物业管理服务招标公告（八路军武汉办事处旧址纪念馆(汉口新四军军部旧址纪念馆)2026）
八路军武汉办事处旧址纪念馆物业管理服务竞争性磋商公告
【项目概况】
物业管理服务采购项目的潜在供应商应在网上获取采购文件，并于2026年04月09日14点00分（北京时间）前提交响应文件。
一、项目基本情况
1、项目编号：WHZC-2026-00032-CS00020
2、采购计划备案号：420100-2026-01037
3、项目名称：物业管理服务
4、采购方式：竞争性磋商
5、预算金额：107(万元)
6、最高限价：107(万元)
7、采购需求：
详见第三章
8、合同履行期限：自合同签订之日起一年
9、本项目（是/否）接受联合体投标：否
10、是否可采购进口产品：否
11、本项目（是/否）接受合同分包：否
12、本项目（是/否）专门面向中小微企业：是
13、面向中小微企业的类型为：小微企业
二、申请人的资格要求
1、满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定，即：
（1）具有独立承担民事责任的能力；
（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
（5）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；
（6）法律、行政法规规定的其他条件。
2、单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，不得参加本项目同一合同项下的政府采购活动。
3、为本采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的，不得再参加本项目的其他招标采购活动。
4、未被列入失信被执行人、重大税收违法失信主体，未被列入政府采购严重违法失信行为记录名单。
5、落实政府采购政策需满足的资格要求：
本项目专门面向小微企业采购,供应商应为小微企业或监狱企业或残疾人福利性单位。
6、本项目的特定资格要求：
无
三、获取采购文件
1、时间：2026年03月30日至2026年04月03日，每天00:00至12:00，12:00至23:59（北京时间，法定节假日除外）
2、地点：网上
3、方式：
供应商获取招标文件可通过登录武汉市政府采购电子交易系统（https://www.whzfcgxt.cn）直接获取，流程如下：（1）未注册账号的供应商，请先完成系统账号注册，再办理CＡ锁。方式为：打开武汉市政府采购电子交易系统首页，点击“供应商注册”进入网上信息注册填写。供应商注册时应诚信、客观、真实和准确地填写相关信息，不能弄虚作假或假冒他人名义。否则，一经发现，将按国家有关规定进行处理，并在有关网站上公示，由此产生的后果由供应商自己承担。注册完成后可进行CA锁办理，办理细则及操作流程可在武汉市政府采购电子交易系统首页-下载中心，下载《供应商一次性告知书》（2）已有登录账号但未办理CA的用户可在获取文件有效时间内登录“武汉市政府采购电子交易系统，明确所申请具体项目标段，直接从网上下载招标文件（注：未办理CA锁的供应商无法网上投标，请潜在供应商合理安排时间及时下载《供应商一次性告知书》进行办理，否则，由此产生的后果由供应商自行承担）（3）已办理CA证书的供应商可在获取文件有效时间内登录武汉市政府采购电子交易系统下载招标文件。且请老系统CA锁的老用户（于2019年7月1日前办理CA的用户）在下载招标文件后，到武汉市民之家四楼大厅8号窗口（中金CA窗口）进行CA签章的更新。
4、售价：0(元)
四、响应文件提交
1、开始时间：2026年03月30日00点00分（北京时间）
2、截止时间：2026年04月09日14点00分（北京时间）
3、地点：网上开标，供应商无需到达现场
五、开启
1、时间：2026年04月09日14点00分（北京时间）
2、地点：网上开标，供应商无需到达现场
六、公告期限
自本公告发布之日起3个工作日。
七、其他补充事宜
1.供应商无需提交纸质响应文件，需于截止时间前在武汉市政府采购电子交易系统上传电子响应文件一份。过程中如遇系统操作问题可咨询4006398178。2.本项目共分1包，第1包：物业管理服务，预算金额107万元。
八、凡对本次采购提出询问，请按以下方式联系
1、采购人信息
名称：八路军武汉办事处旧址纪念馆
地址：湖北省武汉市江岸区长春街57号
联系方式：027-82735576
2、采购代理机构信息
名称：武汉市政府采购中心
地址：武汉市江岸区金桥大道117号
联系方式：65770226、65771812
3、项目联系方式
项目联系人：程玉琴、郭姗
电话：65770226、65771812
相关下载
采购需求.docx
相关合同
第1章采购需求说明：1.供应商在响应文件《采购需求响应、偏离说明表》中应对以下条款进行响应描述或偏离说明。2.磋商文件中“★”标注的技术服务及商务要求，应满足或优于，如有不满足的其响应按照无效响应处理。一、项目概况1.服务地点：（1）八路军武汉办事处旧址纪念馆2624.68平方米，地址：江岸区长春街57号；（2）新四军军部旧址纪念馆940.12平方米，地址：汉口胜利街332~352；（3）京汉铁路总工会管理所354.65平方米，地址：解放大道2185号；三处纪念馆合计总建筑面积：3919.45平方米。2.采购项目的功能或者目标为满足八路军武汉办事处旧址纪念馆下辖八路军武汉办事处旧址、新四军军部旧址、京汉铁路总工会管理所三处纪念馆服务工作的需求，现计划采购物业管理服务，以确保八路军武汉办事处旧址纪念馆三处旧址纪念馆物业管理服务工作的有序开展，并顺利达成采购目标。3.预算绩效目标通过采购专业化物业服务，提升馆区安全秩序、参观接待、车辆管理、环境卫生、绿化租摆、设备运行及维修效率等服务保障水平，确保物业服务内容的高效运行。二、服务范围对八路军武汉办事处旧址纪念馆、新四军军部旧址纪念馆、京汉铁路总工会管理所内的保洁进行维护与管理；维护区域内的安全秩序与交通状况，并实施消防管理；外来人员进入登记与接待；开展馆内配套设施设备的运行、维修及维护管理服务；提供绿化租摆服务；开展邮信件的代收代发工作；公务车辆运行维护。三、服务内容和要求（一）项目总体要求1.服务供应商应当严格遵循国家及地**府采购相关法律法规以及本项目采购文件中的各项具体规定，依法依规、全面有序地开展物业服务工作，确保所有服务行为符合政策要求和合同约定。2.服务供应商需要针对本项目的物业服务采购内容、具体需求及运行特点，系统制定与之高度契合的服务管理规章制度、标准化操作规程、各类突发事件应急预案以及全过程质量控制保障体系。3.所有服务人员必须严格遵守国家、省、市各级颁布的关于劳动用工、安全生产、职业健康、消防安全等方面的法律法规及管理制度，严格执行持证上岗制度，确保人员资质合规、操作规范。4.构建立体化的项目层级管理架构，明确项目负责人及各岗位服务人员的工作职责、任务，确保服务持续符合采购人采购需求标准。5.服务标准应始终保持统一和规范，服务人员在岗期间须着装统一、整洁干净，仪表得体，展现专业、有序的服务形象。6.应持续推进服务改进工作，不断优化各项服务流程与响应机制，定期组织服务质量自查和内部评估，针对发现的问题及时制定并落实整改措施。7.必须建立健全24小时全天候应急响应机制，定期开展应急演练与专项培训，不断提升应急处理能力，确保在各类突发事件发生时能够迅速响应、科学判断并有效处置。8.建立健全物业服务档案管理制度，对人员信息、培训记录、设备维护台账、巡查日志、岗位记录、应急预案演练资料实行全周期、可追溯的归档管理。9.应保证服务过程中环保节能降耗，制定能源节约方案并签订环保节能降耗承诺书。（二）物业服务内容要求1.维护物业管理区域内的安全秩序，进行交通及消防管理。2.负责门禁系统管理、外来人员进入登记与接待、车辆进出管控以及邮件、信件的收发工作。3.对馆内配套设施设备（中央空调系统、安防监控系统、消防系统、供配电系统、供水设施及控制系统等）进行日常维修养护与管理。上述设施设备的费用仅涵盖日常维修养护的人工费用。要密切配合供水供电部门，做好供水供电服务等工作，认真履行24小时抢修职责，确保设备正常运行。供应商需对配套设施设备进行维护、维修。维修养护所产生的辅料及零配件费用，设施设备的大中修、更新改造费用，政府部门对上述设施设备进行的年审、年检、检查及校验费用由采购方单独结算。4.承担日常设施设备小修的人工及辅料费用（日常维修材料包括：常规照明灯、插座、电源线、下水管等，每季度费用不超过两千五百元整）。本次采购预算中不包含设施设备大修、更新改造、零件配件更换费用，以及中央空调、变压器等大型设备的专项维保费用，专业部门对采购人系统设备及计量仪表进行的年检、年审、检测、校验工作费用，上述费用另行结算。5.协助甲方开展会议活动策划，受理甲方报修，耗材500元以下由供应商承担，超过500元报采购人采购，并由采购方承担修理所需的耗材。负责安排工作人员布置会议室，提供各类会务的引导服务并进行协调，根据会议要求提供现场服务。负责联系相关部门，承担馆内生活及布展、撤展所产生的建筑垃圾清运费。6.对馆内环境卫生（保洁）进行维护与管理。保洁服务范围包括道路、大楼、各展厅、卫生间、公共区域（梯间、走道、会议室）、馆领导办公室的保洁。地面打蜡服务按照馆方要求的频次/区域提供，打蜡费用另行结算。7.开展绿化租摆工作。制定室内绿化设计方案，进行室内绿化盆景的摆放、养护、更换，以及在特殊情况（如会议、大型活动、节假日等）下的绿化摆放，对斜坡花坛内的植物进行修剪与除草，确保室内绿化美观、生长良好、常绿常鲜。8.全年为甲方提供不低于240盆的植物花卉，其中小盆（15公分到30公分，每盆每月租赁单价不低于5元）应不少于70盆；中盆（50公分到80公分，每盆每月租赁单价不低于12元）应不少于145盆；大盆（100公分到150公分，每盆每月租赁单价不少于40元）应不少于20盆；特大盆（180公分到200公分，每盆每月租赁单价不少于60元）应不少于5盆。供应商需在投标报价中单独列明，该费用包含在总报价内。采购前，需向甲方提供此次购买植物及花卉的大小、品种清单，经甲方确认后再进行采购。供应商应根据不同季节及植物生长情况及时更换，并且委派专职人员每周对植物进行包括浇水、修剪和清洁在内的养护。重大节假日期间应根据甲方需求，免费增加植物花卉临时摆放，其中小盆不少于30盆，中盆不少于30盆、大盆不少于10盆。9.负责督促垃圾外运，做到垃圾桶内垃圾日产日清、摆放整齐，将垃圾运送至垃圾存放处中转，做好垃圾外运前的准备工作。10.提供针对老年人、残疾人、孕妇等特殊人群的个性化适配服务，包括无障碍设施保障、日常主动协助及紧急情况下的优先处置。11.司机应负责公务车辆的日常检查、维护、清洁等工作，定期对车辆进行安全检测，及时发现并消除安全隐患，确保车辆始终处于适行状态，满足公务应急保障需求。12.引入智能智慧化管理和物联网服务，提升服务效率与服务数据分析统计，节能降耗。13.物业服务中，物业档案资料是服务的重要资源，需确保档案资料完整。各项运行记录、故障记录、统计分析等均应纳入档案管理，以便用于指导实际工作。合同期满后，应无条件将物业服务的全部档案资料移交给委托人。14.乙方的一切管理服务工作的实施，必须以服从于甲方的工作需要为前提，以保障展馆良好运行为原则。四、物业服务要求（一）保洁服务标准严格遵守保洁服务操作规程与安全作业规范，区分公共保洁区与文物保护区作业流程，保洁服务达到以下总体服务标准：1.地面整洁干净，无垃圾、污垢、痰液、青苔等杂物，垃圾日产日清，定期进行卫生消杀工作。2.墙壁两米以下区域，用手触摸无明显灰尘、污迹，也不见青苔。3.大厅和走廊保持清洁，无垃圾、污垢、痰液、青苔以及其他杂物。4.楼梯干净清爽，无垃圾、污垢、痰液等。5.栏杆洁净光亮，无水渍，用手触摸无明显灰尘。6.用手触摸无灰尘痕迹。7.天花板和墙角无蜘蛛网，也无灰尘痕迹。8.天面干净整齐，雨水沟畅通无阻，无垃圾、污垢、青苔和杂物。9.门窗干净明亮，用手触摸无灰尘痕迹。10.台、椅、柜干净整洁，无垃圾，用手触摸无灰尘痕迹。11.垃圾箱需每日及时清理倾倒，表面干净无污渍。12.洗手盆和污物池无污垢，排水通畅不堵塞。13.灯具肉眼可见无灰尘痕迹。14.各类标识保持干净。15.出水渠保持通畅，渠道和渠口无杂物。16.各类物体按照规范进行消毒。（二）秩序维护服务标准1.馆区重要岗位须配置专职安保人员24小时值守；2.安保人员须持有效保安员证上岗，熟悉馆区消防设施、应急疏散路线及文物安全保护要求；3.安保人员须统一着装，言行举止文明规范，严格遵守馆内规章制度；4.建立馆区安全巡查制度，每日不少于4次全覆盖巡检，重点区域（含文物展厅、库房、机房、消防通道）每2小时巡查1次，并如实填写《安全巡查记录表》，存档备查；5.馆区实行封闭式管理，游客及外来人员须按参观要求办理手续方可入馆，门岗安保员须严格查验审核通行证、登记，未按规定要求和审批程序不得擅自放行；6.严格遵守有关消防管理规定，确保无因乙方管理不当而发生消防事故。每日例行消防安全隐患排查，重点检查消防通道是否畅通、防火门是否完好有效、灭火器压力是否正常、消火栓箱内配件是否齐全、应急照明及疏散指示标志是否完好可用、电气线路是否存在私拉乱接或老化破损等风险点；7.发现隐患须立即整改并上报甲方主管部门，重大隐患须启动应急预案，同步通报消防救援机构；8.做好机动车辆和非机动车辆停放管理，引导车辆按停放区域规范停放，严禁车辆占用堵塞消防通道，禁止非机动车无保护措施停放充电；9.维护馆内参观秩序，及时劝阻大声喧哗、追逐打闹、攀爬展柜、触摸文物、随意丢弃垃圾等不文明行为；10.馆内突发事件须立即响应处置，3分钟内抵达事故点，10分钟内完成初步控制并同步报告甲方及主管部门。（三）设施设备运行维护及维修服务标准1.服务人员须按岗位要求持证上岗，技术过硬，熟悉馆内各类设施设备性能参数及操作规程，定期开展预防性维护保养；2.建立设施设备运行台账，详细记录巡检、维保、故障处理及配件更换情况，确保全过程可追溯；3.对空调、给排水、供配电、安防监控、消防自动报警等重点系统，须制定专项基础维保方案，明确维保周期、项目、标准、频次；4.空调系统管理与运行4.1运行管理人员持证上岗，维护空调系统的正常运行与节能管理，每日巡检不少于2次，重点监测冷热源设备运行参数、末端送风温度与湿度、新风量达标情况、过滤网清洁度及冷凝水排放畅通性；4.2季节性停机后，做好设备检查与维护，重点检查压缩机、冷凝器、蒸发器、冷却塔、水泵等核心部件运行状态及防腐、密封、润滑情况。5.给排水系统管理与运行5.1运行维护人员须熟悉馆内给水、排水、雨水、中水回用等系统管网布局及关键节点，每日巡检不少于2次，重点检查水泵运行状态、压力表读数、阀门启闭灵活性、管道渗漏及井盖完好性；5.2雨季前做好排水设施的检查，确保雨水口、检查井、排水沟渠无堵塞、无淤积、无破损，泵站设备运行正常，防汛物资配备齐全且处于可用状态；6.消防与安防系统管理与运行做好消防与安防系统的日常巡检、定期检查，发现问题记录上报，一般性问题故障及时处理，重大故障须立即上报。7.基础设施维护维修7.1定期巡查室内外所有供水管、水龙头、排水管等设备，确保能正常使用，发现损坏、漏水、断水情况应立即维修处理。7.2对馆区内所有公共区域照明设施、门窗五金、墙面地砖、楼梯扶手、无障碍设施等基础设施，开展日常巡查与维护，每日巡检不少于1次，重点检查照明灯具完好率、开关灵敏度、门窗启闭顺畅性、地砖空鼓及破损、扶手牢固度、无障碍坡道防滑性能等；7.3巡查中发现的设施设备缺陷或安全隐患，立即上报，提出整改建议。（四）绿化租摆服务室内绿化盆景的陈列、养护、更替，以及特殊情形（如会议、大型活动、节假日等）下的绿化布置，还有斜坡花坛内植物的修剪与除草工作，都要做到位，以确保室内绿化美观宜人、生长态势良好、四季常绿且新鲜如初。五、服务人员要求★1.本项目物业服务人员总配置应不少于22人。（提供承诺函，格式自拟）2.岗位人员配置及素质要求岗位人数(单位：人)素质要求项目经理155周岁以内，本科及以上学历，中级及以上职称，三年及以上同类项目岗位工作经验，无犯罪记录。会务员（登记接待员、综合服务人员）3女性，50周岁以内，大专及以上学历，1.60M以上，普通话流利，熟悉办公软件，无犯罪记录。厨师155周岁以内，无犯罪记录，身体健康，十年及以上相关工作经验。负责食堂餐食制作、食堂卫生清洁、食谱安排、食材安全监督等。需持有并提供健康证。安保员1255周岁以内，政治素质过硬，无犯罪记录。须提供承诺函。★所有人员均需持有保安员证书，其中至少3人持有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证。需提供证书复印件。保洁员355周岁以内，身体健康，两年及以上物业保洁管理工作经验，无犯罪记录。司机155周岁以内，十年及以上机动车驾驶经验，身体健康，无犯罪记录。★具有C级以上机动车驾驶证，需提供证书复印件。工程员155岁以内，身体健康，无犯罪记录，十年及以上相关工作经验。需提供承诺函。★持有特种作业操作证（高压或低压电工作业）。需提供证书复印件合计226、商务要求（一）服务地点：武汉市江岸区长春街57号、汉口胜利街332~352、解放大道2185号；（二）合同履行期限：自合同签订之日起一年。★（三）报价要求（提供承诺函，格式自拟）1.供应商服务人员的基本工资以及社保（五险）不得低于武汉市政府最新规定的最低标准，否则投标无效。2.供应商报价应为完成本项目采购需求内容的包干价，包含员工工资、社会保险、员工福利、工服、服务所需的设备工具物料和药剂、办公费、企业酬金、税金等。供应商对报价的准确性负责，任何漏报、错报等均属供应商承担的风险。3.成交供应商应依据国家法律法规合法雇佣员工，为员工购买相关保险。服务期间，若发生任何意外情况或员工伤亡事件，均由成交供应商自行承担责任。（四）付款方式物业服务费在一年内分二次完成支付，合同款在5月（按合同总价的50%支付）、11月（按合同总价的50%支付）分两次完成全部支付。甲方付款前，乙方应出具合法发票及相关情况文件，否则甲方有权拒付相应款项，甲方将在收到乙方相关资料后10个工作日内支付。（三）考核办法采购人按月对服务质量进行量化考核，考核内容涵盖出勤率、响应时效、问题整改率、客户满意度及安全生产执行情况等维度；考核得分低于90分，当月服务费按比例扣减；连续两个月低于85分或单次低于80分，采购人有权启动退出机制。考核办法八路军武汉办事处旧址纪念馆通过对物业服务供应商定期进行服务质量评价，提升物业服务水平，体现以结果为导向，以满意度为牵引，实现服务质量评价能有效驱动供应商自我管理。1.评价原则：（1）评价以事实为依据，数据和信息的来源要经过核查，并经双方确认；（2）评价以结果为导向，注重过程与结果相结合、激励与处罚相结合的原则；2.适用范围：本办法适用于八路军武汉办事处旧址纪念馆提供物业管理服务的供应商。3.评价类别：3.1对物业服务供应商的服务质量评价分为“满意度评价”、“现场评价”、“专业评价”三个类别，权重分别为40％、30％、30％。3.2满意度评价：注重八路军武汉办事处旧址纪念馆负责人对服务质量的评价，由物业公司定期向所服务的员工进行满意度调查；3.3现场评价：注重对服务标准执行情况和服务结果的评价，由相关部门定期检查各岗位的执行情况；3.4专业评价：各专业权重为：综合部分占35％、安全业务占20％、动力业务占20%、清洁业务占15％，其他业务占10％。物业公司配合甲方进行各种认证中涉及物业相关服务的结果也作为专业评价的一部分。3.5评价内容及方法（1）综合评价：类别权重评价项目评价方法评价人频次评分规则结果应用满意度评价40%满意度调查30%以问卷调查为主，其他方式为辅。八路军武汉办事处旧址纪念馆负责人2次/年以调查结果按权重折算。作为服务质量综合评价依据有效投诉10%以员工投诉邮件和物业客户服务中心记录的有效投诉数量计。按实际每发生一个扣1分表扬以员工或部门的表扬信为依据按实际每发生一个加1分现场评价30%日常检查八路军武汉办事处旧址纪念馆负责人进行日常抽查，并跟进整改。八路军武汉办事处旧址纪念馆负责人随时发限期整改通知，限期整改不合格则计入当季评价作为服务质量综合评价依据及扣款依据现场检查由八路军武汉办事处旧址纪念馆负责人，与供应商人员共同组成，进行季度检查（关键要素必检、其他抽检），检查结果双方签字确认。八路军武汉办事处旧址纪念馆负责人1次/季以现场评价综合得分作为季度得分专业评价30%合同符合度检查根据合同条款进行全面的服务质量符合度检查。结合年度总结及月工作总结评议。甲方大楼1-2次/年以全年检查合格率平均值按权重折算作为服务质量综合评价依据备注：根据上表评价类别、方法及权重，对物业服务供应商服务质量进行全年综合评价；（2）现场评价：❏现场评价指标及标准（KPI/SLA）（共27项指标）指标名称评价要素（KPI）评价标准一、综合指标1.有效投诉及处理有效投诉次数为≤2次/季1.八路军武汉办事处旧址纪念馆负责人接收员工的邮件或部门工作联络单等正式投诉。2.调查结果证明被投诉单位确有管理责任，且通过物业公司的服务，投诉人仍不满意的，则本次投诉计为有效投诉。3.有效投诉统计：建立投诉记录，每季度汇总。2.问题整改问题整改及时率100%日常检查中发现的问题，通知限期整改，如到期验收，未整改或整改不合格，双方书面确认。3.重大责任事故重大责任事故次数为0次/季重大责任事故定义见评价说明部分。4.关键事件1.员工职业道德负面事件为0次/季；2.岗位管理责任事件为0次/季；1.职业道德事件指物业公司员工行为不符合职业道德，对八路军武汉办事处旧址纪念馆造成负面影响的事件（如内盗、违法行为、违背公共道德行为等）。2.岗位管理责任事件指物业公司岗位人员责任导致的员工或者来访人员损失的责任事件。5.费用真实性合同外需求费用、实报实销等专项费用真实性100%对费用申报资料、投诉及现场情况进行检查。6.文档规范性八路军武汉办事处旧址纪念馆要求和物业合同承诺的工作文档真实性、完整性、提交及时性100%发现事件隐瞒不报或情况反映不真实，发现问题整改不及时，同样问题出现2次以上的为不合格。二、安全业务指标7.人身伤害事件非火险类人身伤害事件每季度≤1次1.安管人员通过员工（部门）报案、巡检等途径得到案事件发生的消息。对案事件性质初步判断，构成刑事案件的经公司同意后报公安机关处理；其他案事件进行内部调查，如涉及物业公司，调查时应通知物业公司有关人员参与。2.按公安机关接案及调查记录或双方共同参与调查后正式发布的调查报告，对案事件性质加以认定。8.财产安全事件每季度累计：1.内部立案案件≤1次；2.内部非立案案件≤1次；3.公司财产损失案件直接损失累积≤1.5万元人民币。9.火险/火灾事件每年累计：1.火险总数0起；2.火险总损失0万元；10.岗位执行质量及规范性执行质量检查合格率≥80%按照安全需求工作内容及标准中相关要求抽检，检查合格率低于80%即为不合格11.突发事件处理1.单独预案的演习每年不少于1次；2.接到报警5分钟内到达现场按预案处理；3.消防演习按年度计划开展，参演人数不少于该区域人数的70%。接到报警的5分钟内到达现场，按预案处理；三、动力业务指标12.流程制度建立健全满足八路军武汉办事处旧址纪念馆所要求的各项规范、流程、制度及操作指导。有完善的组织架构及相应的岗位职责、管理制度，专业运行、巡查制度，安全操作规程，预防性保养制度以及相应的操作指导和记录表等。13.工作计划制定明确的年度工作计划及相关对应月度工作计划，月计划中若有调整部分应及时修正。当年12月31日之前提供年度工作计划；对应的月度工作计划于上月28日之前提供给八路军武汉办事处旧址纪念馆相关部门。14.应急预案根据管理范围内各类动力设备情况，制定符合本区域特点的应急预案，并有效培训和执行。有完善的应急预案、培训和执行记录15.水电抄表抄取各区域水、电表，并就本月各种设备运行情况、水、电使用量及管理工作情况做分析，并对水电异常消耗进行分析说明，发现特殊问题，管理处应及时针对问题提交专题报告。每月按时（供电局抄表时间）抄取，数据准确率达到100%。16.停水停电政府法定检测项目需按时向房屋业主提出申请，并配合检测的实施。提前一个月书面提醒通知。17.运行人员服务计划性停水、停电及影响服务区域工作的维修保养必须提前知会，并做好相应的应急措施。提前一个工作日通知甲方大楼相关部门进行协调及公告。18.运行管理及异常有效提供动力运行服务，服务管理人员工作时间应依据八路军武汉办事处旧址纪念馆工作时间而定，节假日应安排人员值班、巡检，为八路军武汉办事处旧址纪念馆加班员工及八路军武汉办事处旧址纪念馆的安全提供动力服务。设立服务热线，保证需求受理能在5分钟内做出响应；紧急需求必须在20分钟内到现场核实，并协商处理办法；各系统末端设备的日常性维修，应在一个工作日内完成；对用户有明显影响的必须在1小时内完成；特殊情况在经认可的时间内完成（注：紧急需求是指已经发生或即将发生人身伤害和财产损失的整改需求）。19.运行维修处理按照专业标准规定做好设备运行状况的巡查并记录，发现影响使用或可能危及设备设施寿命的异常情况应及时报告主管和甲方大楼相关人员，并在规定的时间内提供相应的报告。异常情况应在15分钟内报告；运行事故或重大隐患需在24小时内提交〈运行事故情况报告〉,3个工作日内提交〈运行事故分析报告>20.设备设施完好率有效提供动力运行服务，及时报修和维修设备设施故障。报修时间不超过4小时；设备设施故障报修及时率100%设备设施维修及时率100%。21.维修更换保障设备设施的完好 。设备设施抽检完好率95%以上。22.设备设施安全管理发生的维修更换备件材料，应详细记录在维修档案中，并及时将更换下来的备件材料入库。维修更换记录准确率100%。23.台账管理对区域内的公共动力设备设施进行安全管理，并承担管理义务和责任。保护机电设备和管、线不被人为损坏，可移动拆卸的小型配件不发生丢失。外观完好，账物相符。若为人为破坏，则追究破坏人责任24.工作报告建立健全设备台账及资料管理电子版，并及时更新。账、物统计误差为0；清单帐、物统计的更新时间最长不超过90天（消防、安防更新时间不超过30天）。25.小型整改及时提交满足要求的工作月报（含工作总结和计划、水电抄表记录及能源分析报告、专业维保配合情况、整改跟进和预防性保养、所有维修更换材料统计清单、投诉受理及跟进等）。每月5日前提交上月工作月报四、清洁、消杀业务指标及时受理管理区域内的各种小型整改项目申请，及时安排实施和组织验收，保证整改工程的质量。遵守小型整改管理流程。及时受理100%；及时完成≥98%。26.服务质量27.服务规范1.大堂、卫生间服务质量达标率98%2.普通区域服务质量达标率≥80%；2.VIP区域服务质量达标率100%；3.专项作业不当造成设施损坏的事故为0次/季；1、以现场检查实际效果是否达到服务需求的质量要求为准；2.服务质量达标率=达标项目/总检查项目；3.专项作业包括：地毯清洗、地面打蜡、晶面处理、中庭内墙清洗、消杀等。4.检查清洁、消杀等专项作业方案合理、操作流程规范、作业结果是否达到合同要求。5.专项作业不当造成设施损坏的要求在规定时间内恢复或按原造价赔偿。备注：所有处罚均指承担赔偿责任后的处罚。现场工作执行规范抽检合格率≥90%1.按照清洁需求工作内容及标准中相关要求抽检，甲方大楼相关人员+物业公司代表检查，并记录不合格项，计算出合格率；❏现场评价方法：（1）人员组成：由八路军武汉办事处旧址纪念馆相关人员、物业服务供应商代表双方共同参与。（2）问题确认与整改验收必须通过八路军武汉办事处旧址纪念馆相关人员和物业公司双方当面确认。（3）评价频次：每季度一次，有特殊说明按说明频次评价。3.专业评价：1）专业评价指标及标准（KPI/SLA）（共15项指标）指标类型评价要素（KPI）评价标准一、综合指标（权重35%）1.满意度投诉及处理发生投诉时的问题及时处理情况，是否及时有效。2.队伍建设人员管理与评价、人员培训管理团队、专业岗位、领班以上关键岗位人员素质和能力评价人员培训、岗位知识掌握情况3.制度建设流程、制度体系建设物业公司内部制度体系完备性，重点是现场岗位操作指导、本地预案编制。4.问题整改问题整改及时及有效上期评价以及现场评价、日常检查问题的整改情况；检查整改及验收记录，现场验证。5.业务规范流程执行规范性100%。流程文件执行检查，过程记录资料抽检3—5份。6.内部质量监控总公司对本项目的内部检查评价至少1次/年；项目管理团队对本项目的内部检查评价至少2次/月。检查物业公司总部对本项目的关注程度及支持，以及管理团队成员到本项目现场的支持记录及往来文件。7.文档规范性物业的工作文档真实性、完整性、提交及时性100%反映情况真实，整改及时二、安全业务指标（权重20%）8.风险识别与评估预案执行符合度100%例行和专项评估9.风险响应控制岗位操作规范性抽查岗位执行和业务操作规范性：包括纪律、岗位操作。流程执行规范性在卡证、车辆、动火按流程执行。物理防范和技防、消防设备设施运行管理技防、消防设备设施运行状况符合度检查，重大故障和隐患的跟进和措施。预案的执行及应急演练和测试有预案及演练培训记录。合同外需求方案符合度，执行效果，需求流程符合度10.风险监控内部案事件、火险管理案件记录和处理符合规范三、动力业务指标（权重20%）11.设备完好率设备完好率达到95%1.现场抽检设备完好状态12.风险防范预案执行的符合度100%1.预案演练，专项评估13.规范性现场实际操作规范符合度≥85%1.抽检维修记录、台账真实性四、清洁、消杀业务指标（权重15%）14.资产完好率专项清洁对设施本体的保护度100%1.设施本体保护：内墙、地面、VIP区域家私、地毯等需保持原始状态。15.服务质量及规范性现场实际服务质量达标率≥80%，特殊区域100%；耗材物品品牌要求符合度100%。1.服务质量按现场检查的实际效果是否达到服务需求的质量要求为准，抽检以下内容：①清洁、消杀专业服务需求工作内容及标准中相关质量要求；②有制度文件及相关岗位操作指导。备注：专业评价每年至少进行一次，以上评价项目甲方大楼相关部门有权根据需要进行适当修改和调整。2）现场评价结果应用：a.每季综合评分60分为及格、80分为满意、90分以上为优秀。低于60分的，向物业公司发出不合格通知，并处以罚金2000元；高于90分的，向物业公司发优秀供应商荣誉。b.若有问题整改不及时的，扣除物业管理费500元/项。c.物业服务受到表扬的，物业公司应给予受表扬员工100-500元的奖励。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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