运营管理招标预告（青岛高新技术产业开发区管理委员会经济发展部2026）
一、项目名称：
青岛中医药传承创新基地2026年度运营管理项目 二、采购单位：
青岛高新技术产业开发区管理委员会经济发展部 三、编制单位：
青岛高新技术产业开发区管理委员会经济发展部 四、编制时间：
2026年3月27日 五、需求调查方式：
论证 六、需求调查对象：
专家 七、项目概况：
通过公开招标的采购方式确定青岛中医药传承创新基地委托运营单位，提供以下服务事项:包括但不限于协助采购人进行资产管理(登记、报修、财务管理、安全管理、水电开户等)，并对资产(房屋及配套设施设备等)进行查验接收、质量问题跟踪整改、功能适用性改造、房屋及设施设备运行维护、产业导入、租赁等营商服务及维护管理服务，并对租金和物业维护费按采购人收费标准进行代收代缴。 八、总预算：
405.27万元
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青岛中医药传承创新基地2026年运营管理项目采购需求.docx
政府采购项目采购需求项目名称：青岛中医药传承创新基地2026年运营管理项目采购单位：青岛高新技术产业开发区管理委员会经济发展部编制单位：青岛高新技术产业开发区管理委员会经济发展部编制时间：2026年3月27日编制说明一、采购单位可以自行组织编制采购需求，也可以委托采购代理机构或者其他第三方机构编制。二、编制的采购需求应当符合《财政部关于印发政府采购需求管理办法的通知》（财库〔2021〕22号）要求及政府采购的相关规定。三、斜体字部分属于提醒内容，编制时应删除。四、对不适用的内容应删除，并调整相应序号。一、需求调查情况（一）是否开展需求调查是（2）需求调查方式论证（三）需求调查对象专家（四）需求调查结果1.相关产业发展情况符合采购要求2.市场供给情况市场竞争充分，满足采购需求3.同类采购项目历史成交信息/4.可能涉及的运行维护、升级更新、备品备件、耗材等后续采购情况无5.其他相关情况无二、需求清单（一）项目概况青岛中医药传承创新基地项目（以下简称“基地”）位于高新区西片区田海路以南、丰和路以东、规划九号线以北、规划十八号线以西。项目总建筑面积15.1万平方米，由教学实验楼、研发孵化楼、科研保障楼、康复服务楼、生活服务楼等14个单体建筑组成。项目已于2025年5月竣工验收备案。高新区管委计划以基地项目为载体，共同打造集中医药科技创新、人才培养、产业孵化、医疗康养、国际交流为一体的综合性园区，旨在为我国新时代中医药传承创新发展探索更多青岛经验，同时带动区域经济社会发展。为充分发挥基地综合运营管理效能，通过采购委托运营模式，更好地保障服务质量、提升运营效率、优化资源配置和实现专业化管理，更好地贯彻实现政府战略规划意图。（二）采购项目预（概）算总预算：405.27万元（三）采购标的汇总表序号标的名称品目分类编码计量单位数量是否专门面向中小企业1青岛中医药传承创新基地2026年运营管理项目C23000000商务服务项1是（四）技术商务要求1.项目说明1.1本章内容是根据采购项目的实际需求制定的。1.2本项目供应商所响应价格应为含税全包价，包含提供相关服务的所有费用，合同存续期间采购人不额外支付任何费用。1.3中标人为保障本项目顺利实施而投入的材料、设备产权归中标人所有。2.服务要求2.1采购项目概况：本采购项目主要为青岛中医药传承创新基地提供资产运营及维护管理服务。2.2服务内容及标准：2.2.1资产运营服务2.2.1.1协助采购人进行资产（房屋及配套设施设备等）查验接收、质量问题跟踪整改、受理使用人报修并组织维修。2.2.1.2协助采购人对资产（房屋及配套设施设备等）提供工程管理服务。2.2.1.3对采购人资产进行登记，建立资产台帐，配合采购人对资产进行实物管理及财务管理。2.2.1.4负责基地房屋及设施设备日常运行、维护、检验检测和组织大中修等。2.2.1.5负责基地产业导入、房屋租赁、生活配套等营商服务。2.2.1.6对租户、资产使用人的建档立户、入住、退租等全流程租赁管理，对租金和物业维护费等费用按采购人收费标准进行代收代缴服务。2.2.1.7配合主管部门加强基地安全生产管理。2.2.1.8搭建基地管理制度体系。2.2.2维护管理服务2.2.2.1提供精细化管理服务，结合基地管理需求特点制定维护管理服务方案，既做好服务同时也做好管理，抓好安全生产，始终将安全生产放在第一位。2.2.2.2楼宇及环境清洁、垃圾清运服务等（1）每天全面清扫管理区域内的环境、场地及公共部位，全天巡扫。垃圾每天清运一次；及时清扫积水和积雪；及时清理乱堆乱放物品，乱张贴的宣传品；随时清理公共部位的废弃杂物，保持环境整洁有序。标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。（2）清理公共区域楼道、楼梯、走廊、电梯间等责任区域。擦洗责任区域内各楼层及其通道的防火门、消防栓柜、楼梯扶手、护栏、电梯轿箱等设施设备；定期清理门窗玻璃、天花板、管道等部位的灰尘；雨雪天气门口放置防滑地垫，设置提示牌等。标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。（3）每天定时清扫责任区内的公共卫生间、设备间等功能区，拖洗地面、巡视检查设施设备、清理垃圾杂物等。标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、垃圾清理及时，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。（4）每日巡扫基地道路、绿地、广场、运动场地及附属公共设施，保持道路、人行道、出入口清洁；每日巡扫清洁绿地、广场、运动场地及附属公共设施；根据季节及防疫安排对环境进行消毒、消杀、灭“四害”，预防疾病传播。2.2.2.3安保服务（1）负责基地门岗值守管理，防范社会闲散人员和违法犯罪分子进入基地，主门岗双岗值守，24小时工作制，坚守岗位，服从指挥，文明服务，礼貌待人，按时交接班并做好交接班记录。（2）负责公共区域安保、巡逻及安全防范事项的协助管理。巡逻人员24小时上岗执勤，携带必要的器械开展巡逻，按照规定路线和时间巡逻，并做好巡逻记录。（3）负责基地重点部位巡视。巡逻人员应熟悉巡逻区域的环境情况和重要部位的位置，机动处置突发事件、案件、火灾及事故。及时纠察违章、违纪，时刻警惕违法犯罪分子进入基地盗窃、破坏、流氓滋事等违法犯罪活动。（4）做好基地交通秩序管理和高峰期疏导工作，对外来车辆按规定查验登记。2.2.2.4负责基地消防设施设备管理维护、防火巡查、消防监控、视频监控、微型消防站管理等（1）严格执行消防法，认真贯彻落实有关法规要求，开展消防设施设备和防火巡查、消防通道清理工作，全面落实消防安全巡查及针对消防器材和消防通道的防火巡查、清理、登记制度，确保消防器材处于良好状态，落实消防台账制度，做好消防维保、消防安全检查等工作。（2）建立完善的消防安全责任制及岗位负责制。指定专人分工负责，落实防火责任人。（3）严格用火、用电安全管理，严查焚烧废纸、垃圾、树叶等违规动火行为。（4）消防监控室人员持证上岗，24小时值班，每班值班人员不少于2人，发现火警时，立即组织扑救，并迅速报告。（5）视频监控岗位人员熟练掌握操控报警、监控设备，严格按照操作程序使用设备，确保报警、监控系统的正常运转。密切监视出入辖区内的人员、车辆及周边治安情况，发现可疑情况及时处置，并认真做好值班记录。（6）所有安保人员了解消防器材的放置位置和基本操作技能，兼职微型消防站消防队员，发现初期火灾能积极组织扑救并注意最大可能的保护好现场，及时报“119”争取将伤亡和损失减少到最低限度。（7）遇各种突发事件，做好监控指挥中心相关工作。2.2.2.5公共区域绿植维护服务（1）绿植维护技术措施完善，管理得当。组织、监督养护人员按养护规范定期修整和修剪乔木、灌木及草坪绿植等。（2）根据不同植物的需水特性、季节和天气情况，组织合理浇水及施肥。做好深秋乔木树木涂白。（3）病虫害控制及时，监督采用生物防治、物理防治和化学防治相结合的方法进行病虫害治理，减少化学农药的使用，保障基地生态环境安全。（4）督促责任单位及时对死亡、缺失的绿植进行补植。监督绿化生产垃圾日产日清。（5）绿植维护设施巡检、管理完好，无漏水，无浪费。2.2.2.6负责公共区域环境消杀、防疫消毒服务。（1）定期检查、清理管理服务区域鼠迹、蟑迹，定期杀灭蚊、蝇、鼠，确保无滋生源；夏季定期对蚊蝇进行消杀。（2）每季度对基地公共区域组织消毒、消杀。做好消杀记录。2.2.2.7负责基地公共区域安全生产巡视；对火、水、电、警、恶劣天气等应急突发事件协助处置及重大活动协助保障。2.2.2.8维护管理服务工具设备配置要求（1）配备专用洗地机、尘推车、管道疏通机、保洁车多台、小型道路清扫车、高压清洗车、工业用鼓风机多台、园林树枝粉碎机、电锯、高枝电锯、推雪机/推雪铲；升降机（云梯）；（2）配备水、电、暖、上下水管道等设施设备维修工具；（3）配备环境清洁用品用具：扫帚、抹布、垃圾袋、拖把、清洗液、消毒液、除雪工具、除雪剂、玻璃清洁器、高空除尘设备、垃圾桶等保洁必备用品用具；（4）基地重要位置、安全、消防等标志标识；（5）基地各区域工作人员信息栏（包括图文信息及工作联系方式等内容）；（6）要根据基地特点和工作内容提供开展安防、消防工作的必要设施、工具和劳保用品(包括但不限于巡逻车、对讲机、强光手电、巡更棒、防爆工具、微型消防站）等。2.2.3团队服务人员要求：岗位名称岗位职责及要求项目经理1、统筹管理青岛中医药传承创新基地运营管理工作，制定整体运营规划，起草项目中长期规划、制定项目规章制度、业务规范和工作细则；项目工作执行进度、执行效果、工作总结； 2、统筹管理项目团队人员管理及工作评价； 3、统筹管理团队人员的业务培训计划并组织实施； 4、确保高效完成上级领导指派的任务，同时提升团队整体工 作效能。 5、具有大学专科及以上学历，年龄≤50周岁，具有3年以上园区运营或物业管理项目管理经验，提供工作经验证明（格式自拟）。综合/行政专员1、组织制定、执行、监督公司人事管理制度； 2、根据部门人员需求情况，实施内部人员调配方案（包括人员内部调入和调出），经上级领导审批后实施，促进人员的优化配置； 3、根据公司要求定期与员工进行沟通，了解员工动态，反馈部门领导；4、根据公司对绩效管理的要求，制定评价政策，组织实施绩效管理，并对各部门绩效评价过程进行监督控制，及时解决其中出现的问题，使绩效评价体系能够落到实处，并不断完善绩效管理体系； 5、组织员工培训，包括入职培训、专业培训、通用培训等； 6、负责客户接待、客诉受理工作，对项目重要活动、参观考察等的接待服务工作。7、负责项目服务配套业态的考察招商和日常管理工作。8、确保高效完成上级指派的任务，同时提升团队整体工作效能。会计1、审核原始凭证、编制记账凭证、登记明细账/总账、月末结账、账账/账实核对（如银行余额调节、存货盘点）。2、按时出具资产负债表、利润表、现金流量表及内部管理报表（如销售分析、成本结构表）。3、增值税/企业所得税/个税等纳税申报、进项发票认证、开票与保管。出纳1、负责项目应收费用收缴、拖欠款项催收及能耗费用统计、收付结算等工作。2、负责固定资产管理，形成月度盘点报告，保证账实相符；综合运维1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常; 2、严格按相关要求执行，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态; 3、负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪: 4、具备较高的维修电工专业知识、钳工知识: 5、变、配电设施的管理能力，熟知安全规范和操作规范; 6、熟悉网络维修、维护工作。7、须持有高低压电工上岗操作证和电工进网作业许可证及相关专业操作证。消防1、制定并执行消防安全管理制度，确保基地的消防安全工作有章可循。 2、定期组织消防安全培训和演练。 3、定期进行消防检查，包括消防设施、器材的完好性、有效性检查，以及疏散通道、安全出口的畅通性检查。 4、负责消防设施的维护和检修工作。 5、负责监控基地的消防设施，包括消防报警系统、自动喷水灭火系统等，确保这些设施能够正常运行。 6、及时处理消防设施的故障。7、持有消防设施操作员中级（4级）及以上职业证书。中控1、根据中医药传承创新基地的运行需求，合理调整设备参数，确保设备高效、节能运行。 2、实时监控基地内的各类设备，包括但不限于照明系统、空调系统、消防系统、安防系统等。 3、确保所有设备处于正常运行状态，及时发现并处理设备故障或异常情况。 4、通过监控设备，密切关注基地内外的安全状况，防止盗窃、破坏等安全事件的发生。 5、定期检查安防系统的完好性和有效性，确保在紧急情况下能够迅速响应。 6、收集设备运行数据、安防系统报警数据等，为设备管理和安全保障提供数据支持。 保安1、按照规定的巡逻路线和时间进行巡逻，确保基地各区域的安全。 2、监控基地内外的安全监控系统，及时发现并处理异常情况。 3、在发生突发事件时，迅速响应并采取措施，确保人员安全并减少财产损失。 4、按照相关规定负责基地出入口的管理，防止违规物品进入。 5、详细记录巡逻过程中发现的问题和异常情况，及时向上级汇报。 6、对于发生的突发事件或重大安全隐患，及时向上级报告，并协助处理。7、初中及以上学历，持有安保员资格证，年龄≤45岁，身体健康，品行良好，无犯罪记录。保洁1、根据中医药传承创新基地卫生清洁要求完成各区域包括空间、公共区域、卫生间、洗手池、饮水机等区域卫生清洁。2、及时清理并更换垃圾袋，确保垃圾桶不满溢。 3、熟悉并执行当地的垃圾分类政策，正确分类基地内的垃圾，至指定的垃圾收集点。4、使用清洁工具和设备时，遵守安全操作规程，防止意外发生。3.商务条件3.1服务期限合同签订后一年。3.2服务地点青岛高新区青岛中医药传承创新基地。3.3付款方式合同签订后，服务每满三个月根据考核情况单次最高支付合同额的25%，服务期满后，经采购人验收合格后，支付剩余合同款项，具体付款根据财政资金实际到位情况拨付。3.4服务成果验收：服务期满或完成服务成果后，成交供应商提报年度工作报告，由经济发展部组织对服务机构工作开展情况进行验收，检验合格后，由验收小组签署验收报告，作为付款凭据之一。3.5服务保障为保障服务的及时到位，遇到需要解决的问题时，中标人应当在1小时做出响应，2小时内到达现场，24小时内落实完毕。三、项目联系人采购人：青岛高新技术产业开发区管理委员会经济发展部地址：青岛市高新区智力岛路1号创业大厦A座联系方式：0532-66966550四、政府采购政策：关于残疾人福利性单位参与政府采购政策及中小微企业、监狱企业参与政府采购政策等相关政策已在采购文件中落实。五、需求公示时间该项目采购需求公示期3日。六、意见反馈方式本项目采购需求公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。潜在供应商有异议的，应当在公示时间截止前将书面意见反馈给采购人或者采购代理机构。书面意见包括采购需求的相关意见建议以及适用法律法规和行业标准等相关证明资料。七、采购需求最终以采购公告、采购文件为准。
投标 / 标书制作要点（原创）
本运营管理涉及「招标预告」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含招标预告或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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