无锡市物业服务 物业管理服务招标预告（中国共产党无锡市新吴区委员会党校(无锡市新吴区行政学校)2025）
2025-2026年新吴区委党校物业服务项目征求意见公告
一、采购人
单位名称:中国共产党无锡市新吴区委员会党校
单位地址:无锡市新吴区行创六路2号
联系人:曹静
联系电话:0510-80501865
二、采购项目名称：2025-2026年新吴区委党校物业服务项目
三、采购品目代码：C21040000
四、采购品目名称：物业管理服务
五、公告期限
公告开始期限：2025年2月8日
公告结束期限：2025年2月14日
六、意见反馈时间
反馈开始期限：2025年2月8日
反馈结束期限：2025年2月14日
新吴区党校物业管理服务项目需求02.05.docx
项目委托采购需求完善（物业类）一、采购预算同一项目中如含有货物或服务或工程，则必须填写各类别的分项预算；分项无预算，则填0;工程类指装修、修缮类。货物预算(万元)：0服务预算(万元)：420工程预算(万元)：0预算合计(万元)：420二、接受联合体投标(报价)是否接受联合体投标：否三、本项目是否专门面向中小企业是否专门面向中小企业：是四、根据采购项目的特殊要求规定的特定投标(报价)人条件特定投标(报价)人条件：无五、采购标的物所属行业采购标的物所属行业：物业管理六、详尽的技术及服务要求技术服务要求附件：请阅读附件二参考模板后填写。具体填报要求可详参《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》财办库〔2024〕113号。（可在系统首页“通知公告栏”中查阅）七、评分标准建议评分标准附件：附件三。（附件内容请在文档末尾对应附件完善）八、拟采用的政府采购方式拟采用的政府采购方式：公开招标（公开招标/邀请招标/竞争性谈判/询价/单一来源/竞争性磋商/框架协议）九、采购方式变更审批表(如有必须上传)有无审批：无附件上传：详见附件四。（如有附件内容请在文档末尾对应附件完善）十、采购项目完工期或交货期及地点采购项目完工期或交货期：二年（具体起止时间以合同签订时间为准）误期违约：每延误运营一天按1000元标准向采购人支付误期违约金（开始运营时间以承包合同中约定为准）。采购项目交付或执行的地点：无锡市新吴区行创六路2号新吴区委党校。十一、付款方式根据《财政部办公厅关于进一步提高政府采购透明度和采购效率相关事项的通知》（财办库〔2023〕243号）相关要求，采购人要进一步落实《关于促进政府采购公平竞争优化营商环境的通知》(财库〔2019〕38号)有关要求，在政府采购合同中约定资金支付的方式、时间和条件，明确逾期支付资金的违约责任。对于有预付安排的合同，鼓励采购人将合同预付款比例提高到30%以上。对于满足合同约定支付条件的，采购人原则上应当自收到发票后10个工作日内将资金支付到合同约定的供应商账户，鼓励采购人完善内部流程，自收到发票后1个工作日内完成资金支付事宜。采购人和供应商对资金支付产生争议的，应当按照法律规定和合同约定及时解决，保证资金支付效率。付款方式及说明：物业管理费自签订合同生效之日起算，物业管理费按照合同生效起每三个月为一个支付周期，结合该周期物业服务考核结果，在第二个支付周期的首月支付上一个周期的物业管理费，以此类推。考核结果70分及以上为合格，全额支付该周期的物业管理费；考核结果70分以下为不合格，按该周期物业管理费的90%支付。（考核标准见附件）本项目合同履行地点：中共新吴区委党校（新吴区行创六路2号）。中标方必须按采购人要求将本项目中物业服务送到指定地点(包括可能的分布范围)，并分地实施物业管理服务。是否设置履约保证金及其比例：10%注：附件部分（如有更多，可自行添加）附件一：确认单和信用承诺书扫描件及其他相关说明扫描件附件二：物业管理服务政府采购需求填报参考模板（办公场所类）1.项目基本情况1.1物业情况【物业的项目概述，地址名称信息等】项目规模：中共无锡市新吴区委党校总建筑面积21369.9平方米，其中地上总建筑面积14321.8平方米、地下建筑面积7048.1平方米。1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。【如采购人拥有与物业管理服务有关的且可以无偿提供给供应商在本项目中使用的设施、设备、材料、场地等，可在此列明】（1）采购人可提供的办公室序号数量面积㎡办公室内可用设施设备清单1物业用房272仓库35（2）采购人可提供的物业管理服务设备序号名称数量用途主要技术指标1//2//（3）采购人可提供的零星维修材料、低值易耗品零星维修材料序号名称数量用途1//2//低值易耗品序号名称数量用途1//2//除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料均由供应商承担。2.物业服务范围（1）物业管理（建筑物）名称明细服务内容及标准中共无锡市新吴区委党校物业管理服务项目项目规模：中共无锡市新吴区委党校总建筑面积21369.9平方米，其中地上总建筑面积14321.8平方米、地下建筑面积7048.1平方米。1.严格按照ISO9001：2008、ISO14001：2004、ISO45001:2018“三合一管理体系标准开展工作，本合同期内符合“三合一”认证标准，按照标准开展并落实各项日常工作；2.中标人在年度无安全责任事故发生；杜绝重大安全、火灾事故、质量事故，确保不发生因管理原因不善导致的人员伤亡和财产损失事故，泄密类事故率为零，重大安全责任事故案发率为零；3.业主满意率达到95%以上，有效投诉处理率100%；4.卫生、清洁实行动态保洁，环境保洁率100%；5.除因基建质量等特殊原因外，房屋及设备、配套设施完好率99%以上；6.房屋中小项维修、急修及时率100%，返修率不超过1%；7.管理服务人员必须持有相关的上岗证、资格证、专业培训合格率100%；8.雨水井、污水井完好率100%；9.排水管、明暗沟疏通率100%；10.照明设备完好率100%；11.停车场设施完好率100%；12.机电设备完好率100%；13.维修质量合格率100%；14.运用智慧物业系统对办公大楼进行管理；15.落实招标人的各项工作任务，完成达标率100%。（2）物业管理（室外）名称明细服务内容及标准室外面积 14434.35平方米绿化养护管理10348平方米1、承担绿化养护工作,养护绿植及草坪面积10348平方米。草坪、乔木、灌木、草花等绿植的日常养护管理，绿地保洁、更换及养护，行道树、球类、色块、绿篱等修剪、施肥及病虫害防治，绿化隔离带喷水除尘，草坪管理等所有工作（含冬季补种黑麦草籽） 。2、按招标人要求定期到现场指导工作。配备专业绿化养护技工驻场，开展每日的绿化养护工作，定期做好树木名称标识牌更新；3、做好详细的养护台帐，建立养护档案。养护台帐、养护档案、月、年度工作内容计划与工作管理要求、标准及措必须上墙公示，并按时做好月、季、年度上报养护工作完成情况表。4、根据要求对各种管理的要求落实各项措施，按时按量完成招标人交办的突击性任务和指令性任务；5、所使用的肥料、农药等符合环保标准。松土、除病虫害及施肥等工作标准依据植物特点实施。6、养护作业质量要求：江苏省城市绿地养护管理二级标准。3.物业管理服务内容及标准【物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、会议服务等。】3.1基本服务序号服务内容服务标准1物业管理服务1、设置物业管理处，配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。管理处周一至周日每天不低于8小时业务接待，并提供服务。物业管理处及仓库环境干净整洁、卫生；物品摆放整齐、符合安全规定；制度齐全。2、物业管理服务响应时间：中标人必须24小时受理业主或使用人或招标人报修。接到业主或使用人或招标人报修电话，中标人必须在30分钟内赶到现场检查，并及时解决问题，较大问题1个小时内解决完成，重大问题，12小时内解决完成。如需更换相应零部件需采购时间最迟不超过48小时，超过48小时向业主或使用人或招标人说明情况。3、制定办公楼服务年度和季度工作计划并组织实施，每月向招标人报告一次计划实施情况。制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。可采取走访、恳谈会、问卷调查（每季度一次）、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于业主或使用人的80%。4、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。每季度进行一次物业服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。应用计算机系统对业主、物业使用人及房产的档案、物业服务进行管理，全体员工统一着装，持证上岗。5、档案、资料管理：与物业服务业务相关的所有资料及物业管理范围内的所有设施设备档案的建册立账工作；设施设备台账根据事实情况每月更新。入住企业档案、二次装修企业纸质图纸、电子档图纸、竣工图纸、工作联系函件类、文件及合同、安全生产管理工作的专项台帐管理。6、熟悉办公楼内的各项设施规划，全方面配合招标人做好接待任务。7、能提供三种以上特约服务（有偿，公示服务价格）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置。8、要有完整的智慧管理方案，要有通过智慧管理平台，对楼内设备管理、保修接单、维修及巡检管理系统的智慧物业管理平台实施方案。9、协助业主方对维修维保方进行管理、督查，参照相关管理要求，结合现场实际情况，建立考核体系制度。2安全生产管理1、在招标人的监督和管理下，全面负责物业管理区域设施设备及公共空间的安全管理以及管理区域和服务范畴的安全生产管理工作。2、须建立以项目负责人为组长的物业公司安全生产领导小组，协调开展物业管理区域设施设备及公共空间等相关的安全生产管理工作，并指定安全生产管理负责人负责具体工作的落实。3、对办公区、教室、宿舍、食堂、公共区域的辅助用房、地下车库、设备间等校园内外场地的安全管理，定期开展安全检查、如实记录存在隐患台账中并采取措施进行整改；对大楼的用电用水用气安全的检查及管理；对外来人员及外来施工人员的安全管理；对校园内的各类施工全过程的现场监管及安全管理；配合招标方定期对设备用房进行安全检查和各项安全生产管理工作，记录到工作台账内。3公共卫生管理健全常态化公共卫生管理机制，推进物业服务融入治理体系；开展宣传教育，巩固群防群控严密防线；环境卫生管理及消杀、生活垃圾清运。4档案、资料管理工作1、标准: 档案管理制度完善、日常管理规范，所有日常工作资料完整，不缺少，不丢失。2、房屋、设施设备图纸资料归集齐全、分类有序、检索方便、装订一致，管理完善，交接手续齐备。3、运行记录、值班记录完整，填写规范，保存完好。4、维修、年检、维护的图纸、资料、质保证书，记录齐全，归档及时，保存完整和完好。5、安全生产管理工作的各项检查情况、安全问题跟进整改情况的台帐的管理，做到时时更新，可以反映安全生产管理工作的全过程，台帐无缺漏项、做好存档备查。6、公共卫生工作台帐无缺漏项、做好存档备查。5固定资产管理工作单位价值（按招标人规定）的资产纳入固定资产代管系统中管理（投标人供应商架构职责描述时，需指定固定资产管理人员）1、固定资产保管须完好无损。2、招标人的闲置固定资产须有序放在指定仓库。3、协助招标人盘点固定资产、每半年末出具盘点明细并贴好标签。4、固定资产转移、报废须招标人同意。3.2工程设备维修服务序号服务内容服务标准1基本要求有完善的物业管理方案，设施设备质量管理等健全的制度；确保各类设施设备正常运行，安全无事故。高压配电室采取24小时值班。每月制定各设备维保计划并实施，设备的每日巡检，发现问题及时上报，同时第一时间组织开展实施问题的处理，其中，普通问题30分钟内解决，较大问题1个小时内解决完成，重大问题12小时内解决完成。实行节假日现场维修人员（非高配值班人员）值班制度，以应对突发事件按相关的应急预案处置。2工程设备维修1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备（供电、供水、弱电、电梯、空调、暖通、给排水、室外雨污水管网、房屋本体的装修、智能化设备、亮化及照明、电器、水泵、阀及相关管网等各类设施设备）的管理及维修养护，承担全部设施设备标识、使用办法、告知牌等相关的物资物料配备及管理工作；负责设备的日常检查保养及维修工作、业主报修的中小类型维修、设备损坏的应急处理处置，完成招标人要求的各项工作任务。2、中标人对聘用的外包维保单位的服务品质实行专人管理，并与招标人和维保单位签定三方监管协议，对监管工作负责，与外包维保企业一并接受招标人管理，完成招标人要求的各项工作及任务。3、供水、供电、供气、电信、移动、联通等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和现场管理，并与供电、供水、天燃气等部门做好长期有效沟通工作；4、中标人需负责整个办公楼的供水管理（含每年一次水箱清洗）；5、对供电的维护及管理，按国家相关规定要求，承担每年不少于2次的总变或分变切换工作；6、承担单件单次更换材料费用（含人工）不大于300元的，中标人提供免费包工包料维修服务，300元以内的材料或配件的更换应尽量采用原品牌、型号器材，如原品牌、型号已停产，可选择同类型但不低于原型号性能的产品经招标人同意并书面确认后，方可进行采购；中小项维修年度费用以实际发生的维修工作量且经相关审计部门审定的金额作为最终结算金额，具体要求如下：6.1中小项维修合同价款及调整：中小项维修价款采用可调价格方式确定。结算是采用可调价的模式，合同价款调整方法：1、所有维修材料质量合格的产品及设备，具体为：采用13计价规范的计价方法。2、费用定额、《江苏省建筑与装饰工程计价表(2014)》、江苏省房屋修缮工程计价表(2009)、《江苏省安装工程计价表(2014)》的计价体系、材料采用信息价（无信息价按市场价）的计价方法计算出工程造价，审计后）为结算价。3、安全文明施工措施费中省级标化增加费为0。4、不可抗力因素所造成的损失经招标人审核确认后可调整合同价款。5、中小项结算最终价款以审计部门根据合同条款和新区相关审计条例和规定出据审计报告结果（依据锡新审发〔2007〕5号文件规定：未经招标比价的工程：市政工程按照现行市政定额让利13％；其他工程审计后让利3-5％）。中小项维修包工包料。6.2中小项维修工程量确认：中标人接受招标人对此项维修工程施工方案、计划及完成情况的初审及确认工作，按双方合同约定由招标人或审计部门指定的审计机构进行审核。6.3中小项工程款（进度款）支付：维修工程采用按季度分批送审，分批支付的原则；原则上根据每季度实际发生工作量，结合招标人对维修质量考核结果，每季支付至当季完成工作量的30%；中标人确保在每季度结束后的15天内把完整准确的决算送审资料地送达招标人，以便招标人将上一季度的工作量决算送审资料及时送达相关审计部门，若中标人未按规定时间将资料送达，当季的工作量送审工作将推迟到下一季度，中标人自行负责相应责任和后果。6.4中小项维修项目质保：在保修期内（一般维修2年，防水维修5年），当中标人接到招标人修理通知后，必须在24小时内到场免费修理（招标人原因造成的修理费用由招标人支付），超过24小时的，由中标人自行组织修理，修理费用在保修金中抵扣支付；6.5中小项维修审计费：依据“锡新管发[2005]363号”文“第32条”规定，审减率大于5%小于等于8%，中标人承担50％审计费用，审减率大于8％小于等于10%，中标人承担80％审计费用，审减率大于10％，中标人承担全部审计费用。7.中标人须承担对机电设备的维修（包括但不限于各类机房、总配电机房、压力表测试、建筑防雷检测）。8.中标人须承担对校园内设备管理中投入使用的用具及相关设施的定期检测及管理，并及时更新更换；9.中标人须承担对物业管理区域内（含公共服务配套）业主、使用人装饰装修物业的服务；10.中标人须承担其他相关载体验收、巡检和维修工程管理事项；11.中标人须承担会务及展厅设施设备的维护管理。12.中标人须承担招标方各维保单位的衔接管理责任，由于中标人日常巡检疏忽或处理不当造成的设备故障等其他损失，中标人与维保单位负连带责任。13.公共能耗的管理等相关工作；14.对办公楼内所有设备故障等突发事件的应急管理工作；15.配合大楼内用电设施设备和固定资产的预防性测试工作；16.管道定期巡查、疏通和查验，如有突发管道堵塞情况，需2小时内疏通；室外雨污水管网维护疏通、化粪池清理。3管道疏通1.雨水管处、下水道口等，雨季加强力度清理，以防堵塞，同时防止孳生蚊蝇。每月清理一次排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物，确保其内无杂物。如发现堵塞，及时疏通。2.每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；无杂草，排水畅通，无积水；每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；及时对地下管井彻底疏通，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。3.化粪池清掏清理需及时，清理后井内无堆积物浮于表面，出入口畅通，保持污水不溢出地面，周围清洁无污染。4.包括但不限于以下要求：（1）及时响应：救急便民，24小时服务，30分钟到达。（2）专业安全：专业设备，规范操作，不会造成二次事故。（3）彻底疏通，解决问题，清场退件，打扫卫生。4水泵维保1、办公大楼内水泵约27台，水泵的具体数量、使用位置、品牌、管径等，中标人中标后统一排查、统计，与原物业公司做好交接工作。中标人负责办公楼内所有水泵、集水井维保工作，并制定水泵房标准化改造计划和实施改造。2、维修技工每日每班上午或下午对各设施水泵房巡查两次，并在水泵房“水泵机房日常巡查签到表”上予以记录并签名。3、巡查内容及方法：1）检查生活水池或水箱，集水井水位是否正常，生活水泵市政水压是否正常。2）检查各阀门的开关位置是否正常，阀门是否处在正常位置。检查方法：看与标识是否相符，如不相符则应调整到正常位置。3）检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常，观察高低区压力表与设定压力应在规定范围上下。4）检查水泵有无异常振动及异常声音。检查方法：观察，手摸有无强烈振动或强烈摩擦声。5）检查机械密封是否漏水，排除不正常的漏水现象。检查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面。6）检查电气控制柜和变频器的工作情况。检查方法：观察指示灯压力表，电流、电压表与实际运行情况相符。7）根据业主用水实际情况，及时调节生活水泵压力，满足用户正常供水。8）每周在生活水泵与备用泵之间做一次轮换。9）检查水泵房的清洁卫生情况，每周清扫水泵房一次。4、各水泵设备每月进行一次保养。5消防管网系统维保①按照《建筑消防设施的维护管理》（GB25201-2010）等消防技术标准的规定，制定建筑消防设施维修保养计划，定期开展建筑消防设施检查、维修、保养、测试等技术服务，并做好测试记录和维修记录。②定期对合同约定范围内的建筑消防设施全面检查和维修保养一遍，保证其正常运行，并向招标人出具测试记录。③每年对承担维修保养的建筑消防设施至少进行一次全面检查测试，年度检查测试报告应当按规定送达招标人并报招标人所在地的辖区公安机关消防机构备案。④在巡查、巡检中发现建筑消防设施存在问题、故障，或接到招标人通知要求维修的，能够当场修复的应当立即修复解决；没有条件立即修复解决的，应当在24小时内组织维修，尽快排除故障。⑤对故障零部件提供临时备件；确需更换的，向招标人提出建议，并出示更换部件报废证明。⑥对招标人值班或者管理人员进行专业技术指导；6智能化（监控）系统维保①负责管理范围内监控网络系统日常巡视检查工作。②制定各弱电系统的维系保养计划、并组织实施。③负责对弱电系统设备、设施、故障及系统相关故障排除。④管辖范围内的系统分布、运行情况存在的问题、找出具体建议和方案。⑤确保弱电井内弱电设备、设施安全运作。⑥巡查交换机、网络配线架等运行情况。⑦按周检测各系统供电电压是否正常，杜绝供电出现、过压、降压情况的发生。⑧弱电机柜要时刻保持清洁、做到无积尘、无废物。⑨每日检测配线架上未使用的网络线路，是否存在短路，断线等情况。⑩整理桥架、弱电井及机房的网络线路，用标签标记；定期对各设备接线端子进行防潮、防尘、防腐、保养确保各设备运转正常；对业主电话、网络制定处理方案，保证业主正常使用。7空调系统维护地源热泵中央空调系统：（1）定期检查维护三级泵站设备；空调使用季节每天定时开启、关闭三级泵站(无泵运行改造后需定期检查)；按规定设定三级泵站工作压力及频率，泵站工作期间每小时检查工作状态，遇有问题及时处理；熟悉系统管网情况，并定期检查、排除管道沉淀物及污水；遇有紧急情况及时抢修。（2）检查所有中央空调线路：检查空调末端电源接线桩头有无松动；检查内外机信号输入和输出桩头是否正常(分体机)；检查中间接头处是否牢固；检查供给空调电源电压是否正常（380±10%、220±10%）；检查设备启动电压是否有明显压降；检查设备运行时电压是否稳定。（3）清洗设备：每年冷、热工作状态开启前，拆洗末端水过滤器；清洗室内机回风过滤器；清理机组积水盘；清理风机叶片积尘；擦拭室内机面框；清理室内机回、出风口表面积灰。（4）开机运行系统：机组管道阀门及流量表检查；机组送风电机检查；检查每台风机噪音值；检查每台空调使用效果；检查每台空调出风口温度；检查每台空调回风口温度；对比空调回、出风口温度差。（5）处理包扎带：检查所有连接管道保温是否破坏；检查所有包扎带是否破坏。（6）建立中央空调系统档案：为每台空调末端建立档案；填写所检查和修复内容；为每台空调整理维修记录。（7）空调系统工作性能：在维保期间，根据系统运行状态及未端用户使用情况，分析空调系统存在的问题及不足，并找出原因；提出空调系统优化改进的具体建议；根据招标人要求对空调系统进行局部改造。空气能热水系统：（1）主机系统及管线每季度进行一次系统的检测，发现问题及时处理。（2）电气系统：检查紧固接线接头主电源、控制电源、压缩机、排风机电动机；测量绝缘电阻、配电线缆、电加热器、压缩机、风机电动机；测量直流电阻、各种传感器、电加热器、压缩机电动机、排风机电动机；正常使用时检查温度及压力、压缩气缸、 蒸发器出水、冷凝器进出水、压缩机进出冷媒；正常使用时检查压缩机运行电流电压、主电源、排风机电动机、控制电源、紧固接线端子；正常使用每月检查开关阀门温控开关、水流开关、排气阀、补水阀，更换冷凝器翅片（换季时）。分体式空调：（1）每季定期现场回访与设备检查、维护，包括清洗 、修理 、检查、一年保养四次。（2）定期清除通风口的杂物，保证通风正常。观察室外机铁架有无松动现象，清洁室外通风网罩内有无异物。室内、外换热器表面清洗，提高换热器的效率。清洗过滤网上的积灰。VRV空调系统维护：（1）电控系统检查维护：机组电源连接线绝缘老化、性能检测；内外机组信号连接线路检测；外机接线端子排绝缘及性能检查；室外机控制电脑版清洁、除尘、性能检测；交流接触器绕组、触电性能检测；高、低压力控制器性能检测；热继电器性能检测；过载保护器性能检测；相序保护控制器性能检测；环境温度传感器性能检测；室外热交换器温度传感器性能检测；压缩机工作电压、电流、温度检测；风机工作电压、电流、温度检测；风扇电机转速检查；机组绝缘保护性能检测；各控制开关、部件性能检测；并解决检查发现的问题。（2）制冷系统检测维护: 机组冷媒状况检测、调整、充注； 机组高压压力状态检测、调试；机组低压压力状态检测、调试；高压保护开关性能检测、调试；低压保护开关性能检测、维护；二通连接阀气密性能检测、维护；三通连接阀气密性能检测、维护；电子膨胀阀气密性能及调节性能测试、调整；四通电磁阀转换性能测试；压缩机吸排气能力测试；压缩机绕组及绝缘性能检测；压缩机冷冻润滑油状况检查及调整、更换；系统过滤器性能检测、维护；系统管路气密性能检测、检漏；冷媒量的调整；系统管路保温性能检查维护；并解决检查发现的问题。（3）热交换检查维护：室外机热交换器化学除垢及清洗、维护；室外机组热交换器抗氧化处理修整；室外机外表清洁、维护；并解决检查发现的问题。8电梯设备维护1.服务标准依据：①电梯使用管理与维修保养规则TSGT5001-2009；②电梯维修保养安全管理规范DB33/728—2009；③电梯维修规范GB/T 18775-2002④电梯安装使用维护说明书⑤维保合同。2.检验标准依据：①电梯监督检验和定期检验规则TSG 7001-2009②自动扶梯与自动人行道梯监督检验规程；3.以上规章、标准不论有无年代号，除有特别说明的以外，均以最新有效版本为准。4.代办电梯年检申报手续，配合政府主管部门实施年检且保证电梯年检通过。3.3保安服务序号服务内容服务标准1安全保卫1、建立严格管理制度，控制闲杂人员进入办公楼内；出门车辆凭有效证件进出地下停车场；遇突发事件按紧急预案处置；值班岗位有值班记录随时查阅；监控资料随时查看；配合业主方进行安全生产管理，定期进行安全检查、设备房检查等。中标人需与招标人签订《安全责任书》，在突发事件（突发事件是指突然发生,造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害,危及公共安全的紧急事件。包括但不限于自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等。）中因中标人处置不力，造成不良影响或严重后果的，中标人应承担相应的法律和经济责任。2、负责办公楼24小时安保工作，对周边现场巡查，巡查间隔时间不得大于2小时。3、执行业主各项管理制度规定，配合业主方做好接待工作，维护载体内外秩序，制止吵闹、大声喧哗、破坏公物等不文明行为。4、做好进入载体内人员物品进出的登记及业主方的报刊、信件收发工作。5、做好区域内重点部位的安全执勤和巡逻，对区域内现场巡逻检查间隔时间不得大于2小时且有巡查电子及书面记录。6、做好区域卡口设施、消防设施、变配电所、监控设施、围网、探头、各种公共管线、照明路灯亮化系统、道路交通设施、雨污水井盖、绿化树木等公共设施设备的安全保卫工作。7、编制设计火警、交通、治安、刑事案件的紧急情况处置预案，发生时及时到现场处理，并及时报警和配合有关部门进行处理。8、进行门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与***门配合，保证物业安全。备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护人员的25%，配备必要的应急工具。9、紧急突发事件的应急处理工作。配合做好防汛、防冻、防台风、防火的应急处理。10、监控室实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。监控影像资料、报警记录应留存30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。11、定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好的状态，发现火灾事故或隐患及时处理并上报有关部门。12、协助相关人员做好各类会晤、会议及活动的安全保障工作及招标人交办的其他临时性工作（如搬运物品、园外围巡逻等）。2交通疏导1、负责出入口、停车场及其它重点区域交通疏导秩序管理，确保交通顺畅，车辆有序停放，制止一切影响交通安全的不文明行为，防止发生交通事故和交通堵塞现象。2、协助业主方做好车辆进出大楼的通行证发证、换证工作，区内（包括门前50米范围之内）杜绝无证摊贩、收废品人员和摩的、黑车滞留。3、露天车位，24小时巡视和引导停车。按车辆道路行驶要求设立必要的指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。4、地下车库，停车库每天24小时有人值班，库门开启。其它时间库门关闭，若有车辆需要出入，随时开门关门；对进入车库车辆要进行检查，引导正确停放；对车库设施进行日常维护，设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。5、巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。停车场的车辆要排列整齐，随时知道车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故发生。3防火防盗履职期间若发现盗窃、火灾、环境污染、停电等突发性事件时，在自身能力范围内马上采取有力措施进行制止、防止事故扩大的同时，应立即报警、报告有关领导，配合好专职部门做好事故的扑救和后续处理工作。对进入物业内的可疑人员进行询问，对无理取闹、寻衅滋事者交相关部门处理，对出入货物进行管理。4环境保护监督履职期间若发现公共场地堆放物品、或者私自开挖掘道路、野蛮施工、损毁绿化、乱倾倒垃圾、污染环境等违规及不文明行为的，要及时制止并对现场取证，及时向管理部门汇报。5应急防范1.制定完整齐全、符合法规、操作性强的安全防范措施，包括但不限于如下项目：消防制度、出入登记制度（人员、货物、 车辆)、交通秩序管理疏导方案、重要活动的的保卫、服务方案等。2.制定发生群体性不稳定事件、盗窃、火灾、防汛、停电、自然灾害扫雪铲冰等突发性事故的预案，并向业主方相关部门报备后实施。6消控、监控室要求消控、监控设施应保持24小时有人员值班，并保持完整的监控记录，保证对区域各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并派专人赶到现场进行前期处理。监控资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。同时，确保治安电话畅通，接听及时（铃响三声内宜接听）。7二次装修管理有健全的装修管理服务制度，对二次装修进行有效管理，保障业主、物业使用人正常经营秩序；装修前审核施工队施工资格，会同招标人相关部门审批装修方案；查验装修方案，与物业使用人、施工单位签订装修管理协议，告知物业使用人、施工单位装修禁止行为和注意事项；根据备案的装修方案，对装修施工进行监督、检查，制止违章施工和未批准的施工行为，按照政府有关标准检查施工质量，严格执行治安、消防和房屋安全管理规定；对二次装修消防改造进行监督管理，配合做好图纸审核、二次装修消防验收；对进出的装修车辆、装修人员实行出入证管理；装修结束后，应组织验收。对违反装修协议的行为进行处理，问题严重的报请相关行政主管部门解决；8交通管理工作标准1.对未获授权的车辆，严禁进入内部区域。2.监督所有车辆停放在指定位置（含自行车、电动车等）。3.监督进入辖区的车辆不超过15km/h慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。4.巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。9秩序维护巡逻工作标准1.巡逻员要在巡逻过程中，应多看、多听、多嗅，以确保完成巡逻工作任务。2.检查治安、防盗、防火、水浸等情况发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。3.巡查各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。4.巡逻的基本任务：预防和制止违反治安管理的行为及犯罪行为。5.所有涉及施工、整改项目，施工单位负责人需携带相关手续及证件，获批后方可进入办公区域施工；6.严禁带狗、猫等宠物进入办公大楼内；严禁指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的；7.违反消防安全规定，占用防火间距或者搭棚、盖房挖沟、砌墙堵塞消防车通道的；8.严禁埋压、圈占或损毁消防火栓、水泵、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作他用；9.设施设备严加看管，应24小时不间断巡查，发现可疑人员立即上报。11保安形象1.履职期间要建立早会制度，统一着装上岗，做到组织纪律严明、作风和形象端正、仪容仪表端庄、警具、标志配戴齐全、文明执勤，热情服务。2.认真落实巡查台帐登记（或电子巡更读卡）和交接班制度。严禁脱岗离岗、看报、聊天、玩手机。3.保安员必须身体健康，有医疗机构体检合格证明，道德良好，查证无犯罪记录，在经过不少于1周时间培训后方可上岗。12交接班工作标准1.接班前集合：所有接班人员应于接班前15分钟到达指定地点集合。整理着装，当值班长按有关规定检查员工着装。当值班长集合队伍，点名并统计、做好记录。主管下达工作指令，交代有关工作注意事项。集合过程应在10分钟内完成。2.接班：所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。交接班人员相互敬礼并问好。接班人员清点检查岗位上所有公物，如：监控设施对讲机、灭火器、水瓶等，如发现损坏、缺遗应立即向班组长提出，并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进。检查区域内有无异常情况，在上一班当值保安人员的带领下，系统的检查责任区域内的工作情况，如发现有异常则要求上一班当值人员做出解释，并通知班组长前来处理及做好记录。交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名，并开始接岗值勤。3.交班：各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作。认真做好值班记录，收集整理好相关的工作证据。在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。将未完成的工作如实向接班人员交代清楚。代理另接班人员系统的检查责任区域内的工作情况。互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。4.交班后集合：当值班长在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数。各区域的班、组长对区域值班情况进行讲评工作。当值班长讲评本班次的整体工作表现，批评或指出不足，提出改正措施或意见。解散队伍。5.应急处理：当值队员5分钟之内赶到现场，现场负责人8分钟之内赶到现场。13安全生产管理1、中标人负责协助招标人做好学校安全管理工作，落实安全生产管理主体责任；在双方合同正式生效后的2个工作日内，中标人须建立项目部安全生产领导小组，制定月、季、年度物业管理安全生产管理目标和工作计划，落实各项安全管理工作。2、协助招标人的安全生产管理机构协调和指导安全管理工作。3、建立安全隐患排查治理制度，按法规要求，定期开展一般安全检查、专项安全检查、定期安全检查、节假日安全检查等，落实相关责任人和整改计划并进行复查，做好检查台账。4、建立应急响应和救援制度，定期组织进行演练；建立事故上报制度，发生重伤及以上或较大经济损失事故的，按照规定上报业主单位及上级主管部门。5、做好公共区域和设施安全管理，保障公用设施设备安全运行，做好所有必要区域和位置安全标识的张贴和维护。6、定期对消防设施设备进行管理维护，开展消防安全检查，建立健全每日巡查制度，保证每个楼层安全出口畅通，疏散通道顺畅，疏散标志清晰规范，厂房天面逃生出口通畅。7、中标人应加强安全管理，监督企业落实自身安全生产主体责任；对于较大风险源（如特种设备、危险化学品储存和使用单位）实施建档管理，定期开展重点企业安全检查，落实隐患整改，对逾期未整改或拒不整改的企业，及时向上级有关部门报告相关情况。8、组织开展安全生产培训教育和宣传工作，定期开展安全生产培训和宣传工作，营造良好的安全氛围，发生重伤及以上事故后，立即开展对相关人员的警示教育培训。3.4保洁服务序号服务内容服务标准1环境卫生管理：确保办公楼环境优美，整洁卫生；保持室内外各公共物管理区域的清洁卫生、无垃圾、无杂物。对招标人办公区域提供保洁清洁服务，保洁服务范围必须涵盖全部物业范围。1.外场包括道路、广场、停车场等：道路清扫、垃圾捡拾、铲冰扫雪、清扫道路积水、施工遗撒做到没有明显尘土，无白色污染物，地面无烟头、纸屑，铲冰彻底无积雪。室内的卫生间、开水间、水器及设备保持清洁，无污迹、无积水、无积尘、无异味、无滴漏水、无堆积杂物、无乱张贴物；电器按时开关，保证安全；电梯桥厢室内的保洁。做到每日2次清扫和擦拭保养，巡回保洁，不留卫生死角。物业管理企业需充分利用机械化、自动化设备，对办公楼进行清扫作业。2.绿地：绿地内垃圾捡拾做到无垃圾、道路无明显尘土、垃圾、无烟头、纸屑；并管理好绿化维保单位保持花草树木长势良好，修剪整齐美观。3.路灯、果皮箱，标识标牌：广场上的路灯定期进行擦拭，果皮箱擦拭、垃圾的倾倒、标识标牌的擦拭，做到确保路灯及灯杆的清洁，无明显尘土污迹，标识标牌无污迹。4.雨污水井，化粪池：及时清掏，做到雨水井收水口无垃圾、淤泥，污水井内漂浮物及时清理。5.小广告：及时清除建筑物、构筑物、围网、路灯、交通指示牌、箱变、路牙的各类小广告。清除小广告后及时恢复原貌。6.垃圾清运（生活垃圾）：环卫设备完善，设有垃圾箱、清洁卫生实行责任制，定时、定岗、定人，对管理区域内所产生的垃圾（集中收集处理），做到日产日清，对楼层垃圾不间断清理。7.杀虫、灭鼠：管理的区域每月1次定期进行消杀。8.大理石地面保养（配备专业打磨养护设备）每季度一次。9.外墙清洗（一层以下、大理石材保养、垃圾清运及化粪池清掏、清掏隔油池及清洁卫生所需材料（材料必须符合环保要求），费用全部列入物业管理费用。10.公共天台、屋顶每月清理1次，保持清洁、无垃圾。11.室内、地下的日常清洁质量标准（早8：30前完成首次清洁）：（1）每日清扫地面两次，擦抹公共区域设施，吸烟区的烟灰缸每天清洁两次（特殊情况下及时清倒，如会议时），公共区域沙发、茶几每天清洁两次，平时发现污渍、痰渍、垃圾及时处理。（2）室内公共区域所有垃圾篓的垃圾不能超过2/3，无虫、无异味，更换垃圾袋，运送指定地点堆放，每天一次，垃圾桶（篓）每天清洁一次，每周彻底清洗一次，保持无异味、无满溢。（3）用鸡毛扫弹去墙面灰尘，彻底清理室内墙壁边、墙角、天花、风口蜘蛛网，每周一次，平时随见随时清理，局部灰尘、污渍随时处理。（4）排气扇、通风百叶窗、照明设备等擦抹灰尘，每月一次。天花、风口、冷气口、烟感器、喷淋器、灯罩、喇叭出口每月清洁两次。平时发现日光灯不亮和损坏及时通知电工，更换修理，及时清除拆装时留下的手印和污迹。（5）每日清理电源开关、插座，抹净上面污渍和灰尘。（6）公共区域玻璃（两米以下）每周彻底清洗一次，平时发现手印污渍及时擦净，保持无手印、无污迹、无灰尘，屏风每天及时清洁灰尘，每周大清洁一次。（7）室内玻璃门每天清洁保持无手印、无污迹，门、门框每天清洁一次。（8）室内窗户玻璃（两米以下）里面随时保洁，平时发现手印、污迹及时擦净。（9）每周对地脚线、抹尘一次，清理卫生死角一次，及时抹净地脚线、墙角上的污迹、水迹。（10）公共区域各类门每天擦抹一次，不锈钢门、扶手和其他公共设施，每季度上不锈钢护理剂1次。（11）公共会议室每天打扫一次，使用前及使用后再各清扫一次，不常用会议室定期通风。（12）拖洗所有洗手间地面，抹净洁具、门框、墙身，每天循环4次，保持无灰尘、无水渍、无垃圾、无异味。首次在8:30前完成。（13）垃圾桶清倒垃圾，更换垃圾袋，并运到指定地点堆放，每天多次，地面平时循环拖扫，保持干燥、洁净。（14）保持所有下水道畅通，发现有堵塞，及时处理。（15）所有公共过道地面每天循环清扫，每周一次清洗，保持地面无垃圾、纸屑、烟头、无水渍，平时发现污渍、垃圾及时处理，保持光洁明亮。（16）擦净所有玻璃门、窗，发现手印、污渍及时清理干净。（17）擦净所有垃圾筒、烟灰缸，及时清理垃圾，保持垃圾不超过筒身1/2处，电梯间烟灰筒保持每日清洗两次以上。（18）每日清扫消防通道，抹净扶手栏杆，地角线上面灰尘，地面梯阶每天扫一遍，发现香口胶、痰渍等及时清除，每周清洗一次。（19）擦净所有2米以下大理石、木板、玻璃墙面，每天一次（20）所有通道出口指示灯牌、应急灯，每周清洁一次，保持无灰尘、无蛛网，明亮透洁。（21）擦净所有消防栓、消防器材，每天一次，每月全面清洁一次。（22）过道天花、墙角、墙面每周清扫一次，平时发现蛛网及时处理。（23）所有通道门窗，每天擦抹灰尘至少一次。（24）清除花盆内垃圾杂物，抹净灰尘，植物叶子经常抹尘，保持干净。（25）及时开关公共区域灯具。（26）电梯轿厢每日清扫不少于2次，循环保洁。（27）电梯内壁每周用不锈钢油擦净1次，循环保洁，保持无手印、污渍、灰尘，每周用不锈钢保养剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持光亮、洁净。（28）电梯厅门每日擦拭不少于2次。（29）轿厢内玻璃镜面每日擦拭2次，循环保洁。（30）定期进行大厅石材保养，地面、墙面保持石材光泽（31）宿舍客房清洁，包括检查门窗、家具，清理垃圾，撤床单被套、撤卫生间三巾，做铺床，洗烟缸台面，擦镜子，补充用品及三巾，清洁地板、地毯，擦拭家具。（32）填写《宿舍客房房态表》，记录客房动态情况，发现房差及时报告核对。（33）制定《每日客用品统计表》，按照报表上客用品消耗合计数，补充发放客用品，并随时抽查工作车上客用品补充后的数量是否正确。（34）图书室、阅览室、报告厅、教室、宿舍楼、专家楼等区域使用前后清洁卫生管理。（35）室内区域无垃圾、无灰尘、无水渍、墙脚线洁净；玻璃无浮尘、手印、水渍；窗台、门及框无浮尘，无手印、无黑痕。（36）卫生间整洁卫生、无异味、无杂物、无灰尘、无水渍、地面无脚印、池内无积垢；垃圾桶清理及时；消杀毒及时且有记录。（37）招标人交办的其他临时性工作（如搬运课桌、会场布置等）12.室外的日常清洁质量标准（早8：30前完成首次清洁，每小时清洁一次）：（1）每天清扫道路、停车场、绿化地面二次，每小时巡视1次，发现脏物杂物及时处理。保持外围干净、整洁，路牙无积灰。（2）外广场地面、停车场地面每天清扫垃圾杂物，有一个整洁舒适环境，根据地面地砖脏的程度和季节变化进行冲洗。（3）根据地面情况用水冲刷。（4）对绿化带进行重点巡查，及时清扫果皮、废纸等杂物、垃圾，每天2次。（5）及时收集垃圾，将垃圾放在指定地点。清运时密封装置，确保无飘洒和滴水现象，及时清洗垃圾筒外表及内面，保持干净、无异味、无满溢。（6）抹净广告字、牌类、路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱外围灯柱表面上的灰尘，及时处理污迹。（7）每月清除一次卫生死角，如雨水管处、下水道口等，雨季加强力度清理，以防堵塞，同时防止孳生蚊蝇。每月清理一次排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物，确保其内无杂物。如发现堵塞，及时疏通。（8）外墙2米以下随时保洁，保持无污渍。（9）协助保安搞好治安工作，如发现闲杂人员及时清理驱除，清除乱贴乱画。（10）水面每周清捞3次，每季度清洁1次。（11）对保洁区域内各种设施进行抹尘和清洗，花坛、路灯每天抹尘，各眼见手及之处保持无灰尘、无垃圾、无污渍。损坏果皮箱及时更换，扶正。（12）清洁中如发现客人车门或车窗、车灯没有关好，应及时通告车场值班人员，以便得到妥善处理，并将此事汇报主管。（13）垃圾及时清运，不得扫入下水道和绿化带。（14）每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；无杂草，排水畅通，无积水；（15）定期地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；及时做好地下管井彻底疏通，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。（16）垃圾房每天冲洗，必要时进行垃圾分类。（17）屋面清洁，地漏、雨水管的疏通清理。（18）建筑物楼顶清洁，每周清洁一次，包括楼顶绿化带落叶、尘土清洁。（19）门卫、岗亭保持墙、地面干净、光亮、整洁；工、器具排放整齐、有序；监控探头外表干净无灰尘。（20）园区裸露区域绿化修补。13.办公楼生活垃圾、污水清运及化粪池清掏工作服务标准：（1）承担大楼内所有生活垃圾及污水的清运工作；（2）生活垃圾需装桶处理，保持垃圾中转站（垃圾收集房）的清洁无污染；（3）生活垃圾需每日装车清运，污水清运依据实际产生量及时做好清洁排污处理工作；（4）化粪池清掏至少每半年一次，清理需及时，清理后井内无堆积物浮于表面，出入口畅通，保持污水不溢出地面，周围清洁无污染；（5）根据无锡市最新垃圾分类要求，必要时做好垃圾分类工作。14.卫生消杀服务标准（1）服务态度：接听电话、现场服务，作业人员均应热情有礼对待管理人员和客户。（2）客户投诉：因消杀质量不过关，造成四害影响严重的。（3）工具及药物使用情:况：工具及药物的使用符合《农药、杀虫剂的使用监管规定》。（4）作业人员施工安全措施：作业人员按照《农药、杀虫剂的使用监管规定》做好防护措施。（5）上级单位检查：顺利通过上级单位检查，发现的问题及时解决。（6）消杀计划完成情况：按时完成每月工作计划（夏季等蚊、蝇孳生季节每季消杀1次，其他根据季节和具体情况调整；灭鼠：每年进行3次；确保操作人员和校内人员安全，有切实可行措施，不干扰校内人员正常工作；抽查楼道无明显鼠迹。公用设施设备的清洁卫生、沟渠、下水管道消毒杀菌无异味。“四害”防治及处理按国家卫生城市标准和要求对公共场所和周围环境定期进行预防性卫生消杀，制定详尽的消杀预防方案，做到科学、有效、有记录。如遇传染性疾病流行需特殊消杀作业，中标人与招标人共同制定消杀方案。）（7）说明：1.用的药物原则上应是爱卫会允许和推荐使用的药，2.工作器械应包括：①背式喷雾器；②机械式高压力喷雾机。3.天气异常变化或遇到上级单位检查，应按招标人的工作要求增加消杀次数，提高消杀质量。2幕墙清洗1、幕墙清洗的一般要求：（1）幕墙清洗之前，幕墙的构件，玻璃和密封等应制定保护措施。不得发生碰撞变形，变色，污染和排水管堵塞等现象。（2）施工中玻璃幕墙及其构件表面的粘附物应及时清除。（3）幕墙清洗之前，应制定的详细的幕墙清洗方案。（4）清洗选用中性洁剂，应进行腐蚀性检验。中性清洁剂清洗后应及时用清水洗干。2、凡属高空作业者，应符合现行行业标准《建筑施工高处作业安全技术规范》JGJ80的有关规定。3、安全操作管理要求（1）施工人员进现场前必须先经过施工安全措施,消防知识及有关国家施工生产的法规,条例等制度的培训以后方可进入施工现场。（2）所有施工人员进入现场必须系好安全带,做好一切安全防护(如大绳是否损坏,安全强索是否稳固,吊定是否结实耐用)按标准负责检查,完善责任。（3）确保工作中的人员人身安全及自带设备的安全性和可靠性。（4）工作期间注意行人安全,设专人劝阻随意进入施工区域的闲杂人员,避免发生意外事故。3公共卫生管理1、积极参与群防群控工作，建立健全常态化防控机制。2、积极配合卫生部门，街道、社区等单位，充分运用广播、网络、橱窗、横幅等宣传方式，积极开展公共卫生防护知识宣传，用政策引导和规范学员健康行为，提升大众健康素养，提高居民自我保护意识和自我防护能力，协同社区和有关部门做好卫生防控工作，构建齐抓共管良好格局，筑牢群防群控防线。3.5绿化养护要求序号服务内容服务标准1绿化养护1、养护作业质量要求：江苏省城市绿地养护管理二级标准。2、本项目人员及机械设备要求：a、机械设备配置要求：投标单位应配备适用本项目的机械设备。b、作业人员配置要求：投标单位应视现场具体情况合理配足作业人员，确保养护质量。3、绿化植物养护执行《城市园林绿化植物养护技术规定》。4、合同期内，绿化维护保养过程中需要购买、更换材料或设备及配件的，应事先向招标人报告，由招标人代表签字确认后进行维修或更换，300元及以下材料、配件和易耗品由中标人承担，材料费、机械费和安装费均包含在投标报价中。合同期内，招标人对此费用不再另行计取。300元以上的材料、配件需要通过报审批流程，中标人向招标人提出书面需求，招标人可自行采购或委托中标人采购，中标人免费安装调试，材料费由招标人支付。中标人更换材料或设备及配件，必须在事后将更换后的损坏件交由招标人查验。更换的材料或设备及配件的型号参数不得低于原材料或设备及配件的型号参数，并记入设备维修（更换）记录单。3.6各类业务的管理及服务要求序号服务内容服务标准1客服人员1.处理办公楼各部门工作人员提出的有关物业管理之投诉，须先于1小时口头回复并于收到书面通知后1日内回复。2.应经常检讨工作情况需要，并与招标人定期举行物业例会并提交有关会议记录。3.建立健全物业管理档案，完好保存与物业服务有关的全部资料。4.中标人每季度向招标人提供物业服务相关资料，便于招标人的物业服务质量考核2会务接待、活动支持服务1、会务接待及组织：根据会议、培训安排，提前备好茶具、茶水、餐巾纸等用品，提前检查调试音响、话筒、投影等设备，协助带班老师布置会议现场、培训教室，准备会议、培训所用相关用具（会议、培训使用的各类标识、签到登记的表格、文具用品、学习资料袋、座签牌等）。2、各类会务组织、实施、监管工作：会议、培训期间，要随时更换需要的用品，保持茶水供应，根据会场班级情况，随时解决各种设备故障问题，协助维持会场、培训班秩序，提供指引服务。同时讲究文明礼貌，热情周到，会后要及时清理会场，达到随时具备使用条件。3、重大节日氛围营造及上级专项活动需统筹活动：根据招标人相关要求，在重大法定节日或者重大活动前布置园区，营造氛围。4、活动安排组织并实施：配合招标人组织相关活动、会议的开展，维持秩序，提供相应的物质保障、人力支持。5、会务接待服务要求：专职会务接待员，协助项目负责人，负责做好对各类活动及接待的事前准备，事中跟进及事后归位的现场全程工作，配合招标人做好接待任务和讲解工作，以及文化活动的全过程配合工作等。6、会前服务标准：打扫会场，并根据会议要求布置会场。设计台型、放置话筒、准备音像，会场座椅定位， 排列整齐，桌布干净平整，并请相关人员确认；准备茶水，杯垫、矿泉水要拉线定位；会前一小时开启空调并检查运转是否正常，发现异常及时调整或报修；会前15分钟泡茶头，检查专用杯杯盖是否一致，会前5分钟上茶水，茶杯放置于杯垫上，要求杯柄向右，消毒毛巾放置于茶杯左侧；服务员化淡妆，统一着装、统一发型，仪容仪表整洁大方，精神饱满，站立微笑迎宾。7、会中服务标准：与会者就座后，询问需要茶水或白开水；主席台领导就座后，按要求上茶水；会中续水，第一次20分钟，以后每隔30分钟续水一次（会议过程中，根据饮水情况可调整续水时间）；观察并调整室内温度，并做好记录；会议结束时，站立微笑相送。8、会后服务标准：检查室内有无遗留物品，一经发现及时送还（如客人已经离开，速与相关人员取得联系，并做好记录）；收茶杯、杯托、毛巾、毛巾托，擦拭桌面，摆放椅子；对使用过的茶具、用品及会场进行清洗、消毒。3宿舍管理服务1、按照酒店式物业管理标准设立服务中心，物业服务范围内不发生重大安全事故及重大火灾责任事故，建立健全防火制度和各类应急预案。设置危险隐患防范标志，设置安全疏散和应急照明设施。2、客服管理。提供宿舍楼、专家楼等24小时客服服务，包括前台接待、客房管理、学员入住办理、住宿结算、安全管理等。同时包括宿舍楼、专家楼的布草清洗、布草更换、洗漱等生活用品更换、管理，内部电器检修、维修等，其中布草清洗费用由物业承担。4客房服务管理1、卫生管理标准：保持楼层地面、墙面、楼梯无积尘，无纸屑、无烟头、无水迹；烟筒表面干净，装放的垃圾杂物不超过可容量的三分之一，烟碟无痰迹，烟头不得超过三个；房间设备损坏，墙面有污渍应第一时间报告项目处，对维修项目随时发现随时报告，并做好记录；注意工作车的车容整洁，东西不能随处乱放；该收回的废品整齐摆放在指定位置。2、设施设备管理标准：每次使用前根据交接班记录本检查设备是否处于完好状态，严禁设备带“病”操作；经常检查电线、插头是否破损（要干手检查）；熟悉了解房内设备性能，严格按有关规程操作；吸尘器用后要及时清理灰尘袋、软硬管、擦拭吸嘴；吸水机用后要及时倒清污水，清洗软管、水桶，擦拭吸嘴抹干外壳。3、客房物品管理标准：所有物品要登记建账，做到账物相符，发现问题及时查明原因；物品实行专人负责、专人领货、专人发货、专人保管；严格进出手续，保证常用物品齐全；对所有棉织品、客房用品以及日常用品要分类分库定点存放；严格控制各类物品的流失和损坏，建立健全各类物品台账；对各类日常用品保持合理库存，确保各点随时能满足工作需求。4.供应商履行合同所需的设备根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务的，可在下表中列出，举例如下：序号用途作业设备名称数量单位1基本服务///2房屋维修服务///3公用设施设备维护服务///4保洁服务///5绿化服务///6保安服务///7会议服务///注：采购人已无偿提供的作业设备，或准备放置评分项中作考察的，不在此重复要求。5.物业管理服务人员需求本项目允许配置按国家规定可不缴纳社保的人员，该类人员最多不超过15人（其中项目负责人、办公室客服、会务接待、保安队长、固定岗保安、保洁主管、绿化工、工程主管、设备专业技工（弱电、强电）不允许配置按国家规定可不缴纳社保的人员）。提供所有人员身份证扫描件。类别岗位人数备注（明确各岗位否允许配置按国家规定可不缴纳社保的人员、须具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等）综合人员项目负责人1人岗位职责说明：全面负责所有物业管理及服务的各项工作，负责整体服务平台运作工作及办公楼安全生产工作，对本项目的物业管理及服务的品质负责，确保客户满意度达标。统筹安排及落实招标人的各项工作要求及任务。基本素质要求：具有全国物业管理项目经理岗位技能证书或全国物业管理企业经理岗位证书；年龄在45周岁（含）以下；3年及以上物业项目管理工作经验。（需提供相关证书扫描件）其他：执行法定假日带班的值班制度，及项目特殊情况的值班带班工作要求，每日对现场各岗位工作情况进行现查，覆盖率须达到90%，确保物业服务质量。每日对工程、客服、安保及保洁工作提出工作要求。综合人员办公室客服1人岗位职责说明：后勤保障、物资采购、资产管理、资料管理、文件编纂。基本素质要求：年龄在45周岁（含）以下，本科以上文化程度，有良好的团队合作精神，沟通、协调及组织能力强。综合人员会务接待6人岗位职责说明：协助项目负责人，负责做好对各类活动及接待的事前准备，事中跟进及事后归位的现场全程工作。大楼内文化活动的全过程配合工作等。保安保安队长1人岗位职责说明：负责秩序维护工作、负责消防、监控技防设施操作管理，消防物质管理工作，对保管部门工作及人员的管理（工作时间：工作日8:30-17:30）。基本素质要求：40周岁（含）以下的男性，从事安保工作多年，能够管理一支队伍。其他：每日对部门各岗位工作完成情况进行抽查，对楼宇内外公共区域公共设备进行全面检查，统筹布局部门人员工作。保安固定岗（巡逻岗、车辆管理、消防、监控）8人岗位职责说明：对主监控室实行（24小时）值班；对进入大楼内的可疑人员进行询问，对无理取闹、寻衅滋事者交相关部门处理，对出入货物进行管理；配合司法机关打击违法犯罪，协助维护楼宇内的治安秩序；对来往进出车辆，主动疏导，合理安排临时泊车。基本素质要求：40周岁（含）以下，无犯罪前科、无违法违纪记录，身体健康，体形匀称，五官端正。保洁保洁主管1人岗位职责说明：全面负责统筹项目内保洁、环境消杀以及清洁人员的日常管理工作；制定保洁工作计划，检查和监督各项工作的实施情况，保证工作的及时完成和工作效率的提高。基本素质要求：45周岁（含）以下，大专（含）以上文化程度，有良好的团队合作精神，沟通、协调及组织能力强。保洁保洁人员15人岗位职责说明：各类室内保洁；外场及地库的保洁、绿化的垃圾清运；电梯的保洁；运送垃圾、顶岗、应急、清洗设备操作、外围2米以下玻璃清洁；公共部位保洁和垃圾清运。基本素质要求：55周岁（含）以下，身体健康，工作认真负责， 能够吃苦耐劳，有团队协作精神。保洁绿化工1人岗位职责说明：项目日常绿化养护工作。基本素质要求：工作认真负责，能够吃苦耐劳，有团队协作精神。工程工程主管1人岗位职责说明：协助项目负责人对工程部的人员管理，对部门所有工作的执行情况的管理，对各项工作的完成的及时性及质量负责。指导部门员工的所有业务工作。负责设备设施类的突发事情的全过程的现场处理。负责对外包设施设备维保单位工作的全过程管理。指定部门计划。基本素质要求：45周岁以下，2年工程主管经验。其他：配合项目负责人工作，每日对部门各岗位工作完成情况进行抽查，对水电等公共设备进行抽查，覆盖率不得低于90%。工程设备专业技工（弱电、强电）4人岗位职责说明：公共设施设备的维修保养及现场应急处理。基本素质要求：50周岁（含）以下男性，身体健康，具有丰富的工作经验，工作认真负责，能够吃苦耐劳，有团队协作精神。具有高压电工作业操作证有关国家规定的上岗资格证书。（需提供相关证书扫描件）其他：每日对公共区域现场的巡查及维修、强电弱电设施设备的运行情况巡查及管理。人员总数39人本项目针对项目技术要求中提及的物业服务人员证书等要求投标人需在投标文件中逐一列出及提供相关证明材料，否则投标文件无效。中标并合同签订生效后，中标人须按招标文件要求及所投的投标文件中做出的相应承诺将相关人员及时配置到位，否则采购人将依法追究中标人相应责任，并有权依法解除合同。投标人应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等，应该自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。6.验收标准与要求按照采购合同约定对供应商提供的物业管理服务进行验收，对于供应商未按合同约定提供物业管理服务的，采购人有权依法追究其违约责任。具体要求：每延误运营一天按1000元标准向采购人支付误期违约金（开始运营时间以承包合同中约定为准）。1、考核自合同签订之日起至合同终止日止；2、考核结果直接与当季物业费结算挂钩；3、考核办法:考核检查采用定期、不定期和日常管理相结合的办法，每季度组织1-2次考核检查,采取不事先通知方式进行，考核检查人员由甲方确定；4、扣分办法：80分以上（含80分）为合格，不扣款；80分以下，每扣1分，扣除物管费500元。考核内容中1个问题在同1个季度内多次发生违规的重复扣分，直至本项目栏中总分扣完为止。考核中涉及整改的项目，如至下一考核周期内未整改到位的将加倍处罚；5、本考核细则与合同具有同等效力。物业管理考核标准及评分细则序号项目考核内容分值扣分标准得分备注1基础管理（30分）1.建立完善物业管理保障体系；管理人员、员工到岗率100％。关键岗位24小时值班，特种作业人员持证上岗；5有1项扣2分关键岗位:安保、消控、1基础管理（30分）2.建立完善各级责任制，规章制度、应急体系、预案、档案及台帐齐全，并落到实处；3有1项扣0.5分1基础管理（30分）3.按岗统一着装，仪表端庄、工作规范、礼貌服务、责职明确、责任性强，无违反员工手册相关规定；5有1项扣1分1基础管理（30分）4.及时处置各类特发事件，为甲方创造良好安宁的办公环境；无管理漏洞；无职责范围内投诉；5有1次扣1分1基础管理（30分）5.配合甲方对设备设施外包业务衔接，履行设备设施的日常运行和管理，及时反馈存在的问题和隐患；3有1次投诉扣1分1基础管理（30分）6.做好各项会务、办事大厅及办公室保障服务等工作，无差错；3有1项扣1分1基础管理（30分）7.履行本职责范围内安全生产主体责任，无各类安全生产事故发生；检查发现安全隐患数量不超过3个（单次）；3有1项扣1分1基础管理（30分）8.按时完成甲方交办的其它工作任务。3有1次扣1分2安全保卫（20分）1.各岗位职责明确，分工合作，责任性强；3有1人扣3分2安全保卫（20分）2.严格执行安保巡查制，发现问题按规定及时上报和正确处置；3有1次扣1分2安全保卫（20分）3.台账记录齐全，无闲杂人员等进入本园区；5有1次扣2分2安全保卫（20分）4.执行地面停车场上班时间站岗制度，对外来车辆的停放进行指引和管理；3有1次扣0.5分2安全保卫（20分）5.进场机动车.非机动车有序停放,有规定不准停放区域严禁停放；3有1次扣1分2安全保卫（20分）6.在管辖范围内无治安、刑事、交通、盗窃、防火及安全等事件发生；2有1次扣2分2安全保卫（20分）7.组织应急演练（1年1-2次），台帐记录真实齐全；1无演练扣1分3卫生保洁（20分）1.所辖包管区办公室、会议室门窗桌椅柜、地面、厅堂、楼梯、过道、墙面、内外场地、道路、地下车库等整洁，无脏杂物、积灰、水迹及蜘网等；4有1项扣0.5分3卫生保洁（20分）2.玻璃、栏杆扶手等，保持整洁；4有1项扣0.5分3卫生保洁（20分）3.绿化带内无杂物；3有1次扣0.5分3卫生保洁（20分）4.卫生间定期消毒，无苍蝇、异味，地面洁具及墙面整洁，无污水外溢、斑迹等；5有1次扣0.5分3卫生保洁（20分）5.垃圾及时清理，存放垃圾的区域无异味；2有1次扣0.5分3卫生保洁（20分）6.集水井及周围5米内定期进行消毒、灭虫，并有记录；2有1次扣0.5分4设施运维（25分）1.加强节约用水日常巡查和管理，发现有滴漏等现象及时处置；2有1次扣0.5分4设施运维（25分）2.变电所严格执行变电运行操作规程。抄表、值班记录台帐齐全真实，发现问题和隐患及时上报;2有1次扣0.5分4设施运维（25分）3.根据供电及甲方要求，按变电所管理制度及操作规程，准确无误做好停送电和安全防护措施等工作，无运行和安全责任事故发生；3有1次扣1分4设施运维（25分）4.维修电工持证上岗，加强日常巡检工作，确保安全用电、节约用电；1有1次扣0.5分4设施运维（25分）5.按规定配合业主做好外来设备的水电配合等工作；2有1次扣1分4设施运维（25分）6.做好消防、监控、强电、给排水等设备设施的运行维护管理工作，发现问题及隐患及时整改，一时无法整改的向甲方上报，并提出整改建议；5有1次扣1分4设施运维（25分）7.配合甲方,对所有建筑物、附属设施的维护，日常维修管理；3有1次扣1分4设施运维（25分）8.雨、污水管道、井每3个月检查1次，每年疏通清掏1次。隔油池每季清掏1次，化粪池每半年清掏1次，无雨污水外溢现象，检查维护记录齐全。2有1次扣0.5分4设施运维（25分）9.及时完成甲方交办的其它零星维修任务；5有1次扣1分5其它管理（5分）1.未严格履行岗位职责，对监管工作隐瞒、误报、假造事实的；3有1次扣1分5其它管理（5分）2.在管理服务中给业主带来经济损失和有效投诉的；2有1次扣1分6合计1007.其他要求:7.1以下相关费用由供应商承担：本项目涉及的零星维修材料、低值易耗品、苗木、客耗品等费用，不论是由供应商，还是采购人承担，涉及的相关服务由供应商承担，服务费用包含在物业服务项目合同金额之内。（1）零星维修材料费用涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：__单次维修材料300元（含）以内__。（2）低值易耗品费用涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：保洁日常用具及药剂、保安日常用具和耗材。涉及以下情形的，由采购人承担：洗手液、卷纸等客用品。8.关于中标后项目进行分包的情况采购人设定供应商资格、技术、商务条件等不得以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇。需由经许可的单位提供的服务，如锅炉、压力容器、电梯等特种设备维修等，采购人可另行采购，也可将相关内容包含在物业管理服务中采购。将相关内容包含在物业管理服务中采购的，采购人应当明确相应资格条件，接受联合体或同意采取分包方式履行如本项目含有分包事项，请填写分包的具体内容、金额或比例本项目中的【电梯系统维保】、【消防系统维保】，如投标人中标后无法独立履行的，采购人允许中标后中标供应商依法采取分包方式履行合同，但中标供应商不得将项目的主体、关键性工作进行分包。同时，分包事项的费用是包含在本次采购预算之内的，投标人报价时应考虑到这部分费用。采购合同分包履行的，中标供应商就采购项目和分包项目向采购人负责，分包供应商就分包项目承担责任。分包承担主体（即分包供应商）应当具备相应资质条件且不得再次分包。（2）关于分包事项投标人或分包供应商应具备的资质条件要求【分包事项1】分包具体内容：电梯系统维保分包金额或比例：预算金额2.1%投标人或分包供应商资质条件：具备有效的质量技术监督行政主管部门颁发的电梯安装、维修C级（含）以上资质或者市场监督管理部门颁发的《中华人民共和国特种设备生产许可证》（具备许可项目为电梯安装（含修理），许可子项目为曳引驱动乘客电梯）。【分包事项2】分包具体内容：消防系统维保分包金额或比例：预算金额1.5%投标人或分包供应商资质条件：具备安全生产许可证、消防设施工程专业二级（含）以上资质。（3）投标人须提供的材料针对分包事项，如投标人中标后需要采取分包方式履行合同的，则投标人须在投标文件中载明分包承担主体（即分包供应商）名称，投标时须提供相应分包事项的《分包意向协议》（格式自拟），《分包意向协议》中须明确分包供应商的名称，且盖有投标人公章及分包供应商公章。针对分包事项，如投标人中标后能够独立履行合同的，则投标时须提供投标人承诺函（格式自拟），并加盖投标人公章。针对分包事项应具备的资质条件要求，如投标人中标后需要采取分包方式履行合同的，投标时须提供分包供应商的相应资质证明扫描件或复印件并上传至投标系统。针对分包事项应具备的资质条件要求，如投标人中标后能够独立履行合同的，则投标时须提供投标人的相应资质证明扫描件或复印件并上传至投标系统。投标人须根据上述情况提供相应证明材料，并上传至投标系统，否则投标文件无效。（4）关于中小企业的要求依据《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定享受扶持政策获得政府采购合同的，小微企业不得将合同分包给大中型企业，中型企业不得将合同分包给大型企业。投标人在填报《中小企业声明函》时，涉及签订分包意向协议的中小企业（分包供应商为中小企业）时，须按《中小企业声明函》的要求进行正确填报（按项目各标的名称及所属行业，投标人须将各标的承建（承接）企业在《中小企业声明函》中逐一列明）。专门面向中小企业的项目投标人未按要求正确填报的将被视为无效投标文件；非专门面向中小企业的项目投标人未按要求正确填报的将不进行中、小、微型企业认定。（5）其他要求采购人应与中标（成交）供应商签订采购合同，中标（成交）供应商应将《分包意向协议》原件提交给采购人备案；中标（成交）供应商应与分包供应商签订分包合同，分包合同的履行应当符合采购合同的约定，确保采购活动顺利进行。采购合同和分包合同中均应对采购人、中标（成交）供应商、分包供应商之间的具体工作内容、资金支付信息、违约条款、各方的权利、责任、义务关系等进行明确。采购合同分包履行的，中标（成交）供应商就采购项目和分包项目向采购人负责，分包供应商就分包项目承担责任。中标（成交）供应商在分包合同履行过程中负有对分包供应商监管、协调的责任，当分包供应商不能履约时，采购人可向中标（成交）供应商追究责任，必要时采购人有权依法终止相关合同，由此造成的损失由中标（成交）供应商承担。附件三：评分标准1.1.3.1.1.价格（25分）采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×价格权值×100。关于价格扣除详见本章第二部分“一、落实政府采购政策的价格调整”。1.1.3.1.2.投标人供应商评价（8分）（1）投标供应商具有有效期内的质量管理体系认证证书、环境管理体系认证证书、职业健康安全管理体系认证证书，有一个得1分，本项最高得3分【提供相关证书扫描件并加盖投标人电子签章，未按要求提供不得分】（2）投标供应商近五年来（2019年1月1日（含）以来）管理的物业项目获得市级及以上行政主管部门颁发的物业管理示范项目荣誉称号，省优有一个得2分，市优有一个得1分，本项最高得3分，同一获奖项目只记取一次得分，记取最高级别得分【提供证明资料扫描件并加盖投标人电子签章，未按要求提供不得分】（3）投标供应商自2020年以来承接过与本项目类似项目的，有1个得1分，本项最高得2分【有效时间以合同签订时间为准；提供项目合同扫描件并加盖电子公章，未按要求提供不得分】3、人员配置（17分)（1）拟配物业项目负责人（3分）：项目负责人：具有本科（含）以上学历的得1分；具备物业管理师（另须提供人社网证书查询页面截图）或行政主管部门颁发的物业管理师证或中国物业管理协会颁发的物业管理师（中国物业管理协会网站的“符合物业管理师职业能力评价”）的得2分；本项最高得3分【提供项目负责人身份证、学历证书、相关技能证书、劳动合同以及投标人近一年中任意一个月（不含投标当月）为其缴纳社保的缴费证明（需提供带有清晰二维码的官网扫描件）等资料扫描件上传至投标文件中并加盖投标人电子签章，未按要求提供不得分】（2）“其他服务人员”的配置（14分）：①保安队长（4分）保安队长持有退伍军人证的得1分；具有保安员证、中级及以上消防设施操作员证或者建（构）筑物消防员证、特种设备安全管理和作业人员证，有1个得1分，本项最高得4分；【提供保安队长的身份证、退伍证、与投标人供应商企业签订的劳动合同、相关岗位证书以及其近一年中任意一个月份(不含投标当月)社保缴纳证明；提供上述资料扫描件并加盖投标人电子签章，未按要求提供不得分】②工程主管（2分）具有机电工程专业二级及以上建造师资格证的得1分；具有人社局颁发的三级/高级智能楼宇管理员证的得1分，本项最高得2分。③设备专业技工（2分）具有维修电工二级技师证的得1分，本项最高得2分。④绿化养护（1分）具有人社局颁发的风景园林、景观园林类专业技术资格证（中级工程师及以上证书）的有一个得1分，本项最高得1分。⑤保安固定岗人员（5分）具有中级及以上消防设施操作员证或者建（构）筑物消防员证，有一个得1分，最高得3分；具有行政主管部门颁发的三级（高级）及以上保安员证书的得2分，最高得2分，本项最高得5分。注：提供上述人员与投标人签订的劳动合同、社保部门出具的投标人近一年中任意一个月份(不含投标当月)为其缴纳社保的缴费证明（需提供带有清晰二维码的官网打印件）以及其他相关资料的扫描件（身份证、学历证、相关技能证书、职业资格证书等）上传至投标文件并加盖投标人电子签章，未按要求提供不得分。4、服务方案（50分）（1）物业管理服务理念、管理组织架构和管理制度情况（6分），根据本项目定位及特点，投标人需针对性给出方案，包括但不限于：①针对本项目的物业管理服务理念；②管理组织架构；③管理制度。方案完整、科学合理，设计清晰详细，完全符合本项目需求，且能够提供上述3项全部方案的，得6分；方案较完整，科学合理性较强，设计较清晰详细，能够符合本项目需求，能够提供上述3项方案的，得4分；方案完整性一般，科学合理性一般，设计清晰详细程度一般，能够符合本项目需求，能够提供上述3项方案的，得2分；方案完整性、科学合理性、设计的清晰详细程度等只能基本满足要求，能够提供上述2项方案的，得1分；提供方案不足2项或无方案的，不得分。（2）客户服务及会议行政接待的管理方案（6分），需包括但不限于：①日常服务方案；②导服及会议服务方案。方案完整、科学合理，设计清晰详细，完全符合本项目需求，且能够提供上述2项全部方案的，得6分；方案较完整，科学合理性较强，设计较清晰详细，能够符合本项目需求，能够提供上述2项方案的，得4分；方案完整性一般，科学合理性一般，设计清晰详细程度一般，能够符合本项目需求，能够提供上述2项方案的，得2分；方案完整性、科学合理性、设计的清晰详细程度等只能基本满足要求，能够提供上述2项方案的，得1分；提供方案不足2项或无方案的，不得分。（3）秩序维护管理、停车及巡查方案（6分），需包括但不限于：①秩序维护管理方案；②交通、停车场管理方案；③保安监控及巡视方案。方案完整、科学合理，设计清晰详细，完全符合本项目需求，且能够提供上述3项全部方案的，得6分；方案较完整，科学合理性较强，设计较清晰详细，能够符合本项目需求，能够提供上述3项方案的，得4分；方案完整性一般，科学合理性一般，设计清晰详细程度一般，能够符合本项目需求，能够提供上述3项方案的，得2分；方案完整性、科学合理性、设计的清晰详细程度等只能基本满足要求，能够提供上述2项方案的，得1分；提供方案不足2项或无方案的，不得分。（4）环境卫生保洁服务方案（7分），需包括但不限于：①环境卫生保洁服务目标；②保洁服务工作内容；③保洁服务工作安排。方案完整、科学合理，设计清晰详细，完全符合本项目需求，且能够提供上述3项全部方案的，得7分；方案较完整，科学合理性较强，设计较清晰详细，能够符合本项目需求，能够提供上述3项方案的，得5分；方案完整性一般，科学合理性一般，设计清晰详细程度一般，能够符合本项目需求，能够提供上述3项方案的，得3分；方案完整性、科学合理性、设计的清晰详细程度等只能基本满足要求，能够提供上述2项方案的，得1分；提供方案不足2项或无方案的，不得分。（5）管理区域内房屋日常和共用设备管理与维修方案（5分），需包括但不限于：①物业管理区域内房屋日常管理与维修养护方案；②物业管理区域内共用设备管理与维修养护方案。方案完整、科学合理，设计清晰详细，完全符合本项目需求，且能够提供上述2项全部方案的，得5分；方案较完整，科学合理性较强，设计较清晰详细，能够符合本项目需求，能够提供上述2项方案的，得3分；方案完整性一般，科学合理性一般，设计清晰详细程度一般，能够符合本项目需求，能够提供上述2项方案的，得2分；方案完整性、科学合理性、设计的清晰详细程度等只能基本满足要求，能够提供上述2项方案的，得1分；提供方案不足2项或无方案的，不得分。（6）安全生产、各类突发事件应急措施及程序方案（7分），需包括但不限于：①火警应急处理；②遇雷暴及台风应急处理；③项目漏水（水浸）应急处理程序；④电梯困人应急处理程序；⑤治安及刑事案件应急处理程序；⑥突发公共卫生事件应急预案。方案完整、科学合理，设计清晰详细，完全符合本项目需求，且能够提供上述6项全部方案的，得7分；方案较完整，科学合理性较强，设计较清晰详细，能够符合本项目需求，能够提供上述4-5项方案的，得5分；方案完整性一般，科学合理性一般，设计清晰详细程度一般，能够符合本项目需求，能够提供上述3-4项方案的，得3分；方案完整性、科学合理性、设计的清晰详细程度等只能基本满足要求，能够提供上述2-3项方案的，得1分；提供方案不足2项或无方案的，不得分。（7）固定资产及园区日常档案管理（5分），需包括但不限于：①固定资产管理；②园区日常档案管理。方案完整、科学合理，设计清晰详细，完全符合本项目需求，且能够提供上述2项全部方案的，得5分；方案较完整，科学合理性较强，设计较清晰详细，能够符合本项目需求，能够提供上述2项方案的，得3分；方案完整性一般，科学合理性一般，设计清晰详细程度一般，能够符合本项目需求，能够提供上述2项方案的，得2分；方案完整性、科学合理性、设计的清晰详细程度等只能基本满足要求，能够提供上述2项方案的，得1分；提供方案不足2项或无方案的，不得分。（8）特色服务、增值服务及文化建设（5分）：①特色服务；②增值服务；③文化建设。方案完整、科学合理，设计清晰详细，完全符合本项目需求，且能够提供上述3项全部方案的，得5分；方案较完整，科学合理性较强，设计较清晰详细，能够符合本项目需求，能够提供上述3项方案的，得3分；方案完整性一般，科学合理性一般，设计清晰详细程度一般，能够符合本项目需求，能够提供上述3项方案的，得2分；方案完整性、科学合理性、设计的清晰详细程度等只能基本满足要求，能够提供上述2项方案的，得1分；提供方案不足2项或无方案的，不得分。（9）针对本项目的合理化建议（3分），需包括但不限于：①节能降耗方案；②排烟、排污及噪音等控制方案。方案完整、科学合理，设计清晰详细，完全符合本项目需求，且能够提供上述2项全部方案的，得3分；方案较完整，科学合理性较强，设计较清晰详细，能够符合本项目需求，能够提供上述2项方案的，得2分；方案完整性一般，科学合理性一般，设计清晰详细程度一般，能够符合本项目需求，能够提供上述2项方案的，得1分；方案完整性、科学合理性、设计的清晰详细程度等只能基本满足要求，能够提供上述2项方案的，得0.5分；提供方案不足2项或无方案的，不得分。
投标 / 标书制作要点（原创）
本物业服务 物业管理服务涉及「招标预告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标预告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。无锡市项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
标书制作联系冯经理：17551026086
