场地物业服务招标预告（2023）
为确保采购活动公平公正和竞争充分，现将采购需求进行网上公示。广大供应商可以对采购需求的完整性、合理性、公正性提出具体意见建议，防止出现指向性、排他性问题。请广大供应商予以支持。
一、项目名称：场地（馆）物业服务采购项目
二、项目编号：2023-JH16-F1062
三、采购需求：该项目采购需求及技术参数详见“附件1：招标清单及详细技术参数要求”。
四、招标内容
序号
产品名称
计量单位
数量
服务期限
完成地点
备注
1
场地（馆）物业服务
项
1
服务合同期限为1年，合同到期后经双方同意，可续签1年，最多续签不超过2次，最长合同期限不超3年。
招标人指定地点
说明
投标供应商须对所投包内所有产品和数量进行唯一报价，否则视为无效投标。
项目预算（最高限价）：203.98万元。
五、资格要求
（一） 符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条资格条件：
1.具有独立承担民事责任的能力；
2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
5.参加政府采购活动前3年内，在经营活动中没有重大违法记录；
6.法律、行政法规规定的其他条件。
（二）国有企业；事业单位；军队单位；成立3年以上的非外资独资企业或控股企业。
（三）单位负责人为同一人或存在直接控股或管理关系的不同供应商，不得同时参加同一包的采购活动。生产场经营地址或注册登记地址为同一地址的不同生产型企业，股东和管理人员（法定代表人、董事或监事）之间存在近亲属或相互占股等关联关系的不同非国有销售型企业，也不得同时参加同一包的采购活动。近亲属指夫妻、直系血亲、三代以内旁系血亲或近姻亲关系。
（四）未被中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）列入政府采购严重违法失信行为记录名单，未在军队采购网（www.plap.mil.cn）军队采购暂停名单处罚范围内或军队采购失信名单禁入处罚期和处罚范围内，以及未被“信用中国”（www.creditchina.gov.cn）列入严重失信主体名单或国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）列入严重违法失信名单（处罚期内）。
（五）本项目特定资格：投标人营业执照的经营范围中须包含物业管理。
（六）投标企业应当具备服务履约的能力，在履约环节不得转包和违法分包，一经发现存在转包和违法分包行为，转包和违法分包的相关企业均将受到相关处罚。
六、公示时限：2023年11月13日至2023年11月20日
七、意见反馈方式及有关说明
在公示有效期内提出，填写并加盖单位公章的“法定代表人资格证明书（附件2）”、“法定代表人授权书（附件3）”、 “需求修改建议函”（附件4），联系我室并提交。提出的意见建议应当详细具体、理由充分、实事求是，不得有意排斥其他潜在供应商，必要时可提供有关证明材料。
供应商提出的意见建议，将作为进一步论证完善需求参数和资格条件要求的必要参考，是否采纳均不影响供应商参与本项目后续采购活动，我处也不作书面回复。技术参数等有关需求最终以本项目招标公告和招标文件为准。
八、联系方式
联 系 人： 郇成成、谭晓宇
电 话： 0411-80856940（军0331-856940）
0411-80856939（军0331-856939）
邮 箱： HJDLJTXYCGZX@163.com
地 址：大连市
2023年11月13日
技术参数（脱密）.docx
附件5技术要求一、物业管理区域及服务岗位情况（一）物业管理区域基本情况物业管理区域总体情况：包含7个场地（馆）和1个场地群，占地总面积111879.09平方米，其中游泳馆7010平方米，篮球馆1450平方米，健身馆2650平方米，田径运动场16897平方米，海滨观测场23619.99平方米，B场35830.1平方米，SG场1772平方米，综合体能技能场22000平方米，教学专修室650平方米。（二）物业服务岗位情况服务人员：本项目固定人员28人，季节性人员为3-5人。详见下表。（一）场地（馆）物业服务岗位表序号社会用工岗位工作时间人数岗位职责1物业经理8:00-18:001负责物业项目的日常管理，与教研保障中心指定人员进行工作对接，制定工作和维修计划，负责工作统筹和协调。2物业经理助理7:30-21:001负责考勤物业人员、巡视巡检场地安全、督导检查考核所属人员服务标准和工作情况、岗位考核和突发情况的临时值班执勤。3财务管理8:00-18:001负责工资报销、发放、工作量核算等。4管理员（健身馆）7:50-21:002负责场馆开放期间执勤，设备设施和进馆人员管理，定期开展安全巡视巡检，做好馆内卫生清洁等。5管理员（田径运动场）6:00-21:302负责场地开放期间执勤，设备设施和进场人员管理，定期开展安全巡视巡检，做好场地内卫生清洁等。6管理员（游泳馆）7:30-21:004负责场馆开放期间执勤，设备设施和进场人员管理，定期开展安全巡视巡检等。负责泳池四周地面及3米以下窗户玻璃的清洁、二层看台座椅及地面清洁。男宾区、女宾区包括换衣间、淋浴间、洗手间的地面、柜面、墙面的清洁。大堂、消防楼梯、电梯及二层活动房的清洁。7水处理员（游泳馆水处理兼篮球馆管理员）8:30-21:002负责游泳馆水质的监测和处理工作，水处理的药物保管和使用。负责篮球馆开放期间执勤，设备设施和进场人员管理，馆内清洁消毒，3米以下窗户玻璃清洁，场馆内卫生间，定期开展安全巡视巡检等。8管理员（B场）(24小时制)2负责场地24小时执勤，设备设施和进场人员管理，定期开展安全巡视巡检，做好场地内卫生清洁等。9管理员（海滨观测场）(24小时制)2负责场地24小时执勤，设备设施和进场人员管理，定期开展安全巡视巡检，做好实验场所卫生清洁等。10值班员（SG锅炉）(24小时制)2负责场地24小时执勤，保证期间锅炉的正常运转，定期开展安全巡视巡检，做好场地内卫生清洁等。11司炉工（游泳馆锅炉）(24小时制)3负责锅炉房24小时值班，保证锅炉和新风系统正常运转，定期开展设备安全巡检等。12电工（游泳馆高压配电室）(24小时制)3负责高压配电室24小时值班，电力设备设施维护检修。13维修工（万能工）8:00-18:001负责场地日常维修。14保洁员6:00-21:002负责教学专用研修室、综合体能技能场、田径场公共卫生间的日常清洁。 总人数28 15救生员定制3-5游泳馆对现役军人和文职人员开放期间，负责游泳安全和应急救助，该需求以实际发生为准。16保洁服务定制定制重大教学活动的保洁服务，应急保洁服务，根据机关要求和任务安排以实际发生为准。（二）岗位资格要求序号类别岗位名称人数学历要求性别需求年龄要求资格证1综合项目经理1本科以上男50岁以内企业经理或物业管理师2项目经理助理1本科以上男50岁以内3财务管理1不限50岁以内会计证4游泳馆管理员4两男两女60岁以内5电工3男55岁以内高压电工证6司炉工3男55岁以内锅炉司炉证7水处理员2男55岁以内水处理证8健身馆管理员2男55岁以内9田径运动场管理员2男55岁以内10海滨观测场管理员2男55岁以内11B场管理员2男55岁以内12SG场值班员2男55岁以内锅炉司炉证13场地万能工1男55岁以内14场地及教学专修室保洁员2不限55岁以内总人数28 15游泳馆救生员3-5不限55岁以内救生员证16场地及教室保洁服务定制不限 注：所有人员每年均需办理健康证。二、服务费用物业费总计203.98万元/年（不包含救生员费用），救生员费用根据每月实际发生的人次，经教研保障中心确认后，标准不高于200元/人次（含税费及管理费）的标准单独结算；保洁服务根据学院重大教学活动安排，应急保洁服务，标准不高于市场价的标准单独结算。服务合同期限为1年，合同到期后经双方同意，可续签1年，最多续签不超过2次，最长合同期限不超3年。（一）下列费用由物业公司支付：1.服务人员的薪资（含加班费）及政府法定的劳动保险、住房公积金及相关的福利费用；2.员工的交通费、工作餐费；3.员工健康证费用、雇主责任险。（二）下列费用由学院支付：1.员工工作服装；2.设备设施购置费及维修、维护费；3.工程耗材、办公耗材；4.其他应由学院承担的费用；5.保洁耗材；6.聘请救生员服务费用。三、其他要求1.严格遵守军队有关疫情防控要求，因疫情等原因导致封闭院校时，物业的服务人员需住宿于学院内，学院在一定范围内尽量协调人员的住宿，学院无法协调的，须由物业自行解决员工住宿问题，期间产生的住宿费、餐费及杂费等费用均由物业负责；2.物业依法为员工缴交社会保险的同时，须为全体员工购买雇主责任险，物业的员工在服务区域发生的任何意外、责任均由物业承担；3.物业必须严格遵守《军队保密条例》、《海军保密工作规定》和《学院保密工作规定》，保护军事秘密安全。四、物业服务项目、内容、标准和要求（一）场地（馆）物业服务项目1.游泳馆运维管理服务，主要负责游泳馆综合运维和教学保障，包含值班服务、安全服务、锅炉服务、水处理服务、电力维护、新风系统、消防等设备设施保养、器材管理维护、日常保洁和教学活动保障等。2.篮球馆运维管理服务，主要负责篮球馆综合运维和教学保障，包含安全服务、电力维护、器材管理维护、日常保洁和教学活动保障等。3.健身馆运维管理服务，主要负责健身馆综合运维和教学保障，包含安全服务、场地及设备保洁服务、器材管理维护和教学活动保障等。4.户外场（田径运动场、海滨观测场、B场、SG场）的综合运维管理服务，主要负责户外场地的综合运维和教学保障，包含安全服务、场地环境清洁、器材、设备设施管理维护和教学活动保障等。5.综合体能技能场和迎宾楼教学专修室的保洁服务，主要负责学校后山综合体能技能场地的日常清洁、洗手间的清洁、排水沟的清理、场内杂草的清除，田径运动场公共卫生间的日常清洁，迎宾楼3楼教学专修室的日常清洁、洗手间的清洁和桌椅摆放等。6.其他服务保障，除以上场所的运维管理服务外，还要保障相关大型教学活动、部队演训和应急任务等；对大风、雷暴等恶劣天气做好方案预案，紧急情况及时处置。（二）场地（馆）物业服务主要内容制定运维管理服务工作计划并组织实施，管理与物业相关的有关资料，并根据法律、法规和规章的授权制定运维管理服务各项制度。1.游泳馆运维管理服务负责游泳馆教学服务保障和运维管理，为学院游泳教学、现役军人和文职人员的游泳运动做好相应保障工作。1.1值班服务：场馆开放期间的值班和人员的接待服务，场馆设备设施和进场人员管理，以及定期开展安全巡视巡检。1.2安全服务：游泳馆安全管理制度、应急处置预案制定完善，中安全标志的布置、消防救生器材的准备和出现溺水等突发事件的应急处置，场馆安全设施设备管理，工作人员安全培训教育。1.3锅炉服务：锅炉系统、水循环系统、新风系统的运行保障和设备设施的保养。1.4水处理服务：泳池、跳水池的水质处理、药剂添加、泳池底层泥垢及水中杂质清洗和水处理设备的维修。1.5电力服务：游泳馆高压配电室24小时值班，电力设备设施维护检修等。1.6保洁服务：负责泳池四周地面及3米以下窗户玻璃的清洁、二层看台座椅及地面清洁。男宾区、女宾区包括换衣间、淋浴间、洗手间的地面、柜面、墙面的清洁。大堂、消防楼梯、电梯及二层、三层房间的清洁。2.篮球馆运维管理服务2.1负责篮球馆教学服务保障和运维管理，为学院篮球教学比赛和大型活动做好相应保障工作。2.2值班服务：场馆开放期间执勤，场馆设备设施和进场人员管理，以及定期开展安全巡视巡检。2.3安全服务：运动安全标志的布置、消防器材的准备和突发事件的应急处置，场馆安全设施设备管理，工作人员安全培训教育。2.4设备设施服务：篮球架、电力系统、信息化系统及空调系统运维管理。2.5保洁服务：负责场馆内地面清洁、3米以下窗户玻璃清洁、场馆内卫生间。2.6其他日常服务和相关活动保障辅助工作。3.健身馆运维管理服务3.1负责健身馆教学服务保障和运维管理，为学院学员和教职工做好相应保障工作。3.2值班服务：场馆开放期间执勤，场馆设备设施和进场人员管理，以及定期开展安全巡视巡检。3.3安全服务：人员管控、运动安全标志的布置、消防器材的准备、器材归位和突发事件的应急处置，场馆安全设施设备管理，工作人员安全培训教育。3.4保洁服务：馆内器材、走廊、地胶、厕所、更衣室、设备设施和玻璃保洁等。3.5其他日常服务和活动保障辅助工作。4.户外场运维管理服务负责户外场地教学服务保障和运维管理，为学院学员和教职工做好相应保障工作。4.1场地24小时执勤，场地设备设施和进场人员管理，以及定期开展安全巡视巡检。4.2安全服务：人员管控、运动安全标志的布置、消防器材的巡检、器材归位和突发事件的应急处置，场地安全设施设备管理，工作人员安全培训教育。4.3保洁服务（田径运动场、海滨观测场、B场）：场地及附属用房、器材、塑胶、草坪、厕所、更衣室、设备设施和玻璃保洁等。4.4其他日常服务和活动保障辅助工作。5.综合体能技能场和迎宾楼教学专修室的保洁服务负责学校综合体能技能场地的日常清洁、洗手间的清洁、排水沟的清理、场内杂草的清除，迎宾楼3楼教学专修室的日常清洁、洗手间的清洁和桌椅摆放等。6.其他委托事项应急支援保障，主要包括场地大型活动支援保障。维修更新改造项目技术服务咨询，学院可委托物业公司组织实施，双方另行签订合同。（三）场地（馆）物业服务标准和要求1.综合管理标准及要求1.1服务中心设置运维管理服务中心，全面管理各场地运维管理服务相关事项；公示运维管理服务企业营业执照、项目负责人；各场地公示主要服务人员姓名、照片、相关制度、岗位信息和24小时服务电话。1.2服务人员1.2.1严格按照合同规定的任职资格、岗位要求及编制数量配置足量、合格的服务人员。1.2.2服务人员服装统一、佩戴服务标识牌、仪表整洁规范、文明服务。1.2.3特种作业员工均须持有相关专业管理部门核发的有效从业资格证书上岗，严格遵守相关作业规程及规范。1.2.4服务人员须经培训考核合格后上岗。1.3规章制度1.3.1运维管理服务符合国家、省、市物业管理及其他相关规定以及运维管理服务合同的相关约定；建立场（馆）共用部位和共用设施设备运行维护、公共秩序维护、环境卫生维护等合同约定服务范围内各项业务的规章制度；建立培训考核体系，定期组织培训与考核，并建立培训考核记录及档案。1.3.2项目基本信息、基础资料、场地（馆）设施设备承接查验及日常维修养护档案齐全；应用电子信息技术动态管控设施设备维修养护情况；建立设施设备运行、检查、维修养护记录档案，并保证档案使用登记手续完备；档案管理制度健全，档案分类规范、整洁，查阅方便；档案管理有专人负责，设有档案资料室或档案柜。1.3.3设施设备专业管理服务人员配置规范，岗位责任明确，评价考核制度完备。1.3.4建立设施设备台账，设施设备标识齐全、规范，设施设备运行、维护、保养和检查等管理制度健全。设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，及时组织修复并记录存档。1.3.5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次，确保完好有效。1.3.6雷电、强降水、大风、暴雪等极端天气前后有检查防范措施，制定各项应急处置预案。汛前对排水渠、雨水管等设施进行检查，清理疏通，确保畅通。1.3.7对危险隐患部位设置安全防范警示标识，在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每季度检查1次，保证标识清晰完整，设施运行正常。发现安全隐患，立即采取防护措施，并及时消除。1.3.8每年第四季度制定下一年度维修养护计划。2.游泳馆运维管理服务要求2.1总体服务要求2.1.1根据学院计划和年度工作计划制定合理完善的保障方案和维修计划，健全游泳馆各项规章制度，完善保障体系，以此监督贯彻执行。2.1.2制定并根据实际不断更新相关应急预案，处理各类突发事件，及时与相关部门协调沟通。2.1.3每周汇报1次工作事项，每月至少总结1次工作事项，重点突出存在问题。2.1.4加强组织建设和员工管理，定期组织人员考核，主要考核安全、保密及业务能力，每年度年底必须组织所属人员进行1次全面考核，并根据考核结果得出工作人员有效真实的评价。2.1.5严格执行检查制度，每天不少于1次游泳馆全面检查，检查问题及时登记造册。2.1.6督促游泳馆水处理、锅炉工等工作人员按照规定时间和标准服务保障，并按照巡检记录中的问题及时整改。2.1.7人员按学院要求填写个人体温登记表，严格落实教保处新冠肺炎疫情防控工作实施细则。2.2值班服务要求2.2.1值班服务人员要求值班服务人员要求形象好、气质佳、注重仪容仪表。准时到岗、服从工作安排、责任心强、到岗后及时进入工作状态，做好值班接待及其他日常工作。2.2.2值班服务标准2.2.2.1为学院教职工和学员提供接待、引导等工作，做到耐心接待、有事从办、有问必答。2.2.2.2严格遵守游泳馆的规章制度，熟练掌握和执行游泳馆值班接待规范及事务处理程序，定期开展安全巡视巡检。2.2.2.3服从领导工作安排，按规定程序与标准为学院教职工和学员提供服务。2.2.2.4对本职工作认真负责，爱岗敬业，文明礼貌，树立良好的形象。2.2.2.5做好本岗位清洁卫生和消毒工作，保持环境整洁美观。2.2.2.6完成领导交办的其他工作。2.3安全服务要求2.3.1持救生员证上岗，要求严格执行游泳安全规定，积极维护场地秩序和安全。2.3.2保持高度警惕，密切关注泳区人员动态，及时提醒、纠正泳区人员错误行为，礼貌劝阻泳池违规和危险行为。2.3.3发现紧急问题采取有效施救措施。2.3.4每日检查救生器材是否齐全可用，及时维修更新，并将救生器材放置固定明显位置。2.4安全服务标准2.4.1泳池安全硬件设施要求2.4.1.1严格遵守政府相关监管规定及行业标准，对业已合规的设施设备（包括池水深度标识、深水与浅水区分界警戒浮标、出入水池扶梯、泳池四周防滑步道、池内排水口安全防护网及警示标识）不得随意更改；对不符相关标准或要求的及时发现、及时上报、及时整改。2.4.1.2严格遵守有关泳池采光照度、照明设备高度等相关标准或要求，确保光照度满足救生安全要求，确保应急照明充足。2.4.1.3泳池现场周围的电线必须遵照有关单位的安全规则安装设置，不得随意处理和更改。2.4.2救生设施设备设置要求2.4.2.1泳池现场设置救生椅、救生床、救生圈、救生杆、救生索、护颈套、紧急广播器、紧急扩音器、医药箱、氧气吸氧设备以及人工呼吸器。2.4.2.2救生物品器材、医药箱、吸氧设备以及人工呼吸器的装备保持完整，放置在明显的便于取用。2.4.2.3“人工急救操作指示牌”明显设置在泳池附近，并且内容和牌面整体作防水处理。2.4.2.4泳池现场设有醒目的“游泳人员须知”及其他必要的安全警示宣传物。2.4.3救生观察台、救生员及急救室设置要求2.4.3.1严格遵守有关救生观察台设置要求，水面面积250平方米以下，至少设置2个。250平方米以上，面积每增加250平方米及以内，增设1个。2.4.3.2泳池救生观察台高度不得低于1.5m。2.4.4游泳馆服务人员安全管理规定2.4.4.1在泳池进入口严查，禁止患有肝炎、心脏病、皮肤癣疹（包括脚癣）、重症砂眼、急性结膜炎、中耳炎、肠道传染病、精神病等患者或其他类似症状者进场。2.4.4.2在泳池进入口严查，禁止水球或其他危险物品进场。2.4.4.3禁止馆内人员在泳池周围乱跑和喧哗。2.4.5游泳馆入池人员安全管理规定2.4.5.1入池者必须穿着游泳衣裤，穿着其他服装者不许入池。2.4.5.2下水前必须要求泳客先做热身运动后方可入池。2.4.5.3凡携带水中浮具者，下水前现场管理者必须检查其浮具是否破裂漏气或脱离，浮具破裂漏气或脱离者不得入池。2.4.5.4随时监管，劝阻池边奔跑、跳跃行为，以免滑倒发生意外。2.4.5.5随时监管，禁止在泳池内进食饮料、口香糖或抽烟。2.4.5.6随时监管，禁止在池旁和池中追逐嬉戏或高声呼叫。2.4.5.7随时监管，注意深水区泳者动态，时刻防止意外发生。2.5锅炉服务要求包括锅炉系统、水循环系统、新风系统的运行保障。2.5.1服务人员要求服务人员要求必须持有相关管理部门颁发的从业资格证书，并经培训考核合格后方可上岗作业。2.5.2锅炉系统服务要求2.5.2.1锅炉系统运行服务要求2.5.2.1.1燃油锅炉运行必须严格遵守国家相关安全管理规定，确保锅炉运行前、运行中以及蒸汽输送各项作业要求。2.5.2.1.2司炉人员必须持证上岗，司炉作业必须要个遵守相关操作规程。2.5.2.1.3司炉人员必须严格遵守相关交接班制度，接班人提前10分钟到达锅炉房，如接班人迟到或缺勤，交班人应向领导报告，并坚守岗位直到接班人员到岗后方可离去。2.5.2.1.4锅炉软化水应满足GB1569-79《低压锅炉水质标准》要求。2.5.2.2锅炉系统维护检修服务要求2.5.2.2.1燃油锅炉维护、检修必须严格遵守相关规程。2.5.2.2.2每班冲冼一次水位表，密切注意两只水位表所示水位是否一致，发现失灵要立即修复。2.5.2.2.3每个星期给调压柜打扫一次卫生。2.5.2.2.4每班接班后给调压柜两个排污口排污。2.5.2.2.5压力表损坏、表盘损坏及时更换。2.5.2.2.6跑、冒、滴、漏的阀门及时检修或更换。2.5.2.2.7检查维护给水管道、阀门、给水泵等。2.5.2.2.8计量泵传动箱、液压油箱托架体内定期观察指定油位。2.5.2.2.9确保润滑油和液压油干净无杂质，适时换油，每六个月更换一次。2.5.2.2.10泵运行3000-5000小时后，应拆开检查内部零件，适当调整装配间隙进行检查和更换易损件。2.5.2.2.11检查维护二次仪表和保护装置。2.5.2.2.12清除设备及备件上的灰尘。2.5.2.2.13安全阀手动放汽每周五一次，自动放气每三个月一次，以检查和确保安全阀的灵敏可靠，并记录。2.5.2.2.14压力表正常运行时每周冲洗一次存水弯管，每半年至少校验一次，并在刻度盘上划指示工作压力红线，校验或铅封。2.5.3水循环系统服务要求2.5.3.1水循环系统日常巡检要求2.5.3.1.1检查动力配电箱电源指示灯是否正常。2.5.3.1.2污水池水位，浮球阀是否正常。2.5.3.1.3阀门、管网是否正常、无跑冒滴漏。2.5.3.1.4污水泵试启动一次。2.5.3.1.5污水泵运行应正常平稳，启动过程应正常。2.5.3.2水循环系统年度巡检及维护要求2.5.3.2.1检查泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆，水泵配件损坏严重的需更换。2.5.3.2.2根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂及电机轴承。2.5.3.2.3检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。2.5.3.2.4根据泵的使用情况，更换密封填料。2.5.3.2.5检查泵的运行声音、泵体的振动、轴承的运转情况应正常。2.5.3.2.6检查、清洁雨水井、污水井、排水主管弯头。2.5.4新风系统服务要求2.5.4.1风口及滤网清洗：在使用新风系统过程中，定期（每星期清洁一次）对风口及滤网进行清洁。2.5.4.1.1进风口清洁：用扫帚和拖把清洁进风口段以及吸风口区域地面的灰尘。2.5.4.1.2滤网清洁：拆下初效段、中效段滤网，先用毛刷扫去灰尘，用抹布再擦一遍，再用压缩空气吹扫干净。2.5.4.2检查风速及主机连线：新风系统使用一段时间后，应定期（每月一次）检查风速和风机连线。2.5.4.2.1风速检测：用风速检测仪紧贴过滤网面测平均风速（吸风口）应大于5.2M/S。2.5.4.2.2主机连线：检查主机连线，如有松动和老化现象，应及时处理。2.5.4.3检查管道气密性及控制柜：需要专业的维修人员定期（每月一次）进行检测和维护。2.5.4.3.1管道气密性：检查管道有无漏风现象。2.5.4.3.2控制柜：检查控制箱电源线有无松动和老化，以及各部电器元件是否完好、可靠。2.6水处理系统服务要求包括泳池水质处理、药剂添加、泳池底层泥垢及水中杂质清洗和水处理设备的报修。2.6.1服务人员要求服务人员要求必须持有相关管理部门颁发的从业资格证书，并经培训考核合格后方可上岗作业。2.6.2水处理系统服务要求2.6.2.1水泵和毛发聚集器运行要求严格遵守相关设施设备运行规程。每日的工作记录不应少于下列各项内容：泵噪声；电流、电压及电动机温升；故障部位、产生原因及分析、排除情况；所有管道阀门是否处于正常开启状态；每日开启及关闭泵时间。2.6.2.2过滤器运行严格遵守相关设施设备运行规程，每日的工作记录不应少于下列各项内容：过滤器运行时间；运行期间宜每4小时记录一次进出水压力变化；反冲洗时间、历时、强度；初滤时间，投入运行时间。2.6.2.3投药系统运行严格遵守相关设施设备运行规程，应配备防护服装、护眼设施、防毒呼吸器，以及急救设施。应熟悉所用设备性能，严格按操作规程进行操作，每日应经常巡视水质监测仪表等监测系统的工作状况，并定时记录检查结果：高负荷时每2小时记录余氯一次，低负荷时每4小时记录余氯一次；根据记录的余氯值，及时修正氯消毒剂的投加量；应按当地卫生防疫部门的要求，定期检查加热器和管道内的军团菌含量，并进行处理；高温阴雨和闷热季节，应特别注意池水颜色，如出现黄绿现象，应及时投加硫酸铜除藻剂或加大投氯量。2.7供配电系统服务要求2.7.1服务人员要求必须持有相关管理部门颁发的从业资格证书，并经培训考核合格后方可上岗作业。2.7.2供配电系统服务要求2.7.2.1建立健全供配电系统相关规程及制度，诸如电房管理规程、供配电设备运行管理规程、供配电设备维修保养规程、变压器保养操作规程、电房倒闸操作制度、用电安装审批制度。2.7.2.2建立健全值班电工岗位责任制。2.7.2.3值班电工必须熟悉电气设备，并经考核合格，取得值班电工合格证（或操作证），值班电工应有一定的实际工作经验。2.7.2.4值班电工在上级领导下，完成本职的设备巡视、倒闸操作、事故处理、监视各种仪表和保护装置、填写运行记录。2.7.2.5单人值班不得单独从事修理工作。2.7.2.6接班人员应提前到位做好接班准备工作。2.7.2.7每日巡检配电房配电设备的运行情况。2.7.2.8每周巡检电力计量表，如电流表、电压表、功率表的指示情况和配线接触情况。2.7.2.9每月巡检各组团的配电箱接触情况。2.7.2.10遇有大风、雨雪等天气，应巡检电力线情况。2.7.2.11巡视发现异常应及时检修，当值人员巡视后应将巡视结果记录于运行表中。2.8保洁服务要求2.8.1保洁服务人员要求符合年龄要求，持健康证上岗作业。2.8.2保洁服务要求2.8.2.1建立健全保洁工作服务标准，对学校场馆保洁流程有一定经验。2.8.2.2严格按照学校及场馆的规章制度执行，按时填写保洁运行记录，做好工作班次的交接。2.8.2.3负责泳池四周地面及3米以下窗户玻璃的清洁、二层看台座椅及地面清洁；男宾区、女宾区包括换衣间、淋浴间、洗手间的地面、柜面、墙面的清洁；大堂、消防楼梯、电梯及二层活动房的清洁，保证以上场所及附属设施的清洁，保证教学秩序的正常进行。3.篮球馆值班服务要求3.1安全服务要求3.1.1服务人员要求持有效证件上岗，要求严格执行篮球馆安全规定，积极维护场地秩序安全。保持高度警惕，密切关注人员动态，及时提醒、纠正人员错误行为，礼貌劝阻违规和危险行为，发现紧急问题采取有效施救措施。3.1.2安全服务标准3.1.2.1篮球馆安全管理要求3.1.2.1.1定期检查体育及卫生、饮水等设施是否存在安全隐患，防患于未然。要采取适当的防护措施避免危险的发生。发生故障或隐患及时上报维修处理。对于隐患可能存在危险时，要及时派人进行现场看护或设置路障及警示物，防止危险的发生。3.1.2.1.2篮球馆属禁烟场所。对违反规定的任何人，篮球馆各类工作人员都有责任严格管理，及时制止。3.1.2.1.3篮球馆内的空调机房、消防水箱、灯光音响及库房等重点部位由专人负责。场馆的门和房间钥匙由专人负责。3.1.2.1.4篮球馆内的重点防火区域（如配电柜、库房等）值班人员要加强巡视值班。熟练使用消防器材，按照应急预案正确处置。3.1.2.1.5篮球馆服务人员要严格执行篮球馆各项制度和要求。禁止酗酒、患有精神疾病的人员进入。活动人员发生运动损伤意外事故时，服务和管理人员要学会根据病情采取必要的自救措施。3.1.2.1.6健全值班登记制度。强调安全方面的记录内容，提高警惕防范于未然。3.1.2.1.7对于篮球馆内发生的打架、斗殴事件要及时予以制止和劝阻。疏散围观者，保证其他人员的运动安全；对于不听劝阻者有权报告学院安全管理处。3.1.2.1.8定期对篮球馆员工进行安全教育。提高防范意识，减少和预防安全隐患的发生和发展，树立安全第一的思想。3.1.2.2篮球馆消防安全要求3.1.2.2.1篮球馆的工作人员要熟知必要的消防安全知识，会报火警、会使用灭火器材、会组织人员疏散、会紧急避险、会逃生。具体负责日常的防火安全管理工作。3.1.2.2.2篮球馆内严禁携带或存放易燃易爆等危险物品。3.1.2.2.3篮球馆安全出口处应设明显标识。疏散通道、楼梯和安全疏散门必须保持畅通，禁止堆放物品。3.1.2.2.4篮球馆设专人管理维护消防器材和设施，保证器材、设施完好有效。3.1.2.2.5定期检测电气设备。对破损、老化、绝缘不良的，及时维修、更换。3.1.2.2.6可移动的电气设备的电源线，必须使用橡胶软线。在地面铺设软线，应有防护设施。灯头线须采用耐高温线或套瓷管保护。配线接点应设金属接线盒。灯具与可燃物的距离不得小于0.5米。3.1.2.2.7篮球馆内举办活动，主办单位必须根据篮球馆防火安全管理要求制定防火安全方案。3.2供配电系统服务要求3.2.1服务人员要求服务人员要求必须持有相关管理部门颁发的从业资格证书，并经培训考核合格后方可上岗作业。3.2.2供配电系统服务要求参见游泳馆运维管理服务中相关部分。3.3保洁服务要求3.3.1保洁服务人员要求符合年龄要求，持健康证上岗作业。3.3.2保洁服务要求3.3.2.1建立健全保洁工作服务标准，对学校场馆保洁流程有一定经验。3.3.2.2严格按照学校及场馆的规章制度执行，按时填写保洁运行记录，做好工作班次的交接。3.3.2.3负责场馆内地面清洁、3米以下窗户玻璃清洁、场馆内卫生间。保证以上场所及附属设施的清洁，保证教学秩序的正常进行。3.4活动保障要求3.4.1根据大型赛事或活动，制定相应的保障方案。3.4.2值班人员在活动准备期对活动相关人员及各类物资器材的进行管理。3.4.3活动前期要对活动疏散路线进行统一规划，防止群体性事件的发生。3.4.4活动期间做好秩序维护及安全保障工作。3.4.5活动结束后，值班人员做好人员疏散工作，清场后全体物业人员要对活动区域进行复位及清洁，保证活动场所能迅速投入使用。4.健身馆运维管理服务4.1安全服务要求4.1.1服务人员要求4.1.1.1要求严格执行健身馆安全规定，积极维护场地秩序安全。4.1.1.2保持高度警惕，密切关注人员动态，及时提醒、纠正人员错误行为，礼貌劝阻违规和危险行为。4.1.1.3发现紧急问题采取有效施救措施。每日检查器材是否齐全可用，及时维修更新。4.2安全服务标准4.2.1健身馆安全管理要求4.2.1.1定期检查体育及卫生、饮水等设施是否存在安全隐患，防患于未然。4.2.1.2要采取适当的防护措施避免危险的发生。4.2.1.3如果故障或隐患时，应及时通知教研保障中心予以处理。4.2.1.4对于隐患可能存在危险时，要及时派人进行现场看护或设置路障及警示物，防止危险的发生。4.2.1.5健身馆属禁烟场所，对违反规定的任何人，健身馆各类工作人员都有责任严格管理，及时制止决不迁就。4.2.1.6健身馆内的空调机房、消防水箱、灯光音响及库房等重点部位由专人负责。场馆的门和房间钥匙由专人负责。4.2.1.7健身馆内的重点防火区域（如配电室、库房等）值班人员要加强巡视值班。熟练使用消防器材，按照应急预案正确处置。4.2.1.8健身馆值班人员要严格执行健身馆各项制度和要求。活动人员发生运动损伤意外事故时，服务和管理人员要学会根据病情采取必要的自救措施。4.2.1.9健全值班登记制度。强调安全方面的记录内容，提高警惕防范于未然。4.2.1.10定期对健身馆员工进行安全教育。提高防范意识，减少和预防安全隐患的发生和发展，树立安全第一的思想。4.2.2健身馆消防安全要求4.2.2.1健身馆的工作人员要熟知必要的消防安全知识，会报火警、会使用灭火器材、会组织人员疏散、会紧急避险、会逃生。4.2.2.2具体负责日常的防火安全管理工作。4.2.2.3健身馆内严禁携带或存放易燃易爆等危险物品。4.2.2.4健身馆安全出口处应设明显标识。疏散通道、楼梯和安全疏散门必须保持畅通，禁止堆放物品。4.2.2.5健身馆设专人管理维护消防器材和设施，保证器材、设施完好有效。4.2.2.6定期检测电气设备。对破损、老化、绝缘不良的，及时维修、更换。4.2.2.7可移动的电气设备的电源线，必须使用橡胶软线。在地面铺设软线，应有防护设施。灯头线须采用耐高温线或套瓷管保护。配线接点应设金属接线盒。灯具与可燃物的距离不得小于0.5米。4.2.2.8健身馆举办活动，必须遵守健身馆防火管理规定，随时进行防火安全检查，发现火险隐患，及时排除或停止与火险有关的活动。搭建台、板以及使用道具、设置布景等，不得使用易燃材料。增设巡逻、值班人员，加强巡逻、值班，确保安全。活动结束后，对健身馆进行安全检查，确认安全后，切断活动使用的电源。4.3保洁服务要求4.3.1保洁服务人员要求符合年龄要求，持健康证上岗作业。4.3.2保洁服务要求4.3.2.1建立健全保洁工作服务标准，对学校场馆保洁流程有一定经验。4.3.2.2严格按照学校及场馆的规章制度执行，按时填写保洁运行记录，做好工作班次的交接。4.3.2.3负责场馆内地面清洁、3米以下窗户玻璃清洁、场馆内卫生间。保证以上场所及附属设施的清洁，保证教学秩序的正常进行。4.4器材检查服务要求每日对器材机械机构、传动系统、变速结构以及防护部件、保险装置进行全面检查；检查器材零部件是否松动、脱离和断裂；检查器材轴承、转动部件等易磨损部件润滑情况，发现问题做好记录及时报修。5.户外场运维管理服务5.1安全服务要求5.1.1户外场安全管理要求5.1.1.1定期检查设施是否存在安全隐患，防患于未然。5.1.1.2要采取适当的防护措施避免危险的发生。发现故障或隐患及时上报维修处理。5.1.1.3对于隐患可能存在危险时，要及时派人进行现场看护或设置路障及警示物，防止危险的发生。5.1.1.4户外场服务人员要严格执行户外场各项制度和要求。活动人员发生运动损伤意外事故时，服务和管理人员要学会根据病情采取必要的自救措施。5.1.1.5健全值班登记制度。强调安全方面的记录内容，提高警惕防范于未然。5.1.1.6对于户外场内发生的打架、斗殴事件要及时予以制止和劝阻。疏散围观者，保证其他人员的运动安全；对于不听劝阻者有权报告学院安全管理处。5.1.1.7定期对户外场员工进行安全教育。提高防范意识，减少和预防安全隐患的发生和发展，树立安全第一的思想。5.2消防安全要求5.2.1户外场的工作人员要熟知必要的消防安全知识，会报火警、会使用灭火器材、会组织人员疏散、会紧急避险、会逃生。具体负责日常的防火安全管理工作。5.2.2户外场内严禁携带或存放易燃易爆等危险物品。5.2.3户外场安全出口处应设明显标识。疏散通道必须保持畅通，禁止堆放物品。5.2.4户外场设专人管理维护消防器材和设施，保证器材、设施完好有效。5.2.5定期检测电气设备。对破损、老化、绝缘不良的，及时维修、更换。定期检查馆内消防设施保证正常使用。5.2.6可移动的电气设备的电源线，必须使用橡胶软线。在地面铺设软线，应有防护设施。灯头线须采用耐高温线或套瓷管保护。配线接点应设金属接线盒。灯具与可燃物的距离不得小于0.5米。5.2.7户外场举办活动，必须遵守户外场防火管理规定，随时进行防火安全检查，发现火险隐患，及时排除或停止与火险有关的活动。搭建台、板以及使用道具、设置布景等，不得使用易燃材料。增设巡逻、值班人员，加强巡逻、值班，确保安全。活动结束后，对户外场进行安全检查，确认安全后，切断活动使用的电源。5.3安全警示要求5.3.1户外场应悬挂关于场地、器材和设备的使用说明，在有较大危险因素的部位、器材和设备上，应设置安全警示标识。5.3.2户外场入口处、各场地的醒目位置，应设置活动人员安全须知。安全须知除应包括活动人员进入场地的运动安全、场地安全须知外，还应强调关于儿童安全、老年人及残疾人安全方面的内容，以及对过度疲劳、酒后及有疾病症状不宜参加体育活动的人员进行劝阻等方面的内容。5.4活动保障要求5.4.1针对大型赛事或活动，制定相应的保障方案。5.4.2在活动前期，维修人员在要对设施设备及器械进行统一检查，保证活动期间设施设备及器械正常运转。5.4.3在活动准备期间，值班人员对活动相关人员及各类物资器材的进行管理。5.4.4活动准备期间，要对活动疏散路线进行统一规划，做好应对突发事件的准备工作；活动期间做好秩序维护及安全保障工作。5.4.5活动结束后，值班人员做好人员疏散工作，清场后全体物业人员要对活动区域进行复位及清洁，保证活动场所能迅速投入使用。6.综合体能技能场和迎宾楼教学专修室保洁服务要求6.1保洁服务要求6.1.1保洁服务人员要求符合年龄要求，持健康证上岗作业。6.6.2保洁服务要求6.6.2.1建立健全保洁工作服务标准，对学校场馆保洁流程有一定经验。6.6.2.2严格按照学校及场馆的规章制度执行，按时填写保洁运行记录，做好工作班次的交接。6.6.2.3负责学校综合体能技能场地的日常清洁、洗手间的清洁、排水沟的清理、场内杂草的清除，田径运动场公共卫生间的日常清洁，迎宾楼教学专修室的日常清洁、洗手间的清洁和桌椅摆放等。五、服务质量检查考核制度在合同执行过程中，学院将组织对合同履行情况进行定期和不定期的检查，如乙方存在违反合同约定的行为，甲方有权要求乙方支付违约金，并在当月付款日前以书面形式将违约事项及违约金金额通知乙方。乙方应当从当月物业服务费中直接扣除前述违约金。（一）项目管理工作1.接管后，物业管理档案建立不完善，导致物业管理区域内出现的损失和影响界定不清的，相关责任由物业公司负责。2.物业人员状态不佳，着装不统一，未履行各岗位职责，未达到各岗位工作标准的，每查处1人/项/处/次，支付违约金100元，查处3次及以上，替换人员。3.物业管理专业人员未取得职业资格证书、专业操作人员未持证上岗的，每查处1人/次，支付违约金10000元，查处后，必须替换上具有相应资质的人员。4.物业人员存在缺编、缺岗现象的，每查处1人/次，扣除缺编、缺岗的用工费用，同时支付违约金100元。5.因物业管理服务工作失误、失职而造成物业管理区域内损失和影响的，除相关责任由物业公司负责外，并从物业管理费中扣除2%作为罚款。造成重大影响的，采购方有权解除物业管理合同。6.因物业公司原因，出现下列情形之一的，甲方有权终止合同，并直接扣除本月物业费的5%；因此造成的一切损失，由物业公司全部承担：（1）月支付违约金达到应付物业费的10%及以上的；（2）发生人员伤亡、设施设备损毁或重要物资丢失、被盗等重大事故案件的；（3）违反保密规定，危及军事秘密安全，造成失泄密风险的；（4）对学院正常的工作生活秩序或声誉产生严重影响的其它情形。（二）值班执勤1.甲方任何时间查岗，发现当班值班人员低于合同约定人数的，每少1人/次，支付违约金100元。2.值班人员出现空岗、脱岗、串岗、离岗、睡岗的，每查处1人/次，支付违约金200元，查处3次及以上，替换人员；值班人员出现醉岗或值班期间饮酒的，每查处1人/次，支付违约金10000元，并替换人员。3.值班人员状态不佳，着装不统一，未履行物业公司投标文件承诺的各岗位职责，未达到招标文件要求的各岗位工作标准的，每查处1人/项/处/次，支付违约金200元。4.出现与人员发生冲突的事件，经查实属物业公司责任的，每发生1次，支付违约金500元。5.发现物业管理区域内的安全隐患的，每查处1处，支付违约金500元。因此造成的损失和影响，除相关责任由物业公司负责外，甲方有权视情节轻重，有权解除运维管理服务合同。（三）卫生保洁工作1．保洁人员状态不佳，着装不统一，未履行物业公司标书中承诺的保洁各岗位职责，未达到标书中承诺的保洁各岗位工作标准的，每查处一人/项/处/次，支付违约金200元。2．卫生区内出现100平方米以上的大面积灰尘、污迹、杂物、杂草落叶的；卫生区内出现的灰尘、污迹、杂物、杂草落叶一小时以上仍未清理的；未按规定每天对相关设施进行擦试的；未及时清除卫生区内主要道路积水、积雪的；每查处一项/处/次，支付违约金200元。3．垃圾未按要求日产日清的，每查处一次，支付违约金200元。4．未按规定对相关公共区域地面、玻璃及所有附着物每天进行清扫、湿拖、擦试的；墙面出现50平方米以上的大面积灰尘、污物的；地面出现50平方米以上的大面积污物、污迹、杂物、烟蒂、水渍的；楼梯扶手有灰尘的；玻璃污浊的；附着物有灰尘、污迹的；墙面、地面、楼梯扶手、附着物出现的各种清洁问题，一小时以上仍未清理的；每查处一项/处/次，支付违约金200元。5．服务人员工作时间擅自离岗、干私活及从事与工作无关事情等情形，每查处一处，支付违约金200元。6．未按规定对移动灭火器、垃圾桶等每天进行擦试的；垃圾桶内垃圾超过2/3的；移动灭火器、垃圾桶有灰尘、污物的；每查处一项/处/次，支付违约金200元。7．卫生间墙面、隔板、门窗、天花板及灯饰出现明显灰尘、污迹的；垃圾桶内垃圾超过1/3的；地面的水渍、污渍、痰迹，洗手台的灰尘、水渍，镜面的污迹、水迹，20分钟以上仍未清理的；卫生间有异味、污垢、废弃物、蜘蛛网的；小便池内未投放卫生球的；便器不干净、便池有锈迹，纸篓污浊的；每查处一项/处/次，支付违约金200元。8．天花板（包括吊顶）、公共灯具、饰物等未按规定每月进行除尘，有明显灰尘、污迹的、蛛网，每查处一项/处/次，支付违约金200元。9．所有标牌或题名未定期擦洗或刷新的；指示牌等有明显污迹、不整洁的，每查处一项/处/次，支付违约金200元。（四）设备设施的运行管理工作1.工程人员状态不佳，着装不统一，未履行承诺的工作各岗位职责，未达到承诺的各岗位工作标准的，每查处1人/项/处/次，支付违约金100元。2.未根据国家电力法和电力部门的有关规定，指派具有管理资格的专业人员负责配电室、配电箱、用电线路、开关、灯具等设施的管理、值班、保养、维修、配件更换等工作的，每查处1人/次，支付违约金100元。因此造成的损失和影响，相关责任由物业公司负责。3.甲方任何时间查岗，监控室等值班部位出现空岗、脱岗、离岗、睡岗、醉岗的，每查处1人/次，支付违约金200元，查处3次及以上，替换人员；值班部位出现醉岗或饮酒的，每查处1人/次，支付违约金10000元，并替换人员。各类登记不全的，每查处1次，支付违约金100元。4.未按规定制定用电设施设备的维修计划的，每查处1次，支付违约金200元。因此造成区域内供电不正常或其它损失和影响的，相关责任由物业公司负责。5.未按规定对场地设施器材进行日常管理和维护，没有巡查、保养记录的，每查处1次，支付违约金100元。因此造成的损失和影响，相关责任由物业公司负责。
投标 / 标书制作要点（原创）
本场地物业服务涉及「招标预告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标预告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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