上海物业管理服务招标公告（上海社会科学院2025）
上海社会科学院三地大楼物业管理服务的公开招标公告
项目概况
上海社会科学院三地大楼物业管理服务招标项目的潜在投标人应在上海市政府采购网获取招标文件，并于2025年12月23日 10:00（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：310000000251024145414-00290727
项目名称：上海社会科学院三地大楼物业管理服务
预算编号：0026-00020315
预算金额（元）：23000000元（国库资金：23000000元；自筹资金：0元）
最高限价（元）：包1-23000000.00元
采购需求：
包名称：三地大楼物业管理服务
数量：1
预算金额（元）：23000000.00
简要规格描述或项目基本概况介绍、用途：上海社会科学院三个院区的物业管理服务，包括建筑物管理，设施设备管理，停车管理，公共关系管理，教室、宿舍、会场及咖啡厅管理，保安，保洁，绿化，收发服务，档案管理等内容。详见采购需求。
合同履约期限：本项目服务期限为三年，采取一次招标三年沿用、分三个年度分别签订合同的方式实施。本次合同服务期限自2026年1月起，期限一年。
本项目（否）接受联合体投标。
二、申请人的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目面向大、中、小、微型等各类供应商采购。
3.本项目的特定资格要求：1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定2、未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单 3、本项目不接受联合投标。
三、获取招标文件
时间：2025年12月03日至2025年12月10日，每天上午09:00:00-12:00:00，下午12:00:00-17:00:00（北京时间，法定节假日除外）
地点：上海市政府采购网
方式：网上获取
售价（元）：0
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
提交投标文件截止时间：2025年12月23日 10:00（北京时间）
投标地点：上海政府采购网（www.zfcg.sh.gov.cn）
开标时间：2025年12月23日 10:00
开标地点：上海政府采购网（www.zfcg.sh.gov.cn）
五、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
六、其他补充事宜
七、对本次采购提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名 称：上海社会科学院
地 址：上海市黄浦区淮海中路622弄7号
联系方式：021-33165572
2.采购代理机构信息
名 称：上海市政府采购中心
地 址：上海市大连路515号
联系方式：35968029
3.项目联系方式
项目联系人：傅旭明
电 话：35968029
附件信息：
1bf1f72003c0486d9ebdefaf6087887e.docx77984
公告概要：
公告信息：
采购项目名称
上海社会科学院三地大楼物业管理服务
品目
采购单位
上海社会科学院
行政区域
上海市
公告时间
2025年12月03日 10:10
获取招标文件时间
2025年12月03日至2025年12月10日每日上午:09:00 至 00-12:00:00下午:12:00 至 00-17:00:00（北京时间，法定节假日除外）
招标文件售价
￥0
获取招标文件的地点
上海市政府采购网
开标时间
2025年12月23日 10:00
开标地点
上海政府采购网（www.zfcg.sh.gov.cn）
预算金额
￥2300.000000万元（人民币）
联系人及联系方式：
项目联系人
傅旭明
项目联系电话
35968029
采购单位
上海社会科学院
采购单位地址
上海市黄浦区淮海中路622弄7号
采购单位联系方式
021-33165572
代理机构名称
上海市政府采购中心
代理机构地址
上海市大连路515号
代理机构联系方式
35968029
上海社会科学院物业管理服务采购需求一、委托管理物业概况（一）本物业基本情况：详见附件一。（二）公用设施、设备及公共场所（地）情况：详见附件二。（三）各楼宇各层功能分布情况：详见附件三。二、委托管理物业管理要求物业公司提供365天全天候服务，日常保洁耗材、绿化养护、摆花、摆绿、外墙洗护等费用由物业公司承担。（一）建筑物日常维修、养护、管理产生的耗材费用经采购人核实后费用另计，按季度结算：详见附件四。（二）公共设备维护、保养，设备维修材料费另计：详见附件五。（三）安保管理要求与服务标准：详见附件六。（四）停车管理：详见附件七。（五）公共绿地和室内绿化、摆花的养护和管理：详见附件八。（六）环境卫生与保洁管理：详见附件九。（七）垃圾清运、处理，除中山西路院区的生活垃圾外，其余垃圾清运由业主方委托专业单位进行负责：详见附件十。（八）污水管理：详见附件十一。（九）卫生管理：详见附件十二。（十）邮件、报刊收发服务：详见附件十三。（十一）公共关系管理与处罚机制：详见附件十四。（十二）档案管理：详见附件十五。（十三）学生公寓和教室管理：详见附件十六。（十四）会场及咖啡厅服务管理：详见附件十七。（十五）物业人员配置要求和标准：详见附件十八。（十六）上海社会科学院物业考核评分表：详见附件十九。附件一：物业基本情况物业名称：上海社会科学院（淮海中路院区、中山西路院区、顺昌路院区）物业类型：办公楼淮海中路院区坐落位置：上海市黄浦区淮海中路（街道）622弄7号。四至：东至成都南路居民小区，南至淮海中路，西至向明中学，北至长乐路。中山西路院区坐落位置：上海市徐汇区中山西路（街道）1610号。四至：东至中山西路，南至明园小安桥小区，西至柳州路，北至柳州路。顺昌路院区坐落位置：上海市黄浦区顺昌路622号。四至：东至顺昌路，南至徐家汇路，西至居民小区，北至居民小区。占地面积：淮海中路院区：16096平方米，中山西路院区：13668平方米，顺昌路院区：2322平方米，其中绿地面积：淮海中路院区：4100平方米，中山西路院区：5294.8平方米，顺昌路院区：550平方米。建筑面积：淮海中路院区26754平方米（含综合楼），中山西路院区：41733.02平方米，顺昌路院区7110.3平方米。其中:淮海中路院区：1号楼主体办公楼16334平方米（多层六层）；2号楼综合办公楼6178平方米（多层六层）；3号楼长乐路办公楼2642平方米（多层二层）；地下车库1600平方米（二层）。中山西路院区：1号楼14569.12平方米（高层17层，地下一层）；2号楼27163.9平方米（高层10层，地下二层）。顺昌路院区：主楼办公楼6485平方米（高层8层，地下一层）；小洋楼办公楼625.3平方米（高层3.5层）。三地院区带电梯办公楼共5栋。附件二：公用设施、设备及公共场所（地）情况1.院区车辆出入口：淮海中路院区2个，中山西路院区3个，顺昌路院区2个；人行出入口：淮海中路院区3个，中山西路院区3个，顺昌路院区2个。2.绿化面积：淮海中路院区约4100平方米，中山西路院区约5294.8平方米，顺昌路院区约550平方米。3.淮海中路院区污水管长250米，污水检查井14座；雨水管长370米，雨水检查井16座，雨水进水井20座，化粪池4座；中山西路院区污水管长350米，污水检查井13座；雨水管长410米，雨水检查井20座，雨水进水井30座，化粪池1座；顺昌路院区污水管长200米，污水检查井4座；雨水管长400米，雨水检查井3座，雨水进水井12座，化粪池1座；4.淮海中路院区草坪灯25盏，高杆灯9盏，后走廊壁灯20盏；中山西路院区草坪灯51盏，高杆灯32盏，其他照明设施：屋顶泛光照明8盏；顺昌路院区草坪灯6盏。5.淮海中路院区分类垃圾箱15个，分类垃圾桶139个，垃圾房（或垃圾中转站）建筑面积10平方米；中山西路院区分类垃圾箱21个，分类垃圾桶251个，垃圾房（或垃圾中转站）建筑面积16平方米；顺昌路院区分类垃圾箱6个，分类垃圾桶70个，垃圾房（或垃圾中转站）建筑面积3平方米。6.体育设施：中山西路院区篮球场一个、健身房一个；7.休闲设施：淮海中路院区咖啡厅二个、顺昌路院区咖啡厅一个；8.停车场：淮海中路院区地下停车库1个，停车位39个；面积1600平方米，露天专用停车场1个，停车位69个；中山西路院区地下停车场1个，面积共5100平方米，停车位142个。露天专用停车场1个，占地面积共60平方米，停车位9个。顺昌路院区露天专用停车场1个，占地面积共900平方米，停车位24个。自行车停车位：淮海中路院区60个，中山西路院区60个停车位。9.淮海中路院区主楼电梯2台，品牌型号奥的斯，启用时间2006年；综合楼电梯2台，品牌型号奥的斯，启用时间2026年；长乐路办公楼自动扶梯2台，品牌型号奥的斯，启用时间2019年；食堂餐梯1台，启用时间2013年。中山西路院区电梯1号楼3台，品牌型号三菱，启用时间1999年；中山西路院区电梯2号楼6台，品牌型号蒂森克虏伯，启用时间2009年。顺昌路院区主楼电梯3台，品牌型号永大1台，启用时间2008年，品牌型号三菱2台，启用时间1台2024年、1台2025年。10.淮海中路院区配电房变压器2台，容量共3200KVA，品牌型号SCB13-1600/10，启用时间2025年。中山西路院区1号楼配电房变压器2台，容量共1260KVA，品牌型号SCB13-630/10，启用时间2024年；中山西路院区2号楼配电房变压器2台，容量共2500KVA，品牌型号SCR10-1250/10，启用时间2009年。顺昌路院区配电房变压器1台，容量共500KVA，品牌型号SCB13-500/10，启用时间2024年。11.淮海中路院区（不含综合楼设备）生活水泵2台，功率为7.5千瓦/台，消防水泵2台，功率为15千瓦/台，消防稳压泵2台，功率为5.5千瓦/台，喷淋泵2台，功率为15千瓦/台，集水井污水水泵5台，功率为3千瓦/台；综合楼生活蓄水池40立方米。中山西路院区1号楼生活蓄水池80立方米，消防水箱18立方米；生活水泵3台，功率为15千瓦/台，集水井污水水泵8台，功率为3千瓦/台，消防水泵2台，功率为75千瓦/台，消防稳压泵2台，功率为2.2千瓦/台，消防喷淋水泵2台，功率为55千瓦/台；中山西路院区2号楼生活蓄水池40立方米，消防水箱18立方米；生活水泵3台，功率为2.2千瓦/台，集水井污水水泵5台，功率为3千瓦/台，消防水泵2台，功率为45千瓦/台，消防稳压泵2台，功率为1.5千瓦/台，消防喷淋水泵2台，功率为55千瓦/台。顺昌路院区主楼生活蓄水池50立方米，消防水箱6立方米；生活水泵3台，功率为7.5千瓦/台，集水井污水水泵5台，功率为2.2千瓦/台，消防水泵2台，功率为18.5千瓦/台，消防稳压泵2台，功率1.5千瓦/台。12.消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况：淮海中路院区：自动报警系统1套，气体灭火器系统2套；中山西路院区：自动报警系统2套，气体灭火器系统1号楼2套，2号楼3套；顺昌路院区：自动报警系统1套，气体灭火器系统2套。13.智能化系统中山西路院区2号楼空调集控1套。14.其他设施设备情况：淮海中路院区：门禁系统、直饮水机11台，监控室视频监控系统1套（显示屏9台），一至五楼配电间共3间、网络机房1间。中山西路院区1号楼：门禁系统、燃气热水炉6台、热循环水泵2台、直饮水机14台、VRV空调3组、分体式空调260台、监控室视频监控系统1套（显示屏12台），单冷空调（十匹）机1台、电话总机房1间、冷库1间、四至十六楼均配有独立卫生间（含卫浴设施）、四至十六楼设有洗衣间（配洗衣机、烘干机）。中山西路院区2号楼：门禁系统、直饮水机7台、中央空调热泵螺杆机组3台、中央空调水泵房1间（循环水泵5台）、新风空调箱22台、风机盘管196台、分体空调6台、单冷空调（十匹）1台、网络机房1间。顺昌路院区主楼：门禁系统、直饮水机7台、分体式空调151台、网络机房1间、监控室视频监控系统1套（显示屏9台）。顺昌路院区小洋楼：门禁系统、直饮水机1台、分体式空调23台。15.业主方提供物业管理用房面积约200平方米，其中办公房3间；工作间4间；仓库4间。附件三：各楼宇各层功能分布情况1.淮海中路院区院区内：地下车库（2层）；淮海中路前门：淮海中路门卫室、消监控室、收发室、丰巢快递室；主体大楼一楼：各类会议室、研究所办公室、卫生间、咖啡室、配电间、大堂、车队办公室；二楼：机关各处室、卫生间；三楼：各研究所、各直属单位、卫生间、配电间；四楼：各研究所、卫生间、配电间；五楼：各研究所、卫生间；长乐路办公楼：机关处室、图书馆（阅览室）、职工食堂、长乐路门卫、物业办公室、卫生间、高压配电间、水泵房、中央空调机房（已停用，设备还在）。综合楼一楼：大堂、厨房、展厅、接待室、卫生间、设备机房；二楼：会议室、多功能室、展厅、咖啡厅、卫生间、设备机房；三至五楼：办公用房、会议室、卫生间、设备机房；六楼：办公用房、值班室、会议室、卫生间、设备机房。2.中山西路院区1号楼：地下一层：书库、冷库、高压配电间、水泵房、气体灭火钢瓶间；一楼：餐厅、消监控室、大堂、厨房、卫生间、配电间、弱电间；二楼：职工食堂、厨房、电话机房、卫生间、配电间、弱电间；三楼：健身房、卫生间、配电间、弱电间；四至十六楼：学生宿舍、配电间、弱电间；十七楼：电梯机房。3.中山西路院区2号楼：地下二层：停车库；地下一层：停车库、高压配电间、水泵房、通讯机房、工场间；一楼：大厅、图书馆（阅览室、尚社苑活动室）、办公室、卫生间、新风机房、配电间；二楼至四楼：图书馆、卫生间、新风机房、配电间、弱电间；五楼：各类会议室、卫生间、新风机房、配电间、弱电间；六楼至九楼：研究所办公室、教室、卫生间、新风机房、配电间、弱电间；十楼：空调循环水泵房、空调机组、电梯机房。4.顺昌路院区主楼：地下一层：高压配电间、水泵房；一楼：大堂、出版社办公室、多功能室、卫生间；二楼：出版社办公室、会议室、卫生间；三楼至七楼：院刊、社科报、网络机房、电梯机房、各研究所办公室、卫生间；八楼：电梯机房。5.顺昌路院区小洋楼：办公室、卫生间。附件四：建筑物日常维修、养护、管理1.办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。2.大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。服务标准：确保办公楼（区）房屋完好和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。零星维修时间不超过24小时，合格率应为100%。对房屋日常维修、养护记录完整。附件五：公共设备维护、保养公共设备维护、保养的范围：保安监控、消防监控、中央空调机房、电梯机房、电梯、泵房、配电房、给排水、办公区域所有建筑物设施。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。1.给排水、供水系统：定期对污水管、雨水管、31座污水井、101座雨水井、6座化粪池进行检查。1)建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划。2)节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生。3)保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况。4)保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染。5)定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转。6)对淮海中路院区、中山西路院区、顺昌路院区污水管、雨水管、31座污水井、101座雨水井、6座化粪池定期检查，保证排水系统的正常运转，防止阻塞。7)停水预先通知业主及用户，以便做好安排。服务标准：每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用；建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次。生活水箱清洗（物业方可委托专业公司进行清洗）：二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。及时发现并解决故障，维修合格率100％；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经相关部门许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水；做好节约用水工作。2.电梯系统：（设备维修由业主方委托专业公司）1)根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行的规章制度。2)电梯运行管理和设备的报修。3)保持电梯轿厢（包括厢内）、机房及各梯整流控制柜的清洁。4)保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和报修。5)密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障；电梯设施完好率达到100％。3.机电、照明及自动化系统管理：1)对办公楼(区)供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。2)建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。3)供电和维修人员持证上岗。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。4)保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。5)停电限电事先出通知，以免用户措手不及。6)对临时施工工程有用电管理措施。7)发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。8)负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。9)确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。10)负责办公楼（区）楼音源、服务器、喇叭正常使用及维修保养工作，及各办公室电话的拆装、移机等维修工作。服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，零维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好办公楼灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99％；每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好；一年内无重大管理责任事故。4.消防系统：（设备维修由业主方委托专业公司）1)对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。2)按时对消防、喷淋、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。3)负责对消防水电设施进行例行保养，定期检查消防栓和消防器械；消防水电设施确保运行良好。服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100％；安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时维修人员应及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，每年组织一次消防火灾演练。5.中央控制室管理规定1)中控室实行每日24小时人员值班、监控。2)控制非必要人员进入中控室。3)保证各控制相、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。4)每班检查一次各类信号是否正常并做记录。5)出现报警信号后，立即赶到事发现场进行处理。6)中控室的清洁由值班人员负责。服务标准：中控室设备故障及时报修。6.空调系统运行维护（集中空调主机维修由业主方委托专业公司）1)集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口等设备的日常养护维修。2)建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。3)根据实际使用情况制订年度总体节能计划。服务标准：定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；定期对新风处理单元、风机盘管、滤网、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；压力表、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，物业人员应及时向专业公司报修，并做好记录。设备类总体运行标准详见《上海市物业管理示范大厦标准及评分细则》。附件六：安保管理要求与服务标准提供保安服务的单位和从业人员必须符合《保安服务管理条例》相关要求，并在其规定的权限内提供服务。具体内容如下：1.全天候负责区域内正门、边门、区域通道、围墙、办公区域各楼层及公共走道交通及24小时保安、巡逻、值勤。（淮海中路院区内社联大楼安保除外）2.办公楼（区域）来人来访人员通报、登记、证件检查等。3.积极配合***门工作，完善监控室管理制度。4.贯彻执行***门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例。5.坚决制止物业管理区域内的不文明及违法行为。6.定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。积极开展防盗、防火宣传。7.保安巡逻范围包括区域的公共道路、绿地带、设备用房和各办公楼的各楼层。8.处理各种突发事件。9.实施三级防火责任制和岗位责任制，建立健全防火制度和安全操作制度。10.定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备，指定有关人员负责保养、维修和管理。11.建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，保持畅通，严禁堆放物品。12.保安人员上班时着统一的制服，佩戴工作证。执勤人员佩带对讲机、警棒、电筒等装备。服务标准：建立办公楼（区域）传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公楼（区域）安全和正常的工作环境，严格、证件、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区域）。环境秩序良好，维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。对办公区域安全状况进行24小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突法事件。重点、要害部位2小时至少巡逻1次，发现违法违章行为应及时制止。附件七：停车管理1.严格按照本院停车管理规定执行。2.外来车辆进出辖区需登记日期、车牌号码、进出时间。3.进入辖区停放的车辆，必须停放的划定的车位、车棚内。行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。4.进入辖区的车辆应注意汽车的清洁，严禁鸣笛，限时速5公里行驶。5.保安队员严格执行车辆出入规定。6.保安队员若发现车辆门、窗没关好，速找车主提醒注意。服务标准：确保车辆进出有记录、停放进出井然有序、车道通畅。凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆及其他来历不明车辆严禁驶入管理区内。附件八：公共绿地和室内绿化、摆花的养护和管理1.为淮海中路院区约4100㎡室外绿化面积、中山西路院区约5294.8㎡室外绿化面积、顺昌路院区550㎡室外绿化面积提供专业的绿化管理，每天浇水、修剪养护树木、花草等，行使正常的养护和管理工作。2.浇水、修剪的范围包括院区内的公共草坪、树木，定期做养护草木工作。3.为淮海中路院区、中山西路院区、顺昌路院区办公楼走道的窗台以及部分办公区域，适当摆花、摆绿服务，摆花、摆绿植物和养护由物业公司提供和负责。4.临近重要节日（如春节、国庆、中秋等），对院区主入口、大堂等区域，需进行节日摆花，花卉需选用长势良好、花期适配节日周期的品种，确保摆花效果持久，风格与物业项目整体环境适配，兼顾观赏性与协调性。5.派专人负责区域内水面、水池垃圾的清理，保持水面清洁、给排水畅通。6.草坪：1)春、夏两季每两个月对草坪进行一次修剪，秋、冬两季根据实际情况进行修剪。2)基本保证春、夏两季草皮不长于7厘米，秋、冬季不长于10厘米。3)每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷、钾肥等有机肥，保持草坪全年常绿。4)草皮杂草每周巡查拔除，做到每平方米不多于5摞杂草。5)拾除草坪、花丛内纸屑、果皮等杂物。7.绿篱、树木：1)修剪绿篱做到平整圆滑，造型优美，修剪下的枝叶应立即清除。2)绿篱、树木春、夏两季每两个月施肥一次，秋冬两季每3个月施肥一次，使用复合肥保证长势旺盛。7.乔灌木、花卉：1)每月巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍观瞻和活动的枝条，修剪下的枝叶要立即清除。2)每3个月施肥一次，施用复合肥料，保证长势旺盛。3)一年更换四次草花。8.室内盆栽：及时修剪枯枝、残技，保持室内盆栽常绿不败，有条件则按季节和需要进行定时更换。9.植保：1)提倡生化物防治、人工防治，使用农药必须以不伤害人体健康为前提，尽量使用高效低毒的农药。2)在使用农药时，必须做好人员保护措施，必须在晴朗无风的天气一次完成，喷药后4小时内下雨的，则待天晴后重喷。3)使用小型喷雾器或手动喷雾器，避免药液扩散，影响他人健康。4)上述工作每次完成后，应即时予以记录备案。服务标准：花草树木生长正常，修剪及时，叶面干净，具有光泽，无积尘，元枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄上不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；草坪保持平整，高度不超过10厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；绿地内无垃圾，乔木无树挂；绿地无破坏、践踏及随意占用现象。室内时花、苗木、盆栽及室内摆花等应按时浇水养护，清理、擦拭，保证其鲜亮、造型美观、无枯枝败叶。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。附件九：环境卫生与保洁管理1.请专业清洁人员组建公共卫生清洁班，每天做好公共场所预防性消杀工作，打扫公共区域，做到杂物、废弃物立即清理。2.楼（区域）内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。3.区域垃圾实行分类收集（干垃圾、湿垃圾、有害垃圾、可回收物），从而达到更高层次的环保效果。4.及时清扫大区域地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。5.对公共道路上之汽车道闸、垃圾筒等每天清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。6.对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。7.每月一次对设施、设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。8.将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。9.对人员出入频繁之地，进行不间断地循环保洁。10.清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。11.每月一次清扫各楼天台、设备机房等部门。12.及时清洗及保洁各楼层的洗手间、更换卫生纸、洗手液、洁瓷精。抹净各类洁具等工作。13.每天二次收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。14.每季度定点、定计划使用专业消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。15.每天按时清运、处理垃圾、定时高压冲洗收集站内外墙壁及地面、每周进行灭虫、消毒。16.保持大楼原有的建筑风貌，每年做一次外墙的清洗工作，使物业持久如新（物业方可委托专业公司进行清洗）。服务标准：建立办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。要求详见《上海市物业管理示范大厦标准及评分细则》，具体区域标准要求如下：外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽，壁墙表面干净；停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2／3，内胆应定期清洁、消毒。消防栓、消防箱，公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。垃圾中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。设备机房、管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显无污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。附件十：垃圾清运、处理1.垃圾清运、处理分为：实行垃圾分类，所有垃圾清运处理应符合有关法律、法规规定。2.垃圾清运、处理的范围分为：1)办公楼之日常办公垃圾2)餐厅等之日常垃圾3)建筑垃圾4)公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾3.垃圾清运、处理工作分为：1)每天定时清运、处理2次。2)将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督四周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。附件十一：污水管理1.区域内生活污水经污水管道集中排放处理。2.为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫一次(明沟每周一次，暗沟每月一次)。其他排水管道每月检查2次，如有堵塞应随时处理、疏通、及时采样及分析，保持构筑物进出流、水位正常，判断正常运作，采取有力措施。服务标准：每日一次对排水系统进行检查巡视，定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每年清理1次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管清理并彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上元污渍、污物。污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无杂物、不堵塞、无瘀积、无蚊蝇繁殖。附件十二：卫生管理1.每年定期进行灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂等工作。2.科学有效地进行卫生消毒。服务标准：灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到全国爱卫生委员会及市爱卫生委员会规定的标准；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。附件十三：邮件、报刊收发服务1.按时接收各种报刊和邮件等，认真清点登记、不出差错。2.规范工作程序，收件、分发各环节落实到人，明确职责。3.保持收发室设备的整洁、完好、摆放有序。服务标准：热情服务，讲文明、讲礼貌，要求做到语言美、行为美，不与学生、院职工发生争执。附件十四：公共关系管理与处罚机制1.主动联系本办公楼（区域）属地水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立良好关系和应急协调机制。2.主动联系本办公楼（区域）公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。3.制作材质好、外观美的铭牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与办公区域整体设计相呼应。4.遵守院各项规章制度，接受院主管部门对物业管理的监督指导与季度考核。如有违反院规章制度或考评分低于90分的，院主管部门将扣除当季物业费中管理费的10%作为相应处罚。服务标准：对外与各相关部门建立良好联系，在需要时能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足业主需求，提高服务管理水准。附件十五：档案管理1.建立物业管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。2.健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改。3.建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。4.所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。服务标准：所有有关办公区域管理档案资料，必须保证完整、完好，撤离时全部移交业主方。附件十六：学生公寓和教室管理1.学生公寓管理。1)负责公寓楼物资、设备、设施等资产的日常管理及检查工作。2)负责公寓楼安全、卫生检查管理工作，做好研究生宿舍的日常管理、宿舍检查、学生监督等相关工作。3)提供学生问询、报修及电费充值服务。4)协助研究生院做好学生入宿、退宿、房间调整等工作。5)建立服务质量保障体系及相关制度，做好台账建档工作。2.教学支持1)负责学生教室日常管理工作，做好课前教学物资的准备、补充。2)负责教学设备的日常养护、使用管理，及时报修排除设备故障，确保仪器设备始终处于正常工作状态，并做好仪器设备的使用、养护、维修记录。3)负责教学环境的管理，做到环境整洁、卫生，室内器材、物品放置整齐、合理，安全措施齐全、到位，定期排查、消除各类安全隐患。4)负责与研究生院的联系、协调、沟通等工作，按照学院要求配合做好教室安排和教学支持工作。附件十七：会场及咖啡厅服务管理1.清扫、布置会场和咖啡厅，包括摆放桌椅、会议资料、茶水、为客制作咖啡等事项。2.会前、会中、会后参会人员的茶水服务。3.协助做好签约、庆典、合影等保障服务。4.会场、咖啡厅及相关设施设备清洁消毒服务。5.做好会议茶歇服务。6.会议结束和咖啡厅每日营业结束后，收拾会议用品及资料，清洁并摆放桌椅，清洗保管茶具、咖啡杯等用品，并进行严格消毒，建立台账备查。7.做好会议设备、咖啡厅设备日常使用、管理和维护工作。8.做好会议室的预订及安排协调工作。9.做好物品进出登记和管理，建立仓库台账，每月做好物资盘点。10.做好会议及相关费用结算工作。附件十八：物业人员配置要求和标准1.物业人员配置表★本项目物业管理与服务人员总数不得少于160人淮海中路院区中山西路院区顺昌路院区项目经理1人项目经理助理1人现场管理员1人客服主管1人办公室客服2人办公室客服1人前台客服1人收发室管理员1人保安员12人办公室客服2人仓库管理员1人工程维修工2人保安经理1人保安主管1人保洁领班1人保安员29人保安员22人保洁员、绿化工5人工程经理1人工程维修工8人咖啡服务员2人工程维修工4人保洁主管1人//保洁经理1人保洁员、绿化工14人//保洁员、绿化工15人教宿管员6人//会务经理1人会务主管1人//会务员12人会务员5人//咖啡服务员4人////合计73人合计63人合计24人2.物业人员配置标准序号岗位类别任职要求1项目经理1)自然条件：50周岁以下；2)学历要求：本科及以上学历；3)技能要求：熟悉物业管理工作流程和环节，熟悉国家物业管理法规政策，具有良好组织、沟通协调能力、组织及人员管控能力、较强的综合事务处理能力，熟悉机关事业单位的基本工作流程，有良好的口头和书面表达能力；4)经验要求：具有5年及以上类似物业项目经理管理经验；5)具有物业经理中级或物业管理师三级及以上职业证书的优先考虑；6)品行端正、政治履历清白，无违法犯罪记录，具有较强的政治素质、道德素质。2工程经理1)自然条件：55周岁以下；2)学历要求：大专及以上学历；3)执业资格：具有二级及以上技师资格（电工、工程机械维修工、智能楼宇管理员、制冷设备维修工中任意一类均可）；4)技能要求：熟悉房屋建筑的设施系统原理及常见故障处理；具有较强的组织协调、计划与执行、控制、指导、沟通的能力；熟悉各类设备设施，具有良好的书面和口头表达能力；5)经验要求：具有6年及以上类似项目的设施设备业管理经验。6)品行端正、政治履历清白，无违法犯罪记录，具有较强的政治素质、道德素质。3保洁经理1)自然条件：45周岁以下；2)学历要求：大专及以上学历；3)技能要求：具有良好的组织、沟通协调能力、良好的服务意识及责任心；熟悉保洁工艺及客房清洁程序；4)经验要求：具有5年及以上类似项目的环境管理经验；5)具有物业经理中级或物业管理师三级。6)品行端正、政治履历清白，无违法犯罪记录，具有较强的政治素质、道德素质。4保安经理1)自然条件：45周岁以下；2)学历要求：大专及以上学历；3)经验要求：应具备至少5年以上相关管理岗位经验；4)专业要求：持有保安员（国家职业资格三级）和消防安全管理员（国家职业资格四级）及以上岗位资格证书。熟悉保安管理服务专业知识及相关的法律法规，熟悉保安、消防知识，能够妥善处理各项突发事件。5)品行端正、政治履历清白，无违法犯罪记录，具有较强的政治素质、道德素质。5会务经理1)自然条件：40周岁以下；2)学历要求：大专及以上学历；3)执业资格：具有三级及以上会务相关职业资格；4)技能要求：具有良好的组织、沟通协调能力、良好的服务意识及责任心；熟悉会务服务流程及标准；5)经验要求：具备5年及以上类似项目的会务服务经验；6)品行端正、政治履历清白，无违法犯罪记录，具有较强的政治素质、道德素质。6维修工1)有三年以上工作经验；2)熟悉设施、设备，能应对故障的应急处理；3)具有相应水、电、焊、空调等技术等级证书或岗位资格证书；4)品行端正、政治履历清白，无违法犯罪记录，具有较强的政治素质、道德素质。7保安员1)持有保安员上岗证；2)监控人员持有消防部门颁布的执业证书；3)品行端正、政治履历清白，无违法犯罪记录，具有较强的政治素质、道德素质。8保洁员、绿化工1)熟悉国家相关法律、法规和保洁工作的流程和要求；2)身体健康、无家庭传染病史；3)品行端正、政治履历清白，无违法犯罪记录，具有较强的政治素质、道德素质。4)具备与岗位相匹配的专业技能和实践操作能力。9会务员1)能吃苦耐劳，可接受加班；工作积极主动，善于使用礼貌用语及具备相应的会务礼仪知识；2)酒店管理、旅游、航空、会务专业优先、形象气质佳；3)品行端正、政治履历清白，无违法犯罪记录，具有较强的政治素质、道德素质。10其他人员要求1)熟悉国家相关法律、法规和服务相关的流程和要求；2)身体健康、无家庭传染病史；3)品行端正、政治履历清白，无违法犯罪记录，具有较强的政治素质、道德素质。投标人具备环境管理体系认证GB/T24001、职业健康安全管理体系认证GB/T45001、能源管理体系GB/T23331的优先考虑。附件十九：上海社会科学院物业考核评分表上海社会科学院物业考核评分表上海社会科学院物业考核评分表上海社会科学院物业考核评分表考核项目考核内容分值 （满分100）得分得分建筑物日常维修、养护、管理1、办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。规定的时间及时维修。水电管理、安全管理、配合施工。2 @continue@2、根据房屋使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，遇紧急情况，应采取必要的措施。2 @continue@3、及时完成各项日常维修任务。零星维修时间不超过24小时，合格率应为100%。对房屋内维修、养护记录完整。2 公共设备维护、 保养1、每日一次对给水系统进行检查巡视，仪表压力符合要求，保证给排水系统正常运行使用。2 @continue@2、健全供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次。2 @continue@3、二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全。 2 @continue@4、生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物。2 @continue@5、给排水系统发生事故时，维修人员在30分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修不过夜；一年内无重大管理责任事故；制定事故应急处理方案；做好节约用水工作。2 @continue@6、强化电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程。 2 @continue@7、物业配合督促电梯维修保养单位定期进行维修保养，轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备。 2 @continue@8、对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录。2 @continue@9、建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度。 2 @continue@10、供电运行和维修人员必须持证上岗；全天候运行维修制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时；加强日常维护检修，确保公共使用的照明、线路、用电安全。2 @continue@11、制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，供电设备完好率达到99％、弱电设备完好率达到98％。2 @continue@12、每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。无重大管理责任事故。2 @continue@13、严格执行消防法规，加强消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求。2 @continue@14、安全出口、疏散指示灯，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次。2 @continue@15、联动控制台工作正常、显示正确；监督维保单位对消防泵、栓按照规定的年月进行保养；保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门每二年进行一次除锈刷漆。2 @continue@16、保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，配合维保人员及时维修；并协助维保单位顺利通过消防部门的消防年检，取得年检合格证。2 @continue@17、消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训。2 @continue@18、中控室实行24 小时人员值班、监控；无关人员不得进入中控室；保证各控制箱、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置；每班检查一次各类信号是否正常并做记录；出现报警信号后，必须立即到事发现场进行处理；值班人员负责室内清洁。2 @continue@19、定期巡查空调主机，运行控制情况，检查空调电机、变速箱及附属设备清洗，维护冷却塔，督促维修维保。2 @continue@20、定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，根据规定和要求添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。2 @continue@21、定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；做好供冷期和供热期交替检查和确认。2 安保管理1、安保管理建立办公楼（区域）传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公楼（区域）安全和正常的工作环境，严格证件登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区域）。3 @continue@2、对办公区域安全状况进行24小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理。3 @continue@3、做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突法事件。重点、要害部位每2小时至少巡逻1次，发现违法违章行为应及时制止。3 车辆管理1、完善停车使用条例，停车管理规定。外来车辆进出辖区项办理登记日期、车牌号码、进出时间。进入辖区停放的车辆，必须停放的划定的车位、车棚内。行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。2 @continue@2、进入辖区的车辆严禁鸣笛；保安队员严格执行车辆出入规定；保安队员若发现车辆门、窗没关好，速找车主提醒注意；负责停车系统的日常运行管理，不得未经我方同意收取停车费。2 @continue@3、确保车辆进出有记录、停放进出井然有序、车道通畅。凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆及其他来历不明车辆严禁驶入管理区内。2 公共绿地和室内绿化、摆花的养护和管理1、花草树木生长正常，修剪及时，叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。1 @continue@2、草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；绿地内无垃圾，乔木无树挂；绿地无破坏、践踏及随意占用现象。1 @continue@3、室内时花、苗木、盆栽及室内摆花等应按时浇水养护，清理、擦拭，保证其鲜亮、造型美观、无枯枝败叶。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。1 @continue@4、外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。1 @continue@5、绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。1 环境卫生与保洁管理1、大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，定时消毒。1 @continue@2、公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，表面干净，无污迹，壁墙表面干净；无灰尘。1 @continue@3、停车场地面干净，无杂物，无明显油污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净；消防器材干净。1 @continue@4、开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍。 1 @continue@5、电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净，厅内地面干净有光泽。1 @continue@6、电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；垃圾不应超过2／3。 1 垃圾清运、污水、卫生管理1、垃圾中转房 中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。设备机房、管道，无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显无污渍。1 @continue@2、垃圾的清运、处理，监督四周无散积垃圾、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。1 @continue@3、每日一次对排水系统进行检查巡视，定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每年清理1次，每季巡查1次。1 @continue@4、出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物。1 @continue@5、每季度对地下管并彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上元污渍、污物。1 @continue@6、污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无杂物、不堵塞。无瘀积、无蚊蝇繁殖。1 @continue@7、每年二次进行灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂等工作。达到全国爱卫生委员会及上海市爱卫生委员会规定的标准；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。1 总台接待、话务问询、邮件、报刊收发1、礼貌待人，热情服务，讲文明、讲礼貌，，转接电话做到迅速、准确、耐心，无有效投诉。1 @continue@2、按时接收各种报刊和邮件等，认真清点登记、不出差错。1 @continue@3、规范工作程序，收件、分发各环节落实到人，明确职责。1 档案管理1、建立物业管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。1 教管宿管管理1、保质保量完成工作任务，工作积极主动，能及时完成领导安排的工作，并协助领导完成重要的临时性工作，处理本岗位常规性工作无误差，能解决应急突发问题，在上级或专业检查中发现问题。1 @continue@2、服务态度积极主动热情耐心，认认真真地为研究生办好每件事，无论事情大小，均要给学生一个圆满的结果或答复，面带笑容，态度和蔼，语言亲切，热情诚恳。1 @continue@3、上岗期间不随意离岗办私事，迟到、早退、离岗、串岗，使用文明用语，履行岗位职责，工作积极有热情，出色完成各项工作任务，无任何理由不服从工作安排，无各类事故（工作、安全生产、人身伤害等），上班时间不做与工作无关的事。1 @continue@4、有无因工作失误造成对学生教室、宿舍的管理造成影响，引起研究生院的投诉情况发生。1 @continue@5、认真详细做好台账登记记录，签名、并妥善保管。1 会场管理1、身着标准衣履，穿戴规范，不挽袖、不卷裤腿，衣履清洁、制服平整，无破损、无污迹、无明显皱褶，胸牌佩戴位置准确，端正完好，男士面容洁净，不留胡须；女士化淡妆，男士不留长发、不剃光头、不做怪异发型；女士不长发披肩、不染彩色头发。1 @continue@2、是否主动向与自己目光相遇的客人颔首微笑，员工在接待宾客来访、解答宾客询问、与宾客交谈等情景下始终面带微笑，是否面对客人进行服务工作的过程中保持微笑，员工在店内任何场合与宾客迎面相逢时，主动用敬语问候客人，问候客人时声音、语速适中。1 @continue@3、有无因工作失误造成我院方和租借方投诉情况发生。 1 @continue@4、认真做好合同，台账登记，签名、并妥善保管。1 @continue@5、会场内没有异味，会场门及其配件完好，有效；无灰尘、无污迹。1 @continue@6、会场地面保养良好、平整、无破损、无卷边、无变形、无污迹、保持洁净。1 @continue@7、所有会议桌、椅清洁，稳固、完好、无灰尘、无污迹、无变形、无破损，窗帘清洁平整，无破损、无脱落、遮光效果良好。1 @continue@8、灯具及各种电器清洁无浮尘，工作正常，各种音响、投影设备工作正常。1 @continue@9、盖杯、水杯洁净，并放在杯垫上，是否摆放规定的位置。1 @continue@10、空调出风口与回风口的网罩清洁完好、无积灰，工作正常。1
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。上海项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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