物业服务 物业管理服务招标公告（云晖雅居物业2025）
云晖雅居物业服务采购需求调查公告
根据《政府采购需求管理办法》规定，现对云晖雅居物业服务采购项目采购需求进行调查，欢迎社会公众提出宝贵意见与建议。
一、采购清单
序号
标的名称
技术和服务要求
服务期
1
云晖雅居物业管理服务
详见附件
36个月
二、供应商反馈采购需求调查要求
本次采购需求调查结果以书面反馈方式进行，请有意向参加本项目采购需求调查的各供应商，根据以上采购需求情况书面作出反馈意见，并至少包括但不限于以下内容（详见附件）：
供应商参与采购需求调查所需递交的材料
1.企业营业执照复印件一份；
2.供应商根据采购需求提供的相关调查材料（包括但不限于相关产业发展情况、市场供给情况、同类服务项目历史成交信息、其他相关情况等材料）。
三、反馈意见提交方式、时间
1.提交截止时间：2025年07月10日17：30（北京时间）。逾期或者未按照要求递交材料，不予受理。
2.提交形式：加盖公章的采购需求调查材料邮寄至福清市宏路街道创业大道国资小镇3号楼3层。
四、联系方式
联系人：倪文 联系电话：0591-85168100
福清市国有资产管理中心
2025年7月3日
附件下载
附件：关于云晖雅居物业服务采购需求方案.doc
关闭
附件：云晖雅居物业服务采购需求方案一、项目概况本项目物业管理服务范围为云晖雅居小区范围内的建筑物及配套的设备设施和相关场地。本项目设计规模：本工程共31栋建筑组成其中17栋18~31层高层住宅，1栋5层商业、1栋2层商业、2栋1层商业、6栋配套用房、4栋门卫，总建筑面积为：285488.01㎡，地上建筑面积为：238975.87㎡，占地面积：82606.0㎡其中住宅面积为：220016.75㎡，商业面积：6601.32，配套用房及其他计容建筑面积：4089.75，地下1层，地下建筑面积为：46512.14㎡，地上机动车停车64辆，地下机动车停车1247辆，建筑地面总高度5.1~94.6m,最高层数31层。结构类型：高层为剪力墙结构，单多层为框架结构。绿化面积25051.22㎡，物业管理用房(含门卫）面积625.32㎡，消防控制室、电视机房、通信机房面积305.61㎡，变配电室、柴油发电机房、公共计量间、开闭所面积1832.80㎡，公共厕所面积61.31㎡，养老服务设施409.16㎡，卫生服务站面积311.80㎡，文化活动站323.64㎡，垃圾分类屋62.28㎡,快递服务用房157.83㎡。1#楼2#楼11#楼13#楼18#楼有3部电梯，载重量为1000kg，速度1.75m/s，3~10#楼12#楼15~17#楼19#楼有2部电梯，载重量为1000kg，速度1.75m/s，S1#楼有2部电梯，载重量为1350kg，速度1.50m/s。消防控制室设置在3#楼13#楼18#楼一层。A区在7#楼地下室设置生活给水加压泵房，内设：4套变频给水设备；两座生活水池，总容积约为158m3，其中J1区变频供水设备设计总流量：Q=47.6m[3]/h，设计扬程：H=57m；J2区变频供水设备设计总流量：Q=47.6m[3]/h，设计扬程：H=85m；J3区变频供水设备设计总流量：Q=42.7m[3]/h，设计扬程：H=110m；J4区变频供水设备设计总流量：Q=18.5m[3]/h，设计扬程：H=123m。S1#楼在S1#楼地下室设置生活给水加压泵房，内设：1套变频给水设备；1座生活水池，总容积约为12m3，其中JA1区变频供水设备设计总流量：Q=13.5m[3]/h，设计扬程：H=44m。B区在15#楼地下室设置生活给水加压泵房，内设：4套变频给水设备；两座生活水池，总容积约为105m3，其中J1区变频供水设备设计总流量：Q=37.0m[3]/h，设计扬程：H=57.6m；J2区变频供水设备设计总流量：Q=36.0m[3]/h，设计扬程：H=85.6m；J3区变频供水设备设计总流量：Q=28.0m[3]/h，设计扬程：H=107.6m；J4区变频供水设备设计总流量：Q=8.6m[3]/h，设计扬程：H=120.6m。C区在16#楼地下室设置生活给水加压泵房，内设：3套变频给水设备；两座生活水池，总容积约为60m3，其中J1区变频供水设备设计总流量：Q=32.0m[3]/h，设计扬程：H=58.0m；J2区变频供水设备设计总流量：Q=32.0m[3]/h，设计扬程：H=85.0m；J3区变频供水设备设计总流量：Q=20.0m[3]/h，设计扬程：H=108.0m。A区在7#楼地下室设置一座450m3消防水池及消防泵房；消防水池设置直接对外的消防取水口；在泵房内设两台室内消火栓泵（一用一备，设计流量：Q=20L/S，设计扬程：H=143m）、两台喷淋泵（一用一备，Q=50L/S，设计扬程：H=76.4m）、两台室外消火栓加压泵（一用一备，设计流量：Q=30L/S，设计扬程：H=40m）。B区在15#楼地下室设置一座396m3消防水池及消防泵房；消防水池设置直接对外的消防取水口；在泵房内设两台室内消火栓泵（一用一备，设计流量：Q=20L/S，设计扬程：H=140m）、两台喷淋泵（一用一备，Q=50L/S，设计扬程：H=60m）、两台室外消火栓加压泵（一用一备，设计流量：Q=20L/S，设计扬程：H=45m）。C区在16#楼地下室设置一座396m3消防水池及消防泵房；消防水池设置直接对外的消防取水口；在泵房内设两台室内消火栓泵（一用一备，设计流量：Q=20L/S，设计扬程：H=127m）、两台喷淋泵（一用一备，Q=50L/S，设计扬程：H=65m）、两台室外消火栓加压泵（一用一备，设计流量：Q=25L/S，设计扬程：H=45m）。楼盘用途面积约（㎡）服务期云晖雅居住宅220016.7536个月商业店面6601.3236个月二、采购项目预（概）算合同包预算金额：人民币1797.988653万元三、采购标的汇总表序号标的名称数量标的金额 （元）计量单位所属行业是否允许进口产品1云晖雅居住宅物业管理服务3.0017029296.45年物业管理否2云晖雅居商业店面物业管理服务3.00950590.08年物业管理否四、技术商务要求（一）人员配备要求序号岗位人数人员要求1项目负责人1名年龄55周岁（以年份计算为准）及以下，大专及以上学历，身体健康、无刑事违法或处分犯罪记录，有1年以上小区经理工作经历；负责项目整体运营管理，具有物业管理知识、消防系统操作和维修知识、具备解决项目实施过程中发生的劳动人事争议问题的能力以及具备垃圾分类处置相关知识，协助指导和培训保洁员垃圾分类工作，确保服务质量达到合同要求。在前期物业交接时，配合业主、施工方做好各项水电设备、消防设施、电梯等查验和移交。配合电梯检测单位和电梯维保单位做好电梯的日常安全管理和电梯日常维护维修工作，持相关证件者优先。2项目副经理1名年龄45周岁（以年份计算为准）及以下，有1年以上小区经理工作经历；身体健康、无刑事违法或处分犯罪记录；管理过类似物业服务项目。协助项目负责人做好日常管理，具有水电知识、消防系统操作和维修知识、电梯安全操作及维修知识优先。可以在前期物业交接时，配合业主、施工方做好各项水电设备、消防设施、电梯等查验和移交。配合电梯检测单位和电梯维保单位做好电梯的安全管理和电梯日常维护维修工作，应持有市场监督管理部门颁发的特种设备安全管理和作业人员证。3客服主管1名年龄55周岁（以年份计算为准）及以下，大专及以上学历，具备物业管理知识、垃圾分类处置能力、防火安全操作经验、基本的救护知识，持相关证件者优先。主要负责楼管员日常培训、监督管理。熟悉小区管理服务环境、小区管理服务运行体系和客户服务流程。为客户提供接待、投诉、求助、回访等服务。熟悉物业楼宇结构、楼座排列、单元户数以及小区收费标准和计算办法。负责费用的收取以及接待、受理来电来访，妥善处理业主(客服)投诉，虚心接受批评和建议，不断改进工作。3楼管6名年龄55周岁（以年份计算为准）及以下，大专及以上学历，身体健康、无刑事违法或处分犯罪记录，具备良好的沟通能力，有过同岗位任职经历；负责物业服务中心客服业务接待，并受理报修业务，对业主提出的意见、建议进行分析，协助项目经理进行整改反馈。4工程组工程主管1名年龄55周岁（以年份计算为准）及以下，大专及以上学历，身体健康、无刑事违法或处分犯罪记录；负责管理设备人员和水电工，持应急管理部门颁发的特种作业操作证（作业类别：电工作业；操作项目：低压电工作业）；具备空高作业的基本知识，可以协助保洁人员做好高空作业工作，配合项目负责人对相关人员进行高空安全操作、救护等培训；负责小区的水电设备、消防设施和智能化设备、电梯等日常管理，突发电梯或消防设备故障时，能应急处理简单特种设备（例如：电梯）和消防设备维修工作。可协同设备人员和水电工做好小区的水电设备、消防设施和智能化设备、电梯等的巡查、保养、故障排除及维修等工作。注：投标人须提供身份证复印件、有效的应急管理部门颁发的特种作业操作证特种作业操作证（作业类别：电工作业；操作项目：低压电工作业）复印件，投标截止时间前6个月（不含当月）内任意一个月投标人企业为其缴纳社保的证明材料。上述材料未提供或不符合要求的，视为投标无效。设备人员2名年龄45周岁（以年份计算为准）及以下，负责检查和维护小区建筑设施和设备，及时发现并解决设备故障；定期进行设备保养和维修工作，确保设备的正常运转和安全性；配合设备主管对设备进行定期的检测和维护；记录设备维护和保养情况，及时上报设备故障并协助处理；熟悉小区内的水电设备、消防设施和智能化设备、电梯等设施设备，能够按设备主管要求进行日常维护等工作。在日常遇到电梯困人及电梯故障维修期间可以协助配合电梯维保单位快速处理，可处理简单特种设备（例如：电梯）维修工作。水电工2名年龄55周岁（以年份计算为准）及以下，身体健康、无刑事违法或处分犯罪记录。持应急管理部门颁发的特种作业操作证（作业类别：电工作业；操作项目：低压电工作业）；负责检查和维护小区建筑设施和设备，及时发现并解决设备故障；定期进行设备保养和维修工作，确保设备的正常运转和安全性；配合设备主管对设备进行定期的检测和维护；记录设备维护和保养情况，及时上报设备故障并协助处理；熟悉小区内的水电设备、消防设施和智能化设备、电梯等设施设备，能够按设备主管要求进行日常维护等工作。在日常遇到电梯困人及电梯故障维修期间，可协助配合电梯维保单位快速处理，突发电梯故障或困人时，可简单应急处理。注：投标人须提供2名水电工的身份证复印件、有效的应急管理部门颁发的特种作业操作证特种作业操作证（作业类别：电工作业；操作项目：低压电工作业）复印件，投标截止时间前6个月（不含当月）内任意一个月投标人企业为其缴纳社保的证明材料。上述材料未提供或不符合要求的，视为投标无效。5秩序维护组秩序维护主管1名年龄55周岁（以年份计算为准）及以下，大专及以上学历，持***门颁发的保安员证书，协助项目负责人完成风险管控工作，小区各类突发事件的处置，熟悉小区的技防系统和各类消防设施，定期组织消防演习，负责小区的安全管理方案，制定巡逻路线及频次等。具有消防系统操作知识、基本的救护知识，持相关证件者优先。注：投标人须提供身份证复印件、***门颁发的保安员证书复印件，投标截止时间前6个月（不含当月）内任意一个月投标人企业为其缴纳社保的证明材料。上述材料未提供或不符合要求的，视为投标无效。秩序维护人员32名年龄60周岁（以年份计算为准）及以下，初中及以上学历，身体健康、无刑事违法或处分犯罪记录；负责维护管理区域内的公共秩序，协助做好消防控制室安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作，对进出人员与车辆进行管理、开展区域巡逻、查验消防设施、处理突发事件等。具备基本的救护知识和基本水电知识，具有消控室消防设施设备操作经验，夜间能够配合水电工做好小区内住户套内简单电跳闸处理，能够配合队长、项目负责人对紧急情况救护等培训；工作需要认真负责。经过相关机构培训后持相应证件后上岗。其中消防控制室须配备18名持有有效的消防主管部门或消防行业职业技能鉴定指导中心颁发的中级及以上消防设施操作员证（职业方向：消防设施监控方向）上岗。6环境组环境主管1名年龄45周岁（以年份计算为准）及以下，主要负责小区绿化养护，具有绿化养护管理经验，具有风景园林设计能力、绿化养护及相关病虫害防治等知识，持有相关的绿化风景园林等相关证书者优先。保洁人员28名年龄60周岁（以年份计算为准）及以下，身体健康、无刑事违法或处分犯罪记录；负责本项目保洁、垃圾分类、四害消杀工作，改善公众卫生、环境、资源运用相关的事项，保障卫生、环境等工作有效落实，同时节能、环保；工作认真负责；需要有从事过保洁工作经验，其中三人负责垃圾分类屋的日常工作。养护员4名年龄60周岁（以年份计算为准）及以下，身体健康、无刑事违法或处分犯罪记录；负责小区内的绿化养护，严格按照品质标准执行；工作认真负责；需要有从事过绿化养护工作经验。合计80名（二）物业服务标准1、综合服务标准项目基本要求 服务要求综合服务1.服务与被服务方签订物业管理服务合同，双方权利义务关系明确，物业服务合同备案手续齐全；2.财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业服务费和物业专项维修资金收支账目；3.小区内设置管理处，办公场所整洁有序。管理处24小时有人值班；4.管理制度完善；5.公布物业服务项目、服务标准、收费标准，并公布价格主管部门监督电话；6.物业管理档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；7.管理人员工统一着装，佩戴标志，仪表整洁，语言行为规范；主要管理人员姓名、职务、照片上墙公示；8.公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算和其它物业服务代收代付费用情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊情况；9.对违反法规规定和管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告；10.在小区设置醒目、简洁的倡导文明言行的“遵德守礼”提示牌。1.有业主和使用人接待区域；配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络等办公设备；2.项目负责人有1年以上小区经理工作经历；3.管理处各岗位每天10小时（8：00-18：00）进行客服业务接待，其余时间有人员值班，并受理报修业务；4.公布24小时物业服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在48小时内予以答复处理；业主报急修30分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场，满意率达85%以上；5.每年1次征询并走访业主对物业服务的意见，走访住户不低于70%，满意率达80%以上；对业主提出的意见进行分析并在半月内予以整改；6.每年开展2次以上健康有益的社区文化活动。元旦、春节等节日在小区内做节日环境布置。2、房屋管理与维修养护项目基本要求 服务要求房屋管理与维修养护服务1.每年1次编制房屋及共用部位、共用设施设备日常管理和维修养护计划；2.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志；3.墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致；4.对外墙面砖、涂料等装饰材料进行日常巡视，及时编制维修计划，适时组织维修，保持房屋外观完好、整洁；5.按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。业主、使用人装修前，依规定与装修人签订装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项，并加强监督管理；6.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，并采取围档、遮盖等措施。1.每年2次对房屋结构进行全面检查，发现异常情况及时报告建设行政主管部门、建设单位并做好记录；2.每周巡查2次共用部位和配套设施，有损坏现象的5天内恢复正常（物业企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外），巡查、维修和保养记录齐全；3.每周至少3次巡查装修施工现场，并有记录。3、公共秩序维护项目基本要求 服务要求公共秩序维护1.配有秩序维护员，秩序维护员应无犯罪记录；2.秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐；3.有火灾、治安、暴风雨、公共卫生等突发事件应急预案。接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施；4.秩序维护员按照指定路线和时间进行24小时巡逻。巡查中发现违规行为、不安全状况等异常情况时，应立即通知管理处，并在现场采取必要措施，按规定及时报告有关部门；5.协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为；6.电动自行车停放有序；有安全的充电设施。1.秩序维护人员中50周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责；配备对讲装置或必要的安全护卫器械；2.秩序维护员对重点区域、重点部位白天每2小时至少巡查1次，晚上每3小时巡查1次，有巡查记录；3.各出入口设专人24小时值勤，小区主出入口每天7：00-9：00、17：00—19：00站岗值勤。门岗值守有详细交接班记录和外来人员、车辆登记、大件物品进出和异常情况处置记录；4.保持小区入口环境整洁、有序、道路畅通，礼貌询问外来人员，并通过电话、对讲系统等方式联系住户核对信息，决定是否放行，劝阻无关外来人员、车辆随意进入小区；5.小区应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警等3项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息；6.控制中心接到报警信号后，安防人员15分钟内尽快赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。监控影像资料、报警记录应当至少留存30日备查，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。4、共用设施设备运行维护项目基本要求 服务要求共用设施设备运行维护1.各类设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；2.设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；3.对设备故障及突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录；4.保持路面平整、无破损、无积水，无井盖缺失，侧石平直无缺损；5.保持围墙完好，铁栅栏围墙表面无锈蚀。遇到暴风雨等异常情况加强巡查和维护；6.水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗、水质送检化验两次，二次供水水质符合国家生活用水标准；高层建筑每年两次次对供水系统减压阀进行测压并做好记录；7.接到相关部门的停水、停电、停气等通知时，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主；8.每年至少1次对排水系统全面维护保养。户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清陶；化粪池每半年清掏1次；污水排放符合环保要求；9.加强对视频监控、楼宇对讲、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效，维护及时；10.电梯委托专业维修保养单位进行定期保养，按规定进行安全检测并持有有效的《电梯安全使用许可证》。安排专人加强对电梯保养的监督，并对电梯运行进行管理；11.制定并执行消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。1.每周巡查1次道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏7天内修复；2.每月巡查1次围墙，每周巡查2次休闲椅、凉亭、 雕塑、景观小品，每两天巡查1次室外健身设施、儿童乐园等，发现损坏立即修复；3.每月检查1次安全标志，保证标志清晰完整，设施运行正常；4.每周巡查3次以上二次供水设备，每半年至少1次对水泵润滑点加油，及时对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁；5.每周至少巡查3次污水泵等排水系统，每半年1次润滑加油，确保排水系统运行正常；6.每天1次检查路灯、楼道灯等公共照明系统，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，完好率不低于95%，并按规定时间定时开关；7.消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常；消防栓每2月检查1次，消防栓箱内各种配件齐全完好；每半年检测1次探测器，不合格的应当及时调换；每半年检查1次消防水带，阀杆处加油；每月检查1次配备的灭火器，临近失效立即更新或充压；8.安防技防系统一般性故障3天内修复；5、清洁卫生服务项目基本要求 服务要求清洁卫生服务1.人员着装统一；2.及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放现象；3.垃圾分类、日产日清；4.做好四害消杀预防工作。1.楼内地面和墙面每天7：00-18：00循环保洁，保持楼内干净整洁，无明显暴露垃圾和卫生死角，门厅地面每2天湿拖1次，大堂、门厅花岗岩大理石每季保养1次，材质干净、无污渍；墙面保持无灰尘、无污渍。楼梯台阶每周湿拖2次；2.楼道、楼梯扶手、栏杆、 窗台等每2天擦抹1次；消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹2次；墙面、天花板每月清洁1次；公共门、窗等玻璃高度3米以下每周清洁1次，高度3米以上每年至少清洁1次；天台、屋顶每周至少保洁1次；3.垃圾分类收集容器合理设置，每周清洁2次，保持无污迹、无异味；4.电梯轿厢每天清扫1次，循环保洁，每2天擦抹厢、门壁1次，电梯轿厢卫生干净。每2月对电梯门壁打蜡上光1次，轿壁表面光亮，无污迹；5.道路地面、绿地每天7：00-18：00循环保洁，保持小区内环境整体干净整洁，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象；沿街商店门前责任区域7：00-20：30循环保洁，每月冲洗1次；6.公共灯具每月清洁1次，目视明亮、无灰尘。宣传栏、信报箱、建筑小品等每月清洁3次，目视洁净、无灰尘；7.每周3次打捞景观水池漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物，水体无异味；8.蚊、蝇、蟑螂孳生季节（5一10月份）每月消杀1次，其它季节根据当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。6、绿化养护服务项目基本要求 服务要求绿化养护服务1.有技术人员实施绿化养护管理；2.园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；3.绿地设有提示爱护绿化的宣传牌；4.定期喷洒药物，预防病虫害，发现病虫害及时灭杀；5.台风、雷雨天气前做好防范加固措施，并在台风、雷雨天气对部分受影响树木进行扶正，确保做到树木基本无倾倒；6.树木类按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥、松土。7.常年保持有效浇灌，草坪、树木生长良好。1.草坪生长整齐，每年修剪4遍以上，高度不应超过12公分，超过时应在10天内进行修剪（冬季等因气候因素修剪会影响植物生长时除外）；乔、灌木、绿篱、球每年适时修剪两遍以上；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于2次，基本无枯枝；2.每年普除杂草4遍以上，杂草面积不大于5%；草地生长正常，斑秃黄萎低于6%；发现枯萎的植物应在10天内清除并补种。（三）公共收益管理1、前期物业服务期间，中标人应根据《福建省前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务企业的经营管理费用支出应当符合《福建省物业管理条例》第六十三条规定,不得超过公共收益的百分之三十。2、前期物业服务期间，中标人应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账，在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益结余及时存入住宅专项维修资金专户。未建立住宅专项维修资金专户、公共收益专户的住宅小区，中标人应当及时申请补建专户。3、前期物业服务期间，公共收益的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。4、公共收益的分配，应按照业主专有部分面积所占比例确定。（四）其它事项的说明1、中标人根据有关物业管理法律、法规与采购人签订《福建省政府采购合同（服务类）》并与云晖雅居开发建设单位签订《福建省前期物业服务合同》（详本项目招标公告发布附件，投标人自行下载），两份合同对同一事项有不同约定时，按较严格条款执行，中标人对该物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。2、物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋确权的，按照商品房初步测绘报告进行收取，项目总登后，按照经不动产确认后的面积结算，总登后的面积与前期不一致的，采购人不再进行多退少补。3、本项目云晖雅居前期物业管理服务期为36个月。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延；期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。中标人按《福建省物业服务合同备案工作实施细则》规定进行前期物业合同备案，若中标人为联合体，由联合体牵头人负责备案相关工作。4、物业管理期生效时间以采购人书面通知中标物业公司介入小区管理为准。中标物业公司须配合采购人（或其指定的第三方）开展集中交付等服务（包含但不限于交付前查验、交付现场布置、交付当日配合验房等），原则上需参照已交付全回购项目交付现场进行布置并配备验房人员，采购人不再额外支付相关费用。5、中标的物业公司须无条件配合采购人（或其指定的第三方）对其所属车位的盘活运营工作（包含但不限于配合交付业主及配合其委托的第三方运营公司进行场地、系统改造等事宜）。6、小区地下停车位，由采购人（或其指定的第三方）按照相关工作安排进行运营处置，中标的物业公司需做好地下室管理工作。根据资产使用规定，持有采购人（或其指定的第三方）盖章确认的相关函件、合同等凭证的车位竞得人或承租人属于车位合规使用者，中标的物业公司收到相关凭证后需及时协助配合办理相关手续，需按规定收取物业管理费用，其余采购人未明确使用业主的车位，不另外支付费用，中标物业公司不得收取车位租赁、车位销售、车位使用等费用。7、小区房源，由采购人（或其指定的第三方）按照相关工作安排进行安置，中标的物业公司需做好管理工作，保障采购人所属的物业不被占用。按照工作安排，持有采购人（或其指定的第三方）盖章确认的相关函件等凭证的业主，中标的物业公司收到相关凭证后需及时协助配合办理相关交付领取钥匙手续，并按照函件要求的时间起收取相应物业管理费用，本物业项目的物业移交、验收、接管均按《物业管理条例》有关规定实施。空置房物业费收取规定：根据《福州市物业服务收费管理实施细则》第十九条规定，国务院《物业管理条例》第四十二条规定、《物业服务收费管理办法》（发改价格【2003】1864号）第十六条规定，安置区项目已安置房屋面积占可收费面积比例在80%（含）以上的，未安置的空置房物业费按合同约定收费标准全额缴交；已安置房屋面积占可收费面积比例在80%以下，空置房物业费按合同约定收费标准的85%；已安置未入住空置房的物业费按合同约定的收费标准全额缴交。未安置空置房产生的物业服务费和水电公摊费，由采购人按季度统一结算后向市财政申请核拨，财政审批并款项到账后按规定支付，具体拨付金额以财政最终审核价为准。空置费计算方式需参照福清市专题会议纪要【2017】363号文件标准执行（若有最新文件的，以采购人核定的最新政策为准）。注：1、已安置的未入住的空置房物业费由物业公司向实际安置户主收取。本项目已安置房屋面积占可收费面积比例预计在80%以下(具体比例以实际情况为准),未安置的空置房物业费按合同约定收费标准的85%缴交。投标人在报价时应充分予以考虑，采购人不对投标人的投标报价及实际履行合同中可能产生的差价做任何补偿。本文“安置”指采购人指定的第三方，包含租赁、销售、安置等用途。8、若涉及保障房项目、保租房等项目，中标人需提供住户日常入住、退租房屋查验工作，物业查验工作在物业工作范畴内，费用已包含在物业服务费用内，不得再向采购人另收取费用。对于查验结果，未入住空置部分非人为原因产生的问题，由中标人向采购人提请申请修缮；未入住空置及公共区域部分因人为原因产生的问题，属物业管理工作不到位造成的损失，应由中标人自行承担修缮及相关费用；由租户原因产生的问题，中标人需协调并要求租户进行修缮，若租户申请退租，需排查房源内部情况后再给予确认退租申请。具体要求如下：（1）配合委托方对房屋进行管理、排查、办理入驻及退租验收事宜。（2）提前排查预备分配的空置房源情况，及时反馈给管理单位、配合修缮，对新入住租户提出的套内问题，反馈给管理单位，同时做好解释工作。（3）对退租用户的房屋进行排查,对出现人为破坏的损坏问题要求租户进行整改，待整改验收、结清水电后，及时收回钥匙并出具认定手续。（4）协助排查空置房源是否存在违规占用等影响公租房正常管理的情况。（5）采购人交办其他修缮及排查相关事项。9、采购人成立专项工作小组配合住建部指导并监督物业公司日常行为，并对中标人进行考核，考核内容及标准详见本章综合服务考核及标准。（1）前期物业开办费规定：前期物业公司中标后需提前介入安置区项目，参与共用设施设备的安装调试、分户验收、承接查验及分房等前期工作，确保业主顺利进驻以及正式入驻后的良好管理效果，前期介入查验等工作不纳入前期物业管理起算时间，采购人不支付相应物业费用。物业管理所需物资配备等由物业企业向采购人申报，经采购人及相关部门审查同意后，报市财政核拨。财政审批并款项到账后按规定支付，具体拨付金额以财政最终审核价为准，若无法审批通过的，由中标人自行配备物资。本内容和福清市人民政府专题会议纪要〔2017〕363号均做为与中标人签订合同的依据之一。（2）若已交付使用多年的小区，中标人需与原物业管理单位做好交接工作，采购人不再另行配备开办物资及提供开办费。（五）其它1、本合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，中标人应在本物业的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）同意，由中标人与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。2、未成立业主委员会之前，物业公司所有的收费标准等相关材料提交至采购人备案。3、本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由中标人在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示。合同期满后，中标人仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若双过半业主未提出异议的，可继续适用本合同；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由中标人与业主在公布的指导价范围内重新约定。4、本合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，中标人应在本物业的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由中标人与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。5、采购人书面通知中标人进场进行物业管理之日起至安置房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由采购人按照上述付款约定承担，空置房屋的物业服务费约定按照空置房物业收取规定执行。6、采购人、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，采购人、业主负连带支付责任。采购人、业主与物业使用人之间的交费约定，采购人、业主应及时书面告知中标人。7、物业发生产权转移时，原业主应当结清物业服务费。物业服务费结算至产权转移之日的当月止。8、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和临时管理规约等规定，应当征得相关业主、采购人同意；已成立业主大会的，还须经业主委员会同意后，按照规定办理相关手续。所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金和弥补物业管理费用的不足。9、中标人对物业管理区域内同一时间交付且同一使用性质和同一类型的物业，应按统一标准收取物业服务费。10、装修期间垃圾清运费等协议收费项目问题，装修期间的垃圾应由户主负责在规定的期限内及时清运，户主亦可委托物业管理企业统一清运，清运费标准由户主和物业管理企业协商确定，收费标准不得高于周边市场行情并且需要符合相关法律法规及相关文件。二装垃圾清运公司需在相关行政管理部门备案和按政府管理要求运输至福清市政府指定的二装垃圾处理场。11、水电公摊、装修保证金等费用，中标人收费标准不得高于周边市场行情并且需要符合相关法律法规及相关文件，收取的公摊水电支出明细需要定期公示，若户主有疑义，需要负责解答。12、关于车位管理费具体规定：根据《福建省物业管理条例》执行。13、本合同终止时，中标人必须向采购人移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产。14、中标人需要协助采购人代收原开户建设业主代为预存的水费、电费等费用，收齐后需全额返还。15、依据法律规定，公共收益是小区全体业主所有，应当按照法律法规实施相关工作。中标物业服务企业，要确保账目公开、透明，建立起业主与物业公司之间的信任与好感，共同打造和谐美丽的小区环境。注：“二、技术和服务要求”的内容均为实质性条款，投标人必须满足，否则按无效投标处理。（二）商务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）采购包1：序号参数性质类型要求1★交货时间合同签订后，按照采购人的书面通知要求完成项目交接。2★交货地点云晖雅居小区3★交货条件按照招标文件的要求完成相关物业服务并经采购人验收合格4★是否邀请投标人验收不邀请投标人验收5★履约验收方式1、期次1，说明：采购人组织考核小组根据物业管理服务考核办法，通过现场、非现场，定期、不定期的巡查、抽查对中标人进行考评验收。6★合同支付方式1、根据实际考核情况，按季度支付。中标人须开具等额的增值税发票，采购人根据考核情况，按照考核情况在收到发票后，按规定程序支付款项。（经考核扣除相应服务经费后的剩余经费），达到付款条件起15日内，支付合同总金额的100.00%7★履约保证金缴纳, 本采购包履约保证金为合同金额的5%说明：在签订合同前以银行转账、支票或汇票或本票、保函或保险出具的见索即付保函等非现金形式缴纳。8★其他“合同支付方式”为系统模板，具体内容按以下描述为准：1）未安置空置房产生的物业服务费和水电公摊费，根据实际考核情况，由采购人按季度统一结算后向市财政申请核拨，财政审批并款项到账后按规定支付，具体拨付金额以财政最终审核价为准。中标人须开具等额的增值税发票，在收到发票后，采购人按规定程序支付款项（经考核扣除相应服务经费后的剩余经费）。2）已安置的未入住的空置房物业费由物业公司向实际安置户主收取。其他商务要求★（一）报价要求1.投标人按合同包投标，对同一合同包内所有序号内容投标时必须完整，评标与授标以合同包为单位。投标报价不得超出招标文件规定的采购包的最高限价。投标报价应包含员工工资、设备费用、工具费、材料费、风险金、验收、劳务、管理、劳保、维护、保险、利润、税款及政策性文件规定的各项应有费用及可合理推断的责任和义务。2.本次招标为国内招标，报价以人民币为货币单位。2.1云晖雅居总建筑面积约285488.01㎡（具体面积以总确权测绘报告为准），最高限价为17,979,886.53元（36个月）。投标人报价时须分别对住宅部分、商业部分总价进行报价，且不得超过最高限价，否则按无效投标处理。本项目的投标人投标总报价仅作为评审依据，具体根据投标人总报价计取的每月每平方单价（以元为单位，保留至小数点后两位）按实际已安置房屋面积及空置房物业费收费标准的实际情况履行。3.中标人拟派员工待遇严格按最新《劳动合同法》执行，社保、医保、工资标准严格按市政府相关规定执行。投标人报价中员工的最低工资不得低于《福建省人力资源和社会保障厅关于公布我省最低工资标准的通知》（闽人社文〔2021〕148号）最低工资标准（合同执行期间内有新规定的按新规执行。）。投标人必须按规定为员工缴纳五险，故投标人报价中必须包含五险的费用，且不能低于福清市规定缴纳的标准。4.投标人对本项目只能有一个报价，采购人不接受有选择的报价。投标人一旦成交，采购人将不会对其报价做出其他补偿。5.投标人单价报价中漏报、少报的费用，视为此项费用已隐含在响应报价中，成交后不得再向采购人收取任何费用。★（二）综合服务考核及标准1.保洁、安保服务采购人采取现场检查、临时抽查、随机采访、问卷征询、定点征求意见等方式，对保洁、安保服务工作进行监督检查和日常考核。依据事实和效益，客观评价，奖惩挂钩。1.1考核目的目的为了使入驻户主对保洁及安保工作满意，提高保洁人员及安保执勤员工作积极性。1.2适用范围：项目内全体保洁人员、安保执勤员。1.3物业化服务考评内容：采购人根据户主实际要求，制定各相关单位相关管理范围、要求、职责，供服务公司作为工作指引并作为检查考核内容。保洁、安保服务的项目均为采购人考核内容。1.4考核标准：1.4.1卫生保洁：地上不见痰迹、纸屑，门窗玻璃明净，能为群众提供安全、整洁、舒适、优美的服务环境。环境卫生保洁在主要公共场所污物1处以下且出现时间不应超过30分钟。1.4.2全面负责采购人委托的规定范围的保洁、养护及安保，后勤服务综合满意率90%以上。1.4.3完成根据采购人工作要求制定的其它工作指标。满意率90%以上。1.4.4各入驻户主内服务要求完成率100%，满意率90%以上。1.4.5人力配备、设备配备、管理人员配备、承包服务项目范围内的各种技术服务标准不低于相关文件的要求。2.物业服务管理及考核标准物业服务管理及考核项目服务标准评分细则考核分数备注综合服务(14分)1.服务与被服务方签订物业管理服务合同，双方权利义务关系明确，物业服务合同备案手续齐全；管理制度完善，财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业服务费和物业专项维修资金收支账目；符合2分。每发现一处不符合扣1分；2.小区内设置管理处，办公场所整洁有序。管理处24小时有人值班；有业主和使用人接待区域；配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络等办公设备；符合2分。每发现一处不符合扣1分。3.公布24小时物业服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在48小时内予以答复处理；业主报急修30分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场，满意率达85%以上；管理处各岗位每天10小时（8：00-18：00）进行客服业务接待，其余时间有人员值班，并受理报修业务；符合2分。每发现一处不符合扣0.4分。4.物业管理档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；符合1分，基本符合0.5分，不符合不得分。5.管理人员工统一着装，佩戴标志，仪表整洁，语言行为规范；主要管理人员姓名、职务、照片上墙公示；符合1分，着装不符合扣0.5分，未公示扣0.5分。6.公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算和其它物业服务代收代付费用情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊情况；符合2分，每发现一项未公布扣1分。7.对违反法规规定和管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告；符合1分，未进行劝阻或制止或制止无效未报告的不得分。8.在小区设置醒目、简洁的倡导文明言行的“遵德守礼”提示牌。符合1分，未规范设置不得分。9.每年1次征询并走访业主对物业服务的意见，走访住户不低于70%，满意率达80%以上；对业主提出的意见进行分析并在半月内予以整改；每年开展2次以上健康有益的社区文化活动。元旦、春节等节日在小区内做节日环境布置。符合2分。未征询扣1分，走访住户低于50%扣1分，未在规定时间内整改扣1分。房屋管理与维修养护服务(14分)1.每年1次编制房屋及共用部位、共用设施设备日常管理和维修养护计划；符合2分，未编制不得分，计划不完善扣0.5分。2.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志；符合2分，无示意图扣0.5分，无路标扣0.3分，栋、单元、户号每缺一个扣0.1分。3.墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致；符合1分，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分。4.对外墙面砖、涂料等装饰材料进行日常巡视，及时编制维修计划，适时组织维修，保持房屋外观完好、整洁；符合1分，未执行不得分。5.按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。业主、使用人装修前，依规定与装修人签订装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项，并加强监督管理；符合2分，制度不完善扣1分，未履职的扣1分。6.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放，并采取围档、遮盖等措施。每周巡查2次共用部位和配套设施，有损坏现象的5天内恢复正常（物业企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外），巡查、维修和保养记录齐全；符合2分，规范设置得1分，记录发现一次不规范扣0.2分。7.每年2次对房屋结构进行全面检查，发现异常情况及时报告建设行政主管部门、建设单位并做好记录；符合2分，未检查或未及时记录上报不得分。8.每周至少3次巡查装修施工现场，并有记录。符合2分，未按规定时间恢复1次扣0.5分，巡查、维修保养无记录发现1次扣0.5分。公共秩序维护(17分)1.配有秩序维护员，秩序维护员应无犯罪记录；秩序维护人员中50周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责；配备对讲装置或必要的安全护卫器械；秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐；符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。2.有火灾、治安、暴风雨、公共卫生等突发事件应急预案。接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施；符合2分，应急预案不完善不得分，执行不符合1出扣0.5分。3.秩序维护员按照指定路线和时间进行24小时巡逻。巡查中发现违规行为、不安全状况等异常情况时，应立即通知管理处，并在现场采取必要措施，按规定及时报告有关部门；符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。4.协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告。协助有关部门制止违法、违规的行为；符合2分，每发现一处不符合扣1分。5.电动自行车停放有序；有安全的充电设施；符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。6.秩序维护员对重点区域、重点部位白天每2小时至少巡查1次，晚上每3小时巡查1次，有巡查记录；各出入口设专人24小时值勤，小区主出入口每天7：00-9：00、17：00—19：00站岗值勤。门岗值守有详细交接班记录和外来人员、车辆登记、大件物品进出和异常情况处置记录；符合3分，巡查次数未达扣1分，无巡查记录扣1分，巡查交接记录不规范扣1分。7.保持小区入口环境整洁、有序、道路畅通，礼貌询问外来人员，并通过电话、对讲系统等方式联系住户核对信息，决定是否放行，劝阻无关外来人员、车辆随意进入小区；符合2分，每发现一处不符合扣0.5分，车辆进出无记录扣0.5分，记录不全扣1分。8.小区应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警等3项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息；控制中心接到报警信号后，安防人员15分钟内尽快赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。监控影像资料、报警记录应当至少留存30日备查，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。共用设施设备运行维护(28分)1.各类设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；符合2分，每发现一处不符合扣0.2分。2.对设备故障及突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录；符合2分，方案不完善扣1分，处理措施、处理记录不当扣1分。3.保持路面平整、无破损、无积水，无井盖缺失，侧石平直无缺损；每周巡查1次道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏7天内修复；符合2分，每发现一处损坏扣0.2分。4.保持围墙完好，铁栅栏围墙表面无锈蚀。遇到暴风雨等异常情况加强巡查和维护；每月巡查1次围墙，每周巡查2次休闲椅、凉亭、 雕塑、景观小品，每两天巡查1次室外健身设施、儿童乐园等，发现损坏立即修复；符合2分，频次不达标扣1分，发现一处损坏扣0.2分。5.每月检查1次安全标志，保证标志清晰完整，设施运行正常；符合2分，频次不达标扣1分，设施运行不正常1处扣0.5分。6.水箱、蓄水池盖保持完好并加锁，每年定期清洗、水质送检化验两次，二次供水水质符合国家生活用水标准；高层建筑每年两次次对供水系统减压阀进行测压并做好记录；符合2分，每发现1处扣0.5分，频次不达标扣1分，记录和水质不达标发现1次扣0.5分。7.每周巡查3次以上二次供水设备，每半年至少1次对水泵润滑点加油，及时对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁；符合2分，频次不达标发现1处扣0.5分，养护不到位扣1分。8.每周至少巡查3次污水泵等排水系统，每半年1次润滑加油，确保排水系统运行正常；符合2分，每发现一处不符合扣0.2分。9.每天1次检查路灯、楼道灯等公共照明系统，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，完好率不低于95%，并按规定时间定时开关；符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。10.接到相关部门的停水、停电、停气等通知时，应提前以通知、公告、广播等形式通知业主；符合1分，每发现一次不及时通知扣0.2分。11.每年至少1次对排水系统全面维护保养。户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清陶；化粪池每半年清掏1次；污水排放符合环保要求；符合2分，每发现一处不符合扣0.2分，养护不到位扣1分。12.加强对视频监控、楼宇对讲、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效，维护及时；符合1分，每发现少一项未运作正常有效扣0.5分。13.电梯委托专业维修保养单位进行定期保养，按规定进行安全检测并持有有效的《电梯安全使用许可证》。安排专人加强对电梯保养的监督，并对电梯运行进行管理；符合2分，未定期按规范保养管理扣1分，未持有有效《电梯安全使用许可证》扣1分。14.制定并执行消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。符合1分，未按要求制定，每发现一处不符合扣0.2分。15.消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常；消防栓每2月检查1次，消防栓箱内各种配件齐全完好；每半年检测1次探测器，不合格的应当及时调换；每半年检查1次消防水带，阀杆处加油；每月检查1次配备的灭火器，临近失效立即更新或充压；符合2分，消防泵未启动，未做保养扣0.4分，消防栓箱配件不齐全扣0.4分；探测器不合格扣0.4分；消防水带未做检查扣0.4分；灭火器未更新或充压扣0.4分。16.安防技防系统一般性故障3天内修复。符合2分，未及时修复的扣1分清洁卫生服务(17分)1.人员着装统一；符合0.5分，着装未统一的不得分。2.及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放现象；符合0.5分，每发现一处不符合扣0.1分。3.垃圾分类、日产日清；垃圾分类收集容器合理设置，每周清洁2次，保持无污迹、无异味；符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。4.做好四害消杀预防工作。蚊、蝇、蟑螂孳生季节（5一10月份）每月消杀1次，其它季节根据当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。符合2分，每发现一处不符合扣0.2分。5.楼内地面和墙面每天7：00-18：00循环保洁，保持楼内干净整洁，无明显暴露垃圾和卫生死角，门厅地面每2天湿拖1次，大堂、门厅花岗岩大理石每季保养1次，材质干净、无污渍；墙面保持无灰尘、无污渍。楼梯台阶每周湿拖2次；符合2分，每发现一处不符合扣0.2分。6.楼道、楼梯扶手、栏杆、 窗台等每2天擦抹1次；消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹2次；墙面、天花板每月清洁1次；公共门、窗等玻璃高度3米以下每周清洁1次，高度3米以上每年至少清洁1次；天台、屋顶每周至少保洁1次；符合3分，每发现一处不符合扣0.4分。7.电梯轿厢每天清扫1次，循环保洁，每2天擦抹厢、门壁1次，电梯轿厢卫生干净。每2月对电梯门壁打蜡上光1次，轿壁表面光亮，无污迹；符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。8.道路地面、绿地每天7：00-18：00循环保洁，保持小区内环境整体干净整洁，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象；沿街商店门前责任区域7：00-20：30循环保洁，每月冲洗1次；符合2分，每发现一处不符合扣0.2分。9.公共灯具每月清洁1次，目视明亮、无灰尘。宣传栏、信报箱、建筑小品等每月清洁3次，目视洁净、无灰尘；符合2分，每发现一处不符合扣0.2分。10.每周3次打捞景观水池漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物，水体无异味；符合1分，每发现一处不符合扣0.2分。绿化养护服务(10分)1.园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿地设有提示爱护绿化的宣传牌；有技术人员实施绿化养护管理；符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。2.定期喷洒药物，预防病虫害，发现病虫害及时灭杀；树木类按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥、松土；常年保持有效浇灌，草坪、树木生长良好；符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。3.台风、雷雨天气前做好防范加固措施，并在台风、雷雨天气对部分受影响树木进行扶正，确保做到树木基本无倾倒；符合2分，执行不到位不得分。4.草坪生长整齐，每年修剪4遍以上，高度不应超过12公分，超过时应在10天内进行修剪（冬季等因气候因素修剪会影响植物生长时除外）；乔、灌木、绿篱、球每年适时修剪两遍以上；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于2次，基本无枯枝；符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。5.每年普除杂草4遍以上，杂草面积不大于5%；草地生长正常，斑秃黄萎低于6%；发现枯萎的植物应在10天内清除并补种。符合2分，每发现一处不符合扣0.5分。★3.考核标准在中标人承包经营期间，采购人负责考核对中标人的服务质量，考核形式包括采购人平时抽查/月度考核及入驻用户满意度调查。中标人需在考勤处设有脸谱识别考勤机，考核人员全部到岗并以刷脸形式签到考勤，业主对安保执勤员、保洁等人员考勤抽查时，中标人应及时通知当天应在岗人员集中签到，所有人员以所通知抽查的时间30分钟内到达签到地点，超过时间未到位签到的视为缺岗。禁止出现“四岗”现象，即：脱岗（远程监控系统签到完成后人不知去向）、虚岗（在岗人员一问三不知，不下现场或对现场情况不了解）、串岗（在岗人员到其他项目串门、闲聊）、私岗（在岗人员做私事、耽误工作）。如发现上述情况，物业公司每人／次扣款200元，罚金从空置物业费中扣减。采购人有权随时调取脸谱识别器上的工作人员进行抽查考勤情况。中标人不得以任何形式阻止采购人调取脸谱识别器并且保证脸谱识别器上的考勤数据真实可靠。每季度由采购人负责对中标人上季度物业管理履行职责情况进行综合考核，评分采取百分制，每季度评一次，综合得分不能达到85分以上，扣除下季度物业费的15％；一年内累计2个季度评分低于60分，解除物业合同，采购人不承担违约责任。合同期内，采购人考核发现及入驻用户投诉的问题，中标人应立即整改，对限期整改要求，一次达不到要求的扣1000元；两次仍达不到要求的扣3000元；对限期整改要求超过3次（含）仍未整改到位的，采购人有权解除本合同，中标人及中标人的管理团队退出承包经营。★（三）违约责任1、若中标人的原因(如管理不善或操作不当等)而造成的事件事故或案件的，采购人有权终止合同并没收其履约保证金，由此造成的一切法律后果，中标人自行负责。2、若中标人出现员工流动人员造成缺勤的，中标人须在十日内招到相应职位的员人。在规定时间内未招到相应职位的人员造成缺勤的，每延误一天每人每天扣人民币贰佰元。3、若中标人有出现参与有偿服务、敲诈勒索的，每次应向采购人支付人民币壹万元的违约金；若给采购人造成的不良社会影响等损失的，采购人有权终止合同，由此造成的一切法律后果，中标人自行负责。4、若中标人有出现监守自盗的、擅自使用采购人所有的办公设备的，视为中标人违约，每次应向采购人支付人民币壹万元的违约金；若给采购人造成损失的，赔偿采购人损失同时采购人有权终止合同，由此造成的一切法律后果，中标人自行负责。5、若中标人有出现脱岗并造成严重后果的，视为中标人违约，每脱岗一人每次应向采购人支付人民币伍仟元的违约金；若给采购人造成损失的，赔偿采购人损失同时采购人有权终止合同，由此造成的一切法律后果，中标人自行负责。6、若中标人有出现因平常维护不到位或擅自离岗导若致不能及时供电的，视为中标人违约，每次应向采购人支付人民币伍仟元的违约金；若给采购人造成损失或不良影响的，采购人有权终止合同，由此造成的一切法律后果，中标人自行负责。7、若中标人违反物业管理合同的约定，未能达到约定的管理目标，采购人有权要求中标人限期整改，逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，采购人有权终止合同；造成采购人损失的或不良影响的，每次应向采购人支付人民币壹万元的违约金。8、在签定物业管理服务合同之后，中标人要求解除合同的，视为中标人违约，中标人违约对采购人造成的损失的，每次应向采购人支付人民币贰万元的违约金；若给采购人造成的经济损失超过违约金的，需另行支付相应的赔偿。9、因中标人原因发生重大质量事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时，采购人有权保留更换中标人的权利，并报相关行政主管部门处罚。10、若发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及采购人有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及采购人有关安全管理办法执行外，采购人保留更换中标人，给采购人造成的损失，还应承担赔偿责任。11、在明确违约责任后，中标人应在接到书面通知书起七天内支付违约金、赔偿金等。12、本项目不允许中标人以任何名义和理由进行转包，如有发现，采购人有权单方终止合同，并没收其全部的履约保证金。中标人违约对采购人造成的损失的，需另行支付相应的赔偿。13、本招标文件未明确的其它约定事项或条款，待采购人与中标人签订合同时，由双方协商订立。★（四）侵权责任中标人在履行合同期间，物业管理人员在管理服务过程中造成自身或者他人损害的，由此所涉及的一切责任及法律后果，由中标人自行负责。格式采购需求调查材料公司名称（盖章）：附件1企业营业执照致：福清市国有资产管理中心根据云晖雅居物业服务需求调查征求公告内容，我公司现按公告内容提交企业营业执照及相关调查材料一套。公司通信地址：邮编：联系方法：（包括但不限于：联系人、联系电话、手机、传真、电子邮箱等）公司名称：（全称并加盖单位公章）日期：年月日附：企业营业执照副本复印件附件2相关产业发展情况供应商应针对本次服务项目提供目前此类服务相关产业发展情况说明，如有可附件相关佐证材料附件3市场供给情况供应商应针对本次服务项目提供目前此类服务市场供给情况，如有可附上相关佐证材料。附件4同类采购项目历史成交信息供应商应针对本次服务项目提供公司同类服务项目历史成交信息，如有应列表并附上相关合同等材料。附件5其他相关情况供应商应针对本次采购项目可提供其他相关情况说明及相关材料
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业服务 物业管理服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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