天津市物业服务 物业管理服务招标公告（天津市蓟州区国防动员办公室2025）
天津市蓟州区国防动员办公室机关 蓟州区国动办2025-2026物业服务项目 (项目编号:TJJX-2025-D-0020)公开招标公告
天津市蓟州区国防动员办公室机关 蓟州区国动办2025-2026物业服务项目 (项目编号:TJJX-2025-D-0020)公开招标公告
发布日期：2025年10月22日发布来源：天津市蓟州区国防动员办公室机关
项目概况
蓟州区国动办2025-2026物业服务项目招标项目的潜在投标人应在
天津市政府采购中心网（网址：http://tjgpc.zwfwb.tj.gov.cn）获取招标文件，并于
2025年11月13日 08点30分（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：TJJX-2025-D-0020
项目名称：蓟州区国动办2025-2026物业服务项目
预算金额：86.0万元
最高限价：86.0万元
采购需求：
包号
是否设置最高限价
预算（万元）
最高限价（万元）
采购目录
采购需求
第1包
否
86
86
物业管理服务
见附件
合同履行期限：1年。
本项目不接受联合体参与 ，本项目不接受进口产品
二、申请人的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：（一）促进中小企业发展：根据财政部发布的《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）规定和《关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知》（财库﹝2022﹞19号），本项目专门面向中小企业采购。 （二）支持监狱企业发展：根据财政部发布的《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》规定，监狱企业视同小型、微型企业。 （三）促进残疾人就业明细：根据财政部、民政部、中国残疾人联合会发布的《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》规定，残疾人福利性单位视同小型、微型企业。 （四）按照《财政部关于在政府采购活动中查询及使用信用记录有关问题的通知》（财库〔2016〕125号）的要求，根据开标当日解密截止时间“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）的信息，对列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单及其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的供应商，拒绝参与政府采购活动，同时对信用信息查询记录和证据进行打印存档。 本项目专门面向中小企业采购；
3.本项目的特定资格要求：（一）投标人须具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条第一款规定的条件，提供以下材料： 1.投标人须具备法人资格，提供在有效期内的营业执照副本扫描件。 2.财务状况报告等相关材料： 提供经第三方会计师事务所审计的2024年度企业财务报告扫描件，或2025年度银行出具的资信证明扫描件。 3.2025年度至少1个月的由当地税款征缴部门或银行出具的依法缴纳税收的相关证明材料扫描件。 4.2025年度至少1个月的由当地社保征缴部门或银行出具的依法缴纳社会保险费的相关证明材料扫描件。 5.投标截止日前3年在经营活动中没有重大违法记录的书面声明（截至开标日成立不足3年的供应商可提供自成立以来无重大违法记录的书面声明）。 6.提交具备履行合同所必需的设备和专业技术能力证明材料。 （二）本项目不接受联合体投标。
三、获取招标文件
时间：
2025年10月22日到
2025年10月29日，每天上午08:30至12:00，下午12:00至17:00（北京时间，法定节假日除外）
地点：天津市政府采购中心网（网址：http://tjgpc.zwfwb.tj.gov.cn）
方式：使用天津市中环认证服务有限公司发出的CA数字证书（原天津市电子认证中心发出尚在有效期内的CA数字证书仍可使用）登录天津市政府采购中心网（网址：http://tjgpc.zwfwb.tj.gov.cn）-“网上招投标”-“供应商登录”-“区级集采机构入口”下载招标文件。
售价：0元
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
2025年11月13日 08点30分（北京时间）。
地点：天津市政府采购中心网（网址：http://tjgpc.zwfwb.tj.gov.cn）线上提交
五、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
六、其他补充事宜
本项目为远程招投标，一律不接受纸质投标文件，只接受加盖投标人电子签章的PDF格式电子投标文件（以通过电子签章客户端软件winaip正确读取签章信息为准）。供应商参加投标前须办理CA数字证书（USBKEY）和电子签章。投标人须按招标文件的规定在天津市政府采购中心招投标系统中提交网上应答并上传加盖投标人电子签章的PDF格式电子投标文件（以通过电子签章客户端软件winaip正确读取签章信息为准）。供应商注册、CA数字证书（USBKey）领取、电子签章办理办法： （1）天津市政府采购中心网注册：登录天津市政府采购中心网（http://tjgpc.zwfwb.tj.gov.cn）首页点击“供应商注册”，填写相关内容。联系电话：022-24538316。 （2）天津市政府采购网注册：登录天津市政府采购网（http://tjgp.cz.tj.gov.cn/gys_login.jsp）点击“申报注册”，完成网上注册。 （3）CA数字证书（USBKey）领取及电子签章办理：参见天津市政府采购中心网（http://tjgpc.zwfwb.tj.gov.cn）--服务指南--供应商注册、领取CA数字证书（USBKey）及电子签章制章的流程。 CA数字证书办理联系电话：400-0566-110或022-24538059。 电子签章办理联系电话：022-24538316。
七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系。
1.采购人信息
名称：天津市蓟州区国防动员办公室机关
地址：蓟州区迎宾大街93号
联系方式：022-85238563
2.采购代理机构信息
名称：天津市蓟州区政府采购中心
地址：蓟州区迎宾大街85号
联系方式：022-82822855
3.项目联系方式
项目联系人：乔凯
电 话：022-82822855
其他附件文件下载
项目需求书.docx
天津市蓟州区政府采购中心
2025年10月22日
一、各岗位人员一览表序号岗位名称人数要求工作时间1项目经理和管理人员1项目经理1名，持物业项目经理证，身体健康，同岗位工作经验3年以上。8小时工作制2保洁员1男女不限，身体健康，有岗位经验，具备卫生防疫部门或医疗机构颁发的《健康证》。8小时工作制3设备维护员2男性，身体健康；有同岗位工作经验。提供特种作业操作证电工作业。8小时工作制4秩序维护员3男性，身体健康，有岗位经验。提供***门出具的《国家保安员考试审查合格证书》。8小时工作5消防值班员6男性，50岁以下，身体健康，无不良嗜好;具备消防专业知识，熟悉消防设施、监控设备的使用；要求全部持有***消防局出具的《建（构）筑消防员资格证书》。8小时工作6厨师2男女不限，1名主厨，1名帮厨，要求能做满足50-70人的饭菜，身体健康，无不良嗜好，提供当地卫生部门出具的健康证书。8小时工作合计15二、各岗位人员具体工作内容、职责、服务标准及考核表(一)项目经理岗位职责及工作要求1.岗位职责(1)负责本项目管理工作，并完成各点位日常管理工作。(2)仪容端正、着装整齐，服从采购方的统一调度和工作安排。(3)在日常管理中以身作则，严守纪律，认真履行职责并做到廉洁自律。及时将采购人的管理要求和标准，贯彻到日常管理中。(4)做好保洁人员管理工作，按采购方要求高标准做好责任区内的相关管理工作。及时纠正保洁责任区内生产垃圾、生活垃圾的乱堆乱放行为。(5)协助保安做好安防工作，发现可疑人或事，应立即向采购方相关负责人报告。(6)发现基础设施损坏和跑、冒、滴、漏等现象应及时采购方相关负责人报告。(7)项目经理需保证手机24小时开机，当相关服务工作出现突发情况需随时配合协调各部门解决。(8)协助采购人对大厦承租方的日常管理，包括但不限于日常维护、水电暖等费用收缴、大厦内承租商户租金等数据统计和对接催缴、负责并对接消防、卫生、水务、技术监督等政府部门的检查以及检测等。(9)完成采购人交办的其他工作。2.工作要求及标准：(1)安排布置每日工作要点，按时对各工作点位进行巡查。(2)楼内楼道、楼梯间的地面、墙面、楼梯、楼梯扶手、窗台、教室门窗玻璃、垃圾桶和卫生间的地面、墙面、大小便池、垃圾桶等点位的保洁工作，确保无污物、无灰尘、无杂物，保持干净整洁。(3)院区公共区域的保洁管理工作，确保无杂草、无烟头、无杂物、无卫生死角，保持干净整洁。(4)负责项目的巡视，具有基础维修工作知识，能满足现场应急带电事件的处理工作。(二)保洁员岗位职责及工作要求1.保洁工作的基本要求(1)保洁人员配置结构合理，岗位职责明确。具有良好的身体素质和业务能力。(2)根据实际情况建立、完善并严格执行相应的保洁服务管理制度。保洁服务管理制度应规定清洁工作的具体职责、区域、流程和要求。(3)保洁员要求在岗期间应穿着统一服装，身体健康，举止大方，具有良好的精神风貌和职业素质。服装由乙方统一配备。(4)制定检查标准和奖惩制度。2.保洁的工作内容会议室、办公楼内公共楼道、楼梯、地面、玻璃、门窗、门厅、墙围子、顶灯、卫生间、公共照明灯具和各种装饰物的清洁服务。3.保洁的工作标准清洁工作应按照甲方要求的时间内保质保量完成。(1)公共区域清洁：a.地面保持清洁、光亮、无污渍、无水迹、无脚印；b.走廊四角、隐蔽处及踢脚板保持干净、无污渍、没有垃圾；c.烟灰缸保持清洁、无污痕、烟缸内烟蒂不得超过规定的数量；d.墙面及设施、摆放物、门框、通风口、灯管保持干净，无积灰；e.室内场地地面，无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸屑；f.办公楼的公共区域保持干净、整洁、无垃圾堆放等。(2)楼梯楼梯扶手每日清洁。标准：洁净、无污渍、无污物。(3)卫生间每日清洁手盆、水龙头、台面、镜面、便器、隔板、地面，随时保洁。标准：无异味、无积水、无污渍、无污物、便器无粪便残留、无尿渍、无水锈、纸篓内存物不得超过三分之二。(4)会议室会议室保证卫生、整洁，随时处于备用状态。标准洁净、桌面光亮、无污渍、无污物。(5)院区地面干净整洁，无死角，无乱堆乱放。（三）绿化养护服务1.保证院内绿化树木花草保持生长旺盛、姿态匀称、修剪美观符合设计要求。2.保证乔木年终保存率95%以上，花灌木、地被、草坪年终保存率95%以上。3.保证绿化内无杂草、无虫害、无病死，在每年夏季高发季节时，将植株染病严重的枝叶剪掉并进行烧毁，以免引起传染，而且要每周喷洒1-2次的除虫药剂，使树木健康生长。因养护不当，造成植物死亡，乙方负责补种同样品种和规格的植物，并保证成活。4.各类树木的死亡、缺失，应及时清除死株，并及时补植。补植的苗木应与原栽植的树木种类、苗相一致，规格应稍大一些或根据甲方的指令进行，并保证成活。5.绿化养护树木时，需要选择在每年初春与秋季时进行修剪，可以将植株生长过于密集的枝叶剪疏，改善通风性和透光性，并且要将树木生长过长的枝条剪短，避免流失多余的养分，使其观赏性提高。对有造型要求的植物，必须每月修剪一次，使其保持良好造型。夏季保持花坛花卉鲜艳，树木保持绿色(特殊树木除外)。6.冬季绿化养护时，需要在入冬前为植株做好保暖措施，可以在树木树干上包裹草垫子或者缠绕稻草绳，以免植株被冻伤，并且要为树木追施一次腐熟的有机肥或农家肥，使其耐寒性增加。（四）秩序维护服务1.服务范围和内容(1)门卫：24小时值班。(2)门前安保：大门岗的治安维护服务。(3)停车场：停车场车辆停放及秩序维持。(4)大厅：人员登记管理及秩序维持(5)大门口及院内、车场等外部区域卫生日常保持。2.服务要求(1)举止文明、态度和蔼、用语规范、按时到岗、坚守岗位不脱岗。(2)保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁。注意观察人员进出情况，发现疑点应及时询问，劝阻小商小贩不要在门前乱设摊点。(3)对进出办公场所的各类车辆和人员进行有效疏导，保持出入口的畅通。(4)对外来人员(施工、送货、参观、办事等)实行进出记录，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入大楼的人员应详细询问核实身份并进行登记。对物品进出实施分类记录，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。(5)庭院、办公楼环境秩序良好，道路畅通，机动车、自行车停放有序；物业范围内发生交通事故，3分钟到达现场，保护现场疏导交通；无易燃、易爆等危险物品存放，禁止漏油、漏气车辆进入院内。保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问。（五）消防值班服务1.服务范围和服务内容(1)消防控制室实行24小时消防值班制，对监控系统实行实时监控管理；(2)消火栓、灭火器等消防设施设备的检查、清洁；(3)各类疏散标志、消防标识、应急照明灯的检查、清洁；(4)自动报警系统和灭火系统的运行；(5)用火、用电、易燃、易爆危险品的消防安全检查；(6)办公楼主出入口、安全通道、应急出口的检查。2.服务要求(1)消防设备状态值班记录和交接班记录的填写；(2)定期对消火栓、灭火器、各类疏散标志、消防标识、应急照明灯等防设施设备进行检查、清洁，确保处于完好，如有消防器材缺失、破损等及时上报甲方主管部门领导；(3)保证自动报警系统和灭火系统的正常运行；(4)定期对用火、用电、易燃、易爆品消防安全进行联合检查；(5)定期对办公楼主出入口、各安全通道、应急出口进行的检查，确保无杂物堆放、车辆堵塞等现象，保障顺畅；(6)如有火灾发生时，能够使用熟练掌握各种灭火器材的使用方法，能使用手动火灾报警按钮报警，并配合消防部门火灾事故调查、及处理。（六）设备维护服务1.考虑国动工作的特殊性，应按甲方需求配备专业人员，具有低压电工证和A1驾驶证，同时不低于2人。严格执行操作规程及设备维修保养制度，按三干净(设备干净、机房干净，工作场地干净)、四不漏(不漏电，不漏油，不漏水，不漏气)、五良好(使用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好)的标准维护好各种设备。2.熟练地掌握所管物业的各种设备的曳引驱动方式、安全装置、机房位置、楼层及所管辖机电设备机械和电气的工作原理、结构、技术性能、日常维修养护技术、实际操作技能。3.每天认真巡视检查各电机房机械和电气设备，观察运行参数是否在要求范围内，各类开关关闭状态、线路接头有无松动，电气设备、线路绝缘是否老化、变脆、温度是否过高及有无焦痕。做好需变动的设备的运行方式调度管理工作。4.定期巡视各种设备，正确抄录各项运行数据并填好各类报表。每月进行一次分管设备的维修保养工作。5.设备机房、值班室内禁止吸烟、饮酒。6.值守班在交接班时，当班值守人员应把当班所有工具清点好，特殊的专业工具由工程主管保管。7.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。加强防范意识，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备机房管理规定的行为。8.定期总结技术工作，及时向工程主管汇报工作情况。9.提供单项价值500元以下的零星及应急维修服务(不含新建及环境提升类项目)并承担费用，包括但不限于室内吊顶、墙地面、门窗、强电线路及闸箱插座、开关、灯具等。对工程造价存在争议的，以甲方指定的第三方造价咨询公司出具的工程造价为准，咨询费用由成交乙方承担。（七）消防设施维修保养服务(一)项目维修保养内容1.消防供配电设施2.机械加压送风系统3.火灾自动报警系统4.消防广播系统5.自动喷水灭火系统6.消防专用电话系统7.消防给水设施8.消防电梯9.室内消火栓系统10.消防分隔设施系统11.室外消火栓系统12.安全疏散及应急照明系统13.机械排烟系统(二)项目维修保养设备工作量烟感探测器551个、烟温组合探测器27个、感温探测器64个、消防广播148个、手动报警按钮103个、消火栓按钮108个、声光报警按钮42个、消防电话14个、控制模块209个、输入模块48个、电话模块19个、广播模块17个、自动报警主机2台、风机8台含控制柜、楼层显示器3个、消防电梯4部、消火栓接合器3台、喷淋接合器3台、湿式报警阀4台、消火栓加压泵2台含控制柜、喷淋加压泵2台含控制柜、消火栓稳压泵2台含控制柜、喷淋稳压泵2台含控制柜、气体灭火设备14套、柴油发电机1套、消火栓箱108具、喷淋头1857个、合计3365个。(三)维修保养要求及标准(包含但不限于)一、火灾自动报警系统的维护保养1、维修保养工作要求(1)用专用测试仪器分期分批次全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟感、温感探测器动作是否灵敏；(2)检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；(3)试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响，消控中心显示报警区域是否准确；(4)检查主控屏和联动控制屏的各项输入、输出显示功能是否正常，并全面清洁、保养；(5)检查各个界面(模块)和主机系统外围设备的通信、控制信号是否正常，检查界面(模块)输出电压是否正常，确保消控设备的正常运行；(6)检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求；(7)检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落；(8)定期对备用电源进行1～2次充放电试验；1～3次主和备用电源自动切换试验；(9)定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保报警灵敏；(10)定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常；(11)定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好记录。2、维修保养工作标准(1)探测器动作灵敏，报警准确；(2)主控屏工作正常，正常显示报警区域和输出联动信号；(3)手报按钮动作灵敏，报警准确，联动功能正常；(4)主控屏和联动控制屏外观完好、清洁，各项输入、输出显示功能正常；(5)界面(模块)各项参数正常，与外围设备的通信、控制信号正常；(6)电池组的电压及其他参数正常，供电稳定、可靠；(7)系统设备所有接线牢固，无松动、无破损或脱落；(8)主、备电源自动切换功能正常；(9)探测器外观完好，内外部清洁，功能正常；(10)报警主机控制程序正确，各项功能正常；(11)系统接地电阻符合规范或设计要求。3、维修保养时间要求每周检查：(1)每周检查主控屏和联动控制屏的各个显示功能是否正常，并全面清洁、保养；(2)每周定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常；每月检查：(3)每月用专用检测仪器分期分批全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏；(4)每月检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；(5)每月试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响；(6)每月检查各个界面(模块)和主机系统外围设备的反馈信号是否正常，每季定期测试界面(模块)输出电压是否正常，确保正常运行；每月定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好记录。每月检查后要出具《建筑消防设施月检查记录表》(制式)每季度检查：(1)每季检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求；(2)每季检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落。(3)每季定期对备用电源进行1～2次充放电试验；1～3次主和备用电源自动切换试验，并填写《消防设施定期维护表》记录检查情况。(4)每季定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保报警灵敏；(5)每季度定期进行系统功能检测，并出具《消防设施功能检测报告》(制式)每年检查：每年对火灾自动报警系统进行一次系统模拟联动试验，检测联动控制和显示功能，并填写《消防设施年终测试报告》记录试验情况。二、自动喷水灭火系统的维护保养1、维修保养工作要求(1)检查试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常(水压、流量是否达到要求)；(2)检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消控中心是否有显示等；(3)检查喷淋头、管道是否完好，有无爆裂隐患；(4)检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消控中心是否有关闭信号显示；(5)检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；(6)定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；(7)检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常；(8)检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋泵是否启动，消控中心显示是否准确；(9)定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；(10)检查止回阀启闭是否灵活、有效；(11)定期对喷淋系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。2、维修保养工作标准(1)楼层喷淋管网末端试验压力(动、静压力)流量符合设计或规范要求；(2)水流指示器动作灵敏、报警准确、及时，复位正常，消控中心显示报警地址正确；(3)喷淋头外观完好，无滴漏或爆破隐患；(4)阀门处于正常开、关状态，有明显标志，信号阀门开、关灵活、有效，消控中心有关闭信号显示，报警地址准确；(5)喷淋系统水泵接合器外观完好，配置齐全，无变形、无渗漏、无缺损；(6)安全泄压阀和水锤吸纳器外观完好，工作灵敏、可靠、有效；(7)喷淋立管的自动排气阀无堵塞或漏水，工作正常；(8)湿式报警阀外观完好，无渗漏，放水试验时动作灵敏，其压力开关联动喷淋泵启动，消控中心报警显示准确；(9)阀门开关灵活、有效，无锈蚀、渗漏；(10)止回阀启闭灵活、有效，无水回流，外观完好；(11)喷淋管网外观完好，无变形、无锈蚀、脱漆和渗漏。3、维修保养时间要求每周检查：(1)每周检查喷淋头、管道是否完好，有无破裂隐患；(2)每周检查一次楼层喷淋末端静压是否达到规范要求；(3)每周检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；每月检查：(1)每月分批次试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常(水压、流量是否达到要求);(2)每月检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消控中心是否有显示等；(3)每月检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消控中心是否有关闭信号显示；(4)每月检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常；(5)每月检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋泵是否启动，消控中心显示是否准确；(6)每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；(7)每月检查后要出具《建筑消防设施月检查记录表》(制式)每季检查：(1)每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；(2)每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；(3)每季定期对喷淋系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。(4)每季定期进行系统功能检测，并出具《消防设施功能检测报告》(制式)三、给水设施的维护保养1、维修保养工作要求(1)检查试验自动和手动启动消防水泵，观察流量、压力、运行电流是否正常，并做好记录存档；(2)检查各控制柜到消控中心信号是否正常，控制柜各指示灯各功能是否正常；(3)定期检查联动柜内部电路，测试其功能是否正常，并进行吸尘、紧固接线的保养工作；(4)定期检查消防水泵主备电源自动切换装置是否正常。打开水泵出水管上的放水试验阀，用主电源启动消防水泵，消防水泵启动应正常；关掉主电源，主、备电源切换正常，试验1-3次；(5)定期测试水泵的相间及对地电阻是否符合要求，并做好记录；(6)定期测试消防水泵的故障自投功能是否正常；(7)定期添加或更换水泵的润滑油。2、维修保养工作标准(1)水泵运行平稳，流量、压力达到设计要求；(2)控制柜与消控中心信号通讯正常、准确，显示正确；(3)控制柜、联动柜内接线无松脱、无撞火烧花，清洁无尘，功能正常；(4)消防水泵末端双电源控制箱主备电源自动切换投入功能正常；(5)水泵的相间及对地绝缘电阻符合要求；(6)消防水泵控制柜的故障自投功能正常，即一台故障时，另一台能自动投入使用；(7)水泵轴承润滑充分、可靠，水泵运行平稳，轴承部位不过热。3、维修保养时间要求每月检查：(1)每月检查试验自动和手动启动消防水泵，观察流量、压力、运行电流是否正常，并做好记录存档；(2)每月检查各控制柜到消控中心信号是否正常，控制柜各指示灯各功能是否正常；(3)每月定期检查联动柜内部电路，测试其功能是否正常，并进行吸尘、紧固接线的保养工作；(4)每月定期检查消防水泵主备电源自动切换装置是否正常。打开水泵出水管上的放水试验阀，用主电源启动消防水泵，消防水泵启动应正常；关掉主电源，主、备电源切换正常，试验1-3次，并作好记录；(5)每月定期测试消防水泵的故障自投功能是否正常；(6)每月检查后要出具《建筑消防设施月检查记录表》(制式)每季检查：(1)每季定期测试水泵的相间及对地电阻是否符合要求，并做好记录；(2)每季定期添加或更换水泵的润滑油。(3)每季定期进行系统功能检测，并出具《消防设施功能检测报告》。四、室内消火栓系统的维护保养1、维修保养工作要求(1)检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合设计或规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；(2)检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消控中心是否有报警信号及消防水泵状态显示；(3)检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；(4)检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；(5)定期试验消防栓，检查其喷水充实水柱是否达到规范或设计要求；(6)定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；(7)检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常，定期清洗过滤器；(8)定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位和螺栓加黄油润滑；(9)检查止回阀启闭是否灵活、有效；(10)定期对消防栓系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。2、维修保养工作标准(1)消防栓箱内配置齐全，各项配件完好，消防栓口静压符合设计或规范要求；(2)试验消防栓破玻按钮，消防栓水泵启动，各项联动设施动作，消控中心有报警信号和消防水泵状态显示；(3)各阀门处于正常的开或关状态，且有明显标志，阀体完好、不漏水；(4)消防栓系统水泵接合器外观完好，配置齐全，无变形、无渗漏、无缺损；(5)消防栓喷射时，其充实水柱达到设计或规范要求；(6)安全泄压阀和水锤吸纳器外观完好，工作灵敏、可靠、有效；(7)减压阀和过滤器外观完好，减压阀工作稳定、可靠，且减压比例准确，过滤器内无杂物，水流畅通；(8)阀门开关灵活、有效，无锈蚀、渗漏；(9)止回阀启闭灵活、有效，无水回流，外观完好；(10)消防栓系统管网外观完好，无变形、无锈蚀、脱漆和渗漏。3、维修保养时间要求每周检查：(1)每周检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；(2)每周检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；每月检查：(1)消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；(2)每月检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消控中心是否有报警信号及消防水泵状态显示；(3)每月检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常；(4)每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；(5)每月检查后要出具《建筑消防设施月检查记录表》(制式)每季检查：(1)每季定期清洗消防栓管网过滤器；(2)每季至少一次试验消防栓，检查其喷水充实水栓是否达到规范或设计要求；(3)每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；(4)每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；(5)每季定期对消防栓系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。(6)每季定期进行系统功能检测，并出具《消防设施功能检测报告》(制式)。五、灭火系统维护保养1、维修保养工作内容1)检查保养各台气体灭火控制器，测试其功能是否正常；2)检查启动瓶药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求(压力表指针是否在绿区),有无泄漏现象；3)检查试验手动、自动紧急启、停放气装置功能是否正常；4)定期对电磁阀、瓶头阀解体清洗，加硅油润滑；5)模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，通风空调是否停止，防火阀是否关闭，检查气瓶的电磁阀是否在规定的时间内动作，控制屏是否有放气信号，消控中心是否有信号，警铃、蜂鸣器是否动作；6)检查气体灭火系统启动瓶、药剂瓶有无变形，有无腐蚀、脱漆；7)检查控制气管有无变形或松脱，检查高压软管有无变形、生锈或老化；8)检查气体保护区域(防护区)内的围护结构、开口等是否符合要求。2、维修保养工作标准1)气体灭火控制器完好，控制功能正常；2)启动瓶和药剂贮瓶压力符合出厂标准和设计要求；3)手动、自动、紧急启、停放气装置灵敏、有效；4)电磁阀、瓶头阀动作灵活、有效；5)模拟试验时，通风空调停止，防火阀关闭，电磁阀延时动作，各项联动功能正常；6)启动瓶、药剂贮瓶完好，无变形、无腐蚀、脱漆；7)控制气管无变形、松脱，连接牢固、可靠，高压软管无变形、生锈或老化，连接稳固；8)防护区围护结构、开口符合规范要求。3、维修保养时间要求每周检查：1)每周检查启动瓶和药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求(压力表指针是否在绿区),有无泄漏现象；2)每周检查控制气管有无变形或松脱，检查高压软管有无变形、生锈或老化；每月检查：1)每月检查保养各套气体灭火控制器，测试其功能是否正常；2)每月检查试验手动、自动紧急启、停放气装置功能是否正常；3)每月模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，通风空调是否停止，防火阀是否关闭，检查气瓶的电磁阀是否在规定的时间内动作，控制屏是否有放气信号，消控中心是否有信号，警铃、蜂鸣器是否动作；4)每月检查气体灭火系统启动瓶、药剂瓶有无变形，有无腐蚀、脱漆；5)每月检查气体保护区域(防护区)内的围护结构、开口等是否符合要求。6)每月检查后要出具《建筑消防设施月检查记录表》(制式)。每年检查：每年至少进行一次对电磁阀、瓶头阀解体清洗，加硅油润滑；六、消防联动系统(含防排烟系统)的维护保养1、维修保养工作要求1)检查试验消防正压送风机(排烟风机)及正压送风阀(排烟阀)的联动功能是否正常；2)测试空调通风系统、排风系统的防火阀功能及联动讯号功能是否正常；3)测试非消防电梯迫降首层的信号和联锁信号功能是否正常；4)测试以上各联动机构消控中心相应控制屏的讯号是否正常；5)测试楼层非消防电源自动切断功能是否正常；6)检查试验联动警铃的功能是否正常；7)检查试验联动广播的功能是否正常；8)测试正压送风机(排烟风机)现场和远程启停控制功能是否正常；9)定期对正压送风机(排烟风机)、正压送风阀(排烟阀)进行保养，对转动部位加润滑油并调整风机皮带松紧度等。2、维修保养工作标准1)风机风阀联动功能正常，动作准确；2)防火阀阀体和易熔片完好，控制及反馈信号通讯畅通正常；3)联动试验时有迫降电梯的信号输出，电压符合要求；4)各联动设备与消控中心控制屏或联动柜的功能正常；5)联动楼层非消防电源自动切断功能正常；6)联动警铃的功能正常；7)联动广播的功能正常；8)现场和远程启、停风机的控制功能正常；9)风机运行平稳，噪声低，风量、风压达到要求，风阀开、关灵活，密封性好，风机皮带松紧度适中。3、维修保养时间要求每月检查：1)每月检查试验消防正压送风机(排烟风机)及正压送风阀(排烟阀)的联动功能是否正常；2)每月测试正压送风机(排烟风机)就地和远程启停控制功能是否正常；3)每月检查后要出具《建筑消防设施月检查记录表》(制式)。每季检查；1)每季测试空调通风系统、排风系统的防火阀功能及联动讯号功能是否正常；2)每季测试非消防电梯迫降首层的信号和联锁信号功能是否正常；3)每季测试以上各联动机构消控中心相应控制屏的讯号是否正常；4)每季测试楼层非消防电源自动切断功能是否正常；5)每季检查试验联动警铃的功能是否正常；6)每季检查试验联动广播的功能是否正常；7)每季定期对正压送风机(排烟风机)、正压送风阀(排烟阀)进行保养，对转动部位加润滑油并调整皮带松紧度等；8)每季定期进行系统功能检测后要出具《消防设施功能检测报告》(制式)。七、消防广播的维护保养1、维修保养工作要求1)试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态，都应能紧急切换到火灾事故广播上，音响清晰；2)检查保养消防扬声器，测试楼层扬声器的效果，声响是否响亮清晰；3)定期对消防广播主机进行一次检测维护保养；4)试验消防广播的选层广播功能是否正常。2、维修保养工作标准1)消防广播系统强制切换功能正常，且音响响亮、清晰；2)扬声器外观完好，声响效果响亮、清晰；3)广播主机运转灵活、可靠，控制功能正常；4)消防广播系统选层准确、可靠，功能正常。3、维修保养时间要求每月检查：1)每月分批次检查保养楼层消防扬声器并测试其声响是否响亮、清晰；2)每月试验消防广播的选层广播功能是否正常。3)每月检查后要出具《建筑消防设施月检查记录表》(制式)每季检查：1)每季试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态，都应能紧急切换到火灾事故广播上，音响清晰；2)每季定期对消防广播主机进行一次检测维护保养；八、通讯系统的维护保养1、维修保养工作要求1)检查消防专用电话或插孔是否完好；2)定期试验每个消防专用电话或插孔的通讯是否畅通，语音是否清晰、响亮，消控中心电话主机显示通话部位是否正确。2、维修保养工作标准1)消防专用电话或插孔外观完好、清洁；2)消防专用电话通讯畅通，语音清晰、响亮，消控中心电话主机显示通话部位正确。3、维修保养时间要求每周检查：每周检查消防专用电话或插孔是否完好；每季检查：每季定期试验每个电话或插孔的通讯是否畅通，语音是否清晰、响亮，消控中心电话主机显示部位是否正确。九、防火卷帘的维护保养1、维修保养工作要求1)试验感烟、感温探测器的联动卷帘降落的功能是否正常；2)试验现场手动控制按钮的功能是否正常，试验防火卷帘远程启降功能是否正常；3)试验防火卷帘控制器的功能是否正常；4)检查试验卷帘导轨和转动机构(含链条)运转是否正常，检查卷帘叶片有无变形；5)试验防火卷帘的联动功能是否正常，降落时消控中心有无显示。2、维修保养工作标准1)烟、温感动作，联动卷帘降落功能正常；2)现场和远程控制卷帘起、降功能正常；3)防火卷帘控制器功能正常；4)防火卷帘导轨和转动机构运转灵活，卷帘叶片无变形、脱落；5)防火卷帘联动功能正常，降落时消控中心有显示。3、维修保养时间要求每月检查：1)每月试验感烟、感温探测器的联动卷帘降落的功能是否正常；2)每月试验现场手动控制按钮的功能是否正常，试验防火卷帘远程启降功能是否正常；3)每月试验防火卷帘控制器的功能是否正常；4)每月检查试验卷帘导轨和转动机构运转是否正常，检查卷帘叶片有无变形；5)每月试验防火卷帘的联动功能是否正常，降落时消控中心有无显示。6)每月检查后要出具《建筑消防设施月检查记录表》(制式)十、安全疏散及应急照明系统的维护保养1、维修保养工作要求1)检查防火门的开启力度是否适中，闭门器有无漏油或松动；2)检查双扇防火门的关闭顺序是否正确；3)检查防火门的密封性是否良好，钢质防火门有无生锈、脱漆现象；4)检查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好，灯炮(管)有无烧毁，充放电试验是否正常；5)测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。2、维修保养工作标准1)防火门开启力度适中，闭门器无松动、漏油，自动复位灵活；2)防火门有先后关闭顺序的关闭顺序正确；3)防火门的密封性良好，无变形，钢质防火门无生锈、脱漆现象；4)应急灯、出口指示灯、疏散指示灯外观完好，充放电正常；5)应急灯、出口指示灯、疏散指示灯蓄电量达到规范要求。3、维修保养时间要求每月检查：1)每月检查防火门的开启力度是否适中，闭门器有无漏油或松动；2)每月检查双扇防火门的关闭顺序是否正确；3)每月检查防火门的密封性是否良好，钢质防火门有无生锈、脱漆现象；4)每月检查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好，灯炮(管)有无烧毁，充放电试验是否正常；5)每月明确出具《建筑消防设施月检查记录表》(制式)每半年检查：每半年测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。并定期进行系统功能检测后，出具《建筑消防设施功能检测报告》。十一、室外消火栓的维护保养1、维修保养工作要求1)室外消火栓外观检查，检查出水口闷盖是否齐全，挂链完好，开启关闭应顺畅可靠；2)室外消火栓质量检查：检查室外消火栓开启和关闭的灵活可靠，不应有卡阻现象和渗漏现象；3)室外消火栓的防冻措施检查：管道埋深检查和阀门井内是否有防冻措施；4)室外消火栓排水能力检查：消火栓栓体内是否有积水，积水的排放速度是否正常；5)室外消火栓功能检查：压力流量是否满足设计及使用要求。2、维修保养工作标准1)出水口闷盖齐全，挂链完好，开启关闭顺畅；2)室外消火栓开启和关闭的灵活无卡阻渗漏；3)阀门井内无杂物，冬季阀门井做防冻处理；4)出水压力满组设计压力要求，流量充足；5)阀门井内无积水，栓体内积水排放速度满足规范要求。3、维修保养时间要求1)每月检查消火栓的外观、组件的完好性，闷盖开启注油；2)每月检查消火栓阀门井有无积水现象，有积水及时抽出；3)每季度进行出水检查，测试出水压力及流量；4)每年入冬前(11月15日前)对每个室外消火栓阀门井进行防冻处理，井内苫盖棉被等物品；5)每年开春后(3月15日至3月20日)将井内防冻棉被等物品清除，保证井内清洁；6)每年对室外消火栓进行一次刷漆工作，涂刷均匀，无流坠等现象，油漆干后不能影响消火栓的开启；(四)其他情况说明1.熟悉现场图纸及现场设备安装位置，对于突发事件应能到现场后第一时间进行处理。2.检查中发现故障及异常情况应及时处理，对于不能当时处理的问题，应书面通知甲方相关人员，并确定维修方案和维修时间。在维保过程中发现需要更换的材料、设备由乙方以书面形式报告(包括设备品牌、型号、价格、产地、维保年限等相关参数),经甲方批准后领用或采购。3.乙方为建筑配备相应的维保工作手册，内容主要包括①消防设施器材种类数量明细(含灭火器);②维保服务流程和标准；③维保公司人员联系方式交付楼宇安全负责人以及物业人员；④常见故障的检查与排除方法；⑤维保人员巡查记录表、单项检查记录表、联动检查记录表；⑥维保服务汇总记录表；⑦故障维修记录表；⑧消防工作记录等；4.乙方每年应免费组织进行至少一次的消防应急演练。5.乙方每年应针对甲方全部员工免费进行一次消防安全教育培训。6.乙方每年应针对甲方建筑物进行一次消防和电气安全隐患排查。7.材料费不超过单价500元的配件的更换由乙方维保公司承担，材料费超过单价500元的配件的更换按实际发生由甲方负责。8.服务过程中使用的维修工具、常用备品备件由乙方提供；9.乙方承诺服务人员在岗期间履行工作职责期间，发生自身的人身伤害、伤亡，均由乙方负责处理并承担经济和道义上的责任和费用，甲方不承担任何责任和费用。10.乙方须承诺在服务中违反国家相关法规或服务行业规范，因过失造成他人人身伤亡的，均由乙方负责处理并承担经济和道义上的责任和费用，甲方不承担任何责任和费用。(五)维护保养方案1.保证消防系统的正常运行2.符合国家标准，省/市标准和企事业单位的自身要求。3.满足消防定期不定期检查的要求。4.消防维护质量必须符合经双方核定的竣工图纸要求，并且满足现有消防规范的要求。5.设备发生故障时应采取的应急措施。6.提供详细的月检，季检及年度实验报告，并备案。（八）食堂餐饮管理要求人员要求1、严格审查综合素质，不得聘用有各种违法犯罪记录人员。2、餐饮服务人员必须具有健康证，其他所有人员必须提供市区级以上卫生防疫部门出具的健康体检证明。服务标准1、食堂餐饮服务及管理部分(1)按照要求供应早餐午餐及机关值班人员晚餐,实行自助餐制。(2)根据需要改善餐饮结构，提高餐饮品质。具体搭配能够符合食堂管理人员的要求。(3)负责食堂内外整个顶层环境卫生和安全管理。随时保持清洁，每周全面消毒式大扫除一次。负责水电气等设施设备使用安全和食品加工生产安全，杜绝食物中毒事件，杜绝操作不当引发安全责任事故。(4)服从甲方管理。积极配合甲方健全食堂货物采购、验收、领用、保管、结算及安全、卫生等一系列具体管理制度及操作规程。(5)食品卫生管理1)环境卫生采取“四定”（定人、定物、定时间、定质量）原则，分片包干，做到保持清洁，无垃圾污物，安排专人按国家相关标准做好垃圾分类管理。2)生熟用具分开，不得混用，保持炊具、灶具清洁卫生。3)乙方每2周一次进行灭“四害”处置，并做好登记。4)食堂仓库专库专用，食品与非食品分开保管。原料分类存放，食品生熟分开保管，并有四防（防蝇、防尘、防鼠、防潮）措施，防止食品污染。5)对腐烂变质的食品（由原料到成品）做到“四不”：即不采购，不收，不保存，不加工。6)食堂工作人员要按食品行业的要求统一着装，做到“四勤”,即勤洗手、剪指甲，勤洗澡、理发，勤洗衣服、被子，勤洗工作服。7)食堂工作人员要经常学习卫生知识，按照设备分工和划分的卫生区域，经常打扫，做到每日一小扫，每周一大扫。8)严禁使用过期、发黄、腐烂变质的食材制作菜肴。9)保证食材卫生操作，严禁使用未经过消毒处理或清洗干净的食材。10)口感好，对每道菜认真烹制，做到咸淡适宜，色味具备，饭菜温热可口。11)所有工作人员均应爱护食堂炊事用具，合理使用，防止丢失，存放整齐。12)凡食堂的一切用具设备须责任落实到人，规范管理。设备管理人员，应熟练掌握设备性能和操作技术，严禁非技术人员操作；设备设施应规范操作，确保操作人员的自身安全，禁止违规操作。食堂的一切餐具和炊具，工作人员均不得自行外借。13)按照国家有关餐具卫生管理要求，做好公共餐具消毒保存工作。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业服务 物业管理服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。天津市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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