日常维修和费用代收社会化保障招标预告（2024）
我单位拟对 某单位日常维修和费用代收社会化保障采购需求项目 进行采购，为确保采购活动公平公正和充分竞争，现将需求参数进行网上公示，广大供应商可以对需求参数的完整性、合理性、公正性提出意见建议，防止出现倾向性、排他性内容。
一、项目名称： 某单位日常维修和费用代收社会化保障采购需求项目
二、项目概况：
某单位日常维修和费用代收社会化保障项目
项目预算：2975万元
三、技术参数、要求：
见附件
四、公示时间： 2024年03月01日 - 2024年03月07日
五、反馈渠道
联系人：刘助理
联系电话：13573810297 邮寄地址：天津市富民路114号6号门
六、其他补充事宜
无
七、采购机构及监督部门联系方式
采购机构联系方式
联系人：刘助理
办公电话：022-84653077
移动电话：18722369173
传真：022-84653118
地址：天津市富民路114号6号门
监督联系方式
项目监督人： 史助理
办公电话：022-84653011
移动电话：13021338218
2024年03月01日
采购需求
技术要求一、服务要求1.水、电、房租和历史欠费代收。2.房屋及水电等设施设备日常维修养护。3.按甲方《物业管理服务标准（试行）》执行，接受甲方《物业社会化项目监管条例》考评处罚。未尽事宜，参照北京市相关标准另行协商。4.签订3年服务合同。合同期满后，满意率达到85%，经双方协商一致且政策法规允许，可予续签。续签每次1年，最多不超过两次,总期限不超过5年。合同期内满意度低于85%，将下达书面整改通知，对性质严重、拒不整改，或发生重大安全事故等情形，甲方有权单方面解除合同。二、其他要求1.配备各类人员37人。其中，项目总经理1人；行政财务部8人：主管1人、财务1人、行政文员1人、收费员4人、机动1人（用于历史欠费等遗留问题处置）；工程部28人：工程主管1人、班组长2人、普通维修工23人（含水、电、木工和综合工）、房屋建筑结构和设施设备安全管理员2人。根据甲方服务标准、范围变动情况，甲方有权调增或调减在场服务人员数量，乙方应予无条件配合。2.项目管理人员（项目负责人、主管、班组长、下同）100%、其他人员60%到位后，方可组织进场。所有进场人员，应通过甲方组织的笔试考核（业务基础、合同主要条款、服务标准、监管条目、管理规定等）和对应专业技能考核，以及甲方代表（可委托专家和保障单位领导）面试考核。项目管理人员竞聘择优上岗。3.项目管理人员试用期为三个月，其他人员试用期为一个月，试用期内基本工资按80%计发。本着双方自主协商原则，原在场物业服务的优秀人员转入乙方继续服务的，经甲方批准可不设置试用期。4.所有人员的选聘任用和离职，应经甲方批准。离职人员应提前1个月提出申请，新入职人员应在此期间选聘完成，否则按违约处理。5.乙方应缴纳第三方责任险，包括高空坠物、意外跑水、消防、井盖坠人等，负责办理意外事故处置，承担相关经济赔偿。为员工缴纳社保，预防员工触电、溺水、烧伤、烫伤、摔伤等人身意外伤亡，若发生安全责任事故，一切责任和赔偿均由乙方负责。甲方不承担乙方承包期内民事纠纷、经济担保等涉法责任。6.物业服务企业制定适应性改造方案，按照甲方保障任务和管理要求进行适应性改造，明确内部组织机构、管理体制、运行模式等，建立配套的管理规章制度，构建适应甲方特点的工作运行模式和应急响应机制，加强管理力量配置和安全保密教育，选派政治可靠的服务保障人员，规范物业管理信息系统应用。7经济要求1.日常维修和费用代收服务成本约需595万元/年，从军事设施运维费中统筹解决。具体金额，以招标结果为准。2.建议采取公开招标，使用综合评分法，价格分值占比为30%，交付地点为北京市海淀区。3.物业服务费用，由人员薪资成本、行政运转等其他费用、人员管理费、利润、税金五部分组成，其中：①人员薪资成本由甲方暂定控制价。每月乙方应提供在场服务人员薪资成本佐证材料（含工资发放签字表、保险公积金缴纳记录等），甲方据实支付；乙方人员工资从甲乙双方共管账户中发放，在薪资发放中乙方不得收取差价。②行政运转等其他费用（企业办公用房内办公设备、纸张笔本等耗材购置，水电费，通信费等；不含客服大厅收费人员相关费用）、第三方责任险、利润、税金，由企业根据项目情况自行报价；③人员管理费，由乙方基于人员数量，提出人员管理费用单价。物业服务费用，由甲方按月支付给乙方。4.物业项目管理人员和其他人员参考薪资详见附表。进场后，乙方可提出具体薪资调整意见，设置各类人员和档次工资，以及绩效（服务满意率、收费率、投诉率）考核办法，通过甲方批准后，按照考核组考核结果，实行不同人员类别和档次薪资。人员薪资总体不超出甲方明确的控制价。5.服务人员薪资中，应设置一定比例的绩效工资，具体由乙方研提方案，报甲方批准后实施。实行服务绩效机制，每年设置5万元用于日常和年终服务先进服务人员和班组表彰。日常绩效考核扣减费用，全部纳入奖励基金池，对服务对象反应较好和日常表现较好的人员进行奖励。6.维修材料、工具、巡修车辆、机械租赁、员工体检和电工证复审、宿舍用具电气配备等报价单以外其他项目，由甲方承担并负责费用。7.甲方可根据工作需要将部分设施维护管理人员委托乙方代管，乙方应予配合。甲方按乙方投标人员管理费报价，向乙方支付人员管理酬金及利润税金等。8.甲方免费提供1间办公用房供乙方使用，按1床位/人保障驻场员工集体宿舍，以上房屋水电、取暖、物业费，由企业（办公用房）或个人（集体宿舍）自行承担，其中办公用房水电费执行非居民类水电价，集体宿舍执行居民类水电价。此外，甲方提供公共会议室供乙方按需使用。9.投标企业按照甲方提供日常维修和费用代收费用组成表填写报价明细。附件10常规物业管理服务标准一、基本要求(一)服务场所1设置客户服务大厅，配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络(符合安全保密要求)等必要的办公设备。(一)服务场所2公示物业服务企业营业执照复印件、项目负责人、主要服务人员照片，以及物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等信息。如物业服务企业提供特约服务，特约服务内容和收费标准经甲方物业统管统保牵头单位核准后，一并公示。(一)服务场所3项目负责人应具有5年以上物业服务企业同等岗位工作经历。(一)服务场所4物业服务人员统一着装，佩戴标识，仪容仪表整洁。在服务场所行走时，须2人成排3人成列，不得出现抽烟、电动车带人等无组织个人行为。(一)服务场所5物业服务人员入职前应进行背景调查和保密教育，每年接受由物业统管统保牵头单位会同保密、保卫等部门组织的联合审核，签订保密协议和个人保密承诺。(二)规章制度1行政管理制度，包括服务体系文件的建立、修订，行政事务执行和监督等。(二)规章制度2人力资源管理制度，包括薪酬管理、岗位说明书、绩效考核、培训等。(二)规章制度3资产财务管理制度。(二)规章制度4客户服务管理制度，包括服务需求的受理传递、投诉处理、走(回)访、满意度调查等。(二)规章制度5共用部位及共用设施设备维修养护管理制度，包括巡检标准与要求、维修养护标准与要求等。(二)规章制度6装饰装修管理服务制度，包括装饰装修申报、装修现场监管等。(二)规章制度7节能环保管理制度，包括共用部位能源管控、能源节能措施宣传、可回收物品分类等。(二)规章制度8安全生产管理制度，包括安全生产教育培训、持证上岗要求、安全防护用品配备与检测、安全检查、安全隐患整改等。(二)规章制度9应急事件处置管理制度，包括应急处理机构设置、岗位职责、应急处置流程、应急物资和经费保障方案及机制等。(二)规章制度10信息保密制度，包括保密信息种类、保密规定、保密培训。(二)规章制度11标志管理制度，包括各类标志的设立、使用、更新、维护等。(二)规章制度12档案管理制度，包括档案资料的收集、整理、保存、借阅、销毁等。(三)档案管理1结合保障对象特点，建立教学办公区物业档案。档案应分类成册，标识清晰，档案目录、档案内容齐全，无缺失。(三)档案管理2档案资料内容包括但不限于：(1)物业基本情况；(2)《物业服务合同》；(3)人员档案，包括入职培训考核记录、专业证书、职业健康、奖惩记录等；(4)共用部位、共用设施设备档案，包括工程竣工验收资料、承接查验资料、维修保养记录；(5)日常维修和值班档案，包括维修记录、材料消耗、操作规程、值班和交接记录、投诉处理记录、工作检查、整改记录等；(6)应急处置档案，包括事件前、中、后过程处理资料、处理报告等；(7)节能环保档案。(三)档案管理3配备兼职档案管理人员，对档案动态管理及时更新，制定并遵守档案借阅权限制度。(三)档案管理4对项目基本信息、基础资料、维修养护资料、收费信息等进行电子化、信息化管理。(四)标志标识1设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。(四)标志标识2针对危及人身安全部位，应设有明显警示标志和具体防范措施。(四)标志标识3设施设备标志规范、完整、充足，满足安全运行需要。(五)保密管理1物业服务人员入职前，应上报甲方物业统管统保牵头单位审核；上岗前进行安全保密培训，明确保密责任，统一办理进出证件。(五)保密管理2物业企业每月组织不少于1次保密教育，重点岗位每年至少1次政审和保密作业考核，不符合者撤出该岗位。物业服务企业负责人是保密工作的第一责任人。(五)保密管理3涉及甲方核心资料由专人负责，不得进入互联网。各类电子资料妥善保管，留存记录。(五)保密管理4进入涉密区域的作业人员应不少于2人，且同进同出，不得携带通讯电子设备。作业完成后，与服务无关的载体不得携带离开，主动接受检查。(五)保密管理5办公区内禁止定位、拍摄敏感部位照片，不得采访、拍照、留影等。(六)应急管理1预案内容及时更新、补充，完善记录。(七)沟通机制1建立与物业统管统保牵头单位、使用单位等月工作例会制度。(七)沟通机制2根据工作例会和调查反馈意见制定月度工作计划，经物业统管统保牵头单位同意后遵照执行。(七)沟通机制3建立服务反馈机制，接受物业统管统保牵头单位、使用单位等的日常检查监督。(七)沟通机制4按月编制《物业服务月度报告》，提交物业统管统保牵头单位。(八)节能环保1按月采集能源消耗数据，汇总对比分析，建立适用性能源管理量化指标。(八)节能环保2服务过程中排放标准及使用材料，符合国家及地方环保要求。二、客户服务(一)基本要求1影响正常工作生活重要物业服务事项，应及时报告物业统管统保牵头单位，并根据其指示，采取在主要出入口、办公区域、住宅楼宇单元门等张贴通知等方式，通知使用单位、学员及住户。(一)基本要求2水、电急修10分钟内到达现场，其它报修20分钟内到达现场。(一)基本要求3学员、使用单位提出的意见、建议、投诉等12小时内给予回复，处理及时率100%，投诉处理过程中与学员和使用单位保持沟通，及时反馈进度及情况。投诉及意见、建议，处理后24小时内完成回访，覆盖率100%，按月统计分析整改。(一)基本要求4涉及投诉、群诉、媒体曝光事件、重大安全事件或其他危机事件处理完毕后，应形成专项报告上报管理单位。物业服务企业每月进行不少于1次的服务质量监督检查，形成服务质量分析报告。(一)基本要求5重要节假日和重大活动前，应组织有针对性的安全检查，形成检查报告，落实问题整改。(一)基本要求6接受和配合属地政府部门的管理，如需提供资料应先上报物业统管统保单位，根据批示执行。(一)基本要求7按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。(二)满意度调查1每年组织物业服务意见征询不少于2次，形成年度意见调查分析报告。(二)满意度调查2每年开展满意度调查不少于2次，有效问卷回收率≥80%，满意率≥85%。(二)满意度调查3物业服务企业应对意见调查中的不满意事项进行调查、分析、整改，不满意事项回访率100%、处理率100%。一般事项立即整改，难以解决的事项上报物业统管统保牵头单位审批后限期整改。(三)代收代缴费用1依据国家、地方规定的费用标准，代收代缴水电暖和物业费等费用，形成规范的财务记账凭证。(三)代收代缴费用2接受物业统管统保牵头单位委托，代收公寓住房租金等费用，形成规范的财务记账凭证。三、日常维修基本要求1房屋结构。每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，发现外观变形、开裂等现象，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施，并配合组织修缮。基本要求2建筑部件。(1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等；(2)每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等；(3)每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚，室外屋面、散水等；(4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。基本要求3附属构筑物。(1)每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等；(2)每月检查1次雨、污水管井等；(3)每周巡查1次大门、围墙、围栏等；(4)每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等；(5)每年检测1次防雷装置。基本要求4每年组织1次房屋安全普查。每年第四季度制定下一年度共用部位维修养护计划并上报，必要时由专业单位进行检测评定。基本要求5物业服务企业每周对公共部位及设施设备进行巡检，及时将需维修项目上报，根据审核意见执行。基本要求6现场维修结束，物业服务企业应征求使用单位意见并签字确认，收回原配件或材料，交回物业统管统保牵头单位。高级宿舍楼物业管理服务标准一、启用前准备（一）房屋建筑及设施设备巡检巡修1物业服务企业在物业统管统保牵头单位指导下完成巡检巡修。（一）房屋建筑及设施设备巡检巡修2对教室、会议室、活动室等各类场所的桌椅、设备、器材、器具、门窗、照明、通风等，以及学员宿舍的门窗、门锁、墙地面、衣柜、保密柜、办公桌椅、床铺、照明、洗衣机、冰箱、卫浴设施、上下水等，进行全面检修，形成问题台账。（一）房屋建筑及设施设备巡检巡修3对存在问题，按照合同约定明确问题整改责任主体，在学员报到1周前完成整改，确保各类设施设备能够正常运行使用。（一）房屋建筑及设施设备巡检巡修4巡检记录、问题台账及问题整改情况存档备查。二、使用期保障（一）基本要求1学员入校1周内，由物业统管统保牵头单位会同物业服务企业开展服务保障意见征询，根据建议意见改进服务。（一）基本要求2学期（班次）结束后组织一次满意度调查；满意度调查表由学员队发放、回收，反映比较突出的提出意见建议；相关情况及调查表在学期（班次）结束5日内函告物业统管统保牵头单位，抄送物业管理监管委员会。（二）房屋建筑及设施设备巡查报修1公共部位、共用设施设备、设备机房每日巡查1次，确保正常运行。（二）房屋建筑及设施设备巡查报修2教室、会议室、活动室等场所使用前、使用后，对用具、设备、器材、器具、门窗、照明、通风等进行巡查，确保正常使用。（二）房屋建筑及设施设备巡查报修3维修人员接受报修15分钟内到位，一般问题1小时内完成维修；学员宿舍设施设备维修至少2人同进同出，其中1人为管理单位监管协同人员。（二）房屋建筑及设施设备巡查报修4维修结束后，维修人员应请报修人员对服务态度、服务质量进行评价并签字确认；报修问题应当一次解决，最多不超过2次；报修问题解决情况100%回访。（二）房屋建筑及设施设备巡查报修5服务记录归档备查。三、封存期管理（一）基本要求1教学结束后1周内，在物业统管统保牵头单位指导下，对教学、办公、宿舍等用房和场所全面检查，形成问题台账，按照合同约定明确问题整改责任主体，在规定时间内完成问题整改。（一）基本要求2检查记录、问题台账及问题整改情况存档备查。（二）设施设备封存管理1检查门窗、教学设施设备、生活家具、用电设备是否完好。（二）设施设备封存管理2检查、归集小型设备、器材、器具、灯具、家电，形成物品台账，分类入库封存或做好现场保护。（二）设施设备封存管理3根据封存季节和封存时间检查相关设施设备，冬季重点检查供暖设施设备，夏季重点检查防汛物资准备。（二）设施设备封存管理4切断电源，关闭门窗，每月定期巡查不少于1次，巡查期间重要设施设备启动1次，检查运行情况，确保能够随时启用。附件11物业社会化项目监管条目序号监管内容监管标准处罚措施主责人备注一服务场所1.设置客户服务大厅，配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络(符合安全保密要求)等必要的办公设备未达到服务标准，扣500-1000元/次（首次500元，多次出现的逐步增加，最多不超过1000元，下同，不再重复）。一服务场所2.公示物业服务企业一号业执照复印件、项目负责人、主要服务人员照片，以及物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等信息。如物业服务企业提供特约服务，特约服务内容和收费标准经甲方物业统管统保牵头单位核准后，一并公示未达到服务标准，扣500-1000元/次一服务场所3.物业服务人员应接受物业管理专业知识培训，其中：高压变配电运行等专业岗位操作人员应具有相应职业资格证书，供水保障人员应提供健康体检合格证未达到服务标准，扣500-1000元/人·次一服务场所4.物业服务人员统一着装，佩戴标识，仪容仪表整洁。在服务区域行走时，须2人成排3人成列，不得出现抽烟、电动车带人等无组织个人行为未达到服务标准，扣500-1000元/次一服务场所5.物业服务人员入职前应进行背景调查和保密教育，每年接受由物业统管统保牵头单位会同保密、保卫等部门组织的联合审核，签订保密协议和个人保密承诺未达到服务标准，扣500-1000元/次二规章制度 6.行政管理制度，包括服务体系文件的建立、修订，行政事务执行和监督等缺失的，扣100-500元/次二规章制度 7.人力资源管理制度，包括薪酬管理、岗位说明书、绩效考核、培训等缺失的，扣100-500元/次二规章制度 8.资产财务管理制度缺失的，扣100-500元/次二规章制度 9.客户服务管理制度，包括服务需求的受理传递、投诉处理、走(回)访、满意度调查等缺失的，扣100-500元/次二规章制度 10.共用部位及共用设施设备维修养护管理制度，包括巡检标准与要求、维修养护标准与要求等未达到服务标准，扣100-500元/次二规章制度 11.公共秩序维护管理制度，包括值岗规范、巡逻标准和要求、消防管理等未达到服务标准，扣100-500元/次二规章制度 12.节能环保管理制度，包括共用部位能源管控、能源节能措施宣传、可回收物品分类等未达到服务标准，扣100-500元/次二规章制度 13.安全生产管理制度，包括安全生产教育培训、持证上岗要求、安全防护用品配备与检测、安全检查、安全隐患整改等未达到服务标准，扣100-500元/次二规章制度 14.应急事件处置管理制度，包括应急处理机构设置、岗位职责、应急处置流程、应急物资和经费保障方案及机制等未达到服务标准，扣100-500元/次二规章制度 15.信息保密制度，包括保密信息种类、保密规定、保密培训未达到服务标准，扣100-500元/次二规章制度 16.标志管理制度，包括各类标志的设立、使用、更新、维护等未达到服务标准，扣100-500元/次二规章制度 17.档案管理制度，包括档案资料的收集、整理、保存、借阅、销毁等未达到服务标准，扣100-500元/次二规章制度 18.专项服务供方监督管理制度，包括工程维修改造、水电气热市政保障、专业维保、专项服务等服务企业现场管理、配合未达到服务标准，扣100-500元/次三档案管理 19.档案资料内容包括但不限于：(1)物业基本情况；(2)《物业服务合同》；(3)人员档案，包括入职培训考核记录、专业证书、职业健康、奖惩记录等；(4)服务范围共用部位、共用设施设备档案，包括工程竣工验收资料、承接查验资料、维修保养记录；(5)日常维修和值班档案，包括维修记录、材料消耗、操作规程、值班和交接记录、投诉处理记录、工作检查、整改记录等；(6)应急处置档案，包括事件前、中、后过程处理资料、处理报告等；(7)节能环保档案未达到标准，扣100-500元/次·项四保密管理 20.物业服务人员入职前，应上报甲方物业统管统保牵头单位审核；上岗前进行安全保密培训，明确保密责任，统一办理服务范围进出证件未达到标准，扣500-1000元/次四保密管理 21.物业企业每月组织不少于 1 次保密教育，重点岗位每年至少1次政审和保密作业考核，不符合者撤出该岗位。物业服务企业负责人是保密工作的第一责任人未达到标准，扣500-1000元/次四保密管理22.涉及服务范围、使用单位(住户)的资料由专人负责，存储服务范围图纸资料的办公设备不得连接互联网或交叉使用连接过互联网的移动存储介质。各类电子资料妥善保管，留存记录未达到标准，扣1000-5000元/次。违规人员开除。四保密管理23.进入涉密区域的作业人员应不少于 2 人，且同进同出，不得携带通讯电子设备。作业完成后，与服务无关的载体不得携带离开，主动接受门禁检查未达到服务标准，扣500-1000元/次四保密管理24.服务范围内禁止定位、拍摄敏感部位照片，不得采访、拍照、留影等未达到服务标准，扣500-1000元/次五客户服务基本要求25.水、电急修15分钟内到达现场，其它报修30分钟内到达现场；接到供暖等由其他专业社会化单位提供服务报修的，应在5分钟内将其转达到相关单位；报修回访率100%未达到服务标准，扣100-1000元/次五客户服务基本要求 26.影响正常工作生活重要物业服务事项，应及时报告物业统管统保牵头单位，并根据其指示采取在主要出入口、办公区域、住宅楼宇单元门等张贴通知等方式，通知使用单位、学员及住户未达到服务标准，扣100-1000元/次五客户服务基本要求 27.学员、使用单位提出的意见、建议、投诉等12小时内给予回复，处理及时率100%，投诉处理过程中与学员和使用单位保持沟通，及时反馈进度及情况。投诉及意见、建议，处理后24小时内完成回访，覆盖率100%，按月统计分析整改未达到服务标准，扣100-1000元/次五客户服务基本要求28.涉及投诉、群诉、媒体曝光事件、重大安全事件或其他危机事件处理完毕后，应形成专项报告上报管理单位。物业服务企业每月进行不少于1次的服务质量监督检查，形成服务质量分析报告未达到服务标准，扣100-1000元/次五客户服务基本要求 29.重要节假日和重大活动前，应组织有针对性的安全检查，形成检查报告，落实问题整改未达到服务标准，扣100-1000元/次五客户服务基本要求 30.接受和配合属地政府部门的管理，如需提供资料应先上报物业统管统保单位，根据批示执行未达到服务标准，扣100-1000元/次五客户服务基本要求 31.投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险未达到服务标准，扣100-1000元/次六满意度调查 32.每年组织物业服务意见征询不少于 2 次，形成年度意见调查分析报告未达到服务标准，扣100-1000元/次六满意度调查33.每年开展满意度调查不少于 2 次，有效问卷回收率≥80%，满意率≥85%有效问卷回收率不足80%，扣1000-3000元/次；满意度测评85%以下，提出整改方案六满意度调查34.物业服务企业应对意见调查中的不满意事项进行调查、分析、整改，不满意事项回访率100%、处理率100%。一般事项立即整改，难以解决的事项上报物业统管统保牵头单位审批后限期整改未达到服务标准，扣100-1000元/次七代收、代缴费用35.依据国家、地方规定的费用标准，代收代缴水电费等，形成规范的财务记账凭证未达到服务标准，扣100-1000元/次七代收、代缴费用36.接受物业统管统保牵头单位委托，代收公寓住房租金等费用，形成规范的财务记账凭证未达到服务标准，扣100-1000元/次八物业承接查验37.依规组织实施未组织实施的，扣5000-10000元/次八物业承接查验38.手续资料齐全手续资料不完整的，扣500-3000元/次八物业承接查验39.记录真实可信记录造假的，扣3000-10000元/次九室内外设施设备40.巡查、养护、维修、清理油漆、更换、增补，满足基本使用功能，保持设施设备完好，修复后力求与原有保持一致。每年对房屋共用设施、地下建筑、道路等进行1次全面检查，掌握房屋、设施设备完损状况并做出评价；每半年巡视1次房屋主体结构、沉降、避雷装置；根据季节变化及时安排易出现问题部位重点检查；每日巡查1次公众建筑物及附属设施并及时维修养护未达到服务标准，扣100-1000元/次·项十上、下水、供暖管线41.管线跑冒滴漏维修及地上物恢复，附属设施巡查、养护、维修、清理油漆，下水管网清理疏通，满足基本使用功能，保持设施设备完好，修复后力求与原有保持一致。管线美观完好、上下水通畅、无渗漏，每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分；每年检修一次并紧固管道固定码；每年刷一次管道油漆未达到服务标准，扣100-1000元/次·项十一屋面、雨篷、雨落管及排水明（暗）沟、上人孔洞42.屋面、雨篷、雨落管及排水明（暗）沟、上人孔洞、建筑物避雷。屋面结构有损坏的应修复或拆除；不稳固应加固；屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应尽快修复或翻做未达到服务标准，扣100-1000元/次·项十二屋面防水、雨水管43.巡查、养护、维修、清理油漆，满足基本使用功能，保持设施设备完好，修复后力求与原有保持一致。屋面无积水、无渗漏，每半年检查一次，发现问题及时维修未达到服务标准，扣100-1000元/次·项十三室内外墙面、室外人行道、广场、停车场、树池等铺装损坏地面；路牙44.巡查、养护、维修、更换，满足基本使用功能，保持设施设备完好，修复后力求与原有保持一致。定期对房屋（楼盖、屋顶、内外墙、承重结构、楼梯、走廊、道路等）进行养护，保证完好、整洁；每 2 年对外墙较大面积渗漏久修无效的，应局部翻新，防止渗漏扩大及污染墙面；大理石干挂、玻璃幕墙无脱落、破损、渗水，外墙每年清洗一次。室内墙面、吊顶整洁无破损、无变形、无渗水，发现问题及时处理未达到服务标准，扣100-1000元/次·项十四检查井、过水井45.巡查、养护、维修、清理油漆，保持设施设备完好，井内无垃圾杂物，无积水；井圈、篦子更新修复后力求与原有保持一致未达到服务标准，扣100-1000元/次·项十五路灯管理及维护46.巡查、养护、维修、清理油漆、更新，保持设施设备完好，修复后力求与原有保持一致；小型电力设施移位、接线等改造项目安全、美观。每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持98％以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换；每天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。做好楼宇智能化设备系统日常维护保养工作，确保运行完好未达到服务标准，扣100-1000元/次·项十六检查基础设施完好情况，办理交接手续；住户自行装饰装修的备案、管理、监督47.按要求程序执行。无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途、无擅自施工现象；做好房屋维修资料收集整理，妥善管理房屋技术档案，保持房屋技术资料完善，以便查阅使用未达到服务标准，扣100-1000元/次·项十七公共区域及室内设施48.包括不限于门窗纱窗、上下水管线、水嘴阀门、灯具插座、配备的燃气灶、油烟机、热水器等设施设备，局部瓷砖修复巡查、养护、维修、清理油漆，满足基本使用功能，保持设施设备完好，修复后力求与原有保持一致。门窗安装牢固、开关灵活、五金配件齐全，灯具插座、厨卫配件等品牌力求与原品牌一致或同档次及以上未达到服务标准，扣100-1000元/次·项十八供水设施49.24小时值班；日常运行管理及管线巡查、养护、维修；确保各级供水设备运行完好；各级水表的养护、更换、查抄；与地方水务部门就供水事宜进行沟通协调及报表。操作员必须持有卫生防疫站颁发的健康证；按规定清洗水箱；保持水箱间与机房卫生，防止水质二次污染，定期进行卫生检查，并填写记录；限水停水按规定时间及流程通知客户未达到服务标准，扣100-1000元/次·项物业服务企业承担服务区域小修项目内容根据双方约定的物业服务标准，对服务区域共用部位及共用设施设备进行定期巡视和维修保养。物业服务企业负责的服务区域及设施设备小修，主要包括如下内容：一、服务区域共用部位及共用设施设备（一）楼内地面、散水：5平方米以内的，普通水泥楼面和地面起砂空鼓修复，楼面或地面块料面层松动修补，散水破损修复，木楼板、地砖损坏、松动、残缺局部修复或者局部拆换。（二）室内墙面及顶棚：内墙（5平方米以内）及踢脚线（2米以内）抹灰空鼓、剥落修补，顶棚（5平方米以内）抹灰空鼓、剥落局部修补。（三）门窗：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、槽朽、开焊、小五金缺损修补。（四）屋面、采光井、雨落管等：屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫，雨落管局部残缺、破损更换（1米以内）。（五）外檐：外檐抹灰及块料面层局部空鼓修复（1米以内）。（六）阳台、雨罩等结构构件：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层裂缝封堵，或脱落保护层补抹（2平方米以内）。（七）室内给水系统小修、局部换管：管道锈蚀脱皮防锈处理，漏水修理或残缺零件补充，管线更换（1米以内）。（八）卫生间：下水疏通、管件维修和局部更换，室内防水（2平方米以内），脸盆混水器安装及维修，毛巾架安装，热水器安装及简单维修，淋浴管及喷头安装更换，洗手池台面、墩布池打玻璃胶，水龙头维修更换，排风扇安装。（九）排水管道、化粪池、检查井等：排污管道疏通，化粪池、检查井疏通或清掏，配件残缺补充，管线更换（1米以内）。（十）配电线路：照明灯具更换，供电线路故障点排查、局部维修，插座及电器元器件维修更换。（十一）院内：大门维修，地下室清理。（十二）公共路面、建筑小品、房屋附属设施、构筑部件零星损坏修复。（十三）公共照明、标志标识、燃气设施、线路管井零星损坏修复。二、专有部位（一）办公家具：锁具及抽屉滑道安装更换。（二）墙面：局部粉刷、挂件钉钉、墙面贴砖、扶手安装。（三）门窗：门锁、门扇、门套维修，门锁及门窗玻璃更换。（四）电路：线路维修更换及故障点排查，灯具、插座、电箱空开等维修更换。（五）地面：地砖、条石局部更换修补（2平方米以内），警戒线涂刷，旗杆简易维修，地面开挖、恢复（2平方米以内）。（六）厨房：上下水疏通、管件维修和局部更换，鼓风机开关更换。（七）楼道：石膏板封堵。（八）院内：大门维修焊接（1平方米以内），围墙砌筑（1平方米以内）。（九）卫生间：下水疏通、管件维修和局部更换，室内防水（1平方米以内），脸盆混水器安装及维修，毛巾架安装，热水器简单维修，淋浴管及喷头安装更换，洗手池台面、墩布池打玻璃胶，水龙头维修更换，排风扇安装。以上小修项目发生的费用，在物业服务费中已包含相关人工费用，由甲方提供耗材或承担材料费用，乙方负责组织修缮。三、服务区域及设施设备大中修及更新、改造除了由物业服务企业负责修缮的小修项目外，其他维修更新改造实施项目管理，可安排具备资质的物业服务企业承接实施，或者委托其组织项目外判。
投标 / 标书制作要点（原创）
本日常维修和费用代收社会化保障涉及「招标预告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标预告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
