物业管理服务招标预告（中新广州知识城合作项目服务管理中心2023）
知识城凤湖凤山凤美花园物业管理服务采购项目采购需求公示
相关政府采购当事人：
受中新广州知识城合作项目服务管理中心（简称“采购人”）委托，广州市政府采购中心（以下简称“市政府采购中心”）组织实施知识城凤湖凤山凤美花园物业管理服务采购项目政府采购。为了保障政府采购各方当事人的合法权益，现遵循公开、公平、公正原则，将采购人提供的采购项目原始需求进行公示（见附件“采购需求”），广泛征求各方意见。
有关当事人可采取以下方式对采购需求提出意见或建议。
以书面形式（见附件“采购需求反馈意见书”）使用邮件（ggzyzczb@gz.gov.cn）发送至市政府采购中心，市政府采购中心负责将把相关意见或建议转交给采购人；
采购人将依据相关法律法规，按照实际情况修改完善需求，以符合相关法律法规要求。
本公示内容不作为质疑依据，市政府采购中心对反馈意见不作答复。
附件：
1.采购需求反馈意见书1.采购需求反馈意见书
广州市政府采购中心
2023年01月11日
附件：
知识城凤湖凤山凤美花园物业管理服务采购项目采购需求书.doc知识城凤湖凤山凤美花园物业管理服务采购项目采购需求书.doc
采购需求反馈意见书\n广州公共资源交易中心：\n 针对《…………采购项目需求公示》，我单位反馈意见如下：\n一、技术需求存在倾向性内容，建议进行如下修改。\n1、\n2、\n…\n二、技术需求存在不明确（或不完整）内容，无法报价，建议进行如下完善。\n1、\n2、\n…\n特此函告\n单位名称（公章）：\n年 月 日\n（联系人：XXX，联系电话：XX- XXX XXX）\n（一）采购项目预算金额：品目类别：物业管理服务（C21040000）。项目属性：服务类一、项目概况：采购需求知识城凤湖凤山凤美花园物业管理服务单位招标需求二、凤湖、凤山、凤美花园概况本项目属于不专门面向中小微企业预留采购份额的项目，原因和情形为：按照《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定预留采购份额无法确保充分供应、充分竞争，或者存在可能影响政府采购目标实现的情形。本项目不接受联合体投标。本项目包括知识城凤湖、凤山、凤美花园3个物业服务小区，采购一个物业服务单位。（三）采购项目内容及需求（二）采购数量：3年预算金额：19950795.2元，（其中2023年5507211元；2024年7221792.2元；2025年7221792元）。（三）凤美花园：位于广州市黄埔区九佛街道凤凰五路。包括地下室二层、地上10栋十八层及4栋十二层住宅楼总用地面积40037㎡，总建筑面积130272㎡，住宅建筑面积82130㎡，其中计费面积按计容总建筑面积87718㎡计费。主要经济技术指标（二）凤山花园：位于广州市黄埔区龙湖街道棠埔西路。项目包括地下室一层、6栋建筑主体，其中5栋住宅楼，1栋综合楼，总用地面积30399㎡，总建筑面积99897㎡，住宅建筑面积65949.6㎡，公建配套建筑面积为4065.4㎡，其中计费面积按计容总建筑面积70474㎡计费。（一）凤湖花园：位于广州市黄埔区龙湖街道凤湖一路凤湖一街。包括地下室一层、其中21栋住宅楼，总用地面积64083㎡，总建筑面积207795㎡，住宅建筑面积129005㎡，其中计费面积按计容总建筑面积142716㎡计费，主要经济技术指标如下：总用地面积(㎡)64083总建筑面积(㎡)207795住宅建筑面积(㎡)129005公建及公建配套建筑面积(㎡)6792地下室面积(㎡)58620架空层建筑面积(㎡)7668其他面积 (㎡)2413屋顶梯屋及电梯机房面积(㎡)1240计容总建筑面积(㎡)142716建筑物占地面积(㎡)14588容积率2.2建筑密度0.22绿化率37.1%总户数1454机动车停车位1331总用地面积(㎡)30399总建筑面积(㎡)99897住宅建筑面积(㎡)65949.6公建及公建配套建筑面积(㎡)4065.4地下室面积(㎡)22828.6架空层建筑面积(㎡)3033.7其他面积 (㎡)7.3（门卫室）屋顶梯屋及电梯机房面积(㎡)787.3计容总建筑面积(㎡)70474容积率2.28%建筑密度17.6%绿化率31.2%总户数728机动车停车位地下室653个、露天70个（一）凤湖花园，计容总建筑面积142716㎡，暂定服务期：2023年4月1日--2025年12月31日,合计2年9个月。物业费每月：142716*2=285432元，一年：本项目单价最高限价：人民币2元/㎡/月，按计容总建筑面积299093㎡计取，其中：三、项目预算数据来源：建设工程规划验收合格证。主要经济技术指标总用地面积(㎡)40037总建筑面积(㎡)130272住宅建筑面积(㎡)82130公建及公建配套建筑面积(㎡)3880地下室面积(㎡)38497架空层建筑面积(㎡)2733.7其他面积 (㎡)246.1屋顶梯屋及电梯机房面积(㎡)1314.2计容总建筑面积(㎡)87718建筑物占地面积(㎡)7165.9容积率2.19建筑密度0.18绿化率35%总户数907机动车停车位8372105232*2年+10个月*175436=4210464+1754360元=5964824（大写：伍佰玖拾陆万伍仟肆佰叁拾陆元整）；（三）凤美花园：按计容总建筑面积87718㎡计取，服务期：2023年3月1日--2025年12月31日,合计2年10个月。物业费每月：2*87718=175436元，一年2*87718*12=2105232元，2年10个月服务费合计：140948*8个月+4698.27*12天+1691376*2年=4566715.2元（大写：肆佰伍拾陆万陆仟柒佰壹拾伍元贰角）；（二）凤山花园，按计容总建筑面积70474㎡计取，暂定服务期：2023年4月20日--2025年12月31日,合计2年8个月12天。物业费每月：70474*2=140948元；一年2*70474*12=1691376元，2年8个月12天合计：285432*9个月+3425184*2年=9419256元（大写：玖佰肆拾壹万玖仟贰佰伍拾陆元整）；2*142716*12=3425184元，2年9个月合计：（一）本项目均为被拆迁人安置区，被拆迁人现已陆续收楼入住。因此，本项目财政支付金额为预计数，采购人只支付财政负担的部分，实际产生的采购人应支付物业管理费=物业管理费总额-被安置户应支付的物业管理费，物业管理费中须由被安置户自行支付的，由中标人向被安置户收取，采购人只支付采购人应支付部分。五、预算说明凤美花园：2023年3月1日--2025年12月31日凤山花园：2023年4月20日--2025年12月31日凤湖花园：2023年4月1日--2025年12月31日四、服务期：1、本项目物业服务人员的工资、福利、办公费等。（一）本项目物业服务费采用包干制的计费方式，由物业服务成本及费用、法定税费和物业管理企业利润构成，其中物业服务成本及费用包括但不限于下列项目：六、物业服务费的成本主要包括以下内容采购人根据被安置人的收楼时间核算上述物业管理费，其余部分均应由被安置人自行支付，中标人自行按上述比例向被安置人收取。被安置人收到《房屋验收交接确认书》之日起三年内，由采购人按100%的比例支付物业管理费；第四年起，由采购人按50%的比例支付物业管理费，被安置人自行支付50%；第五年起，由采购人按20%的比例支付物业管理费，被安置人自行支付80%；第五年期满之日起，不再由采购人支付物业管理费，被安置人自行支付100%。（二）本项目被安置人的物业管理费用，根据相关规定，采购人按如下比例支付：7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。6、公用设施设备、部位及场地水电费。5、环境卫生、白蚁防治、除“四害”管理服务费。4、园林绿地日常维护费，包括修剪、淋用水、补种补栽绿化等费用。3、物业管理区域内公共秩序维护服务费。2、物业共用部位、共用设施设备（包括但不限于水泵房、监控设备、停车棚、门禁、道闸等）的日常运行、维护费等各种设备的年度检测费用、及场地日常小修维护费（单项维修5000元以内的维护费和设备设施的配件费由中标人承担）。14、其他由法律、法规、行业惯例规定支付的费用。13、发电机废旧机油处理费用。12、空置房屋的水电费。11、监控室水电费。10、小区总水表与所有住户水表读数之间差额水费。9、建筑物外观和公用设施经常性清洗刷新费。3、空置房屋的管理。2、房屋建筑主体共用设施设备（二次供水、排水（污）、供配电、照明、电梯、消防、弱电、空调、避雷、水景、公益文体等）的维修、养护、管理和运行服务。1、房屋建筑主体共用部位（建筑物、道路、围墙等）的维修、养护和管理。本次招标内容为凤湖、凤山、凤美花园小区规划红线内的所有物业管理服务工作，包括但不限于以下内容：七、物业管理服务内容中标人必须做到以下要求，并在报价中综合考虑相关费用，采购人在中标人实施物业服务期间不再对该部分费用另行计量计费。9、小区规划红线内的的交通、机动车辆、非机动车辆的行驶及停泊、电动单车的充电设施设备管理。8、小区规划红线内的公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、白蚁防治、“四害”灭杀、垃圾的收集、清运。7、小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。6、小区规划红线内的管道、堤围等排涝设施的运行、维修、养护和管理。5、小区规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、地上地下停车场、道闸等）的维修、养护和管理。4、聘请具备相关资质或具有相关从业条件的公司对电梯系统、消防系统进行维修，并签订维保合同。15、法律、法规和政策规定应由中标人管理的其它事项。14、配合和协助属地政府包括当地公安机关进行安全监控和巡视等安保等各项工作。13、物业及物业城建档案、资料的保管。12、社区文化娱乐活动的组织、开展、协办。11、协调配合凤湖、凤山、凤美花园的维修改造工程施工等以及被安置人选房、收楼、入住等工作。10、疫情防控、防台风等工作事项。3、采购人对所委托的物业管理方案、组织机构、人员录用、各项管理规章制度有审核权，中标人的相关工作必须向采购人报备。2、凤湖、凤山、凤美花园是知识城附近的村民集中居住地，治安保卫重点单位，重点防火单位，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、严要求。1、物业管理服务要体现“优质、高效、安全、舒适、节约”的服务原则。知识城凤湖、凤山、凤美花园主要是用于安置知识城开发建设过程中涉及被征地村民的安置用房，以居住功能为主，其他配套功能设施齐全，人口密度高。总体服务要求是“文明管理，诚信服务”。由中标人提供便利、快捷的多种服务，方便居民生活，发挥安置物业的最大使用价值，保证物业的正常使用，同时开展社区文化活动，加强精神文明建设，丰富业主和使用人的业余文化生活。八、物业服务的总体要求16、采购人安排的知识城凤湖、凤山、凤美花园的其它工作事项。9、物业服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志，要注意仪容仪表、公众形象。8、物业服务人员需经严格培训，持相关的职业资格证或职称上岗。7、中标人负责做好各类安置房的参观接待与参观的服务和安全保障工作。6、中标人负责配合采购人做好村民的收楼入住手续办理、资料存档和保管等工作。5、中标人必须遵守采购人的各项规章制度。对服务质量差，不配合工作的服务人员，采购人有权采取相应的惩罚措施，或责令中标人另行派遣人员。4、采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有参与权与审批权。15、中标人签订服务合同三个月内，须与小区的属地公安机关派出所形成联防联动机制，在出现突发事件时，能够按照属地公安机关制定的工作预案进行响应。14、中标人要做好移交接收方案，包括且不限于相关建设参建各方形成的合同、图纸、方案、设备等，相关资料档案应建立独立的资料档案室予以规范化保管。13、中标人应做好常态化下的疫情防控等相关管理工作，负责凤湖、凤山、凤美花园物业人员和小区住户的疫情防控等相关管理工作。12、中标人应配合小区属地街道做好垃圾分类、创文等工作。11、中标人应当对涉及采购人及业主的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究中标人法律责任的权利。10、中标人不得擅自改动各小区内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途，应结合小区提出切实可行的维护保养计划及方案（如电梯、高低压电柜及配电房等应每天形成检查记录；结合小区提出蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁的消杀计划，每月形成检查报告）。九、物业服务的具体要求20、中标人能够积极与小区属地政府开展共建、共治、共享工作，与政府部门建立良好的关系，在物业服务管理服务过程中，积极开展多种类型的社区活动（如志愿者活动、主题教育实践活动等），对小区的日常管理服务产生有利推动和促进作用。19、中标人需制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议。18、中标人能够熟练妥善处理业主的各类投诉事件。17、中标人提供可行性的移交接收方案，包括且不限于相关建设参建各方形成的合同、图纸、方案、设备等，相关资料档案应建立独立的资料档案室予以规范化保管。16、中标人应针对本项目的实际情况制定科学合理的人员配置方案，如工程、绿化、保洁、秩序维护等岗位数量情况、对应的岗位职责等。(3)保洁服务制度；(2)安全服务制度；(1)业户服务制度；（一）中标人必须有一套完整的现场物业服务制度，必须包括但不限于以下几项基本内容：原则上要建立各类服务台账，如安置台账、业主信息台账、维修台账等，采购人对下述要求作为依据，进行考核：中标人须高度重视本项目的重要性，在开展本项目物业服务时，由中标单位高层管理人员牵头成立本项目的物业工作小组，对小区内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序活动。创造舒适、安全、和谐的居住环境。本项目物业服务应满足或优于广州市市场监督管理局发布的广州市地方标准DB4401/T100.2-2020物业服务第2部分：住宅小区的物业服务规范三级标准要求。(9)节能降耗服务制度；(8)包括疫情、台风等突发事件及应急预案服务制度；(7)档案管理制度；(6)装饰装修管理制度；(5)共用部位和共用设施设备管理制度；(4)绿化服务制度；（二）基础服务：(14)其它与物业相关的管理制度。(13)满意度的评价要求制度；(12)物业服务费用的收支、公示制度；(11)特约服务制度；(10)信息技术服务制度；6、客户关系服务：选择适当的方式与业户沟通、听取业户意见。业户沟通包括但不限于：上门走访、前台接待、电话、网络、APP、张贴通知、座谈会、社区文化活动、满意率调查等方式；应通过合法途径获得业户信息，建立业户信息查阅授权与审批制度，业户信息和资料保密，未经业户同意不擅做他用；应定期向业户公布物业服务的工作情况，涉及业户公共服务、秩序服务、安全管理等方面事项，应在主出入口、各楼宇大堂或出入口张贴通知，履行告知义务；对突发性停水停电应及时向业户进行通报；可预知的全部或局部停水停电，应提前24小时通知受影响的业户，并告知安全注意事项和预计的恢复供水供电时间；定期开展社区文化活动和节日装饰布置活动，营造良好的节日氛围。建立并妥善保管社区文化活动档案，每次活动应制定工作方案，做好活动的策划、准备、实施、效果评估等工作，社区文化活动应有记录、总结，相关资料齐全；配合政府有关部门、社区居民委员会开展社区服务、公益性宣传等相关活动。5、业户意见征询制度：建立健全业户意见征询制度，并妥善保管业户意见征询档案。物业服务需求调查及跟进处理结果宜采取座谈会、上门走访、网上调查等方式，征询业户对物业服务的意见需求，对合理的建议、意见进行整改，并及时回复。每年至少1次向业户进行物业服务满意率调查，调查数量为业户总户数的10%以上：对物业服务满意情况调查设定为“很满意、满意、基本满意、不满意、很不满意”，调查结果向全体业户公示，满意率≥75%。4、投诉处理服务：建立投诉渠道，并公布投诉的联系方式。有健全的投诉处理制度，投诉记录包括：时间、事件、响应反馈时间、处理结果、回访等内容；属于非责任性投诉的，在投诉记录中明确载明。3、报事报修服务：设置并公布24小时服务电话。应有健全的业户求助、建议、咨询和维修等报事报修响应反馈制度。建立并妥善保管报事报修档案，报事报修记录包括：时间、事件、响应反馈时间及急修到场时间、维修情况、回访等内容；需明确责任的，在报事报修记录中明确载明。2、业户入住服务：设置健全的业户入住信息档案制度。包括但不限于：姓名、性别、联系方式等信息，业户信息和档案资料如有变更，应及时更新相应资料，并做好资料的使用及日常保密事项。1、签订规范的物业服务合同：明确双方的权利、义务和责任，每年公布上一年度的物业服务合同履行情况。12、白蚁防治及除“四害”服务：与具有专业白蚁防治资质公司签订规范的服务合同，明确双方的权利、义务和责任。定期对沟、渠、井喷洒药物灭杀蚊虫，放置灭鼠药物；视防疫需要喷洒药物。放置和喷洒前应在明显位置张贴公告，并设置相应警示标识。每月进行除“四害”消杀工作，频次应符合有关规定。在梅雨季节和疫情高发时期，有针对性地进行不定期消毒。11、有石材保养服务管理制度。10、保洁服务：有健全的保洁服务管理制度。包括但不限于：日常保洁服务管理制度、生活垃圾分类投放管理制度、管道疏通及化粪池清理管理制度、白蚁防治及除“四害”管理制度。有健全的保洁岗位责任制度和保洁员管理制度。建立并妥善保管保洁服务档案资料。按时保洁，垃圾日清，定期灭害。确保住宅小区整洁干净，路面、明沟无明显可见垃圾，水景水体洁净、无异味，玻璃洁净无明显积尘。配合所辖街道办事处和居民委员会等相关行政主管部门做好住宅小区卫生防疫工作，对业户做好卫生防疫的宣传工作。9、停车场管理服务：有健全的停车场管理制度和停车场管理方案。建立并妥善保存车辆信息档案。依法经营停车场，按照《广州市停车场条例》及相关规定，在停车场入口显著位置设置公告牌，公告停车场名称、营业执照、收费标准、车位数量和监督电话等信息。保持停车场内通凤、照明、排水等设施设备完好。保持停车场内消防设施、设备正常使用，保持消防通道畅通。停车场内发生车辆碰撞或损毁等事故时，及时进行疏导，为车主提供必要的协助。由中标人购置相应停车场责任保险。8、消防安全服务：有健全的消防安全管理制度、消防安全值班制度、消防安全操作规程、灭火和应急疏散预案。落实消防安全管理责任，明确住宅小区消防安全责任人、消防安全管理人。发现业户有危及消防安全行为和隐患时，及时劝阻、制止；不接受劝阻、制止的，及时报告消防安全行政管理部门。7、安全服务：秩序维护，应有健全的秩序服务管理制度、岗位责任制度和秩序维护员管理制度，建立并妥善保管秩序维护档案。协助公安机关做好住宅小区内治安管理工作。及时制止发生在住宅小区内的违法犯罪行为；对制止无效的违法行为应当立即报警，同时采取措施保护现场。中标人应在管理区域显著位置张贴高空抛物危害性的宣传资料。（3）中标人定期不定期对空置房屋的建筑工程、室内装饰工程进行巡查，主要内容：门窗、地面、墙面、天花、阳台、卫生间、厨房等的装饰装修完好，设备设施功能正常，做好防火、防盗等措施。巡查中发现有异常情况应及时处理，并向采购人报告。（2）中标人负责对安置分配的房屋进行整理清扫后，按程序与被安置人办理收楼入住手续，做好被安置人的收楼入住、交接、维修资料的档案保管等工作。（1）安置区内尚未安置分配的空置房屋的钥匙由中标人统一保管；15、空置房屋的管理：14、共用部位和共用设施设备服务：有健全的共用部位和共用设施设备服务管理制度，包括但不限于：建筑物、道路、围墙等共用部位服务管理制度，二次供水、排水（污）、供配电、照明、电梯、消防、弱电、空调、避雷、水景、公益文体等共用设施设备服务管理制度。有健全的工程岗位责任制度和工程人员管理制度。应建立并妥善保管共用部位、共用设施设备档案资料，包括但不限于：物业承接查验接收资料:物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；物业及配套设施的产权清单；物业服务用房清单；物业承接查验协议。服务期间形成的重要技术资料:房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位的维修、养护记录；给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体等共用设施设备的运行、维修、养护记录；与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络等书面协议。13、绿化服务：有健全的绿化服务管理制度。根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，计划抽疏，按时修剪，清除杂草，防治虫害，及时补种。根据住宅小区实际情况进行施肥松土，做好防涝工作，花草树木长势良好，整齐美观，无折损现象，无斑秃，无灼伤，无病虫症状。草坪养护：目视平整，修剪整齐美观，以立姿目视，无杂草。地被植物养护：保持成型美观，生长旺盛，无枯黄。乔木养护：保持成型美观，生长良好，无死株，对阻挡主干道倒伏树木，12小时内完成清理。灌木养护：保持成型美观，生长良好。绿化租摆、时令花卉：选择适合节日花卉，美观、大方，增加景观效果，增添节日气氛。病虫防治：喷洒药物前提前通知或张贴公告告知业户喷药计划，喷洒药物均匀，并设置警示标识。遇到大凤雨天、重大节日或专项活动期间应调整喷药时间。针对不同的病虫害，施行不同的防治措施。20、消防系统服务：建立完善的消防设备运行管理制度及操作规程，制定消防系统的突发应急预案。火灾自动报警系统的火灾警报装置、火灾探测器、消防控制设备、火灾报警控制器、消防联动控制系统等功能正常。火灾应急广播系统的广播音响功放、扬声器等功能切换正常，消防专用电话、消防设施系统电源等功能正常。火灾自动报警系统、消防广播系统、防排烟系统、防火分隔设施、喷水灭火系统应每月巡查不少于1次，每季度保养不少于1次；设备外观完好、安装牢固、管理制度、VI标识齐全、管道无渗漏脱漆、无安全隐患或破损现象、各项功能正常使用。火灾报警探测器（烟、温感）、手动报警按钮、警报装置应每月巡查不少于1次，火灾报警探测器（烟、温感）每3年由专业公司清洗1次；设备外观完好、安装牢固、管理制度、VI标识齐全、管道无渗漏脱漆、无安全隐患或破损现象、各项功能正常使用。与具备消防从业条件的保养公司签订消防维保合同。对消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。19、电梯系统服务：建立完善的电梯设备运行管理制度，电梯的安全运行与维修养护符合相关法规要求。配备具有特种设备管理人员专业资格的电梯使用管理人，定期对电梯使用管理人及相关人员进行特种设备安全培训，确保人员具备必要的安全知识。委托具备相关资质的电梯维护保养公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任，由具有电梯检测资质的机构进行年度检测，并向业户公示相应的电梯年检报告。电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具、通话系统或报警警铃、监控摄像等设备功能正常、无破损，轿厢内整洁干净并张贴《电梯使用规定》、《电梯安全检验合格证》、维保标识、应急救援电话、24小时维保值班电话等。电梯机房通凤、照明、降温设施良好，符合设备运行要求，配备消防器材。18、供配电系统服务：制定供电系统管理制度，并严格按规定执行，记录完整。配电室通凤、照明良好，配有降温设施、消防器材、绝缘工具等，室温控制在指定范围内，符合设备运行要求及配电室管理规定。配电室、发电机房的门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好，电缆进出线和开关标识准确。柜内整齐、无灰尘；回路熔断器、回路接触器、热继电器、压力表、三相电流表、接地正常，电容器无漏油。定期检测蓄电池容量，并对发电机组进行试运行。17、排水（污）系统服务：每年至少组织1次防汛演练。按照住宅小区面积、所处地势，配置防汛设施且配备相应的防汛物资。每年汛期前后对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，每次降雨进行实时巡视，及时对污水井、屋面雨水口等主要排水口、管井进行检查，保证排水（污）管道疏通。关注气象部门天气预报及时采取应对措施，降雨过程中密切观察排水情况。污水泵运行中出现的问题应及时修复。16、二次供水系统服务：自二次供水系统设施移交区水质监测中心后配合区水质监测中心进行水池清洗工作，对相应的检测报告，向业户公示。水箱、蓄水池盖板上锁并保持完好，钥匙由专人保管。溢流管口、透气口安装不锈钢防护网。（4）保持空置房屋无白蚁、虫害、鼠害发生，如因防治措施不当、管理不善产生的白蚁、虫害、鼠害问题，而带来的损失，由中标人承担由此产生的损失及费用。26、水景管理服务：应制定水景管理及维护制度，规范水景设施、水电设备的巡查、保养以及水系净化等。明确水景开启时间。启动前进行防渗漏、防漏电和设施设备功能检查，保证用电安全和水景系统正常运行。做好水景周边的安全防护，在水系周边设置明显的安全警示、温馨提示。重点部位加强巡查，预防发生危险事件。25、避雷系统服务：高层、超高层建筑物或重要建筑的避雷接地系统，需聘请专业机构每年进行1次检测，保证其性能符合国家相关标准。每年对建筑物楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查1次。每年对楼层强、弱电间内的接地检查1次，保证服务区域避雷设施接地完好。每年对配电设备接地检查1次，所有避雷接地设施检查结果要有记录，并存档。避雷设施（避雷带、避雷针、避雷线、避雷网和设备接地等）连接牢固，无松动、脱落、生锈现象。24、空调系统服务：空调安装应符合GB17790—2008相关标准要求。安装空调时，不影响住宅小区整体外观形象，不改变房屋承重结构，不影响房屋安全。空调室外机向外排放热量时，避免妨碍相邻业户的正常生活秩序。空调设备的冷凝水统一收集处理，不应排放到人行道和建筑物外墙面上。安装和使用空调设备产生的噪声，应符合城市区域坏境噪声标准，未达到规定标准的，应采取有效治理措施消除噪声污染。空调安装涉及到高空作业现场，安装单位应向中标人进行高空作业的登记报备，并安排安全监督人员及专业人员进行现场作业。作业现场应划出危险禁区，设置明显标志，工作人员应佩戴安全帽，配备劳动防护用品，防止坠落。23、门禁系统服务：每日检查1次门禁读卡器外观、防水状况，清洁表面1次，确保读卡器整洁干净、可安全有效运行；定期检查电磁锁门锁的吸力、外观、接线，确保能正常使用。22、停车场管理系统服务：定期巡查停车场管理系统工作站电脑、服务器，确保电脑运行正常，数据存储良好。定期巡查道闸、出入口控制器、UPS备用电源等出入口设备，确保设备设施完好，正常使用。21、弱电系统服务：闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设备运行可靠，画面能有效识别监视目标，切换稳定，设备维护工作正常。录像资料由专人负责保管，硬盘录像资料至少连续保存30天，定期校准硬盘录像机时间。32、标识服务：制定完整、清晰的标识清单，规范的视觉识别系统及相应的标识管理制度，对小区的内各项标识进行有效管理。标识清晰准确、分布合理。包括但不限于：禁止标志、警告标志、提示标志、消防安全标志、道路引导标志、公共信息标识、设备设施标识等。定期巡查各项标志、标识，及时补充或更新损毁的标志、标识。31、档案管理服务：建立档案管理制度。档案实行电子档案和纸质档案分类管理。依据DB44/T1315-2014附录A物业服务档案内容及保管期限，内容包括行政后勤类、客户服务类、物业经营类、移交接管类、安全防范类、环境管理类、工程技术类、标识管理类、财务管理类共9项一级目录和50项二级目录。要求：规范管理，档案保存环境干净、安全，资料齐全、分类成册、查阅方便、内容清楚、完整、准确。30、装饰装修管理：有健全的房屋装饰装修管理制度，应符合GB50327管理规约的要求。做好装修前的申报、装修过程中的巡查、装修后的验收及装修资料的存档。29、室外招牌、广告牌、霓虹灯管理服务：室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。28、公用娱乐设施（康乐设施、儿童乐园）管理服务：制定共用娱乐设施的管理制度、建立台账登记、保证设施设备正常使用、无安全隐患，并在显著位置设置警示标示、注意事项和使用说明。27、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等设施的管理服务：对小区休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等设施进行巡查、维护、发现问题及时进行维修。5、制定应急预案的培训计划、明确培训对象、方式、频次和要求，评估培训效果，是相关人员了解应急预案内容，熟悉应急职责、应急处置程序和措施及相关注意事项。4、应急预案应包含但不限于以下内容：编写目的、依据、适用范围、预案启动条件、应急组织机构及职责、预警、紧急联系电话、信息报告程序、应急处理、物资与装备、注意事项。3、基本要求：在事故凤险分析和应急资源调查的基础上编制上下级单位、相关行政主管部门相衔接的应急预案。明确应急预案规定的应急响应级别，明确各级应急预案启动的条件、不同层级、不同岗位人员的应急处理职责、处理方法和注意事项。突发事件的主要类型：地震、暴雨、台凤、雷电、高温等自然灾害；电梯故障困人、燃气泄漏、突发跑水、大面积停水/停电等事故灾害，传染病疫情、食物中毒等公共卫生事件；打架斗殴、火警火灾、溺水、群体性冲突、涉外突发事件等社会安全事件。2、组织机构：组建应急机构，包括但不限于：领导机构、工作机构。明确各管理机构的分工与职责。落实培训和应急演练，配备相应的应急救援装备和物资，提高应急救援的专业化水平。1、建立应急管理制度，至少包含安全生产责任制度、应急预案及事故处理、安全生产事故报告的制度、安全生产教育培训制度。建立良性的运行机制，包括但不限于：隐患排查、预警、预测、应急处置、恢复与重建、信息的报告与发布。建立完善的应急保障体系，包括但不限于：人力保障、财力保障、物资保障。建立完善的监督管理机制，包括但不限于：预案演练、培训教育、责任与奖惩。建立并妥善保管应急管理档案资料（三）突发事件及应急处理预案的管理服务：3、后台数据管理制度：建立完整的数据库管理制度，确保业户的信息安全。2、平台应用的基本要求：信息技术具体应用于直接服务于业户的平台，包括但不限于：微信群、微信公众号、微信小程序、自动化办公系统、智慧巡检系统、智慧安防系统。1、建立完善的信息技术管理制度，包括但不限于：信息技术平台管理制度、后台数据管理制度。（五）信息技术服务制度：（四）节能改造服务制度：节能管理。将节能管理纳入日常管理体系，制定节能管理制度，编制节能管理工作方案、制定合理有效的节能目标和设备运行方案。覆盖小区全生命周期，根据不同项目类型、不同生命周期、明确重点对象、内容、目标。量化目标：包括全年能耗、单位面积能耗、单位服务产品能耗等绝对值目标；系统效率、节能效率等相对值目标；重点耗能设备（如电梯、空调系统、供水设备系统、公共照明系统）分项目标。通过分类计量表，对能源消耗进行分类计量，并且定时统计重点能耗系统的参数，及时分析和比较、合理安排、科学调度、严格执行。在日常管理阶段，关注技术进步、适时淘汰老旧用电、用水等设备，更换新型节能产品。设备老化阶段，及时制定改造计划、更换新产品和节能设备、材料。6、制定应急预案的演练计划，明确不同类型应急预案的演练形式、范围、频次、内容。1、对物业服务收费应当依法实行明码标价。包括：中标人名称、收费项目、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准、收费依据、价格举报电话等。应当在小区的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式，将服务内容及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。（七）物业服务费收支公开制度3、明码标价：特约服务收费标准符合市场需求定价，收费标准应向业户进行公示。完成特约服务后应在规定时间内对特约服务内容、价格、服务态度、服务技能进行回访。2、类别：保洁、生活、家政维修、绿化养护等。1、管理制度：鼓励中标人开展规范的有偿物业服务，根据业户的委托提供物业服务合同以外的收费服务。管理制度包括但不限于：服务内容、服务标准、收费标准，并向业户公示。（六）特约服务制度4、评价的服务结果需向本小区公示。3、评价的方式：定期现场检查、不定期现场检查两种方式，定期现场检查每个自然年度至少一次，检查范围覆盖所有物业服务范围。2、评价的主体及对象：主体为行业主管部门、行业协会、中标人的上级单位、中标人。对象为服务的小区。1、评价的原则：公平、公正、公开。（八）满意度的评价要求制度2、定期公布公用场地、公用设施设备的水电费的分摊情况。主要人员岗位要求：凤美花园：人员配备不少于30人，其中管理岗位人员不少于7人，保安、环卫等服务保障人员不少于23人。凤山花园：人员配备不少于26人，其中管理岗位人员不少于6人，秩序维护员、环卫等服务保障人员不少于20人；凤湖花园：人员配备不少于48人,其中管理岗位人员不少于10人，秩序维护员、环卫等服务保障人员不少于38人；（一）★人员配备：十、人员配备及主要人员岗位要求★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。（三）★中标人应按照《中华人民共和国劳动合同法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费用）。中标人必须按投标文件中安排的项目经理、驻场项目负责人、工程主管、秩序维护主管，任职本项目，如确需调整，必须配备具有同等资质的管理人员，书面报采购人同意后，方可调整，未经采购人同意而更换项目管理人员的，采购人按合同约定条款予以处罚。3、秩序维护主管：具有大专或以上学历;具有政府部门颁发的中级(或以上)建(构)筑物消防员证或消防设施操作员证，具有政府部门颁发的保安员二级/技师或以上职业资格证书，具有物业秩序维护管理工作经验。2、工程主管：具有大专以上学历；具有政府部门颁发的特种作业操作证(高压电工作业)和特种设备安全管理员证，具有政府部门颁发的职业资格证书二级或以上维修电工证;具有物业工程管理工作经验。1、项目经理：1人，具有本科或以上学历；具有政府部门颁发的中级(或以上)职称证书，具有政府部门颁发的中级(或以上)建(构)筑物消防员证或消防设施操作员证，具有物业管理工作经验。由于本项目包含三个不同地点的安置小区，需配备3名驻场项目负责人。（二）因本项目尚未缴存专项房屋维修基金，停车费和其他公共性收益，按市场调节价由中标人向使用人收取，收取的费用经采购人批准后可以用于停车场的日常管理开支和本项目的日常维修、改造等费用。并按照公共收益管理相关规定进行管理。（一）中标人应当自开始安保服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。十一、其他约定物业管理专业人员取得相关职业资格证书，要求忠于职守，爱岗敬业，作风正派，具有中、高级职称，配备造价人员、消防专业人员，强弱电技术人员等；具有较强的管理能力、服务意识和专业技能。（五）物业管理管理岗位及专业技术人员要求（四）中标人应根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则配备足够的专业人员实施小区物业服务工作。服务地点：广州市黄埔区龙湖街道凤湖花园、凤山花园，九佛街道凤美花园。十二、服务地点（六）本项目禁止整体转包，原则上不准分包，对涉及专业分包的项目必须报采购人备案。（五）甲方有权利对乙方的项目负责人进行考核，并具有一票否决权。（四）小区内的新建、改建、扩建、以及因设计规划不足，导致共用部位、共用设施设备功能性不足，需升级改造的费用，由采购人承担。（三）电梯、消防设施设备等特种设备，发生维修项目时，经采购人核实、同意后，由采购人承担；中标人与采购人签订合同后50个工作日内，按合同总价的3%以支票、汇票、本票或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式向采购人提交履约保证金（函）。若中标人没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后15个工作日内由采购人无息退还中标人。采购人逾期退还履约保证金的，除应当退还履约保证金的本金外，还应当按中国人民银行发布的当期活期存款利率支付超期资金占用费，但因中标人自身原因导致无法及时退还的除外。下列任何一种情况发生时，采购人有权不予退还履约保证金，例如：（一）有明显证据证明中标人未履行本合同约定的；（二）中标人有明显过错致采购人造成损失的。十四、履约保证金住户自行支付部分，由中标人与住户自行协商确定。采购人支付部分，由采购人按季度支付服务费给中标人。采购人于每季度末月的15日，依据考核结果向中标人支付本季度的物业服务费，中标人申请支付物业管理服务费时应向采购人开具有效发票。十三、付款方式
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务涉及「招标预告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标预告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
