上海物业管理招标公告（上海交响乐团2026）
上海交响乐团2026-2028年度物业管理的公开招标公告
项目概况
上海交响乐团2026-2028年度物业管理招标项目的潜在投标人应在上海市政府采购网获取招标文件，并于2026年02月25日 09:00（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：310000000250918136306-00303844
项目名称：上海交响乐团2026-2028年度物业管理
预算编号：0026-00018916, 0026-00018918, 0026-00018917
预算金额（元）：8190405元（国库资金：8190405元；自筹资金：0元）
最高限价（元）：包1-3332500.00元,包2-3006745.00元,包3-1851160.00元
采购需求：
标项一
包名称：上海交响乐团2026-2028年度物业管理（安保服务）
数量：1
预算金额（元）：3332500.00
简要规格描述或项目基本概况介绍、用途：本包件为上海交响乐团安保服务，主要为上海交响乐团区域内的安保服务工作以及上海交响乐团举办活动的安保相关保障工作
标项二
包名称：上海交响乐团2026-2028年度物业管理（保洁、礼宾、绿化养护）
数量：1
预算金额（元）：3006745.00
简要规格描述或项目基本概况介绍、用途：本包件主要为上海交响乐团区域内的日常保洁、绿化养护、礼宾接待服务（含观众及嘉宾服务、办公服务、会务服务等）工作以及上海交响乐团举办活动的保洁、礼宾接待服务保障工作
标项三
包名称：上海交响乐团2026-2028年度物业管理（维修维护）
数量：1
预算金额（元）：1851160.00
简要规格描述或项目基本概况介绍、用途：本包件为上海交响乐团维修维护服务，包括建筑物管理，设施设备管理等内容
合同履约期限：各包件：本项目服务期限自合同签订之日起期限三年，采取一次招标三年沿用、分三个年度分别签订合同的方式实施。本次合同服务期限自合同签订之日起，期限一年。
本项目（否）接受联合体投标。
二、申请人的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目面向大、中、小、微型等各类供应商采购。
3.本项目的特定资格要求：1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定2、未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单 （2）投标第一包安保服务的供应商须具备省、自治区、直辖市人民政府公安机关核发的《保安服务许可证》;（3）本项目不接受联合体投标。
三、获取招标文件
时间：2026年01月30日至2026年02月06日，每天上午00:00:00-12:00:00，下午12:00:00-23:59:59（北京时间，法定节假日除外）
地点：上海市政府采购网
方式：网上获取
售价（元）：0
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
提交投标文件截止时间：2026年02月25日 09:00（北京时间）
投标地点：上海政府采购网（www.zfcg.sh.gov.cn）
开标时间：2026年02月25日 09:00
开标地点：上海政府采购网（www.zfcg.sh.gov.cn）
五、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
六、其他补充事宜
七、对本次采购提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名 称：上海交响乐团
地 址：上海市徐汇区复兴中路1380号
联系方式：021-24266026
2.采购代理机构信息
名 称：上海市政府采购中心
地 址：上海市大连路515号
联系方式：021-35968040
3.项目联系方式
项目联系人：李玲玲
电 话：021-35968040
附件信息：
0f6e0db137cc4bf3a0f9292a290f4e35.doc344064
公告概要：
公告信息：
采购项目名称
上海交响乐团2026-2028年度物业管理
品目
采购单位
上海交响乐团
行政区域
上海市
公告时间
2026年01月30日 09:10
获取招标文件时间
2026年01月30日至2026年02月06日每日上午:00:00 至 00-12:00:00下午:12:00 至 00-23:59:59（北京时间，法定节假日除外）
招标文件售价
￥0
获取招标文件的地点
上海市政府采购网
开标时间
2026年02月25日 09:00
开标地点
上海政府采购网（www.zfcg.sh.gov.cn）
预算金额
￥819.040000万元（人民币）
联系人及联系方式：
项目联系人
李玲玲
项目联系电话
021-35968040
采购单位
上海交响乐团
采购单位地址
上海市徐汇区复兴中路1380号
采购单位联系方式
021-24266026
代理机构名称
上海市政府采购中心
代理机构地址
上海市大连路515号
代理机构联系方式
021-35968040
上海交响乐团2026-2028年度物业管理采购需求第一部分项目总体要求一、物业基本情况坐落位置：上海市徐汇区复兴中路（街道）1380号占地面积：16300方米，其中绿地面积4890平方米。建筑面积：21045.12平方米，其中:办公楼1364平方米；音乐厅建筑16423平方米；停车场2163平方米；带电梯办公楼共1栋；不带电梯办公楼共1栋，办公楼单元1套。公用设施、设备及公共场所（地）情况：1、院区车辆出入口2个，人行出入口2个；2、道路、车行道7065平方米；3、绿化面积4928平方米；4、污水检查井1座；雨水进水井1座；5、路灯33盏，草坪灯39盏，其他照明设施绿化走廊灯109套，嵌墙灯44套，投光灯168套，灯带180米，其它简灯、卤化物灯62大套；6、停车场：室内停车场1个，B1、B2两，其中B1层26个车位，B2层为机械停车库，有65个车位，面积共2163平方米，停车位91个；（固定）露天专用停车场1个。7、电梯8台，其中自动扶梯4台，升降客梯3台，升降货梯1台。品牌型号除货梯为东南电梯公司生产外，其它均为三菱，启用时间2014年1月；8、配电房变压器2台，容量共2500KVA千瓦，品牌型号柘中，启用时间2013年7月；9、排污水泵35台，功率为7.5千瓦/台，启用时间2013年7月，消防水泵4台，启用时间2013年12月；10、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况办公梯及公共部位包括：手动报警、烟感报警、空气采样报警、声光联动、排烟阀联动、强切联动、门禁联动、电梯迫降、消防联动等。主厅、演艺厅内包括：手报报警、烟感报警、空气采样报警、声光联动、排烟阀联动、强切联动等；二、项目概况：上海交响乐团音乐厅作为上海交响乐团的驻团专业剧场，结合了乐团行政办公、排练演出和对外租场等多项职能，使用频次和使用要求远高于其他一般综合型剧场，是一个“白+黑”的剧场运营模式。除了日常乐队排练、乐队学院教学、行政等运维提供服务，晚上仍需提供包括两个演出厅、大堂演艺新空间及B1层弄堂空间开放后各项活动演出及其他相关会议和参观的现场保障工作。对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要与之匹配高标准、高档次标准。参照上海市公众场馆物业管理规范国家及物业管理行业的质量指标有关规定，量化指标包括（但不限于）：1、达到上海市公众物业服务规范国家及物业管理行业的质量指标有关规定；2、上海市公众场馆物业管理规范达标率≥95%；3、观众满意度≥85%；4、重大差错发生率、重大责任过失出现率均为0%；5、重大责任安全事故出现率为0%；6、场馆运行服务媒体负面曝光率为0%；7、客户满意率季度自测指标分别不低于90%；8、具有同行业相关经验，掌握上海市演出行业协会关于《上海市剧场管理标准》和《上海市剧场服务标准》等的相关管理规定，应当提供应对处理音乐会及音乐活动期间诸如各种噪音干扰、迟到观众入场、无障碍服务、观众现场投诉、乐器损坏、指挥和演奏员等突发情况进行快速处置的解决方案，有特色服务方式或创新管理方法。三、投标人报价说明本项目采购预算金额包括了中标人为提供本项目所要求的全部管理服务所发生的一切成本、税费和利润，包括人工（含工资、社会统筹保险金、加班工资、工作餐、相关福利、关于人员聘用的费用等）、设备、国家规定检测、材料（含辅材）、管理、税费及利润等。上海交响乐团本身就是一个音乐演出和活动单位，所以采购预算已经包括但不限于上海交响乐团主办的所有演出及活动所需要的物业服务费用。除自办以外的演出及活动保障，费用另计。四、供应商要求（1）投标人应当具有完善的组织架构和支撑本项目各包件服务开展的管理制度，具有质量管理体系认证（GB/T19001认证）、职业健康安全管理体系认证（GB/T45001认证），环境管理体系认证（GB/T24001认证），并在认证有效期内的优先考虑。（2）投标人具备类似项目业绩，获得业主好评的优先考虑。（3）投标人应当根据本项目制定专门的整体响应与服务实施方案，针对项目实际并结合自身服务特色，提供详实、周全并有一定突破与创新的服务方案；制定具有针对性的详细的应急预案细则，包括但不限于防台、防汛、防火、防震、疫情防控、突发事件处置等；落实员工职业健康管理，为项目执行可能出现的人员及财产安全提出预案，并购买足额的雇主责任险；应当针对可能出现的交接事项制定专门的交接方案，方案应充分考虑对现有服务人员的留用及相关协调安排。第二部分需求论述第一包：安保服务1、概况本包件服务涉及的物业基本情况：坐落位置：上海市徐汇区复兴中路（街道）1380号占地面积：16300方米，其中绿地面积4890平方米。建筑面积：21045.12平方米，其中:办公楼1364平方米；音乐厅建筑16423平方米；停车场2163平方米；带电梯办公楼共1栋；不带电梯办公楼共1栋，办公楼单元1套。公用设施、设备及公共场所（地）情况：1、院区车辆出入口2个，人行出入口2个；2、道路、车行道7065平方米；3、停车场：室内停车场1个，B1、B2两，其中B1层26个车位，B2层为机械停车库，有65个车位，面积共2163平方米，停车位91个；（固定）露天专用停车场1个。2、供应商要求1、投标供应商应具备省、自治区、直辖市人民政府公安机关核发的《保安服务许可证》；2、供应商应当根据本项目配备足量的安保设备、装备，确保服务质量。3、工作界面和服务范围（一）安保管理要求与服务标准提供保安服务的单位和从业人员必须符合《保安服务管理条例》相关要求，并在其规定的权限内提供服务。具体内容如下：1、全天候负责区域内正门、边门、区域通道、围墙、办公区域及演奏厅各区域及公共走道24小时保安、巡逻、值勤。2、办公楼（区域）来人来访人员通报、登记、证件检查等。3、积极配合***门工作，完善监控室管理制度。4、贯彻执行***门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例。5、坚决制止物业管理区域内的不文明及违法行为。6、积极开展防盗、防火宣传。7、保安巡逻范围包括区域的公共道路、绿地带、设备用房和各办公楼的各楼层。8、处理各种突发事件。9、实施三级防火责任制和岗位责任制，建立健全防火制度和安全操作制度。10、定期巡视、试验、维修、更新消防器材和设备，指定有关人员负责保养、维修和管理。11、建筑物内严禁焚烧物品。建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，保持畅通，严禁堆放物品。12、保安人员上班时着统一的制服，配戴工作证。执勤人员佩带对讲机、警棒、电筒等装备。13、演出及物业管理区域内有活动期间，保安人员应该服务规范，做到高峰客流有措施、秩序良好、无踩踏事件。对于需要安检时，安检工作态度亲切、动作规范迅速，做到包件安检率99%。服务标准：建立办公楼（区域）传达、保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公楼（区域）安全和正常的工作环境，严格证件登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区域）。环境秩序良好，维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。对办公区域安全状况进行24小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。重点、要害部位每小时至少巡逻1次，发现违法违章行为应及时制止。治安防范管理：有效建立“人防、技防”、“巡回检、定岗防”的四防组织模式，区域安保无盲点，隐患发现及时；治安事件处置及时率100%。消防管理：建立完善的消防体系，消防设施完好率100%，定期查验率100%；动火作业有审核、有监管；发现隐患及时、处置及时；消防责任明确；无重大火灾事故。应急事件处置迅速，有完整的安保管理应急预案，日常有演练；突发事件控制措施有效率99%。（二）车辆管理l、制定停车使用条例，停车管理规定。2、外来车辆进出辖区办理登记手续、记录车牌号码、进出时间。3、进入辖区停放的车辆（含非机动车），必须停放在划定的车位、车棚内。行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。4、进入辖区的车辆应注意汽车的清洁，严禁鸣笛，限速5公里／小时行驶。5、保安队员严格执行车辆出入规定。6、保安队员若发现车辆门、窗没关好，速找车主提醒注意。服务标准：确保车辆进出有记录、停放进出井然有序、车道通畅。凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆及其他来历不明车辆严禁驶入管理区内。（三）活动保障服务活动保障及突发事件应急处置的服务内容：1、客流高峰期的服务保障；2、会务活动的相关服务保障；3、接待活动的相关服务保障；4、临时展览活动的相关服务保障；5、演出、排练、讲座等活动的相关服务保障；6、物业管理服务相关的突发事件应急处置；7、甲方要求的其他应急服务。服务标准：服从甲方的统一调度，协助实施活动保障；制定详细的各类活动保障方案，保持活动保障的相关记录等，确保活动保证率达到100%；活动保障过程中，响应及时、保障高效。针对本项目的特殊性，制订各类突发事件的处理预案，并实施演练；服从委托方的统一调度，协助委托方及其他部门实施应急服务。四、物业管理服务人员设置需求序号岗位名称配备岗位数建议配置人数职责描述1保安队长11负责对安保部所有人员的调配和管辖，指挥和调动部门员工，并按有关制度做好考勤、考核及奖惩工作。建好健全各岗位职责和设备操作规程，资料档案管理，备品备件申购。保管使用等各项规章制度并监督实施。负责审核安保工作记录报表，发现问题分析原因，及时采取措施。负责制定部门年度工作计划和工作总结。负责消防及安全管理。2秩序领班（兼巡逻）14负责班组内各项工作的检查、督促和考核。施工监管、消防器材定期检查。突发事件现场处理等。3东、西门岗秩序管理员312人员、物品、车辆出入管理。访客核查及区域秩序管理。 人员出入管理，客流疏导，门岗标识摆放。4大堂秩序管理（安检）14人员、物品、车辆出入管理。访客核查及区域秩序管理。 人员出入管理，客流疏导，门岗标识摆放。5B2F地下车库秩序管理员14车辆引导停放管理，保持车道畅通。卸货区和非机动车秩序管理。 机械车位的操作、停车引导及看护。周期治安、安全巡逻，以及突发事件现场控制等。6B1F长廊秩序管理员14区域秩序维护、协助礼宾部观众引导工作等。大堂秩序维护及引导工作，以及禁止行为劝阻工作等。7巡逻秩序管理员14全区域秩序维护，应急事件处理。按巡逻方案对全区域进行定时巡逻，场馆信息及时通报。8监控中心28负责监控室内监控设备的管理、监控和数据记录。该岗位人员需持有建（构）筑物消防员（四级）及以上证书。9演出班秩序管理员14场馆演出开始前、演出中、散场后的秩序管理。演出期间的相关安保工作。合 计12★45注：★本包件安保管理服务人员总数不得少于45人。1.保安队长应具有本科及以上学历，具备保安员二级及以上水平，具有人力资源和社会保障局颁发的中级及以上专业技术职称证书，具有五年及以上类似项目管理经验。投标文件中应提供该人员的资格证书、学历、工作经验（相关工作时间）、工作业绩、管理能力等相关资料。2.全部保安人员均应属供应商合法聘用的正式员工，并已接受过保安服务专业的培训，提供无犯罪记录证明，且持有***门颁发的保安员证书，监控岗应当持有消防设施操作员四级及以上证书。3.供应商应当承诺服务期内派驻的保安人员流动性不得超过20％，未经采购人同意不得抽调驻点保安人员承担其它服务单位任务。4.采购人根据实际工作，需要增加保安人员时，提供保安服务单位应满足其要求。保安人员的费用按上述常规派遣的保安人员费用结算。此项费用，不属于“政策性调整费用”范畴。岗位性质：秩序部主管：做五休二（工作日：8:00-17:00），其余岗位：四班三运转（7:00-19:00）。5.提供保安服务单位保证向采购人派驻的保安服务人员遵纪守法，并认真履行保安服务人员的职责，符合以下要求：（1）保安员为男性，年龄范围45周岁及以下。（2）高中及以上学历；（3）体貌端正，身体强健，无严重疾病，视力良好；（4）工作认真，责任心强，服从领导。（5）无服刑、劳役、治安处罚等经历（需提供派驻人员，自出生年月日起的无犯罪记录证明）。6.提供保安服务单位向采购人派驻的保安服务人员应当尽职尽责，文明执勤，保持良好的精神状态，需着装统一整齐的保安制服；7.提供保安服务单位向采购人派驻的保安服务人员受供应商直接领导和管理，并应接受采购人监督；8.应提供开标前三个月中任意一个月为保安队长和项目组主要人员依法缴纳社保费的证明（含全资子公司代为缴纳）；9.采购人若认为提供保安服务单位派驻的保安服务人员不称职或对供应商提供的服务有意见的，有权向提供保安服务的单位提出调换保安服务人员的要求或整改意见。提供保安服务单位接到采购人的调换要求或整改意见后，应在3日内调换不称职的保安服务人员或按照采购人要求采取整改措施。五、考核办法（一）考核依据服务合同、招标文件所委托的管理服务范围、服务内容、服务要求（标准）和投标文件。（二）考核等级1、考核分90分（含90分）以上为优秀。2、考核分89分～70分为合格。3、考核分69分～60分为基本合格。4、考核分60分以下为不合格。（三）考核实施甲方组织相关人员成立考核小组（不少于3人），考核组人员查看现场和各类台帐记录，对照服务质量考核表（详见下表）逐项打分，各考核人员单独打分取平均值，每季度考核一次。（四）考核奖惩。1、季度考核分高于70分（含70分），考核合格，根据合同全额拨付下季度服务费；季度考核分在69分～60分（含60分），为基本合格，给予书面警告并酌情扣除下季度部分服务费；季度考核分在60分以下，为不合格，可以提前解除合同。2、服务期间提出合理化意见建议并取得成效，酌情给予奖励。序号检查内容标准评分考核细则检查结果及建议检查得分1精神振作，姿态良好，经常注意检查和保持仪表整洁。未按规者每次扣1分。2不准留长发、蓄胡子、留长指甲。问题超过3项，发现一次扣5分3不准背手或将手插入口袋中，执勤中不准吸烟、吃零食、不勾肩搭背，无急事不准边走边打电话。未按规定者每次扣5分。4值班时不准吹口哨、玩手机、做与值班无关的事情。违反者扣2分。5不得随地吐痰、乱丢杂物。违反者扣5分。6严格遵守音乐厅礼仪规范规定的文明礼貌用语。违反者每次扣2分。7按规定统一着制式服装，配戴工牌，服装整齐、干净，要求举止文明、大方、得体，精神饱满。执勤人员应注重仪容、仪表，未按规定着装配戴不规范每次扣5分8不得戴饰物，口袋内不宜装过多物品。执勤人员应注重仪容、仪表，未按规定着装配戴不规范每次扣5分9禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋或赤脚。执勤人员应注重仪容、仪表，未按规定着装配戴不规范每次扣5分10上下班人员均应按时交接。交接班不填写交接记录，每次扣3分12交接的对讲机及其他器材必须当面检查清楚，发现问题及时反馈领班，值班人员做好记录，并追究当事人责任。交接班后立即检查，接班15分钟后才发现问题的由接班人负责，每次扣1分，交班不在岗或未办理交接的，每次扣1分。13接班人在交接后立即检查区域内的公共设施及注意事项，接班后15分钟内所发生问题由上一班人员负责，之后由接班人负责，发生问题及时向领班汇报，并及时纠正。交接班后立即检查，接班15分钟后才发现问题的由接班人负责，每次扣1分，交班不在岗或未办理交接的，每次扣1分。14当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下班的事情要继续在岗处理完，接班人协助完成。因交接不清，造成工作脱节、扯皮等现象，每人每次扣20分。15遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则，每个岗位配发对讲机一部。责任到人。损坏者扣1分16认真做好对讲机的交接班工作，以防出现问题时互相推卸责任，交接时，接机人当场查清，发现损坏或通讯失灵，立即报告领班。因交接不清，造成工作脱节、扯皮等现象，每人每次扣2分。17严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率，保持正常接收工作状态。未按规定实行者每次扣1分。18对讲机必须始终保持开机状态。未按规定实行者每次扣1分。19接收方回答“收到”呼叫方简明扼要地表述呼叫内容，接收方收到情况或呼叫后，应回答“清楚”或“明白”。未按规定实行者每次扣1分。20用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。未按规定实行者每次扣1分。21不得无故缺席培训未向领班请假而擅自不参加培训和例会的，每次扣2分，迟到每次扣2分。22无特殊情况，中途不得离开未经领班同意，不准私自离开值班区域，违者扣2分。23要保持良好的心态，认真地对待每次培训无检测记录，发现一次扣1分。24参加会议人员必须严明会风，保持会场肃静，不准交头接耳、迟到，禁止在会议室内吸烟违规者每次扣1分。25会议应有会议记录，与会人员应做好要点记录，及时传达会议精神，按期完成会议做出的工作安排。无检测记录，发现一次扣1分。26在例会上讨论问题时，不准大声喧哗，要有顺序地发表讲话。无检测记录，发现一次扣1分。27会议结束后，各人应将自己所坐的椅子摆放整齐。无检测记录，发现一次扣1分。28遵守“谁使用，谁保管、谁损坏，谁负责”的原则，管理责任到人。未按规定实行者每次扣1分。29手电筒发放到岗位，各班人员负责对领用电筒进行保管。发放的手电筒只准用于工作，其他时间一律不准使用。未按规定实行者每次扣1分。30新员工由保安领班负责进行消防安全培训，通过消防宣传教育培训，保安部员工要求基本达到“三会”：会报警、会组织疏散、会使用消防器材扑救初期火灾。不配合者扣1分。31每年组织不少于两次对保安部人员进行消防业务培训。未按规定实行者每次扣1分。32根据经营特点和季节变化组织消防演习。未按规定实行者每次扣1分。33巡逻岗保安员除演出期间和特殊情况外每2小时巡查一遍管辖区域。未按规定实行者每次扣1分。34保安领班每月进行一次防火检查。未按规定实行者每次扣1分。35保安员每天在责任区中巡查时发现有消防安全隐患应及时告知领班。未按规定实行者每次扣1分。36各级检查应认真做好记录，对发现的不安全因素应落实整改措施，发现重大隐患时，应立即采取防范措施，并上报业主。未按规定实行者每次扣1分。37巡查人员应及时纠正违章行为，妥善处置火灾危险，无法当场处置的应当立即报告。发现起火点应当立即报警并及时扑救。未按规定实行者每次扣1分。38对巡查中发现的问题，不能当场处理的，应及时向部门负责人汇报，并做好交接班工作。因交接不清，造成工作脱节、扯皮等现象，每人每次扣1分39保安员负责灭火器、消防栓、自动报警、喷淋的日常管理，确保消防设施和器材完好有效。未按规定实行者每次扣1分。40当班保安员负责看护、检查本区域内的消防器材、设施。未按规定实行者每次扣1分。总分100分实际得分：第二包：保洁、礼宾、绿化养护1、工作界面和服务范围服务范围：环境管理、接待服务及其他相关委托服务事项。其服务内容、服务标准（详见附件1-3）。（一）环境管理服务范围环境管理服务内容基地红线内建筑物、构筑物外围区域等区域的保洁（含广场、道路、雕塑、水景、小品、路灯、围栏、地沟、风口、标识、电梯、廊道、亭、院、路面停车场等）：1.1.（1）地下停车场、地下公共区域日常保洁；1.1.（2）区域范围内建筑物、构筑物内的公共部位和公共设施（厅堂、通道、卫生间、电梯等）的保洁；1.1.（3）演奏厅的保洁（专项演出设施除外）；1.1.（4）区域管理部门办公区域（含办公室等）的保洁；1.1.（5）公共接待内部会场、接待室、准备间、贵宾房的保洁；1.1.（6）功能房室的日常清洁（票房、休息室、服务中心、储藏室、值班室、监控室等）；1.1.（7）区域范围内特种装饰材料的专业养护，如：地面清洗、打蜡、镜面处理、抛光，木质材料保养，金属防锈蚀处理等；1.1.（8）区域范围内的垃圾分类收集和清运；1.1.（9）区域范围内的病虫害防治监管；1.1.（10）区域范围内建筑外立面及构筑物的外立面清洁监管；1.1.（11）室内外绿化管理与养护监管。（二）客户接待服务管理1.1．观众接待服务内容1.1．（1）礼宾服务（问询、指引等）；1.1．（2）检票服务；1.1．（3）衣帽及物品寄存服务；1.1．（4）演奏厅引导服务（引座和巡查）；观众援助服务（特殊人群的协助、便民服务等）。1.2．贵宾接待、会务服务内容包括接待信息接收、接待资源准备、基本礼宾服务、贵宾讲解服务、司梯服务、引位服务。1.2．（1）贵宾接待：向贵宾提供全程的礼仪迎宾、引导、讲解、贵宾室茶歇、贵宾司梯服务等；1.2．（2）会务服务：会场布置（含会场座位布置），席卡打印及摆放布置，与会人员签到与会场礼仪接待、引导服务，会场茶水服务，会场整理与保洁服务等；1.2．（3）提供各类大型活动。做好活动期间的客流疏导，人员指引、领导接待任务；1.3．办公楼客户服务内容1.3．（1）1F前台：访客接待登记、问讯指引及等、为甲方区域管理部门和工作人员提供报刊、邮件快递收发等、其它便民服务。1.3．（2）领导层前台服务：访客引导、会晤茶水服务。二、物业管理服务人员设置需求人员岗位及相关要求如下：序号岗位名称岗位数人数职责描述1环境部主管11质量目标、职责、权限与沟通、过程的监视和测量、纠正措施、预防措施、部门基础管理工作。部门所辖区域的现场运行管理、内务管理、考勤统计、工作计划、小结、设备管理、室内外绿化监管、外墙监管、虫害治理监管、垃圾清运监管等。2保洁领班11负责班组所辖区域的现场运行管理、班组的培训工作、班组建设、清洁设备、清洁工具的保管、保养、物耗品的领用和发放工作。3演奏厅/办公楼保洁员713负责责任区域的日常保洁与计划性保洁作业。4外围/室外保洁员12负责责任区域的日常保洁与计划性保洁作业。5机械保洁员12负责计划性清洗、晶面作业、打蜡等作业，以及低位玻璃清洁、其它专项大保洁作业等。负责涉及专业机械操作的清洁工作6服务部主管11全面负责部门服务和管理工作；负责服务过程现场的管理，部门培训；考核；服务质量检查；内勤管理；负责部门相关资料、文件及档案的收发、转发、保存。7服务领班12负责礼宾服务班组日常岗位督导、考核工作；班组人员安排，以及报表制作、岗位安排协调负责现场服务工作协调与处置。8前台服务员12负责办公区域服务台的问讯接待、报刊邮件收发、访客接待等服务提供工作。负责验检票服务；负责演奏厅幕间出入控制；候场观众服务、散场观众引导等9会议服务员12负责办公区域日常会务服务、接待会务，以及会议室管理。兼贵宾服务、机动等。负责礼仪迎宾、引导、贵宾室服务（茶歇），以及活动礼仪服务等。10礼宾服务员44负责礼仪迎宾，问讯指引工作。负责前厅服务中心问讯接待、资料发放、物品寄存、衣帽寄存、投诉接待及处理、公众责任保险理赔等服务，以及寻人、寻物、失物、提示、便民等服务。合计19★30注：★本包件管理服务人员总数不得少于30人。上述人员要求中项目管理人员和专业技术人员应当具有相应专业素质和经验；需确保物业服务人员来源的合法性和人员管理机制的合理性，应当控制人员变动率在较低水平，给予年化人员变动率相应承诺；服务期内非经业主同意，不得擅自调离项目人员。应提供开标前三个月中任意一个月为项目经理和项目组主要人员依法缴纳社保费的证明（含全资子公司代为缴纳）。三、补充要求投标方案应落实政府节能、环保及健康管理要求，针对节能降耗、垃圾分类管理和回收、危废管理等提出方案。四、考核办法（一）考核依据服务合同、招标文件所委托的管理服务范围、服务内容、服务要求（标准）和投标文件。（二）考核等级1、考核分90分（含90分）以上为优秀。2、考核分89分～70分为合格。3、考核分69分～60分为基本合格。4、考核分60分以下为不合格。（三）考核实施甲方组织相关人员成立考核小组（不少于3人），考核组人员查看现场和各类台帐记录，对照服务质量考核表（详见下表）逐项打分，各考核人员单独打分取平均值，每季度考核一次。（四）考核奖惩。1、季度考核分高于70分（含70分），考核合格，根据合同全额拨付下季度服务费；季度考核分在69分～60分（含60分），为基本合格，给予书面警告并酌情扣除下季度部分服务费；季度考核分在60分以下，为不合格，可以提前解除合同。2、服务期间提出合理化意见建议并取得成效，酌情给予奖励。序号检查内容标准评分考核细则检查结果及建议检查得分保洁、绿化养护部分1路面、绿地、散水坡、无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍。整洁度未达到95%，扣5分。2果皮箱：内部垃圾及时清理，外表无污迹，粘附物。残留物超过3天无特殊原因未处理，发现一次扣5分3垃圾房：地面无散落垃圾、无污水、无污渍、无明显污迹。负责人员无特殊原因未在规定时间内清理现场的每次扣5分。4标识牌、雕塑装饰物无乱张贴，目视表面无明显灰尘，无污迹。整洁度低于85%扣5分。5雨、污水管、井：检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污迹。无特殊原因超过规定时间内未清理的每次扣5分。6车库地面：无垃圾、杂物，无积水，无泥沙。车库墙面：目视无污迹，无污渍，无明显灰尘。整洁度未达到85%，扣5分。7地下车库的标识牌、消防栓公用门等设施：目视无污迹，无明显灰尘。无清扫记录扣1分；举报清理不及时扣1分；举报清理不合格二次清理扣3分；8车库管线和天台管线： 目视无积尘、污迹。抽查发现无清理记录，每次扣2分。9雨篷：目视无垃圾，无青苔，无积水。未及时打扫，整洁度未达到85%的扣2分。10天台、设备层：目视无垃圾，无积水，无污迹，明沟畅通。未及时打扫，整洁度未达到85%的扣2分。11洞石、大理石、地毯地面的清洁：无垃圾杂物，无泥沙，无污渍，黄洞石地面打蜡抛光后有光泽。地毯无明显灰尘，无污渍。整洁度未达到85%的扣2分。12洞石、大理石、乳胶漆、陶土砖墙面的清洁：黄洞石墙面用纸巾擦拭50cm无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。每次检查未合格的扣2分。13天花板：距1m处目视无蜘蛛网，无明显灰尘。发现一处，每次扣5分。14灯罩、烟感、吹风口、指示灯：目视无明显灰尘，无污渍。每次检查未合格的扣3分。15玻璃门窗：无污迹，清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘。每次检查未合格的扣3分。16公用卫生间：地面无积水、无污渍、无杂物，墙面瓷砖、门、窗，用纸巾擦拭无明显灰尘，坐便器无污渍，天花、灯具目视无明显灰尘，玻璃、镜面无灰尘，无污迹。发现未及时清扫，一次扣3分；未按要求每年实验，每次扣5分。17公用门窗、消防栓、标牌、扶手栏杆：目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘。未在规定时间内擦拭的每次扣5分。18灭鼠老鼠密度不超过1%，鼠洞每2万平方米不超过1个，发现一处扣3分。不执行制度的扣5分；19灭蚊蚊幼虫孽生在5%以下，仓库或地下室在10%以下，目视无明显蚊虫在飞。发现一处扣3分；不执行制度的扣5分；20灭蝇每1万平方米暴露的苍蝇孽生地不超过1处。发现一处扣5分。21灭蟑螂室内不超过5%的发现率。室外污、雨水井不超过10%的发现率。发现一处扣5分。礼宾部分22按时完成礼宾区域巡检、会务物资筹备、服务记录归档等日常工作，台账清晰、流程规范。未按时完成工作每次扣2分；台账混乱、遗漏每次扣3分。23配合演出、会议、发布会等专项活动，完成礼宾方案执行、现场统筹、应急配合等工作。方案执行到位、零失误得满分；出现流程衔接问题每次扣4分；因个人原因影响活动效果每次扣8-15分。24主动配合票务、安保、物业等部门开展工作，高效落实跨部门协作任务。出现协作消极、推诿扯皮每次扣2分，影响整体工作进度不得分。25熟练掌握音乐厅场地布局、演出流程、礼宾服务标准及应急处置规范，准确解答客户咨询。知识掌握不扎实、无法解答基础问题每次扣2分。26面对投诉、服务突发问题（如设备故障、行程变更），能快速响应、妥善处理，降低不良影响。处置得当得满分；处置不及时、方式不当每次扣3-7分。27积极参与组织的礼仪培训、技能提升课程，主动学习高端文化服务知识，持续优化服务方式。培训缺勤每次扣2分；考核不合格不得分。28工作认真负责，主动排查服务隐患，杜绝因疏忽导致的工作失误。出现工作懈怠、敷衍了事每次扣2分；因责任心不足造成不良影响每次扣5分。29严格遵守部门规章制度及音乐厅各项管理规定，无迟到、早退、旷工等违纪行为。出现违纪行为每次扣2-5分，情节严重者取消当月考核资格。附件1：环境管理内容及标准保洁项目环境保洁服务要求外围广场、道路地面、各通往内部台阶保持畅通，无堆放杂物，无积灰、积水、无烟蒂、无污迹、油渍、轮胎印、地面无杂草标识标牌、照明灯具、探头、立柱、栏杆表面无积灰、无污垢、无污迹、无蛛网绿地、花坛周围无杂物、无烟蒂、无积水、明沟无淤积雨雪天气，雨止1小时后地面无积水；下雪止2小时后，道路地面无积雪（除暴雪天气外）；地下车库出入口无积冰或有结冰但有相应防滑措施，且措施足以达到安全程度水景无明显积灰、落叶和绿苔地下车库保持地面无垃圾、无污垢、无油渍、无灰尘、无积水照明、指示牌、无积灰、无污迹；反光镜干净明亮、无污迹、无水渍消防通道无灰尘、无污迹、无杂物减速条无积灰、无污垢墙角、立柱、横梁无蛛网地面、非机动车停放处保持地面无垃圾、无污垢、无油渍、无灰尘、无积水、非机动车充电桩无积灰、无污迹垃圾房垃圾房内整洁、干净、无浓重异味、垃圾分类标识明显、内部照明和供水功能正常无蚊蝇、鼠、蟑螂等害虫、无蛛网、墙面整洁无积垢垃圾桶外表光洁、无灰尘；收集箱内侧干净、无异味、定时消毒垃圾桶摆放整齐，分类管理标识明显，无无关物品堆放垃圾桶内垃圾不易超过三分之一，生活垃圾日产日清保洁项目环境保洁服务要求洗手间坐便器、立便斗内侧保持无异味、无污迹、无黄斑、无水锈、无杂物、定时消毒所有台面无积灰、无污迹、无水渍镜面保持光亮，无水渍无污迹擦痕、镜框边缘无灰尘洗手台无水迹、无皂迹、无污迹、无毛发，水龙头上无水迹无擦痕墙面、门无污迹，门框及夹缝无积灰洁具表面光洁，内外侧无污渍、无毛发、无异味；定时消毒废物箱表面无污迹、无灰尘，无异味。定时消毒天花板，风口，灯具无灰尘，无污迹，无蜘蛛网洗手间内保持空气清新、无异味电梯轿厢及自动扶梯轿厢内壁，地面，顶部无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹、无擦痕操作面板无污迹、无灰尘、无擦痕、无手印电梯槽无垃圾、无污迹、无积灰轿厢内空气清新、无异味自动扶梯踏板上无垃圾；踏侧板无积灰；扶手上无浮灰、两侧玻璃上明显无浮灰公共区域（一）地面及接缝、角落、变线等处洁净，地面有光泽，无垃圾、杂物灰尘、污迹、划痕门框、门边缝部位光亮、无污迹、无灰尘、无划痕空调出风口无灰尘、无污迹门把手干净、无痕迹、定时消毒楼梯扶手保持干净无灰尘，无污渍金属件表面光亮无痕迹保洁项目环境保洁服务要求公共区域（二）指示牌、广告牌、家具、装饰物等无灰尘、无污迹、无痕迹大理石地面无污迹、无灰尘、保持光亮台阶面无灰尘、无垃圾演奏厅区域地面、墙面无水迹、无垃圾；垃圾桶内外侧无积灰、无水迹、无外溢，及时更换垃圾袋；座椅、隔离栏、无积灰；观众出入口地毯无明显垃圾行政办公区办公室内桌椅无积灰、地面无垃圾、积灰、无明显污渍；垃圾桶内外侧无积灰、无外溢；窗门、墙面设施无积灰；顶面、风口、灯具无积灰B2后台功能房、会议室桌椅无积灰、地面无垃圾、积灰、无明显污渍；窗门、墙面设施无积灰；顶面、风口、灯具无积灰，使用完毕接通知打扫消毒洗手间参照洗手间标准，循环保洁各化妆间、演奏室、多功能房桌椅无积灰、地面无垃圾、积灰、无明显污渍；垃圾桶内外侧无积灰、无外溢；窗门、墙面设施无积灰；顶面、风口、灯具无积灰贵宾厅、休息室沙发无积灰；床面平整；浴室卫生间参照标准要求；地毯无垃圾积灰洗手间参照洗手间标准，循环保洁公共区域保持桌面无垃圾、垃圾桶无外溢、热水器保持干净、除湿器内水位不过线，晚上或使用结束后紫外线消毒消防栓公共设施表面保持干净、无灰尘、无污渍报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹门禁器表面光亮无灰尘、无斑点、无絮状物消防拴外面光亮无痕迹、无灰尘、内侧无灰尘，无污迹电器设施（一）灯泡、灯光无灰尘；灯罩无灰尘、无污迹其他装饰件无灰尘、光亮、无污迹开关、插座、配电箱无灰尘、无污迹；显示器表面无灰尘、边框无手印保洁项目环境保洁服务要求地毯地垫地毯色泽均一、无褪色、无毛边、无污迹、无残留物纤维呈同一方向、无板结地垫表面平整、色泽均一、无污迹、无残留物、无板结环境卫生管理环境消毒参照《上海市物业公共区域及设施设备预防性消毒标准》，建立责任区，专人负责，卫生管理工作保持经常化，环境卫生定期检查并形成记录；定期对公共设施设备进行消毒处理；在流行病情突发季节，采取有效措施，加强卫生防疫工作；对废旧电池、灯管等有害垃圾，按照建设绿色环保城市号召，进行专项回收和处理。病虫害防治监管监管虫害治理公司病虫害防治工作，建立病虫害防治台账，定期科学有效地对办公区、演奏厅及外围绿化带进行虫害处置；在化学防治中注重科学合理用药，不使用国家禁用药品；灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到全国爱卫生委员会及上海市爱卫生委员会规定的标准。 生活垃圾分类收集和清运定时、定点在指定区域集中收集，垃圾袋装化处理，日产日清，垃圾站整洁，无积水、无散物；定期进行消毒处理，所有垃圾清运处理应符合上海市有关法律、法规规定。环境专业养护对毛石地面周期性冲洗或洗刷；大理石地面周期性清洁、晶面处理一年2次；PVC地面周期性清洁、起腊、落腊；木质地面及木质装饰周期性去污，保持木质本质色泽；其它硬质地面、台阶/周期性清洁；地毯周期性清洗。外墙清洁监管周期性安排对场馆馆外立面及内幕墙清洗，对整个清洗工程的监管及清洗验收，作业审核及安全管理规范，手续文件齐全、验收记录齐全；墙面要求表面无污迹、无积灰、无水迹，显露本色；幕墙玻璃无积灰、无水迹、表面洁净明亮。室外绿化养护监管绿绿化养护要贯彻“三分栽植、七分养护的原则”。适时做好日常浇水、施肥、除草、修剪、培土、排水、防腐、治虫等工作；发现问题及时反馈并要求修复或整改。附件2：客户接待服务管理内容及标准服务项目客户接待服务要求观众服务礼宾服务人员体型佳，服务意识强，保持“微笑服务”状态，上岗工作期间禁止使用手机检票服务动作规范，态度和蔼礼宾服务动作规范，熟悉有关资讯、指引明晰、态度和蔼援助服务各类服务流程规范、态度亲切、处置迅捷衣帽间服务接待亲切，迅速有效厅内服务服务及时、规范。观众入、出厅指引正确贵宾接待会务服务礼宾服务人员体型佳，服务意识强，保持“微笑服务”状态服务周到、态度热情、服从业主方管理部门指挥服务人员大方得体，服务措施及时到位，服务人员根据方案配置到位。及时做好贵宾相关物资采资代办，会场布置等工作重大会议活动根据业主方提前三天下达的任务单，完成会务、活动、接待工作计划和岗位安排对会议内容、接待信息涉及保密内容的，应遵循相关保密规定，做好保密工作办公楼客户服务前台服务人员体型佳，服务意识强，保持“微笑服务”状态报刊、邮件服务：快捷、准确区域管理部门前台服务：对来访人员进行验证确认，管理有序，问询解答态度亲切，提供访客留言等信息的传递服务附件3：仪容仪表及行为规范1、仪容仪表：1、1．注意保持个人卫生，不散发出令人不愉快的气味；1、2．男员工不得留胡须、长发；女员工短发不得过肩、长发用梳整齐用头花挽起；1、3．不得浓妆艳抹及佩带过多的饰物；1、4．工作服干净平整，配带胸卡或名牌上岗；1、5．不留指甲并保持干净无污垢；1、6．穿统一的工作鞋。在工作中保持良好的仪态，手不插兜，行走轻稳。1、7．（客服接待人员）女性化淡妆1、8．（客户接待人员）制服平整，站立时不弯腰曲背，不依墙而立。2、行为规范2、1．工作时间禁止闲逛，嬉笑打闹，聊天，吃东西，吸烟或做与工作无关的事请；2、2．岗前不得喝酒，吃有刺激性气味的食物。工作中不得外出，串岗，下班后更换服装离岗，不得无故逗留；2、3．员工必须按规定的班次上岗，提前10分钟到岗，做好班前准备，不得无故迟到、早退，未经批准不得私自换岗；2、4．员工有事不能出勤时，应及时办理请假手续，并在接班前获得领班批准；2、5．使用礼貌用语，态度热情，注意礼让。操作时如需配合，要征得对方同意；2、6．如需进入卫生间或办公室的房间工作时，先敲门并报明身份，征得同意，方可进入，开关门要轻；2、7．不得对客人指手划脚，品评议论，有问题及时报告上级，不得与任何人发生争吵，吵闹。不得私自收集废品或擅自处理；2、8．不得随意搬动拨弄消防工程设备，按钮等；2、9．掌握保洁常识，一般保洁部分严禁使用强酸、强碱、钢砂、锋利器具，避免破坏建筑物材质；2、10．爱护财物，挪动物品应轻拿轻放，避免磕碰发出噪音，工作完毕恢复原位；2、11．工作中要集中精力，注意安全，进行湿作业或高空作业时要设立作业告示牌，避免污染，伤害客人。在操作中尽量避免扬尘，溅洒液体，油污及其它；2、12．搬运物品及清运垃圾时不得在地面拖拽行走，防止划伤污染地面、墙面。垃圾运到指定地点，严禁乱扔乱倒；2、13．检查卫生间各类易耗品的使用情况及时补充卫生间手纸、洗手液及卫生；2、14．按规定时间清运所属区域垃圾，特殊情况可随时处理；对作业区内捡拾到客户遗忘的任何财物或物品（如钱包、首饰、通讯电子设备、食品等）都应上交主管部门统一处理，不允许占为己有。3、服务质量3、1．主动热情、用户至上：3、1．（1）牢固树立用户至上，用户满意第一的观念，以高度的责任心对待本职工作；3、1．（2）想用户之所想，急用户之所急，服务于用户开口之前；3、1．（3）注重礼貌，态度和蔼，待客诚恳，一视同仁。3、2．耐心周到，体贴入微：3、2．（1）服务有耐心，不急躁、不厌烦、操作认真；3、2．（2）不怕麻烦，有忍耐精神，忍辱负重，一视同仁。3、3．礼貌服务，举止文雅：3、3．（1）注重仪表仪容，感观庄重、大方；3、3．（2）说话和气，语言亲切，称呼得体，使用敬语；3、3．（3）服务操作和举止言行文明、大方、规范；3、3．（4）尊重服务对象的风俗习惯，注重自身的礼貌修养。3、4．助人为乐，施以亲情：3、4．（1）亲情对待所有服务对象，尤其对老弱病人应主动照顾，问寒问暖，细致服务；3、4．（2）对残疾人服务更要细心周详，体贴入微；3、4．（3）努力为有困难的客人提供帮助，对客人的求助不要说“不”。4、礼节礼貌4、1．日常礼貌：4、1．（1）对客人谦虚有礼，朴实大方，表情自然，面带微笑；4、1．（2）尊重客人的习俗和习惯，不品头评足，按客人的要求和习惯提供服务；4、1．（3）严格遵守约定的时间，不误时，不失约，快速准备提供服务；4、1．（4）上岗或在公共场所，不高声呼叫，动作轻稳，声音柔和，不打扰人；4、1．（5）主动为客人提行李，爱护客人物品，轻拿轻放，不翻动客人物品；4、1．（6）同客人交谈时注意倾听，不随意插嘴或打断客人的谈话；4、1．（7）不说对客人不礼貌的话，不做客人忌讳的动作。4、2．使用敬语：4、2．（1）根据时间、场合、对象，正确运用迎接、问候、告别等敬语；4、2．（2）对客人要用请求、建议、劝告式语言，不准用否定、命令、训戒式语言；4、2．（3）服务中要平心静气，有耐心，不和客人争吵；4、2．（4）服务语言应使用普通话和规范语言，不用俗语、俚语和粗语。第三包：维修维护1、工作界面和服务范围（一）建筑物日常维修、养护及管理1、物业管理区域内房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。2、大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。服务标准：确保物业管理区域内房屋完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。零星维修时间不超过24小时，合格率应为100%。对房屋日常维修、养护记录完整。（二）公共设备维护及保养公共设备维护、保养的范围：保安监控、消防监控、中央空调机房、计算机机房、电梯机房、电梯、泵房、锅炉、配电房、二级生化、给排水、覆盖物业管理区域内所有建筑物设施、部门。对于需要专业维保单位进行维保的部分，物业主要是配合专业维保单位并进行日常管理。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。1、给排水、供水系统：（l）建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划；（2）节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生；（3）保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况；（4）定期检修维护供水系统管路、水泵、阀门、水表，保证其正常运转；（5）保证排水系统的正常运转，防止阻塞；（6）停水预先通知业主，以便做好安排。服务标准：每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。及时发现并解决故障，维修合格率100％；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。做好节约用水工作。2、电梯系统：（1）根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。（2）电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和定期检查、维护、保养。（3）健全电梯设备档案及修理记录；做（安排）好电梯安全年检工作。（4）保持电梯轿厢（包括厢内）、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。（5）保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和修理。（6）密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达到100％。3、机电、照明及自动化系统管理：（1）对物业管理区域内供电系统高、低压电器设备、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。（2）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。（3）供电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。（4）保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足业主的要求、确保发配电设备安全运行。（5）停电限电事先出通知、以免业主措手不及。（6）对临时施工工程有用电管理措施。（7）发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。（8）负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。（9）确保办公区域内所有公共及照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好物业管理区域内灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99％。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。4、消防系统：（1）对火灾自动报警系统；自动喷淋系统（含水炮）；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。（2）按时对消防、喷淋（含水炮）、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。（3）负责对消防水电设施进行例行保养，定期检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保运行良好。服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为100％；安全出口、疏散指示灯在火灾时应维持90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消火栓每月检查两次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，每年组织两次消防火灾演练。5、空调系统运行维护（1）集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。（2）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。（3）根据实际使用情况制订年度总体节能计划。服务标准：定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，维修人员应在10分钟内到达现场实施维修，并做好记录，维修合格率100％。（三）活动保障服务活动保障及突发事件应急处置的服务内容1、客流高峰期的服务保障；2、会务活动的相关服务保障；3、接待活动的相关服务保障；4、临时展览活动的相关服务保障；5、演出、排练、讲座等活动的相关服务保障；6、物业管理服务相关的突发事件应急处置；7、甲方要求的其他应急服务。服务标准：服从甲方的统一调度，协助实施活动保障；制定详细的各类活动保障方案，保持活动保障的相关记录等，确保活动保证率达到100%；活动保障过程中，响应及时、保障高效。针对本项目的特殊性，制订各类突发事件的处理预案，并实施演练；服从委托方的统一调度，协助委托方及其他部门实施应急服务。2、供应商要求1.投标公司应具有公众场馆设备设施维修保养的物业管理经验和业绩。2.具有同行业相关经验，熟悉并掌握上海市演出行业协会关于《上海市剧场管理标准》和《上海市剧场服务标准》等的相关管理规定，对于音乐会及音乐活动期间可能出现的各类维修维护相关事项提供合理的处置方案。三、报价补充说明1、采购预算已经包括但不限于诸如电梯、消防等专业设备和常规设备的维护维修费用。采购预算不包括设备大修和单个（件）超过500元的配件、耗材的费用；2、采购预算已经包括但不限于物业管理区域内房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。采购预算不包括中大修的费用。四、物业管理服务人员设置需求序号岗位名称岗位数实际人数职责描述1项目经理11负责对工程部所有人员的调配和管辖，发挥和调动部门员工的积极性，并按有关制度做好考勤、考核及奖惩工作。建好键全各岗位职责和设备操作规程，资料档案管理，备品备件申购，保管使用等各项规章制度并监督实施。负责制定部门年度维护保养计划；编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平。负责制定部门年度工作计划和工作总结；负责监管工程外包的工作质量，并协助馆部对供方进行评审；负责本项目节能管理的策划与组织；负责组织实施工程过程的监视和测量工作，针对不合格或潜在不合格开展纠正措施或预防措施；2工程领班11负责工程班组的日常员工管理、岗位督导、员工工作考核及人员技术培训等。按计划实施各项运行、维护作业。3值班电工14负责高压配电间的值班运行管理，以及项目内强电系统机房设备的日常巡检。4弱电工11负责弱电系统设备日常运行操作、维护保养工作；以及相关接报修的实施。5水电工12负责水电设施设备的日常巡检、维护工作；以及相关接报修的实施。负责水电设施的运行操作、巡检、维护等工作。6空调工12负责暖通、空调设施设备的日常巡检、维护工作；以及接报修实施。负责暖通系统（空调、锅炉房）的运行操作、巡检、维护等工作。7万能工11负责建筑设施、装饰的日常巡检、维护工作；以及接报修的实施。合 计7★12★本包件配备服务人员人数不得少于12人。（一）项目经理1、具有相关工作经验，大学本科及以上学历；具有高级职称；2、提供维修维护单位的项目经理需要提供资格证书、学历、工作经验（相关工作时间）、工作业绩、管理能力等相关资料。（二）派驻维修维护人员1、提供维修维护单位向采购人派驻的维修维护人员均应属供应商合法聘用的正式员工，并持有相关岗位证书，包括电工（二级/技师及以上）2人，高、低压电工作业证书（4人）、制冷与空调设备运行操作作业证（2人）、特种设备安全管理和作业证书（电梯作业T类）2人等，相关管理人员需同时持有智能楼宇管理员（四级/中级工及以上）证书、特种设备安全管理和作业人员证书（电梯安全管理员A类）、低压电工作业证书；应采购人要求，供应商向采购人派驻维修维护人员，维修维护人员在上述服务范围内为采购人提供维修维护；2、提供维修维护单位保证向采购人派驻的维修维护人员遵纪守法，并认真履行维修维护人员的职责，符合以下要求：（1）维修维护人员为男性，年龄范围60周岁以下。（2）体貌端正，身体强健，无严重疾病，视力良好；（3）工作认真，责任心强，服从领导。（4）无服刑、劳役、治安处罚等经历（承诺有派驻人员无犯罪记录证明）。3、提供维修维护单位向采购人派驻的维修维护人员应当尽职尽责，文明上岗，保持良好的精神状态，需着装统一整齐的制服；4、提供维修维护单位向采购人派驻的维修维护人员受供应商直接领导和管理，并应接受采购人监督；5、应提供开标前三个月中任意一个月为项目经理和项目组主要人员依法缴纳社保费的证明（含全资子公司代为缴纳）；6、采购人若认为提供维修维护单位派驻的维修维护人员不称职或对供应商提供的服务有意见的，有权向提供维修维护的单位提出调换维修维护人员的要求或整改意见。提供维修维护单位接到采购人的调换要求或整改意见后，应在3日内调换不称职的维修维护人员或按照采购人要求采取整改措施。7、如根据国家相关税法规定增值税税率发生变化，按国家相关税法规定执行，不含增值税价作为基准保持不变，增值税金额最终按乙方合法开具的增值税专用发票载明金额为准。五、补充要求投标方案应落实政府节能、环保及健康管理要求，针对节能降耗、垃圾分类管理和回收、危废管理等提出方案。六|、考核办法（一）考核依据服务合同、招标文件所委托的管理服务范围、服务内容、服务要求（标准）和投标文件。（二）考核等级1、考核分90分（含90分）以上为优秀。2、考核分89分～70分为合格。3、考核分69分～60分为基本合格。4、考核分60分以下为不合格。（三）考核实施甲方组织相关人员成立考核小组（不少于3人），考核组人员查看现场和各类台帐记录，对照服务质量考核表（详见下表）逐项打分，各考核人员单独打分取平均值，每季度考核一次。（四）考核奖惩。1、季度考核分高于70分（含70分），考核合格，根据合同全额拨付下季度服务费；季度考核分在69分～60分（含60分），为基本合格，给予书面警告并酌情扣除下季度部分服务费；季度考核分在60分以下，为不合格，可以提前解除合同。2、服务期间提出合理化意见建议并取得成效，酌情给予奖励。序号检查内容标准评分考核细则检查结果及建议检查得分1水卫管道、器具设施使用功能检查，发现问题及时处理。水卫管道、器具故障，无特殊情况未处理，发现一次扣1分。2对各卫生间、清洁间的所有水卫设施使用功能检查，发现问题及时处理。问题超过3天无特殊原因未处理，发现一次扣1分。3水卫器具及管道出现问题，维修人员应在接到通知后30分钟内赶到现场，尽快修复。水卫器具及管道出现问题，维修人员无特殊原因未在规定时间到现场，并未及时修复的每次扣1分。4确保办公楼房屋的完好等级和正常使用。发现问题未及时上报处理，发现一次扣1分。5要爱护音乐厅内的设施，未经业主批准，不得对音乐厅结构设施进行改动。未经批准改动结构设施每处扣10分。6建立日常设备维护制度，定期检查维护，及时完成各项设备维修任务。维修无特殊原因不得超过12小时。维护制度、维护记录不完善，扣1分，无特殊原因超过12小时未维修每次扣2分。7建立维修值班制度，维修记录齐全。维修工作做到用心、跟进、及时，确保维修工程质量。无值班记录，维修记录扣1分；无制度扣2分，制度不完善扣1分；举报维修不及时扣1分；举报维修工程不合格二次返修扣2分；8变电所运行管理按照“电业安全工作规程”和“运行规程”做好供电系统的管理工作。确保供电系统安全运行（不可抗力除外）。无变配电系统制度扣2分。不落实扣2分，抽查发现无维修值班人员，每次扣2分。9变电室高低压、供电系统的倒闸，操作正确规范。每年变电室至少进行一次低压设备绝缘测试，测试结果报音乐厅办公室，不作测试的扣2分。103、对于高压（10KV）电气设备的操作，实行操作票与停电票制度。严禁无计划停电，因管理不善造成停电的，每次扣10分。11对变电室内设备，按照变压器低压开关室、高压开关室、中央控制室的路线， 检查各部位接地情况、有无异声、连接是否紧密牢固、各指示灯及按钮是否正常、机房环境情况等，按规定巡检，巡检结果记录于《电气设备巡检记录表》中。雷雨、风雪、高温及发生异常现象等，增加巡视次数。值班人员不清楚检查内容的，每次扣1分；未按规定时间巡视或无巡视记录的，每次扣1分。12变电所值班人员持证上岗。检查高压运行人员资格，不符合持证上岗条件的每人次扣1分。13制定变配电系统运行保养计划，说明定期保养项目内容及次数。无保养计划或计划未执行的，每次扣1分。14供配电线路及电器设备按要求巡视检测保养，确保系统设备运行正常。发现问题无特殊原因未处理，发现一次扣1分。15做好节约用电，安全用电工作。不符合节约用电或安全用电的，每处扣1分。16对供电设备每月检查，经常清扫、清除缺陷，保证设备完好整洁。每年实验，保证安全可靠、整洁卫生。发现未及时清扫，一次扣1分；未按要求每年实验，每次扣2分。17维修性停电提前通知。未提前通知每次扣5分。18照明灯具巡视检查：对所管辖区域公共照明地区，要每天巡查，确保照明灯具正常使用情况，发现异常及时更换处理。发现问题无特殊原因未处理，发现一次扣1分。19建立设施设备的维护、巡检管理制度、作业指导书、操作规程，确保各项作业均有章可循。未建立所需的设施设备管理制度、作业指导书、操作规程，每缺一项扣2分；不执行管理制度的扣1分；20空调系统设备运行巡视检测，明天2次巡检，并做好记录。确保空调系统设备正常运行，发现问题无特殊原因未处理，发现一次扣2分。21建立空调运行管理制度和安全运行规定，运行中无超标噪音和滴漏现象。无空调系统定期检查保养计划扣1分；无运行管理制度和运行规定扣1分。22每年开机前与停机后各检查维护、保养一次系统设备（包括办公楼内制冷中央空调机组至各楼新风机组；供热、散热设备；楼内新风系统）。检查保养不当，发现一次扣1分；造成设备不能正常使用的，发现一次扣2分。23制定空调系统定期检查保养计划，说明定期检查内容及次数。无检测记录，发现一次扣1分。24建立巡查制度，每天不少于2次巡查，巡检结果记录于《空调系统巡检记录表》。检查主机、循环泵、水箱等设备是否运行平稳、畅通、正常，有无管道泄露现象，有无异声。各控制表数据是否正常。无巡查制度及记录扣1分；因管理不善造成空调设备停运超过1小时的，扣2分。25定期清洗空调风系统滤网及风口，保持清洁。未定期清洗空调系统扣2分。26建立给排水设备维修保养制度，并严格执行。设备和管道系统状况良好。遇有事故，维修人员能及时到位抢修，进行应急处理。确保化粪池、雨水井、污水井设备正常运行，杜绝因排水不畅的被淹事件。无给排水设备维修保养制度扣1分。给排水设备维护保养差，扣1分；无应急措施扣1分，发生因排水不畅导致被淹事故扣1分。27各水泵运行主要参数符合出厂要求，无异常声，各阀门、止回阀运转正常，无泄露，水箱管道及附件无渗漏，压力表读数准确。各层设备完好，排水畅通，无渗露，无跑、冒、滴、漏现象。发现问题未及时彻底处理的扣1分；达不到正常使用的扣1分；连续二次无计划中断供水的扣1分。28对排水系统应定期检查，尤其是雨季来临前要认真排查隐患，发现问题应在30分钟内到现场处置。确保供水系统畅通。30分钟内无法到达现场，每次扣1分；发现供水系统无特殊情况不畅通扣1分。29根据音乐厅办公室提出的需求，拆装、搬运、定位各类办公物品。不配合拆装、搬运、定位各类办公物品的扣1分。30办公门窗、门锁要求开关灵活，五金件齐全有效，玻璃完整齐全，维护人员应在接到通知后15分钟内到现场处理。不能按照要求在规定时间内完成门、窗等维修的，每次扣1分。31负责大楼内的节能降耗工作无特殊原因未按指标完成节能工作，每次扣1分总分100分实际得分：
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。上海项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
