斜体且有下划线部分或加*号条款为实质性要求）25.1.8投标人被“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）列入失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重失信行为记录名单。或查询“信用中国”网站后发现投标人存在其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的信用记录。25.1.9投标文件含有采购人不能接受的附加条件的。25.1.10评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，将通过苏采云系统要求其在合理的时间内提供说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。25.1.11投标文件未按照招标文件要求加盖CA电子公章的。25.1.12其他法律、法规及本招标文件规定的属无效投标的情形。25.2废标条款25.2.1符合专业条件的供应商或者对招标文件作实质响应的供应商不足三家的。25.2.2出现影响采购公正的违法、违规行为的。25.2.3因重大变故，采购任务取消的。25.2.4评标委员会认定招标文件存在歧义、重大缺陷导致评审工作无法进行。25.2.5因苏采云系统系统故障原因造成开标不成功的。25.3投标截止时间结束后参加投标的供应商不足三家的处理：25.3.1如出现投标截止时间结束后参加投标的供应商或者在评标期间对招标文件做出实质响应的供应商不足三家情况，按政府采购相关规定执行。六、定标26、确定中标单位26.1中标候选人的选取原则和数量见招标文件第五章规定。26.2采购人应根据评委会推荐的中标候选人确定中标供应商。26.3采购中心将在“江苏政府采购网”发布中标公告，公告期限为1个工作日。26.4若有充分证据证明，中标供应商出现下列情况之一的，一经查实，将被取消中标资格：26.4.1提供虚假材料谋取中标的。26.4.2向采购人、采购中心行贿或者提供其他不正当利益的。26.4.3属于本文件规定的无效条件，但在评标过程中又未被评委会发现的。26.4.4与采购人或者其他供应商恶意串通的。26.4.5采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商的。27.5有下列情形之一的，视为投标人串通投标，投标无效：27.5.1不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制。27.5.2不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜。27.5.3不同投标人的投标文件载明的项目管理成员或者联系人员为同一人。27.5.4不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异。27、质疑处理27.1提出质疑的供应商应当是参与所质疑项目采购活动的供应商。潜在供应商依法获取其可质疑的采购文件的，可以对采购文件提出质疑。27.2供应商认为采购文件、采购过程和采购结果使自己的权益受到损害的，可以在知道或应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式根据下述27.4条款的规定向采购中心或采购人提出质疑。上述应知其权益受到损害之日，是指：27.2.1对可以质疑的采购文件提出质疑的，为收到采购文件之日或者采购文件公告期限届满之日；27.2.2对采购过程提出质疑的，为各采购程序环节结束之日；27.2.3对中标或者成交结果提出质疑的，为中标或者成交结果公告期限届满之日。供应商应当在法定质疑期内一次性提出针对同一采购程序环节的质疑。供应商如在法定期限内对同一采购程序环节提出多次质疑的，采购中心、采购人将只对供应商第一次质疑作出答复。27.3质疑函必须按照本招标文件中《质疑函范本》要求的格式和内容进行填写。供应商如组成联合体参加投标，则《质疑函范本》中要求签字、盖章、加盖公章之处，联合体各方均须按要求签字、盖章、加盖公章。27.4供应商（含潜在供应商）对采购方式、采购需求、供应商资格条件及审查结果、评标方法与评标标准、合同文本的询问、质疑请向采购人提出，由采购人负责答复。供应商对除上述事项以外其他事项的询问、质疑请向采购中心提出，由采购中心负责答复。采购中心及采购人只接收以纸质原件形式送达的质疑,建议供应商尽量通过邮寄方式提交质疑（采购人和采购中心不接受无快递运单号的快递）。采购中心质疑接收部门为质疑处理科（快递运单上的收件人填写“质疑处理科”即可），联系地址：南京市汉中门大街145号省政务中心二期3楼南区3029室，联系电话：025-83668531。采购人质疑接收人及联系方式见招标文件第一章。27.5以下情形的质疑不予受理27.5.1内容不符合《政府采购质疑和投诉办法》第十二条规定的质疑。27.5.2超出政府采购法定期限的质疑。27.5.3以传真、电子邮件等方式递交的非原件形式的质疑。27.5.4未参加投标活动的供应商或在投标活动中自身权益未受到损害的供应商所提出的质疑。27.5.5供应商组成联合体参加投标，联合体中任何一方或多方未按要求签字、盖章、加盖公章的质疑。27.6供应商提出书面质疑必须有理、有据，不得捏造事实、提供虚假材料进行恶意质疑。否则，一经查实，采购中心有权依据政府采购的有关规定，报请政府采购监管部门对该供应商进行相应的行政处罚和记录该供应商的失信信息。28、中标通知书28.l中标结果确定后，采购中心将向中标供应商发出中标通知书。请中标供应商在中标结果公告届满之日起30日内,使用CA数字证书登录苏采云系统及时下载中标通知书。因系统存储空间有限，自中标结果公告届满之日起30日后，苏采云系统不再保证提供下载中标通知书服务,因未及时下载而造成的不利后果由中标供应商自行承担。28.2中标通知书将是合同的一个组成部分。对采购人和中标供应商均具有法律效力。中标通知书发出后，采购人改变中标结果的，或者中标供应商放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。七、授予合同29、签订合同29.l中标供应商应当在中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件确定的事项与采购人签订政府采购合同。29.2招标文件、中标供应商的投标文件及招标过程中有关澄清、承诺文件均应作为合同附件。29.3签订合同后，中标供应商不得将合同标的进行转包。未经采购人同意，中标供应商也不得采用分包的形式履行合同，否则采购人有权终止合同。转包或分包造成采购人损失的，中标供应商应承担相应赔偿责任。30、服务（包含与服务相关的货物）的追加30.1政府采购合同履行中，采购人需追加与合同标的相同的服务（包含与服务相关的货物），在不改变合同其他条款的前提下，可以与中标供应商协商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不超过原合同金额10%。31、政府采购履约资金扶持政策中标供应商可凭政府采购合同办理融资贷款，详情请见江苏政府采购网“政采贷”专栏。第三章合同文本以下为中标后签定本项目合同的通用条款，中标人不得提出实质性的修改。江苏省政府采购合同（服务）（合同编号）甲方（委托方）：南京特殊教育师范学院(以下简称甲方)乙方（受托方）：(以下简称乙方)根据采购项目编号为的招标结果，甲乙双方制定本合同，合同主要内容为南京特殊教育师范学院栖霞校区/江宁校区物业整体服务项目。为加强甲方南京特殊教育师范学院栖霞校区/江宁校区物业整体服务，保障各类设施设备正常运转，为教学科研工作开展和师生工作学习生活提供良好的后勤保障，根据有关法律法规，在自愿、平等和协商一致的基础上，甲方委托乙方开展包括但不限于以下服务，订立本合同。第一条服务内容1.教室、会场、办公楼、部分实验楼、图书馆、活动中心等楼宇综合管理；2.宿舍楼管理；3.公共会议室（剧场）会务服务（含纸杯、纸巾、卫生间必需品等的提供）及设备管理；4.校园室内外环境保洁；5.校园绿化养护；6.四害、白蚁等有害生物防治；7.上述服务项涉及到的小额零星维修服务；8.校园生活垃圾、绿化垃圾清运服务；9.校区内化粪池管道清理疏通服务；10.配合采购人做好校园突发事件应急处置、重大活动保障等服务管理工作；11.空调及特种设备（电梯）管理与运行维护；12.文体场（馆）管理及附属机电设施运行维护；13.其他校园管理等；14.结合校园文明创建、服务育人，积极创建服务师生的品牌项目，配合做好“第二课堂”劳动实践教育活动。其中四害、白蚁等有害生物防治；空调及特种设备（电梯）管理与运行维护等业务需要分包的，经采购人同意后方可分包。第二条服务期限本次招标总服务期自2025年月日起至2028年月日止。合同分三次签订，第一期合同自2025年月日起至2026年月日止；第二期合同自2026年月日起至2027年月日止；第三期合同自2027年月日起至2028年月日止。上一期合同履行情况考核合格方可续签下一期合同。总合同期内，如遇南京市最低工资标准、社保和公积金缴费基数等上调，物业服务费不予调整，乙方自行承担上调费用，不得以此为理由要求甲方增加物业服务费。部分服务内容承接时间晚于2025年8月1日，第一期合同期内的服务期限如下：分包一第一期合同期内部分服务内容承接时间晚于2025年8月1日，具体期限如下：1.栖霞校区四害、白蚁等有害生物防治：自2026年2月20日起至2026年7月31日止；2.栖霞校区水箱清洗服务：自2026年6月1日起至2026年7月31日止；3.栖霞校区电梯维保：具体时间见附表；第三条甲方权利义务1.负责委托管理服务事项落实情况的监督和管理。2.监督乙方主要服务人员的相对稳定和在岗配置数符合投标文件中的人员配置数。3.对乙方服务质量进行抽查、专项检查和日常、季度考核等。4.甲方严格按照标准对乙方的管理作业进行定期检查和不定期检查，并向乙方提供必要的技术指导；检查、监督乙方停送电票的签发。考核内容详见附件。5.依据合同和考核结果，支付乙方服务费。在乙方达到管理标准的情况下，按约定时限和方式将应付管理资金足额拨给乙方。如乙方服务不符合约定，甲方有权拒绝支付服务费或者收取违约金，不构成违约，情节严重的，甲方可单方面解除合同，解除合同的通知自到达乙方时生效，有权要求乙方返还已收但未履行部分的款项（如有），扣除履约保证金并要求乙方承担赔偿责任，包括但不仅限于甲方的紧急采购支出。在乙方不能履行本合同相应责任、义务或未完全履行义务时，甲方有权书面通知乙方终止合同，并按相关法律、法规对乙方追究责任，赔偿以该项服务内容对应的服务费全额为限。6.在条件允许的情况下，为乙方提供规定的办公场所和能堆放材料、用品的储藏间，并提供值班人员必要的值班条件。7.审核乙方的工作计划、安排和保障措施，并根据实际情况对乙方计划、安排和措施进行核准或调整。8.协助乙方做好主要服务项目的宣传、教育、培训和观摩。9.协助乙方处理管理服务过程中的矛盾和问题。10.督促乙方收集、整理、上交管理服务材料。11.协调完成物业管理、绿化保洁、水电运维等服务的交接工作，使乙方能正常履行合同；配合政府职能部门对违反相关法律法规的行为进行查处。12.有权依据合同要求乙方承担因违约行为产生的违约金或者损害赔偿。有权对乙方包括但不限于服务质量缺陷导致的一切损失进行追偿，要求乙方承担相应费用、法律责任等。13.督促、指导乙方按照设施维护规范、规程的要求实施设施维护、巡查等工作。14.对因供水、供电、热力、天然气、通讯等部门业务行为影响乙方正常管理服务工作的，且乙方无力解决的问题，予以协调解决。15.甲方可根据国家、省、市以及市业务主管部门相关法律法规和管理规定的变动对检查考核规范进行修改和补充。第四条乙方权利义务1.依据相关法律法规、规章制度和招投标文件，高标准、高质量实施管理、抓好服务，制定年度计划和保障措施，制定规章制度和工作规范，报甲方批准备案后组织实施，提高服务质量，实现管理目标、提高服务满意度，发挥服务育人功能。2.依据招标文件规定，科学配置管理机构和人员，切实加强对员工的考核（职业道德教育、安全保密等）、培训（岗前、技能）和使用管理。未经甲方许可，不得擅自更换项目经理、副经理及业务主管，所有人员统一着装，挂牌上岗，定岗到人，责任到人。因甲方校园规划原因，服务范围发生变动调整的，乙方应及时响应甲方需求，增加或减少配备管理服务人员。寒、暑假（含法定节假日）期间乙方要有主要负责人及足够数量的员工在岗正常开展工作。节假日等重要时间节点，需加强日常管理巡查力度。3.自觉服从甲方的管理监督和检查考核，及时整改服务中的问题。定期制定工作计划并向甲方书面通报工作情况，反馈师生的意见建议，及时上报突发事件，控制舆情。4.依据服务需要，自行配备本项目管理服务所需的设备用具、材料，办公、会务及消毒物资等等用品。5.严格遵守甲方管理规定，不得擅自改变公共设施和场所功能。因管理不善导致损坏、遗失的，负责修缮恢复原样或承担赔偿责任，修缮恢复方案须经甲方书面审核批准后，方可实施。乙方不得将所承包维护的设施进行出租、抵押、担保或利用其从事其他经营性行为。6.乙方人员发生工伤事故或违法行为由乙方自行负责处理，甲方不承担任何责任。乙方自行处理服务中产生的债权债务、财产损失、人身伤害、劳动纠纷等一切问题，甲方不承担责任，如对甲方产生不利影响，乙方应全额赔偿甲方损失。7.由于乙方管理不善或重大失误，发生治安、治保、消防等重大责任事故，造成甲方或第三方财产损失、人身伤害、负面社会影响的，除直接责任人要承担民事、刑事责任和相应的经济赔偿外，乙方应承担一切责任，所需的费用由乙方自行承担。8.乙方有自行选聘管理人员的权利，但必须遵守国家和行业的要求，规范用工管理；因不规范用工带来的一切后果由乙方承担，如给甲方造成了任何损害，应当赔偿损失并消除对甲方的不利影响。9.委托期满后，乙方应在7个工作日内无条件移交物业服务权，撤出本项目，协助甲方做好物业服务的交接和善后工作，移交物业管理用房和物业服务的全部档案资料，保证上述移交房屋、财产、档案的完好及完整性。10.落实甲方布置的临时性、突击性任务。11.对于甲方提出的更换相关履职欠佳、师生评价欠佳的工作人员的要求，乙方须第一时间响应并完全按照甲方意见落实。12.乙方及其员工对在本合同履行过程中所掌握的甲方以及为履行本合同所获知任何第三人的政策、财务中的资料、信息、数据负有保密义务，不得泄露或许可他人使用，否则须承担由此造成的甲方的一切损失。甲方提供的资料、信息，未经甲方书面许可，乙方不能传给第三方，乙方可仅为合同目的向其确有知悉必要的员工披露甲方提供的保密资料，但同时须指示其员工遵守本条规定的保密及不披露义务，同时，乙方不得在本合同之外再次使用，否则构成违约，应当承担相应的违约责任。本保密义务应在本合同期满、解除或终止后仍然有效。13.严格执行各项值班制度，做好值班日记，按要求做好台账记录，定期进行安全检查。14.乙方在合同履行过程中，因养护不当造成的树木枯枝、死枝坠落及树木倾倒，所发生的人员伤亡和财产损失，由乙方负责处理，并承担全部赔偿责任。15.做好灾害气候应急抢险工作（台风、暴雨、大雪、干旱等）。恶劣天气时，企业应组织人员校内巡查，发现路面积水、积雪、树木倒塌等影响道路畅通现象，拿出处理方案，立即组织人员进行处理，必要时要增派人员和机械，力争在最短的时间消除隐患。乙方应在高温和法桐飘絮季节，定时洒水降温、冲洗路面，减少粉尘。因突发事件或不可抗拒自然灾害发生而造成的损失，由双方共同协商处理。16.乙方人员按采购人规定到校保卫处统一办理登记手续，更换人员应及时办理；临时用房水电费按甲方相关规定执行。17.乙方所采用的维护材料、设备必须符合国家、省、市相关标准和规定。18.乙方应设立投诉报修电话，实行24小时值班制度，保证24小时通讯畅通。19.乙方在项目实施过程中发生材料、机械、人工、运输、安全等一切费用均由乙方自己负担。绿化养护用水费用暂免，必须注意节约用水，配合甲方节水要求办理相关手续。第五条考核方式及内容考核方式包括但不限于：日常管理考核、师生满意度测评、安全生产检查和各类监督、投诉、信访等。考核内容包括但不限于以下附件：附表1：南京特殊教育师范学院物业监督管理专项检查表附表2：：南京特殊教育师范学院物业监督管理服务测评表第六条费用及支付方式1.服务费本期服务费合计人民币元整(￥)，按季度支付。每季度考核一次，考核等级为合格的，全额支付服务费合计人民币元整(￥)；考核等级为基本合格的，扣除本季度服务费的5%；考核等级为不合格的，扣除本季度服务费的10%。考核结果为基本合格及以下的，乙方需针对存在的问题进行整改，一个月内未整改到位，甲方有权立即终止合同，无需支付任何费用，不予退还履约保证金。服务费发票根据甲方要求开具。2.其它费用甲方承担公共教学、会议等普通开水、直饮水的水费、教育教学用品的费用。物业行政办公费用由乙方承担。3.履约保证金签订本合同前，乙方须向甲方指定账户缴纳一年合同金额的3%作为履约保证金。服务期满，因乙方服务不到位，造成甲方设施、设备损坏的，可修复的，甲方在扣除维修费后退还剩余履约保证金；无法修复的，按其折旧扣除，履约保证金不足赔偿的部分从合同款中扣除或应由乙方及时补足，一切责任由乙方承担。整个合同履行完毕后如乙方无违约行为，20个工作日内甲方无息退还乙方的履约保证金。第七条合同的变更、终止与转让1.按照《中华人民共和国政府采购法》第50条规定，本合同一经签订，甲乙双方不得擅自变更、中止或终止。2.乙方不得擅自转让服务内容。3.甲乙双方除事先得到对方的书面许可或另有约定外，任何一方不得将本合同内约定的权利、义务和责任转让给任何第三方。第八条违约责任1.解除合同情形1.1乙方逾期未完成约定的义务超过7个工作日，甲方有权单方解除本合同。1.2乙方未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，整改仍不达标，甲方有权立即终止合同，无需支付任何费用，不予退还履约保证金，所有责任由乙方承担。甲方有权要求乙方返还已收但未履行部分的款项（如有）；给甲方造成的经济损失乙方应按照实际损失金额进行赔偿，包括但不仅于紧急采购支出、甲方因维权产生的诉讼费、保全担保费、鉴定费、律师费、交通费用；1.3乙方违反法律法规及甲方管理规定情节严重的，甲方有权单方终止本合同，乙方自行承担一切经济损失和法律责任。1.4乙方人员配置连续3个月达不到本合同约定，且拒不配齐人员的，甲方有权解除合同。1.5乙方及其员工对在本合同履行过程中所掌握的甲方以及为履行本合同所获知任何第三人的政策、财务中的资料、信息、数据负有保密义务，不得泄露或许可他人使用，否则须承担由此造成的甲方的一切损失。甲方提供的资料、信息，未经甲方书面许可，乙方不能传给第三方，乙方可仅为合同目的向其确有知悉必要的员工披露甲方提供的保密资料，但同时须指示其员工遵守本条规定的保密及不披露义务，同时，乙方不得在本合同之外再次使用，否则构成违约，应当承担相应的违约责任。本保密义务应在本合同期满、解除或终止后仍然有效。若有乙方违反保密条款，将合同内容披露给第三方，甲方有权解除本合同，且乙方应赔偿甲方的直接经济损失。如情节严重，甲方有权保留采取法律途径，要求乙方赔偿经济损失并追究其法律责任的权利。1.6除了以上所述情形外，有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，无需支付任何费用，不予退还履约保证金，所有责任由乙方承担：（1）因乙方管理不善，发生群体事件、治安事件、重大事故、火灾等安全责任事故的；（2）乙方擅自转包、分包项目的；（3）乙方未按投标文件配备人员到岗的，经甲方督促仍未履行的；（4）乙方对服务质量差的员工不及时调换，且多次达不到甲方要求的；（5）严重损害甲方利益或给甲方造成严重不良影响的情形。2.因乙方操作不当，或维修、维护不及时或管理不善等原因，造成损失的，由乙方承担责任。属乙方维修任务范围内的项目，乙方未及时维修，甲方安排维修的，费用由乙方支付，乙方未及时支付，甲方可通过第三人修复，所有费用从服务费中扣除。3.扣除服务费的情形3.1乙方派驻的项目（副）经理须与投标时承诺的人选一致并按时到岗，否则甲方将按2万元/月扣减服务费。业务主管每年内更换不超过1次，每发现一人次不符合要求扣1万元。甲方要求更换的除外。3.2乙方配备的人员数量不足，每发现1人次按照缺员人数和检查当月的南京市最低工资标准扣减服务费；连续三个月达不到合同约定的，除了按条款1.4解除合同外，另扣减服务费2万元。3.3乙方违反法律法规及甲方管理规定的行为均属违约行为，情节较轻的，甲方对乙方做出批评教育、警告，直至扣减服务费1万元/次等措施。3.4不具有相关任职资格证书任职的，每发现一人次扣0.2万元。3.5对于师生的投诉，经查实确属乙方责任，甲方对乙方做出批评教育、警告，直至扣减服务费0.2万元/次。3.6乙方未按合同规定履行值班、巡视制度，如发现脱岗经甲方查实后按500元/人次扣减乙方服务费。3.7由于乙方原因，导致甲方财产损失单次超过2万元或累计超过5万元的，除照价赔偿之外，并等价扣除相应的服务费。4.如乙方给甲方造成损失或不利影响，应当赔偿给甲方造成的损失并消除对甲方的不利影响，如甲方因此承担了任何责任，有权向乙方全额追偿。由于乙方管理不善或重大失误，发生治安、治保、消防等重大责任事故，造成甲方或第三方财产损失、人身伤害、负面社会影响的，除直接责任人要承担民事、刑事责任和相应的经济赔偿外，乙方应承担一切责任，所需的费用由乙方自行承担，如甲方因此被司法裁决先行赔付的，甲方有权向乙方追索，并从服务费中扣除。5.甲、乙双方任何一方无法律依据或合同依据提前终止合同的，违约方须赔偿对方2万元的违约金，造成对方经济损失的，应当全额赔偿。6.因甲方原因未能按约向乙方支付有关的费用，依照有关法律规定承担延付款的违约责任，需向乙方支付每工作日万分之二滞纳金。7.由于不可抗力原因使甲、乙方无法履约，可不执行违约责任条款，由双方协商解决。8.因甲方原因违反合同约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。第九条争议处理如发生争议，甲乙双方应协商解决。无法解决的，提请甲方所在地人民法院诉讼解决，由此产生的相关费用（包括但不限于公证费、诉讼费、鉴定费、保全担保费、律师费、交通费用）均由败诉方承担。第十条其他1.本合同之附件均为合同有效组成部分，包括但不限于乙方的投标文件和澄清材料、资格证明文件、中标通知书，甲方的招标文件及说明、物业管理相关规定，以及甲乙双方商定的其他必要文件。2.根据运行的实际情况，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。3.本合同及其附件和补充协议中规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。4.本合同正本连同附件，一式陆份，甲方肆份，乙方贰份，具有同等法律效力。5.本合同自签字盖章之日起生效，合同期满本合同自然终止。（本页为合同签署页）甲 方：（公章）乙 方：（公章）住 所：住 所： 法定代表人：法定代表人： 联系人：委托代理人： 使用部门联系人：联系人： 电 话/传真：电 话/传真 开户银行：开户银行： 账 号：账 号： 邮 编：邮 编：签订日期年 月 日签订日期年 月 日合同附件附表1：南京特殊教育师范学院物业监督管理专项检查表（此表仅做参考）项目检查内容分值综合管理服务11分各类规章制度、工作计划、培训计划等全面，人员档案管理周密全面。1物业管理的现场调研、服务方案设计、承接查验、物资配备及撤场等交接手续齐全。建立健全的基础设施设备管理资料台账，完善档案管理制度（包括楼宇设施、设备管理档案、使用部门资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。2积极推进物业管理示范项目的创建、管理体系的审核及其他行业要求的响应。1积极协调其他相关工作。如遇重要接待及临时性活动，供应商积极安排相关人员加班，全力配合。1能够做好校园“三全育人”工作，开展针对性文化建设活动，包括但不限于组织高校劳动实践课、节假日氛围营造。1按建设节约型校园要求，加强对所辖范围内的水电、气等资源的监管。按学校节能要求和相关规定，对楼内存在的长明电、长流水、未按学校规定开启空调等现象进行管控。1根据校区情况，能够应用好校区内各信息化系统，从而提升服务品质。1积极配合学校党组织做好物业管理服务团队人员的政治思想工作、组织工作、宣传工作，同时配合学校开展学生思想政治教育工作，综合协调物业管理服务团队人员与学校教职工、学生及其他工作人员之间的关系。1能够做好采购人委派的第三方专业供应商的日常沟通、监督管理工作。1员工形象良好，无不良言行举止。1楼宇管理服务15分能够建立大件物品出门和来客登记制度，确保大楼及各类设备安全，24小时有人值班。1严格执行巡逻制度。进行定时巡视，重点部位、重点时间以及遇到特殊情况时必须加强巡逻，安全巡逻有记录有检查。1防火、灭火配置的各类消防器材、设备和设施全面，指定专人管理检查并保持其完好；制定防火安全管理办法；保持消防通道畅通；保持安全出口的通畅。1发现火警迅速向消防部门报警，并马上派人前往火警现场，在保证自身安全的前提下，迅速采取措施抢救生命，组织力量救火，最大限度保证学校及师生人身财产安全，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。1各类突发事件应急处置预案全面、应急力量充足。1大厅、走廊、楼梯每天清扫、拖地两次。1消防设施、玻璃、墙面、踢脚线、指示牌等每周至少保洁一次。做到墙面、天花板、门窗无灰尘；墙面无乱贴乱画、擅自占用现象；楼梯间、走廊无杂物；扶手、护拦干净、光亮；天花板、灯具无蛛网、灰尘；踢脚线完整、无明显灰尘。1公共卫生间每天定时全面保洁和巡回保洁相结合。做到洁具、镜子、隔断、台面、台盆、水笼头等干净无水迹，便斗、便池无积垢；卫生间内无异味，地面干净、无积水、无杂物；无乱贴乱画；四壁洁净、窗户明亮、设施完好、用品齐全；根据采购方要求，重要场所需提供并及时更换卫生纸、洗手液。在醒目位置公示卫生间每日保洁消杀记录。2天台、檐面、落水管、楼栋周围的排水沟、雨水井等需定期检查和清理，清理每年不少于两次。雨季及恶劣天气前后要加大巡查力度和频次。做到排水顺畅，无杂物、垃圾、杂草杂树等都堵塞下水管道，以及到化粪池入口处管道的疏通，保证管道畅通。1严格执行垃圾分类要求，室内外垃圾桶每日至少清理垃圾两次。做到楼栋垃圾袋装化、日产日清；垃圾桶表面洁净、桶盖完好，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落、未及时清理等情况。1熟悉游泳池水处理系统及热处理系统操作规范及工作原理。每日至少6次对设备进行巡查，发现问题及时处理并报告，做好情况记录。1发现安全隐患及时报告并疏散场馆内人员。熟悉游泳场馆水质检测标准知识，定期做好水质检测和消毒工作，并做好相关情况记录。1熟悉舞台、剧场灯光音响的基本操作、管理、维护，以及各功能区域的音响操作、管理、维护。定期对设备进行检查，灯光音响设备每周至少一次，舞台机械设备每月至少一次，并做好相关记录，发现问题及时报告场馆管理部门。配合做好租用灯光音响设备的布置、布线。配合做好开放性文体场馆的收费工作。1全程做好教育教学活动的教室保障服务；每周对多媒体设备的巡检工作，检查多媒体设备功能是否正常、检查投影机清晰度及亮度，检查钟表时间是否准确等并做好记录；接到设备报修后应及时到现场勘查确认情况并予以处理，如无法解决及时联系运维人员做后续处理，并配合运维人员开展工作。1学生公寓管理14分建立并完善住宿管理条例，建立住宿集体档案。1做好公寓大门和出入人员管理，严禁非住宿人员进入学生公寓。认真落实公寓管理值班制度。2定期检查维护公寓各类设施和用品（门、窗、水、电、床、柜、空调等），发现安全隐患及时报告相关领导或部门，配合有关部门及时消除隐患。2加强公寓区消防安全管理，定期不定期开展公寓区火灾等应急疏散演练，每间公寓门后张挂疏散线路图。确保消防通道畅通。1掌握消防栓、灭火器的正确使用方法和扑救初起火灾的能力，突发事件来临时，组织人员有序疏散并及时上报。1维护住宿环境的卫生和整洁，保证住宿师生人身、财产的安全。每周学生宿舍卫生检查2次。1要求做好新生报到入住、毕业生离校期间、等工作，同时开展文化建设工作，起到宣传阵地工作。1配合学校做好公寓区一站式服务中心建设工作。1大厅、走廊、楼梯每天清扫、拖地两次。1消防设施、玻璃、墙面、踢脚线、指示牌等每周至少保洁一次。做到墙面、天花板、门窗无灰尘；墙面无乱贴乱画、擅自占用现象；楼梯间、走廊无杂物；扶手、护拦干净、光亮；天花板、灯具无蛛网、灰尘；踢脚线完整、无明显灰尘。1天台、檐面、落水管、楼栋周围的排水沟、雨水井等需定期检查和清理，清理每年不少于两次。雨季及恶劣天气前后要加大巡查力度和频次。做到排水顺畅，无杂物、垃圾、杂草杂树等都堵塞下水管道，以及到化粪池入口处管道的疏通，保证管道畅通。1严格执行垃圾分类要求，室内外垃圾桶每日至少清理垃圾两次。做到楼栋垃圾袋装化、日产日清；垃圾桶表面洁净、桶盖完好，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落、未及时清理等情况。1室外环卫保洁服务14分根据气候变化、校区的卫生状况等制定出每周、月保洁计划。1雕塑、宣传橱窗和指示牌等应每周擦拭一遍，目视无小广告、无污渍、无积尘。1确保道路保持清洁，做到无垃圾杂物、无污迹、无积水、无烟蒂纸屑；校园内无卫生死角。每日分上午、下午普扫两次，每日上午8:00前完成校园主次干道清扫；遇到重大活动或落叶季节，增加清扫次数，保持主干道整洁、畅通。2每月清理一次校园主次干道雨水篦、明沟垃圾，目视无沉淀物，不堵塞。1果壳箱放置整齐、干净、无垃圾散落和外溢现象，周围干净、无污迹、无异味，并套好垃圾袋，每天至少清理两次，按照南京市生活垃圾四分类要求驳运到垃圾站。1如发现建筑垃圾、其他杂物和实验垃圾乱堆乱放的现象，及时制止和处理，处理不了的，及时向后勤处反映。1保洁范围内发现无主废旧家具、包装箱和零星建筑垃圾应送至垃圾站大件垃圾堆放处。1人行道板砖、窨井盖等有损坏，校内施工车辆有跑冒滴漏现象及时上报，以便及时解决。1灾害天气，大雨、大雪及时组织人员清理、排除积水及积雪，保证路面通畅。1高温和植物飘絮季节，应定时洒水降温、除尘、冲洗路面。1发现路灯杆、行道树、自行车棚、宣传橱窗等有乱画、乱贴广告及时清理。1道路保洁与绿化带保洁做到无缝衔接，无遗漏区域。1完成甲方安排的其它临时性工作。1工程管理及维修服务16分供配电系统、给排水系统设备、电梯、消防设施等特种设备、空调及其他共用设施（如公共照明等）正常无故障运行，无因维护监管不当造成的锈蚀、污渍、跑冒漏滴现象，存放和运行环境（如配电房等）符合行业要求。1电梯的运行与维护保养监管：日常巡查记录、定期清洁保养、运行保养监管记录完整、年检记录报告等齐全。1对各类设施设备建立清单，有定期检查及必要的维护保养监管并落实执行（其中需要第三方维护保养单位进行维护保养的，应跟踪监督全过程并做好索证）。1空调等专项维护保养维修监管到位。1道路、路灯、景观、布告栏、标志牌均无破损。1维修按要求及时响应，按要求完成；维修作业规范性，工具齐全，作业安排合理，不打扰报修人，不对相关设施设备踩踏或造成损伤；维修现场及时清理，恢复整洁卫生；无因配件不合格或维修人员疏忽、失误等造成的返修情况；维修记录及时、规范，可追溯。1楼宇门窗、地砖、墙面乳胶漆、窗帘、卫生间上下水相关设施、卫生洁具设备、教室课桌椅、照明灯具、楼内开关插座无破损、及时维修反馈。1室外公共区域的器材、座椅、路缘石维修、地砖等维修及时。1大楼排水系统范围内的沟渠、公路两侧雨水井清掏及疏通。1设立24小时报修受理中心，指定区域公布受理电话。1指定巡查机制，对指定区域实现定期巡查，并形成巡查记录。1设备间要保持整洁，设备间钥匙由专人保管。1熟悉楼宇主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数，并做好统计和相关记录。1按计划定期开启校区楼宇外亮化照明系统，并做好日常巡视维护工作。1配合学校做好专项计划性维修工作。2会务服务5分热情接待参会人员，会议结束后，及时清理会场及周边卫生。1圆满完成所有会议的会务保障工作、服务过程周到全面。2在遇学校重大活动时，及时调用外部资源积极配合保障活动的开展。2校园绿化养护服务7分按照合同人员配备齐全。2乔木、灌木、球类、绿篱和色块等植物养护措施得当，根据天气变化合理浇水，及时治理树木病虫害和施肥，保证植物正常生长；清理和修剪植株生长不良、枯枝、断枝。草坪因养护措施得当，修剪不留死角、高度合乎要求，及时清运碎屑。 2及时清理绿地垃圾杂物、修剪完的树枝、落叶季节树叶。1灭四害和服务5分每月制定有害生物防治计划和小结1从业人员着装统一，佩戴上岗证，每次消杀有详细的工作记录（包括施工人员、使用药物、服务场所、消杀方法等）或工单1每月消杀次数不少于2次，接到甲方通知，必须在24小时内到达指定现场做好消杀工作1食堂不存在明显的有害生物活动迹象1使用药物符合国家有关规定，杀虫、灭鼠等药剂是在有效期内，顺利通过上级单位检查，发现问题及时解决1水箱清洗服务3分工程清洗人员着装统一，持有健康证上岗1每年清洗、消毒次数不少于2次1必须使用国家审批合格的药剂进行清洗，提供合格的检测报告1垃圾清运服务5分在学校正常开学期间，必须每天上午10：00前和下午15：00前到校进行垃圾清运，对校内的垃圾场的垃圾进行清运。 1做到清运过后垃圾无残留，并负责垃圾拖运后的垃圾中转站清洗和清理工作。1遇甲方有重大活动等特殊需要时，需按甲方要求时间拖运垃圾并适当增加拖运次数。1制订清运进度和质量专项保证措施，在校沿途不得抛撒滴漏。1配备当地市容环卫管理部门认可的自有无泄漏压缩式垃圾清运车车辆和驾乘人员，安全将垃圾运到政府部门指定的垃圾中转站或无害化垃圾焚烧处理厂。1校区内化粪池管道清理疏通服务5分化粪池、隔油池、窖井清底及污水管线一次性清底清淤清洗，化粪池、污水井清掏程度达到百分之八十，保证校区内排污畅通。1校区内如有堵塞，工程作业人员在1-4小时内到现场处理，1个工作日内处理完毕。1作业过程应采用机械化与人工相结合的清掏方式，做到干净、卫生、无污染、无撒漏。1作业人员及时将清理出来的杂物采用密闭方式运走，现场卫生及时打扫、冲洗干净。1清掏完毕后由校方相关人员现场验收，并填写《清掏验收报告》。1附表2：南京特殊教育师范学院物业监督管理服务测评表（此表仅做参考）物业项目名称：日期：年月日序号内 容满意度满意基本满意不满意1您对物业人员统一着装形象评价。2您对物业人员服务言行、态度评价。3您对物业钥匙管理（是否按时开、关门）评价。4您对物业多媒体设备管理评价。5您对物业自来水管理（是否有长流水现象）评价。6您对物业照明设备管理（是否随时开、关灯，照明设备是否完好）评价。7您对物业电梯管理评价。8您对物业中央空调管理评价。9您对物业公共卫生间、盥洗室等卫生保洁工作评价。10您对室外道路等卫生保洁工作评价。11您对物业安全管理方面的评价。12您对室外绿化养护工作评价。13您对物业小型维修及时性的评价。14您对物业小型维修质量的评价。15你对校区“四害”、“白蚁”等病虫害生物防治工作的评价您对物业工作的总体评价。您对物业工作的其他意见或建议：综合考核分数85-100为合格，60-84为基本合格，低于60分为不合格。第四章采购需求项目属性:服务类项目。进口产品投标采购包号是否接受进口产品投标（是/否）1否2否采购标的清单序号采购标的对应中小企业划分标准所属行业1南京特殊教育师范学院栖霞校区整体物业服务物业管理2南京特殊教育师范学院江宁校区整体物业服务物业管理一、项目概况1项目分包本项目位于南京特殊教育师范学院（南京市栖霞区神农路1号、江宁区湖熟镇润湖大道401号），共分为两个分包。分包标的名称一南京特殊教育师范学院栖霞校区整体物业服务二南京特殊教育师范学院江宁校区整体物业服务采购项目总预算：3130.26万元人民币其中分包一（栖霞校区）：791.09万元人民币/年（服务期三年）；分包二（江宁校区）：252.33万元人民币/年（服务期三年）。南京特殊教育师范学院栖霞校区位于南京市栖霞区神农路1号，校园占地面积227956.3㎡,建筑面积共计约143413.62㎡，绿化面积约60000㎡。栖霞校区共两个出入口。南京特殊教育师范学院江宁校区位于江宁区湖熟镇润湖大道401号，校园占地面积113577.71㎡，建筑面积共计约42288.03㎡，绿化面积约30000㎡。江宁校区共一个出入口。本次招标项目服务内容为南京特殊教育师范学院整体物业服务，包括但不限于：1.教室、会场、办公楼、部分实验楼、图书馆、活动中心、体育场管等楼宇综合管理；2.宿舍楼管理；3.公共会议室（剧场）会务服务（含纸杯、纸巾、卫生间必需品等的提供）及设备管理；4.校园室内外环境保洁；5.校园绿化养护；6.四害、白蚁等有害生物防治；7.上述服务项涉及到的小额零星维修服务；8.校园生活垃圾、绿化垃圾清运服务；9.校区内化粪池、隔油池等管道清理疏通:；10.配合采购人做好校园突发事件应急处置、重大活动保障等服务管理工作；11.空调及特种设备（电梯）管理与运行维护；12.其他校园管理等；13.结合校园文明创建、服务育人，积极创建服务师生的品牌项目，配合做好“第二课堂”劳动实践教育活动。其中四害、白蚁等有害生物防治；空调及特种设备（电梯）管理与运行维护等业务需要分包的，经采购人同意后方可分包。2服务期限本次招标栖霞校区总服务期自2025年8月1日起至2028年7月31日止。合同分三次签订，第一期合同自2025年8月1日起至2026年7月31日止；第二期合同自2026年8月1日起至2027年7月31日止；第三期合同自2027年8月1日起至2028年7月31日止。本次招标江宁校区总服务期自2025年8月15日起至2028年8月14日止。合同分三次签订，第一期合同自2025年8月15日起至2026年8月14日止；第二期合同自2026年8月15日起至2027年8月14日止；第三期合同自2027年8月15日起至2028年8月14日止。上一期合同履行情况考核合格方可续签下一期合同。总合同期内，如遇南京市最低工资标准、社保和公积金缴费基数等上调，物业服务费不予调整，乙方自行承担上调费用，不得以此为理由要求甲方增加物业服务费。以上相关风险供应商需考虑。服务区域发生增减，导致人员变化的，人员费用参照投标文件另行结算。3服务费用构成3.1服务费用包含服务期内完成各项服务所需费用，本项目服务费应包括但不限于以下内容：（1）人员费用：包括员工薪金、社会保险费和公积金、福利待遇、员工制服、员工餐费、节日加班、交通费等；（2）设备工具费用：包括办公设备、清洁和维修维护工具、日常耗材费、车辆燃料费、环境卫生设备及耗材费用、环境绿化养护及耗材费用等；（3）维修和设施设备日常维护费用：包括维修设备以及小额零星维修的工具和材料费等；（4）环境布置费用：物业服务相关的提示、指示标识，温馨提醒，公示牌等；（5）行政办公费：包括校园综合管理行政办公费用、其他物业服务办公费、法律财务审计费、文化活动费等；（6）企业管理费及利润；（7）税费、公共责任险；（8）专项服务费用；（9）供应商认为的其他需要投入的费用。3.2服务期内运营预期费用（1）服务费应充分考虑合同期内包括的服务成本、法定税费和企业管理费用及利润等，由各供应商根据招标文件所提供的资料自行测算自行决定报价，报价须符合国家规定的相关要求，畸低报价视为无效报价。（2）供应商应充分考虑南京市最低工资标准调整、用工成本增加以及物价变动等因素，谨慎合理报价。（3）供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，人员工资不得低于南京市最低工资标准，未满足按无效投标处理。（4）供应商需按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，为员工支付国家规定必须购买的社会保险费用和住房公积金，未满足按无效投标处理。（5）由于高校服务的特殊性，教职工下班后、节假日、寒暑假期间均属物业正常服务时间，由此产生的加班、服务延时等所有费用由供应商支付，采购人无需另行支付费用。（6）本项目所有员工统一着工作服，由供应商购置并承担相应费用。服装样式经采购人审核同意后方可购置。3.3专项服务费（1）栖霞校区行政楼、实验实训大楼、大学生活动中心等行政会议场所，一次性纸杯、抽纸、洗手液等由供应商承担，以上物品的品牌、品质需采购人审核同意后方可采购配备。（2）采购人指定的办公室、会议室、活动室等的内部卫生保洁费用由供应商承担。（3）楼宇内外的垃圾桶采购人负责配置到位，合同期内有垃圾桶损坏或丢失的，由供应商出资统一维修或更换。（4）供应商提供本次招标范围内保洁服务所需的清洁设备、工具和耗材。（5）国家法定节假日、校庆期间、开学季及毕业季等，供应商应配合采购人做好校园的文化氛围营造、楼宇文化环境布置和实施工作，如楼宇内氛围放置或张贴、节假日文化师生活动共建等，所需费用由供应商承担。（6）供应商需根据采购人要求制作、张贴相关标识，包括但不限于：节能标识、安全提示标识、设备标识等，所需费用由供应商承担。（7）校园整体性四害消杀、白蚁防治等费用由供应商承担。校园整体性四害消杀一般一年两次，分别是春季和秋季，局部消杀根据需要，随时响应。白蚁防治根据需要，随时响应。（8）须由供应商负责的维修维护服务范围及相关专项服务：①校园高压设备的机电保护及计量方面的年检（含10kV送配电系统预试、变压器系统预试、所用变系统预试、避雷器预试、接地网预试等等）以及变电所周期性的日常检测费用由供应商承担。②校内所有500元（不含）-10000元（含）的维修项目（电梯维保除外）以及采购人认定由供应商负责实施的项目，经采购人审定后，由采购人承担维修材料费用。（9）开荒保洁所需提供专业的清洁服务团队及必要清洁设备及物料等相关费用由供应商承担。4管理岗位及人员要求本项目分包一需配备项目经理、副经理、配电房及维修主管、校园环境及绿化主管、楼宇主管、学生公寓主管各一人，合计6人。本项目分包二需配备项目经理、副经理各一人，合计2人。二、具体服务需求（一）分包一：南京特殊教育师范学院栖霞校区整体物业服务需求1.部分主要建筑物信息序号类型楼栋建筑面积（㎡）备注1办公、会议、教学行政楼5262.92图书馆11862.73博雅楼22778.394博韵楼4559.65博远楼5387.196博英楼1280.67博思楼1280.68实验实训大楼19936.089乐和楼1505.510乐鸣楼392.611大学生活动中心2804.1512报告厅A、B厅616.213宿舍宿舍楼1号505714宿舍楼2号445015宿舍楼3号400016宿舍楼4号2551.517宿舍楼5号363818宿舍楼6号2308.219宿舍楼7号2308.220宿舍楼8号2272.521宿舍楼9号2569.122宿舍楼10号676.223宿舍楼11号3588.4424宿舍楼13、14楼1585.225学术交流中心170126宿舍楼16号（含健康驿站、教师公寓）5912.8227宿舍楼12、19号3167.6428宿舍楼18号4748.8329体育场馆体育馆2723.530游泳馆371.131网球馆134032足球场、篮球场、排球场204902.水电供应情况2.1供电概况校区现有10KV中心变电所1座，供电方式为双电源供电。具体状况如下：中心变电所名称低压变电所名称变压器容量（KVA）1号中心变电所（奋斗线，药大线）1号中心变电所8008002号变电所（原中心变）125012503号变电所【由2号变电所（原中心变）接入】8008004号变电所8008005号变电所125012502.2供水概况校区有2路市政进水，后勤管理在用生活水泵房2个，消防水与生活水共用供水总管道。生活水泵房具体如下：序号水泵房名称设备1东门水泵房Q=85m³/h, H=58m,N=18.5kW，3台二用一备。采用变频给水泵水箱容积：100m³无负压供水2实验实训楼水泵房Q=32m³/h, H=67m,N=11kW，2台，采用变频给水泵水箱容积：48m³无负压供水3、人员要求3.1楼宇物业服务序号楼宇名称管理员值班员保洁员会务员1体育场馆132博雅楼，乐鸣楼3103博思楼、博英楼24图书馆85博韵楼236博远楼227行政楼(含报告厅A、B厅)28乐和楼琴房、大学生活动中心29实验实训大楼26101、2、3栋学生公寓管理站263114、5栋学生公寓管理站233126栋学生公寓管理站131137栋学生公寓管理站131148栋学生公寓管理站131159栋学生公寓管理站311610、11、13、14栋学生公寓管理站33217学术交流中心1311816栋学生公寓管理站（含健康驿站、教师公寓）1321912、18栋学生公寓管理站1622019栋学生公寓管理站13121其它1合计 2439561以上系按校区现行楼宇设置要求配备的最低人数。管理员/值班员要求年龄原则上不超过55周岁，高中及以上学历，品行端正，爱岗敬业，尊敬师生，身体健康。保洁员要求男性年龄原则上不超过60周岁，女性年龄原则上不超过50周岁，品行端正，能吃苦耐劳，身体健康。会务员要求女性年龄不超过35周岁，身高不低于160CM，专科及以上学历。品行端正，相貌端庄，仪表整洁，身体健康，懂会务礼仪知识，有会务服务经验，工作认真细致，积极主动。3.2校园环境及绿化养护服务工种绿化养护工环卫保洁员人数78绿化养护工男性年龄原则上不超过60周岁，女性年龄原则上不超过50周岁，身体健康，有从事过绿化养护经验、仪表整洁、礼貌和蔼、有良好素养和职业道德。环卫保洁员男性65周岁以下、女性60周岁以下，身体健康，具有一定操作技能，仪表整洁、礼貌和蔼、有良好素养和职业道德。3.3水电运维和小额零星维修服务岗位水电运维服务电工零星维修水电工零星维修其他工种能源管理员合计人数443112水电运维服务电工均需持有高压电工证。零星维修水电工需具备综合维修能力，能承担维修服务标准中提到的所有1万元以下工程的维修保障工作；其中水电工均需持有低压电工证（承担水电运维服务工作）；其它工种具备瓦工、油漆工的技能。维修员要求年龄原则上不超过55周岁，品行端正，爱岗敬业，身体健康。4.服务要求（包括但不限于以下服务）4.1综合管理服务4.1.1各类规章制度、工作计划、培训计划等的制定，做好人员及档案管理。4.1.2物业服务的现场调研、服务方案设计、承接查验、物资配备及撤场等交接手续。建立楼宇基础设施设备管理资料台账，完善档案管理制度（包括楼宇设施、设备管理档案、使用部门资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。4.1.3物业管理示范项目的创建、管理体系的审核推行及其他行业要求的响应。4.1.4与校内相关部门加强沟通和联系，及时处理师生投诉。每季度向采购人汇报物业管理服务情况。一年不少于四次采用走访、问卷调查等形式开展物业服务工作回访，并对薄弱环节进行改进。4.1.5协调其他相关工作。如遇重要接待及临时性全校性活动，需供应商相关人员加班，供应商需全力配合，加班费已包含在本次物业管理服务费用中，采购人不再另行支付；若遇到特殊情况，采购人需要供应商支援本次采购服务区域以外的项目，相关费用按实结算。4.1.6做好校园“三全育人”工作，开展针对性文化建设活动，包括但不限于组织高校劳动实践课、节假日氛围营造。4.1.7节能服务按建设节约型校园的要求，加强对所辖范围内的水、电、气等资源的监管。主要加强对服务区域的水、电进行管理和控制，按学校节能要求和相关规定，对楼内存在的长明灯、长流水，以及未按学校规定开启空调等现象进行管控。4.1.8负责做好项目管理服务团队人员的政治思想工作、组织工作、宣传工作，同时配合学校开展学生思想政治教育工作，综合协调项目管理服务团队人员与学校教职工、学生及其他工作人员之间的关系；4.1.9协助做好采购人委派的其他第三方专业供应商的日常沟通、监督管理工作；4.1.10做好采购人交办的其他临时性服务等。4.2楼宇管理服务4.2.1物业值班服务（1）服务内容：楼宇值班、巡检，突发事件的应急处理等。（2）服务标准总体标准：确保楼内财产安全，保证师生的正常出入，维护好楼内正常秩序，防火标识清晰，防止发生火灾责任事故。①配合学校相关部门管理好楼宇门禁，发挥好门禁作用，禁止未经同意的人员进入。建立大件物品出门制度，确保大楼及各类设备安全，个别楼宇要求24小时有人值班。②执行巡逻制度。进行定时巡视，重点部位、重点时间以及遇到特殊情况时必须加强巡逻，安全巡逻有记录有检查，发现异常及时汇报。③防火、灭火配置的各类消防器材、设备和设施，需指定专人管理检查并保持其完好；制定防火安全管理办法；保持消防通道畅通；保持安全出口的通畅。④发现火情迅速向消防部门报警，并马上前往火情现场，在保证自身安全的前提下，迅速采取措施抢救生命，组织力量救火，最大限度保证学校及师生人身财产安全，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。⑤突发事件应急处置制定突发事件应急处置预案，包括：治安、火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等；具有应急处置力量和相关工具设备；按消防要求进行组织和疏散；对紧急事故做出快速、正确的反应，防止事态扩大，尽可能减少损失，降低影响。⑥做好门前车辆停放秩序的维护。⑦做好采购人交办的其他的临时性服务任务。4.2.2楼栋保洁服务（1）服务内容对楼栋公共区域进行保洁并做好日常巡视检查,包括但不限于教室、会议室、实验实训室、大厅、台阶、楼梯、走廊、平台、屋顶、强弱电间、卫生间、门窗、内墙、室外3米以下墙面部位，做到无杂物、无垃圾、无污垢、无污渍、无异味。及时清扫积水（积雪），确保托管区域内干净整洁。完成采购人临时布置的保洁工作。（2）服务标准总体标准：内外环境整洁，无卫生死角。①大厅、走廊、楼梯每天清扫、拖地两次。②消防设施、公共区域玻璃、墙面、踢脚线、指示牌等每周至少保洁一次。做到墙面、天花板、门窗无灰尘；墙面无乱贴乱画、擅自占用现象；楼梯间、走廊无杂物；扶手、护拦干净、光亮；天花板、灯具无蛛网、灰尘；踢脚线完整、无明显灰尘。③公共卫生间每天定时全面保洁和巡回保洁相结合。做到洁具、镜子、隔断、台面、台盆、水龙头等干净无水迹，便斗、便池无积垢；卫生间内无异味，地面干净、无积水、无杂物，纸篓无满溢；无乱贴乱画；四壁洁净、窗户明亮、设施完好、用品齐全；根据采购人要求，重要场所需提供并及时更换卫生纸、洗手液。在醒目位置公示卫生间每日保洁消杀和巡查记录。④天台、檐面、落水管、楼栋周围的排水沟、雨水井等需定期检查和清理，每年清理不少于两次；雨季及恶劣天气前后要加大巡查力度和频次，并做好巡查记录。做到排水顺畅，无杂物、垃圾、杂草杂树等堵塞下水管道，以及到化粪池入口处管道的疏通，保证管道畅通。⑤严格执行垃圾分类要求，室内外垃圾桶每日至少清理垃圾两次。做到楼栋垃圾袋装化、日产日清；垃圾桶表面洁净、桶盖完好，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落、未及时清理等情况。⑥图书馆、博物馆、档案馆所有公共区域、各阅览室、各类空间、会议室、活动室的地面、墙面、桌椅、书架、展柜、设施设备等日常保洁，绿植养护；博物馆须使用文物友好型清洁剂。4.2.3空调维保（含中央空调、挂式、柜式空调）4.2.3.1服务需求①供应商具有主管部门颁发的相应资格，经采购人同意后可以分包。供应商资质：中国设备制冷维修安装企业能力相应等级证书。技术人员需持有制冷工证、电工证、高空作业证等职业资格证书。根据国家标准和行业规范，每月派技术人员，对中央空调进行检查、调试、清洁等保养工作，保证空调设备正常运行。②提供全天候应急处理服务，保证在接到采购人报修通知后2小时内赶到现场。非工作时间内进行维保服务时，不再加收其他费用。③合同期内免费提供单件价格500元（含）以下的维保所需的配件和辅助材料。更换及维修500元以上配件的人工费等包含在维保费用中。④若未完成保养任务、中央空调发生故障后24小时内未派人解决问题、中央空调非正常运行或因故障连续停止运行三天以上，则在物业服务费季度结算时时每次扣除该台设备一年的保养费（参考市场价）10%；在十五个工作日内未能恢复运行的，参考市场价扣除该台设备一年的保养费。⑤发现或发生非保养责任事故时，应立即书面汇报采购人。当事故严重影响设备安全运行时，应通知停止使用该设备。⑥自行配备工作所需要的工具及设备，保养时设置现场安全提示标志。⑦中央空调维护保养相关资料交接：供应商在完成中央空调月、季度、半年、年保养项目后应做好相关记录，每次保养完成应由采购人使用单位签字确认，每半年供应商将中央空调维保记录等相关资料移交给采购人。⑧在学校有重大活动时，需安排人员提供驻场服务，如有故障发生需30分钟内维修恢复。每年需提供一次中央空调的全面消毒杀菌服务。⑨供应商必须在投标文件中提供完整、详细、合理、真实的维护方案和人员安排及分工；并承诺在合同签订日即按照要求实施现场技术维护工作。供应商提供的服务方案要求包括以下组成部分：a.维护工作内容清单；b.服务质量保证方案；c.故障响应处理方案；d.应急保障预案；e.维保运行团队组织结构；f.维保服务成功案例；g.相关证明文件。4.2.3.2其他事项①质保期：更换的设备或配件，自更换之日起计算，质保期不得低于2年。②培训要求：协助后勤相关管理人员进行必要的培训（提供承诺书，格式自拟）。③售后服务响应要求：正常报修半小时之内响应，2小时之内上门解决。紧急抢修半小时之内上门解决。如中央空调水管爆裂需要紧急抢修，应当于30分钟内（投标单位需承诺最长不超过30分钟，提供承诺书，格式自拟）到达现场开展抢修。④如在维保期内有新增中央空调按相应品牌及功率对应维保单价按实际维保时间折算维保费用，在维保期中有中央空调报废或停止使用的按实际停止维保时间折算扣除维保费用。⑤供应商投标报价应包含单次配件更换及维修500元（含）以下（包含遥控器、线控器、按钮等易损配件）、必须的维护保养费用。供应商有偿提供的零配件，每季度结算一次，结算时供应商需按照采购人的财务制度提供清单、补充协议等相关材料。由于供应商材料不全、材料有误等原因造成的相关损失，由供应商自行承担。a.更换及维修500元以上配件报价必须在投标文件中附清单（清单报价含材料、人工、运输、税金等一切相关费用，即后期更换与维修不收取报价清单外的费用）。没有报价的配件更换及维修视作含在维保费用中。b.平时定期维保应及时补充制冷剂，费用含在维保费用中（含材料、人工、运输、税金等一切相关费用）；若遇到大型维修需大量补充制冷剂时，可以提交报价单、经采购人审批后按需适当收费。4.2.3.3中央空调、挂式、柜式空调维保服务内容B、空调末端设备维护保养1.每年2次于换季运行前，清洗所有风机盘管回风过滤网，清洁送回风口，检查电机及风扇运行状况，检查房间温控器及电动阀工作状况。2.每年2次于换季运行前，清洗所有新风机及空气处理机回风过滤网并进行消毒杀菌，检查电机及风机运行状况，检查控制箱、变频器及电动阀工作状况。3.空调运行季节，每天巡检各楼层，并与物管部门沟通，发现空调管道及管件的跑冒滴漏现象立即检查维修。若需停机维修，应尽快将方案和时间安排上报采购人，获批复后立即开始维修。4.每天观察地埋管系统的工作状况，若发现跑冒滴漏现象立即检查维修。若需停机维修，应尽快将方案和时间安排上报采购人，获批复后立即开始维修。5.每周巡检各空调机房，确保设备运行正常，机房清洁整齐。6.对检查中发现的问题及时处理，发现损坏零配件和需更换耗材（空调机组过滤器及风机皮带等）及时上报采购人，属维保范围内的应及时更换，维保范围外的采购人确认后及时更换。7.接用户报修，及时相应，由现场值班人员初步检查判断并进行处理，若无法修复立即上报我司，安排技术工程师前来维修。8.针对接到的报修，认真做好记录，填写工作单，并请用户签字确认，并定期汇总上报采购人。C、多联空调空调设备维护保养（一）维保服务内容1、制冷、制热系统（1）压缩机的维护：检查压缩机润滑、吸排气压力，压缩电机性能是否完好。冷媒在系统内流动情况，过滤器是否畅通等；（2）检查制冷、制热系统管路压力是否达到设计值，否则应找出原因进行维修；（3）检查室外机的运行情况，如室外机灰尘堵塞应清洗，并做好日常清洗保养工作；（4）制冷、制热系统的维修。2、电气系统（1）对电器柜进行全面检查，重点检查交流接触器电气特征是否完好；（2）检查风机绝缘特征；（3）检查冷凝风机及风机变频板是否完好；（4）检查高、低压保护器是否与设定值相符；（5）电气系统的维修。3、风系统（1）检查室内机风机的运行情况，如有误应调整；（2）检查空气过滤网情况，如遇通风不畅影响功效应及时清洗更换；（3）风系统的维修。4、对空调机组重要部件进行独立系统调试，使之达到运行要求。其他方面如有不正常进行维护维修。（1）检查蒸发器、冷凝器清洁度；（2）核定面板显示功能和准确度；（3）检查各告警功能。5、确保空调系统正常运行的其他维修及保养工作。（二）定期维保要求（一）空调运行季基本维护保养工作内容：1.保证所有机组的正常进行。2.室外机冷凝器的清洗，每台每年两次。3.室内机回风过滤网清洁，每台每年两次。4.机组系统检查，运行季节每月一次。5.系统按需要补充冷媒。6.遥控器（线控器）的操作性能测试，每台每年两次。7.定期检查及操作内容（每次均要求有书面记录并经甲方管理人员确认签字）：(1)室内机空气滤网的检查和清洗（每年两次）(2)排水盘的清洁和保养（每年两次）(3)室内机排水试验（每年两次）(4)检查机组运行数据（每年两次）(5)检查蒸发器进出口温度（每年两次）(6)检查冷媒系统运行情况（每年两次）8.检查压缩机各部位温度及排气、吸气压力（每年两次）。9.检查压缩机三相电压与电流（每年两次）。10.检查膨胀阀、换向阀、电磁阀等阀件的工作状态（每年两次）。11.检查油电加热器、汽液分离器、排气止回阀等状态（每年两次）。12.检查控制系统的动作程序（每年两次）。13.检查安全保护开关整定情况（每年两次）。14.检查任何不正常的噪音与振动（每年两次）。15.检查及收紧电路上各电线接点（每年两次）。16.检查电机绝缘情况（每年两次）。17.调校安全及控制设置（每年两次）。18.检查及清除压缩机之启动柜（每年两次）。19.试验及重新调整机组运行（每年两次）。（二）年度基本维修保养工作内容（每年两次，5月和11月对整个系统检测）：1.外观检查(1)检查机组系统及电控系统元器件等有无碰损情况；(2)检查蒸发器及低压系统保温情况是否良好；(3)检查紧固件是否牢固；(4)检查电器接头是否牢固；2.油路系统(1)检查压缩机得润滑油油位是否正常；(2)检查回油是否良好。3.安全保护系统(1)检查欠电压继电器是否正常；(2)检查过载保护继电器是否正常；(3)检查蒸发压力传感器是否正常；(4)检查排气压力传感器是否正常；(5)检查冷媒温度传感器是否正常；(6)检查每台压缩机内的油温调节器是否正常；(7)检查每台压缩机高、低温度传感器是否正常工作；(8)检查冷凝器与蒸发器之间压差是否正常；(9)检查所有熔断器是否良好。4.制冷、制热系统定期检查制冷、制热效果，发现问题及时维修，保证满足规定运行工况要求（三）其它定期检修工作：1、每年过渡季节对所有的多联式机组进行一次集中的检查和保养。2、每年雷雨、大雪天气来临作好前期预防措施并制定应急方案。（四）维修及保养工作必须按要求建立详细的台账，每年合同期满必须将符合要求的详细的维保台账移交业主。对房间内设备进行清洗保养须按房间登记，并经使用人签字确认。D、中央空调操作值班工要求1、操作人员应持有在有效期内的特种作业（制冷与空调）操作证。2、切实执行相关规定和空调安全操作规章制度，保证空调安全、经济运行。3、认真学习、钻研技术，遵章守纪，爱岗敬业，增强服务意识，服从调度，不做与工作无关的事。4、熟悉配置空调型号、操作规程，每天准时到岗，并按运行记录表做好记录（开机前、停机前及每小时一次运行情况）。5、设备开、停机应须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，应立即挂检修牌。6、值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告相关领导。发生紧急故障，值班人员有责任进行力所能及的预处理。7、做好所有设备的日常巡查工作，杜绝滴、漏现象。8、做好空调设备报修记录及修复情况记录。9、搞好站房内、外环境及设备的清洁卫生工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。10、机房重地严禁外来人员进入机房内部，以防意外事故的发生。11、做好日常的安全、保卫工作，防火、防盗。12、服从领导的工作安排或交办的其它工作任务。13、工作时间8：30—17：30，工作日按政府部门公布之法定日执行。4.其他需求：①学校提供给维护保养公司的各种资料，维护保养公司应妥善保管，未经学校同意不得复印和转借，合同期满后完好交回。②维修保养公司每次维护保养工作（无论全面检测、抢修或例行保养），均应在工作完成时向学校提交维护保养记录工作报告，详细说明机组运行状况及维护保养的内容等，并由甲方和乙方共同签名认可，各自存档备案。③各次检测、检查、试验必须由学校和维修保养公司双方代表签字方能认可。④维护保养公司应在合同生效后的15个工作日内，对维护保养的中央空调系统设施进行一次全面检测，并向学校提交详细的检测报告，对于疏于查验、查验失误，或未向甲方报告的，产生的任何问题或造成的损失都由乙方负责。⑤维护保养技术人员必须为维保单位本公司员工，遵守甲方有关规章制度和劳动纪律，持证上岗，文明作业，加强安全防护措施，由公司考评，在学校公司除执行公司日常的维护保养工作之外，对工程部空调值班人员进行技术交底及日常技术培训。⑥维护保养公司需认真做好施工人员的公共卫生安全事件防控工作。⑦其它事宜在维护保养合同中体现。（栖霞校区）中央空调情况汇总设备所属楼宇设备品牌设备类型型号数量已使用年限备注图书馆前楼富士通室外机AJQ450LALH9台16富士通室外机AJQ280LALH4台16富士通室外机AJQ335LALH1台16富士通多联室内机25台16图书馆后楼富士通室外机AJQ280LALH3台16富士通室外机AJQ335LALH5台16富士通室外机AJQ400LALH7台16富士通室外机AJQ450LALH20台16富士通多联室内机50台16约克室内机YTCD045，YTCD056， YTCD071， YTCP090 56台9变制冷剂流量系统室内机(配套送、回风口）YTCP0112，YTCP09030只9变制冷剂流量系统室外机YVOH100，YVOH160， YVOH240 ，YVOH260 YVOH340， YVOH440 ，YVOH4606台9风冷热泵风管空调机组（直膨式，带转轮热回收）室外机，TSA250NR-A*4 、室内机TBC3222CH型 L=39000m³/h 1套9风冷热泵新风机组（直膨式)室外机TSA150NR*2、室内机TSD300NRIF型L=5900m3/h1套9分体式空调器KFR-71GW/C1台9挂式、柜式空调数量清单单位：台规格1.5P2P3P5P其它合计数量1870181472711221744.2.4监管教室空调智能节能控制系统运行状况，根据天气变化，及时调整系统设置，保证教室空调有效使用，及时做好系统设备故障报修，保证厂家及时来校维修。4.3学生公寓管理，除完成“楼宇管理服务”中相关服务要求外，还应满足以下要求4.3.1学生公寓综合管理（1）服务内容：全面负责公寓的日常管理工作。做好学生宿舍卫生检查，按规定开展公寓请销假、作息时间等学生日常管理工作。同时运用信息化管理手段，实现对入住学生进行登记、行为管理。（2）总体标准①建立并完善人员住宿管理条例，建立人员住宿集体档案。②做好公寓大门和出入人员管理，严禁非住宿人员进入学生公寓。认真落实公寓管理值班制度。③定期检查维护公寓各类设施和用品（门、窗、水、电、床、柜、空调、电热水器等），发现安全隐患及时报告相关领导或部门，配合有关部门及时消除隐患。④加强公寓区消防安全管理，定期不定期开展公寓区火灾等应急疏散演练，每间公寓门后张贴疏散线路图。确保消防通道畅通。⑤掌握消防栓、灭火器的正确使用方法和扑救初起火灾的能力，突发事件来临时，组织人员有序疏散并及时上报。⑥维护住宿环境的卫生和整洁，保证住宿人员人身、财产的安全。每周按照学生管理部门要求定期开展学生宿舍卫生检查。⑦要求做好新生报到入住、毕业生离校期间等工作，同时开展文化建设工作，起到宣传阵地工作。做好毕业生离校、学生搬迁后的房间清洁整理、家具等的整理零修等。⑧配合采购人做好公寓区一站式服务中心相关工作。⑨完成采购人交办的其他工作。4.3.2公寓保洁服务（1）服务内容对公寓公共区域进行保洁并做好日常巡视检查,具体范围包括洗衣房、大厅、台阶、楼梯、走廊、平台、屋顶、强弱电间、门窗、内墙、室外3米以下墙面部位，做到无杂物、无垃圾、无污垢、无污渍、无异味。及时清扫积水（积雪），确保托管区域内干净整洁。完成采购人临时布置的保洁工作。（2）服务标准总体标准：内外环境整洁，无卫生死角。①大厅、走廊、楼梯每天清扫、拖地两次。②消防设施、玻璃、墙面、踢脚线、指示牌等每周至少保洁一次。做到墙面、天花板、门窗无灰尘；墙面无乱贴乱画、擅自占用现象；楼梯间、走廊无杂物；扶手、护拦干净、光亮；天花板、灯具无蛛网、灰尘；踢脚线完整、无明显灰尘。③天台、檐面、落水管、楼栋周围的排水沟、雨水井等需定期检查和清理，清理每年不少于两次。雨季及恶劣天气前后要加大巡查力度和频次。做到排水顺畅，无杂物、垃圾、杂草杂树等都堵塞下水管道，以及到化粪池入口处管道的疏通，保证管道畅通。④严格执行垃圾分类要求，室内外垃圾桶每日至少清理垃圾两次。做到楼栋垃圾袋装化、日产日清；垃圾桶表面洁净、桶盖完好，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落、未及时清理等情况。4.3.3设施设备运行的维护保障服务负责设施设备的维保或报修、维修工作。熟悉学生公寓水电设备、水电管路，发现异常及安全隐患及时处理；负责联络自助洗衣机、饮水机、打印机、热水洗浴等第三方，处理设备故障；负责学生公寓空调、消防等设施设备的日常运行管理及第三方维保供应商监管。4.4室外环卫保洁服务4.4.1室外环卫保洁范围及要求校园所有道路、人行道、公共广场、台阶、雨水篦、明沟、雕塑、果壳箱、宣传橱窗和路灯杆以及室外运动场地等区域的卫生清扫、保洁、清洗服务等，具体以现场勘察为准。（1）根据气候变化、校区的卫生状况等制定出每周、月保洁计划。（2）雕塑、宣传橱窗和指示牌等应每周擦拭一遍，目视无小广告、无污渍、无积尘。（3）加强道路巡查，保持道路清洁，做到无垃圾杂物、无污迹、无积水、无烟蒂纸屑；校园内无卫生死角。每日分上午、下午普扫两次，每日上午8:00前完成校园主次干道清扫；遇到重大活动或落叶季节，增加清扫次数，保持主干道整洁、畅通。对于采购人巡查发现的问题，10分钟内到场解决。（4）每月清理一次校园主次干道雨水篦、明沟垃圾，目视无沉淀物，不堵塞。（5）果壳箱放置整齐、干净、无垃圾散落和外溢现象，周围干净、无污迹、无异味，并套好垃圾袋，每天至少清理两次，按照南京市生活垃圾四分类要求驳运到垃圾站。（6）如发现建筑垃圾、其他杂物和实验垃圾乱堆乱放的现象，要及时制止和处理，处理不了的，要及时向后勤处反映。（7）保洁范围内发现无主废旧家具、包装箱和零星建筑垃圾应送至垃圾站大件垃圾堆放处。（8）人行道板砖、窨井盖等有损坏，校内施工车辆有跑冒滴漏现象及时上报，以便及时解决。（9）灾害天气，大雨、大雪及时组织人员及设备清理、排除积水及积雪，保证道路通畅。（10）高温和植物飘絮季节，应定时洒水降温、除尘、冲洗路面。（11）发现路灯杆、行道树、自行车棚、宣传橱窗有乱画、乱贴广告及时清理。（12）道路保洁与绿化带保洁做到无缝衔接，无遗漏区域。特别说明：（1）机械设备供应商应根据项目的需求，配备足量的高空作业车、运输车、扫地车、绿化喷洒车、电动三轮车等车辆，应配备足量的高枝锯、草坪机等机械设备。服务期内中标人车辆进入校园产生停车费，由供应商承担。（2）管理用房在条件允许的情况下，采购人提供管理用房。提供给供应商使用的房屋由中标人全权负责安全管理责任。4.5绿化养护服务栖霞校区约6万平方米（乔木、灌木、地被、草坪、竹类、垂直绿化、盆栽植物、草花种植、亭廊等）的养护服务，具体以现场勘察为准。（1）病虫害防治①以防为主，防治结合。尤其重点加强对月季、绣球、樱花、银杏、海棠、香樟、黄杨、蔷薇等植物的病虫害日常观察。除一般普遍性病虫进行防治外，重点对螨虫、天牛、茎蜂、蚜虫、黄杨尺蠖等虫害；对植物叶斑病、锈病、白粉病等病害进行重点防治。药物用量及对环境的影响要符合环保要求和标准。②做好植物病虫害的预测、预报，及时防治、控制，用药配比正确，安全操作。发现病虫害应在2天内治理完毕，病虫害应控制在不影响观赏效果的范围之内。（2）修剪①根据乔灌木、绿篱、地被及草坪生长特性，结合季节适时修剪，保障植物观赏效果。②及时对行道树分支点以下萌发枝、病虫枝、徒长枝进行修剪，做好冬季紫薇等树木修剪。③绿篱、地被保持枝叶丰满，球形灌木应常年保持形态完整，色块、灌木应保持一定高度，无缺株、无空洞。④对色块、绿篱及其他小灌木，需每年修剪4-5次（4、6、8、10、12月份）。修剪的形状和高度应符合规定。⑤每日巡查校园，及时发现乔灌木死树、枯树枝，并及时修剪或砍伐处置，消除安全隐患。⑥修剪下的枯枝、落叶及枯死树木清理出校园，保证现场整洁。（3）草坪及地被养护①根据不同草坪品种、不同生长期对草坪进行养护；麦冬、常春藤需常年去除杂草；马尼拉草、百慕大草、黑麦草定期草坪机修剪；其他杂草地定期割灌机修剪，根据全年不同生长季节修剪频率为：1-4次/月。②博爱大道两侧、博爱广场、残疾名人文化园等草坪每年9月需播种黑麦草，以保障草坪冬绿。③多年生地被冬枯后及时割除枯叶。（4）花坛、花境栽植与养护①花坛每年3季草花栽植及养护（草花由采购人提供）。栽植密度为满植（64株/平米左右，每株盆径12cm）。花坛内应及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时补种、换苗。②校园打造的花境应及时修剪、整枝，花后及每年休眠期可适当耕翻表土层，施加有机肥。及时做好病虫害防治工作，每年在春季、夏季进行预防性喷药各一次。落实日常养护，做到立姿目视无杂草、垃圾，确保最佳观赏效果。（5）浇水与施肥①根据气温、土壤湿度等情况合理安排浇水，重点加强上一年及当年新栽植物的浇水，如遇干旱月份，及时对缺水植物进行灌溉。②根据不同的立地条件、季节差异和生长状况及时进行浇水，并要浇透。③草坪浇水必须湿透根系层，冷季型草坪在春秋两季充分浇水，暖季型草坪夏季要勤浇水，3-6月1次/2周；7-9月1次/周；10-11月1次/2周；12月1次/月。④对于名贵树木及新种植树木，视天气干旱情况和植物生长情况对树干和树体进行喷雾。球类、色块等植物要进行蒙尘冲洗，保持植物叶面清洁卫生，色泽光洁。⑤植物周围雨后积水应及时排除。⑥绿化养护用水费用暂免（如采购人另有规定，按规定执行），必须注意节约用水，配合学校节水要求办理相关手续。如接水过程中造成供水设施损坏的，照价赔偿。⑦为确保植物正常生长，要定期对树木、花卉、草坪进行施肥。每年2次（6月、12月），对樱花、银杏、海棠、月季、桂花、腊梅等重点观赏树种施复合肥或有机肥。⑧施肥应根据不同的树种、树龄、生长势和土壤理化性质而定。树木休眠期施基肥，生长期施追肥，花灌木应在花前、花后进行施肥。⑨复合肥和尿素等化肥2吨。（6）绿化成果保护等其他管理①养护范围内的植物，正常情况下，中标人须保证成活率98%以上，因养护不当造成植物死亡的，中标人负责补种同样品种及规格的植物并保证成活，费用由中标人承担。②做好月季、绣球等植物开花期保护。③加强巡视检查，制止任何未经采购人许可的占用、开挖、改造绿地以及移植、砍伐、修剪树木等行为。④及时检查植物标牌的脱落、损毁情况，如有缺失及时补充。⑤成立树木倒伏抢险队，全年全天候响应突发树木倒伏、断枝等抢险处置工作。⑥做好藤本花卉牵引树形工作。⑦每年的初冬，均需对树木进行抗冻处理(根际培土、主干包扎、涂白)，并在树木休眠期内，进行扶正。对树体上出现的伤口应清理后用药剂消毒，涂保护剂或抹灰膏。出现树洞要及时修补，防止腐朽进一步扩大，对腐烂部位应按外科方法进行处理。⑧做好高大乔木抗风暴的预防工作，根据树木的实际情况，采取立支柱、绑扎、加土、扶正、疏枝等措施。一旦风暴来临，应及时检查，发现问题，妥善处理。用于支撑、固定的材料应坚固耐用美观，并采用软性材料同植物接触。⑨在教学时间段和大型考试时间段，校园核心区及教学楼周边，原则上不得安排会产生噪音的园林机械作业，抢险工作除外。⑩做好校内古树名木养护管理工作，做好日常台账管理，每周巡查一次，发现异常及时汇报。（7）绿地应巡视保洁，及时清理，做到无垃圾、石子砖块、各种杂物、白色污染(树挂)。及时清除杂树、杂草，做到杂草不上篱，不上树。（8）建立完整的绿化养护台账，并由专人负责。绿化资料记录详细，分类清楚，数据详实。周、月度养护计划及养护作业应按时记录、及时上报，并符合现状和季节特点，针对性强，不弄虚作假。（9）因树木枯死枝坠落及树木倾倒，所发生的人员伤亡和财产损失，由供应商负责处理，并承担所有费用。因突发事件或不可抗拒自然灾害发生而造成的损失，由双方共同协商处理。（10）日常养护中遇基建施工和维修需一次性移栽胸径小于8厘米的乔木、地径小于10厘米灌木，数量各不超过5株；色块和绿篱不超过20平方米，以上工作由供应商无条件完成。超过以上数量双方友好协商，根据工作量采购人给予一定的人工、机械和材料等费用。（11）做好树木、苗木铭牌的管理，对损坏、倒伏的铭牌及时修理和恢复，保证铭牌表面干净整洁。4.6工程管理及维修服务4.6.1设施设备管理（1）服务内容：对物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、洗衣设备、通讯设施、公共即热式开水炉、配电房、室外亮化照明系统等，进行日常巡查管理，保证运行正常，发现异常情况及时处理，属于质保期内的需通知质保单位进行维修处理，属于第三方维保的需通知维保单位及时处理，设施设备预防性检测等工作。（2）标准总体标准：保证设施设备完好，正常运转。①水电设备间要保持整洁，设备间钥匙由专人保管。②定期清理疏通给排水设备和管道，确保通畅。③熟悉楼宇主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数，并做好统计和相关记录。④在相关方指导下，按计划定期开启校区楼宇外亮化照明系统，并做好日常巡视维护工作。4.6.2维修服务（1）服务内容：针对所辖范围内的构筑物、建筑物、设施、设备和楼内相关物品的损坏情况，及时维修或上报采购人有关部门，跟踪维修进程，保证正常运转和使用。（2）服务标准房屋的使用、维修、养护及简单搬运工作，房屋的使用、维修及养护，维修项目主要为零修，具体零修范围（电梯维保除外）如下：电路跳闸的处理；建筑内公共部位的非人为损坏的灯管、灯具、灯头、灯座、镇流器、电风扇、排风扇更换；普通插座、空调插座、网络面板更换；普通开关、延时开关更换；墙面污染的打磨、局部墙面起皮空鼓的粉刷；空气开关（单相40A及以下）更换；户内配电箱各回路检修；DN40及以下阀门更换；卫生间隔断、各大小便器、橡皮大小头更换；各下水道疏通；各单体内给排水管道维修、更换；门锁更换；玻璃更换；室内外晾衣架、窗帘杆维修更换；各门窗等维修；空调、热水器、电风扇等家电维修。并承担所有房间、走廊、楼梯、卫生间等公共部位的门窗、门锁、水龙头、冲洗阀、进水配件（三角阀等）、水箱、卫生间隔断、下水管道疏通等单件单次材料费小于500（含）元的维修或更换工作，费用由供应商承担。单件单次材料费大于500元的费用由采购人承担，供应商负责实施。（3）响应时间在接到维修通知后30分钟内到达现场了解情况，单件单次材料费小于500（含）元的维修或更换工作在接到维修通知后72小时内提供维修服务，对于小型维修，如修锁、更换灯具和紧急维修如管道疏通、修复水管漏水等，原则上应在24小时内解决。4.7水电运维服务（1）值班、管理①按照电力行业规范，对栖霞校区委托内容中配电房进行日常管理，定期进行设备巡视和安全检查，并做好抄表及相关内容记录，规范处置发生的供电故障，确保配电房正常运行。②配电房实行24小时值班（包括法定的节假日），低压变电所及下辖楼宇总配电间（不含总配以下的层配、户配及电路），每班至少保证2人；值班人员严格执行供配电运行的各项规章制度，实行定岗、定员，严禁串岗、脱岗等现象的发生，做好值班日记，确保变电所正常运行。③供电线路如需停、送电，供应商必须听从采购人的统一调度，凭停电工作票进行操作，不得擅自停、送电（特殊情况除外）。供应商应自觉遵守采购人的有关规章制度，并依据合同接受采购人的监督、检查和协调，对采购人提出的问题及时进行整改。④对校区生活水泵房进行日常管理，每班至少1人对水泵房进行设备巡视和安全检查。并做好相关设备巡查内容记录，确保水泵房供水系统正常运行。⑤协助售电及水电核算服务：要求专人负责，每天上午8点半至11点半，下午2点至5点正常上班，特殊情况下加班服务，并做好每日核算记录整理统计，每月向采购人上报水电售卖情况及账务报表。（2）维护、维修①对校区内委托配电及供水设备及设施进行日常维修及维护，发现设备故障应及时维修或作相应处理，确保供水供电设施正常运行，保证所有部位设备完好率达98%以上。对管辖范围内的水电维修，维修人员均需具备与维修内容相对应的维修资格，对水泵等特种设备维修维护、供电设备预防性试验等维护工作。②校区室外强电管网、照明灯具（含路灯、地灯、灯箱、各种饰灯）的日常管理、维护、维修，1年内对路灯灯罩至少清洗2次，路灯根据天气及季节适时调整亮灯时间。③校区物业楼宇低压总配电间（不含总配以下的层配、户配及电路）的日常管理、维护、维修。④校区水泵房、室外给水管网（消防除外）、阀门的日常管理、维护、维修。⑤校区内与水电供应相关的小型维修。（3）设备检测按照供电部门的要求和有关规定，对校园内变电所高压设备的机电保护及计量方面的年检（含10KV送配电系统预试、变压器系统预试、所用变系统预试、避雷器预试、接地网预试等等）以及变电所周期性的日常检测，供应商需按照供电部门要求进行检测并出具有效的试验报告。预防性检测试验计划须提前一个月报委托方，以做好停电准备工作。检测结束后报告须按时提交给采购人备档。供电设备检测试验单位需具备以下相应资质：①具备电力监管机构颁发的“电力设施承装（修、试）许可证”，许可证等级要求为四级及以上资质。②具备国家认证认可监督管理委员会颁发的“计量认证合格证书”，并符合开展电力检测工作的要求。③具备相应的试验设备和专业技术人员，能够按照电力系统的相关标准和规范进行试验，并保证试验结果的准确性和可靠性。④根据活动需要进行的小型水电安装，比如接电、安装照明灯具等。⑤配电房外离外墙2米内及室内环境清洁卫生保持。（4）在合同期内可能建设的信息化管理系统。工作内容包括各个信息化系统日常巡查监测，简单设备维护（复杂问题另行报信息系统专业维护人员），按期打印信息化系统各类数据报表，确保各系统运行正常，并定期（至少每月一次）对平台数据进行分析，发现异常及时报委托方管理部门。（5）对校内用水用电户进行水电表计抄收核算服务，水电表计抄收服务包括但不限于校内食堂水电表（门面房用水用电、移动设备、电信设备用电、宿舍洗浴设备、洗衣设备用水用电、开水炉、打印机、自助售卖机等设备用水用电）。原则上需保证每学期两次抄收并协助催缴水电费。（6）临时安排的其他水电相关工作服务。4.8会务服务4.8.1服务内容来访人员的迎宾服务、会务准备、会议室日常管理等。4.8.2服务标准（1）配合做好参会人员的接待工作。（2）配合做好会务保障工作、会议室日常管理。协助布置会场，变换桌形，摆放指示牌、会标、签到表、座椅、席卡、笔、纸、资料等。保证会场卫生、安全；会中，会场内必须有服务人员，为参会人员提供必要的会议服务(如茶水服务等)；会后，做好保洁等。（3）供应商需根据学校运行规律，在遇学校重大活动时，供应商需及时调用外部资源积极配合保障活动的开展。由此产生的费用视情况由供应商或采购人承担。4.9其他专项服务要求4.9.1开荒保洁要求开荒保洁要提供专业的清洁服务团队并配备必要清洁设备及物料，对室内区域、公共区域、设备房、外立面玻璃、窗框等进行清理。做到室内无垃圾、门窗无污垢、表面无浮尘、地面无水渍、镜面无手印。4.9.2水箱检测服务（1）服务内容：负责校区生活用水水箱清洗、消毒，清洗完成后，邀请卫生检测单位上门取样检测，出具符合国家生活饮用水卫生标准检测报告。（2）服务要求：①必须使用国家审批合格的药剂清洗。②工程清洗人员必须持有健康证才能上岗。③每年寒暑假各清洗一次。④清洗完成后，邀请卫生检测单位上门取样检测，出具符合国家生活饮用水卫生标准检测报告。⑤水样检测项目包括：色度，浑浊度，PH，总大肠菌群（MPN/100ml），耐热大肠菌群（MPN/100ml），菌落总数（cfu/ml），游离余氯（㎎/L）末梢水，铁（㎎/L），锰（㎎/L）。4.9.3校区内化粪池、隔油池等管道清理疏通（1）服务内容：栖霞校区内化粪池、隔油池、窖井清底及污水管线（污水出楼口至市政污水管线止）清洗，保证校区内排污管道畅通。（2）服务要求：①化粪池、隔油池、窖井清底及污水管线一次性清底清淤清洗，化粪池、污水井清掏程度达到百分之八十，保证校区内排污畅通。②校区内如有堵塞，工程作业人员在1-4小时内到现场处理，1个工作日内处理完毕。③作业过程应采用机械化与人工相结合的清掏方式，做到干净、卫生、无污染、无撒漏。④作业人员及时将清理出来的杂物采用密闭方式运走，现场卫生及时打扫、冲洗干净，做到干净、卫生。⑤清掏完毕后由校方相关人员现场验收，并填写《清掏验收报告》。4.9.4垃圾清运服务（1）服务内容：校内生活垃圾、绿化垃圾、废旧家具、活动展板、设备包装填充物等的清理外运工作。（2）服务要求：①在学校正常开学期间，项目承接方必须每天上午10：00前和下午15：00前到校进行垃圾清运，对校内的垃圾场的垃圾进行清运，做到清运过后垃圾无残留，并负责垃圾拖运后的场地清洗和清理工作。②学校放假期间，项目承接方需保证校内垃圾不积压。③遇甲方有重大活动等特殊需要时，项目承接方需按甲方要求时间拖运垃圾并适当增加拖运次数。④制订清运进度和质量专项保证措，必须按校方要求做到垃圾日产日清，沿途不得抛撒滴漏，安全运到政府部门指定的垃圾中转站或无害化垃圾焚烧处理厂。因项目承接方原因导致垃圾抛撒滴漏和随意倾倒垃圾等引起的一切责任，由项目承接方承担。⑤因实施垃圾分类等原因，变更了垃圾收集方式，乙方需配合支持，按甲方要求完成垃圾清运工作。⑥需配备当地市容环卫管理部门认可的自有无泄漏压缩式垃圾清运车辆和驾乘人员。4.10有害生物防治服务4.10.1病媒生物防制要求供应商具有主管部门颁发的相应资格，经采购人同意后可以分包，完善的消杀灭害服务方案和管理制度。定期消毒，配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标识；定期进行消杀灭害，有相关记录。4.10.2灭四害（1）服务内容：灭鼠、灭蟑、灭蝇、灭蚊（2）服务要求：①除四害服务工作应符合相关法律法规及地方有关规定。②严格遵守除四害操作规程，文明作业，并填写灭四害服务记录单作为当次服务的凭证，自觉遵守学校的规章制度。③定期对校区楼宇内外、食堂和配电房等公共区域开展对老鼠、蟑螂、苍蝇、蚊子和孳生场所控制代办服务，服务次数每月不得少于2次。④接到采购人四害发生电话通报，必须在24小时内到达指定现场做好消杀工作。如遇特殊情况应主动做特殊处理，随叫随到及时上门服务，确保在代办服务有效期内老鼠、蟑螂、苍蝇、蚊子密度和孳生场所控制效果达到规定的指标，经有关部门检查考核不合格，而造成的相应损失由供应商负责。4.10.3白蚁防治（1）服务内容：白蚁防治（2）服务范围：①校区所有楼宇。②校区所有绿地、树木。（3）服务要求：①白蚁防治服务工作应符合国家和地**府等有关规定。②严格遵守白蚁防治操作规程，文明作业，并填写白蚁防治服务记录单作为当次服务的凭证，自觉遵守学校的规章制度。③接到采购人白蚁发生电话通报，必须在24小时内到达指定现场做好防治工作，如遇特殊情况应主动做特殊处理，随叫随到及时上门服务。4.11特种设备运维服务4.11.1电梯维保供应商具有主管部门颁发的相应资格，经采购人同意后可以分包。（1）服务需求①根据国家标准和行业规范，每月二次派技术人员，对电梯进行调整、检查、润滑、清洁等保养工作，保证设备正常运行。②提供全天候应急处理服务，保证在接到采购人报修通知后30分钟内赶到现场。非工作时间内进行保养服务时，不再加收其他费用。③合同期内免费提供单件价格1000元（含）以下的维保所需的配件和辅助材料。更换及维修1000元以上配件，批量更换单价1000元（含）以内配件（如钢丝绳等）的人工费等包含在维保费用中。④若未完成保养任务、电梯发生故障后24小时内未派人解决问题、电梯非正常运行或因故障连续停止运行三天以上，则在结算时每部每次扣除故障电梯的维保服务费用的10%；在十五个工作日内未能恢复运行的，扣除该台设备一年的保养费。⑤负责办理年检手续，保证保养设备通过年检（检测费用由招标方承担，砝码费、限速器费用由供应商承担）。负责当地政府主管部门年检前后的整改工作，达到当地政府主管部门的各项年检标准。如一次检验不合格，负责承担由此产生的整改费及复检费用。⑥发现或发生非保养责任事故时，应立即书面汇报采购人。当事故严重影响设备安全运行时，应通知停止使用该设备。⑦自行配备工作所需要的工具及设备，保养时设置现场安全警示标志。⑧电梯维护保养相关资料交接：供应商在完成电梯半月、月、季度、半年、年保养项目后应做好相关记录，每次保养完成应由采购人签字确认，每半年乙方将电梯维保记录、年检记录、检测证书等相关资料移交给采购人。（2）其他需求①质保期：更换的设备或配件，自更换之日起计算，质保期不得低于2年。②培训要求：协助后勤相关管理人员进行必要的培训（提供承诺书，格式自拟）。③售后服务响应要求：正常报修半小时之内响应，2小时之内上门解决。紧急抢修半小时之内上门解决。如电梯困人，应当于30分钟内（供应商需承诺最长不超过30分钟，提供承诺书，格式自拟）到达现场开展救援。④如在维保期中有新增电梯按相应品牌及层高对应维保单价按实际维保时间折算维保费用，在维保期中有电梯报废或报停的按实际停止维保时间折算扣除维保费用。⑤供应商投标报价应包含单次配件更换及维修1000元（含）以下（包含照明、按钮等易损配件）、必须的维护保养费用以及保险等政策性费用。更换及维修1000元以上配件、批量更换单价1000元（含）以内配件（如钢丝绳等），报价必须附清单（清单报价含人工费用及所有相关费用，即后期更换与维修不收取报价清单外的费用）。没有报价的配件更换及维修视作含在维保费用中。⑥供应商有偿提供的零配件（按第⑤条规定内容）每季度结算一次，结算时供应商需按照采购人的财务制度提供清单、补充协议等相关材料。由于供应商材料不全、材料有误等原因造成的相关损失，由供应商自行承担。（3）电梯保养工作项目清单半月维保项目内容和要求（表A-1）序号维保项目（内容）维保基本要求1机房、滑轮间环境清洁，门窗完好、照明正常 2手动紧急操作装置齐全，在指定位置3曳引机运行时无异常振动和异常声响4制动器各销轴部位润滑，动作灵活5制动器间隙打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦6编码器清洁，安装牢固7限速器各销轴部位润滑，转动灵活；电气开关正常8轿顶清洁，防护拦安全可靠9轿顶检修开关、急停开关工作正常10导靴上油杯吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏11对重块及其压板对重块无松动，压板紧固。12井道照明齐全、正常13轿厢照明、风扇、应急照明工作正常14轿厢检修开关、急停开关工作正常15轿内报警装置、对讲系统工作正常16轿内显示、指令按钮齐全、有效17轿门安全装置（安全触板，光幕、光电等）功能有效18轿门门锁电气触点清洁， 触点接触良好，接线可靠19轿门运行开启和关闭工作正常20轿厢平层精度符合标准21层站召唤、层楼显示齐全、有效22层门地坎清洁23层门自动关门装置正常24层门门锁自动复位用层门钥匙打开手动开锁装置释放后，层门门锁能自动复位25层门门锁电气触点清洁， 触点接触良好，接线可靠26层门锁紧元件啮合长度不小于7mm27底坑环境清洁，无渗水、积水，照明正常28底坑急停开关工作正常季度维保项目内容和要求（表A-2）序号维保项目（内容）维保基本要求1减速机润滑油油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏2制动衬清洁，磨损量不超过制造单位要求3位置脉冲发生器工作正常4选层器动静触点清洁，无烧蚀5曳引轮槽、曳引钢丝绳清洁，无严重油腻，张力均匀6限速器轮槽、限速器钢丝绳清洁，无严重油腻7靴衬、滚轮清洁，磨损量不超过制造单位要求8验证轿门关闭的电气安全装置工作正常9层门、轿门系统中传动钢丝绳、链条、胶带按照制造单位要求进行清洁、调整10层门门导靴磨损量不超过制造单位要求11消防开关工作正常，功能有效12耗能缓冲器电气安全装置功能有效，油量适宜，柱塞无锈蚀13限速器张紧轮装置和电气安全装置工作正常半年维保项目内容和要求（表A-3）序号维保项目（内容）维保基本要求1电动机与减速机联轴器螺栓无松动2曳引轮、导向轮轴承部无异常声，无振动，润滑良好3曳引轮槽磨损量不超过制造单位要求4制动器上检测开关工作正常，制动器动作可靠5控制柜内各接线端子各接线紧固、整齐，线号齐全清晰6控制柜各仪表显示正确7井道、对重、轿顶各反绳轮轴承部无异常声，无振动，润滑良好8曳引绳、补偿绳磨损量、断丝数不超过要求9曳引绳绳头组合螺母无松动10限速器钢丝绳磨损量、断丝数不超过制造单位要求11层门、轿门门扇门扇各相关间隙符合标准12对重缓冲距符合标准13补偿链（绳）与轿厢、对重接合处固定、无松动14上下极限开关工作正常年度维保项目内容和要求（表A-4）序号维保项目（内容）维保基本要求1减速机润滑油按照制造单位要求适时更换，保证油质符合要求2控制柜接触器，继电器触点接触良好3制动器铁芯（柱塞）进行清洁、润滑、检查，磨损量不超过制造单位要求4制动器制动弹簧压缩量符合制造单位要求，保持有足够的制动力5导电回路绝缘性能测试符合标准6限速器安全钳联动试验（每2年进行一次限速器动作速度校验）工作正常7上行超速保护装置动作试验工作正常8轿顶、轿厢架、轿门及其附件安装螺栓紧固9轿厢和对重的导轨支架固定，无松动 10轿厢和对重的导轨清洁，压板牢固11随行电缆无损伤12层门装置和地坎无影响正常使用的变形，各安装螺栓紧固13轿厢称重装置准确有效14安全钳钳座固定，无松动15轿底各安装螺栓紧固16缓冲器固定，无松动注：供应商必须按国家、行业标准对电梯进行日常维护和检验，维保期内应保证7*24小时全年无休正常运行（提供承诺书，格式自拟）并提供电梯日常维护保养细则。相关国家、行业标准包括但不限于：电梯应急救援规范（DB32/T2668-2014）；电梯安全技术评价规范（DB32/T2668-2014）；电梯统一应急救援标识（DB32/T3678-2019）；电梯使用安全管理规范（DB32/T3257-2017）电梯试验方法（GB/T10059-2009）；电梯、自动扶梯和自动人行道维修规范（GB/T18775-2009）；电梯、自动扶梯和自动人行道风险评价和降低的方法（GB/T20900-2007）；电梯、自动扶梯和自动人行道运行服务规范（GB/T34146-2017）；电梯维护保养规则（TSGT5002-2017）；电梯监督检验和定期检验规则—曳引与强制驱动电梯（TSGT7001-2009）；电梯监督检验和定期检验规则—杂物电梯（TSGT7006-2012）；电梯监督检验和定期检验规则—自动扶梯与自动人行道（TSGT7005-2012）；电梯乘运质量测量（GB/T24474-2009）。栖霞校区电梯及维保合同统计表序号楼宇名称(电梯位置)品牌电梯型号层站数量（台）设备启用时间委托保养开始时间备注1图书馆快速P1000G10W-CO5/512010.112026.8.31全包2图书馆（扶梯）苏州迅达9300AE-10-EN-35-100-K-W22010.122026.8.31全包3实训楼西通力KONE MinSpace10/1022016.6.242026.8.31全包4实训楼东通力KONE MinSpace10/1022016.5.2026.8.31全包5博雅楼2号楼东芝ELCOSMO-E6/622014.92026.8.31全包6博雅楼3号楼日立22G0055926/612022.82025.7.31半包7图书馆上海三菱HOPE6/612004.92026.8.31全包8博英楼日立22G0055933/312022.8.292025.7.31半包9行政楼日立22G0055913/312022.8.292025.7.31半包10博远楼杭西奥GMEII(MRL)-P6/612024.42026.5.14在保11学术交流中心通力KONE MONOSPACE5/512024.102026.9.29在保合 计：15（二）分包二：南京特殊教育师范学院江宁校区整体物业服务需求1.部分主要建筑物信息序号类型楼栋建筑面积（㎡）1办公、会议、教学教学楼1、2 13571.722综合服务大厅221.953食堂及辅助用房2954.444宿舍宿舍楼14019.545宿舍楼24019.546宿舍楼34019.547宿舍楼44019.548宿舍楼5号4019.549宿舍楼6号4019.5410体育场馆田径场716211篮球场252012排球场700135人制足球场140214乒乓球场802人员要求2.1楼宇物业服务序号楼宇名称管理员值班员保洁员1教学楼442宿舍楼11313宿舍楼21314宿舍楼31315宿舍楼41316宿舍楼51317宿舍楼6131合计 101810以上系按校区现行楼宇设置要求配备的最低人数。管理员/值班员要求年龄原则上不超过55周岁，高中及以上学历，品行端正，爱岗敬业，尊敬师生，身体健康。保洁员要求男性年龄原则上不超过60周岁，女性年龄原则上不超过50周岁，品行端正，能吃苦耐劳，身体健康。2.2校园环境及绿化养护服务工种绿化养护工环卫保洁员人数42绿化养护工男性年龄原则上不超过60周岁，女性年龄原则上不超过50周岁，身体健康，有从事过绿化养护经验、仪表整洁、礼貌和蔼、有良好素养和职业道德。环卫保洁员男性65周岁以下、女性60周岁以下，身体健康，具有一定操作技能，仪表整洁、礼貌和蔼、有良好素养和职业道德。2.3小额零星维修和水电运维服务工种水电工其他工种合计人数224零星维修员需具备综合维修能力，能承担维修服务标准中提到的所有1万元以下工程的维修保障工作。水电工均需持有低压电工证，其中一人需要具备高压电工证，其它工种具备瓦工、油漆工的技能。维修员要求年龄原则上不超过55周岁，品行端正，爱岗敬业，身体健康。3.服务要求（包括但不限于以下服务）3.1综合管理服务3.1.1各类规章制度、工作计划、培训计划等的制定，做好人员及档案管理。3.1.2物业服务的现场调研、服务方案设计、承接查验、物资配备及撤场等交接手续。建立楼宇基础设施设备管理资料台账，完善档案管理制度（包括楼宇设施、设备管理档案、使用部门资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。3.1.3物业管理示范项目的创建、管理体系的审核推行及其他行业要求的响应。3.1.4与校内相关部门加强沟通和联系，及时处理师生投诉。每季度向采购人汇报物业管理服务情况。一年不少于四次采用走访、问卷调查等形式开展物业服务工作回访，并对薄弱环节进行改进。3.1.5协调其他相关工作。如遇重要接待及临时性全校性活动，需供应商相关人员加班，供应商需全力配合，加班费已包含在本次物业管理服务费用中，采购人不再另行支付；若遇到特殊情况，采购人需要供应商支援本次采购服务区域以外的项目，相关费用按实结算。3.1.6做好校园“三全育人”工作，开展针对性文化建设活动，包括但不限于组织高校劳动实践课、节假日氛围营造。3.1.7节能服务按建设节约型校园的要求，加强对所辖范围内的水、电、气等资源的监管。主要加强对服务区域的水、电进行管理和控制，按学校节能要求和相关规定，对楼内存在的长明灯、长流水，以及未按学校规定开启空调等现象进行管控。3.1.8负责做好项目管理服务团队人员的政治思想工作、组织工作、宣传工作，同时配合学校开展学生思想政治教育工作，综合协调项目管理服务团队人员与学校教职工、学生及其他工作人员之间的关系；3.1.9协助做好采购人委派的其他第三方专业供应商的日常沟通、监督管理工作；3.1.10做好采购人交办的其他临时性服务等。3.2楼宇管理服务3.2.1物业值班服务（1）服务内容：楼宇值班、巡检，突发事件的应急处理等。（2）服务标准总体标准：确保楼内财产安全，保证师生的正常出入，维护好楼内正常秩序，防火标识清晰，防止发生火灾责任事故。①配合学校相关部门管理好楼宇门禁，发挥好门禁作用，禁止未经同意的人员进入。建立大件物品出门制度，确保大楼及各类设备安全，个别楼宇要求24小时有人值班。②执行巡逻制度。进行定时巡视，重点部位、重点时间以及遇到特殊情况时必须加强巡逻，安全巡逻有记录有检查，发现异常及时汇报。③防火、灭火配置的各类消防器材、设备和设施，需指定专人管理检查并保持其完好；制定防火安全管理办法；保持消防通道畅通；保持安全出口的通畅。④发现火情迅速向消防部门报警，并马上前往火情现场，在保证自身安全的前提下，迅速采取措施抢救生命，组织力量救火，最大限度保证学校及师生人身财产安全，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。⑤突发事件应急处置制定突发事件应急处置预案，包括：治安、火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等；具有应急处置力量和相关工具设备；按消防要求进行组织和疏散；对紧急事故做出快速、正确的反应，防止事态扩大，尽可能减少损失，降低影响。⑥做好门前车辆停放秩序的维护。⑦做好采购人交办的其他的临时性服务任务。3.2.2楼栋保洁服务（1）服务内容对楼栋公共区域进行保洁并做好日常巡视检查,包括但不限于教室、会议室、实验实训室、大厅、台阶、楼梯、走廊、平台、屋顶、强弱电间、卫生间、门窗、内墙、室外3米以下墙面部位，做到无杂物、无垃圾、无污垢、无污渍、无异味。及时清扫积水（积雪），确保托管区域内干净整洁。完成采购人临时布置的保洁工作。（2）服务标准总体标准：内外环境整洁，无卫生死角。①大厅、走廊、楼梯每天清扫、拖地两次。②消防设施、公共区域玻璃、墙面、踢脚线、指示牌等每周至少保洁一次。做到墙面、天花板、门窗无灰尘；墙面无乱贴乱画、擅自占用现象；楼梯间、走廊无杂物；扶手、护拦干净、光亮；天花板、灯具无蛛网、灰尘；踢脚线完整、无明显灰尘。③公共卫生间每天定时全面保洁和巡回保洁相结合。做到洁具、镜子、隔断、台面、台盆、水龙头等干净无水迹，便斗、便池无积垢；卫生间内无异味，地面干净、无积水、无杂物，纸篓无满溢；无乱贴乱画；四壁洁净、窗户明亮、设施完好、用品齐全；根据采购人要求，重要场所需提供并及时更换卫生纸、洗手液。在醒目位置公示卫生间每日保洁消杀和巡查记录。④天台、檐面、落水管、楼栋周围的排水沟、雨水井等需定期检查和清理，每年清理不少于两次；雨季及恶劣天气前后要加大巡查力度和频次，并做好巡查记录。做到排水顺畅，无杂物、垃圾、杂草杂树等堵塞下水管道，以及到化粪池入口处管道的疏通，保证管道畅通。⑤严格执行垃圾分类要求，室内外垃圾桶每日至少清理垃圾两次。做到楼栋垃圾袋装化、日产日清；垃圾桶表面洁净、桶盖完好，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落、未及时清理等情况。⑥图书馆所有公共区域、各阅览室、各类空间、会议室、活动室的地面、墙面、桌椅、书架、展柜、设施设备等日常保洁，绿植养护；3.3学生公寓管理，除完成“楼宇管理服务”中相关服务要求外，还应满足以下要求3.3.1学生公寓综合管理（1）服务内容：全面负责公寓的日常管理工作。做好学生宿舍卫生检查，按规定开展公寓请销假、作息时间等学生日常管理工作。同时运用信息化管理手段，实现对入住学生进行登记、行为管理。（2）总体标准①建立并完善人员住宿管理条例，建立人员住宿集体档案。②做好公寓大门和出入人员管理，严禁非住宿人员进入学生公寓。认真落实公寓管理值班制度。③定期检查维护公寓各类设施和用品（门、窗、水、电、床、柜、空调、电热水器等），发现安全隐患及时报告相关领导或部门，配合有关部门及时消除隐患。④加强公寓区消防安全管理，定期不定期开展公寓区火灾等应急疏散演练，每间公寓门后张贴疏散线路图。确保消防通道畅通。⑤掌握消防栓、灭火器的正确使用方法和扑救初起火灾的能力，突发事件来临时，组织人员有序疏散并及时上报。⑥维护住宿环境的卫生和整洁，保证住宿人员人身、财产的安全。每周按照学生管理部门要求定期开展学生宿舍卫生检查。⑦要求做好新生报到入住、毕业生离校期间等工作，同时开展文化建设工作，起到宣传阵地工作。做好毕业生离校、学生搬迁后的房间清洁整理、家具等的整理零修等。⑧配合采购人做好公寓区一站式服务中心相关工作。⑨完成采购人交办的其他工作。3.3.2公寓保洁服务（1）服务内容对公寓公共区域进行保洁并做好日常巡视检查,具体范围包括洗衣房、大厅、台阶、楼梯、走廊、平台、屋顶、强弱电间、门窗、内墙、室外3米以下墙面部位，做到无杂物、无垃圾、无污垢、无污渍、无异味。及时清扫积水（积雪），确保托管区域内干净整洁。完成采购人临时布置的保洁工作。（2）服务标准总体标准：内外环境整洁，无卫生死角。①大厅、走廊、楼梯每天清扫、拖地两次。②消防设施、玻璃、墙面、踢脚线、指示牌等每周至少保洁一次。做到墙面、天花板、门窗无灰尘；墙面无乱贴乱画、擅自占用现象；楼梯间、走廊无杂物；扶手、护拦干净、光亮；天花板、灯具无蛛网、灰尘；踢脚线完整、无明显灰尘。③天台、檐面、落水管、楼栋周围的排水沟、雨水井等需定期检查和清理，清理每年不少于两次。雨季及恶劣天气前后要加大巡查力度和频次。做到排水顺畅，无杂物、垃圾、杂草杂树等都堵塞下水管道，以及到化粪池入口处管道的疏通，保证管道畅通。④严格执行垃圾分类要求，室内外垃圾桶每日至少清理垃圾两次。做到楼栋垃圾袋装化、日产日清；垃圾桶表面洁净、桶盖完好，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落、未及时清理等情况。4.3.3设施设备运行的维护保障服务负责设施设备的维保或报修、维修工作。熟悉学生公寓水电设备、水电管路，发现异常及安全隐患及时处理；负责联络自助洗衣机、饮水机、打印机、热水洗浴等第三方，处理设备故障；负责学生公寓空调、消防等设施设备的日常运行管理及第三方维保供应商监管。3.4室外环卫保洁服务3.4.1室外环卫保洁范围及要求校园所有道路、人行道、公共广场、台阶、雨水篦、明沟、雕塑、果壳箱、宣传橱窗和路灯杆以及室外运动场地等区域的卫生清扫、保洁、清洗服务等，具体以现场勘察为准。（1）根据气候变化、校区的卫生状况等制定出每周、月保洁计划。（2）雕塑、宣传橱窗和指示牌等应每周擦拭一遍，目视无小广告、无污渍、无积尘。（3）加强道路巡查，保持道路清洁，做到无垃圾杂物、无污迹、无积水、无烟蒂纸屑；校园内无卫生死角。每日分上午、下午普扫两次，每日上午8:00前完成校园主次干道清扫；遇到重大活动或落叶季节，增加清扫次数，保持主干道整洁、畅通。对于采购人巡查发现的问题，10分钟内到场解决。（4）每月清理一次校园主次干道雨水篦、明沟垃圾，目视无沉淀物，不堵塞。（5）果壳箱放置整齐、干净、无垃圾散落和外溢现象，周围干净、无污迹、无异味，并套好垃圾袋，每天至少清理两次，按
投标 / 标书制作要点（原创）
本整体物业服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
