无锡市物业管理外包 物业用房 监控摄像头 消防箱 地面消防栓 路灯 配电间 公用电表 公用水表 公示栏 垃圾桶 化粪池 污水井 雨水井 电梯 生活水泵 消防泵 喷淋泵 污水泵 消防栓 消防水箱 物业管理用 零星维修材料招标预告（无锡市新吴区人民政府鸿山街道办事处2024）
鸿运苑南区物业管理外包项目征求意见公告
一、采购人：无锡市新吴区人民政府鸿山街道办事处
联系人：吴季明
联系方式：0510-88996653
地址：无锡市新吴区鸿山街道锦鸿路1号
二、采购项目名称：鸿运苑南区物业管理外包项目
三、采购品目代码及名称：C21040000物业管理服务
四、公告期限
公告开始期限：2024年12月18日
公告结束期限：2024年12月25日
五、意见反馈时限
反馈开始时间：2024年12月18日
反馈结束时间：2024年12月25日
无锡市新吴区人民政府鸿山街道办事处
2024年12月18日
鸿运苑南区物业管理外包项目采购需求.docx
鸿运苑南区物业管理外包项目采购需求1.项目基本情况1.1物业情况鸿运苑南区位于锦鸿路与鸿运路交叉口，总建筑面积为166531.14平方米，绿化面积约53000平方米（包含商铺面积11374.44平方米），住宅46幢，127个单元，共计总户数1314户，12部电梯。基础数据建筑面积166531.14㎡单元127单元幢数46幢户数（套）1314套物业用房（㎡）100㎡门卫室（个）2监控摄像头（一个）372地面车位（只）407电动车库5（地下）+3（地上）消防箱（只）180地面消防栓（只）17公共设施（㎡）40路灯（只）高46、低127配电间11间电信间1间公用电表（只）140公用水表（只）2公示栏（个）5垃圾桶（只）142绿化（㎡）5.3万化粪池（组）46污水井（只）1280雨水井（只）1320天沟（只）92电梯12部生活水泵（只）3消防泵（只）1喷淋泵（只）1污水泵（只）25楼道内消防栓（个）156消防水箱（高层）11.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。（1）采购人可提供的办公室序号数量面积㎡办公室内可用设施设备清单11100本项目的物业管理用房由采购人提供2………………（2）采购人可提供的物业管理服务设备序号名称数量用途主要技术指标1////2……………………（3）采购人可提供的零星维修材料、低值易耗品零星维修材料序号名称数量用途1///2………………低值易耗品序号名称数量用途1///2………………除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料均由供应商承担。2.物业服务范围（1）物业管理（建筑物）名称明细服务内容及标准鸿运苑南区安居房小区建筑物部分鸿运苑南区，总建筑面积为166531.14平方米，住宅46幢，127个单元，共计总户数1314户，12部电梯，门卫室2个。其他具体明细详见“1.1物业情况”的建筑物部分。参照无锡市普通住宅物业服务等级三级为标准。主要包括鸿运苑五二期安居房小区内建筑物的保安、保洁工作，以及房屋和公用设施设备的维修保养等工作。具体如下：1、保安工作包括但不限于：公共秩序维护、公共安全管理；门岗值守、秩序管理及巡查；车辆进出管理与疏导；机动车、非机动车的出入停放管理；日常安防监控管理、突发应急管理；协助相关部门做好紧急情况处置工作。2、保洁工作包括但不限于：建筑物范围内的道路、场地的清洁；化粪池疏通；公共楼道、走廊、物业管理用房等室内门窗、地板、墙面、天棚等其他室内设施的保洁；屋面、露台（含沿街商铺露台）、地下室等公共场所的保洁；电梯、栏杆、扶手、消防栓箱、灯具等公共设施的保洁；公共部位玻璃及门窗的清洁。3、房屋和共用设施设备的维修保养包括但不限于：建筑物内公共部位门窗、围墙、道路、场地、给排水设施、照明灯、景观灯的维修维保；建筑物内电梯、消防、技防监控、泵房、风机、潜水泵、电力设施、智能化道闸系统、入户门禁等特种设施设备的维保、维修、调试、年检、紧急修理等；易耗易损件的更新更换（如灭火器等）。（2）物业管理（室外）名称明细服务内容及标准鸿运苑南区安居房小区室外部分鸿运苑南区，总建筑面积为166531.14平方米，绿化面积约53000平方米，地面车位407只，具体详见“1.1物业情况”。参照无锡市普通住宅物业服务等级三级为标准。主要包括鸿运苑五二期安居房小区内（包括商铺）及小区各出入口至主干道两侧50米距离范围内室外的所有和物业有关的工作，包括但不仅限于保安、保洁、绿化养护与管理、房屋和共用设施设备的维修保养等工作。具体如下：1、保安工作包括但不限于：公共秩序维护、公共安全管理；门岗值守、秩序管理及巡查；车辆进出管理与疏导；机动车、非机动车的出入停放管理；日常安防监控管理、突发应急管理；协助相关部门做好紧急情况处置工作。2、保洁工作包括但不限于：服务范围内的室外道路、场地、雨水明沟、水池、灯具等其他室外设施的保洁；化粪池疏通；室外停车场等公共场地的保洁；垃圾清运（建筑垃圾由中标供应商收集到采购人指定地点，生活垃圾由中标供应商收集后自行处理出小区）；协助社区做好垃圾分类工作。3、绿化养护与管理包括但不限于：乔木、灌木、绿篱、花坛、垂直绿化、草坪及绿地附属设施的保洁、淋水、除草、修剪、施肥、除虫害、植保等工作，要求按照无锡市市政园林局绿化管理的要求和标准进行三级管理。4、房屋和共用设施设备的维修保养包括但不限于：室外公共部位道路、场地、给排水设施、照明灯、景观灯的维修维保；室外的消防、技防监控、泵房、风机、潜水泵、电力设施、智能化道闸系统、入户门禁等特种设施设备的维保、维修、调试、年检、紧急修理等；小区主要道路及停车场交通标志标牌管理及更新。3.物业管理服务内容及标准无锡市普通住宅物业服务等级三级服务为标准3.1基本服务序号服务内容服务标准1管理处设置1、小区内设置管理处。2、配置办公家具、接待前台、电话、电脑等办公设施及办公用品。2人员要求1、小区经理有相关物业管理工作经验。2、所有工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。3服务时间管理处周一至周五每天8小时业务接待。4日常服务1、24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。2、对业主或使用人的投诉在四天内答复处理。3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。4、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。5、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。6、能提供一种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。3.2清洁管理服务序号服务内容服务标准1共用楼道保洁每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、清洁1次楼梯扶手；楼梯间墙面、顶面每季度除尘1次。2电梯及电梯厅保洁每日清扫1次电梯轿厢，每周擦拭1次电梯门壁，每月对轿厢顶部清洁1次3共用卫生间保洁每日清洁2次，每周消杀1次4停车场、共用车库或车棚保洁每半月清扫1次车库，每半年进行1次地下室消杀工作5绿化带、道路保洁每日清扫1次6标识、宣传牌、信报箱保洁标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次7休闲、娱乐、健身设施每周清洁1次8垃圾桶、果皮箱垃圾每日收集1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭2次9垃圾收集与处理小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。10卫生消杀灭鼠、灭蚊等每年至少进行2次11公共天台、屋顶每季清理1次，保持清洁、无垃圾3.3房屋、共用设施、设备维护与管理序号服务内容服务标准1公共部位门窗每月巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。2围墙每季一次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好3道路、场地等每季一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面无破损。4排水设施每季清扫1次排水明沟，每年对地下管井清理1次5给水设施饮用水水池（箱）每年清洗消毒1次、水质化验达标6公共部位照明灯、景观灯等保持灯具完好。7消防设施设备1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通2、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查。3、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。8其他设施每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其他共用设施设备，并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全3.4园林绿化养护与管理序号服务内容服务标准1基本条件乔灌木生长健壮，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长无缺枝、空挡。2草坪、灌木类、花坛成活率80%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次3乔木类成活率80%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次4人工湖、喷水池每季水面清捞1次5景观小品每半年清洁、整修1次3.5安全防范序号服务内容服务标准1人员要求1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。3、上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。4、配备对讲装置。2门岗1、主出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录。2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。3巡逻岗1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。4技防设施和救助（监控岗）1、小区主出入口、主干道应具备录像监控。2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。5车辆管理1、地面、墙面有简易标志。2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器材配置齐全。4.供应商履行合同所需的设备根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务的，可在下表中列出，举例如下：序号用途作业设备名称数量单位1基本服务///2房屋维修服务///3公用设施设备维护服务///4保洁服务///5绿化服务///6保安服务///7会议服务///…………注：采购人已无偿提供的作业设备，或准备放置评分项中作考察的，不在此重复要求。5.物业管理服务人员需求本项目人员配置总数不少于34人。本项目允许配置按国家规定可不缴纳社保的人员，该类人员最高不超过项目总配置人数的20%。若所填报人员有属于“按国家规定可不缴纳社保的人员”的，则该类人员须提供相关证明材料（如退休证、符合国家政策的补贴证明等）扫描件，否则作无效投标处理。类别岗位人数备注管理物业经理11、基本要求：男女不限，年龄要求25-50周岁。本项目的物业负责人不能任意更换，如确需更换，应取得甲方书面认可，并且更换的新的物业经理的要求不低于原负责人。2、岗位职责：（1）主持物业管理人员的招聘、面试工作，具备相当的组织管理能力；（2）领导项目物业管理团队做好物业竣工前施工现场及租售处的物业管理，能够为物业管理人员提供日常培训；（3）定期与委托方代表展开前期物业工作会议；主持制订、完善物业管理规章制度及流程；（4）协助选择合适的物业保险及其他需要外包的物业管理服务供应商；协助物业管理费标准的确定；（5）主持做好物业单元验收、交接工作及主持做好单元交付使用工作；（6）领导项目物业管理团队做好物业的二次装修、保安、清洁、工程设施维护保养等日常管理服务；（7）定期主持业主对物业服务之满意度调查，并能够根据反馈，在提供给业主的服务项目及质量上，不断提高；（8）具备良好的沟通协调能力，能够与委托方、业主保持良好的关系；（9）协助统筹物管的人事及财务管理，能够良好执行年度财务预算计划；（10）对外推广物业的优质服务和管理形象；能够不断完善物管制度及管理体系，并对物业管理人员提供定期培训。3、岗位要求：（1）全面参与安置房小区客户服务工作，解决安置房小区企业投诉，协调企业客服工作，成为安置房小区客服工作第一责任人，工作电话为客服第一热线；（2）每月各企业走访2次，重点企业重点走访。做好走访记录并存档备查，切实解决安置房小区企业提出的建议意见；（3）建立并监督执行适合安置房小区、物业管理、物业使用人的操作流程；（4）每周或每月提出一项安置房小区物业不完善的事项，进行重点解决，需在事项解决前详细列出具体工作计划、方案、措施、完成时间、落实责任人，用书面形式报安置房小区综合服务部；（5）召集相关工作人员召开物业周例会，月例会安排在每月最后一周周四召开（甲方派员参加）；（6）加强工作人员培训：①安置房小区应急预案培训，每月1次，年度12次。②危险化学品基础知识，每月1次，年度12次。③保安门岗巡逻，监控，每月2次，年度24次。④保洁操作规范，每月1次，年度12次。⑤工程人员维护，维修，每月1次，年度12次。⑥客服接待操作规范，每月1次，年度12次。管理副经理11、基本要求：男女不限，年龄要求25-50周岁2、岗位职责与要求：协助项目经理完成相应工作管理客服/管家11、基本要求：男女不限，年龄要求25-50周岁2、岗位职责与要求：（1）熟悉物业公司各项管理制度、收费标准及其他部门的工作职能，工作范围。（2）熟悉小区环境及各种配套设施的公共设施的位置，各楼宇的外观结构、单元户数、入住率等楼宇的综合情况。（3）与住户保持良好的关系，定期开展回访工作，向住户解释说明物业公司的有关管理工作细则、管理公约、住户手册等，能灵活正确运用国家有关的法律法规和公司的有关规定，巧妙地处理好每件事情维护公司的利益和声誉。（4）负责区域内物业管理各项工作的巡查，督查园区内各岗位工作质量，善于发现工作中存在的问题或安全隐患，跟进、处理有关违章整改事宜，认真做好巡查记录，及时将巡查发现的问题以《工作联系单》报相关部门处理。（5）全面负责收楼及收楼后的遗留工程以及日常维修工程的跟进完成，受理业主在保修期内的房屋维保修事项，及时联系相关主管部门处理。（6）定期检查空置单元，发现需整改事项及时联系相关主管部门处理。（7）受理前台传达的工作信息，接受住户提出的投诉或服务要求及时到现场实地了解，经有效分析后转交相关主管部门跟进处理。（8）起草对住户发出的温馨提示、通知、通告等文件，督促各部门通告按序张告及归档，包括文本格式、定期拆撕等，（9）跟进《保安日报表》中反映的事项，制定当天工作维修单及时监督相关部门的维修和验收情况。每月整理《保安日报表》和公共维修单并存档。（10）全面负责各区车位管理工作。更新各区车位表及变更资料催缴车位费，分析车位租赁管理问题，制定管理方案。现场了解各区车位租赁情况，跟踪喷牌、擦牌等工作情况，处理有关漏费、欠费逃费等问题；定期更新各区车位表，如半年度或一年度更换一次车位表，视车位表的使用情况而定。（11）负责协助保安部、工程部处理突发事件，并及时上报上级领导。（12）协助组织、开展社区文化活动和宣传工作（13）执行上级所指派的其他工作。秩序维护保安队长11、基本要求：保安队长与监控：男女不限，年龄要求25-50周岁；保安巡逻与门岗：男，年龄要求25-55周岁。2、岗位职责：（1）负责治安防范、安全保卫和消防管理工作；（2）负责把守大门，礼貌接待问询。主动热情为各类业主提供便利服务，诸如提携物品、备好打气筒、代招出租车等；（3）严格核对外来人员务工者，遇访客登记或征得业主的同意后方能进入；大宗物品搬运出，须办理物品出门手续，经业主认可方能放行；（4）维护道路和停车库秩序，保持道路畅通，制止车辆违规停放和乱卸货物的行为；加强巡逻，发现可疑迹象，要跟踪盘查，并及时报告主管领导，采取有效措施确保平安，巡逻中发现的其他问题，应做好记录，及时通知有关人员解决；（5）定期测试消防设施，参加消防演练；遇突发事件，须按规定的程序，负责执行本职范围内的工作；（6）熟悉业主情况，与业主建立友好关系，及时反馈业主的意见和要求；（7）对改进管理处工作提出建议；监督检查二次装修有无违规行为，施工人员是否有证；3、岗位要求：（1）门岗保安岗位要求：①自身条件：性别：男，视力良好、外表端正，初中以上文化，普通话良好，沟通良好；②主动热情帮助安置房小区及安置房小区企业做好协助工作：比如小件物品的搬运工作等；③熟悉安置房小区领导、安置房小区工作人员、企业领导以及他们的日常工作方式；④按标准着装、仪表整洁端正；⑤上下班、开门敬礼，用文明礼貌语言。大门开关准确及时、灵活操作。（2）巡逻保安岗位要求：①按标准着装、仪表整洁端正；②具备独立公共秩序维护工作能力，能掌握发生事件，事故等应急预案的基本要求和处理方法；③巡逻要点：一轻（走路说话要轻）；二望（对被检查场所仔细看，认真查，靠眼睛观察实现所及范围的情况）；三听（靠耳朵来听有没有异常的声音，及时发现异常的源头）；五摸（用手去摸各个门锁是否正常关闭，发现各类问题按有关规定及时处理），发现任何非正常情况，应该立即报告上级并做好记录。秩序维护巡逻61、基本要求：保安队长与监控：男女不限，年龄要求25-50周岁；保安巡逻与门岗：男，年龄要求25-55周岁。2、岗位职责：（1）负责治安防范、安全保卫和消防管理工作；（2）负责把守大门，礼貌接待问询。主动热情为各类业主提供便利服务，诸如提携物品、备好打气筒、代招出租车等；（3）严格核对外来人员务工者，遇访客登记或征得业主的同意后方能进入；大宗物品搬运出，须办理物品出门手续，经业主认可方能放行；（4）维护道路和停车库秩序，保持道路畅通，制止车辆违规停放和乱卸货物的行为；加强巡逻，发现可疑迹象，要跟踪盘查，并及时报告主管领导，采取有效措施确保平安，巡逻中发现的其他问题，应做好记录，及时通知有关人员解决；（5）定期测试消防设施，参加消防演练；遇突发事件，须按规定的程序，负责执行本职范围内的工作；（6）熟悉业主情况，与业主建立友好关系，及时反馈业主的意见和要求；（7）对改进管理处工作提出建议；监督检查二次装修有无违规行为，施工人员是否有证；3、岗位要求：（1）门岗保安岗位要求：①自身条件：性别：男，视力良好、外表端正，初中以上文化，普通话良好，沟通良好；②主动热情帮助安置房小区及安置房小区企业做好协助工作：比如小件物品的搬运工作等；③熟悉安置房小区领导、安置房小区工作人员、企业领导以及他们的日常工作方式；④按标准着装、仪表整洁端正；⑤上下班、开门敬礼，用文明礼貌语言。大门开关准确及时、灵活操作。（2）巡逻保安岗位要求：①按标准着装、仪表整洁端正；②具备独立公共秩序维护工作能力，能掌握发生事件，事故等应急预案的基本要求和处理方法；③巡逻要点：一轻（走路说话要轻）；二望（对被检查场所仔细看，认真查，靠眼睛观察实现所及范围的情况）；三听（靠耳朵来听有没有异常的声音，及时发现异常的源头）；五摸（用手去摸各个门锁是否正常关闭，发现各类问题按有关规定及时处理），发现任何非正常情况，应该立即报告上级并做好记录。秩序维护门岗61、基本要求：保安队长与监控：男女不限，年龄要求25-50周岁；保安巡逻与门岗：男，年龄要求25-55周岁。2、岗位职责：（1）负责治安防范、安全保卫和消防管理工作；（2）负责把守大门，礼貌接待问询。主动热情为各类业主提供便利服务，诸如提携物品、备好打气筒、代招出租车等；（3）严格核对外来人员务工者，遇访客登记或征得业主的同意后方能进入；大宗物品搬运出，须办理物品出门手续，经业主认可方能放行；（4）维护道路和停车库秩序，保持道路畅通，制止车辆违规停放和乱卸货物的行为；加强巡逻，发现可疑迹象，要跟踪盘查，并及时报告主管领导，采取有效措施确保平安，巡逻中发现的其他问题，应做好记录，及时通知有关人员解决；（5）定期测试消防设施，参加消防演练；遇突发事件，须按规定的程序，负责执行本职范围内的工作；（6）熟悉业主情况，与业主建立友好关系，及时反馈业主的意见和要求；（7）对改进管理处工作提出建议；监督检查二次装修有无违规行为，施工人员是否有证；3、岗位要求：（1）门岗保安岗位要求：①自身条件：性别：男，视力良好、外表端正，初中以上文化，普通话良好，沟通良好；②主动热情帮助安置房小区及安置房小区企业做好协助工作：比如小件物品的搬运工作等；③熟悉安置房小区领导、安置房小区工作人员、企业领导以及他们的日常工作方式；④按标准着装、仪表整洁端正；⑤上下班、开门敬礼，用文明礼貌语言。大门开关准确及时、灵活操作。（2）巡逻保安岗位要求：①按标准着装、仪表整洁端正；②具备独立公共秩序维护工作能力，能掌握发生事件，事故等应急预案的基本要求和处理方法；③巡逻要点：一轻（走路说话要轻）；二望（对被检查场所仔细看，认真查，靠眼睛观察实现所及范围的情况）；三听（靠耳朵来听有没有异常的声音，及时发现异常的源头）；五摸（用手去摸各个门锁是否正常关闭，发现各类问题按有关规定及时处理），发现任何非正常情况，应该立即报告上级并做好记录。秩序维护消、监控人员41、基本要求：保安队长与监控：男女不限，年龄要求25-50周岁；保安巡逻与门岗：男，年龄要求25-55周岁。2、岗位职责：（1）负责治安防范、安全保卫和消防管理工作；（2）负责把守大门，礼貌接待问询。主动热情为各类业主提供便利服务，诸如提携物品、备好打气筒、代招出租车等；（3）严格核对外来人员务工者，遇访客登记或征得业主的同意后方能进入；大宗物品搬运出，须办理物品出门手续，经业主认可方能放行；（4）维护道路和停车库秩序，保持道路畅通，制止车辆违规停放和乱卸货物的行为；加强巡逻，发现可疑迹象，要跟踪盘查，并及时报告主管领导，采取有效措施确保平安，巡逻中发现的其他问题，应做好记录，及时通知有关人员解决；（5）定期测试消防设施，参加消防演练；遇突发事件，须按规定的程序，负责执行本职范围内的工作；（6）熟悉业主情况，与业主建立友好关系，及时反馈业主的意见和要求；（7）对改进管理处工作提出建议；监督检查二次装修有无违规行为，施工人员是否有证；3、岗位要求：（1）门岗保安岗位要求：①自身条件：性别：男，视力良好、外表端正，初中以上文化，普通话良好，沟通良好；②主动热情帮助安置房小区及安置房小区企业做好协助工作：比如小件物品的搬运工作等；③熟悉安置房小区领导、安置房小区工作人员、企业领导以及他们的日常工作方式；④按标准着装、仪表整洁端正；⑤上下班、开门敬礼，用文明礼貌语言。大门开关准确及时、灵活操作。（2）巡逻保安岗位要求：①按标准着装、仪表整洁端正；②具备独立公共秩序维护工作能力，能掌握发生事件，事故等应急预案的基本要求和处理方法；③巡逻要点：一轻（走路说话要轻）；二望（对被检查场所仔细看，认真查，靠眼睛观察实现所及范围的情况）；三听（靠耳朵来听有没有异常的声音，及时发现异常的源头）；五摸（用手去摸各个门锁是否正常关闭，发现各类问题按有关规定及时处理），发现任何非正常情况，应该立即报告上级并做好记录。保洁服务保洁班长11、基本要求：男女不限，年龄要求25-60周岁。2、岗位职责：负责物业管理范围公共部位和公共设施的保洁；负责物业管理范围装饰材料的定期专业养护；负责物业管理范围垃圾的收集和分类（做好垃圾分类宣传、定时收放垃圾桶，满箱即清，设置专用的装修垃圾点位，定时垃圾回收，劝导居民不乱倒垃圾，满足区级垃圾分类要求）；负责洗手间的保洁和物品的更换；负责洗手间内装饰材料的专业养护；负责物业管理范围内每日的环境消毒、病虫害防治。3、岗位要求：（1）着装仪表：上岗时按规定的方式和位置佩戴工作牌，制服穿着统一整齐，工作鞋要洗刷干净；（2）保洁工作时间安排，尽量做到不影响安置房小区工作人员工作；（3）重点区域重点对待。保洁服务保洁员91、基本要求：男女不限，年龄要求25-60周岁。2、岗位职责：负责物业管理范围公共部位和公共设施的保洁；负责物业管理范围装饰材料的定期专业养护；负责物业管理范围垃圾的收集和分类（做好垃圾分类宣传、定时收放垃圾桶，满箱即清，设置专用的装修垃圾点位，定时垃圾回收，劝导居民不乱倒垃圾，满足区级垃圾分类要求）；负责洗手间的保洁和物品的更换；负责洗手间内装饰材料的专业养护；负责物业管理范围内每日的环境消毒、病虫害防治。3、岗位要求：（1）着装仪表：上岗时按规定的方式和位置佩戴工作牌，制服穿着统一整齐，工作鞋要洗刷干净；（2）保洁工作时间安排，尽量做到不影响安置房小区工作人员工作；（3）重点区域重点对待。绿化养护服务绿化人员21、基本要求：男女不限，年龄要求25-60周岁2、岗位职责与要求：（1）负责物业内部的绿化区域的管理和维护，包括植物的繁育、养护、病虫害防治，以及园林设施的维护和改造。具体工作包括修剪、浇水、施肥、病虫害防治等操作，确保绿化区域的整洁和美观。（2）定期对植物进行修剪、除杂草、浇水、施肥、病虫害防治等工作，并做好详细记录。（3）负责维护和修理绿化区域内的草坪、花坛、喷泉、灯光等园林设施设备，确保其正常运行。（4）负责绿化工具和材料的发放、保管，合理控制消耗，确保工具和材料的合理使用。（5）在大风大雨时期，做好劳力组织、物资材料准备等工作，及时发现并处理树木倒伏、树枝折断等险情。（6）执行上级所指派的其他工作。工程（水电）维修服务工程（水电）人员21、基本要求：男女不限，年龄要求25-60周岁2、岗位职责：（1）负责对设施及设备的接收工作，熟悉各项设备、设施。（2）负责工程部人员的选配和管理；负责工程部员工的专业技术培训工作，提高工程部人员的职业道德，专业技能和服务意识；负责工程部人员的年度考评工作；（3）负责监督公用设施、设备的正常运行工作，并负责计划的审定；负责监督公用设施设备的保养、维修安全检查的计划的审定；（4）完善工程部的各项规章制度，并报上级批准实施；负责制定工程部的低值易耗品、物料、固定资产的每月采购计划，并报管理处审批，协同采购；（5）组织并参与设备的大检修，负责制定设备大检修计划并监督实施；每月召开工程部例会，布置、协调工程部内部各项事务；（6）负责外包服务合同的接洽，并报管理处审批；负责物业使用人对工程部工作的投诉处理，回访；负责工程部不合格服务的处理、纠正和预防措施的实施，跟踪检查等。3、岗位要求：（1）严格遵守安全生产条例和操作规程，佩戴工作牌、穿工作服；（2）制作安置房小区固定资产月报表；（3）制作安置房小区设备设施管理月报表；（4）安置房小区节电节水方案制定并实施；（5）优化设施设备，延长使用寿命的方案。（6）执行上级所指派的其他工作。人员总数34备注：人员由中标人统一管理，依法签订劳动合同，工资及社会保险费须按国家、省、市的相关规定发放、缴纳，所有员工必须按照有关规定发放各项福利及津贴。投标时提供以上人员身份证（正、反面）扫描件上传系统，否则作无效投标处理。本项目针对项目技术要求中提及的物业服务人员及相应经验、证书等要求投标人无需在投标文件中逐一列出及提供相关证明材料，中标并合同签订生效后，中标人须按招标文件要求及所投的投标文件中做出的相应承诺将相关人员及时配置到位，否则采购人将依法追究中标人相应责任，并有权依法解除合同。投标人应当按照国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等，应该自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。6.验收标准与要求按照采购合同约定对供应商提供的物业管理服务进行验收，对于供应商未按合同约定提供物业管理服务的，采购人有权依法追究其违约责任。具体要求如下：6.1考核方式按照季度考核的方式进行，季度考核实行分项打分确定成绩。6.2考核内容（1）街道考核（100分）。由街道物管科考核，按照《鸿山街道物业服务企业物业管理工作考评表》，结合平时工作情况与日常检查情况进行考核打分。（2）社区考核（100分）。由所在社区按照《鸿山街道物业服务企业物业管理工作考评表》，结合平时工作配合开展情况进行考核打分。（3）具体考核工作由社区按月按照物管办制定的考核标准《鸿山街道物业服务企业物业管理工作考评表》对中标单位进行考核，按季度《鸿山街道物业服务企业物业管理工作考评表》对中标供应商进行考核。季度考核综合得分按照月度考核（社区牵头）、季度考核组（街道物管办牵头）的考核得分，分别乘以权重比例（依次为50%、50%），二项权重分值之和即为季度考核得分。6.3考核加减分原则根据小区管理情况对季度考核实行加、减分项。（1）加分项获得区级书面通报表扬奖励的加3分，市级加5分，省级加10分，获得市优小区加10分，省优小区加15分，省宜居小区加20分。（2）减分项被区级及以上书面通报或检查曝光的小区减5分，市级减8分，省级减15分。因物业公司管理不善，发生重大安全事故的减20分。6.4考核结果运用季度考核分数90以上不减免服务费（含90分）；90分以下（不含90分），每分减免0.04元/㎡·季度；70分以下，第一次减免相应服务费并约谈法人，第二次减免相应服务费并终止合同。每季度结算外包物业费，对服务费用进行减免，并附考核分数及奖扣金额明细。《鸿山街道物业服务企业物业管理工作考评表》类别小类考核内容分值扣分内容得分备注物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理公 共 环 境 管 理（50 分）户外公共区域环境整洁。无暴露生活垃圾或建筑垃圾；建筑装潢垃圾临时堆放管理规范，临时堆放点围挡规范，无满溢现象；无杂物乱堆放、无乱牵乱挂；保洁管理规范，垃圾及时清运，地面、绿化带无乱扔垃圾。10（1）小区内垃圾成堆、杂物堆放、建筑垃圾无管控，堆放严重的。（发现一处扣1分）（2）有零星垃圾、落地包（地面或绿地）。（发现一处扣1分）（3）小区内有乱牵挂、乱晾晒的。（发现一处扣1分）物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理公 共 环 境 管 理（50 分）设置合理合规的垃圾收集房和协助社区做好垃圾分类工作。垃圾分类房内外整洁。5发现A类问题扣1分，B类问题扣0.5分，C类问题扣0.2分。物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理公 共 环 境 管 理（50 分）道路、管线等公共设施完好；建筑物外立面完好整洁；电线电缆等设施安装管理规范，各类线缆排列不凌乱。5（1）道路破损，未及时修复。（发现一处扣0.5分）（2）建筑外立面及公共设施有“三乱”小广告、飞线充电、线缆凌乱情形。（发现一处扣1分）物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理公 共 环 境 管 理（50 分）小区内绿化定期养护，树木无死株和严重病害；草坪无大面积空秃。10（1）小区内绿化有枯死现象。（发现一处扣1分）（2）小区绿地被破坏占绿毁绿种菜现象。（发现一处扣1分）物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理公 共 环 境 管 理（50 分）楼道定期清理保洁，无废沙发、垃圾、三乱和乱堆放杂物、车辆乱停放。地下车库、架空层干净整洁，无堆放、无积水、无车辆乱停放。20楼道内、架空层、地下车库垃圾未清理、乱堆放、车辆乱停放。（发现一处扣1分）物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理 小类考核内容分值扣分内容得分备注物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理 小 区 秩 序 和 防 范（20分）小区内消防通道畅通，门岗、车库正常使用。监控室有专人24小时值班，人证合一，值班记录完整，视频监控设备完好。督促第三方电梯维保单位，对电梯维修、维保及保持电梯正常使用。8（1）视频监控设施损坏。没有整改或者整改计划的。（发现一处扣0.5分）（2）门岗无专人值班，脱岗、离岗、睡觉。（发现一处扣1分） （3）监控室无人值班，无值班记录，人证不合。（发现一处扣1分）（4）电梯未及时维修、维保，影响正常使用的。（发现一次扣1分）物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理 小 区 秩 序 和 防 范（20分）小区内无违法违章搭建、秩序良好，无车辆乱停乱放，无飞线充电，无占道经营等现象。严禁破坏原有房屋结构的群组现象，有专人巡查巡视。12（1）小区内新增违建现象未及时制止并上报。（发现一处扣1分）（2）小区内停车秩序混乱，车辆乱停乱放。（发现一处扣1分）（3）小区内有占道经营等现象堵塞消防通道。（发现一处扣0.5分）（4）发现有破坏原有房屋结构的群租房。（发现一处扣1分）小类考核内容分值扣分内容得分备注物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理管 理 服 务（20分）小区服务人员队伍配备到位。项目经理有两年以上物业管理经验并持证上岗。物业人员必须服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，服务热情。4（1）服务人员配备不到位扣1分。（2）无物业经理上岗证扣1分。（3）服装不统一、未挂牌上岗扣0.5分物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理管 理 服 务（20分）小区内公示物业服务内容，收费标准及物业服务收费收支情况，服务承诺和服务电话。每半年公示一次物业服务收支情况。各项管理制度台账健全，并上墙公布，建立健全一户一档资料。有突发事件应急处理预案。3（1）公示内容少1项扣0.5分。（2）制度台账不健全一项扣0.5分。 物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理管 理 服 务（20分）完成街道、社区安排、交办工作（创文、创卫、防疫、防汛、垃圾分类、小区市容环境卫生整治行动、消防安全整改、按时参加会议、按照要求及时报送数据等）；及时整改媒体曝光问题、居民投诉等。6（1）未按时完成街道及社区安排、交办的相关工作一次扣2分；（2）被媒体曝光、居民投诉等未整改一次扣1分。物 业 管 理 住 宅 小 区 现 场 管 理管 理 服 务（20分）小区设置物业管理站，周一至周五8小时业务接待，设立24小时值班服务电话，有完整的保修维修和回访记录。及时处理业主的合理诉求，无打骂业主等恶劣行为，小区无因物业管理而引起的群体性事件发生。7（1）无保修、维修回访记录扣1分。（2）未及时处理投诉、发生物业管理而引起群体性事件一次扣1分。满意度测评小类考核内容分值扣分内容得分备注满意度测评满意度测评（10分）随机抽取小区居民进行测评，各小区不少于20人，居民满意度90%以上。10每下降5%，扣0.5分，低于60%，不得分。加分项： 分加分理由：减分项： 分减分理由：项目总得分： 分考核人员： 日期：6.5物业管理人员考核标准及要求：（1）物业经理要求：拟派物业经理中标后须常驻本项目现场，不得兼任其他物业经理。如果乙方未经甲方同意，更换已选定的物业经理，须向甲方支付违约金人民币壹拾万元/人次（￥100，000）。（2）中标方所派驻所有人员不得缺岗，缺编一人罚款按照五人工资标准进行核算，并扣10分处理。（3）业主违反合同的约定，使中标人未完成规定管理目标，中标人有权要求业主在一定期限内解决，逾期未解决的，中标人有权终止合同，造成中标人经济损失的，业主给予中标人经济赔偿。（4）中标人违反合同的约定，未能达到约定的管理目标，业主有权要求中标人限期整改，逾期未整改的，业主有权终止合同，造成业主经济损失的，中标人应给予业主赔偿。（5）现场物管人员迟到、早退的，责令当事人限期改正：中标人应承担50-200元／人／次违约金。（6）现场物管人员睡岗的，中标人应承担50-200元／人／次违约金。现场物管人员脱岗的，中标人应承担100-300元／人／次违约金。（7）现场物管人员发生责任事故或造成不良社会影响的，由中标人对当事人进行调换处理，中标人并承担5000元／人／次违约金。构成犯罪的，除有关机关依法追究当事人和直接责任人员的刑事责任：中标人还应承担10000元/人/次违约金。（8）做好宣传警示工作，安排固定劝导员劝导居民有序定时定点投放，如遇区级主管部门考核不通过，中标人应承担1000-3000元／次违约金处罚。（9）管理小区获得省优的，一次性奖励20万元，获得市优的，一次性奖励10万元。管理小区一年内获得一次区级书面通报表扬奖励的一次性奖励2万元，二次获得的一次性奖励5万元，三次获得的一次性奖励10万元。获得市级书面通报表扬奖励的一次奖励5万元，二次获得的一次性奖励10万元。管理小区一年内一次获得区级及以上书面通报或检查曝光的扣款5万元，二次获得的扣款20万元，三次获得的直接解除合同。6.6如果发现有违法搭建，中标的物业公司要及时制止并在第一时间告知所属社区，并采取一定的措施。并在甲方规定的时间内拆除，如不及时拆除，有一处违法搭建扣除物业费5000元。（注：以上罚款皆从当季的物业费中直接扣除。）6.7合同解除如有下列情形之一，采购人将按法律程序进行处理：（1）因管理服务不到位，出现较大安全事故，造成社会影响的；（2）住户对物业服务出现群体性投诉、上访，而得不到有效解决，造成社区不稳定因素的；（3）年终业主满意度低于60%的。7.其他要求：7.1以下相关费用由供应商承担：本项目涉及的零星维修材料、低值易耗品、苗木、客耗品等费用，不论是由供应商，还是采购人承担，涉及的相关服务由供应商承担，服务费用包含在物业服务项目合同金额之内。（1）物业管理的维修和保养：按照无锡市行业修理规范标准，凡属房屋基础性、结构性的维修外，维修费用由承包方承担（中标单位入驻前存在的原有问题除外）。对已维修、维保的项目内容（质量）必须符合规范要求，费用由中标方承担。（2）物业费用有关说明：物业费包括但不限于安置小区公共服务费；绿化养护费；卫生保洁所需的工具、耗材（包括保洁车）；秩序维护人员所需的统一着装（着保安服、系武装带，戴保安帽）及安全护卫工具和警用器材；电梯（包括后续新增电梯）、消防、技防监控、泵房、风机、潜水泵、电力设施、智能化道闸系统、入户门禁等特种设施设备的能耗、维保、使用、年检、设备损坏、更换及易损耗材等费用；公共电能耗及公共水能耗费；垃圾分类（政策）服务；国家法定节假日（元旦、春节、清明、“五一”、端午、“十一”、中秋）加班费及高温期间高温岗位高温费；工具和各类耗材费用；人员工资、各类社保基金、人员管理成本以及人员意外成本、福利津贴费等法定费用；与报价相关的采购人的各种免费维保条件（请各投标人自行与采购人联系、了解）；公共设施设备维修维保（除因房屋质量问题的维修）；所应承担的税收等相关费用；以及合同包含的所有风险、责任等采购文件已提到和采购文件虽未提到的但应该包括的完成本项目所产生的一切费用。投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到的因素（包括人员最低工资政策性调整），一旦投标结束最终中标，总价将包定（每平方米每月的综合单价将固定），不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为，损失自负。以上费用须严格按国家、省、市相关最新政策规定和本项目招标的要求计算并报出，否则作无效投标处理。7.2物业公司按照物价部门核定的标准做好对小区内非拆迁安置户（包括外来租住户和房屋买卖户）、商业店面用房的物业管理费和停车费等小区公共收益的收取工作，做到规范文明操作、应收尽收。收费总额的分配比例不得低于90%。7.3物业服务费由中标人每月出具当地税务正规发票按实结算。经区相关部门审核批准后，对已经上市交易的房屋的物业费收缴工作由中标单位负责。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业管理外包 物业用房 监控摄像头 消防箱 地面消防栓 路灯 配电间 公用电表 公用水表 公示栏 垃圾桶 化粪池 污水井 雨水井 电梯 生活水泵 消防泵 喷淋泵 污水泵 消防栓 消防水箱 物业管理用 零星维修材料涉及「招标预告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标预告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。无锡市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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