广州市物业管理服务项目招标预告（广州市黄埔区机关事务管理局2023）
广州市黄埔区机关事务管理局采购萝岗海关业务技术综合用房2-6层物业管理服务项目采购需求公示
相关政府采购当事人：
受广州市黄埔区机关事务管理局（简称“采购人”）委托，广州市政府采购中心（以下简称“市政府采购中心”）组织实施广州市黄埔区机关事务管理局采购萝岗海关业务技术综合用房2-6层物业管理服务项目政府采购。为了保障政府采购各方当事人的合法权益，现遵循公开、公平、公正原则，将采购人提供的采购项目原始需求进行公示（见附件“采购需求”），广泛征求各方意见。
有关当事人可采取以下方式对采购需求提出意见或建议。
以书面形式（见附件“采购需求反馈意见书”）使用邮件（ggzyzczb@gz.gov.cn）发送至市政府采购中心，市政府采购中心负责将把相关意见或建议转交给采购人；
采购人将依据相关法律法规，按照实际情况修改完善需求，以符合相关法律法规要求。
本公示内容不作为质疑依据，市政府采购中心对反馈意见不作答复。
附件：
1.采购需求反馈意见书1.采购需求反馈意见书
广州市政府采购中心
2023年08月01日
附件：
（采购需求）采购萝岗海关业务技术综合用房2-6层物业管理服务项目.docx（采购需求）采购萝岗海关业务技术综合用房2-6层物业管理服务项目.docx
采购需求反馈意见书广州公共资源交易中心：针对《…………采购项目需求公示》，我单位反馈意见如下：一、技术需求存在倾向性内容，建议进行如下修改。1、2、…二、技术需求存在不明确（或不完整）内容，无法报价，建议进行如下完善。1、2、…特此函告单位名称（公章）：年月日（联系人：XXX，联系电话：XX-XXXXXX）（一）项目名称：广州市黄埔区机关事务管理局采购萝岗海关业务技术综合用房2-6层物业管理服务项目。（二）预算金额：人民币258.9万元。（三）预算构成：项目预算总额为258.9万元，其中公摊物业管理费为153.9万元，卫生清洁服务费（含5名服务岗位人员）为105万元。2023年9月1日至12月31日采购预算为28.76万元，2024年和2025年采购预算均为86.3万元，2026年1月1日至8月31日采购预算为57.53万元（四）服务期限：自采购合同签订之日起3年。（五）本项目确定一家中标人，为广州市黄埔区科学城科技创新基地服务楼2-6层办公用房提供物业管理服务。广州市黄埔区科学城科技创新基地服务楼坐落于广州市黄埔区科学城揽月路80号，其中2-6层办公用房，建筑面积为8535.15㎡（含公摊面积），计费面积为5341.13平方米，是萝岗海关作为监管办公以及行政办公场所。（六）该项目属于单位办公楼的管理，需对物业实施专业化管理服务。采购人将按物业管理合同的约定，向中标人支付定额管理费。二、总体要求（一）本项目涉及物业是广州市黄埔区萝岗海关职能部门的办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求标准高：1.中标人应与服务对象签订合法、规范的物业服务合同，明确双方的责任。2.中标人应在服务对象现场设置物业服务机构，按专业化的要求配备相应的服务人员和服务设施。3.中标人应建立完善有效的政府机关物业服务管理体系，对服务提供的全部过程和活动进行控制。4.中标人应建立内部、外部良好沟通机制，宜激励员工提高服务质量满足政府机关的需求和期望。（二）采购人对中标人组建的物业服务机构进行业务归口管理，由采购人和中标人共同制订工作制度和标准，以对物业管理工作质量进行考核。（三）中标人对所属聘用人员必须按《中华人民共和国劳动法》《中华人民共和国劳动合同法》办理各种劳动用工手续。中标人负责制订本项目服务管理方案，建立各项规章制度，确定组织架构人员录用等。中标人在实施前要报告采购人，采购人有审核权。（四）采购人对重要岗位的设置、人员录用与管理，重要的管理决策有直接参与权与审批权，如采购人认为有必要可查阅中标人有关本项目的财务状况。（五）中标人各类管理、服务人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。中标人在做好本项目物业管理服务工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。（六）中标人承担独立法人单位应该承担的全部责任包括综合治理、刑事、民事、工伤、社保、员工劳保福利、商业意外险等一切责任。如中标人的工作人员在采购人服务期间内发生违法、违规行为，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。（七）在提供服务过程中，中标人必须遵守采购人的相关管理制度、严格按安全生产规范、劳动操作规范。在进入采购人办公室等敏感区域前，中标人及其服务人员应进行询问，在获得许可后方可进入，完成相关工作后应及时退出且做好保密工作。如因中标人原因造成安全事故的，由中标人自行承担相应的法律责任，如采购人因此承担法律责任，采购人有权向中标人追偿。三、服务内容和目标（一）服务要求服务用语服务用语应符合以下规定：——工作时使用语言应简洁、规范；——说话应多用“你好、请、您、对不起、谢谢、再见”等礼貌用语，并注意称谓的使用；——应使用文明用语，与少数民族、宗教人士、外籍人士交谈时，应避免使用对方禁忌的语言；——应使用普通话；——对前来办事（证）的人员进行有效指引、如因现场办事（证）人员较多，发生争执情况的，必须高效的解决事情并安抚相关人员情绪。（二）工程维修维护管理1.维修维护范围1)公用设备设施、房屋建筑共用部位及机电设备的日常养护、更换、运行和管理，包括：供水管道、排污管道、楼梯间、走廊通道、停车场、门窗、电梯、水池、消防控制系统、闭路监控系统、共用照明、办公照明、高压水泵房、备用发电机、低压变电房、空调设备等。2)中标人负责对设备维护、清洁、巡检工作。其他物业设施设备，包括客梯各种机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、电子监控系统、建筑物设施、办公室内的各种设备设施由中标人进行正确使用和日常维护、保养管理，并适度进行定期的维保工作，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，对无法解决的事故或较大型的维修、更换配件，及时报采购人处理，由采购人与专业保养单位协调解决。2.电梯日常维护管理电梯运行1)全部电梯应24小时运行。2)照明、通风及其他附属设备完好。3)电梯内须贴有应急救援电话。电梯维护1)电梯的日常维护保养应根据电梯的类型由取得特种设备安装改造维修许可证，且具备相应技术等级的安装、改造、维修保养单位或电梯制造单位进行。2)应建立电梯外围保养工作的监督管理制度，做好对保养单位工作质量的检查监督，确保电梯设备正常运行。3)应至少每15日对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。对于在用电梯，每年进行一次定期检验。3.电梯故障处理1)基本要求电梯故障时，应在通知电梯维保单位的同时，由电梯安全管理人员先行实施力所能及的处理。2)停电故障处理故障停电情况，物业服务人员15分钟内应到场，立即检查电梯是否有困人现象，无人情况下电梯安全管理人员立即启动发电机供电，恢复电梯运行。3)电梯困人故障处理电梯困人故障处理流程如下：——出现电梯困人情况，物业服务人员15分钟内应到场；——确定轿厢所在位置，安抚被困乘客；——在确认机房电源已关闭情况下，应用紧急开锁钥匙打开电梯厅门、轿厢门；——疏导乘客离开轿厢，防止乘客跌伤；——重新将电梯厅门、轿厢门关好；——在电梯出入口处设置禁用电梯的指示牌。4.空调1)空调系统日常运行中，设备、阀门和管道表面应保持整洁。绝热层无脱落和破损，无冒、滴、漏、堵现象。2)设备、管道及附件的绝热外表面不应结露、腐蚀或虫蛀。3)对共用空调系统的维护保养，应按照该设备的规定维护频次进行。4)空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应立即到达现场维修，并做好记录。5.设备机房1)设备机房应有必备的消防灭火器材。2)强电、弱电设备机房门应有防鼠装置。门口应砌有不低于门槛20cm的挡水台阶，地上楼层的设备机房挡水台阶应不低于10cm。3)天花应刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网，无孔洞；机房内水管与电缆槽之间应有防止漏水导致短路的措施。4)墙身应刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身孔洞封闭。5)地面应有地坪漆或敷设防滑地板砖。机房内应划分通道和工作区。空调机房、水泵房设备周围应设置排水沟。（三）公共秩序、交通管理服务1.人员来访1)接待人员来访应执行来访证件登记制度，应对证件进行扫描和登记，确保无故意滋事、扰乱办公秩序及恶意滞留人员。2)接待会议人员应对会议通知书和相关信息进行登记。3)信访人员应介绍到接访部门或通知信访办有关人员接访，不得影响办公区域正常的生活和工作秩序。2.值班1)重要出入口及监控室应实行24小时轮流值班制度，并填写相应的值班记录表。2)接班人员应提前10分钟接班，接班人员未到达前，值班人员不得离岗。交班人在结束当日工作前应将发现的问题处理完毕，不应移交给下一班人员，并填写好交接班记录。3)应建立对出入人员及携带物品检查相关制度，保持出入口通行秩序正常，无违反规定的人员和物品进入物业管理区域现象。4)应做好门禁区域的相关秩序维护工作，对发现和发生的紧急事件应立即报告，并做好相关记录。3.巡逻1)每日巡逻次数不少于9次，重点区域和部分时段以及有特殊情况时，应每2小时巡逻1次，巡逻工作应有签字记录并存档。2)巡逻人员应按巡逻路线规范巡逻，发现行人、车辆、建筑物设施等有异常情况的，应立即处理或报告。3)巡逻时，不应影响入驻单位正常工作秩序。4.停车秩序1)停车场应在所有车辆通行区域和停车场应设置明显的车辆交通引导和警示标志。地坪漆、墙面漆表面平整光滑，油漆完整无破损。2)停车场监控设施应24小时开通，并有专人监视，所有监控设施设备应处于良好状态。闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及相关设备运行可靠，画面清晰，切换稳定。录像回放清晰。3)加强充电桩安装区域的巡查工作，确保充电桩及其相关设备情况良好，做好巡查记录，发现安全隐患，应立即通知维修人员，并按要求上报。4)应有秩序维护人员负责服务区道路和停车场的管理，包括维持交通秩序，引导车辆按交通标志、标线行车，按划线车位停车，无乱停乱放和阻塞现象。必要时对进出的车辆进行检查。5)车辆进出24小时应有记录，必要时对进出的车辆进行检查，无危险物品进入物业管理区域。6)举办重大活动时，应有专人负责提前控制停车位，保障重要活动的顺利进行，并做好停车场车位牌等标识信息。7)发生车辆交通事故或擦碰等意外事件时，应有专人负责疏导和现场协助处理，不影响其他车辆出入。（四）保洁服务要求1.保洁范围包括：公共部分：停车场、大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、建筑物墙面、门窗、大楼本项目范围内的道路。2.本项目房屋立面、公共楼梯、大楼整洁，无堆放杂物现象，禁止有污染物和污染源的物品存放。3.中标人按工作程序对本项目的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，特别对卫生间做到按标准管理、巡查、监督，确保卫生洁净，无异味。4.大堂及楼层公共区域保洁1)地面每日巡回保洁，表面光亮、无污渍、无杂物、无划痕。2)玻璃每月至少清洁1次，表面光亮、洁净、通透、无灰尘、无污迹、无水渍、无划痕。3)指示牌每周至少清洁1次，无积尘、无污渍、干净、整洁、金属表面光亮无痕迹。4)天花、灯罩、灯饰、空调出风口每半个月至少清洁1次，无积尘、无斑点、无污渍、无蛛网、干净、整洁。5)通道大门每日至少清洁1次，门把手金属件表面光亮、无灰尘、无污渍。门框、门中轴、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。6)不锈钢饰面表面光亮、洁净，无灰尘、无痕迹、无水迹。5.洗手间保洁1)对洗手间进行保洁时，在洗手间门前设置“工作进行中”标识牌。2)地面每日巡回保洁，无垃圾、无污渍、无积水，干爽、整洁。3)厕具表面光洁、明亮，无污垢、无异味、无积水。遇有排污管道堵塞应立即疏通。4)厕纸容器每日至少清倒，内部无满溢、无异味，外表面无污迹；洁净、无灰尘。5)洗手台无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。6)玻璃镜光洁、明亮、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘。7)水龙头、纸巾盒、扶手、洗手液盒、干手机、门拉手、门窗等，表面光亮、无水渍、无污渍。8)洗手间内墙壁、隔板、风口、排风扇等，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。9)洗手间高位灯饰无积尘、无蛛网、干净、整洁。10)清洁完后应拖净地面水迹，清理工具并喷洒空气清新剂。11)每日巡查洗手间香球、纸巾、洗手液、香氛机，保证香球、纸巾、洗手液充足，香氛机可正常使用。6.消防通道保洁1)梯级及地面每日至少清洁1次，表面干净整洁、无垃圾、杂物、无积水、无污渍，接缝处无污垢。梯级扶手每日至少清洁1次，表面光亮、整洁，无积尘、污渍。2)防火门每周至少清洁1次，门把手金属件表面光亮、无灰尘、无污渍。门框、门中轴、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。3)通道低位墙身每周至少清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。高位墙身每月至少清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。地脚线每周至少清洁1次，整洁、无积尘、污渍。4)天花、照明设施每月至少清洁1次，无积尘、蜘蛛网。5)垃圾桶每日至少清洁2次，内部无满溢、无异味，外表面无污迹，无灰尘。7.停车场及车库保洁1)停车场、车库地面每日至少清扫1次，无油迹、污迹、锈迹，冲洗后应立即将积水清扫干净。2)灯具、烟感、停车库管线每3个月至少清洁1次，确保无明显灰尘，无蜘蛛网。3)冲洗地面时，应避免将水溅到墙壁和停放的车辆上。4)发现设施设备损坏或车辆漏油，应通知车场安全管理员并立即使用环保清洁剂对漏油现场进行清洁。8.消杀要求1)应每月制定消杀工作计划。消杀工作计划应包括消杀对象、消杀区域、消杀方式与药物配比、消杀时间等。2)消杀应由具有相关资格证书的专业人员操作。消杀人员应按规定着统一服装，穿长衣、长裤、戴口罩、手套。3)灭鼠一般每月至少进行1次，在夏季老鼠频繁期和发现消杀效果不好时增加频次。4)采用低毒、环保、符合国家农药管理规定的消杀药物。消杀药物供应商应具有有效资格证书，5)每次消杀工作前应至少提前1日在告示栏、电梯口、走廊等醒目地方张贴消杀告示（温馨提示），告知入驻单位，并在作业现场设置安全警示牌，采取相应安全保护措施，确保人员安全。四、服务验收标准（一）中标人应在服务对象现场设置物业服务机构，按专业化的要求配备相应的服务人员和服务设施。（二）中标人应建立完善有效的政府机关物业服务管理体系，对服务提供的全部过程和活动进行控制。（三）中标人应做好与原物业服务企业的物业管理移交工作，具体移交内容包括物业资料、物业共用部分及共用设施设备管理工作和人、财、物。若物业存在缺陷的，应建立相关记录档案，由各方签名确认，后续跟踪处理。原物业服务企业与中标人工作交接时限为7个工作日。（四）中标人向采购人提交派驻所有工作人员的身份证复印件、无犯罪记录证明、有效的健康证明，并持有相关上岗资格证。中标人依法纳税，按规定为录用人员缴纳社保。（五）中标人各类管理、服务人员符合人员配置要求，按岗位要求着装统一，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象。五、违约责任与赔偿损失（一）中标人提供的服务不符合本合同约定的，采购人有权拒收并限期中标人改正，且中标人须向采购人支付本合同总价5%的违约金。如中标人连续3次或累计5次发生前述情况的，采购人有权单方解除合同，并要求中标人支付20%的违约金。（二）中标人未能按本合同约定的开始时间提供服务的，从逾期之日起每日按本合同总价3‰的数额向采购人支付违约金；逾期半个月以上的，采购人有权解除合同并要求中标人支付本合同总价5%的违约金，违约金不足以弥补由此造成的采购人经济损失的，中标人还应予以补足。（三）其他违约责任按《中华人民共和国民法典》处理。六、履约保证金（一）中标人与采购人签订合同后5个工作日内，按合同总价的5%以支票、汇票、本票或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式向采购人提交履约保证金。若中标人没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后15个工作日内由采购人无息退还中标人。采购人逾期退还履约保证金的，除应当退还履约保证金的本金外，还应当按中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心在逾期当月20日9时30分公布的贷款市场报价利率上浮20％后的利率支付超期资金占用费，但因中标人自身原因导致无法及时退还的除外。（二）下列任何一种情况发生时，采购人有权不予退还履约保证金：1.有明显证据证明中标人未履行本合同约定的；2.中标人有明显过错致采购人造成损失的。七、支付情况（一）在服务期内，采购人支付给中标人的服务费按月支付，共分36次支付。（二）采购人每月10日前办理上月服务费的支付手续。中标人应于采购人支付每期服务费之日提前10日（如遇节假日顺延至第一个工作日）开具等额有效的发票给采购人，采购人在收到发票后5个工作日内将当期应付服务费转账至中标人指定收款账户，若中标人未能按时提供合法合规发票给采购人，采购人有权延期付款，且中标人不得以此为由拒绝履行合同义务。如中标人提供的服务不足一个月时按日计算服务费。因采购人使用的是财政资金，采购人在上述规定时间内办理财政支付申请手续后，即视为采购人已经按期支付。（三）中标人如变更指定银行收款账户应至少提前7个工作日向采购人提供经加盖公章的书面文书，告知采购人变更后的银行收款账户。否则采购人按本合同列明的账户信息支出相应款项的，视为采购人已履行付款义务，中标人需按照采购项目要求及本合同约定向采购人提供服务，由此造成的损失由中标人自行承担。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理服务项目涉及「招标预告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标预告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。广州市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
