综合物业管理服务 综合中标结果公示（大连高新技术产业园区管理委员会2024）
一、项目编号：DLYH-2024-114
二、项目名称：大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务项目
三、中标（成交）信息
1.中标结果：
标项号
中标（成交）金额(元)
中标供应商名称
中标供应商地址
1
报价：1013796（元）
大连高新园区海创物业管理有限公司
辽宁省大连高新技术产业园区高能街22号16层
2.供应商排名和评分:
标项号
供应商名称
资格审查结果
总得分
排名
未通过资格审查原因
1
大连高新园区海创物业管理有限公司
通过
92.01
1
-
1
江苏银河物业管理有限公司
通过
87.8
2
-
1
大连辉宏物业管理有限公司
通过
82.13
3
-
1
大连百莉佳物业管理有限公司
通过
76.61
4
-
1
大连盛邦企业服务有限公司
通过
68.8
5
-
1
大连鑫秀物业管理有限公司
通过
-
-
-
3.废标结果:
序号
标项名称
废标理由
其他事项
/
/
/
/
四、主要标的信息
服务类主要标的信息：
序号
标项名称
标的名称
服务范围
服务要求
服务时间
服务标准
1
大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务项目
大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务项目
大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务
详见招标文件
自合同签订之日起一年；（在年度预算能够保障，采购需求内容相对固定、具有延续性、价格变化幅度小，且首次合同服务期限满一年的前提下，合同到期前，经区财政局批准后，采购人可与原供应商签订续签合同，续签合同应保持连续性，续签合同应当一年一签，最多可续签两次合同，合同累计服务期限（含首次合同）不超过三年。）
详见招标文件
五、评审专家（单一来源采购人员）名单：
刘泽润（第1标项名称采购人代表），董震，万卉，王晓雯，潘丽英
六、代理服务收费标准及金额：
1.代理服务收费标准：详见招标文件
2.代理服务收费金额（元）：15110
七、公告期限
自本公告发布之日起1个工作日。
八、其他补充事宜
无
九、对本次公告内容提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名 称：大连高新技术产业园区管理委员会办公室
地 址：大连市高新区汇贤园4号
联系方式：0411-84799722
2.采购代理机构信息
名 称：大连永禾工程造价咨询事务所有限公司
地 址：大连市甘井子区汇利街红星国际广场3号楼818室
联系方式：18640846968
3.项目联系方式
项目联系人：韩学峰、郑钰莹
电 话：18640846968
附件信息：
(发售版)大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务项目.docx344.2K
中小企业声明函699.5K
项目编号：DLYH-2024-114大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务项目招标文件2永禾造价YONGHECOST采购人：大连高新技术产业园区管理委员会办公室采购代理机构：大连永禾工程造价咨询事务所有限公司日期：二〇二四年九月目录投标邀请函…………………………………………………………2第一章投标人须知及前附表………………………………………4第二章合同条款及合同格式………………………………………24第三章项目需求及服务要求………………………………………56第四章投标文件格式……………………………………………75附件1评标方法……………………………………………………95附件2资格审查表和符合性审查表……………………………99附件3大中小微型企业划分办法…………………………………………101大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务项目投标邀请函项目概况：大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务的潜在投标人应在大连市政府采购云平台中获取招标文件，并于2024年10月25日9：00时（北京时间）前上传投标文件。一、项目基本情况1.项目编号：DLYH-2024-1142.项目名称：大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务项目3.预算金额：1015786.47元（如投标单位投标报价超过预算金额，按无效投标处理）；4.最高限价：1015786.47元（如投标单位投标报价超出最高限价，按无效投标处理）；5.采购需求：大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务（详细内容见招标文件）6.合同履行期限：合同生效之日起至合同约定内容履行完毕；7.本项目（是/否）接受联合体投标：否二、申请人的资格要求：1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目专门面向中小企业。监狱企业、残疾人企业视同小微企业,享受促进中小企业发展政策优惠；3.本项目的特定资格要求：无；注：项目评审开始前在开标室进行查询，经“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、“信用辽宁”网站（http://xyln.ln.gov.cn/page/repair.html）、“信用大连”网站（https://credit.dl.gov.cn/）、“中国政府采购网”网站（www.ccgp.gov.cn）查询，被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的不得参加本采购项目。三、获取招标文件1.时间：2024年9月30日至2024年10月12日23：59时（北京时间）2.地点：投标人登录大连市政府采购云平台在线申请获取采购文件（进入“项目采购”应用，在获取采购文件菜单中选择项目，申请获取采购文件）。四、上传投标文件截止时间、开标时间和地点1.时间：2024年10月25日9:00时（北京时间）。2.地点：大连市政府采购云平台。五、公告期限自本公告发布之日起5个工作日。六、其他补充事宜1.大连市政府采购云平台业务技术支持，请联系客服：95763。2.CA锁办理流程：投标人可咨询电话0411-39014467，自主办理数字证书(CA)。3.如本项目不见面方式有任何后续通知，请投标人随时关注公告信息。4.供应商操作手册：https://helpcenter.zcygov.cn/document/#/document/detail?siteCode=dalian&manualId=1321&topicId=4481；https://helpcenter.zcygov.cn/document/#/document/detail?siteCode=dalian&manualId=891&topicId=43055.未尽事宜详见招标文件。七、对本次招标提出询问，请按以下方式联系。1.采购人信息：大连高新技术产业园区管理委员会办公室地址：大连高新区汇贤园4号联系人：周璐电话：0411-847997222.采购代理机构信息：名称：大连永禾工程造价咨询事务所有限公司地址：大连市甘井子区汇利街红星国际广场3号楼818室联系方式：186408469683.项目联系方式项目联系人：韩学峰、郑钰莹电话：18640846968第一章投标人须知及前附表投标人须知前附表序号内 容1项目名称：大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务项目项目编号：DLYH-2024-1142采购人名称：大连高新技术产业园区管理委员会办公室31.资金来源：财政资金2.本项目采购标的对应的中小企业划分标准所属行业为：物业管理。4预算金额：1015786.47元（如投标单位投标报价超过预算金额，按无效投标处理）；最高限价：1015786.47元（如投标单位投标报价超出最高限价，按无效投标处理）；5投标保证金（本项目不采用）根据《关于规范政府采购保证金管理建立预付款制度有关事项的通知》大财采【2020】546号文件第一条第一款“鼓励采购人、采购代理机构免收投标保证金”的规定，本项目不收投标保证金。6投标有效期：自投标截止之日起90个日历日。7电子标书制作及递交要求：投标人需下载并安装大连市电子投标客户端，制作完成投标文件并使用数字证书（CA）进行签章后，生成该项目. jmbs 加密格式，在规定的提交投标文件截止时间前登陆大连市政府采购云平台，凭数字证书(CA)在线上传完成符合规定格式要求的投标文件。在线递交的电子标投标文件格式必须为指定格式为.jmbs (加密)，否则为无效投标文件。8投标文件递交时间:投标截止时间前，投标人登录大连市政府采购云平台，凭数字证书（CA）在线递交符合规定格式要求的投标文件。91.投标截止日期及时间：2024年10月25日9:00时（北京时间）2.开标日期及时间：2024年10月25日9:00时（北京时间）3.开标地点和文件解密地点：大连市政府采购云平台进入“项目采购”-“开标评标”-“进入开标大厅”找到本项目。10评标方法：综合评分法。11申请人的资格要求：1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目专门面向中小企业。监狱企业、残疾人企业视同小微企业,享受促进中小企业发展政策优惠；3.本项目的特定资格要求：无；注：项目评审开始前在开标室进行查询，经“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、“信用辽宁”网站（http://xyln.ln.gov.cn/page/repair.html）、“信用大连”网站（https://credit.dl.gov.cn/）、“中国政府采购网”网站（www.ccgp.gov.cn）查询，被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的不得参加本采购项目。12★服务期限：自合同签订之日起一年；在年度预算能够保障，采购需求内容相对固定、具有延续性、价格变化幅度小，且首次合同服务期限满一年的前提下，合同到期前，经区财政局批准后，采购人可与原供应商签订续签合同，续签合同应保持连续性，续签合同应当一年一签，最多可续签两次合同，合同累计服务期限（含首次合同）不超过三年。★进场服务时间：合同签订之日起3个日历日内。★项目地点：采购人指定地点。13付款方式：物业管理服务费分四期支付，本项目合同签署且中标人实际开始提供服务后，在每服务期满三个月后，采购人支付该期物业管理服务费，每期服务费用的结算方法为：本项目中标物业管理服务费用的四分之一扣除依据本合同约定应当扣除的该期发生的违约金。注：①合同期内，如国家工资上调或社会统筹保险调整等风险，由中标人承担。②采购人支付中标人的合同价款为财政资金，财政资金的支付必须履行向政府有关部门报批、审批程序，待相关报批、审批程序履行完毕后，采购人可按合同约定向中标人支付合同价款。因相关报批、审批程序造成采购人逾期支付合同价款的，不视为采购人违约。③采购人付款前，中标人应为采购人开具合法有效的增值税普通发票，否则采购人有权拒绝付款，由此产生的一切后果由中标人负全责，造成采购人损失的，中标人应负责赔偿。④本项目物业管理服务质量满意度测评表和评测标准详见招标文件第二章（具体内容最终应以采购人和中标人签订的合同中相关附件约定为准）。采购人评审后认定中标人提供的本项目物业服务测评满意度分值在90分以下的，采购人将按以下标准在扣除相关费用后支付中标人本项目物业服务费：考核成绩在90分以下时，每扣一分，扣减物业管理费1000元作为违约金；考核成绩在70（含）分以下时，即扣减物业管理费（违约金）超过20000元时，采购人有权解除本项目合同，中标人应向采购人支付违约金人民币【80000】元，如造成采购人损失超过上述违约金的，超出部分由中标人继续承担赔偿责任。14未响应“★”号条款的投标文件无效。招标文件的技术和商务条款中未标记“★”号的为非实质性要求，未响应非实质性要求的投标文件仍有效，但可能影响评分。15评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响服务质量或者不能诚信履约的，投标人未在评标现场合理的时间内提供书面说明或提交相关证明材料，投标人不能证明其报价合理性，评标委员会将其投标文件作为无效投标处理。16中标人在领取中标通知书时，须向采购代理机构支付代理服务费。代理服务费支付方式：①现金；②电汇：请汇至“户名：大连永禾工程造价咨询事务所有限公司；开户行：中国建设银行大连周水子支行；账号：21201500300053006202”。17在线投标项目必须使用投标客户端编制采购文件1、采购文件中要求在线投标的项目，供应商必须下载投标客户端进行投标文件的编制。编制后将生成的加密文件在【投标文件上传】页面进行上传。2、为了投标的安全性，投标客户端登录时，需要CA验证身份，若仍未申领CA，请尽快申领，以免影响投标工作。（CA从申领到收货预计耗时2～5天）。3、供应商通过大连市电子投标客户端制作标书时，会生成两份电子标书，一份为加密标书，一份为备份标书，备份标书未加密。网上上传应为加密标书。供应商仅提交备份文件的，投标无效。18投标文件解密时间：30分钟内。投标人应在规定的投标文件解密时间内完成投标文件解密。当开标时遇到加密标书解密异常情况，开标人员应联系授权代表，在规定时间内（由开标人员现场确定解密30分钟是否需延长）将备份标书提交给开标工作人员。系统支持使用备份标书进行评审，因供应商自身原因导致未解密且未在规定时间内提供备份标书，视为未递交投标文件。投标人须知一、总则（一）项目概述及资金来源1.本项目按照《中华人民共和国政府采购法》、《政府采购货物和服务招标投标管理办法》的有关规定，实行国内公开招标。（1）采购人名称：大连高新技术产业园区管理委员会办公室（2）招标内容：大连高新区英歌石服务楼综合物业管理服务（详细内容见招标文件）★（3）服务期限：自合同签订之日起一年；注：在年度预算能够保障，采购需求内容相对固定、具有延续性、价格变化幅度小，且首次合同服务期限满一年的前提下，合同到期前，经区财政局批准后，采购人可与原供应商签订续签合同，续签合同应保持连续性，续签合同应当一年一签，最多可续签两次合同，合同累计服务期限（含首次合同）不超过三年。★（4）进场服务时间：合同签订之日起3个日历日内。★（5）项目地点：采购人指定地点。★（6）付款方式：物业管理服务费分四期支付，本项目合同签署且中标人实际开始提供服务后，在每服务期满三个月后，采购人支付该期物业管理服务费，每期服务费用的结算方法为：本项目中标物业管理服务费用的四分之一扣除依据本合同约定应当扣除的该期发生的违约金。注：①合同期内，如国家工资上调或社会统筹保险调整等风险，由中标人承担。②采购人支付中标人的合同价款为财政资金，财政资金的支付必须履行向政府有关部门报批、审批程序，待相关报批、审批程序履行完毕后，采购人可按合同约定向中标人支付合同价款。因相关报批、审批程序造成采购人逾期支付合同价款的，不视为采购人违约。③采购人付款前，中标人应为采购人开具合法有效的增值税普通发票，否则采购人有权拒绝付款，由此产生的一切后果由中标人负全责，造成采购人损失的，中标人应负责赔偿。④本项目物业管理服务质量满意度测评表和评测标准详见招标文件第二章（具体内容最终应以采购人和中标人签订的合同中相关附件约定为准）。采购人评审后认定中标人提供的本项目物业服务测评满意度分值在90分以下的，采购人将按以下标准在扣除相关费用后支付中标人本项目物业服务费：考核成绩在90分以下时，每扣一分，扣减物业管理费1000元作为违约金；考核成绩在70（含）分以下时，即扣减物业管理费（违约金）超过20000元时，采购人有权解除本项目合同，中标人应向采购人支付违约金人民币【80000】元，如造成采购人损失超过上述违约金的，超出部分由中标人继续承担赔偿责任。2.资金来源：财政资金。（二）投标人资格要求1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目专门面向中小企业。监狱企业、残疾人企业视同小微企业,享受促进中小企业发展政策优惠；3.本项目的特定资格要求：无；注：项目评审开始前在开标室进行查询，经“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、“信用辽宁”网站（http://xyln.ln.gov.cn/page/repair.html）、“信用大连”网站（https://credit.dl.gov.cn/）、“中国政府采购网”网站（www.ccgp.gov.cn）查询，被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的不得参加本采购项目。其他要求：1.投标人只有在法律和财务上独立，并且与采购人没有隶属关系才可以参与本项目的投标。2.与采购人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。3.单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。4.法定代表人（负责人）为同一个人的两个及两个以上法人不得同时参与投标；投标人之间不应存在授权关系。如有此类情况，则只接受先报名的投标人。5.除单一来源采购项目外，为本项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的投标单位，不得再参加本项目的其他采购活动。6.投标人应具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件。7.本项目不接受联合体投标。8.本项目属于专门面向中小企业采购的项目，不再执行价格评审优惠的扶持政策。如投标人为非中小企业，其投标将被认定为投标无效。（三）投标费用投标人应承担所有与编写和提交投标文件有关的一切费用，不论投标的结果如何，采购人及采购代理机构在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。（四）促进中小企业发展（本项目已面向中小企业，不再使用此管理办法）根据财政部《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）规定所称中小企业，是指在中华人民共和国境内依法设立，依据国务院批准的中小企业划分标准确定的中型企业、小型企业和微型企业，但与大企业的负责人为同一人，或者与大企业存在直接控股、管理关系的除外。符合中小企业划分标准的个体工商户，在政府采购活动中视同中小企业。1.在政府采购活动中，投标单位提供的货物、工程或者服务符合下列情形的，享受《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定的中小企业扶持政策。（1）在货物采购项目中，货物由中小企业制造，即货物由中小企业生产且使用该中小企业商号或者注册商标；（2）在工程采购项目中，工程由中小企业承建，即工程施工单位为中小企业；（3）在服务采购项目中，服务由中小企业承接，即提供服务的人员为中小企业依照《中华人民共和国劳动合同法》订立劳动合同的从业人员。在货物采购项目中，投标单位提供的货物既有中小企业制造货物，也有大型企业制造货物的，不享受《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定的中小企业扶持政策。以联合体形式参加政府采购活动，联合体各方均为中小企业的，联合体视同中小企业。其中，联合体各方均为小微企业的，联合体视同小微企业。2.对符合《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定的小微企业报价给予10%（工程项目为5%）的扣除，用扣除后的价格参加评审。3.接受大中型企业与小微企业组成联合体或者允许大中型企业向一家或者多家小微企业分包的采购项目，对于联合协议或者分包意向协议约定小微企业的合同份额占到合同总金额30%以上的，对联合体或者大中型企业的报价给予5%(工程项目为2%)的扣除，用扣除后的价格参加评审。组成联合体或者接受分包的小微企业与联合体内其他企业、分包企业之间存在直接控股、管理关系的，不享受价格扣除优惠政策。4.价格扣除比例或者价格分加分比例对小微企业同等对待，不作区分。5.中小企业参加政府采购活动，应当出具《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定的《中小企业声明函》（格式详见招标文件）,否则不得享受相关中小企业扶持政策。任何单位和个人不得要求投标单位提供《中小企业声明函》之外的中小企业身份证明文件。6.具体内容详见《政府采购促进中小企业发展管理办法》。7.本项目所属行业按照工信部联企业[2011]300号文件《关于印发中小企业划型标准规定的通知》执行。8.本项目采购标的对应的中小企业划分标准所属行业为：物业管理。（五）政府采购信用担保为贯彻落实财政部《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）要求，鼓励各地区、各部门在采购活动中允许中小企业引入信用担保手段，为中小企业在投标（响应）保证、履约保证等方面提供专业化服务。鼓励中小企业依法合规通过政府采购合同融资。（六）支持监狱企业发展（本项目已面向中小企业，不再使用此管理办法）根据财政部、司法部《关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》财库[2014]68号规定，符合条件的监狱企业，享受政府采购扶持政策。1.享受政府采购支持的监狱企业，应当同时符合以下条件：监狱企业是指由司法部认定的为罪犯、戒毒人员提供生产项目和劳动对象，且全部产权属于司法部监狱管理局、戒毒管理局、直属煤矿管理局，各省、自治区、直辖市监狱管理局、戒毒管理局，各地(设区的市)监狱、强制隔离戒毒所、戒毒康复所，以及新疆生产建设兵团监狱管理局、戒毒管理局的企业。2.监狱企业参加政府采购活动时，应当提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件。3.在政府采购活动中，监狱企业视同小型、微型企业，享受预留份额、评审中价格扣除等促进中小企业发展的政府采购政策。向监狱企业采购的金额，计入面向中小企业采购的统计数据。监狱企业属于小型企业和微型企业的，不重复享受政策。4.对符合《财政部司法部关于政府采购支持监狱企业发展有关问题的通知》规定的监狱企业报价给予10%（工程项目为5%）的扣除，用扣除后的价格参加评审。（七）扶持残疾人福利性单位发展（本项目已面向中小企业，不再使用此管理办法）根据财政部、民政部、中国残疾人联合会《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》财库〔2017〕141号规定，符合条件的残疾人福利性单位，享受政府采购扶持政策。1.享受政府采购扶持政策的残疾人福利性单位，应当同时符合以下条件：（1）安置的残疾人占本单位在职职工人数的比例不低于25%（含25%），并且安置的残疾人人数不少于10人（含10人）；（2）依法与安置的每位残疾人签订了一年以上（含一年）劳动合同或服务协议；（3）为安置的每位残疾人按月足额缴纳了基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等社会保险费；（4）通过银行等金融机构向安置的每位残疾人，按月支付了不低于单位所在区县适用的经省级人民政府批准的月最低工资标准的工资；（5）提供本单位制造的货物、承担的工程或者服务（以下简称产品），或者提供其他残疾人福利性单位制造的货物（不包括使用非残疾人福利性单位注册商标的货物）。前款所称残疾人是指法定劳动年龄内，持有《中华人民共和国残疾人证》或者《中华人民共和国残疾军人证（1至8级）》的自然人，包括具有劳动条件和劳动意愿的精神残疾人）。在职职工人数是指与残疾人福利性单位建立劳动关系并依法签订劳动合同或者服务协议的雇员人数。2.符合条件的残疾人福利性单位在参加政府采购活动时，应当提供《关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》规定的《残疾人福利性单位声明函》（格式详见招标文件），并对声明的真实性负责。中标、成交投标单位为残疾人福利性单位的，随中标、成交结果同时公告其《残疾人福利性单位声明函》，接受社会监督。投标单位提供的《残疾人福利性单位声明函》与事实不符的，依照《政府采购法》第七十七条第一款的规定追究法律责任。3.在政府采购活动中，残疾人福利性单位视同小型、微型企业，享受预留份额、评审中价格扣除等促进中小企业发展的政府采购政策。向残疾人福利性单位采购的金额，计入面向中小企业采购的统计数据。4.对符合《财政部民政部中国残疾人联合会关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》规定的残疾人福利性单位报价给予10%（工程项目为5%）的扣除，用扣除后的价格参加评审。注：同时属于小微企业、监狱企业、残疾人福利性单位的，不重复享受政策。（八）节能环保政策1.节能产品、环境标志产品是指列入财政部、发展改革委、生态环境部等部门公布的品目清单中的产品。列入品目清单内的产品包括强制采购产品和优先采购产品。2.财政部、发展改革委、生态环境部等部门根据实际情况，对品目清单进行实时调整。在调整公布最新一期品目清单之前已经开展但尚未进入评审环节的采购活动，按照招标文件的约定执行，在发布之后开展的采购活动，应按照最新的品目清单执行。3.节能环保产品认证证明，可以是认证证书扫描件，也可以是法定信息发布平台公布的认证信息截图。认证证书，是由国家有关部门确定的认证机构出具的、处于有效期之内的节能产品、环境标志产品认证证书。认证证明应与所投产品、产品类别保持一致，否则视为认证证明无效。4.投标单位应同时提供有效的《政府采购节能产品、环境标志产品声明函》与节能环保产品认证证明，才能享受节能环保优惠政策。任何单位或者个人在政府采购活动中均不得要求投标单位提供其他证明资料。5.拟采购产品属于品目清单中强制采购的产品，若未按规定提供强制采购产品，投标无效。6.拟采购产品属于品目清单中优先采购的产品，应按以下方式进行评审：①对采用综合评分法评标的项目，对投标产品价格给予3%的加分，对技术项目给予3%的加分。②对采用最低评标价法评标的项目，对其投标价格给予3%的价格扣除。7.对于既属于节能产品，又属于环境标志产品的，可以分别享受优先采购政策。二、招标文件（一）招标文件构成1.招标文件包括：投标邀请函第一章投标人须知及前附表第二章合同条款及合同格式第三章项目需求及服务要求第四章投标文件格式附件1评标办法附件2资格审查表和符合性审查表附件3国家统计局关于印发《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》的通知除上述内容外，采购人在招标期间发出的补充文件和其他函件，均是招标文件的组成部分。2.投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款、项目任务等要求。如果投标人没有按照招标文件要求提交全部资料或者投标文件没有对招标文件在各方面都作出实质性响应，其投标将被拒绝。（二）招标文件的澄清任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应按招标文件中的通讯地址，以书面形式（如传真等）及时通知采购代理机构，采购代理机构将及时以书面形式予以答复，同时将书面答复告知所有购买招标文件的投标人，答复中包括所问问题，但不包括问题的来源。（三）招标文件的修改1.在投标截止时间前，采购人或者采采购代理机构可以对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，采购人或者采购代理机构应当在投标截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，采购人或者采购代理机构应当顺延投标截止时间。2.在投标截止时间前，采购代理机构可以主动地或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改。3.招标文件的修改将以书面形式（如传真等）通知所有购买招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应在24小时内但不超过投标的截止时间，以书面形式（如传真等）确认已收到修改文件或加盖公章确认收到，否则因此影响投标活动的任何情况由投标人自行承担。4.为使投标人编写投标文件时，有充分时间对招标文件的修改部分进行研究，采购代理机构将依法延长投标截止时间。三、投标文件的编制（一）投标的语言投标人提交的投标文件以及投标人与采购代理机构就有关投标的所有往来函均应使用中文。（二）投标文件构成投标文件应包括下列部分1.投标函格式；2.投标报价表；3.技术和商务条款偏离表；4.资格证明文件；5.针对本项目的整体物业服务方案；6.针对本项目的物业服务承诺及违约经济赔偿；7.应急预案；8.其他；9.投标人需说明的其它问题。（三）投标函投标人应完整地填写招标文件中的投标函和投标报价表及其附件。（四）投标报价1.投标人的投标文件中只允许有一个总报价，任何有选择的报价将不予接受。2.投标报价应包括：本次投标报价应包含服务期内企业所有成本，踏勘费用、税金、企业利润、公众责任险、不可预见费等所有费用（投标人应充分考虑到各种费用和风险），直到验收合格为止，采购人不再支付除合同价款以外的任何费用。3.投标报价表中标明的价格在合同履行过程中是固定不变的，不得以任何理由予以变更。投标人在报价时应充分考虑本项目招标的各种风险（包括漏项风险），在合同履行期间中标价不再进行调整。以可调整的价格提交的投标将作为非实质性响应投标而予以拒绝。4.投标人不得以低于成本的报价竞标。（五）投标货币投标报价采用人民币报价。（六）证明投标人资格合格的文件1.投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同的文件，并作为其投标文件的一部分。2.投标人提交的中标后有能力履行合同的资格证明文件应使采购人满意。（1）投标人必须具备履行合同所需的财务能力、技术能力；（2）投标人应有能力履行合同条款中的义务。（3）中小企业声明函（中小企业提供）；（4）残疾人福利性单位企业声明函（残疾人福利性单位企业提供）；（5）由省级以上监狱管理局、戒毒管理局(含新疆生产建设兵团)出具的属于监狱企业的证明文件；（6）招标文件要求的其他证明投标人资格的文件。3.投标人应按招标文件格式要求填写并提交“资格证明文件”。（七）证明服务的合格性和符合招标文件规定的文件1.投标人应提交本项目所有服务的合格性以及符合招标文件规定的证明文件，并作为其投标文件的一部分。2.证明服务与招标文件的要求相一致，文件可以是文字资料、图纸和数据。投标人应提供：（1）提供服务详细说明；（2）逐条填报的技术和商务条款偏离表。（八）投标保证金（本项目不采用）1.投标人应支付“投标人须知前附表”规定的投标保证金，并作为其投标的一部分。开标现场不接受任何形式的投标保证金。2.投标保证金是为了保护采购人免遭因投标人的行为而蒙受损失，采购人在因投标人的行为致使其利益受到损害时可从投标人的投标保证金中得到补偿。3.投标保证金可以是保函或非保函形式提交，任何形式保证金都须以投标人名义提交。4.开标时，对于未能按要求提交投标保证金的投标人，将被视为非响应性投标予以拒绝。5.未中标的投标人的投标保证金在中标通知书发出后3个工作日内予以退还（无息）。6.中标人的投标保证金，在中标人按照本招标文件规定签订合同后，3个工作日内予以退还（无息）。7.投标人有下列情况之一的，投标保证金将被没收：（1）弄虚作假或与其他投标人串通骗取中标的；（2）在投标有效期内，投标人撤回投标的；（3）因投标人过错被废除授标；（4）投标人中标后未按要求在规定时间内与采购人签订合同的；（5）法律法规规定其他严重损害采购人利益的情形。（九）投标有效期1.本项目投标有效期为自投标截止之日起90个日历日。2.特殊情况下，在投标有效期期满之前，采购代理机构可征得投标人同意延长投标有效期。这种要求和答复均应为书面形式（如传真等）。投标人可以拒绝采购代理机构的这种要求而不被没收投标保证金。同意延长的投标人不允许修改其投标文件，但要相应延长其投标保证金的有效期。（十）投标文件的式样和签署1.投标人应按照招标文件要求，在线递交投标文件（网上递交）电子版格式投标文件。以电子投标文件为准。2.投标人应在投标文件中加盖投标人的公章（加盖投标人的财务章、投标专用章或其他印章视为无效投标）。3.除投标人对错处做必要修改外，投标文件不得行间插字、涂改和增删，如有修改，必须由投标人法定代表人（负责人）或被授权人签字。4.投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的要求和条件作出明确响应。四、投标文件的递交（一）投标截止时间1.采购代理机构收到投标文件的时间不得迟于招标文件规定的投标截止时间。2.采购代理机构可以通过修改招标文件延长投标截止时间。在此情况下，采购人和投标人受投标截止时间制约的所有权利和义务均应延长至新的截止时间。（二）迟交的投标文件采购代理机构将拒绝并原封退回在招标文件规定的截止时间后收到的任何投标文件。（三）投标文件的修改和撤回1.投标人可以在递交投标文件后、投标截止时间前修改或撤回其投标文件。但这种修改或撤销通知，须在投标截止时间前以书面形式交给采购代理机构，该通知须经投标人被授权人签字。2.投标截止时间之后，投标人不得对其投标文件做任何修改。五、开标与评标（一）开标1.采购代理机构将在大连市公共行政服务中心大楼五楼大连市公共资源交易中心开标室进行“远程不见面”开标。开标由采购代理机构主持，邀请投标人参加。评标委员会成员不得参加开标活动。2.提交了可接受的“撤回”通知的投标文件将不予开封。3.开标时，采购代理机构将当众宣读投标人名称、投标价格、书面修改和撤回投标的通知、是否提交投标保证金，以及采购人认为合适的其他内容。只有在开标时唱出的报价，评标时才能考虑。投标人不足3家的，不得开标。4.开标过程应当由采购代理机构负责记录，由参加开标的各投标人代表和相关工作人员签字确认后随招标文件一并存档。5.投标人代表对开标过程和开标记录有疑义，以及认为采购人、采购代理机构相关工作人员有需要回避的情形的，应当场提出询问或者回避申请。6.投标人未参加开标的，视同认可开标结果。（二）评标委员会的组成1.本项目招标依法组建评标委员会。2.评标委员会由采购人代表和随机抽取的有关方面的专家组成，其中具有专业经济、技术资格的专家不少于成员总数的2/3。3.与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。4.除评标现场组织人员外，其他工作人员以及与评标工作无关的人员不得进入评标现场。（三）评标过程的保密性1.自开标至向中标候选人授予合同时止，凡与审查、澄清、评价和比较投标有关的资料以及授标意见等，均不得向投标人及与评标无关的其他人员透露。2.评标过程中，投标人试图影响采购人在投标文件审查、澄清、比较及授予合同方面的任何尝试，可能导致该投标人的投标被废除。（四）投标文件的澄清为有助于对投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可分别要求投标人对其投标文件进行澄清，有关澄清的要求和答复应以书面形式提交，但不得寻求或允许对投标价格或实质性内容做任何更改。（五）投标文件的审查1.开标后，评标委员会将审查投标文件是否完整，有无计算错误，是否提交了投标保证金，投标文件签署是否合格，投标文件是否大体编排有序。2.投标文件有下列情况之一的，投标文件无效：（1）投标资格不符合招标文件要求或未按招标文件要求提供资格证明文件的；（2）未按要求提交投标保证金（本项目不采用）；（3）投标有效期不满足招标文件要求；（4）投标文件完整性不符合招标文件实质性要求；（5）投标文件签署情况不符合招标文件实质性要求；（6）未按照招标文件规定报价或有漏项；（7）投标报价超过招标文件中规定的最高限价的；（8）对“★”条款未做出实质性响应或发生重大偏离；（9）发现投标人涂改证明材料或者提供虚假材料；（10）投标文件含有采购人不能接受的附加条件的；（11）发现其他不符合法律法规规定的实质性要求。（12）不同供应商制作电子投标(响应)文件的计算机网卡MAC地址相同的；（13）不同供应商制作电子投标(响应)文件的计算机硬盘序列号相同的；（14）不同供应商的投标(响应)文件的内容存在两处以上细节错误一致，且无法合理解释的。3.在详细评标之前，评标委员会要审查每份投标文件是否实质上响应了招标文件的要求。实质上响应的投标文件应该是与招标文件要求的全部实质性条款、条件和规格相符，没有重大偏离或保留的投标。所谓重大偏离或保留是指实质上影响合同的供货范围、质量、性能或者实质上与招标文件不一致，而且限制了采购人的权利或投标人的义务。纠正这些偏离或保留将会对其他实质上响应招标文件要求的投标人的竞争地位产生不公正的影响。评标委员会决定投标的响应性只根据投标文件本身的内容，而不寻求外部的证据。4.如果投标文件实质上没有响应招标文件的要求，评标委员会将予以拒绝。对于投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会将以书面形式要求投标人作出必要的澄清、说明或者补正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，并加盖公章，或者由法定代表人（负责人）或其授权的代表签字。投标人的澄清、说明或者补正不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。5.实质上响应的投标在计算上和累加上的算术错误，其修正错误的原则如下：（1）投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；（2）当总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价汇总金额为准；（3）当单价金额小数点有明显错位的，以总价为准，并修改单价；（4）当开标一览表与投标文件报价不符时，以开标一览表为准。6.评标委员会将按上述修正错误的方法调整投标文件中的投标报价，调整后的价格对投标人具有约束力。如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝。7.评标委员会将允许修正投标文件中不构成重大偏差的、微小的、非正规的、不一致的或不规则的地方，但这些修正不能影响任何投标人相应的名次排序。8.评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响服务质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。（六）串标在评审过程中，评标委员会发现投标单位有串通投标行为的，相关投标单位的投标文件作无效投标文件处理，并报送政府采购管理机构依法进行处理。有下列情形之一的，视为投标人串通投标：（1）不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制；（2）不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜；（3）不同投标人的投标文件载明的项目管理成员或者联系人员为同一人；（4）不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；（5）不同投标人的投标文件相互混装；（6）不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。（七）评标原则及方法：1.招标文件是评标工作的重要依据。投标人的投标文件必须满足招标文件的各项要求：包括投标文件的有效性、完整性和与招标文件的一致性。2.评标应严格按照《中华人民共和国政府采购法》等法律法规的规定，以及招标文件的要求进行。3.对所有投标人的评价、评估，都采用相同的程序和标准，遵循公开、公平、公正的原则。4.本项目的评标办法采用综合评分法，资格审查具体评分方法详见附件2。5.评标委员会将只对确定为实质上响应招标文件的投标文件进行评价和比较。6.评标委员会将按照综合评分法，对检查和符合性检查合格的投标文件进行比较与评价。7.综合评分法是指在满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项因素进行综合评审后，以评标总分得分最高的投标人作为中标候选人或者中标人的评标方法。8.对投标人的资格审查，由采购人代表负责审查工作，并形成《资格审查表》提交给评标委员会。9.评标委员会对经过初步评审为合格有效的各投标人的投标文件进行评审后，由各评委独立打分，打分时保留2位小数，每人一份评分表，并签名。10．评标委员会每位成员分别计算出每个有效投标人各项评分因素的汇总得分。以各项因素的汇总得分，然后累加，计算出每个投标人的评标总得分，总得分由高到低排出顺序，总得分最高的投标人推荐为中标候选人。如果投标人评标总得分相同，报价低的投标人排序在前。得分且投标报价相同的，按技术指标优劣顺序排列。如果投标人综合得分相同，按下列顺序排列以确定将被推荐为合格的中标候选人：（1）投标价低的；（2）技术评估得分高的；（3）商务评估得分高的。（八）中标候选人的推荐1.评标委员会根据评标结果，推荐合格的中标候选人。2.采购人有权对中标候选人履行合同的能力进行审查确认（包括资质、业绩等），如发现舞弊行为，即依法取消其中标候选人资格。3.采购代理机构将评标情况形成PDF格式的评标报告，大连市政府采购云平台进行备案。（九）定标中标的标准：1.评标委员会将推荐得分最高的投标人为中标候选人，采购人将依据评标委员会评审意见确定中标人；2.具有良好的履行合同的能力和条件；3.保证服务质量、服务期限，按照招标文件要求提供服务。六、授予合同（一）合同授予标准采购人应将合同授予被确定为实质上响应招标文件要求的，能够圆满地履行合同义务的中标候选人。（二）资格后审1.如果采购人认为有必要对中标候选人履行合同能力进行确认，可以进行资格后审，包括实地考察或要求其提供相关证明资料。如果采购人对中标候选人资格后审后认为其无履行合同能力，可以提请评标委员会进行复会审议。2.上述审查将考虑中标人的财务、技术能力并基于中标人按规定提供的资格审查的证明文件以及采购人认为必要的和合适的其他资料。3.如果有必要，采购人可对中标人进行技术询问，或对其所选服务、已完成的项目进行实地考察。4.采购人还可以对中标人同类项目有关价格进行考察。如果在质量和服务要求相同的不同项目中，相同的服务价格偏差很大，采购人有权利质疑和询问，并提请评标委员会进行复会审议。5.如果中标人被确认为无能力履行合同，将被取消其中标人资格。6.在某包中标人被确认为无能力履行合同，并被取消其该包中标人资格的情况下，评标委员会将重新推荐该包中标候选人（重新推荐中标候选人不能是其他包的中标候选人）或由采购人重新组织采购。（三）中标通知书1.采购代理机构应当在规定时间内向政府采购管理部门提交招标、开标、评标、定标过程有关文件资料、评标报告、中标人的投标文件等备案资料，按规定发放“中标通知书”。2.中标通知书对采购人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，采购人改变中标结果的，或者中标人放弃中标的，应当依法承担法律责任。3.中标公告详见《大连市政府采购网》。（四）签订合同1.采购代理机构组织采购人和中标人在招标文件中规定的地点签订合同。招标文件、中标人的投标文件及评标过程中有关澄清、承诺等文件均为该书面合同的有效组成部分。2.采购人自中标通知书发出之日起30日内，将按照招标文件和中标人投标文件的规定，与中标人签订书面合同。所签订的合同不得对招标文件确定的事项和中标人的投标文件作实质性修改。3.如果中标人无正当理由未在规定期间内签订书面合同，将没收其投标保证金，并承担相关法律责任。（五）腐败和欺诈行为1.定义：“腐败行为”是指在采购过程或合同实施过程中提供、给予任何有价值的东西来影响采购人的行为；“欺诈行为”是指为了影响采购过程或合同实施过程而谎报事实，损害采购人的利益，包括投标人之间串通投标(递交投标文件之前和之后)，人为地使投标丧失竞争性，剥夺采购人从自由公开竞争所能获得的权益。2.如果评标委员会所建议的中标候选人在本项目的竞争中有腐败和欺诈行为，则采购人有权拒绝接受该授标建议。（六）采购代理机构服务费1.中标人在领取中标通知书时，须向采购代理机构支付代理服务费。代理服务费支付方式：①现金；②电汇：请汇至“户名：大连永禾工程造价咨询事务所有限公司；开户行：中国建设银行大连周水子支行；账号：21201500300053006202”。招标类别费率中标金额（万元）招标类别费率中标金额（万元）货物招标服务招标工程招标100以下1.5%1.5%1.0%100--5001.1%0.8%0.7%500--10000.8%0.45%0.55%1000--50000.5%0.25%0.35%注：采购代理服务费按差额定率累进法计算。例如：某货物采购代理业务中标金额为2000万元，计算采购代理服务收费额如下：100万元×1.5％＝1.5万元（500-100）万元×1.1％＝4.4万元（1000-500）万元×0.8％＝4万元（2000-1000）万元×0.5％＝5万元合计收费=1.5＋4.4＋4＋5＝14.9（万元）3.本次采购代理服务费按中标价100万以下1.5%收取、100-500万以下0.8%收取招标标准向中标人收取。（七）其他注意事项：1.投标人被视为充分熟悉本招标项目的技术要求及与履行合同有关的一切情况；2.投标人应遵守我国与政府采购相关的法律、法规及规章条例，不得违反；3.投标人应详细阅读招标文件的全部内容。不按招标文件的要求提供的报价和资料，可能导致投标文件被拒绝。（八）质疑与接收1.投标人认为招标文件、招标过程和中标结果使自己的权益受到损害的，在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向采购代理机构提出质疑。2.质疑投标人应在法定质疑期内以书面形式提出质疑，针对同一采购程序环节的质疑应一次性提出，否则针对再次提出质疑将不予接收（采购程序环节分为：招标文件、采购过程、中标结果）。接收质疑函的方式：投标单位以直接送达形式提出质疑。联系单位：大连永禾工程造价咨询事务所有限公司联系电话：0411-82288866通讯地址：大连市甘井子区汇利街红星国际广场3号楼818室邮政编码：1160003.其他具体质疑和投诉的事宜投标单位须按照《政府采购质疑和投诉办法》（中华人民共和国财政部令第94号）执行。质疑函格式可参考大连市政府采购网--政府采购投标单位质疑函范本。第二章合同条款及合同格式第一部分合同协议书甲方（业主方）：大连高新技术产业园区管理委员会办公室乙方（物业方）：根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国政府釆购法》《物业管理条例》《公共机构节能条例》等法律法规和《大连市物业管理条例》的规定，遵循平等、自愿、公平、诚实、信用的原则，甲乙双方就甲方委托乙方提供【】（物业名称）物业管理服务事宜经双方协商一致，订立本合同。一、基本情况物业名称：坐落位置：物业管理服务区域：乙方对建筑图纸标注的区域及周边区域内的物业和配套设施设备等资产提供管理服务，甲方有权根据现场实际情况对该等区域及资产范围进行调整，服务内容不涉及资产所有权。二、服务范围乙方所接受的物业管理服务范围是物业建筑产权标注区域，及其配套设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。物业竣工图纸及物业构成明细应作为合同附件，物业构成明细以甲乙双方实际验收交接清单为准。三、服务质量标准乙方提供物业服务的质量应满足相关法律、法规规定，大连市相关规定以及符合本项目招标（采购）文件规定以及本合同的约定的标准（如各标准要求不一致的，应以最严格、要求最高的为准。）除本合同另有约定外，乙方均应在【甲方书面通知】后【3日】内按本合同约定和甲方要求完成本项目相关服务。本项目验收标准、时间、方式：本项目验收考核由甲方组织，乙方参加，甲方按照本项目招标文件规定和本合同约定的考核标准，在【】之后进行一次综合考评，结合季度考核和服务满意度评价结果，编写服务合同考评报告，作为甲方支付物业费的依据。乙方在投标文件中承诺投入和实际派遣的所有本项目服务人员应保持稳定，在本项目实施期间原则上不能更换，因重大疾病治疗、司法处理及不可抗力因素需要更换的，需经甲方书面同意方可更换，并且更换后的服务人员学历、资历、资格不得低于原服务人员的学历、资历、资格。甲方有权要求乙方按甲方要求更换不合格的服务人员，乙方应在接到甲方通知后【1】日内完成更换。乙方未经甲方书面同意擅自更换服务人员的或更换后的服务人员学历、资历、资格低于原服务人员资历的或乙方未按照甲方要求及时更换服务人员的，甲方均有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金人民币【10000】元，如造成甲方损失超过上述违约金的，超出部分由乙方继续承担赔偿责任。乙方应严格遵守《中华人民共和国安全生产法》等相关规定，确保本项目全程安全进行。乙方派出的所有为本项目提供相关服务的人员（包括但不限于乙方员工、乙方雇员、与乙方有劳务关系的人员、与乙方有委托、雇佣、指示、承揽关系的人员，乙方委托聘请的第三方人员）应身体健康、能够胜任该工作，具备提供本项目相关服务的资格和证书。上述人员的人身及财产安全由乙方负责，乙方应为其投保工伤保险、人身意外伤害险、财产损失险、第三者责任险、安全生产责任保险等保险，并为上述人员提供足够的劳动安全防护用品及防护条件。如发生事故造成上述人员人身伤亡或财产损失的，均由乙方自行负责赔偿，与甲方无关。乙方违反上述约定的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付违约金人民币【10000】元，如造成甲方损失超过上述违约金的，超出部分由乙方继续承担赔偿责任。乙方和上述人员如在本合同履行过程中造成甲方建筑物、构筑物、设施设备损坏的或造成甲方人员、上述人员自身及第三方人员人身伤亡或财产损失的，均由乙方承担一切后果及赔偿责任，与甲方无关。如由于乙方拖延造成甲方不得不先行垫付赔偿金的，甲方有权解除本合同，乙方应偿还甲方实际垫付的全部金额且乙方应向甲方额外支付甲方实际垫付的全部金额10%的违约金。本项目其他服务内容、服务质量标准要求详见本项目招标文件规定和乙方投标文件承诺。由于本项目服务内容、服务质量标准具有特殊性，不能将其详尽内容在本合同中一一列举，相关具体要求，乙方应服从甲方的解释说明。四、合同期限2024年【】月【】日至2025年【】月【】日（在年度预算能够保障，采购需求内容相对固定、具有延续性、价格变化幅度小，且首次合同服务期限满一年的前提下，合同到期前，经区财政局批准后，采购人可与原供应商签订续签合同，续签合同应保持连续性，续签合同应当一年一签，最多可续签两次合同，合同累计服务期限（含首次合同）不超过三年）。五、合同价款及支付方式本项目物业管理服务费为人民币元（大写：）。物业管理服务费分四期支付，本项目合同签署且中标人实际开始提供服务后，在每服务期满三个月后，采购人支付该期物业管理服务费，每期服务费用的结算方法为：本项目中标物业管理服务费用的四分之一扣除依据本合同约定应当扣除的该期发生的违约金。注：①合同期内，如国家工资上调或社会统筹保险调整等风险，由中标人承担。②采购人支付中标人的合同价款为财政资金，财政资金的支付必须履行向政府有关部门报批、审批程序，待相关报批、审批程序履行完毕后，采购人可按合同约定向中标人支付合同价款。因相关报批、审批程序造成采购人逾期支付合同价款的，不视为采购人违约。③采购人付款前，中标人应为采购人开具合法有效的增值税普通发票，否则采购人有权拒绝付款，由此产生的一切后果由中标人负全责，造成采购人损失的，中标人应负责赔偿。④本项目物业管理服务质量满意度测评表和评测标准详见招标文件第二章（具体内容最终应以采购人和中标人签订的合同中相关附件约定为准）。采购人评审后认定中标人提供的本项目物业服务测评满意度分值在90分以下的，采购人将按以下标准在扣除相关费用后支付中标人本项目物业服务费：考核成绩在90分以下时，每扣一分，扣减物业管理费1000元作为违约金；考核成绩在70（含）分以下时，即扣减物业管理费（违约金）超过20000元时，采购人有权解除本项目合同，中标人应向采购人支付违约金人民币【80000】元，如造成采购人损失超过上述违约金的，超出部分由中标人继续承担赔偿责任。六、合同履行甲乙双方应严格按照本合同约定条款履行合同义务，承担相应责任。七、合同生效本合同自甲乙双方法定代表人或委托代理人签字并加盖单位公章之日起生效。本合同一式份，甲方执份，乙方执份，代理机构执份，具有相同法律效力。本合同签订时，乙方委托代理人（如有）应提供书面的委托代理手续及身份证复印件，以上材料均应加盖乙方单位公章。甲方（盖章）：乙方（盖章）：地址：地址：法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：被授权人(签字）：被授权人(签字）：电话：开户银行：账号：签订地点：签订时间：第二部分通用条款第1条一般规定1.1合同文件的组成合同文件相互解释，互为说明。除专用条款另有约定外，组成本合同的文件及优先解释顺序如下：（1）本合同协议书；（2）本合同专用条款；（3）中标通知书；（4）招投标文件及其附件；（5）本合同通用条款；（6）国家和地方标准、规范及有关技术文件；（7）构成合同组成部分的其他文件。上述各项合同文件包括合同当事人就该项合同文件所作出的补充和修改包括如备忘录、补充协议等书面文件，属于相同内容的文件，应以最新签署的文件为准。1.2标准、规范本合同适用于有关物业管理服务的各类国家及地方标准规范、行业标准规范和企业标准规范，合同双方需强调遵照执行的标准规范可在专用条款中约定。1.3遵守法律1.3.1合同各方在履行合同期间需遵守国家和本市有关法律法规和行业规范标准要求，物业管理服务单位应依法取得相关法律法规文件规定的许可证、执照、证件、批件及相关资质等。1.3.2乙方应按时向所雇佣人员发放工资，并按照规定办理有关保险，依法缴纳相应税费。1.4保密事项合同各方在订立和履行合同过程中负有保密责任，签订保密责任书作为合同附件。1.5廉政责任合同各方在物业项目招投标和履约过程中应严格遵守相关廉政建设法律法规和工作纪律要求，严格履行合同义务，签订廉政责任书作为合同附件。第2条物业交接合同各方应在本合同生效之前，就物业交接办法、时间、内容、程序、查验要求、责任等，按国家相关文件要求进行约定，具体内容详见专用条款。第3条甲方的权利义务3.1审定乙方编制的物业管理服务方案、年度管理服务计划、年度维修计划和有关费用预算等，实施全过程监督。甲方有权按照合同约定和法律规定的标准规范，对乙方实施的物业管理服务提出修改和变更建议。3.2制定、审议、修改物业管理区域共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。审核涉及本项目公共部位固定资产配置、绿化和设备改造等事项，并根据批准的方案委托乙方实施。3.3对物业管理服务质量进行监督检查，对不符合质量标准的管理服务督促乙方整改落实。3.4为乙方的管理服务提供必要的工作条件，以及物业管理服务所必需的图、档、卡、册等资料。3.5对乙方的节能工作进行指导，下达有关物业年度节能指标，督促乙方加大节能管理力度，提高用能设施设备的能源利用效率。3.6根据有关部门的要求，指导、协调乙方妥善处理与物业管理服务相关的控烟、爱国卫生等工作。3.7与乙方沟通协调物业管理服务相关事宜，组织实施第三方物业管理服务满意度测评，配合乙方提升本项目的服务质量。3.8加强对工作人员的安全教育，并遵守有关安全规定。第4条乙方的权利义务4.1在承接物业时，对物业工程技术档案资料、共用部位、设施设备等进行查验，并做好书面确认工作；对所有图、档、卡、册等资料做好建档工作。4.2在物业管理服务区域设立专门机构负责物业的日常管理工作，并按甲方要求委派符合岗位资格要求、综合素质优良及政治审查合格的人员履行本合同。如需调整主要管理人员及技术骨干，应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员应在接到甲方变更要求后及时作出调整。4.3按法律法规要求及本项目实际情况开展物业管理服务工作，编制物业管理服务方案、年度管理服务计划，报送甲方审定。4.4非经甲方书面许可，不得改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用途；不得占用、挖掘物业管理区域内道路和场地；确因工作需要，应事前以书面形式向甲方提出申请并经甲方书面同意后实施，施工不得影响甲方正常办公秩序。4.5对有违反或影响本合同执行的行为，包括影响机关正常办公秩序，乙方应于3个工作日内完成整改。4.6协助甲方做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业管理服务人员进行节能管理专业培训，加大节能管理力度，完成甲方下达的物业公共部位年度节能指标。4.7协助甲方做好本项目管理区域的安全生产和事故防范工作，对从事本项目的从业人员进行安全操作培训；遵守有关环境保护和职业健康管理职责要求。根据甲方要求，采取详细的事故防范措施，制定应急预案，并组织演练。发生安全事故时，及时采取应急措施，并向甲方报告，保护好现场、协助做好处置工作。4.8及时向甲方通报本项目管理服务区域的重大事项，稳步提升物业管理服务质量。4.9投保物业公众责任险，为免疑义，保险费用已包含在本合同价款中，不再另行计取。4.10在年底前向甲方提交物业管理服务年度总结报告；合同期限届满前，向甲方提交物业管理服务总结报告；合同期限届满且不再续签新合同时，乙方应在收到甲方已签订新年度服务合同书面通知之日起十个工作日内向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料，并填写移交清单，由合同各方签收；全部手续完成后签署物业移交确认书。4.11因乙方原因引起的第三方人身伤害事故、财产损坏责任由乙方承担。第5条通用物业管理服务标准和要求具体详见招标文件第三章项目需求第6条物业维修养护6.1乙方对甲方提供的涉及物业服务的设施设备，按要求进行保管、养护和维修。6.2区域内设备设施小修由乙方负责，中修及大修由甲方负责，中修及大修以单价或单次维修费用在伍仟元以上的（不含伍仟元）维修费用由甲方负责或甲方委托乙方组织实施，相关费用由甲方按实际发生的总金额另行付给乙方（实际发生的总金额，以区财政审核为准）。付款前乙方应提供全额发票，设施设备的清洗、维保、年检费用由乙方负责（包括：电梯、消防系统、监控）。第7条物业管理服务质量评估详见专用条款。第8条物业管理服务收费计价方式和支付方式8.1本项目管理服务费具体收费形式详见专用条款。8.2甲方付款时间以财政拨付时间为准。第9条违约责任9.1乙方违约，甲方可根据本合同约定物业服务费中扣取相应损失及违约金。9.2乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方在双方协定期限内达到甲方或第三方评估机构认定的管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用；乙方延迟履行超过30个工作日的，甲方有权解除本合同。9.3乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿；因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的，甲方有权解除合同。9.4因乙方原因导致重大火灾、失窃、泄密等安全事件的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。9.5因乙方原因引起第三方人身伤害事故、财产损坏的，由乙方承担相应责任。9.6其他违约责任在专用条款中约定。第10条合同的解除10.1乙方违反本合同约定的义务，经甲方书面催告后仍未在合理期间内完成整改的，致使不能完成本合同或本合同附件约定的服务内容和标准的，甲方有权解除合同，合同自通知到达对方时解除。造成甲方经济损失的，乙方还应赔偿甲方损失。甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方选聘的物业服务单位完成交接手续。10.2甲乙双方协商一致的，可解除合同，并在15日内办理交接手续。第11条附则11.1本合同未尽事宜，可经合同各方协商一致后另行签订补充协议。补充协议作为本合同的组成部分。补充协议内容与本合同不一致的，从补充协议。11.2文件送达。合同各方应在专用条款中明确三方在履行合同过程中发生文件往来时的送达地址，任一方的送达地址发生变更时，应及时以书面形式通知另两方。第三部分专用条款第1条一般规定1.1适用于本合同的有关物业管理服务的各类文件规定，包括但不仅限于以下各项：《辽宁省机关事务管理物业服务规范》《辽宁省机关事务管理会务服务规范》《物业管理条例》等行业内规定，结合办公区实际情况执行。1.2保密事项签订保密责任书作为本合同附件。1.3廉政责任签订廉政责任书作为本合同附件。1.4安全服务签订安全服务承诺书为本合同附件。第2条物业交接甲乙双方约定按以下方式交接：由甲方约定时间，新老物业现场交接，甲方监督。第3条专用物业管理服务内容和要求详见通用物业管理服务标准和要求第4条物业维修保养4.1物业维修养护费用。4.1.1区域内设备设施小修由乙方负责，中修及大修由甲方负责，，中修及大修以单价或单次维修费用在伍仟元以上的（不含伍仟元）维修费用由甲方负责或甲方委托乙方组织实施，相关费用由甲方按实际发生的总金额另行付给乙方（实际发生的总金额，以区财政审核为准）。付款前乙方应提供全额发票，设施设备的清洗、维保、年检费用由乙方负责（包括：电梯、消防系统、监控）。4.1.2楼宇区域内的水、电能耗费用由甲方直接付给供水供电方。4.1.3采暖费：由甲方负责或实际使方与供热公司签订供热协议并支付。4.1.4房屋修缮及设备设施改造费用由甲方负责，零星维修由乙方负责。4.2物业维修养护范围、内容。4.2.1物业维修养护定义：一般指零星维修、养护、小修以及其他必要维修。为确保房屋功能正常，保持房屋状态完好而对房屋使用中出现的损坏进行及时修复以及预防性维修养护工程。4.2.2物业维修养护项目内容有：（1）屋面或地下室顶面补漏等；（2）门、窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等；（3）地面面层、楼梯的修补等；（4）内外墙面修补，天棚、窗台腰线粉刷等；（5）水、电、和电梯等设施设备的故障排除及零部件的维修或更新，包括灯具等易耗品的更换等；（6）下水管道、窖井的修补疏通，阴沟、落水管的修补等；（7）房屋的检查，排除险情必要的临时措施等；（8）房屋养护维修（房屋建筑物部件、附属构筑物的地面、墙面、台面、吊顶、门窗、楼梯、通风道等）；给排水设备运行维护维修（供排水管、消防蓄水池、消火栓等设备设施等，污水泵）；供电设备监控维护维修（供电系统、高低压电气设备、电线电缆、电气照明装置等的日常管理和养护维修工作）；弱电设备运行维护维修（会议设备、楼宇自控设备等智能化设施设备）；电梯运行维护维修（电梯维保、年检等运行管理，对机房设备、井道系统、轿厢设备等的日常维修养护）；公共区域办公桌椅、沙发、文件柜等通用办公家具的日常养护维修；监控、安防及车辆管理系统的日常管理养护；上述内容中，若涉及改变原有外观的或项目技术有一定要求的，乙方必须向甲方预申报，同时提交相关技术方案等资料，经甲方审核书面同意后，方可实施。如给甲方造成损失的，由乙方负责全部赔偿。4.2.3如由于乙方拖延造成甲方不得不先行垫付相关费用的，乙方应偿还甲方实际垫付的全部金额且乙方应向甲方额外支付甲方实际垫付的全部金额10%的违约金第5条节能管理5.1根据公共机构能源管理体系要求，构建节能管理组织架构，健全节能管理制度标准，设置能源资源管理岗位。5.2完成年度节能目标，配合完成能源资源消耗统计、分项计量、节水、节能、资源循环利用等节能管理措施，提升用能设备设施能源利用效率。第6条物业管理服务质量评估甲方每季度进行一次满意度测评。乙方的物业服务测评满意度分值应达到90分以上，并须通过甲方年终综合考核小组考核。乙方应着力提高物业服务质量，并配合甲方做好周巡检、月检查、季考核和年终考核工作。本项目物业管理服务质量满意度测评表和评测标准见本合同附件。乙方的物业服务测评满意度分值在90分以下的，甲方将按以下标准在扣除相关费用后支付本项目物业服务费：【考核成绩在90分以下时，每扣一分，扣减物业管理费1000元作为违约金；考核成绩在70（含）分以下时，即扣减物业管理费（违约金）超过20000元时，甲方有权解除本合同，乙方应支付甲方违约金人民币【80000】元，上述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续补足。】第7条违约责任7.1乙方未按本项目招标文件要求、乙方投标文件承诺和本合同约定的质量标准履行管理服务职责的，乙方应按本项目物业管理服务费的0.1%向甲方支付违约金（由甲方从应付价款中扣除），同时：（1）如经甲方确认未造成损失的，甲方有权要求乙方整改；整改所产生的一切费用由乙方承担，乙方在双方协定期限内整改达到甲方或第三方评估机构认定的管理服务质量标准后，甲方应支付相应的服务费用。如乙方整改后仍无法达到本合同约定质量标准或甲方合理认为本合同目的无法实现的，甲方有权解除本合同，乙方应支付甲方违约金人民币【100000】元。（2）如给甲方造成损失的，甲方有权解除本合同，乙方应支付甲方违约金人民币【200000】元，如违约金不足以弥补损失的，乙方还应当赔偿由此给甲方或相关权利人造成的全部经济损失。前述经济损失既包括甲方及相关权利人所受到的实际经济损失，也包括甲方及相关权利人主张上述违约赔偿权利而产生的调查费、差旅费、律师费、案件受理费、评估鉴定费、保全费等全部费用。7.2乙方在合同解除或终止后未续签物业管理服务合同的情形下，应保证与新的物业服务提供方顺利交接，财务、账册等物业服务资料的完整移交，人员和财物清退，乙方应在本合同解除或终止后【3】日内完成与本项目新的物业服务提供方的交接工作和乙方自身清退工作，乙方逾期完成上述工作的，每逾期一日（不满一日按一日计算），乙方应向甲方支付违约金人民币【10000】元，直至乙方完成交接、清退工作为止，上述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续补足乙方应在本合同解除或终止后【3】日内完成与本项目新的物业服务提供方的交接工作和乙方自身清退工作，乙方逾期完成上述工作的，每逾期一日（不满一日按一日计算），乙方应向甲方支付违约金人民币【10000】元，直至乙方完成交接、清退工作为止，上述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续补足。7.3乙方年终考核未达到专用条款第7条约定标准的，乙方应按本合同约定承担违约责任。7.4乙方人员的人身及财产安全由乙方负责，乙方应为其投保人身安全保险，并提供足够的保障安全的防护及条件，乙方人员如在履行本合同过程中发生任何事故，造成人身伤亡或财产损失的，由乙方自行承担一切后果及赔偿责任，与甲方无关。给甲方造成损失的，乙方应全部赔偿。7.5乙方对乙方人员在履行本合同过程中给甲方建筑物、构筑物、设施产品、甲方员工或其他任何第三方造成的财产或人身伤害等事故负全部责任，乙方须负责处理所有后续事宜、赔偿甲方所有损失并应及时采取适当措施以减少、挽回损失。7.6如果乙方未经甲方书面同意，即将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方的，甲方有权单方解除本合同，乙方应支付甲方违约金人民币【200000】元，上述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续补足。7.7乙方违反履行本合同任何一项约定的，均视为违约，经甲方通知其限期改正，期满后乙方仍未改正或经改正仍不能达到合同约定或甲方要求标准的，甲方有权单方解除本合同，乙方应支付甲方违约金人民币【100000】元，上述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续补足。7.8乙方逾期完成服务的或乙方存在其他延迟履行本合同约定义务之情形的，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金人民币【10000】元，由甲方从应付合同价款中扣除。逾期【10】日的，甲方有权单方解除本合同，上述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续补足。7.9乙方所提供的服务质量标准不符合本项目招标文件要求、乙方投标文件承诺和本合同约定标准的，甲方有权拒绝验收该服务，乙方愿意继续提供服务但逾期完成的，乙方应按以上第8.8条约定承担违约责任。乙方拒绝按甲方要求继续服务的，甲方可单方面解除本合同，乙方应支付甲方违约金人民币【100000】元，上述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续补足。第8条不可抗力本合同中的不可抗力是指不能预见、不能控制的事件或情况。该等事件包括（但不限于）地震、暴风雨、暴风沙、洪水、战争等。任何一方因不可抗力造成部分或全部不能或延迟履行本协议，且就该等不可抗力事宜及时通知合同其他方，并采取一切合理措施减少损失的情形下，遭受不可抗力的一方无须向其他方承担违约或赔偿责任。任何一方均应在不可抗力事件或情况结束后尽快恢复履行其义务，否则仍须按本合同约定承担违约或赔偿责任。如果不可抗力事件延续【60】天以上的，视为因不可抗力原因导致本合同无法继续履行，甲方可以解除本合同，甲乙双方互不承担违约责任，甲方将乙方已完成且满足本合同要求的工作量对应的费用支付给乙方即可，双方如有其他损失均自行承担。第9条争议解决方式本合同适用中国法律并依其解释。由本合同引起的或与本合同有关的任何争议，合同各方应首先通过友好协商解决。若在30日内不能通过协商解决前述争议的，合同各方选择以下第2方式解决争议。（1）向申请仲裁；（2）向甲方所在地人民法院起诉。第10条附则10.1文件送达地址：文件送达乙方的地址：甲方因履行、解除本合同而发出或者提供的所有通知、文件、资料等，可以采用当面送达或EMS特快专递方式邮寄送达乙方。乙方的通讯方式以营业执照副本复印件及法定代表人身份证复印件和上述记载为准，如有变更，应在变更之日起5日内通知甲方，否则视为未变更。因未履行通讯方式变更通知义务而造成的一切损失，甲方不承担任何责任。甲方以中国邮政速递（EMS）邮寄方式发出的所有通知、文件等资料，无论乙方是否实际收到，在寄送至上述乙方地址时即视为送达。上述乙方送达地址在发生诉讼时依然始终有效，向该地址送达的任何司法文书，无论乙方是否签收，均视为合法送达。乙方送达地址适用范围包括但不限于各类告知书、通知书、工作联系单、协议文件、诉讼或仲裁文书，送达主体可以是甲方、人民法院及各行政机关。中标单位廉洁承诺书为加强廉政建设，防止违法违纪问题发生，我单位现作以下承诺：一、严格遵守国家关于市场准入、项目招投标、工程建设、施工安装和市场活动等各项规定。二、严格遵守国家法律法规及廉政建设的各项规定，按要求落实廉洁责任。三、严格执行合同文件，履行权利义务（债权、债务）。不组织任何形式有可能影响中标的宴请、健身、消遣等活动；不向招标单位工作人员赠送礼品礼金、有价证券、通讯工具、贵重物品及回扣、好处费、感谢费等财物。四、不以任何理由为招标单位及其相关单位或个人报销非公务费用，不为其装修住房、婚丧嫁娶、配偶子女的工作支付费用以及出国（境）、旅游等提供便利。五、觉察招标单位在业务活动中有其他违法、违纪、违规或影响招标行为的，向大连高新区纪委举报。举报电话：中标单位：（盖章）法定代表人或托付代理人：（签字）年月日安全服务承诺书一、组织落实（一）安全工作机构健全，分工明确，单位主要领导、分管责任人安全职责清晰。（二）建立健全安全工作监督管理网络。（三）安全工作年有计划，月有安排，台账记录完整清晰。二、责任明确（一）安全岗位责任制健全，要求明确，并逐级逐岗签订安全责任书。（二）相关人员熟悉岗位安全制度。（三）执行安全责任制赏罚分明，能及时褒奖先进，纠正和处罚违章违规行为，对责任人实施追究问责。三、制度健全（一）安全制度规定体系完整，内容详实，操作性强。（二）安全制度规定落实到岗位和操作人员，无违章、违纪现象和行为发生。四、设备完好（一）消防设施、特种设备配置齐全可靠，技术指标符合规定。（二）技防设施符合国家和行业标准。（三）监控设备运转良好，从业人员熟悉操作规程和突发事件处置程序。五、教育经常（一）安全教育和培训年度有计划，活动有记录，开展有特色。（二）安全教育和培训具有及时性、针对性、实效性，实现全覆盖、无缺漏。（三）严格遵守新进、转岗人员等上岗前教育培训制度和特种作业操作人员持资格证书上岗的规定。（四）认真落实维稳职责，做好单位人员政审工作，规范处理各类信访，不发生因工作责任原因而引发的越级上访。六、检查落实（一）加强日常性、季节性、专项性安全检查，做到制度化和常态化。（二）发现重大隐患和安全生产事故，处置及时、规范、有序，并按规定时限报告安全监管部门。七、本承诺书在承诺单位法定代表人或委托人签字盖章后生效。承诺单位名称（盖章）：法定代表人或委托人（签字）：附件1物业管理服务质量满意度测评表和评测标准（一）物业服务满意度调查表为进一步提升物业管理水平和服务质量，给各办公单位提供一个良好的办公环境，请对物业管理和服务质量做出客观评价。一、物业管理服务的综合评价□非常满意□比较满意□一般□不满意二、对清洁卫生的评价保洁人员服务态度：□非常满意□比较满意□一般□不满意公共区域清洁质量：□非常满意□比较满意□一般□不满意垃圾分类处理：□非常满意□比较满意□一般□不满意三、设备维护的评价人员服务态度：□非常满意□比较满意□一般□不满意技术和质量：□非常满意□比较满意□一般□不满意维修的及时性：□非常满意□比较满意□一般□不满意四、安保工作的评价服务态度：□非常满意□比较满意□一般□不满意处理接访：□非常满意□比较满意□一般□不满意门卫登记管理：□非常满意□比较满意□一般□不满意值班巡检：□非常满意□比较满意□一般□不满意车辆管理：□非常满意□比较满意□一般□不满意六、对物业管理和服务的期望及建议评价单位：评价人：时间：物业管理服务质量满意度测评表和评测标准（二）物业服务考核标准表A.1基本服务序号一级指标二级指标满分要求分值1基本服务（20分）目标与责任（1分）结合要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。2基本服务（20分）服务人员管理（2分）管理人员应取得相关资格证，专业技术操作人员应取得相应职业技能资格证书。3基本服务（20分）服务人员管理（2分）每季度至少1次岗位技能、职业素质、绿色节能环保等教育培训，记录存档。4基本服务（20分）保密和思政教育管理（2分）建立保密管理制度：1.明确重点保密职责；2.对涉密工作岗位的保密要求；3.涉密工作岗位的服务人员签订保密协议并报备；保密、思想政治教育培训记录存档。5基本服务（20分）保密和思政教育管理（2分）发现服务人员重大过失，及时报告，并采取必要补救措施。6基本服务（20分）档案管理（2分）建立物业公司信息和档案管理制度，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保安全。6基本服务（20分）档案管理（2分）档案和记录齐全，包括但不限于：1.房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等；2.公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录等；3.公共秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等；4.保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等；5.绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。7基本服务（20分）档案管理（2分）档案和记录齐全，包括但不限于：1.房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等；2.公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录等；3.公共秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等；4.保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等；5.绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。8基本服务（20分）服务供应商管理（2分）1.选聘具有相应资质的委托服务供应商，明确安全管理责任和保密责任；2.根据要求明确对委托服务供应商的要求，确定工作流程9基本服务（20分）服务改进与整改评价 （2分）对不合格服务进行控制，及时采取纠正措施，持续提升管理与服务水平10基本服务（20分）服务改进与整改评价 （2分）需整改问题是否已在规定期限内整改完成11基本服务（20分）信报服务（2分）正确分理报刊、邮件、包裹等各类信报，及时投送或通知收件人领取，对代收的信件等进行登记，做好相关记录，记录填写规范，保存完好12基本服务（20分）报修服务（2分）设置24 h报修电话，及时受理报修，记录填写规范，保存完好12基本服务（20分）报修服务（2分）紧急维修须在10 min内到达现场，维护专业人员 30 min内到达并组织维修；对于一般维修，应在约定时间内到达现场12基本服务（20分）报修服务（2分）重大维修项目进行书面沟通。无法维修时，填写原因及时反馈12基本服务（20分）报修服务（2分）重要维修事项100%回访，对小修、零修回访率满意率为95%及以上13基本服务（20分）信息公示（2分）影响服务对象的作业提前公告，如停水停电、外墙清洗、电梯维保、消杀管理、设施设备的维修改造等14基本服务（20分）信息公示（2分）公示物业企业营业执照、组织架构、服务时间、绿色节能环保信息等15基本服务（20分）投诉管理（2分）接到投诉后记录并及时上报，对投诉情况查明事实，并做好处理工作，投诉处理完成后24h内回访，回访比例100%。对相关工作资料进行存档表A.2房屋维护服务序号一级指标二级指标满分要求分值1房屋维护服务（20分）基本要求（4分）定期检查房屋使用状况，对办公楼（区）房屋结构、建筑部件、附属建筑物、道路、户外设置物、标识标牌等进行有效管理，保持功能完好2房屋维护服务（20分）基本要求（4分）有巡查、检查、维护计划，并按计划执行，维护过程留有规范记录，保存好3房屋维护服务（20分）房屋结构（4分）每年至少安全普查1次房屋，根据普查结果制定维修计划，并组织实施4房屋维护服务（20分）房屋结构（4分）每季度至少巡视1次梁、板、柱等结构构件，发现外观有变形、开裂等现象5房屋维护服务（20分）建筑部件（4分）每季度至少检查1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、散水、空调室外机支撑构件等6房屋维护服务（20分）建筑部件（4分）每半月至少巡查1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道等7房屋维护服务（20分）建筑部件（4分）每2个月至少检查1次公用部位的室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等8房屋维护服务（20分）建筑部件（4分）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等9房屋维护服务（20分）附属建筑物（4分）每半月至少巡查1次围墙、管井、沟渠、污水管井、化粪池等10房屋维护服务（20分）附属建筑物（4分）每年至少检测1次防雷装置11房屋维护服务（20分）装饰装修管理（2分）使用的材料和设备节能环保等绿色产品，且符合GB 50222 的相关规定12房屋维护服务（20分）装饰装修管理（2分）装饰装修前，物业公司应与装修人或装修人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务13房屋维护服务（20分）装饰装修管理（2分）装修垃圾指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖、标示牌等措施；14房屋维护服务（20分）标识标牌（2分）标识标牌符合GB/T 10001.1的相关要求，消防与安全标识符合 GB 2894、GB 13495.1的相关要求15房屋维护服务（20分）标识标牌（2分）每月至少检查1次标识标牌。标识标牌安装稳固规范清晰、路线指引正确表A.3公用设施设备维护服务序号一级指标二级指标满分要求分值1公用设施设备维护 服务（20分）基本要求 （4分）对公用设施设备的检查、巡视、维修及改造做好相关记录，保存完好。采取有效措施，节能减排降耗，应符合GB/T36710的相关要求2公用设施设备维护 服务（20分）基本要求 （4分）建立相关管理制度，确保在使用中处于完好状态，符合相关规范要求，包括但不限于设施设备安全运行、岗位职责、巡检、维护保养、运行记录、维修档案等3公用设施设备维护 服务（20分）基本要求 （4分）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次并做好记录，记录规范完好4公用设施设备维护 服务（20分）基本要求 （4分）特种设备由专业性机构进行维修养护，物业公司做好监管并进行日常管理5公用设施设备维护 服务（20分）基本要求 （4分）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范6公用设施设备维护 服务（20分）设备机房 （6分）机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合规范要求，巡视及外来人员记录清晰完整，符合规范，门窗、锁具应完好、有效7公用设施设备维护 服务（20分）设备机房 （6分）每半月至少清洁1次，无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求8公用设施设备维护 服务（20分）设备机房 （6分）按规定配置消防、通风、应急照明、防止小动物进入等附属设施9公用设施设备维护 服务（20分）设备机房 （6分）安全防护用具配置齐全，检验合格，应急设施设备用品应齐全、完备，可随时启用10公用设施设备维护 服务（20分）给排水系统 （4分）生活饮用水卫生符合GB 5749的相关要求，二次供水卫生符合GB17051的相关要求11公用设施设备维护 服务（20分）给排水系统 （4分）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象12公用设施设备维护 服务（20分）给排水系统 （4分）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵13公用设施设备维护 服务（20分）给排水系统 （4分）每季度至少1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅14公用设施设备维护 服务（20分）电梯系统 （6分）电梯运行平稳、无异响、平稳、开关正常。每周至少检查2次电梯的安全状况15公用设施设备维护 服务（20分）电梯系统 （6分）电梯准用证、年检合格证等证件、紧急救援电话和注意事项置于轿厢醒目位置16公用设施设备维护 服务（20分）电梯系统 （6分）每年至少对电梯全面检测1次，并出具检测报告，核发电梯使用标志17公用设施设备维护 服务（20分）电梯系统 （6分）电梯维保应符合TSG T5002的有关要求，电梯使用应符合TSG 08的有关要求18公用设施设备维护 服务（20分）电梯系统 （6分）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少演练1次。电梯出现故障，物业服务人员10 min内到场应急处理，维保专业人员30 min内 到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通19公用设施设备维护 服务（20分）电梯系统 （6分）电梯维修保养时在现场设置提示标识和防护围栏20电梯系统 （6分）根据需求，合理设置电梯开关的数量、时间表A.4公用设施设备维护服务序号一级指标二级指标满分要求分值21消防系统（4分）消防设施管理符合GB 25201的相关要求，设备检测符合GA 503的相关要求22消防系统（4分）设施平面图、火警疏散示意图、防火分布图等按放在楼层醒目位置23消防系统（4分）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合24消防系统（4分）自动喷水灭火系统启动正常，消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常25消防系统（4分）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常26消防系统（4分）正压送风、防排烟系统运行正常27供配电系统（2分）建立24 h运行值班监控制度28供配电系统（2分）电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测；定期维护应急发电设备（如有）29供配电系统（2分）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全31供配电系统（2分）非计划性停电应在事件发生后及时通知，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作；涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并报告32供配电系统（2分）非计划性停电应在事件发生后及时通知，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作；涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并报告32弱电系统 （2分）安全防范系统符合GB/T 21741的相关要求，保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除33弱电系统 （2分）安全防范系统符合GB/T 21741的相关要求，保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除33照明系统 （2分）外观整洁无缺损、无松落，照明灯具宜选用节能环保产品，公共区域照明设备每周至少巡视1次33照明系统 （2分）外观整洁无缺损、无松落，照明灯具宜选用节能环保产品，公共区域照明设备每周至少巡视1次表A.5保洁服务序号一级指标二级指标满分要求分值1保洁服务（20分）基本要求 （4分）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行2保洁服务（20分）基本要求 （4分）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好3保洁服务（20分）基本要求 （4分）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害；相关耗材的环保、安全性应符合规定要求，进入保密区域时，有相关人员在场4保洁服务（20分）办公用房 区域保洁 （4分）大厅、楼内公共通道：1.保持干净，无异味、无杂物、无积水。2.门窗玻璃干净无尘，透光性好。3.指示牌干净，无污渍5保洁服务（20分）办公用房 区域保洁 （4分）电器、消防等设施设备：1.配电箱、设备机房、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹。 2.监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点6保洁服务（20分）办公用房 区域保洁 （4分）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水7保洁服务（20分）办公用房 区域保洁 （4分）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水8保洁服务（20分）办公用房 区域保洁 （4分）作业工具间：保持干净，无异味，无杂物，无积水；工具摆放整齐有序，表面干净9保洁服务（20分）办公用房 区域保洁 （4分）公共卫生间：1.保持干净，无异味，垃圾无溢出。2.备洗手液、擦手纸、厕纸等必要用品10保洁服务（20分）办公用房 区域保洁 （4分）电梯轿厢：1.保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味。2.灯具、操作指示板亮 11保洁服务（20分）办公用房 区域保洁 （4分）平台、屋顶保持干净，有杂物及时清扫12保洁服务（20分）公共场地区域保洁（4分）每日清扫道路地面、停车场等公共区域，保持干净、无杂物、无积水 13保洁服务（20分）公共场地区域保洁（4分）雨雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施14保洁服务（20分）公共场地区域保洁（4分）各种路标、宣传栏等保持干净15保洁服务（20分）公共场地区域保洁（4分）定期清洁室外照明设备16保洁服务（20分）公共场地区域保洁（4分）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象17保洁服务（20分）垃圾处理（4分）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置18保洁服务（20分）垃圾处理（4分）桶身表面干净无污渍；垃圾装袋，日产日清19保洁服务（20分）垃圾处理（4分）垃圾中转房保持整洁，化粪池清掏，无明显异味20保洁服务（20分）垃圾处理（4分）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收管理21保洁服务（20分）卫生消毒（4分）办公用房区域、公共场所区域和周围环境定期预防性卫生消毒22保洁服务（20分）卫生消毒（4分）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫滋生，达到基本无蝇23保洁服务（20分）卫生消毒（4分）发生公共卫生事件时启动应急预案，邀请专业单位开展消毒、检测等工作表A.6公共秩序维护服务序号一级指标二级指标满分要求分值1公共秩序维护服务（10分）基本要求 （1分）建立公共秩序维护相关制度，并按照执行，配备公共秩序维护必要的器材2公共秩序维护服务（10分）基本要求 （1分）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好3公共秩序维护服务（10分）出入管理（2分）办公楼（区）出入主口应实行24 h值班制4公共秩序维护服务（10分）出入管理（2分）核查外来人员及其携带大件物品的外来车辆，并与相关部门取得联系，同意后可进入，大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行5公共秩序维护服务（10分）出入管理（2分）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理6公共秩序维护服务（10分）出入管理（2分）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况7公共秩序维护服务（10分）出入管理（2分）对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入8公共秩序维护服务（10分）值班巡查 （1分）建立24h值班巡查制度9公共秩序维护服务（10分）值班巡查 （1分）按指定时间和路线执行巡查，加强重点区域、部位及装修区域的巡查10公共秩序维护服务（10分）值班巡查 （1分）巡查期间，遇到异常情况立即上报并在现场采取 相应措施11公共秩序维护服务（10分）值班巡查 （1分）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施12公共秩序维护服务（10分）监控值守（2分）监控室环境符合设备运行要求，定期检查和检测，确保系统功能正常13公共秩序维护服务（10分）监控值守（2分）监控设备24h正常运行，监控室实行专人24h值班制度，每班不少于2人14公共秩序维护服务（10分）监控值守（2分）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区，监控记录保持完整15公共秩序维护服务（10分）监控值守（2分）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作16公共秩序维护服务（10分）监控值守（2分）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录17公共秩序维护服务（10分）监控值守（2分）收到火情等报警和异常信号后，及时安排安保人员前往现场处理报警并18公共秩序维护服务（10分）车辆停放（1分）车辆行驶路线设置合理、规范，导向完整清晰，非机动车定点有序停放19公共秩序维护服务（10分）车辆停放（1分）规划车辆停放区域，张贴引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理20公共秩序维护服务（10分）车辆停放（1分）严禁在公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电21公共秩序维护服务（10分）车辆停放（1分）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3 min22公共秩序维护服务（10分）消防安全管理（3分）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责23公共秩序维护服务（10分）消防安全管理（3分）消火栓、应急照明、应急物资、逃生通道、消防车通道可随时正常使用24公共秩序维护服务（10分）消防安全管理（3分）配齐消防设施、设备等。每年对建筑消防设施至少1次全面检测25公共秩序维护服务（10分）消防安全管理（3分）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录26公共秩序维护服务（10分）消防安全管理（3分）定期组织消防安全宣传，每半年组织不少于1次消防演练27公共秩序维护服务（10分）消防安全管理（3分）明确突发事件责任人，建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责28公共秩序维护服务（10分）消防安全管理（3分）识别各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资一、安全管理考核分类考核内容分值考核得分员工管理1、严格考勤，员工按时上班，24小时在岗在位。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分员工管理2、按规定着装，服装整齐，佩戴工牌，仪表端庄，不准挽袖、敞怀、卷裤腿或披衣，不得有背手、插兜、搭肩等现象；热情服务，任何情况下不讲脏话、不动手，沟通热情，文明礼貌。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分员工管理3、工作期间遵守工作纪律，不得离岗、睡岗、脱岗、聚岗、串岗、醉岗、嘻笑打闹，不得在岗位上吸烟、聊天、会客、吃东西、听音乐、玩游戏或手机等做与工作无关的事。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分员工管理4、责任心强，严、实、细履职。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范1、辨识进出人员身份，按要求对访客进行登记。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范2、大楼接访有力，维护秩序。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范3、加强防火、防盗、防破坏巡查巡视，发现异常，及时报告。严格执行公共区域水、电、空调等节能制度和措施。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范4、做好灾害天气和特殊时期安全保障，协助使用单位做好防汛和除雪工作。优秀5-4分，良好3分，不合格2-0分工作规范5、引导车辆，摆放有序，无乱停放、无堵塞消防通道行为，保证消防通道畅通，有值班人员巡视，并有巡视记录。优秀5-4分，良好3分，一般2-1分，不合格0分工作规范6、值班值守，接到应急信息报告及时，有效处置。优秀5-4分，良好3分，一般2-1分，不合格0分工作规范7、熟悉楼宇情况，了解掌握楼宇报警装置、通信设备、消防器材的位置和使用方法，每月至少组织1次检查，有月检记录。优秀5-4分，良好3分，一般2-1分，不合格0分设备工具配 备1.制定并严格执行水、电等节能制度和措施；2.工作所需设备配备齐全，保证正常使用。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分总 分100分二、保洁管理考核分类考核内容分值考核得分员工管理1、严格考勤，员工按时在班在岗。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分员工管理2、按规定着装，服装整齐，佩戴工牌，仪表端庄；热情服务，文明礼貌。优秀5-4分，良好3分，一般2-1分，不合格0分员工管理3、工作期间遵守工作纪律，不得擅自离岗、串岗，干与工作无关的事。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分员工管理4、责任心强，严、实、细履职。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范1、地面无垃圾、无杂物堆放、无污渍、保持光洁、明亮；大门、门把手、玻璃、电梯门厅无尘、无污渍；地面、墙面、台阶、楼道灯、天花板、消防管、消防箱无垃圾、无污渍、无杂物、无蛛网；卫生间地面、墙面、镜面、台面是否无水渍、污渍；卫生间无异味，且备品齐全、马桶、洗手盆干净整洁干净无污渍。优秀20-15分，良好14-9分，一般8-1分不合格0分工作规范2、门厅、卫生间等重点部位巡回保洁，配合安保、工程维修人员严格执行水、电、空调等节能制度和措施。 优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范3、保洁工作操作规范，发生故障时及时报告，协助处理，耗材更换及时。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范4、（1）制定垃圾收运流程及操作规范（2分）；（2）保洁人员操作规范，对于生活、厨余垃圾按照垃圾分类标准进行分类，并及时清除（9分）；（3）定期组织相关人员开展垃圾分类培训（2分）；（4）制定可回收、有害、易腐垃圾分类垃圾台账（2分）。优秀15-11分，良好10-6分，一般5-1分，不合格0分设备工具配 备清洁设备、工具、清洁剂、耗材配备齐全，保证正常使用。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分总 分100分四、工程维修考核分类考核内容分值考核得分员工管理1、严格考勤，员工按时上班，在岗在位。 优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分员工管理2、按规定着装，服装整齐，仪表端庄；热情服务，文明礼貌。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分员工管理3、禁止上下班迟到、早退、不得擅自离岗、串岗。工作期间禁止私自外出、代打卡、闲聊、打闹、睡觉、工作期间遵守工作纪律。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分员工管理4、责任心强，严、实、细履职。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范1、操作规范，不违章作业，保证安全生产。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范2、服从工作安排，有维修工作时随叫随到，及时维修率98%以上。不能及时维修的，要与使用单位沟通，说明情况。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范3、发生应急故障即时抢修，节约能源，降低能源消耗。公共设施设备，确保无跑、冒、滴、漏现象。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范4、公共部位设施设备完好，维护保养到位，对楼宇设施设备定期进行安全检查，发现安全隐患及时报告并处置。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分工作规范5、对所有的维修事项、所用耗材登记造册，相关方签字。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分设备工具配备维修设备、工具配备齐全，保证正常工作使用。所需维修更换的水、电等设施设备均按《节能产品政府采购清单》要求进行更换。优秀10-8分，良好7-5分，一般4-1分， 不合格0分总 分100分第三章项目需求及服务要求（1）项目基本情况大连高新区英歌石科学城管理办公室办公楼项目位于大连旅顺中路苏岭园3号，总建筑面积5587.87平方米，地下一层，地上最高层为五层，规划配套完善，归属于大连高新技术产业园区英歌石建设开发管理办公室主抓的重点开发项目。（2）主要配套设备设施1、电梯1部；2、空调多联机15台；3、消防自动报警系统1套；4、消防监控设备1套；5、其他设备设施自行现场勘查。（3）楼宇综合管理项目内容包括1、楼宇综合物业管理；2、设备设施24小时无故障运行；3、楼宇内外公共区域环境卫生保洁、垃圾标准化分类投放；4、楼宇内外24小时消防及各项安全保障；5、工程维修水、电、暖、通讯、消防、摄像监控、土建、门窗、家具等；6、停车场进出车辆及停放等全面管理；7、设备实施定期维护、保养、年检；8、化粪池、污水井清掏、疏通随时服务；9、楼宇外立面定期清洗；10、冬季及时除雪；11、夏季防汛。（4）★服务标准要求1、各项设备设施完好运行率99%以上；2、各项设备设施及时维修率99%以上；3、各项设备设施定期维护保养、年检率100%；4、各项安全工作保障率99%以上；5、各项环境卫生随时保持整洁，保持整洁率99%以上；6、垃圾标准化分类投放率99%以上；7、消防设备设施、摄像监控设备设施定期维保每月二次；8、灭火器具定期打压检测、换粉、维修，每年一次；9、化粪池、污水井清掏每年二次，疏通随时；10、消防设备设施定期年检，每年一次；11、楼宇外立面定期清洗，每年二次；（5）人员工作标准及服务标准1、人员配置及要求部门岗位配置岗位要求备注项目部办公室项目人事部门经理1负责物业项目处全面管理。每周1～5上午8:00至下午5:00在岗，周六、周日有一天值班，随时应对突发事件；每日24小时保持通讯畅通。小计1人保洁部楼内保洁员4保洁员每一人负责一层，保洁工作时间为六天工作制，7：00-16：00（午休1小时），负责分担区保洁工作。小计4人安全部A、B、C班次消防安全管理班长1周1～5上午7:30至下午17:00在岗。负责大厦安保、消防安全等业务工作。安全部安全保护服务人员1保安门岗礼仪岗，每周1～五长白班，上午7:30至下午17:00在岗负责大厦进出人员接待、向导、登记，进出物品的管理及定时楼内巡楼等的管理工作，形象岗在岗期间全程立岗。安全部夜班安全保护服务人员4二班倒值守，每周一至周五每日晚17:30倒次日早7:50坚守岗位，每周六、日及法定假日工作24小时倒班制，不渎职。负责大厦进出人员接待、向导、登记，进出物品等的管理，内外定时巡视，消防巡检等安全管理工作。小计6人工程部强弱电、上下水设备设施、土建综合维修1负责园区上下水、卫生间设备部分：水龙头，座便、小便池、洗面盆、地漏维修、墙体、天棚、门窗，换修门窗小五金，更换地弹簧，门芯片，修换门锁等中、小维修等综合维修，全面掌握交/直流电工原理基础知识，包括：配电、母线线管、接线、变压器、开关柜、断路器、接地、应急电力系统、电机、电机控制、照明系统等每周1～5上午7:30至下午5:00在岗，随时应对突发事件；每日24小时保持通讯畅通。小计1人总计12人2、公共区域保洁清洁标准序号保洁项目保洁标准保洁周期备注1首层公区大堂地面光亮、无尘、无污渍、无破损每日随时 2首层大堂高处清洁无尘、无污渍、无破损每年两次3公共区域地面（大厅、通道、走廊等）光亮、无尘、无污渍、无积水、无破损每日随时 4公共区域墙面（大厅、通道、走廊等)无尘、无污渍、无涂划、无粘贴物每日随时 5防火楼梯地面、扶手、玻璃无尘、无污染、无异味、干净每日一次地面每周用水拖洗两次6客梯轿箱内外地面及箱壁无尘、保持无污染、无手印、无粘贴物每日随时每周上一次不锈钢保养剂7货梯轿箱内外地面及箱壁无尘、无污渍、无杂物、无粘贴物每日随时每周高处壁面擦拭一次8垃圾桶、废物箱、植物盆垃圾存量不超过三分之一，无尘、污水渍、无污染、无异味和积水每日随时随时清洗9水牌、服务台无尘、无污染、无杂物、干净光亮每日随时10防火门、防火器材、消防栓无尘、无污染、无杂物、无粘贴物每日随时每月大清洁一次11不锈钢扶手、围栏光亮、无尘、无水渍、无粘贴物、干净每日一至三次每月上一次不锈钢保养剂12各种标牌、灯箱无尘、无污染、光亮每日一次13各主要出入口门户光亮、无尘、无污渍、无手印、无破损每日随时14机房、设备间（地面和墙壁）无尘、无污渍、无杂物、无粘贴物每周一次公区域保洁标准及工作周期序号保洁项目保洁标准保洁周期备注1前台无尘土、无杂物、无垃圾、无破损、干净每日两次2地面无尘土、无杂物、无垃圾、无污染每日一次3办公桌无尘土、无杂物、无垃圾、无破损，保持干净整洁每日一次4垃圾桶垃圾存量不超过三分之一，无尘、无水渍、无污染、无异味和无积水每日一次随时清洗5门表面无污染、无破损、干净无手印每日一次6空调机面盖、窗百叶、灯具干净、无污染、保持洁净每月一次7隔断窗玻璃清洁干净、无污染、光亮每月一次公共卫生间序号保洁项目保洁标准保洁周期备注1地面无尘土、无脚印、无积水、无杂物每日随时每周中性清洗剂洗刷地面一次2墙光亮、无尘、无污染、无粘贴物每日随时每周全面洗刷墙一次3隔门、隔板无破损、无污染、干净无手印每日随时4镜子无尘土、无水渍、无手印、光亮每日随时用绒布擦拭5洗手盆无水渍、无污垢、无手印每日随时6台面无尘土、无污染、无水渍、光亮每日随时7卫生陶器无尘土、无杂物、无污染、无异味每日随时8垃圾桶无污染、无异味，桶内垃圾不超过桶的三分之二每日随时随时清洗9玻璃干净、无污染、光亮每日刮一次10补充卫生纸、皂液整洁、干净、卫生每日随时保证全日不缺11灯具干净、无污染、光亮每月一次12天花、排风扇干净、无污染、光亮每月一次3、安保工作标准序号工 作 标 准1在岗期间应统一着装，统一佩戴胸牌，保持服装整洁，准确佩戴执勤标志，不准将帽子取下，不准穿拖鞋或赤脚穿鞋，不准穿短裤。2保安人员应按时到岗，认真履行交接班手续，不擅离职守，不得私自换岗、串岗、替岗，在岗期间不做与工作无关的事（如：玩手机、读书、看报、吸烟、喧哗、打闹、吃零食、听收音机等）。3保安人员应保持监控室、值班室（岗位）的严肃有序，其他人员未经允许，不得随意进出。4对来办事的车辆，保安人员应查验证件，有礼貌的引导到规定位置停放，保证停车场安全有序。5严格遵守请假制度，保安人员在岗期间不得请假，特殊情况由队长安排好顶岗人员，休息时间外出，应履行请假手续。4、安保服务标准（1）交接班服务标准项目服 务 标 准接班前集合所有接班人员应于接班前5分钟到达指定地点集合。接班前集合整理着装，当值班长按《员工服务管理标准作业规程》的有关规定检查员工着装。接班前集合当值班长集合队伍，点名并统计、做好记录。接班前集合保安主管下达工作指令，交代有关工作注意事项。接班前集合集合过程应在5分钟内完成。接班所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。接班交接班人员相互敬礼并问好。接班接班人员清点岗位上所有公物，如：对讲机、灭火器、水瓶等，如发现损坏、缺遗应立即向领班提出，并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。接班认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进。接班检查区域内有无异常情况，在上一班当值安管人员的带领下，系统的检查责任区域内的工作情况，如发现有异常则要求上一班当值人员做出解释，并通知领班前来处理及做好记录。接班交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名，并开始接岗值勤。交班各岗位在交班前15分钟需进行岗位清洁工作。 交班认真做好值班记录，收集整理好相关的工作证据。交班在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。交班将未完成的工作如实向接班人员交代清楚。交班带领接班人员系统的检查责任区域内的工作情况。交班互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。交班后集合当值领班在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数。 交班后集合对各区域值班情况进行讲评工作。交班后集合当值领班讲评本班次的整体工作表现，批评或指出不足，提出改正措施或意见。交班后集合解散队伍。（2）巡逻标准辖区内巡视巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋。辖区内巡视巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场、有无治安、消防隐患及其它安全隐患等。辖区内巡视按指定的巡视路线，乘电梯至高层，从上往下对公共区域（含卫生间、垃圾间等）进行巡视。巡视记录中应记载发现情况及时间。辖区内巡视每次巡逻间隔时间最长不能超过2小时，对有异常情况的楼层要加大巡逻密度。辖区内巡视发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视。辖区内巡视发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告项目经理做出相应处理。辖区内巡视巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内。发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复。夜间巡视夜间巡视的路线应经常变化。夜间巡视巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内。夜间巡视若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理。（3）突发事件的处理标准发生火警立即用对讲机通知项目经理采取必要的紧急措施或直拨火警电话119。发生火警通知火灾周围业户撤离危险区。发生火警做好现场安全保卫工作，听候指挥。发生刑案立即向项目经理报告或报***门110并保护现场，并救护伤员。发生刑案向发现人和周围业户了解情况并记录。发生刑案向公安人员提供情况，协助破案。发生盗、抢事件用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人。发生盗、抢事件对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告***门110。发生盗、抢事件保护现场，协助破案。发现触电事故切断电源，使触电者脱离电源。发现触电事故报告项目经理和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救电话120。引导救护车抵达现场。发现触电事故无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。发现电梯困人立即用对讲机报告，通知并敦促设备人员迅速前往处理。发现电梯困人安慰被困人员。发现电梯困人协助设备人员抢险，安全接应被困人员。（4）监控标准监控系统监控系统24小时开通运行，监控人员24小时监控值班，录像资料保存1个星期。监控日常监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告项目经理。监控日常接到周界报警系统报警时，立即向项目经理报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。监控日常对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。监控日常任何人（包括秩序管理人员）未经项目经理同意，不准查看监控录像保存内容。监控日常监控人员定期擦拭监控设备，保持显示屏、录像机等设备清洁。监控日常因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经项目经理批准。外来人员进入，应经项目经理签证认可，由秩序管理人员陪同进入。监控日常凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。5、维修服务标准内容服务标准备注上楼时间接到维修要求，到达目的地不超过5分钟。如与客户约定时间必须准时到达。如暂没有此项维修人员，应向客户解释后再约时间。服务态度热情、礼貌，使用文明用语。提供维修材料应向客户提供合格维修材料。维修服务时间视工艺复杂情况而定，一般不超过当天，最长不超过三天。如超出上述时间，应向客户说明原因。服务对象满意率应达到99%。对不满意的，应根据实际情况征求住户意见，组织二次维修。洗漱盆漏水达到畅通，对切口处的修补应尽力恢复原样。检修时间不超过2小时。维修墙内水管应摸准管路，打墙时尽少破坏磁片，维修完后外观恢复原样，维修时间不超过36小时。疏通马桶往马桶中扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过3小时。严重堵塞除外，如马桶内掉进梳子、不易溶解清掏物等。疏通地漏达到畅通，对切口恢复原样，清理现场，维修时间不超过2小时。房间没水此项原因较多，应在2小时内解决客户用水问题。阀门，滤网，上位水箱等可能造成房间没水。水龙头漏水维修后应达到原来标准，密闭，开关自如，维修时间不超过1小时。水管接头漏水应达到紧固，密封，维修时间不超过1小时。楼上水漏到楼下尽快找到原因，达到不漏水为标准，并对墙地面等污染处清理干净。马桶漏水以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复，维修时间不超过6小时。房间无电以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状，维修时间不超过3小时。比较复杂的不超过24小时。房间插座无电使用方便，安全为标准，并把故障原因告诉客户，维修时间不超过3小时。比较复杂的不超过24小时。6、公共设施的维修养护周期及质量标准序号项目标准检查、保养内容与周期1地基观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和使用单位。2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、 剥落、开裂和非收缩性裂缝，无露筋等。发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。3室内墙面(大理石、喷涂)喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年全面检查一次大理石、瓷面砖墙，室内楼道、楼梯墙面3～4年全面修补粉刷或涂油漆一次。4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3～4年全面修补一次。5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落、钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次。6公共门窗：木门、铁门、防火门窗：铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次。7屋面隔热层、防水层屋面防水层老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发现破损及时修补。8水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。每月检查一次，发现问题及时修补，每半年清洗一次水箱。9天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀。每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次。10消防设施（消防栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关自如、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。消防栓按《大厦消防栓保养规定》执行，消防管道每年检查一次，每2～3年油漆一次。11公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。每天检查一次，发现损坏及时更换，如属电话公司及有线电视台设施，要通知其及时维修。12标识字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。13楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷、表面平整，无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。发现问题及时修复，每年全面检查一次。14通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季检查一次，发现问题及时维修。15设备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好，无渗、漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高）要求刷漆，水泵房部分墙面、地面刷防水漆做防水处理。每月全面检查一次，平时发现问题立即修补。16室外建筑标识牌完好率100％，符合安全要求，标识牌齐全醒目。是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需要更新，要求每周检查一次。17给排水管道水管水阀完好，无渗漏，水管畅通无堵塞。发现渗、漏、滴水或损坏及时维修，半年全面检查一次。18值班室岗亭门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。发现问题随时修补，每半年保养一次。19道闸道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏配件齐全，手动，自动控制正常。按“道闸保养规定”执行。20室外消防栓无渗、漏水现象，每个消防栓有水，开关灵活。发现问题随时检查，每年保养一次。（6）★本项目楼宇物业管理项目人员配置不少于12人，配置率100%（7）★本项目楼宇物业管理项目人员配置及要求1、项目人事部门经理1人（1）大学以上学历，5年以上相关工作经验，3年以上独立项目管理经验，具有丰富的综合物业管理工作经验以及随时应变处理突发事件的能力，50岁以下；（2）按国家、省、市规定发放不低于最低工资标准、交纳保险积金（含采暖）和支付法定假日加班费及带薪年假补贴费，年绩效奖、交通费、餐费等；2、楼内保洁员4人（1）初中以上学历，身体健康，品行优良，相貌端正，50岁以下，工作认真负责，能吃苦耐劳，有楼宇保洁工作经验。（2）按国家、省、市规定发放不低于最低工资标准、交纳保险积金（含采暖）和支付法定假日加班费及带薪年假补贴费，年绩效奖、交通费、餐费等；3、A、B、C班次消防安全管理班长1人（24小时三班倒）（1）高中以上文化，身体健康，工作认真，50岁以下，5年以上同岗位经验，工作认真负责，有吃苦耐劳精神。（2）按国家、省、市规定发放不低于最低工资标准、交纳保险积金（含采暖）和支付法定假日加班费、年绩效奖、交通费、餐费等；4、安全保护服务人员1人（1）高中以上文化，1.70以上，身体健康，工作认真，40岁以下，工作认真负责，有吃苦耐劳精神。（2）按国家、省、市规定发放不低于最低工资标准、交纳保险积金（含采暖）和支付法定假日加班费、年绩效奖、交通费、餐费等；5、夜班安全保护服务人员4人（1）高中以上文化，身体健康，品貌端正。55岁以下身体健康，有吃苦耐劳精神。（2）按国家、省、市规定发放不低于最低工资标准、交纳保险积金（含采暖）和支付法定假日加班费、年绩效奖、交通费、餐费等；6、强弱电、上下水设备设施、土建门窗维修工1人（1）55岁以下，中专及以上学历，具有5年以上本岗位工作经验，工作认真负责。持特种行业（电工）操作证上岗。（2）按国家、省、市规定发放不低于最低工资标准、交纳保险积金（含采暖）和支付法定假日加班费及带薪年假补贴费，年绩效奖、交通费、餐费等；（八）物业管理服务其他标准和要求8.1相关服务项目8.1.1门岗：门岗值勤（形象岗）、访客管理，报刊信件收发；8.1.2车辆管理：车辆进出、通行、停放管理、交通秩序维护；8.1.3安全服务管理：巡逻、公共秩序维护；8.1.4消防、监控室管理：消防主机、监控系统操作使用，火警信息处理，指挥调度；8.1.5消防管理：消防巡查、消防设施检查、消防应急预案、消防演习；8.1.6应急管理：建立各类应急预案，做好突发应急保障。8.2相关服务质量标准8.2.1门岗24小时值守；指定时间段立岗，形象展示；来人来访的通报；杜绝外来推销、废品收购等闲杂人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内；大件物品出入实行确认备案制度，建立报告制度并登记台帐；严格执行门卫管理制度做好交接工作；用语规范，礼貌待客，文明工作；报刊信件收发及时准确；8.2.2车辆管理负责辖区内机动车和非机动车进出及停放管理；负责车辆管理系统的管理和使用；按要求设置指示标志，配备停车锥挡车器等设备，负责办公区内所有车辆有序通行、按位有序停放；对占用消防通道的车辆进行劝离，保证消防通道道路畅通；车库应保持良好通风，无易燃、易爆等物品存放；配备锁车器、移车器等设备，按照保卫部门的要求熟练操作与使用；做好早晚高峰及会议期间的车辆指引工作；8.2.3安全管理处理治安及其他突发事件；明确巡查工作职责，规范巡视工作流程，负责防盗、防火等安全防范巡查，设置巡更点，做好巡更记录，在保卫部门的监督下开展巡查工作，并配备相应的巡更设备；制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房进行重点巡视，发现和处理各种安全和事故隐患；对施工全过程进行跟踪和督查，严格落实动火作业的管理；节假日、夜间巡逻时，增加巡逻次数（按平日的1.5倍计算），加强夜间和节假日水、电、煤气等设施的检查以及临时性警卫等工作，确保治安消防保卫工作不出问题；8.2.4消防、监控室管理消监控中心需24小时值班，必须配备专人能熟练掌握消防主机的操作和维护；消防、监控设施应保持24小时开通，并保持完整的监控记录，监控资料不得随意删减或泄露，保证对各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及指挥调度；监控室收到火情、险情及其它突发情况报警信号后，报警并派专人赶到现场进行前期处理；做好防盗、防火报警监控设备日常使用管理，按照保卫部门要求做好监控资料的留存备查；每月对消防、监控设施设备进行检查并做好记录，确保运行无故障；定期对应急电源的主、备电情况进行检查；8.2.5消防管理物业管理单位、使用单位与物业部门按“三管三必须”要求明确安全责任；组织开展防火巡查、检查，及时消除火灾隐患；按照突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，维护好照明设施及引路标志，确保疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；保证防火门常闭状态，确保随时打开；所有强弱电井道与空调机房的防火门应保持闭合且上锁；底层所有通往室外的疏散门在紧急情况时随时可以打开；严禁私自乱接乱拉电源线、私装电源插座和未经批准擅自使用自备电器；对建筑消防设施、器材定期进行检查，发现问题及时汇报；建立完善的消防制度和消防工作计划，中标人要定期组织有关人员进行消防培训及消防技能训练；组织消防宣传教育培训，制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练，1年至少2次；中标人要掌握消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种初期火灾事故；建立志愿消防队（微型消防站）等消防组织。8.2.6应急管理建立各类应急预案，并在物业办公室、监控室等处存档备案，及时处理信访、汛情、暴恐、自然灾害等各类突发事件，定期实行突发事件应急演练；承担办公区内除雪任务；当发生台风、暴雨、雪灾等灾害性天气及其他突发事件时，应对设备机房、露天设施进行检查和加固；各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理；楼内安保、门卫和楼内外巡逻、防火、防盗等报警监控运行管理，车辆、停车场管理、道路及公共秩序维护，防汛、治安及其他突发事件处理；来人来访的通报、证件检验、登记等，报刊和邮件收发，灭火器检测与自动报警系统、自动喷淋系统、安全疏散系统及红外线报警器等日常维护管理。8.3安保装备配备（由中标人承担）8.3.1治安巡查所需装备穿戴保安服装、胸牌、配备相应的警用器材（警棍、防暴盾牌、警示带、防爆叉等）、对讲机、服装、照明灯、巡更设备、医用急救包、应急包等；8.3.2车辆管理所需装备满足车辆管理所需停车锥、挡车器、锁车器、移车器、指挥旗、反光背心等；8.3.3消防管理所需装备消防设施维护所需除锈漆、除锈剂、压力表、测温枪等；8.3.4应急管理所需装备雨衣、雨伞、强光手电、照明灯、雨靴、加固工具等。8.4保洁服务管理8.4.1基本要求楼内大厅、过道、楼体、天台、电梯间、卫生间、茶水间、公共活动场所、楼宇外墙等公共部位，办公区域道路、停车场（库）等公共场地及“门前三包”区域的日常清洁、办公垃圾等废弃物分类、清理运输，化粪池清掏，灭虫害等。办公楼(区)室外各类植株进行整形修剪、上壤、水肥管理和病虫害综合治理等日常养护，绿化带、盆株的日常清洁和绿化生产垃圾的清运，办公楼(区)门前规定区域绿地的养护管理等。基本要求：8.4.1.1建立保洁服务相关管理制度，明确责任范围，并有保洁记录；8.4.1.2一般日常保洁每日不少于2次，保持物业服务区域环境卫生整洁、干净，每日进行不少于4次保洁巡检；8.4.1.3雨雪天气设置警示标志，并及时除雪、铺设防滑垫等；8.4.1.4定期卫生消杀，采取措施消灭“四害”每季度至少一次。配合有关部门进行有害生物的预防和控制，投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。以上服务如遇特殊情况需按采购人要求增加次数，不另支付额外费用。8.4.2公共区域清洁8.4.2.1办公区大厅、走廊、通道、楼梯、卫生间、电梯等区域保证清洁。办公区内的卫生间、垃圾收集容器每日消毒一次；8.4.2.2保证办公区周围道路、沟壑和绿化带等卫生清洁，保证垃圾桶、垃圾缓冲区卫生清洁；8.4.2.3大楼外墙及外墙窗户玻璃清洗1年至少2次。以上服务如遇特殊情况需按采购人要求增加次数，不另支付额外费用。8.4.3室内清洁8.4.3.1公共区域卫生清洁工作；8.4.3.2保洁过程中，如发现出现危险、异常情况及时报告；遇办公设施设备损坏情况及时报修；8.4.3.3会议室应保证会前会后的清理，会议期间如出现需要应及时提供保洁服务。8.4.4垃圾收集与处理8.4.4.1在适当设置垃圾分类桶，张贴分类标识，对垃圾进行分类投放、收集；8.4.4.2垃圾桶内的垃圾达到80%即清空，并定时定点清运垃圾，保持清洁无异味，当日垃圾当日清；8.4.4.3垃圾清理时应做好防火措施，避免造成二次环境污染；8.4.4.4立式垃圾桶及时巡检，做到内外清洁，无灰尘、无污迹、上口无垃圾堆积；8.4.4.5垃圾清运应实行定点、定车、定人固定清运的原则；建筑垃圾应堆放指定垃圾缓存区，并定时清运，清运时间应避开机关正常办公工作时间。8.5工程设备服务管理8.5.1房屋养护维修（房屋建筑物部件、附属构筑物的地面、墙面、台面、吊顶、门窗、楼梯、通风道等）8.5.1.1建立房屋日常维护管理制度，对办公区整体建筑进行有效管理，保持办公区功能完好，并检查督促房屋使用单位正确使用房屋；8.5.1.2建立办公区巡检管理制度，定期检查房屋使用和安全状况，并做好巡检维护记录；8.5.1.3建立办公区保修响应管理制度，提供24小时日常维修电话，保证维修响应时间在15分钟内，日常维修在24小时内处理完毕，不得累积工程量，如有特殊情况，需向报修单位做出解释。房屋维修、报修记录应齐全，并存档保管。8.5.2排水8.5.2.1每日巡检1次给、排水设施、水泵房、水箱间，做好记录。保证设备、阀门、管道等运行正常，无跑水、冒水、滴水、漏水现象，水泵系统养护每半年1次；8.5.2.2定期对排水管进行疏通、清污，保证排水系统通畅；每年汛前对雨水井、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、维修；8.5.2.3如遇供水单位限水、停水，应及时通知服务对象；8.5.2.4建立各类给排水设施档案，并完整妥善保存；8.5.2.5供暖期维护：供暖试水期排查维修，供暖期间维修维护。8.5.3供电设备监控维护维修（供电系统、高低压电气设备、电线电缆、电气照明装置等的日常管理和养护维修工作）；8.5.3.1建立变配电运行管理制度、电气维修管理制度和配电房管理制度，制定供电突发事件应急处理程序和临时用电管理措施；8.5.3.2建立24小时运行值班监控制度，一般故障30分钟内修复，复杂故障涉及供电部门维修处置的应及时与供电部门联系，向使用单位报告；发现应急照明故障，30分钟内到达故障现场并组织维修；8.5.3.3对供电范围内的电气设备定期巡检维护，加强低压配电柜、配电箱、控制柜、公共照明(含路灯及楼体照明)、指示灯具及线路的重点监测；8.5.3.4定期检查、维护应急发电设备，确保设备可随时应急启动。8.5.4弱电设备运行维护维修（会议设备、楼宇自控设备等智能化设施设备）：保证弱电设备正常运行按照招标单位需求进行维修维护，范围包括：会议设备、楼宇自控设备等智能化设施设备。8.5.5电梯运行维护维修（电梯维保、年检等运行管理，对机房设备、井道系统、轿厢设备等的日常维修养护）；8.5.5.1电梯维保单位须遵循《中华人民共和国特种设备安全法》《特种设备安全监察条例》，且具有相关资质；8.5.5.2建立运行管理、设备维护、安全服务管理制度，做好档案管理；8.5.5.3严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，做到准用证、年检合格证、维保合同完备；8.5.5.4每周检查2次安全状况，每半年1次维修保养，每年1次检验1次检测，保障运行完好。每日对电梯进行清洁，保持轿厢、机房整洁；8.5.5.5有电梯突发事件或事故的应急措施与救援方案，每半年演练1次。电梯故障时，物业人员5分钟内到达现场应急处理，维保专业人员30分钟内到现场进行救助和排除故障。8.5.6公共区域办公桌椅、沙发、文件柜等通用办公家具的日常养护维修；8.5.7消防、安防、车辆管理系统设备检查与日常管理养护：中标人工作人员应熟练操作与使用项目消防设施设备、安防监控设施设备、车辆道闸管理系统设施设备，定期对设施设备进行检查，做好日常性养护工作（擦拭、除尘、除锈、点动测试、调节角度、重启等），确保设施设备处于良好的工作状态，发现存在的隐患和问题，并及时向采购人和专业维保公司报告进行维修。★（九）违约责任9.1中标
投标 / 标书制作要点（原创）
本综合物业管理服务 综合涉及「中标结果公示」，投标方需重点关注：① 营业执照经营范围须含中标结果公示或对应服务类目；② 提供同类项目业绩证明；③ 报价方案与售后响应须明确；④ 紧盯投标截止与开标节点，建议提前完成标书制作与盖章。当地项目常要求本地化服务能力与快速响应，务必在投标文件中凸显。
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