杭州市物业管理服务招标预告（杭州市住房保障服务中心2022）
杭州市住房保障服务中心良和雅苑、天聚府、景运人家及祥宁人家公共租赁房项目2023-2025物业管理服务项目政府采购需求公示
根据《政府采购需求管理办法》(财库〔2021〕22号)要求，现对本部门(单位)良和雅苑、天聚府、景运人家及祥宁人家公共租赁房项目2023-2025物业管理服务项目采购需求公示如下：
一、项目信息
采购人：杭州市住房保障服务中心
项目名称：良和雅苑、天聚府、景运人家及祥宁人家公共租赁房项目2023-2025物业管理服务项目
项目所属年度：2022
预算金额：18,218,453.00元
需求编制时间：2022年10月17日
项目概况：本项目由良和雅苑、天聚府、景运人家及祥宁人家四个物业项目组成，合计建筑面积355087.22平方米，合计住宅面积242005.18平方米，合计配套用房12996.57平方米，车位1288个。主要服务内容：服务内容包括小区安保、秩序管理、车辆管理、设施、设备日常维护维修、交房退房、巡查、智能门禁管理、绿化养护、公共区域保洁及交办的其它工作等。交付（实施）的时间（期限）：2022年12月16日起至2025年12月31日
二、采购需求内容
详见附件。
三、联系方式
联系人：董薪薪
联系地址：浣纱路179号
联系电话：057187709535
四、附件
政府采购项目采购需求政府采购项目采购需求
部门(单位)名称：杭州市住房保障服务中心
日期：2022年10月18日
杭州市本级政府采购项目采购需求采购单位：杭州市住房保障服务中心项目名称：良和雅苑、天聚府、景运人家及祥宁人家公共租赁房项目2023-2025物业管理服务项目所属年度：2022编制单位：杭州市住房保障服务中心编制时间：2022年10月17日一、需求调查情况（一）本项目是否需要开展需求调查：是1.本项目是否属于可以不再重复开展需求调查情形：否（二）需求调查方式咨询（三）需求调查对象1.需求调查对象：田园地块公共租赁房2021-2023年度物业管理服务项目2.需求调查对象：象山人家公共租赁房2022-2024年度物业管理服务项目3.需求调查对象：九和人家、康晓人家公共租赁房2021-2023年度物业管理服务项目（四）需求调查结果1.相关产业发展情况经过数十年的探索和实践，住宅物业管理得到了飞速的发展，趋于社会化。现代化住宅物业管理可以创造良好的居住环境和工作环境，促使人们安居乐业,促进人际关系融洽、社会稳定。住宅小区管理的主要内容是对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。市本级公共租赁房是一类有效解决低收入居民住房困难的保障性住房，市住保中心作为公租房物业产权人及使用人的代表，负责选择物业服务企业，对物业服务企业进行委托、指导、监督和检查，并协助物业服务企业进行工作。公租房小区物业管理的范围主要包括小区安保、秩序管理、车辆管理、设施、设备日常维护维修、交房退房、巡查、智能门禁管理、绿化养护、公共区域保洁及交办的其它工作等。2.市场供给情况公租房物业管理属于住宅物业管理，目前住宅物业管理已十分普遍，物业管理规范化，市场供给十分充足。3.同类采购项目历史成交信息情况（1）田园地块公共租赁房2021-2023年度物业管理服务项目：总建筑面积344218.9㎡，住宅面积271045.7㎡，配套用房建筑面积21547.85㎡.社区用房建筑面积2216.16㎡，物业经营和管理用房建筑面积2196.8㎡。共4693套。整个项目分3个区块，分别为：田园春晓苑1445户、田园夏意苑1744户、田园秋韵苑1504户，地下停车位608个。物业服务内容：包括小区安保、秩序管理、车辆管理、设施、设备日常维护维修、交房退房、巡查、智能门禁管理、公共区域保洁及其它工作等。物业服务合同金额：住宅物业费1.25元/平方米*月、公共能耗费0.5元/平方米*月、商铺物业费1.375元/平方米*月、车位管理费55元/个*月。（2）象山人家公共租赁房2022-2024年度物业管理服务项目：项目总建筑面积133102.26㎡，住宅面积94983.91㎡，配套用房建筑面积8749.59㎡.社区用房建筑面积1888.81㎡,物业经营与管理用房建筑面积895.24㎡，地下车位492个，共2088套。物业服务内容：包括小区安保、秩序管理、车辆管理、设施、设备日常维护维修、交房退房、巡查、智能门禁管理、绿化养护、公共区域保洁及其它工作等。物业服务合同金额：住宅物业费1.25元/平方米*月、公共能耗费0.5元/平方米*月、商铺物业费1.35元/平方米*月、车位管理费45元/个*月。（3）九和人家、康晓人家公共租赁房2021-2023年度物业管理服务项目：项目由九和人家和康晓人家两个地块组成，建筑面积140904.67平方米，住宅面积105988.08平方米，配套用房4338.99平方米，其中：九和人家项目总建筑面积57220.41㎡，住宅面积43892.32㎡，配套用房建筑面积2200.36㎡，社区用房建筑面积399.42㎡，物业经营和管理用房建筑面积401.15㎡，共3幢，1180套。地下停车位153个，其中机械车位66个；康晓人家总建筑面积83684.26㎡，住宅面积62095.76㎡，配套用房建筑面积2138.63㎡，社区用房建筑面积762.06㎡，物业经营和管理用房636.9㎡，共1364套，地下停车位264个。物业服务合同金额：住宅物业费1.2元/平方米*月、公共能耗费0.5元/平方米*月、商铺物业费0.75元/平方米*月、车位管理费30元/个*月。4.可能涉及的运行维护、升级更新、备品备件、耗材等后续采购情况相关设施设备维修、小型维修等。5.其他相关情况/二、采购需求内容（一）项目概况本项目由良和雅苑、天聚府、景运人家及祥宁人家四个物业项目组成，合计建筑面积355087.22平方米，合计住宅面积242005.18平方米，合计配套用房12996.57平方米，车位1288个。主要服务内容：服务内容包括小区安保、秩序管理、车辆管理、设施、设备日常维护维修、交房退房、巡查、智能门禁管理、绿化养护、公共区域保洁及交办的其它工作等。交付（实施）的时间（期限）：2022年12月16日起至2025年12月31日（二）项目所属年度：2022（三）项目所属分类：服务（四）预算金额（元）：18,218,453.00，大写(人民币)：壹仟捌佰贰拾壹万捌仟肆佰伍拾叁元整（五）需满足的政府采购政策目标和具体支持对象：扶持中小企业（六）采购标的是否包含进口产品：否（七）拟采购标的的技术要求拟采购标的（1）良和雅苑、天聚府、景运人家及祥宁人家公共租赁房项目2023-2025物业管标的内容理服务项目数量1，单位，住房保障服务中心主要服务内容：服务内容包括小区安保、秩序管理、车辆管理、设施、设备日常维护维修、交房退房、巡查、智能门禁管理、绿化养护、公共区域保洁及交办的其它工作等。质量要求：1．杜绝火灾责任事故，加强安全生产工功能和质量要求作，防止和减少生产安全事故。2．环境卫生整洁。3．零修、报修及时率100%，返修率小于1%。4．服务有效投诉少于1%，处理率100%。5．公租房租户满意率90%以上。（八）拟采购标的的商务要求1.交付（实施）的时间（期限）：2022年12月16日起至2025年12月31日2.交付（实施）的地点（范围）：良和雅苑、天聚府、景运人家、祥宁人家公共租赁房3.付款条件（进度和方式）序号付款比例（%），付款条件合同签订后5个工作日内支付当期合同预算总额的20%作120为预付款原则上于每年6月15日前按当年度住宅物业服务费总额的25050%向乙方支付费用剩余物业服务费及物业服务考核奖励费甲方按《公租房小区物业服务考核办法》（见附件）有关规定考核后，原则上于当年12月25日前支付，同时支付公共能耗费和330地下空置车位服务费（已租车位由乙方自行向租赁人收取，地下空置车位服务费由受委托的公租房管理公司支付）。4.售后服务要求供应商应制订具体的质量保证措施及质量保证和相关服务承诺。中标单位所有的工作除应按中标单位的内部流程实施外，还应接受采购单位的随时检查。中标单位如因质量未达到目标，采购单位有权要求其整改，同时中标单位应承担责任和经济赔偿（扣款或终止合同）5.其他商务要求（包装和运输、保险等）/（九）采购项目的其他要求基本服务要求：本项目按照《杭州市普通住宅小区前期物业服务等级及收费标准(丙级)》的服务内容与服务标准执行；其他服务要求：对于已安装公租房智能门禁系统的小区，智能门禁系统对物业公司的相关服务要求如下:(1)使用智能门禁系统办理发卡、补卡、挂失、销卡、退房等业务，并提供24小时门禁卡补卡服务。(2)机械钥匙、管理用卡指定专人妥善保管，做好使用记录台账。(3)受理住户报修并及时向维修责任单位报修，并做好相关台账记录，跟踪维修情况和进度。维修单位上门维修应有人陪同，并对维修情况及时确认。(4)定期检查设备在线情况，有故障按照报修流程及时报修。(5)住户更换门锁电池有困难的，提供帮助。物业公司在现场应设有服务接待中心，公示24小时服务电话。有完整的报修、维修和回访记录，包括但不限于公共部位、住宅套内、配套用房、智能门禁的接报修等服务。物业公司受委托代为租赁管理的权属归公租房所有的地下车位。车位租赁费用收取由物业公司代为收取，并在每年度12月与受委托的公租房管理公司核对数据，结算款项。租户办理入住手续，根据《入住联系单》发放门禁卡（钥匙），安排工作人员陪同租户对房屋质量及室内设施设备完好情况进行确认，如发现问题影响正常使用，及时联系维保责任单位。物业公司安排人员上门对腾退房屋进行验收、抄写水、电、煤气度数、查看屋内设施设备是否完好、垃圾是否清除、核实有无领取华数数字机顶盒、是否需办理停机手续。验收合格后，收回门禁卡（钥匙）和数字机顶盒（或有），完整填写《退房单》。房屋（包括但不限于住宅、配套用房）空置期间，每月巡查一次，做好巡查台帐，如发现房屋问题及时反馈。针对已配租的房源，按要求配合做好入户巡查工作。本项目属于本物业业主所有的物业管理经营用房，物业共用部位、共用设施设备、共有的场地由委托物业公司进行经营管理。上述各项物业的经营性收入扣除物业合同约定的经营管理费用和报酬，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新。物业经营性收入应做好相关台账，配合相关审计工作。投标人占物业经营性收入分成比例上限为50%。物业经营性收入的使用需经受市住保服务中心委托的公租房管理公司审批后方可实施。物业公司应积极主动、按时完成各政府有关部门提出的整改问题：如数字城管件、街道\社区\派出所要求整改问题等。三、合同订立安排（一）采购项目预（概）算（元）：18,218,453.00，最高限价（元）：18,218,452.46（二）开展采购活动的时间安排：2022年10月（三）采购组织形式：政府集中采购（四）委托代理安排：集中采购代理机构（五）采购包划分：不分标项（六）合同分包：允许分包（七）供应商资格条件1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；2.落实政府采购政策需满足的资格要求：无。3.本项目的特定资格要求：无。以联合体形式投标的，提供联合体协议。（八）采购方式：公开招标（九）选择采购方式的理由依据浙江省财政厅文件（浙财采监[2021]1号文件浙江省财政厅关于公布浙江省2021-2022年度政府集中采购目录及标准的通知中分散采购限额标准全省货物和服务项目公开招标数额标准为：省市县三级均为400万元，本项目招标金额为18218452.46元。因此由集采中心组织进行公开招标。（十）竞争范围：公开发布（十一）评审规则：综合评分四、合同管理安排（一）合同类型：服务（二）定价方式：固定单价（三）合同文本的主要条款1.合同主要标的：良和雅苑、天聚府、景运人家及祥宁人家公共租赁房项目2023-2025物业管标的内容1理服务项目数量1，单位，住房保障服务中心主要服务内容：服务内容包括小区安保、秩序管理、车辆管理、设施、设备日常维护维修、交房退房、巡查、智能门禁管理、绿化养护、公共区域保洁及交办的其它工作等。质量要求：1．杜绝火灾责任事故，加强安全生产工功能和质量要求作，防止和减少生产安全事故。2．环境卫生整洁。3．零修、报修及时率100%，返修率小于1%。4．服务有效投诉少于1%，处理率100%。5．公租房租户满意率90%以上。2.履行时间（期限）：2022年12月16日起至2025年12月31日3.履约地点和方式：：杭州市住房保障服务中心4.价款或者报酬：18218452.46元5.考核要求和付款进度安排序号付款比例（%），付款条件合同签订后5个工作日内支付当期合同预算总额的20%作120为预付款原则上于每年6月15日前按当年度住宅物业服务费总额的25050%向乙方支付费用剩余物业服务费及物业服务考核奖励费甲方按《公租房小区物业服务考核办法》（见附件）有关规定考核后，330原则上于当年12月25日前支付，同时支付公共能耗费和地下空置车位服务费（已租车位由乙方自行向租赁人收取，地下空置车位服务费由受委托的公租房管理公司支付）。6.资金支付方式：分期付款7.验收、交付标准和方法1）杜绝火灾责任事故，加强安全生产工作，防止和减少生产安全事故。2）环境卫生整洁，此项依据日常物业服务考核巡查进行验收。3）零修、报修及时率100%，返修率小于1%，此项依据公租房运用管理app进行统计考核验收。4）服务有效投诉少于1%，处理率100%，此项依据日常信访投诉统计进行考核验收。5）公租房租户满意率采用满意度调查方式或问卷调查的方式进行验收，满意度调查90%以上的为验收通过，履约合格。8.质量保修范围和保修期/9.知识产权归属、处理方式/10.成本补偿、风险分担约定/11.违约责任与解决争议的方法违约责任与解决争议的方法：本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，任何一方均可向物业所在地人民法院提起诉讼。12.其他条款/五、履约验收方案（一）履约验收主体1.采购单位：杭州市住房保障服务中心2.验收组织方式：自行验收3.是否邀请本项目的其他供应商：否4.是否邀请专家：是5.是否邀请服务对象：是6.验收组织的其他事项/（二）履约验收时间：2023-11-30（三）履约验收方式：一般程序（四）履约验收程序：分段验收（五）履约验收内容1.技术履约内容基本服务要求：本项目按照《杭州市普通住宅小区前期物业服务等级及收费标准(丙级)》的服务内容与服务标准执行；其他服务要求：智能门禁系统对物业公司的相关服务要求如下:(1)使用智能门禁系统办理发卡、补卡、挂失、销卡、退房等业务。(2)机械钥匙、管理用卡指定专人妥善保管，做好使用记录台账。(3)受理住户报修并及时向维修责任单位报修。(4)定期检查设备在线情况，有故障按照报修流程及时报修。(5)住户更换门锁电池有困难的，提供帮助。物业公司在现场应设有服务接待中心，公示24小时服务电话。有完整的报修、维修和回访记录。租户办理入住手续，根据《入住联系单》发放门禁卡，陪同租户对房屋质量及室内设施设备完好情况进行确认，如发现问题影响正常使用，及时联系维保责任单位。安排人员上门对腾退房屋进行验收、抄写水、电、煤气度数、查看屋内设施设备是否完好、垃圾是否清除、核实有无领取华数数字机顶盒、是否需办理停机手续。验收合格后，收回门禁卡（钥匙）和数字机顶盒（或有），完整填写《退房单》。房屋空置期间，需每月巡查一次，做好巡查台帐，如发现房屋问题及时反馈。针对已配租的房源，按要求配合做好入户巡查2.商务履约内容物业公司受委托代为租赁管理的权属归公租房所有的地下车位。车位租赁费用收取由物业公司代为收取，并在每年度12月与受委托的公租房管理公司核对数据，结算款项。本项目属于本物业业主所有的物业管理经营用房，物业共用部位、共用设施设备、共有的场地由委托物业公司进行经营管理。上述各项物业的经营性收入扣除物业合同约定的经营管理费用和报酬，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新。物业经营性收入应做好相关台账，配合相关审计工作。物业经营性收入的使用需经受市住保服务中心委托的公租房管理公司审批后方可实施。协助组织开展社区文化娱乐活动，积极开展公租房小区文化建设，为租户提供丰富多彩的文化生活，提升公租房小区居住幸福感，全年有组织地开展文化活动不得少于5次。（六）履约验收标准依据《公租房小区物业考核实施办法》进行验收。1.年度考核总分直接与物业服务费拨付挂钩，具体对应方法为：（1）年度考核总分在85分（含）以上的，按100%支付物业服务费；（2）年度考核总分在85分以下的，每低1分，扣除年度物业服务费1%；（3）年度考核总分在80分（不含）以下的，按80%支付物业服务费。2.奖励费支付方法：（1）考核分85（含）-90分的，按“年物业费*15%*（年度考核分-85）/5”奖励；（2）考核分90（含）-95分的，按照按“年物业费的15%”奖励；（3）考核分95（含）分以上的，按“年物业费的25%”奖励。（七）履约验收其他事项采取日常考核、专项考核、专家考核、年终考评相结合的方式。1.日常考核：公司相关业务部门参照《物业公司综合考核评分细则》日常考核部分进行考核。2.专项考核：参照《物业公司综合考核评分细则》专项考核部分进行考核。考核范围内的所有小区原则上全年专项考核不少于2次。3.专家考核：考核办公室负责组织专家考核工作的实施，考核内容根据《公租房小区检查实施细则》实施。上、下半年各开展1次。4.年终考评：考核内容根据《公租房小区检查实施细则》实施。六、风险控制措施和替代方案该采购项目按照《政府采购需求管理办法》第二十五条规定，是否需要组织风险判断、提出处置措施和替代方案：是（一）国家政策变化风险的应对措施/（二）实施环境变化风险的应对措施/（三）重大技术变化风险的应对措施/（四）预算项目调整风险的应对措施/（五）因质疑投诉影响采购进度风险的应对措施/（六）采购失败风险的应对措施/（七）不按规定签订或者履行合同风险的应对措施/（八）出现损害国家利益和社会公共利益情形风险的应对措施/（九）其他采购和合同履行过程的风险及应对措施/
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「招标预告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标预告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。杭州市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
