北京市物业管理服务招标公告（北京市久敬庄接济服务中心2026）
北京市久敬庄接济服务中心2026年物业管理服务采购项目招标公告
项目概况
北京市久敬庄接济服务中心2026年物业管理服务采购项目 招标项目的潜在投标人应在北京市政府采购电子交易平台（http://zbcg-bjzc.zhongcy.com/bjczj-portal-site/index.html#/home）获取招标文件，并于2026-04-29 09:30（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：11000026210200165133-XM001
项目名称：北京市久敬庄接济服务中心2026年物业管理服务采购项目
预算金额：189.282218 万元（人民币）
采购需求：
采购项目的标的、名称、数量、简要规格描述或项目基本概况介绍、简要技术需求或服务要求等，详见公告附件。
合同履行期限：2026年4月30日起至2026年12月31日止。
本项目不接受联合体投标。
二、申请人的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：
本项目专门面向小微企业采购，仅允许符合小微企业政策的供应商参加（采购标的对应的中小企业划分标准所属行业为物业管理），可分包部分的采购标的对应的中小企业划分标准所属行业为其他未列明行业。
注：监狱企业、残疾人福利性单位视同小型、微型企业
3.本项目的特定资格要求：
无
三、获取招标文件
时间：2026-04-07 至 2026-04-14 ，每天上午00:00至12:00，下午12:00至24:00（北京时间，法定节假日除外）
地点：北京市政府采购电子交易平台（http://zbcg-bjzc.zhongcy.com/bjczj-portal-site/index.html#/home）
方式：
本项目采用全流程电子化采购方式，请供应商认真学习北京市政府采购电子交易平台发布的相关操作手册（供应商可在交易平台下载相关手册），办理CA数字证书或电子营业执照、进行北京市政府采购电子交易平台注册绑定，并认真核实CA数字证书或电子营业执照情况确认是否符合本项目电子化采购流程要求。
CA数字证书服务热线 010-58511086
电子营业执照服务热线 400-699-7000
技术支持服务热线 010-86483801
1、办理CA数字证书或电子营业执照
供应商登录北京市政府采购电子交易平台查阅 “用户指南”—“操作指南”—“市场主体CA办理操作流程指引”/“电子营业执照使用指南”，按照程序要求办理。
2、注册
供应商登录北京市政府采购电子交易平台“用户指南”—“操作指南”—“市场主体注册入库操作流程指引”进行自助注册绑定。
3、驱动、客户端下载
供应商登录北京市政府采购电子交易平台“用户指南”—“工具下载”—“招标采购系统文件驱动安装包”下载相关驱动。
供应商登录北京市政府采购电子交易平台“用户指南”—“工具下载”—“投标文件编制工具”下载相关客户端。
4、 获取电子招标文件
供应商使用CA数字证书或电子营业执照登录北京市政府采购电子交易平台获取电子招标文件。
供应商如计划参与多个采购包的投标，应在登录北京市政府采购电子交易平台后，在【我的项目】栏目依次选择对应采购包，进入项目工作台招标/采购文件环节分别按采购包下载招标文件电子版。未在规定期限内按上述操作获取文件的采购包，供应商无法提交相应包的电子投标文件。
5、编制电子投标文件
供应商应使用电子投标客户端编制电子投标文件并进行线上投标，供应商电子投标文件需要加密并加盖电子签章，如无法按照要求在电子投标文件中加盖电子签章和加密，请及时通过技术支持服务热线联系技术人员。
6、提交电子投标文件
供应商应于投标截止时间前在北京市政府采购电子交易平台提交电子投标文件，上传电子投标文件过程中请保持与互联网的连接畅通。
售价：￥0 元，本公告包含的招标文件售价总和
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
2026-04-29 09:30（北京时间）
地点：北京市政府采购电子交易平台（http://zbcg-bjzc.zhongcy.com/bjczj-portal-site/index.html#/home）， 本项目采用远程电子投标及开标方式，由投标人自行对电子投标文件进行解密，不接受纸质文件，无须投标人到达现场。请投标人务必远程参加并保持联系人电话畅通，同时确保使用制作上传本项目电子投标文件的计算机设备及自身CA数字证书或电子营业执照登录北京市政府采购电子交易平台自行进行解密操作。
五、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
六、其他补充事宜
1、 采购文件编号：BGPC-G26084
2、 采购项目需要落实的政府采购政策：采购本国货物、工程和服务；中小企业、监狱企业及残疾人福利性单位；政府采购节能产品、环境标志产品；正版软件；网络安全专用产品；推广使用低挥发性有机化合物（VOCs）；商品包装、快递包装政府采购需求标准等。
3、 本项目信息公告发布于财政部门指定的政府采购信息发布媒体：中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）和北京市政府采购网（www.ccgp-beijing.gov.cn）
4、 本项目采购人名称以招标文件为准。
七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系。
1.采购人信息
名 称：北京市久敬庄接济服务中心
地址：北京市丰台区永外窑窝村41号
联系方式：薄玉祥,51093820
2.采购代理机构信息
名 称：北京市公共资源交易中心（北京市政府采购中心）
地 址：北京市丰台区玉林西路45号腾飞大厦
联系方式：宋老师，83916682
3.项目联系方式
项目联系人：宋老师
电 话： 83916682
公告概要：
公告信息：
采购项目名称
北京市久敬庄接济服务中心2026年物业管理服务采购项目
品目
采购单位
北京市久敬庄接济服务中心
行政区域
北京市
公告时间
2026年04月07日 11:32
获取招标文件时间
2026年04月07日至2026年04月14日每日上午:00:00 至 12:00下午:12:00 至 24:00（北京时间，法定节假日除外）
招标文件售价
￥0
获取招标文件的地点
北京市政府采购电子交易平台（http://zbcg-bjzc.zhongcy.com/bjczj-portal-site/index.html#/home）
开标时间
2026年04月29日 09:30
开标地点
北京市政府采购电子交易平台（http://zbcg-bjzc.zhongcy.com/bjczj-portal-site/index.html#/home）， 本项目采用远程电子投标及开标方式，由投标人自行对电子投标文件进行解密，不接受纸质文件，无须投标人到达现场。请投标人务必远程参加并保持联系人电话畅通，同时确保使用制作上传本项目电子投标文件的计算机设备及自身CA数字证书或电子营业执照登录北京市政府采购电子交易平台自行进行解密操作。
预算金额
￥189.282218万元（人民币）
联系人及联系方式：
项目联系人
宋树红
项目联系电话
83916682
采购单位
北京市久敬庄接济服务中心
采购单位地址
北京市丰台区永外窑窝村41号
采购单位联系方式
51093311
代理机构名称
北京市公共资源交易中心（北京市政府采购中心）
代理机构地址
北京市丰台区玉林西路45号腾飞大厦
代理机构联系方式
83916682
附件：
附件1
北京市久敬庄接济服务中心2026年物业管理服务采购项目采购需求.docx
1、采购标的1.采购标的序号货物或服务名称数量单位备注（核心产品）1北京市久敬庄接济服务中心2026年物业管理服务采购项目1项2.项目背景1.丰台区窑窝村41号，建筑面积27106平方米。其中主要包含：9号办公楼、1号办公楼的地上空间和地下空间；7区、10区备勤区（平房）；住宿2号楼的地上空间和地下空间，16-17区住宿区（平房）、南院住宿区（平房）；职工之家、18区休息大厅；2-6区业务用房（平房）等区域。2.通州区召里（工业区）临011号，建筑面积1939.3平方米。其中主要包含：办公楼的地上空间和地下空间；锅炉房、门卫室及配电室；东侧平房及东侧二层楼（库房）；业务用活动板房等区域。3.采购人提供使用的场地、设施等（1）采购人可提供3间办公室，面积80平方米，以及一处物业小院，面积约750平方米。（2）采购人可向中标人提供食堂就餐服务，餐费由中标人自理；（3）采购人可提供5间住宿用房，床位19张。3.物业服务范围（1）物业管理（建筑物）名称明细服务内容及标准总面积建筑面积（㎡）久敬庄院区建筑面积27106㎡；召里院区建筑面积1939.3㎡，总建筑面积29045.3㎡。见“三、物业管理服务内容及标准需保洁面积（㎡）久敬庄院区室内保洁面积9595.2㎡；召里院区室内保洁面积1939.3㎡，总保洁面积11534.5㎡见“三、物业管理服务内容及标准—（五）保洁服务”。门窗门窗总数量（个）及总面积（㎡）久敬庄中心门总数量835个，总面积2173.08㎡，窗户总数量1020个，总面积2380.3㎡；召里门窗总数量142个，总面积320㎡。 见“三、物业管理服务内容及标准—（三）建筑物日常养护维修服务；（五）保洁服务”。地面地面各材质及总面积（㎡）久敬庄院区瓷砖总面积26475.69㎡；召里院区瓷砖地面250㎡，地板胶670㎡见“三、物业管理服务内容及标准—（五）保洁服务”。内墙饰面内墙饰面各材质及总面积（㎡）内墙饰面乳胶漆总面积42475.25㎡见“三、物业管理服务内容及标准—（三）建筑物日常养护维修服务”。顶面顶面各材质及总面积（㎡）久敬庄院区矿棉板总面积20000㎡，铝扣板面积500㎡。见“三、物业管理服务内容及标准—（三）建筑物日常养护维修服务”。会议室室内设施说明久敬庄院区会议室会议桌152张、会议椅395把、投影机1台、音箱18个、话筒33个；召里院区会议室普通椅子40把、会议桌1张、会议椅12把、小桌子12个见“三、物业管理服务内容及标准—（三）建筑物日常养护维修服务”会议室数量（个）及总面积（㎡）久敬庄院区会议室9间，面积735㎡。召里院区会议室2间，面积90㎡。见：“三、物业管理服务内容及标准（七）会议服务”卫生间卫生间数量（个）及总面积（㎡）久敬庄院区卫生间28个，总面积740㎡；召里院区卫生间2个，总面积20㎡见：“三、物业管理服务内容及标准（五）保洁服务”垃圾存放点各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）久敬庄院区垃圾存放位置11区西侧、面积40㎡，数量1个；召里院区垃圾存放位置办公楼北侧、面积5㎡，数量1个见：“三、物业管理服务内容及标准（五）保洁服务”车行/人行口车行口久敬庄院区1个；召里院区1个见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务”人行口久敬庄院区1个；召里院区1个见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务”设备设施空调系统久敬庄院区有壁挂式单元式空调451台 总功率767kW；立式单元式空调76台，总功率418kW（均不在质保期内）。召里院区有立式单元空调6台，总功率33kW（不在质保期内）；壁挂式单元空调27台 总功率46kW（不在质保期内）。见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务”采暖系统久敬庄院区暖气散热片505组（不在质保期内）见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务”消防系统久敬庄室内消火栓27个见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务”给排水系统给排水管道系统见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务”照明系统办公区、住宿区、业务区均采用LED照明灯、部分格栅白炽灯、餐厅区域部分筒灯等（不在质保期内）见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务”供配电系统久敬庄院区高压柜6个、低压柜15个；召里院区低压配电柜5个 总功率300kW见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务”弱电系统电话系统：集团电话系统11台，电话交换机72台，有线电视端口154个见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务”（2）物业管理（室外）名称明细服务内容及标准室外面积久敬庄院区面积34000㎡；召里院区面积4800㎡见：“三、物业管理服务内容及标准（五）保洁服务”绿化久敬庄中心（含召里院区）绿化总面积16500㎡ 见：“三、物业管理服务内容及标准（六）绿化养护管理服务”路灯、草坪灯、音响久敬庄院区路灯100个，射灯136个（其中5个在质保期内）；召里院区路灯14盏见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务消防栓久敬庄院区室外消火栓10个；召里院区室内消火栓6个见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务垃圾箱久敬庄院区垃圾桶（含厨余垃圾桶）40个；召里院区垃圾箱5个见：“三、物业管理服务内容及标准（五）保洁服务”室外配电箱久敬庄院区室外配电箱19个；召里院区室外配电箱1个见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务门前三包久敬庄院区门前三包1200㎡；召里院区门前三包400㎡ 见：“三、物业管理服务内容及标准（五）保洁服务”露台230㎡见：“三、物业管理服务内容及标准（五）保洁服务”监控探头久敬庄院区461个；召里院区摄像头12个。见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务室外灯箱久敬庄院区22个见：“三、物业管理服务内容及标准（四）公共设施设备维护服务2、商务要求（一）交付（实施）的时间（期限）和地点（范围）1.期限：2026年4月30日至2026年12月31日止。2.地点：北京市丰台区久敬庄、通州区召里（二）付款条件（进度和方式）1.付款进度：物业服务费分3次进行付款，1.1采购人应在本合同生效且履行财政资金批复手续后15个工作日内，待中标人与前服务商完成项目和财务交接工作并开始提供本合同约定的服务后，采购人向中标人支付合同价款的50%；1.2中标人向采购人提交服务报告、总结等服务文档，且经采购人对中标人提供的前期物业服务考评合格后于2026年7月1日前支付合同价款的30%；1.3合同到期前一个月内，待中标人提交服务报告、总结等服务文档，且经采购人终期验收合格后并签署履约验收单后于2026年12月31日前支付合同价款的20%。采购人每次付款前，中标人应向甲方开具等额、合法有效且符合甲方要求的税务发票，否则，采购人有权延期或拒绝支付物业服务费，且不承担任何违约责任。2.付款方式：电汇。3.验收要求及标准3.1验收要求3.1.1按照围绕绩效目标对标对表，切实落实项目单位主体责任等相关要求，采购人每季度组织一次对物业服务项目绩效评估。3.1.2物业服务项目人员数量应达到必要的工作要求。每季度绩效考核时，首先由中标人负责人汇报人员思想动态、服务保障完成情况、考勤管理情况、人员动态流动情况等内容，其次由采购人绩效评估人员进行综合评分，并提出相关整改意见。3.2验收标准3.2.1房屋及配套设备设施完好率（如房屋、消防系统等设施处于良好工作状态的比例）；零修、急修及时率（如日常小修和紧急维修、水管爆裂等，在规定时间内完成的比例）；维修质量合格率（维修后设施功能正常，无返工，由使用人员验收确认的比例）；维修工作回访率（如维修后对服务对象进行满意度回访的比例）；保洁区域合格率（如公共区域，包含但不限于走廊、餐厅等）通过卫生检查，达到清洁标准的比例）均达到90%以上。3.2.2采购人有效投诉率：2%以下；3.2.3投诉处理率：100%;3.2.4物业服务满意率：95%以上。3.2.5采购人对中标人提供的物业服务按季度进行综合考核，达到上述标准视为优秀；基本满足服务要求，但存在可改进的环节视为合格；未达到基本标准，存在明显服务缺陷或风险视为不合格。4.其他要求投标人中标后，应根据实际情况与原为采购人提供本合同约定的相关服务的服务商进行工作交接，通过协商妥善解决交接过程中可能涉及相关问题。投标人须在投标文件中做出相应承诺。4.1政策性采购需求为在项目中充分落实《政府采购法》规定的“政府采购应当有助于实现国家的经济和社会发展政策目标”等相关要求，以项目为载体推动北京市环境社会治理(ESG)体系高质量发展，请供应商提供在本项目中落实ESG理念的工作措施。4.2信用要求为深入贯彻落实*******、******《关于健全社会信用体系的意见》，进一步推动《财政部关于在政府采购活动中查询及使用信用记录有关问题的通知》（财库〔2016〕125号）《国务院关于印发社会信用体系建设规划纲要（2014—2020年）的通知》（国发〔2014〕21号）《关于对重大税收违法案件当事人实施联合惩戒措施的合作备忘录》（发改财金〔2014〕3062号）《关于报送政府采购严重违法失信行为信息记录的通知》（财办库〔2014〕526号）《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔2016〕33号）《关于做好政府采购有关信用主体标识码登记工作的通知》（财办库〔2016〕320号）《京津冀市场监管部门关于实施深化信用提升助力经营主体高质量发展三年行动方案的意见》《北京市财政局关于进一步优化政府采购营商环境的通知》等政策要求在政府采购工作中落实落地，请供应商承诺投标截止日前3年内未发生以下事项：4.2.1.在招标（交易发起）文件规定的投标（交易响应）截止日起的投标（交易响应）有效期内撤销其投标（交易响应）的；4.2.2.因供应商自身原因或其他客观情况造成合同履约超期，或经过采购人催告后仍故意或拒绝履行合同义务的；4.2.3.因供应商其自身严重或持续的履约缺陷，导致合同被提前终止、索赔或其他类似制裁的；4.2.4.存在拖欠工资的；4.2.5.存在《京津冀政府采购负面行为清单》（冀财采〔2024〕18号）规定的供应商负面行为的：（1）具有关联或存在利益冲突的供应商违规参加同一政府采购项目；（2）供应商不公平竞争；（3）供应商恶意串通；（4）其他串通行为；（5）未按规定签订合同；（6）未按规定履行合同；（7）在监督检查和投诉处理中提供虚假材料。3、技术要求（一）基本要求1.采购标的需实现的功能或者目标为采购人提供物业管理服务，完成北京市久敬庄接济服务中心久敬庄院区、召里院区的设备设施维护、保洁、会议等各项工作，以保证物业得到安全和正常使用。2.需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范投标人提供的物业管理服务应符合国家及北京市地方现行标准，如《物业管理条例》和中华人民共和国国务院令第379号《北京市物业管理条例》（2024修正）。（二）基本服务内容及要求1.服务内容：保洁服务、基础设备设施维修保养、分体空调系统的运行维护保养、强电系统（配电室）、弱电系统（监控、有线电视）维保、消防系统维保、餐厨设备维保、设备年检、应急工作、会务服务、绿化养护管理服务、供暖系统运行维护服务等。2.服务要求：2.1每季度至少开展1次教育培训，包括但不限于：岗位技能、职业素质、保密教育、服务知识、客户文化、绿色节能环保等，并进行考核。2.2根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。2.3服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。2.4如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可以要求投标人进行调换。如因投标人原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。2.5建立保密管理制度，制度内容应当包括但不限于明确重点要害岗位保密职责，明确对涉密工作岗位的保密要求，且服务人员应当遵守久敬庄接济服务中心保密安全管理规定。2.5.1根据采购人要求，与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议，保密协议应当向采购人报备。2.5.2每季度至少开展1次对服务人员的保密和思想政治教育的培训，增强服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查合格后，签订保密协议方可上岗。2.6投标人在日常管理服务过程中如出现扰乱采购人工作秩序、公序良俗秩序的行为，或出现服务人员违法违规或重大过失，应及时报告采购人，并采取必要补救措施，投标人应承担消除影响、赔偿因此给采购人造成的损失等责任。2.7着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。2.8档案管理2.8.1建立物业信息档案，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。2.8.2档案和记录齐全，包括但不限于：（1）采购人建议、投诉记录，教育培训和考核记录，保密及思想政治教育培训记录。接待投诉时，投诉内容及反馈意见应及时记录。表格：包括管理所设立的各类表格、质量记录表、使用情况表、回访表、洽商申请表等。（2）房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修记录、维保记录等。图：包括房屋平面图、竣工图、管道走向图、污水井下水道位置图、内部线路图、各房屋布置图。档案：管理合同副本册，包括房屋使用册、绿化管理册等。后期改造工程图纸等应及时制图并存档。（3）公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行记录、设施设备定期巡检记录、维护保养记录、维修档案等。维修更新时，应及时将维修更新后的物业变动情况记录在册。卡片：包括设备保养卡、维修记录卡；（4）保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。（5）绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。（6）收集整理各种人事档案、质量记录、保险档案、物业权属资料、管理合同、管理制度等资料；建立设备档案、工程承包合同、招投标书或报价单、设备运行保养保修记录、各类洽商记录。（7）物业接管时，应及时完成所有原始记录资料的交接。（8）物业入驻时，全面掌握各部门基本情况。2.8.3遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向采购人以外的其他单位、个人提供。2.8.4履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。2.9分包投标人管理2.9.1合理控制外包服务人员数量和流动率。2.9.2根据采购人要求明确对分包投标人的要求，确定工作流程。2.9.3明确安全管理责任和保密责任，签订安全管理责任书和保密责任书。2.9.4开展服务检查和监管，评估服务效果，必要时进行服务流程调整。2.10节能管理要求（主要依据北京市机关事务管理局《关于在物业管理服务政府采购项目中增加节约型公共机构建设相关要求的指导意见》进行调整）2.10.1节能管理（1）照明用能方面，中标人应加强照明巡查，及时检查灯况，根据不同季节、不同天气条件下自然光照特点和不同时段的照度需求，协助采购人优化门厅、走廊、通道等公共区域照明方案，杜绝“白昼灯”；会议室、餐厅等公共区域使用结束后关闭照明，杜绝“长明灯”；如无采购人或相关部门明确要求，平时不开启景观照明，室外区域只开启必要的台阶和路面照明。（2）暖通用能方面，中标人应按照夏季室内空调温度不低于26摄氏度、冬季室内空调温度不高于20摄氏度的空调温度控制标准，设定会议室等室内场所空调温度。行业或采购人另有规定的，从其规定；除有特殊要求外，会议室、餐厅等公共区域仅在使用期间开启空调，开启空调时应当关闭外门和外窗。2.10.2节水管理（1）基本要求：中标人应协助采购人采用节水器具，新购置用水器具要达到2级以上水效标准；对不符合节水器具水效标准的，协助采购人有序更换或改造。定期检查供水管网，及时修复漏点，减少水资源浪费。张贴节水宣传海报、标识，协助采购人开展节水宣传活动。（2）会议活动用水：中标人应根据会议活动的人数和时间，合理估算会议服务热水用量，按需供水，减少“半壶水”“半杯水”浪费。如无采购人明确要求，不主动提供瓶装水；确需瓶装水的，优先提供小瓶水，并提示带走未喝完的半瓶水。2.10.3其他用水：中标人应协助采购人在卫生间、开水间、食堂等区域使用感应式水龙头，冲厕优先使用中水；淋浴间采用节水型混水器、节水型花洒；对空调冷凝水进行收集和利用。2.11服务改进2.11.1明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。2.11.2对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。2.11.3需整改问题及时整改完成。3.采购标的的其他技术、服务等要求3.1制定重大活动、节假日期间后勤保障方案3.1.1制定流程：配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。3.1.2实施保障：按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行；对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患。3.2制定应急保障预案3.2.1重点区域及安全隐患排查：结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改，并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。3.2.2应急预案的建立：根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、突发疫情应对应急预案、恶劣天气应对应急预案等。3.2.3应急预案的培训和演练：对应急预案进行定期培训和演练，组织相关岗位每年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。3.2.4应急物资的管理：根据专项预案中的应对需要，准备必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查；如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。3.3制定服务方案及工作制度3.3.1制定工作制度，主要包括人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。3.3.2制定项目实施方案，主要包括交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。3.3.3制定物业服务方案，主要包括房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、道路维护服务方案、会议服务方案等。3.4服务热线及紧急维修3.4.1设置24小时报修服务热线。3.4.2紧急维修人员应当在15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。（三）建筑物日常养护维修服务1.服务内容：主体结构、维护结构、部品部件等相关的办公楼（区）其他项目巡查、维护、维修、管理内容，包括但不限于：房屋结构、办公楼（区）室内地面，室内各类顶板，室内外墙面、屋面、屋面防水补漏，外墙防水、外墙粉刷、外墙修补、内墙粉刷，吊顶、隔断、雨棚、散水、空调室外机支撑构件、踢脚、门（含门面、门锁、铰链及闭门器等）、窗户、窗玻璃、窗台、窗套、窗帘、窗帘盒、锁、铝合金窗柜、楼梯扶手、楼梯护板、铝扣板、铝合金门窗锁拉手维修，办公桌抽屉锁、抽屉排锁维修，水体、烘手机、隔断、室外道路、通风道、停车带、井盖、篦子、减速带、车挡、地沟、各类雨水及污水管道、防雷设施、围墙（栏）、园林挡土墙、花岗岩、活动场地、路面修补、绿化围栏、绿化栅栏、桌、椅、步行道、标识、标牌及其设施等2.服务标准：确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率90%以上。2.1制定房屋维修、建筑装饰等年度、季度维修计划，呈报采购人审批并按委托组织实施。2.2保证建筑、结构和设施设备完好率达到90%以上2.3楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象，不得对建筑、结构、设施设备等进行改动，不得擅自改变房屋用途。2.4确保各类设备设施的日常养护维修，每日检查1遍，及时完成各项零修、报修任务，接到报修后30分钟内到达现场，一般维修任务不超过12小时。2.5保证办公楼（区）的正常使用，根据水暖配件数量、土建道路数量、房屋办公室的数量、屋面数量、窗玻璃、窗帘数量、铝合金门、办公室等年均损耗量拟定年度工作计划。2.6对办公楼（区）定时组织巡查，确保办公大楼外观完好、整洁；地面、墙面、吊顶、楼梯、通风道等，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落污渍；室外招牌整洁统一无安全隐患，墙面装饰无破损，确保房屋、门窗等公用设施的完好和正常使用，确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；并建立房屋巡查台账，记录房屋的运行、检查、保养、维修记录；属于大、中修范围或者需要更新改造的，采购人需制定维修计划与方案，提出报告与建议。2.7维修现场垃圾污物杂物清理干净卫生，保持维修现场整洁。2.8每月至少开展1次外墙贴饰面、雨棚、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。2.9每月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查清理，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。2.10每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。2.11办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，无破损。2.12通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。2.13每月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。2.14每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。2.15路面状态良好，地漏通畅不堵塞。2.16标识标牌符合《公共信息图形符号第1部分：通用符号》（GB/T10001.1）的相关要求，消防安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。2.17每月至少检查1次标识标牌和消防安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。（四）公共设施设备维护服务1.公用设施设备维护服务基本要求1.1除日常定期巡检外，大型活动、重大节假日及恶劣天气前后，需要分别单独组织系统巡检1次。1.2具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。2.设备机房2.1配电室及高压配电柜项目内 容要 求干式变压器1.清理外部积尘；2.检查外观是否良好，有无异声；3.指示灯是否完好；4.警示标志挂设位置是否正确外观整洁，指示灯完好，标识位置正确1.检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正确；2.检测接地电阻；3.检查电源接线装置，并紧固螺丝；4.给自动合闸电瓶加注电解液，检修充电情况设施完好，阻值符合规范，线头紧固，电瓶电量充足，操作机构灵活高压开关柜进行测试和维护保养，此项工作由变配电专业工程师负责监督，并记录维护情况各项测试合格，记录完备高压变压器、低压开关柜1.检查外观，包括进线、出线和接头状况；2.检查变压器温控器和超温保护风机运行情况；3.检测变压器出线电压、电流和绝缘情况完好，运行正常，温升、电压、电流值正常，无异声异味1.清扫变压器外壳；2.紧固变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；3.检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线外观干净整洁、运行状态良好；连接部位无松动、过热现象；绝缘子无松动、破损，相关记录完备区内所有变压器进行测试和维护保养，此项工作由变配电室值班电工负责进行监督，记录结果并归档各项测试合格，相关记录完备柴油发电机1.清理机房卫生，给设备清尘、去污、上防锈油、紧固和清洁电气接头等；2.检查机房内排风送风、排烟系统、控制箱等状况；3.检查发电机输油管、回油管等工作状况；4.检查和加注发电机润滑油、冷却液和燃油等；5.检查和调校传动皮带；6.检查蓄电池接线端头、电位状况，补充蓄电池电解液；7.检查和测试发电机带负荷运行状况（每次试运行10—15分钟）机房清洁，发电机组及其辅助设备和部件，洁净、完好，启动正常、运行平稳，无锈蚀，无异常响声和异味；电气接头牢固，接触良好；蓄电池状态良好，电量充足；发电机油管畅通，燃油储备量充足，带负荷输出功率符合要求，切换市电平稳，正常。2.2对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电。2.3建立、落实配送电运行制度、电气维修制度、配电室管理制度、双人24小时运行维修值班制度和实时监测系统值守、运行管理制度并做好运行记录及设施设备台账等，记录设施设备的运行、检查、保养、维修记录，保证设施设备的正常使用。2.4建立24小时运行值班监控制度，及时排除故障，零星维修合格率100%，加强值班，坚守岗位，密切注视高、低压供电设施、设备系统运行情况，及时排除故障，保证供电设施完好。供电运行和维修人员必须持证上岗。2.5设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家及北京市标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一规整（有行业或国家规定的标准标识的，应按规定使用标准标识）。2.6设备机房门窗、锁具应当完好、有效。2.7每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。2.8按各设备机房国家及北京市标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。2.9安全防护用具配置齐全，检验合格。2.10应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。2.11非紧急倒闸操作需提前制订计划，并提前告知采购人，明确停电范围、时间和影响。配电室主、备供线路在无特殊情况时，需提前告知采购人，倒闸时间不应超过3分钟（根据标准规范自行确定），发电机应急启动时间不应超过15分钟，配电室所配备的发电机必须根据发电机特性，由专业单位定期进行各项维护检查和启动试验，保证事故停电时正常启动，并做好检查记录备查；因工程维修保养等原因停电，应提前一周（可选时间）书面通知用电单位，经批准后方可实施，因突发事件停电，应在积极处理的同时报告相关部门，并在恢复供电72小时内向相关方作出解释、说明。2.12定期清扫检查变压器、配电装置、检查仪表、空开配电盘等是否正常，出现问题及时更换，配电室内应做到清洁卫生、整齐有序，经常检查各封堵部位，杜绝小动物进入配电室内。2.13外线工作人员须具备专业从业岗位有效期内证书，维修操作时应有安全监护人员在场。2.14对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。2.15核心部位用电建立高效可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。2.16复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。3.给排水系统管理服务3.1服务内容3.1.1对办公楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。3.1.2楼内外给排水所使用的管道、阀门、水表等所有的配套设施设备；楼内外及给排水所用的水池、水箱、水沟、水井、水坑、化粪池等所有的配套设施设备；3.1.3给排水所用的管道、阀门等所有给排水，正常运行所需要配合的所有设施设备；3.1.4卫生间给排水所用的管道、阀门、蹲坑、小便斗、坐便器、拖把池、面盆、水嘴等；3.1.5办公区内的所有公共开水器的给排水所用管道、阀门、电器及配电控制设施设备等；3.2服务标准3.2.1加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、阀门等进行日常维护和每月不少于巡查3次的定期检修。3.2.2每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零维修合格率100%。3.2.3加强值班，坚守岗位，密切注视给排水各设施运行情况；水电、下水道堵塞等故障问题10分钟内赶到现场及时处理，做到修缮工作无积压，一般事故的抢修做到不过夜。3.2.4严格执行相关技术标准和服务要求，规范服务和保障；定期对排水管道进行清通、养护，清除污垢；管道局部锈蚀严重的应予以更换；保持室内外排水系统通畅；消防栓、消防泵设备完好；设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，零修合格率达到100%，一般性故障排除不过夜（24小时内完成故障排查与修复）。3.2.5水电维修服务要求24小时值班（值班人员须具备相关水电维修专业资质，能及时处理如停水、漏电、爆管、渗漏等故障，协助维保单位完成例行维护保养，能自行完成维保单位工作内容之外的日常检查、检修、清洁等工作），遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人，做好值班报修电话记录，接到报修项目10分钟内赶到现场进行维修；配备具有特种作业操作证（电工证）（水暖工）资质人员进行维修。3.2.6做好节约用水工作；对特定时段服务的设施设备，必须根据要求按时开关。3.2.7制定并执行设施设备操作规程及保养规范。3.2.8一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水应提前12小时通知采购人及受影响部门，并张贴预告。3.2.9设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。4.弱电及电话设备，照明系统管理服务4.1服务内容4.11监控探头、电话设备、照明系统、有线电视装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。4.1.2电话系统设备服务内容（久敬庄院区）监控系统设备序号资产名称规格/品牌数量单位名称1枪机DS-IPC-B12HV2-1A180台2球机DS-IPC-T12H-1262台3云台DS-2DF5296-A219台（召里院区）监控系统设备4海康录像机DS-9616N-H81台5海康交换机DS-3E0510P-S1台6海康枪机DS-2CD3T26WDV3-L2台7海康枪机DS-2CD1245-LA4台8宇视枪机HIC2601DE-CZIR-U6台9硬盘希捷3T2块4.1.3弱电系统设备服务内容久敬庄院区电话系统设备序号资产名称规格/品牌数量单位名称1集团电话系统CHSUE672P11台2电话交换机32PCM+1E-S44台3电话交换机PLKN-PCM32-32P-2G2台4电话交换机16PCM-S10台5电话交换机DX/8PCM-S14台6电话交换机PLKN-PCM32-32P2台4.2服务标准4.2.1配合做好通信综合布线系统的维修服务，配合广电设施的安装、迁移等服务。做好通信线路管理维护资料的建立、存档。4.2.2配合做好通信端口故障检测、通信端口损坏更换安装、电话机位置迁移时的电话线的布置安装、信息端口的搬迁任务。4.2.3加强日常维护检修，管理和维护好避雷设施。设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，一般性故障立即排除，设备零修合格率达到100％，一般性维修不过夜，应急措施得当有效。4.2.4建立各项设备档案，落实配送电运行制度、电气维修制度、配电室管理制度、24小时运行维修值班制度和实时监测系统值守、运行管理制度并做好运行记录及设施设备台账等，记录设施设备的运行、检查、保养、维修记录，保证设施设备的正常使用。4.2.5做好重大活动、重要会议、夜景照明、节日灯系统等的服务保障工作，变配电设备在重大活动、重要会议、节假日前必须进行一次安全检查，检查结果报相关部门备案，保证重大活动、重要会议、夜景照明、节日灯系统正常运行，并按时关启。4.2.6大楼各出入口及楼道备有充电式紧急照明设备。购置后备部件，以备急用。建立节电措施，统筹规划，做到合理、节约用电。配合采购人办理相关保供电手续。4.2.7建筑外观照明管理符合《北京市党政机关、国有企事业单位办公建筑外观照明强化节能导则（试行）的通知》（京发改〔2022〕88号）要求。4.2.8公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。4.2.9安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T1081）的相关要求。4.2.20保持、门禁系统、安全防范系统、电话系统等运行正常，有故障及时排除。4.2.21外观整洁无缺损、无松落。4.2.22更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。4.2.23每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。5.消防系统运行维护管理服务5.1服务内容对火灾自动报警系统、安全疏散、应急系统、防火门系统、防灭火系统进行日常管理和养护维修方案。5.2服务标准5.2.1由取得消防设施设备维护经营许可的专业维修保养单位来保养。严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态。5.2.2定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率。建立健全运行维护技术资料档案。接受相关部门的消防系统年度安全检测，提交系统年度运行维护、检测报告。5.2.3消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。保证楼宇消防自动报警系统、门禁系统、自控系统及闭路监控系统运行正常，各系统工作稳定。配备专业维护人员，设定双人24小时设备值班岗位，及时处理设备运行中的问题，维护人员须具备从业岗位有效期内证书，经过培训熟悉系统结构和设备性能、特点及操作规程。5.2.4保证消防自动报警设备、闭路监控设备灵敏可靠。5.2.5每月对消防设备定期检查一次，重大节日、重要活动、节假日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场。5.2.6消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）的相关要求。5.2.8消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA503或XF503）的相关要求。5.2.9消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。5.2.10消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。5.2.12消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、应急照明、安全疏散等系统运行正常。6.空调系统管理服务内容：1大金 挂机台822美的 挂机台2453海尔 挂机台14大金 挂机个825格力 挂机台26科龙 挂机台37海信 挂机台368美的 柜机台349大金 柜机台1210海信 柜机台3011海尔 挂机台312格力 挂机台713科龙 挂机台714美的 挂机台1015海尔 柜机台216格力 柜机台4总计：560服务标准6.1建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪声和严重滴漏水现象。6.2定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。6.3定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。6.4每年至少开展1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁，对老化或缺失的外机管套更换。每月至少开展1次挂机和室外支架稳固性巡查。6.5发现故障或损坏应当在30分钟内到场，紧急维修应当在15分钟内到达现场，在12小时内维修完毕。7.采暖系统7.1服务内容对供暖管道、阀门、暖气片等进行维护保养，做好供暖期等相关工作，暖气片共计505组。7.2服务标准7.2.1定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。7.2.2负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。7.2.3做好供暖前检查等相关准备工作。7.2.4暖气片上水前，提前通知采购人。7.2.5供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。8.年检项目8.1年检项目明细8.1.1避雷设施检验；8.1.2消防电气安全检测检验；8.1.3餐厨油烟排放检测；8.1.4高压配电室绝缘器具检验；8.2服务标准8.2.1依据《气象灾害防御条例》《安全生产管理条例》等法规明确规定，每年3-9月份由全国防雷减灾综合管理服务平台认证的检测机构对避雷设施进行检测一次，并以《防雷减灾管理办法》及《建筑物雷电防护装置检测技术规范》（GB/T21431-2023）等法规标准并出具相关检测报告。8.2.2依据《中华人民共和国消防法》第十六条规定，每年至少对建筑消防设施进行一次全面检测，并由持有消防设施维护保养检测机构资质证书（一级、二级或三级）检测机构开展消防电气安全检测检验，并以《中华人民共和国消防法》为根本法律要求，以GB/T44481-2024等国家标准为具体技术准则出具相关检测报告。8.2.3依据《餐饮业大气污染物排放标准》（DB11/1488-2018），对中心久敬庄院区两家餐厅进行餐厨油烟排放检测，并由持有《检验检测机构资质认定证书》（CMA），且检测能力范围需包含“室内空气质量”或“甲醛”等油烟相关项目机构进行一次检测，并出具相关检测报告。8.2.4依据《电力安全工作规程》和DL/T976-2017《带电作业工具、装置和设备预防性试验规程》对高压绝缘手套、绝缘靴、绝缘绳、脚扣，每半年检验一次。对高压绝缘棒、验电器、绝缘胶垫、绝缘挡板、遮蔽罩、绝缘梯、导电鞋、屏蔽服、安全带，每年检验一次，并出具相关检测报告。（五）保洁服务1.服务内容办公用房区域保洁、公共场地区域保洁、垃圾处理、卫生消毒，如办公楼（区）内楼梯、大厅、走廊、天台、卫生间、楼宇外墙等所有公共部位，办公区域道路、院落、停车场等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁、保洁及保养；垃圾等废弃物清理、化粪池清掏等；中标单位自行配备各类清洁机械设备，购置所需卫生清洁保洁、保养用品等。2.服务标准2.1基本要求建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。2.2办公用房区域保洁2.2.1大厅、楼内公共通道（1）公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。（2）地面：各大厅地面每日全面清洁三次（上班前、中午及适当时间），遇有重大活动或重点时间节点按照采购方要求增加清洁频次。要求：做到干净、光亮、无脚印、无水迹、无陈旧性垃圾；每月用专用设备清洗、保养一次，每半年对地面进行一次专业的抛光处理。办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。（3）墙面及玻璃：每日清洁、擦抹一次，做到光亮、目视无污渍；玻璃门、玻璃幕墙循环保洁，保持无印迹、无黏附物。（4）烟痰桶：每日清洁、擦抹二次，每日更换沙盘，循环保洁、清理烟头、痰迹，桶内垃圾日产日清，烟痰桶保持光亮、无污迹、无黏附物、无异味。（5）标识牌：每日清洁、擦抹一次，做到无尘、无黏附物；（6）顶部玻璃每季度清洗一次。（7）休息区：每日对排椅清洁、擦抹两次，随时保洁。（8）地垫的清洁：雨天设置“小心地滑”提示牌，每周清洗一次，保证无污渍。2.2.2电器、消防等设施设备（1）配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。（2）监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。（3）消防栓（箱）、应急灯、灭火器、电源开关盒、踢脚线、楼道梁肩等部位每周清洁、擦抹一次，做到整洁、无灰尘、标识清晰。2.2.3楼层保洁（1）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。（2）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。（3）作业工具间：保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。（4）地面：每日两次彻底清洁地面卫生；其余时间循环保洁，做到干净、整洁、光亮、无陈旧性垃圾。（5）天花板：定期清洁除尘，保持无灰尘、无蜘蛛网。（6）办公室门及公共区域玻璃：每周清洁、擦抹一次，做到光亮、目视无污渍；窗台每日保洁，保持无灰尘、无污迹。门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。2.2.4公共卫生间：（1）保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。及时补充厕纸等必要用品。（2）卫生间保洁时设置“工作进行中”提示牌人性化服务。（3）大（小）便器：循环保洁，做到干净、整洁、光亮、无污渍、无异味；（4）洗手台盆及水龙头：循环保洁，做到干净、明亮、无印迹物。（5）台盆面板及镜子：循环保洁，保持台面整洁、卫生用品摆放整齐、无水迹，镜面光亮、印迹、无黏附物。（6）地面：每日定时清洁，循环保洁，保持无水渍、无脚印、无卫生死角。（7）墙面：每周清洁墙面一次，保持墙面光亮、无印迹。2.2.5平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。2.2.6石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。2.3公共场地区域保洁2.3.1每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。2.3.2雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。2.3.3各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。2.3.4清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。2.3.5绿地内无杂物、无改变用途和破坏、踩踏、占用现象，每日至少开展1次巡查。2.3.6室外设施、标志：每日清洁、擦抹一次，做到无灰尘、无污渍。2.3.7下水道口：定期清理烟头、树叶等杂物，确保排水口通畅，防止堵塞。每月定期对污水排水沟渠进行消毒。2.4垃圾处理：2.4.1在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据北京市的要求设置。2.4.2桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。定期进行消毒灭菌处理，保持垃圾桶无异味、无黏附物、无污迹、无陈旧性垃圾。2.4.4垃圾中转站保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。2.4.4化粪池清掏消毒：化粪池清掏，无明显异味，每月至少开展1次清洁作业。定期对化粪池进行检查及时清掏，保持化粪池通畅，严禁化粪池外溢。每半年对化粪池进行消毒。2.4.5每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。每周对垃圾收集点进行彻底清洁、消毒。2.4.6垃圾装袋，日产日清。2.4.7建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。2.4.8做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。2.4.9垃圾分类投放管理工作的执行标准，按《北京市生活垃圾管理条例》执行。2.4.10禁止从楼上抛掷杂物、垃圾、烟蒂、泼洒污水，禁止在窗口、阳台晾晒拖把、抹布；禁止将废料、垃圾、饭渣、布条等投入厕所和下水道造成管道堵塞。2.4.11门前三包：对门前三包每日巡查、发现问题及时与相关单位进行沟通协调解决。2.5卫生消毒2.5.1办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。2.5.2采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫滋生，达到基本无蝇，每月至少开展1次作业。（1）实施范围：所有建筑、绿地，总防治面积29045.3㎡平方米。（2）投标人负责提供有害生物防治所需要的药品、设备。（3）大规模灭蟑每季度一次，全年四次。局部消杀随时进行；（4）大规模灭鼠每季度一次，全年四次，局部捕杀随时进行；（5）大规模灭蚊蝇每月一次，盛夏季节相应增加；（6）职工食堂、大库等重点部门每月至少开展1次作业；（7）每季度进行一次有害生物防治质量和施工满意度回访，及时调整作业方案；（8）积极进行蜱、螨、蚤、虱、臭虫等有害生物的预防和相关咨询。（9）有鼠洞、鼠粪、鼠咬等痕迹的房间不超过5％；（10）防鼠设施不合格处不超过5％。不同类型的外环境，累计20000米，鼠迹不超过10处。（11）灭蚊标准：院区内外环境各种存水容器和积水中，蚊幼虫及蛹的阳性率不超过3％；用50ml收集勺采集城区内大中型水体中的蚊幼虫或蛹阳性率不超过3％，阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只；特殊场所白天人诱蚊30分钟，平均每人次诱获成蚊数不超过1只；（12）灭蝇标准：重点区域有蝇房间不超过1％，其他单位不超过3％，平均每阳面房间不超过3只；防蝇设施不合格房间不超过5％；加工直接入口食品的场所不得有蝇。蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3％。2.5.3发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。2.6绿地无杂物、无改变用途和破坏、踩踏、占用现象，每日至少开展1次巡查。3.具体清洁要求3.1水磨石地面3.1.1日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。3.1.2深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。3.2地胶板地面3.2.1定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。3.2.2日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。3.3乳胶漆内墙有污渍时用半干布擦拭。3.4涂料外墙定期专业清洗。3.5真石漆外墙定期专业清洗。3.6瓷砖外墙定期专业清洗。（六）绿化养护管理服务1.服务内容主要指室外绿化养护，如办公楼（区）树木、花草、绿地等的日常养护和管理，办公楼（区）“门前”规定区域绿地的养护管理等。2.服务标准2.1基本要求2.1.1制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。2.1.2做好绿化服务工作记录，填写规范。2.1.3作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。2.1.4相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。2.2室外绿化养护服务标准2.2.1根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。2.2.2根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。草坪修剪应高度一致、边缘整齐。2.2.3每月不少于一次树木、花卉等进行修剪，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。2.2.4绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株，有虫株率在10%以下。2.2.5清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。2.2.6根据病虫害发生规律实施综合治理，每年不少于2次进行病虫害防治，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，并确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。2.2.7雨雪、冰冻等恶劣天气来临前（11月30日），专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。使用密度为80%的双幅遮阳网，并配合脚手架、竹子、草席、草绳、树干涂白工作进行。2.2.8恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。2.2.9养护要求：植物生长旺盛，呈现勃勃生机，在覆盖度、无杂草率、生长势等指标上，绿化完好率达到≥95%。2.2.10补植、改植：对被损坏或其他原因死亡的植物应及时补植，补植要与原品种一致，规格、数量基本相同；对已呈老化或明显与周围环境不协调的植物应改植，改植要严格按照种植规范进行。2.2.11保持路面及绿地无垃圾杂物，有垃圾杂物10分钟内捡拾干净。2.2.12做到即产即清，囤放不过夜，不焚烧。2.2.13其他：做好绿化档案管理及其他相关事项。2.3室内植物摆放服务标准2.3.1严格做好养护服务，确保植物无枯枝、残枝、黄叶。对叶尖有少许枯黄的叶片，要合理修剪，保持树形美观自然。2.3.2在养护工作上按照科学的植物水肥需要保证盆花干湿合理，不过量浇水施肥，又不缺水少肥，施用的肥料应无异味、无毒、无刺激性气味，保证摆放环境清新自然。2.3.3保持盆花的花盆、器皿干净整洁，无污水、泥垢及污渍。花盆内无杂物、垃圾，对损坏残缺的花盆套缸及时更换。每次养护完毕，清理现场保持清洁。2.3.4对长势不良的盆花应建议采购人及时进行更换。2.3.5室内植物摆放在接到采购人通知后选择下班时间或休息日时间进行摆放，不得影响办公区域的正常办公。特殊情况经采购人同意后除外。2.3.6物业服务单位须按国家规范及标准，提供长期警示牌和临时警示牌，如果考虑不周、摆放不当造成安全事故的，由物业服务单位负责。（七）会议服务1.服务内容主要指接受会议预订，会前准备、引导服务、会中服务、会后工作；小型会议、大型会议、会议服务耗材、涉密会议服务。2.服务标准2.1接受会议预订。2.2根据会议需求、场地大小、用途，明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。2.2.1小型会议会前准备：会前1小时，调试灯光音响设备，保证正常使用，检查室内卫生，打开门窗通风，按规范要求做好会议摆台；会前30分钟，启动空调设备，服务人员就位，迎候与会人员，引导落座，协助安放随身物品；会前5分钟，备好茶水。做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。2.2.2大型会议会前准备：按照要求布置会场，提前2小时请采购人检查会场；会前1小时，调试好灯光音响设备和备用设备，检查室内卫生，打开门窗通风，按规范要求做好会议摆台；会前30分钟，启动空调设备，服务人员就位，迎候与会人员，引导落座，协助安放随身物品；会前10分钟，为主席台备好茶水。做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。2.2.3采购人方的重大会议和重要活动，需根据采购人需求对会议设备提供必要的备用设备，包括但不限于：会议音响、网络设备、视频设备等，以保障会务服务质效。2.4做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。2.5会议期间按要求加水。每隔30分钟续水一次。涉密会议无会中服务，须提前将热水准备好。2.6对会议现场进行检查，做好会场清扫工作，及时提醒、协助与会人员带好随身物品，对遗留的文件和物品，及时交有关部门处理，按分工清理会议用品，关闭空调音响设备及灯具，恢复原会场形式并做好消毒。2.7会议服务耗材（茶叶、纸杯、矿泉水）由投标人提供。（八）餐厨设备管理1.服务内容餐厨设备设施管理、厨余垃圾管理等服务。餐厨设备项目序号项目名称数量单位序号项目名称数量单位1紫外线灯3个14灶台11台2切片机2台15发酵箱2台3绞馅机3台16和面机2台4压面机3台17小推车11辆5豆浆机4台18三轮车2辆6操作台17个19保鲜库冷冻库1间7电热水器7个20冷冻库1间8餐桌76个21开水器4台9烤箱3台22消毒柜3台10自助餐炉19套23排烟设备6套11自助餐汤锅6套24洗碗机2台12蒸箱5台25电饼铛5台13冰柜14台26椅子316把2.服务标准2.1设施设备管理：食堂应当建立设施设备管理责任制，每台设施设备应当建档立卡并指定专人管理。做好维护保养记录。2.2厨余垃圾管理：厨余垃圾日产日清。建立厨余垃圾处理台账，详细记录厨余垃圾的种类、数量、去向、用途等信息。2.3协助采购人不断改进食堂各类设备设施，以符合食药监部门要求和监管要求。（九）承接查验1.中标人应根据本项目物业管理服务特点，提出合理的分析，包括：需求特点、物业服务重点、难点，并提出解决措施、制订项目整体管理思路、明确项目组织架构、制订项目日常运行管理运作模式、制订服务保障机制。2.针对本项目重点区域管理方案，包括：重点区域识别分析、重点区域针对性管理方案、接管和进驻方案、外包服务管理方案3.承接物业前，采购人和中标人共同对物业房屋部位、设施设备、隐蔽工程、室内装修、室外装修、变配电设备、给排水系统、消防设备、绿化工程、物业项目的资料移交、钥匙、中修、大修等进行检查和验收的活动。（十）物业管理服务人员需求1.本项目人员总需求：项目团队配备不少于26人，具体细分如下：日常服务人员需求：工程维修不少于5人（含工程主管1人）；高压配电室值守人员不少于6人，卫生保洁不少于9人（含部门主管1人）；会议服务不少于6人（含部门主管1人）。男工年龄在18岁-60岁、女工年龄在18岁-50岁以下（根据国家延迟法定退休年龄执行）。中标人接管采购人服务后，应保证团队人员的整体素质及上岗率，投标人须加强对本项目工作人员的管理，定期组织工作人员进行业务培训考核（每年培训不低于6次），以确保人员始终具备胜任岗位工作的业务素质，拥有一支素质高、精神饱满的服务团队。1.1项目经理年龄55岁（含55岁）以下，须具有本科学历及以上学历及具有3年（含）以上非住宅类物业项目管理经验。1.2综合维修主管年龄60岁（含60岁）以下，具有特种作业－高压电工作业证书，具有3年（含）以上非住宅类物业项目同岗位经验。，具有特种作业－高压电工作业证书，具有3年（含）以上非住宅类物业项目同岗位经验。1.3保洁主管年龄55岁（含55岁）以下，具有高中学历及以上学历证书，具有3年（含）以上非住宅类物业项目同岗位经验。1.3.1保洁员基本要求：平均年龄55岁（含55岁）以下。1.4会务主管年龄55岁（含55岁）以下，具有高中学历及以上学历证书，具有3年（含）以上非住宅类物业项目同岗位经验。1.4.1会务服务人员基本要求：年龄平均30周岁（含30岁）以下；均具备高中学历。1.5综合维修人员基本要求：年龄平均55周岁（含55岁）以下，至少2人具备特种作业－高压电工作业证书，至少2人具备特种作业－低压电工作业证书。1.6高压配电室值守人员基本要求：年龄60岁（含60岁）以下，必须具有特种作业－高压电工作业证书。1.7做好工作人员上岗前的安全和保密管理教育、礼貌用语、消防安全知识的培训工作。统一着装，佩戴工牌，干净整洁，仪表仪容符合服务行业的要求。1.8有规范的培训考核制度。定期对工作人员进行培训考核，对考核不合格者需进行再培训，并根据采购人意见进行人员调整。1.9投标人人员妥善使用服务区域内的固定资产、重要物资，并协助做好管理维护工作。具体要求：1.10不得自行处置中心的资产、物资。1.11在使用设施设备和物资时，按照要求合理使用，不得出现故意损坏、遗失等情况。1.12投标人人员政治可靠、遵纪守法，在公安机关等相关部门无不良记录；服从采购人管理、有大局观念，服务时要做到文明礼貌、高效细心、反应快速，业务熟练、工作责任心强，能忠于职守，有吃苦耐劳的精神。1.13对进出接济区域服务人员严格背景审查：所有服务人员上岗前必须通过政治审查和背景调查，包括身份核实、无犯罪记录证明、保密意识评估等。1.14投标人人员身体健康（相应岗位人员提供健康证），相貌端正，举止优雅，能够适应本工作岗位的相应要求。1.15人员招收、招聘来源情况及人员稳定性保障措施。1.16保证拟派人员专职为本项目提供服务。1.17投标人应保障服务人员必须按照国家法定工作作息时间进行排班，确保服务人员在岗服务合法合规。2.本项目费用中不含2.1能源费用（如：水、电、煤气费等）2.2国家规定的各项强检费用2.3物业耗材费用2.3.1保洁卫生：清洁工具、清洁剂、防护用品、纸巾等2.3.2公共设施设备维护：2.3.3日常维修手动工具、电动工具、测量与检测工具等2.3.4日常维修基础五金与紧固件、密封与连接件、电气与照明配件、管道与水暖部件及其他常用零件（门禁与五金、标识与安全）等3.其他要求3.1投标人应根据采购人实际情况提出针对性强、切实可行的物业服务方案。3.2中标人须接受采购人的工作指导、监督与考核。3.3中标人遇采购人临时性任务，应积极组织人员给予配合。3.4由于中标人工作过失而造成的人员伤亡，由中标人负全部责任。3.5中标人应注意节能减排，合理利用采购人能源，并协助采购人进行相关节能指标的统计。若采购人发现中标人在服务过程中存有浪费情节的，采购人有权给予经济处罚。3.6物业服务费采用包干制。3.7采购人工作时间：8:00-17:00，节假日正常休息。采购人单位全年24小时运转，要求中标人做好相关的物业服务工作，保证不间断、高标准运营。3.8其他维保项目按照采购人的要求保质保量完成采购人合同范围内的其他维保工作。3.9为落实政府采购政策需满足的要求3.9.1具有独立承担民事责任的能力；3.9.2具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3.9.3具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；3.9.4有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；3.9.5参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。（十一）采购标的的其他技术、服务等要求1.可以分包的具体事项序号项目构成名称项目明细最高预算金额备注数量单位单价（元）总价（元）1空调设备运行及维修养护空调制冷设备日常维护、维修1项46,666.6746,666.672消防系统的设备运行及维修养护消防系统设备设施的维修养护及月检27106㎡1.0819,333.333建筑消防设施及电器防火检验检测每年进行一次，出具检测报告27106㎡1.2032,000.004化粪池、隔油池清掏定期对化粪池及隔油池进行清掏1项9,333.339,333.335院区及餐厨灭鼠、灭蟑定期消杀灭虫（鼠、蚊、蟑螂、蝇等）1项6,400.006,400.006厨房排烟设备清洗每60天进行一次厨房排烟设备清洗，出具清洗报告1项32,000.0032,000.007垃圾清运工作生活垃圾每日及时清运1项66,666.6766,666.67垃圾清运单位应具备主管部门颁发的行政许可8厨余垃圾清运厨余垃圾每日及时清运1项26,666.6726,666.679餐厅油烟排放检验检测每年进行一次，出具检测报告1项10,000.0010,000.0010高压配电室设备：用具的检测对高压绝缘手套、绝缘靴、绝缘绳、脚扣，每半年检验一次。对高压绝缘棒、验电器、绝缘胶垫、绝缘挡板、遮蔽罩、绝缘梯、导电鞋、屏蔽服、安全带，每年检验一次，出具检测报告1项9,100.009,100.00高压配电室维保及检测单位应具备主管部门颁发的《承装（修、试）电力设施许可证》；11院区绿化及养护院区室外及室内绿化养护，绿植更换，大树修剪及绿化垃圾清运消纳1项61,333.3361,333.33合计319，500.002.其他有关合同要求2.1《北京市物业管理条例》第六十五条：物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范；及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；对物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主；不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；配合街道办事处、行政执法机关和居民委员会做好物业管理相关工作。2.2依据DB11/T2223—2024《公共机构能源资源消费统计管理规范》：在物业管理合同中提出节能、节水、生活垃圾分类管理目标和服务要求。2.3落实《北京市公共场所室内温度控制导则（试行）》（京发改〔2022〕1673号）关于公共建筑和空间的室内温度控制相关要求。2.4照明系统落实《北京市党政机关、国有企事业单位办公建筑外观照明强化节能导则（试行）》（京发改〔2022〕88号）。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「招标公告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标公告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。北京市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
